21年房地产估价师预测试题8辑.docx

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1、21年房地产估价师预测试题8辑21年房地产估价师预测试题8辑 第1辑陈某2022 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148的自住住房，2022 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（）元。A0B33750C43800D53800答案：B解析：享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0 以上；单套建筑面积在120 平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2022 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普

2、通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税（销售收入购买房屋的价款）5（12052.50）53.375（万元）33750（元）。关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B、还款当年按年末偿还，按全年计息C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等答案：A,B,D解析：考点:利息

3、。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，由聘用的房地产估价机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第十四条：房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查正确答案：CC市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因

4、素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。短期信用工具不包括( )。A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票答案：D解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。 房地产的生产过程和消费过程所

5、需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。21年房地产估价师预测试题8辑 第2辑 供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权拟开发建设一建筑面积为2000m

6、2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1、年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期问，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期

7、内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)正确答案：第一种解法：(1)因为题目提出开发商要求的目标收益率，故本题考虑资本金现金流量。设单位面积月租金为A，则项目各年资本金净现金流量为：第O年年末(第1年年初)：支出200万元，净现金流量-200万元；第1年年末：出售收入4008000-320(万元)，投资400万元，净现金流量一800万元；第2年年末：出售收入6007800-468(万元)，支付本息和为：Pin+P=40010% 2+400=480(万元)，净现金流量

8、-12万元；第3年年末：净现金流量为：1000A 60%(1-30%)12=5040A(元)第4年年末：净现金流量为：1000A 70%(1-30%)12=5880A(元)第5年年末：净现金流量为：1000A 80%(1-30%)12=6720A(元)第650年年末：净现金流量为：1000A90%(1-30%)12=7560A(元)(2)净现值为O时，开发商收益率可达到ic=16%,此时求得月租金最低水平(2022真题) 投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机

9、构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。答案：错解析：房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。 12商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。A房地产开发商B房地产销售代理机构C商品房预购人D房地产开发商和商品房预购人共同正确答案：A在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否

10、正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A、吸纳率分析 B、市场占有率分析 C、估计项目市场占有率 D、估算项目吸纳量答案：A解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。房地产市场分析中需求分析包括需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。(2022真题) 建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。（）答案：对解析：本题考查的是墙体的类型。非承重墙包括自承重墙和框架墙，建筑中的隔墙也属于非承重墙。21年房地产估价师预测试题8辑 第3辑利率调升对房地产投资产生的影响有（）A.导致房地产实际价值

11、折损 B.增加收益现金流 C.加大投资者融资成本 D.增加市场供给 E.抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均

12、为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书答案：A,B,C解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交

13、付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。参见教材P131。某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。（）答案：错解析：本题考查的是比较法概述。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定

14、价C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D、房地产估价不允许存在误差答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项A，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；选项C，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；选项D，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P69。房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。动态序列的总变动一般可以分解为（）四种动态趋势与波动的经典模式。A.长期趋势 B.季节波动 C.年度波动 D.循环波动

15、 E.不规则波动答案：A,B,D,E解析：本题考查的是动态序列的分解。动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势，即长期趋势、季节变动、循环波动和不规则波动。 房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金-借贷资金-预租售收入B预租售收入-资本金-借贷资金C借贷资金-预租售收入-资本金D资本金-预租售收入-借贷资金正确答案：D某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/m2元，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格

16、为5851/ m2元。（ ）答案：对解析：本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）5500/（16%）5851（元/m2）。21年房地产估价师预测试题8辑 第4辑土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2% B.3% C.5% D.8%答案：A解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A.市场价值B.清算价

17、值C.快速变现价值D.投资价值答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（）。A.房地产的供给价格 B.房地产的需求价格 C.房地产的市场价格 D.房地产的均衡价格答案：D解析：本题考查的是房地产均衡价格。房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。A合法建造取得的

18、房屋所有权B最高额抵押权的设定C主债权转让申请抵押权转移D房屋所有权人更名E受赠取得的房屋所有权正确答案：AD 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（）答案：对解析：本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降下列各组特定的

19、市场定义层次中，市场规模由大到小的是（ ）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场答案：A解析：市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。 经济评价中的基础参数包括（ ）。A融资相关参数B动态评价指标C静态评价指标D收益相关指标E时间类参数正确答案：ADEADE经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。21年房地产估价师预测试题8辑 第5辑 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用

20、地控制指标的是（ ）。A人均绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C 某宗房地产交易总价为40万元，其巾首期付款为20%。余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C答案 CA项是房地产需求

21、的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。A.算术平均数 B.调和平均数 C.几何平均数 D.加权平均数答案：B解析：本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。 甲公司在面积为10000的土地上开发建设一写字楼，建筑覆盖率为45，总楼层为6层，-层和二层面积相等，三层以上为标准层，总建筑面积为2

22、0000。建成后，某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价，经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告，确定该写字楼的成本为6800万元。经估价师测算，确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的，且该写字楼可实现的市场价格为8840万元，若全部销售可以获得利润680万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表，向甲公司提供了抵押贷款5500万元，期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险，并设定了附加保险。根据材料，回答第 105110 题。第 105 题 该写字楼标准层面积为（ ）。A2750B3000C3333.33D4500正确答案：A 总的来

23、讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（ ）。A正相关和正相关B正相关和负相关C负相关和正相关D负相关和负相关正确答案：C供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。 某商场的土地使用年限为40年，从2022年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300。一层于2022年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/和160元/，运营费用率为20%。该类

24、房地产的报酬率为10%。试测算该商场2022年10月16日带租约出售时的正常价格。正确答案：21年房地产估价师预测试题8辑 第6辑重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的

25、价格，从而得出估价对象房地产的总价格。 1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题答案：解析：1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得

26、利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。 甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。A1200B1800C2100D3000正确答案：C城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资

27、本金占项目总投资的比例不得低于20%”。2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元35%=2100万元。关于市场法的说法，错误的是（）。A测算结果容易被人们理解、认可、接受B测算结果有时并不一定是合理、真实的C需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化答案：D解析：市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项，由于市场法是

28、利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受；B项，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值；CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象

29、或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出正确的估价对象价值。下列关于消费函数的表述，正确的是（）。A.投资等于消费时，国民收入处于均衡状态B.引致消费，是指收入等于零时的基本消费量C.在影响社会总消费的因素中，价格是最重要的因素D.在影响社会总储蓄的因素中，收入是最重要的因素答案：D解析：本题考查的是消费、投资与乘数理论。选项A错误，国民收入处于均衡状态的标准是投资等于储蓄；选项B错误，收入等于零时的消费，即基本消费量；选项C

30、错误，在影响社会总消费的因素中，收入是最重要的因素。参见教材P222223。 有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（）答案：错解析：本题考查的是合同保险。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。参见教材P324。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（）答案：对解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益

31、资本主要来源于机构投资者。21年房地产估价师预测试题8辑 第7辑 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。A房屋出租B房地产抵押C土地使用权出让D土地使用权转让正确答案：C房地产一级市场为土地使用权出让市场。关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D、 建筑物外有围护结

32、构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积答案：A解析：室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易答案：C解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。参见教材P6。 在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选

33、择风险最小的是（ ）。A股票+投资基金B债券+投资基金C投资基金+股票+债券D股票+债券正确答案：B由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法E、建筑物剩余技术

34、答案：A,B解析：考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有( )。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费

35、用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用耐火等级三级的民用建筑最多允许层数（）层。A.2 B.5 C.10 D.不限答案：B解析：本题考查的是建筑等级。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数5层。 会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师预测试题8辑 第8辑(2022年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）

36、的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。 下列关于中国现行土地制度的论述错误的是（ ）。A农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有B矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外C农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有；宅基

37、地和自留地、自留山，属于国家所有D因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地是国有土地E城市的土地属于城市人民集体所有正确答案：ACE根据我国宪法的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有，城市土地属于国家所有。某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A

38、、10%B、11.27%C、14.18%D、22.55%答案：D解析：考点:现金回报率与投资回报率。A=20010（1+10）10（1+10）10-1=32.55（万元），32.55-20010=12.55（万元），则（10+12.55）100=22.55。敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A、动态确定性B、动态不确定性C、静态确定性D、静态不确定性答案：B解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变

39、化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（）答案：错解析：考点:房地产市场的景气循环。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：ACDE 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的，可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。（）答案：对解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的，可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。