21年房地产经纪人考试真题及详解8卷.docx
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1、21年房地产经纪人考试真题及详解8卷21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第1卷共用题干张明欲购买一套商品住房,看中了某个商品住宅项目找到该项目售楼处,向销售人员咨询了如下问题。假设你是该楼的销售人员,请予以回答。向银行申请抵押贷款,银行通常要求借款人购买有关保险,其理由是( )。A:用以抵押的房地产有可能毁损、灭失B:用以抵押的房地产的价值有可能随经济不景气而降低C:借款人有可能死亡或丧失劳动能力D:借款人可能因失业等而不能获得预期收入答案:A,C,D解析:违约责任是以()为前提。A、法律法规B、有效合同C、合同约定D、道德规范答案:B解析:违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符
2、合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提,合同未成立或者成立后无效、被撤销的,纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件有:必须有违约行为;无免责事由。在存量房经纪业务中,“协助交易达成”环节的主要工作包括()。A.现场看房B.收集价格信息C.协调交易价格D.促成交易E.协助或代理客户签订交易合同答案:C,D,E解析:协助交易达成主要有三种方式:协调交易价格。一般而言,房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方,必要时还可借助房地产估价机构的力量。促成交易。在与客户的接触过程中,要密切留意成交的信号。当出现这类信号时,应及时给予确认和巩固。在成交信息得以
3、明确后,要尽可能快速促成交易。协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助(在采用居间方式的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。房地产开发企业变更商品房的规划、设计后通知买受人,买受人有权在通知到达之日起( )日内作出是否退房的书面答复。A.10B.15C.30D.60答案:B解析:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地
4、产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。房地产经纪人对房屋实地查看后,应编制( )。A.房屋出售委托书B.房屋使用说明书C.房屋质量鉴定书D.房屋状况说明书答案:D解析:出租经纪业务信息调查与告知;除房屋主体结构之外,业主能够提供的室内配套设施,具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施。房地产经纪人查验房屋后编制房屋状况说明书,并须出租方签字确认信息真实可靠。商品房买卖合同示范文本中未列出的附件是( )。A.房屋平面图B.装饰.设备标准C.合同补充协议D.产权登记的约定答案:D解析:以出让方式取得土地使用权用于投资
5、开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的( )以上。A.10%B.15%C.20%D.25%答案:D解析:城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件,规定了下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片土地开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。依法收回土
6、地使用权的。共有房地产,未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的。法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第2卷中介服务的提供方为交易的顺利进行不仅提供关于买方或卖方的信息,而且还撮合双方成交但又不作为任何一方的代理人的活动,这类活动就是经纪活动中的( )活动。A:行纪B:代理C:居间D:经销答案:C解析:本题考核的是中介服务根据其发挥作用的方向和途径进行的分类。第一类,为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动。这实际上是解决交易标的不易识别的问题。第二类,为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息(即交易主体信息)
7、的活动。这实际上是解决交易对象不易集中,不易被发现的问题。第三类,直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。这实际上是解决在以上两种情况存在的前提下,如果交易程序又相对复杂的时候所存在的问题。经纪活动中的代理、行纪就属于这一类。需要说明的是,现实中还存在一种介于第二类和第三类之间的活动,即中介服务的提供方为交易的顺利进行不仅提供关于买方或卖方的信息,而且还撮合双方成交但又不作为任何一方的代理人的活动,这类活动就是经纪活动中的居间活动。房地产经纪信息的系统性不包括( )。A:完整性B:及时性C:连续性D:时效性答案:B解析:房地产经纪管理的系统性,意识保证房地产经纪信息的完整性,尽可能全面准确的
8、反映房源、客源、市场和行业的实际情况;二是保证房地产经纪信息在时间上的连续性;三是对房地产经纪信息的及时更新和维护,以保证时效性。某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回,提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2022年10月预购了该项目一套住宅,并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2,单价2000元/m2,面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2022年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计,并通知了王某。2022年8月该项目竣工并交付使用,乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时,发现房屋建筑面积已经增至67.6m2,
9、还存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时,王某还通过由甲企业代缴的方式,交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。关于王某的房价款的说法,正确的为( )。A.交房时该市新建商品房的均价上涨了15%,所以甲企业有权调整房价B.王某实际总房价款应为131300元C.王某实际总房价款应为133900元D.王某实际总房价款应为135200元答案:D解析:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同有约定的,按合同约定处理面积误差。本案例中,面积误差比(产权登记面积合同约定面积)合同约定面积100%(67.665)65
10、100%4%,小于5%,所以,王某实际总房价款应为:67.62000135200(元)。房产分户图表示的内容有()。A、控制点B、房屋产权界线C、所在层次、户号、室号D、房屋建筑面积E、房屋边长答案:B,C,D,E解析:房产分户图表示的主要内容包括:房屋权界线;四面墙体的归属和楼梯;走道等部位以及门牌号;所在层次、户号、室号;房屋建筑面积和房屋边长等。城市房地产管理法规定,房地产转让应当签订书面转让合同,合同中应当载明().A:土地宗地号B:地籍图C:土地使用权取得的方式D:房屋贷款情况答案:C解析:关于房屋登记限制查询的信息的说法,正确的是()。A:有关的原始登记作证是限制查询的信息B:他项
11、权利的设定时间是限制查询的信息C:司法查封情况是限制查询的信息D:任何人都无权查询限制查询的信息答案:A解析:我国房地产经纪专业人员资格是属于()水平评价类职业资格。A.国家B.地方C.行业D.企业答案:A解析:2022年6月,人力资源社会保障部住房城乡建设部关于印发房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法的通知(人社部发202247号)印发,确定房地产经纪人员职业资格被确定为国家水平评价类职业资格。21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第3卷在计算下列金额时,需要考虑资金时间价值的有()。A、 贷款金额B、 月还款额C、 首付款金额D、 借款余额E、 总
12、价款答案:A,B,E解析:资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法,是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。资金存在时间价值的原因主要有资金增值、机会成本、承担风险、通货膨胀。房地产抵押合同通常包括的条款有( )。A.争议解决的方式B.债务人到期不履行债务,抵押财产直接归抵押权人所有C.债务人履行债务的期限D.抵押房地产的坐落E.抵押房地产的价值答案:A,C,D,E解析:房地产抵押合同;房地产抵押合同一般应载明的内容包括:抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;被担保债权的
13、种类、数额;抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等;抵押房地产的价值;抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;债务人履行债务的期限;担保的范围;违约责任;争议解决的方式;抵押合同订立的时间与地点以及双方约定的其他事项。房地产掮客在1840年鸦片战争以后应运而生,其活动的范围十分广泛,包括()。A、 买卖B、 拍卖C、 租赁D、 贷款E、 抵押答案:A,C,E解析:1840年鸦片战争以后,我国上海等一些通商口岸城市,出现了房地产经营活动,房地产掮客也应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛,有买卖、租赁、抵
14、押等。掮客对于活跃房地产市场,缓解市民住房紧张,促进住房商品流通,起过一定的作用。但多数经营作风不正,投机取巧,又加上旧政府管理不严,放任自流,在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。某新建商业用房的完全成本为2500元/m2,开发商希望的目标利润率是完全成本的20,销售税金为200元/m2,周边同档次物业的市场价格水平为3500元m2,预计该物业的年总收益为400元/m2,总收益倍数为10。1.采用市场比较定价法,该商业用房的价格应为()元/m2。A、 3000B、 3200C、 3500D、 4000答案:C解析:该新建商业用房周边同档次物业的市场价格水平为3500元m2,若采用市场比较定价法
15、,则该商业用房的价格应为3500元m2。凡经依法登记,不动产权利人在不动产方面的权利受到国家法律的保护。这些权利有()A、地役权B、建设用地使用权C、房屋所有权D、土地所有权E、抵押权答案:A,B,C,E解析:凡经依法登记,不动产权利人在不动产方面的房屋所有权、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利,受国家法律保护。任何组织或个人侵犯了不动产权利人的合法权益,都要承担法律责任。在房源与客源信息配对中,房地产经纪人首先应明确(),才能更好地了解潜在客户对住房的偏好.A:客户的交易资格B:客户的购买能力C:客户的住房问题D:客户的选择倾向答案:C解析:关于房地产经纪机构的经营模式,下列说法正确的是(
16、)。A.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量可以将其经营模式分为单店模式和多店模式B.单店模式和多店模式中的“店”是指门店C.目前我国采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构D.目前我国有三分之一的房地产经纪机构采取单店经营模式E.混合经营模式首先是指直营连锁和特许加盟连锁经营的混合答案:C,D,E解析:A项,根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式,可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式。B项,单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”,而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元,它可以是经纪机构
17、下属的分支机构(以门店或非门店的形式),也可以是独立的房地产经纪公司。21年房地产经纪人考试真题及详解8卷 第4卷谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅,位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2,套内墙体面积为20m2,套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2,谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售该套住宅,购房者徐某获知此信息后,在乙机构协助下查看了该套住宅,查验了房屋权属证书,经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。(2022年真题)谭某与徐某签订的房屋买卖合同为( )。A.有偿合同B.双务合同
18、C.实践合同D.要式合同答案:A,B,D解析:买卖合同有以下特征:是有偿合同,买卖是商品交换最普遍的形式,其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。是双务合同,买卖双方都享有一定的权利,承担一定的义务,并且这种权利和义务存在对应关系,买方的权利就是卖方的义务,反之亦然。是诺成合同,买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立,不需要交付标的物。是非要式或者要式合同,买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式,但法律另有规定的除外。房地产经纪人员不随意“跳槽”或“脚踩数条船”所体现的职业道德是( )。A.遵纪守法B.诚实守信C.尽职尽责D.公平竞争答案:C解析:房地产经纪人
19、员的职业道德;房地产经纪人员职业道德的主要内容包括:遵纪守法、规范执业、诚实守信、尽职尽责、公平竞争。其中,尽职尽责要求从承担自身责任出发,房地产经纪人员首先必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构,不随意“跳槽”或“脚踩数条船”;同时,在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发,决不做有损公司信誉、品牌的事情。关于房地产广告,正确的说法是( )。A:房地产广告中的价格必须是实际的销售价格B:不得含有封建、风水等迷信内容C:可以用乘坐交通工具所需的时间明示距离D:项目位置示意图应当比例恰当E:可以体现升值预期和投资回报等内容答案:A,B,D解析:C必须用实际距离的数字表示;E不得有升值和投资回报
20、等内容的承诺。业主是指( )。A、 物业的产权人B、 物业的管理人C、 物业的代理人D、 物业的租赁人答案:A解析:大纲要求 了解 习题解析 本题考查重点是对“物业管理的含义”的了解。业主是指房屋的所有权人。因此,本题的正确答案为A。商品房屋租赁管理办法确定的房屋租赁政策主要有( )。A.承租人在租赁期间内死亡,租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同B.房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效C.租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权D.出租住房的,应当以原设计
21、的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于10平方米E.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全答案:A,B,C,E解析:承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利,主要包括:优先购买权,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效;承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。除当事人另有约
22、定外,出租人主要承担以下义务:提供符合要求的房屋及其附属设施;对房屋进行维修。D项,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 新建商品房销售中,最主要的宣传资料是项目楼书和()。A、宣传展板B、销控表C、置业计划D、户型手册 答案:D解析:宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息,以画面、文字、图示的方式传递给客户,以增加客户的感知。房地产销售宣传资料一般有项目楼书、户型手册、折页、置业锦囊、宣传单张、影像资料、宣传片、网站等形式。其中最主要的是项目楼书和户型手册。针对小业主房源的开拓渠道中的报纸广告途径,其优点有()。A、 投入成本低B、 受众面广C、 目标客户群体强D、 效
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