21年房地产经纪人经典例题6节.docx

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1、21年房地产经纪人经典例题6节21年房地产经纪人经典例题6节 第1节李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售，并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘察，填写了物业勘察表。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，属于优质房源。2.王某编写物业勘察表时，应绘制（）。A、 地形图B、 交通位置图C、 地籍图D、 标准房型图答案：B,D解析：物业现场勘察表是对房屋进行估价的重要参考资料。在填写物业现场勘察表时，应绘制交通位置图和标准房型图。交通位置图主要画出环绕物业的道路，在绘制交通位置图时，按上

2、北下南左西右东的方位来绘制，同时应标出各条道路的路名；标准房型图可以直观地反映房屋的基本状况，作为价格建议时的重要依据。下列选项中，（）作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。A、 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定B、 关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知C、 商品房买卖合同示范文本D、 房地产经纪执业规则答案：D解析：2022年10月份发布的房地产经纪执业规则，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。房地产经纪执业规则作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为

3、准则。2022年1月18日，经广泛深入调查研究，认真总结房地产经纪行业自律管理经验，并充分征求意见，对2022年发布的房地产经纪执业规则进行了修改。修改后的房地产经纪执业规则重新发布，并自2022年3月1日起施行。房地产经纪行业是以( )为服务内容的行业。A:促成房地产交易B:提高房地产交易效率C:降低房地产风险D:增强房地产行业竞争E:维护房地产交易安全答案：A,B,E解析：甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门

4、店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。甲公司建立客户数据库应考虑的因素通常有（ ）。A.尽可能保存客户原始资料B.区分客户内部资料与外部资料C.确保客户数据库运行的安全性D.能自动识别客户信息的真实性与有效性答案：A,B,C解析：现代客户关系管理（Customer Relationship Management，CRM）系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将企业的客户（包括最终客户、分销商和合作伙伴）作为最重要的企业资源，利用智能解决方案，高效地收集、整理并分析相关数据，为企业的正确决策提供前瞻性支持，通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求，保证实现客户的终生价值。

5、构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下四个方面：要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。房地产()贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。A:租赁B:抵押C:规划D:登记答案：D解析：房地产经纪机构在接受房地产承购或承租委托时，应当由房地产经纪人向委托人书面告知()等与委托业务相关的事项。A.委托项目相关的市场行情B.法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定C.应由委托人协助的工作、提供的必要

6、文件和证明D.房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项E.合同的履行期限答案：A,B,C,D解析：21年房地产经纪人经典例题6节 第2节以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业（）通过，并报其上级主管机关备案。A.董事会B.股东大会C.监事会D.职工代表大会答案：D解析：对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地

7、产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外；以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请（ ）登记。A.更正B.注销C.变更D.撤销答案：C解析：A项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不

8、动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律；行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。房地产中介服务包括（）。A、房地产开发B、房地产咨询C、房地产投资D、房地产估价E、房地产经纪答案：B,D,E解析：下列行为属于房地产转让的有（）。A、房地产抵押B、房地产租赁C、房地产买卖D、房地产抵债E、房地产权属随企业兼并而转移答案：C,D,E解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种

9、方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。常用的建筑材料中，（ ）的危害是对人体的呼吸系统、神经系统和血液循环系统造成损伤。A.无机材料和再生材料B.吸声和隔声材料C.合成隔热板材D.人造板材及人造板家具答案：D解析：人造板材在生产中通常加入以

10、甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。例如，许多调查发现，从铺装人造地板的新装修房屋中可检测出较高浓度的甲醛、苯等多种有毒化学物质，房屋里的人长期吸入这些物质，对身体危害很大。房地产企业向居民以分期付款的方式销售住房，该信用形式属于（）。A、商业信用B、银行信用C、消费信用D、民间信用答案：C解析：消费信用是指企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费，如购买住房。A项，商业信用是指企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供的信用；B项，银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用；D项，民间

11、信用又称个人信用，是指个人之间相互以货币或实物所提供的信用。21年房地产经纪人经典例题6节 第3节房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是（）。A、受众面广B、客户准确率高C、与客户沟通效果好D、易与客户建立关系答案：B解析：驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人进行设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：成本较低；客户的准确性较高。其劣势包括：比较浪费房地产经纪人的时间；有时候驻守会妨碍到行人。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。

12、李某与甲公司签订了房地产认购协议书，拟购买一套建筑面积为80 m2、单价为5 000元/m2的住宅。据了解，李某的家庭是第一次购买住宅。根据以上内容，回答9396题。在与李某签订房地产认购协议书时，甲公司销售人员应向李某提示（）。A:单价对应的面积内涵B:面积误差的处理方式C:后续将要签订的相关文件D:有关的法律文书答案：A,C,D解析：现金流量图有其习惯的表式方法，主要表现在( )。A:用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位B:划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间序列C:用带箭头的垂直线段代表现金流量D:箭头向下表示现金流入E:箭头向

13、上表示现金流出答案：A,B,C解析：张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。A.应签订书面抵押合同B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权D.抵押权自抵押合同登记之日起成立

14、答案：A,D解析：A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，物权法规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。下列经济活动中，属于房地产经纪的是（）。A、房地产开发B、房地产测绘C、房地产代理D、物业管理答案：C解析：就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务

15、，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪人员职业技能的培养应注意()方面。A:认真学习有关的操作方式B:反复练习，不断实践C:形成日常工作习惯D:不懂就问E:勤于思考、善于总结答案：A,B,C,E解析：21年房地产经纪人经典例题6节 第4节对于新建商品房，建筑面积在90m2以下的普通住宅，抵押贷款比例最高为( )。A:40%B:50%C:80%D:90%答案：C解析：共用题干房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)

16、，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。赵某同甲机构所签订的合同属于( )。A:新建商品房经纪合同B:房地产租赁经纪合同C:房地产租赁代理合同D:

17、房屋租赁合同答案：B解析：下列关于房地产经纪行业发展指导思想的表述中，正确的是()。A:以合法经营、规范运作、公平竞争为基本标准B:以行政与行业自律并行模式来设计新型的房地产经纪行业管理模式C:建立执业保证金制度，提高整个行业的抗风险能力D:限制中小房地产经纪机构的设立答案：A解析：共用题干Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。依据国家有关规定，该地块可以

18、采取的出让方式包括()。A:拍卖方式B:招标方式C:协议出让D:挂牌出让答案：A,B,D解析：保险代理人必须以( )保险人的名义进行保险活动，其代理活动的法律后果由保险人承担。A:投保人B:受益人C:保险人D:代理人答案：C解析：大力推进合同网签信息共享的主要内容有（ ）。A.全面推进房地产涉税信息共享B.切实强化部门信息集成共用C.着力推动房屋代码采集应用D.积极推行同部门业务联办E.大力提升行业信息管理水平答案：A,B,C,D,E解析：住房城乡建设部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房和新建商品房纳入统一的房地产市场管理，大力推行房地产交易合同网签备案管理：全面推进房地产涉

19、税信息共享；切实强化部门信息集成共用；着力推动房屋代码采集应用；积极推行跨部门业务联办；大力提升行业信用管理水平。#21年房地产经纪人经典例题6节 第5节房地产买卖业务的撮合主要包括（）。A、 确定客户看房结果B、 做好回访前的准备C、 防止跳单D、 购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金E、 分析客户行动，引导购房者签署购房确认书答案：A,B,D,E解析：买卖业务的撮合主要包括以下五个方面：做好回访前的准备；确定客户看房结果；分析客户行动，引导购房人签署购房确认书；购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金；签订

20、正式买卖合同时卖方可能要求支付首期房款或称之大订，约十万元。现代企业战略管理的特点不包括( )。A:全局性B:长远性C:复杂性D:灵活性答案：D解析：本题考核的是现代企业战略管理的特点。包括：(1)全局性;(2)决策层是管理主体;(3)企业资源是保障;(4)长远性;(5)复杂性。王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与

21、赵某的租赁合同还未到期。针对李某获赠王某房产这一行为，当事人应缴纳( )。A.房产税B.契税C.城镇土地使用税D.耕地占用税答案：B解析：甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2022年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2022年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2022年10月1日正式交房，蒋某2022年1

22、0月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2022年2月装修入住，2022年9月27日发现屋面严重漏水。关于商品房买卖合同的说法，正确的为（ ）。A.蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效B.蒋某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息C.蒋某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任D.甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案答案：B,D解析：A项，房地产买卖合同自交易双方签订时生效。BC两项，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，

23、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。D项，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。下列属于不动产用益物权的有（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权E.抵押权答案：A,B,C,D解析：不动产用益物权是不动产用益物权人对他人所有的不动产依法享有的占有、使用和收益的权利。不动产用益物权包括：建设用地使用权；宅基地使用权；土地承包经营权；地役权。E项属于不动产担保物权。（一）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的

24、使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。甲企业申请领取建筑工程施工许可证应具备的条件为（）。A、已确定施工企业B、已经取得建设工程规划许可证C、有保证工程质量和安全的具体措施D、建设资金已经落实，到位资金原则上不少于工程合同价的50%答案：A,B,C解析：建设单位申请领取建筑工程施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋

25、的，其进度符合施工要求。已经确定施工企业。有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款担保函或者其他第三方担保。法律、行政法规规定的其他条件。21年房地产经纪人经典例题6节 第6节房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异不包括（）。A.租赁期限不一致B.租赁合同类型不同C.租赁费用支付方式不同D.房屋租赁合同约定特

26、殊事项答案：A解析：房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：租赁合同类型不同；房屋租赁费用支付方式不同；房屋租赁合同约定特殊事项；签订合同时间不是同一时间点。在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有()。A:所有权B:使用权C:占有权D:收益权E:处分权答案：B,C,D解析：我国物权法规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的（ ）。A.刑事责任B.民事责任C.行政责任D.赔偿责任答案：B解析：物权

27、法规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。税收的特征有（ ）。A.强制性B.无偿性C.固定性D.多样性E.不变性答案：A,B,C解析：税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。税收与其他分配方式相比，具有的特征包括：强制性；无偿性；固定性。长期在强噪声环境中工作对听力的主要危害有（ ）。(2022年真题)A.

28、听觉疲劳不能恢复B.内耳感觉器官会发生器质性病变C.记忆力明显减退D.细胞减少E.头痛头晕、食欲不振答案：A,B解析：人们在强噪声环境中暴露一定时间后，听力会下降；离开噪声环境到安静的场所休息一段时间，听觉会恢复，这种现象为听觉疲劳。但长期在强噪声环境中，听觉疲劳就不能恢复，而且内耳感觉器官会发生器质性病变，造成噪声性听力损伤或噪声性耳聋。下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是（）。A.分幅图B.分丘图C.分户图D.宗地图答案：C解析：房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。