21年房地产经纪人考试试题及答案5节.docx

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1、21年房地产经纪人考试试题及答案5节21年房地产经纪人考试试题及答案5节 第1节根据有关规定，可以发布房地产广告的是（）。A、在集体土地上建设的房屋B、取得预售许可证的商品房C、经验收不合格的商品房D、权属有争议的房屋答案：B解析：凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。品牌的战略目标中，品牌定位的原

2、则是( )。A:可信B:公正C:准确D:稳定E:量力而行答案：A,D,E解析：下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有()。A:在居间活动中，经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判B:在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担C:在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易D:在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易E:在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易答案：B,D解析：甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对

3、该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。(2022年真题)商圈信息档案的主要内容包括商圈内的（ ）。A.公共设施B.道路交通状况C.房地产的实物状况D.房地产市场调控政策答案：A,B,C解析：各经纪门店应建立各自的商圈信息档案，内容包括：区域概况（区域发展沿革、人文背景、人口结构与户数、商业设施、公园绿地、车位

4、、学区、交通路线、景观等重要公共设施、重要机构与企业、城市规划动态）；街巷概况（街巷名称、街巷转角商店名称标示、街巷内住宅种类、住户状况、环境状况）；物业概况（区域内楼盘/大楼名称、楼高、房龄、外观风格、特色、管理费的标准、区域内空地、空置房屋状况）；住房市场行情（二手房房源及业主状况、房价、新建商品房预售或销售个案情况）。共用题干房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客

5、户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交()。A:房屋所有权证B:土地使用权证C:乙某同意放弃购买的书面证明D:房地产转让合同答案：A,B,C,D解析：利用网络获取房地产经纪信息的主要途径不包括（）。A.利用互联网收集信息B.利用联机系统收集C.利用历史数据收集D.利用商情数据库收集答案：C解析：由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以其收集应从多个方面入手。通常

6、可从以下途径进行收集：收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；利用互联网、联机系统等计算机网络获取。21年房地产经纪人考试试题及答案5节 第2节开展房地产经纪业务的前提是（）。A.信息搜集B.信息核验C.接受委托D.匹配带看答案：A解析：房地产交易信息包括房源信息、客源信息和价格信息。信息搜集是开展房地产经纪业务的前提，在卖方市场（供不应求，卖方占优势的市场）上，房源信息的搜集尤为重要。某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税

7、费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2022年真题)成功售房广告注重针对消费者的心理，该售房广告打动购房者的心理方法为（ ）。A.真实适时B.实用有效C.方便可行D.创造信誉答案：A,C,D解析：成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。这

8、些心理方法主要有：真实可靠；适时实用；引起共鸣；创造信誉；方便可行。对被征收房屋价值的补偿，不得低于()被征收房屋类似房地产的市场价格。A:房屋征收决定公告之日B:房屋征收决定确定之日C:房屋征收决定公告3d内D:房屋征收决定公告7d内答案：A解析：财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别在于（）。A、财务内部收益率法不需要预先设定一个折现率B、财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率C、财务内部收益率比财务净现值有更直观的吸引力D、财务净现值法需要预先设定一个折现率E、财务净现值比财务内部收益率更直观答案：A,B,C,D解析：财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：财务净现值是一

9、个数额，财务内部收益率是一个比率；财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的，财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。甲开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表1。假设该开发商要求的基准收益率为10，请分析回答下列问题。表13.根据以上资料，该项目的净现值为（）万元。A、 29.89B、 39.98C、 42.98D、 48.89答案：B解析：根据财务净现值的公式计算，该项目的净现值为：式中，FNPV表示项目在起始点时的财务净现值，CI表示现金流入量，CO表示现金流出量，（CICO

10、）t表示第t年的净现金流量，n表示计算期年数，ic表示设定的折现率。房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括（），乃至死刑。A.警告B.有期徒刑C.无期徒刑D.管制E.拘役答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括：管制；拘役；有期徒刑；无期徒刑；死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。21年房地产经纪人考试试题及答案5节 第3节关于大气污染的说法，错误的是（ ）。(2022年真题)A.光化学烟雾能腐蚀建筑物B.城市垃圾是重

11、要的大气污染源C.细颗粒污染物对人体健康危害比粗颗粒污染物大D.城市大气污染中含量最多的气态污染是二氧化碳答案：D解析： D项，气态污染物是指以气体形态进入空气的中污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物。污染空气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫，其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大。纳税人转让房地产所取得的收入，包括（ ）。A.货币收入B.利息C.实物收入D.其他收入E.分红答案：A,C,D解析：纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。与一般产品广告相比，房地产广告具有的特点是（ ）。A.清晰的目的性B.较

12、强的区域性C.较大的信息量D.发布渠道多样化E.时效性答案：B,C,E解析：与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：较强的区域性和针对性；独特性；较大的信息量；时效性。根据房地产市场按区域范围分类，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是（）市场。A、局部房地产市场B、区域房地产市场C、整体房地产市场D、地区房地产市场答案：B解析：按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。房地产市场推广心理效果测评中，影响客户态度

13、倾向的测评指标主要有（）。 A:好感度B:理解度C:信任度D:购买动机E:行动率答案：D,E解析：关于代理的说法，错误的是（ ）。(2022年真题)A.代理人应在代理权限内进行民事活动B.代理人应以被代理人的名义进行民事活动C.代理人的民事活动结果由被代理人承受D.代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人答案：D解析：自然人、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。在代理关系中，被代理人又称本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事法律行为的人称为相对人。21年房地产经纪人考

14、试试题及答案5节 第4节宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15左右。李某购房价格高出市场价格15

15、，下列说法中正确的有（）。A.宋某提供了较高的价格信息B.经纪事务所收取了更高佣金C.经纪事务所必须退还李某部分房款D.李某可与经纪机构协商降低房屋价格与佣金答案：A,C解析：A项，宋某没有遵守诚实信用原则，提供了高于市场的价格。诚实信用是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。包括两方面内容：房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争；房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。C项，由于宋某代表经纪事务所，所以经纪事务所应该为宋某的行为负责，必须退还李某部分房款。（ ）是房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供

16、有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。A.房屋承租经纪服务合同B.房屋承购经纪服务合同C.房屋出租经纪服务合同D.房屋出售经纪服务合同答案：B解析：房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。A、 初始登记B、 转移登记C、 变更登记D、 注销登记答案：B解析：房屋登记办法进一步明确，当事人应当申请房屋所有权转移登记的情况有：买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；以房屋出资入股；法人或者其他组织分立、合并，导致房屋

17、所有权发生转移的；法律、法规规定的其他情形。下列关于完全竞争的房地产市场的表述，正确的是（）。A.有相当多的买者和卖者B.买者少而卖者多C.买者多而卖者少D.只有一个买者和一个卖者答案：A解析：完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；所买卖的商品具有同质性，不存在差别；市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；买者和卖者都可以自由进出市场；买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。核心主力店的招商对整个商场的运营的影

18、响包括（）。A、商场辅助和配套店的引进B、帮助发展商创出购物中心的品牌来C、能带动整个商场的顺利招商与管理D、对于人流也起着关键的作用E、加强经营控制力度答案：A,C,D解析：核心主力店的招商对整个商场的运营成败，商场辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个商场的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。BE两项属于商户的首选原则为高知名度主力商户原则的内容。房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配的过程，实际上是（）的过程。A.房地产经纪人查验房屋B.协调客户解决房屋纠纷C.协助客户代办产权转移登记D.协

19、助潜在客户做出交易决策答案：D解析：信息配对是指房地产经纪人将自己所掌握的房源和客源信息进行匹配，在初步分析后认为向房源需求方推荐该房源信息可能会获得购房客户的认可，并促成客户实地看房的一项经纪业务流程环节，是房地产经纪人应该具备的专业能力之一。一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。即房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配，为客户寻找适合其经济能力的房源，实际上是协助潜在客户做出交易决策。21年房地产经纪人考试试题及答案5节 第5节购买写字楼客户的心理特征较购买住宅的客户有较大

20、差异，主要体现在（）等方面。A.自用兼顾投资心理B.客户更关注写字楼的形象C.购买决策理性D.银行抵押贷款的还款期限E.写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求答案：A,B,C,E解析：购买写字楼客户的心理特征较购买住宅客户有较大差异，主要体现在五个方面：客户更关注写字楼的形象；写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求；具有自用兼顾投资的心理特征；购买决策更加理性；后续使用成本的核算。购房或租房委托协议可以参考的文本由（）发布。A.建设部B.当地房屋管理部门C.中国房地产经纪人学会D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了房地产经纪服务合同推荐

21、文本，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议书、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议。即购房或租房委托协议可以参考的文本由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布。为使客户成为真正的买方或租客，房地产经纪人应（）。A、按照客户思路开展工作B、正确引导客户需求C、判断客户购买力D、了解最终出资人状况E、了解实际受益人状况答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人在与客户进行房源情况沟通的过程中，要细心体会客户需求的变化，引导客户将理想需求落实为实际需求，不断地修正其购房愿望。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之需求明确，方能成为客源。同时为了使客户成为真正的买方或租客，房产经纪人应进行客源需求

22、分析，包括：购买力与消费信用分析；目标物业与偏好分析；客户需求程度分析；客户购买决策分析，即分析谁是最终出资人。依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人对土地享有的权利不包括().A:占有权B:收益权C:使用权D:处分权答案：D解析：某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为（ ）元/m2。A.350B.420C.500D.660答案：D解析：单位价格的计算公式为：单位价格单位可变成本费用单位贡献量；其中，单位贡献量目标贡献/单位总量；目标贡献预计固定成本费用年目标盈利。本题中，单位价格500（10000060000）1000660（元/m2）。#乙房地产开发公司（以下简称乙公司）为了使开发的楼盘个性鲜明，在同类楼盘中树立自身品牌形象，进行了专项的市场调查：楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万，占全市人口的13。针对这130万人口进一步调研得知，具备中低档楼盘购买力的占10左右，约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目。2.最难以成为该项目主要销售对象的为（）。A、 在本市工作的白领夫妻B、 本市的老年居民C、 有退休父母的本市居民D、 外地的老年居民答案：D解析：D项，老年人一般具有安土重迁的、落叶归根的思想，不愿离开家乡，因此外地的老年人最难成为该项目的主要销售对象。