21年房地产估价师考试真题精选及答案6章.docx

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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案6章21年房地产估价师考试真题精选及答案6章 第1章对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。（ ）答案：对解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得收入，减按4%的税率征收房产税。 土地管理法规定，农民自由住宅的宅基地，属（）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经

2、济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A、 43.2%B、 50%C、 56.8%D、 70%答案：C解析：建设工程监理是监理单位代表政府实施监督的一种行为答案：错解析：建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询。建设监理机构，指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。其受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施监理活动。注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。A.10B.20C.30D.60答案：C解析：注册结构工程师注册有效期为2 年，有效期届满需要继续注册的，应

3、当在期满前30 日内办理注册手续。在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利 B.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间 C.静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值 D.动态分析法中，对于未来开发完成后的

4、房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。21年房地产估价师考试真题精选及答案6章 第2章某房地产幵发企业1幢商住楼。2022年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2022年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2022年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2022年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。

5、2022年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。2.刘某应缴纳的契税为( )元。A.9000B.13500C.27000D.45000答案：A解析：本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。参见教材P217。销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费 B.交易手续费 C.销售代理费 D.不可预见费 E.销售前期费答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管

6、理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用不包括借款还本付息。参见教材P371375。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是（）。A.商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权 B.房改房.经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权 C.房改房.经济适用住房的土地使用

7、权只能是划拨的 D.廉租住房只拥有建筑物的使用权答案：C解析： 本题考查的是居住房地产及其特点。选项C错误，房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的。 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）答案：错解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的

8、问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4（年），建筑物折旧的经济寿命=50-4=46（年）需求影响因素分析是需求分析的第一步。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。21年房地产估价师考试真题精选及答案6章 第3章在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率 B、销售利润率 C、资本金利润率 D、投资利润率答案：D解析：本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。某宾馆框架结构，总

9、建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2022年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积80

10、00元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。答案：解析：(1)一层餐厅和咖啡厅价格=150001500元=2250万元。 (2)宾馆客房年总收益=200190365(1-30%)元=970.9万元。 (3)宾馆会议室年总收益=50020212元=24万元。 (4)宾馆年总费用=970.940%万元=388.36万元。 (5)宾馆自营部分年净收益=(970.9+24-388.36)万元=606.54万元。 (6)该宾馆年净收益=(606.54+2250+160)万元=3016.54万元。 (7)该宾馆的正常总价

11、格=万元=24758.29万元。 知识点 净收益每年不变的公式房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、2.00B、7.30C、8.53D、9.00答案：A解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。IFPP（1i）nP，按月计算：I1000（18%/12）1231000270.24（万元），按季计算：I1000（18%/4）431000268.24（万元），利息差270.24268.242.00（万元）。下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收

12、益 B.直接资本化法的计算过程较简单 C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况 D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差答案：D解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。被撤销的民事行为，从该民事行为( )无效。A.被撤销时 B.被发现时 C.开始起 D.造成损害起答案：C解析：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者他裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。 征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守（ ）等原则。A珍惜耕地，合理利用士地B保证国

13、家建设用地C有偿使用土地D无偿使用土地E依法征地正确答案：ABCE 影响房地产价格的区位因素有（ ）等。A建筑规模B临路状况C楼层D建筑窖积率E繁华程度正确答案：BCE21年房地产估价师考试真题精选及答案6章 第4章房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。（ ）答案：对解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。P65。 业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。A与会业主

14、所持投票权1/2以上B与会业主所持投票权2/3以上C全体业主所持投票权1/2以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2022年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于X X市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估

15、价师张X X带领注册房地产估价师王X X和估价助理人员李X X进行了实地查勘，了 解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张X X对估价报告进行了终审，2022年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号: X X估字2022第Xx号估价项目名称: X X市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期: 2022年7月15日答案：解析：1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告

16、”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX 王XX”在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（）答案：错解析：考点:价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。 以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。A一般存款账户B基本存款账户C临时存款账户D专用存款账户E特别存款账户正确答案：BC一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取；专用

17、存款账户主要用于办理各项专用资金的收付，支取现金应按照人民币银行结算账户管理办法的具体规定办理。城市蓝线应当与城市规划一并报批。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。关于评估带租约房地产的说法，正确的有（）A、合同租金与市场租金的差异程度，影响承租人权益价值B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C、无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值D、房屋征收评估应评估无租约限制价值E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：A,C,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价

18、值。选项B，快速变现价值通常低于市场价值；选项C，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P9293。21年房地产估价师考试真题精选及答案6章 第5章 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率正确答案：ABCEABCE反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。估价

19、中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的持点。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材P10。 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D风险型决策的具体方法包括（）。A、最大可能法B、期望值法C、决策树法D、大中取大法E、最小最大后悔值法答案：A,B,C解析： 本题考

20、查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。根据物业管理条例的规定，业主是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的使用权人C.房屋的所有权人或使用权人D.房屋的所有权人和使用权人答案：A解析：物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业；业主，即物业产权人，指房屋所有权人。一套建筑面积为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（）元/m

21、2。（年折现率为8%）A、1.2416B、1.2597C、1.2648D、1.2700答案：C解析： 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价：6550/（1+8%）0.515/（18%）1.5126.48（万元），实际单价：126.48/1001.2648（元/m2）。21年房地产估价师考试真题精选及答案6章 第6章(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每( )元。A.0.48B.0.412C.0

22、.612D.0.918答案：C解析：每的年幅度税额按城市大小分4 个档次：大城市1.530 元；中等城市1.224 元；小城市0.918 元；县城、建制镇、工矿区0.612 元。在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例。监理工程师对工程进行进度控制的目的是（）。A.确保项目交付使

23、用时间目标的实现 B.保证工程项目的质量目标的实现 C.保证合同得到全面认真地履行 D.确保工程项目安全文明施工答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。工程进度控制是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段）的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用正确答案：ABCE 工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。A变动费用B固定费用C材料费用D人工费用正确答案：A成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂 B.调整城市发展方向 C.在其邻近建垃圾站.公共厕所 D.在其邻近建花园.开辟一块绿地 E.改善城市格局答案：D,E解析： 本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。