XMGJ-TZ-SC001产品定位策划程序文件4512.docx

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1、编号：XMMGJ-TTZ-SC0001版号：20006 产品定位策策划程序编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人产品定位策划程序文件编号：XMGJ-TZ-SC001版号：2006 第10页 共10页生效日期：2006-8-11. 目的的根据公司项项目经营决决策，完成成项目的市市场定位、产产品建议。2. 适用用范围适用于地产产项目土地地购买决策策之前及完完成购买决决策之后两两个阶段：土地购买买决策之前前，通过市市场调研和和分析，确确定产品定定位，以便便为土地购购买决策提提供数据支支持；完成成购买决策策之后，再再次通过市市场深入研研究，确定定项目市场场定位和产产品

2、形态、产品主题和建设指标的工作。3.术语和和定义市场定位：明确项目目目标消费费群体并知知悉群体特特征；产品形态：项目类型型选择，确确定项目究究竟为普通通住宅，还还是写字楼楼或商场等等。产品主题：项目设计计主题选择择，与产品品形态相关关，指具体体产品形态态的细分；例如：住住宅可以按按建筑特征征进行高、中中、低档或或高层、小小高层、多多层区分。建设指标：项目各类类型物业建建设量的数数据指标和和比例关系系。4. 职责4.1. 区域公司4.1.11.负责区区域公司拓拓展项目初初步产品建建议书及及产品建建议书的的编写；4.1.22.负责区区域公司拓拓展项目的的市场研究究、市场定定位、产品品配比以及及价格

3、建议议；4.1.33.负责区区域公司拓拓展项目初初步产品建建议书及及产品建建议书向向总公司（投投资管理部部）的报审审；4.1.33.负责区区域公司拓拓展项目项项目初步规规划设计、项项目成本测测算、项项目经济指指标测算的的编制。4.2. 投资管理部部4.2.11.总公司拓拓展项目：负责初初步产品建建议书及及产品建建议书的的编写；4.2.22.总公司拓拓展项目：确定项目市场研研究、市场场定位、产产品配比以以及价格建建议；4.2.33.负责组组织评审区区域公司拓拓展项目初初步产品建建议书及及产品建建议书。4.3. 技术管理部部4.3.11.总公司司拓展项目目：根据初初步产品建建议书做做出项目目初步规

4、划划设计；4.3.22.区域公公司拓展项项目：组织织评审项项目初步规规划设计。4.4. 成本管理部部4.4.11.总公司司拓展项目目：根据初初步产品建建议书做做出项目目成本测算算；4.4.22.区域公公司拓展项项目：负责责评审区域域公司项项目成本测测算。4.5. 财务管理部部4.5.11.总公司司拓展项目目：根据初初步产品建建议书做做出项目目经济指标标测算；4.5.22.区域公公司拓展项项目：负责责评审区域域公司项项目经济指指标测算。4.6. 总公司领导导层4.6.11.批准初初步产品建建议书及及产品建建议书；4.6.22.做出进行行临时性修修正调研计计划的决定定。5. 工作程序序5.1. 投

5、资管理部部或区域公公司提供项项目前期土土地信息后后，总公司司营销主管管经理或区域域公司组织织进行初步步产品建议议。项目前前期土地信信息是本阶阶段产品策策划的参照照前提。5.2. 责任单位编编制产品品建议书编编写工作计计划5.2.11.总公司拓拓展项目：投资管理理部市场主管管负责组织编制产产品建议书书编写工作作计划，经经部门主管经理批准准后，由市市场主管负负责组织实施；区域公司拓拓展项目：由区域公公司组织编制产产品建议书书编写工作作计划；5.2.22.产品建建议书编写写工作计划划采用时时间列表的的形式，列列出相关工工作的要素素、主要调调研所针对对群体、调调研地点、以以及相应的的时间、方方式等调研

6、研安排；5.2.33.计划必须须保证包括括初步产产品建议书书要求的的全部要素素内容得到到明确结果果； 5.2.44.部门主管经理或区域域公司总经经理可根据据情况做出出进行修正正、补充和和确认工作作计划、时时间安排、工工作内容的的决定，由由相应市场场主管负责责组织实施施市场调研研工作。5.3. 产品建议工工作准备5.3.11.产品建建议书编写写工作计划划经审核核批准后，投资管管理部或区区域公司市市场主管组组织进行调调研准备，并并与工作有有直接关系系的公司内内部门或外外单位进行行协调和沟沟通；5.3.22.工作展开开前，投资资管理部或或区域公司司市场主管管应组织本本组成员准准备以下文文件：a) 其

7、他定位支支持性或依依据性文件件，包括手手册、程序序文件、产产品建议书书编写作业业指引；b) 相关部门、过过程或活动动的过往优优秀报告以以及不合格格报告和纠纠正措施报报告；5.3.33.工作展开开前，投资资管理部或或区域公司司市场主管管应组织营营销组成员员编写调查查表；5.4.市市场调研报报告与初步产品品建议书的的编写5.4.11.根据产产品建议书书编写工作作计划，投资管理部或区域公司实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研；5.4.22.每次调研研完成后，必须提交一份高水平的市场调研报告。市场主管负责审核并保证调研报告的正确性和完整性；5.4.33.调研报告告内容应包包括

8、：a) 调研的目的的和范围；b) 调研组成员员；c) 调研日期；d) 调研所依据据的文件；e) 调研结果表表述；f) 调研结果分分析、小结结；g) 调研不合格格项的统计计分析；h) 调研活动的的有效性的的结论性意意见。5.4.44.市场主管管针对调研研中的表述述和结论性性意见，组组织分析，制制定并提出出修正性措措施，将最最终实施结结果填写在在市场调调研报告中中，反馈给给部门主管经理或区域域公司总经经理；5.4.55.按产品品建议书编编写工作计计划要求求的时间和和工作内容容完成之后后，由投资资管理部或区域公公司组织编编写初步步产品建议议书；5.5.初初步产品建建议书的的审批5.5.11.总公司拓

9、拓展项目：初步产产品建议书书经投资资管理部策策划主管审审核修正，部门主管经理确认后，提交总公司分管副总经理和总经理审核批准； 5.5.22.区域公司司拓展项目目：初步步产品建议议书经区区域公司策策划主管审审核修正，区区域公司总总经理确认认后，报送送总公司投投资管理部部组织评审审，并报总总公司主管管副总经理理和总经理理审核批准；5.6.项项目可行性性报告的的编写与审审批5.6.11.总公司拓拓展项目：a)经总公公司领导审核批批准后，初初步产品建建议书由由投资管理理部向技术管管理部、成本管理理部、财务务管理部提交交，同时供供技术管理理部进行项项目初步规规划设计，成成本管理部进行行项目成成本测算，财

10、财务管理部编写写项目经经济指标测测算；b) 项项目初步规规划设计、项项目成本测测算和项项目经济指指标测算完完成后，经经过总公司司领导层阶阶段参与审审核批准后后，提交投投资管理部部，由投资资管理部组组织完成项项目可行性性报告，并并报总公司司领导层审审核评估批批准。5.6.22.区域公公司拓展项项目：a)初步步产品建议议书经总总公司评审审并报总公公司领导层层批准后，由由区域公司司进行项目目初步规划划设计和成本财务务指标测算算，经总公公司各对口口管理部门门审核后，区域公司组织编写产品建议书和项目可行性报告，报投资管理部组织评估，提交总公司领导层审核批准。5.6.33.项目可可行性报告告经总公司领导层

11、最后后审核批准准，并通过过董事会论论证后，投投资管理部部或区域公公司按计划划与土地方方沟通，完完善拿地前前准备工作作。5.7.产产品建议书书的编写写与审批5.7.11.土地使用用权取得后后，责任单单位对市场场及客户情情况再次进进行深入研研究，准确确定位客户户群体，明明确推广主主线及上市市节奏等，完完成产品品建议书，同同时将前期期市场研究究资料转交交项目部（公公司）销售售组。5.7.22.总公司司拓展项目目：投资管管理部编写写完成产品建议议书后，经主管管经理确认认后，上报报总公司分管管副总和总总经理。5.7.33. 区域公司司拓展项目目：区域公公司编写的的产品建议议书报送送总公司投投资管理部部组

12、织评审审，并报总总公司分管管副总和总总经理。5.8.项项目开发工工作计划的的编写5.8.11.产品建建议书经经总公司投资管管理部、技术管管理部、成本管理理部、财务务管理部确认认，总经理理批准后，由项目部或区区域公司编编写项目目开发工作作计划。5.9.项项目命名5.9.11.完成以上上工作后，由由投资管理理部或区域域公司根据据项目开开发工作计计划要求求，组织项项目命名的的征集工作作；5.9.22.项目名称称经市场营营销经理确确认后，总总公司总经经理最终审审核批准，并向主管部门进行项目名称报批。6支持文文件无。7质量记记录7.1市市场调研报报告7.2初初步产品建建议书7.3产产品建议书书7.4项项目可行性性报告7.5项项目开发工工作计划