21年房地产估价师预测试题6卷.docx

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1、21年房地产估价师预测试题6卷21年房地产估价师预测试题6卷 第1卷在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是（）。A、起价 B、标价 C、成交价 D、均价答案：D解析：本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用答案：B,D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。下列关于施工许可，表述正确的是（ ）。A.施工许可证，应当由建设单位协助施工单位申请B.工程投

2、资额为300万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证C.中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证D.对于建设工期不足一年的建设项目，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证；建设单位申请领取施工许可证；建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。P9394。项目融资主体的组织形式主要有（）。A、既有项目法人融资B、新设项目法人融资C、商业性法人

3、融资D、政策性法人融资E、自然人融资答案：A,B解析：考点:房地产项目融资方案。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 ( )答案：对解析：房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。（）答案：对解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。21年房地产估价师预测试题6卷 第2卷（）是指总承包人为配合、协调建设单

4、位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。A.总承包服务费 B.企业管理费 C.暂列金额 D.暂估价答案：A解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。总承包服务费是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A、出租 B、自营 C、经营 D、销售答案：D解析：本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理

5、”的体现，重置成本通常 （）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。收益性物业的经营费用不包括( )。A、 人员工资B、 抵押贷款还本利息C、 办公费D、 保险费答案：B解析：因为收益性物业的经营费用包括人员工资、办公费、保险费。 已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。A0.5%B6%C6.16%D6.19%正确答案：C房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。 ( )答案：错解析

6、：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。21年房地产估价师预测试题6卷 第3卷某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递

7、减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A（n1）b0，即28（n1）20，n15。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/285.14。如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年。=143.89建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（）答案：对解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营

8、费用。乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件答案：B解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。 某

9、房地产的土地面积为500，土地价格为2000元/；建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/。A200B300C700D1000正确答案：B该类房地产的重置价格=1800元/1000=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/1000-2000元/500=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）万元1000=300元/ 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在选

10、取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。A、 档次B、 建筑结构C、 用途D、 权利性质答案：A解析：21年房地产估价师预测试题6卷 第4卷根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处（）的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案：D解析：考点:房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。 估价机构评估出该商

11、业楼在2022年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A2800B2940C4000D4200正确答案：C 房屋拆迁的补偿对象为（ ）。A所有人B使用人C租赁人D以上所有正确答案：A 下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（ ）。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户图D宗地图和房产分丘图正确答案：B国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A土地增值税B教育费附加C营业税D城市维护建设

12、税E契税答案：A,B,C,D解析：A 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。B 项，教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。C 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。D 项，城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。E 项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类

13、型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P156。21年房地产估价师预测试题6卷 第5卷 某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产

14、中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C1005+9002.5+10001.5=4.25万元。房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。P219。银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A分期发放贷款，对其现金情况进行监控B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D不向房地产开发企

15、业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：C 项，对申请贷款的房地产开发企业，银行应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ )元。A.100B.140C.1100D.1540正确答案：D 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为（）。A、销售收入B、收益率C、利息率D、开发利润答案：D解析：本题考查的是

16、投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。21年房地产估价师预测试题6卷 第6卷 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B 路线价法估价的操作步骤有( )。A划分路线价区段B设定标准临街深度C选取标准临街宗地D调查评估路线价E修正路线价差值正确答案：ABCD答案 A

17、BCD运用路线价法估价一般分为下列六个步骤进行：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机正确答案：A保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造赛用，应当通过（）列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用答案：C解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P196。