总部项目拓展风险管理制度24808.docx

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1、总部项目拓展风险管理制度V1.0版1. 目的：规范公司项目拓展工作，预防并规避项目拓展过程中产生的风险，为保证项目后期顺利开发建设，达到既定经营目标提供保障。2. 范围：2.1 适适用范围围：制度度执行单单位(宋宋体小四四两端对对齐)2.2 发发布范围围：制度度发放单单位(宋宋体小四四两端对对齐)3. 名词解解释：3.1 项项目拓展展是为获获得必要要的土地地储备支支撑公司司战略发发展，本本风险制度度控制过过程为从从取得信信息到项项目合作作签约；3.2 竞竞争者主主要指公公司在拓拓展项目目过程中中遇到其其它的竞竞争企业业；3.3 信信息处理理是指公公司获取取项目信息息，对信信息确认认、核实实、调

2、查查的过程程；3.4 后后评价是是指在成成功拓展展某个项目目后，对对本项目目拓展过程程作业操操作、工工作人员员能力表表现等进进行评估估。4. 职责：4.1 发发展中心心4.1.11 负负责制定定与修正正项目拓展展风险控制制制度；4.1.22 负负责在公公司内部部对项目目拓展风险险控制制制度做出出解释；4.1.33 负负责对项项目拓展展风险做出出预警与与识别；4.1.44 负负责项目目拓展工作作执行、推推进、指指导、监监督、核核查、评评价等工工作；4.1.55 负负责对项项目公司司项目拓展展部门提提供必要要技术支支持与协协作。4.2 项项目拓展展部门4.2.11 负负责按公公司规定定与规范范完成

3、项项目拓展展过程的的相关作作业；4.2.22 接接受总部部发展中中心指导导、监督督、核查查，及时时修正不不符合公公司规定定、规范范的作业业。4.3 管管理中心心4.3.11 接接收项目目拓展过程程重要文文件，进进行备案案与管理理；4.3.22 配配合发展展中心发发展中心心进行项项目拓展展后评价价；4.3.22 建建立完善善公司监监督、检检举制度度与机制制。4.4 法法律部4.4.11 规规范项目目拓展过程程中的法法律文本本；4.4.22 建建立完善善法律合合约审批批、核查查制度。4.5 财财务部4.4.11 配配合项目目拓展工作作过程中中融资计计划与方方案制定定；4.4.11 配配合项目目拓展

4、过程程中对合合作方企企业财务务审查。5. 作作业内容容：5.1 外外部环境境风险防范范5.1.11 政政策风险险防范5.1.11.1发发展中心心每季度度完成房房地产宏观观政策分分析报告告；5.1.11.2项项目责任任人要针针对项目目涉及房房地产国家家政策及及地方实实施细则则、行业业 管制情况况等前期期工作进进行调查查分析；作为项项目分析析材料组组成部分分；5.1.11.3合合约拟定定中，将将与合作作方约定定前期工工作责任任与分工工，写入入合作协协议或相相关法律合约约；5.1.22 融融资风险险防范5.1.22.1项项目责任任人对当当期地方方资本市市场融资资方法、融融资条件件、融资资成本进进行调

5、查查分析5.1.22.1项项目责任任人根据据调查结结合公司司财务计计划制定定融资方方案及预预案，做做为提交交决策委委员会议议文件组组成部门门之一；5.1.33 市市场风险险防范5.1.33.1发发展中心心市场研研究部门门每季度度编写战战略重点点城市市市场报告告，作投投资潜力力评估；5.1.33.2项项目所在在地为非非战略重重点城市市，项目目工作小小组人员员应在项项目所在在城市考考查7天天以上，并并完成城城市及区区域市场场投资潜潜力分析析报告。5.1.44 竞竞争风险险防范5.1.44.1项项目责任任人组织织调查竞竞争手企企业背景景、合作作条件、与与合作方方管理者者“利害”关系；5.1.44.2

6、项项目责任任人提交交竞争方方案或意意见，做做为谈判判策略重重要依据据。5.2 内内部管理理风险防范范5.2.11 信信息处理理风险防范范5.2.11.1项项目备案案信息必必须包含含如下方方面：合合作者信信息、土土地性质质与用途途、技术术经济指指标（如如无，以以地籍材材料为准准）、合合作条件件、以取取得前期期手续及及权证等等； 5.2.11.2项项目责任任人应在在拓展项目目立项前前，核实实前期手手续文件件及权证证发布日日期、发发布机关关，确定定其时效效性、有有效性，如如有过期期，应根根据最新新法规核核定其申申请延期期、更新新等合法法性，在在报告材材料中注注明核实实人、核核实日期期；5.2.11.

7、3项项目责任任人应在在拓展项目目立项前前，通过过公开信信息渠道道或相关关机构核核实项目目相关信信息，确确保项目目住处准准确性、真真实性，在在报告材材料中注注明核实实人、核核实日期期；5.2.11.4项项目责任任人在进进行项目目考察时时，要对对项目用地地的建设设限制条条件、施施工条件件、干扰扰因素等等方面做做完整清清楚记录录，要求求注明规规划特殊殊要求与与规范、图图象与视视频等说说明资料料齐全；5.2.11.5项项目小组组须尽职职调查如如下内容容，由项项目负责责人组织织完成，并并提交项目尽职调查报告；5.2.11.5.1项目目调查主主要包括括：场地地邻里关关系、前前期工作作可行、区区域规划划动态

8、等等；5.2.11.5.2合作作方企业业调查主主要包括括：财务务、法律律、主体体受权等等方面。5.2.22 作作业风险险防范5.2.22.1严严格按照照土地地储备工工作制度度完成成初选、立立项、决决策程序序，依照照项目评价价体系，进进行评估估与决策策。如有有特殊情情况，可可通过董董事会决决议，方方可简化化；5.2.22.2设设立部门门内部信信息库使使用权限限，明确确项目责任任人，内内部研讨讨及传递递由专人人登记管管理，确确保数据据使用安安全；5.2.22.3项项目责任任人应严严格按照照项目工作作计划时时间表，明明确内部部传递、研研讨、审审批时限限要求，明明确责任任部门、责责任人，如如有变更更由

9、总经经理办公公会议审审议通过过；5.2.22.4参参与项目目的工作作人员应应严格执执行谈谈判工作作制度、中中介管理理制度、项项目评价价制度等等制度与与参照作作业指导导说明，完完成相关关工作。 5.3.22 廉廉正风险险防范5.3.22.2公公司内部部或外部部人员可可向公司司相关管管理部门门检举项项目拓展展过程中中公司工工作人员员的欺诈诈行为，经经调查属属实，参参照公司司规定处处罚；5.3.22.3严严格按照照项目目谈判工工作制度度规定定，重要要谈判必必须由公公司两个个或两个个以上工工作人员员共同参参与。5.3.33 决决策风险险防范5.3.33.1项项目责任任人要保保证决策策项目材料料准确、完

10、完整；5.3.33.2发发展中心心指定或或决策委委员会委委派专人人，对相相关决策策项目分析析报告进进行核查查或抽查查，若发发现有相相关内容容与事实实严重不不符，责责其改正正；5.3.33.2项项目责任任人在项项目决策策前七天天向参与与决策领领导提交交可研报报告，并并对决策策委员进进行问题题答疑；5.3.33.3所所有参与与决策人人员在项项目决策策前，应应对呈报报项目资料料深入了了解；5.3.33.4决决策委员员代表应应在项目目决策前前，进行行项目实地地考查，并并完成与与合作方方的初期期谈判。5.3.44 合合约风险险防范5.3.44.1法法律文本本要求规规范化，法法律文书书的拟定定应严格格执行

11、公公司法律律文本规规范，如如有特殊殊情况需需要变动动、更改改，需要要向公司司法律部部门批准准许可； 5.3.44.2内内部审查查与外部部咨询相相结合，按按照公司司规定完完成法律律文书编编写后，根根据公司司规定完完成内部部审批，向向公司法法律顾问问单位进进行法律律咨询，书书面咨询询意见与与合约共共同备案案。 5.3 控控制后评评价5.3.11 拓拓展项目目签署合合作合约约后，由由发展中中心对签签约项目目拓展过程程工作进进行评价价，对参参与人员员工作表表现进行行评价，并并编写项目拓展工作评价报告；5.3.22 评价价结果报报送管理理中心，作作为修正正工作方方法及流流程的依依据，作作为奖励励激励的的

12、依据。6. 奖惩条条例:6.1 奖奖惩依据据根据项目目拓展工作作评价报报告对对项目拓展展过程中中作业完完成的时时间节点点、数量量、质量量、工作作人员表表现等方方面评价价，对参参与项目目拓展过程程工作人人员给出出综合得得分。6.2 奖奖惩标准准6.2.11 根根据土土地储备备奖励制制度结结合参与与项目拓展展工作人人员综合合评价得得分进行行奖励；6.2.22 项项目拓展展过程中中出现廉廉政问题题，通过过监督、检检举发现现，由管管理中心心按照公公司规定定处罚；6.2.33 项项目拓展展过程中中出现重重大失职职、特殊殊贡献，由由发展中中心向总总经理办办公会提提出奖惩惩报告，经经批准执执行。6.3 奖奖

13、惩执行行 参参照土土地储备备奖励制制度及及公司其其它相关关规定执执行。7. 注注意事项项 无无8. 附附件 无鹏房总部部项目前期期开发手手续流程程监督制制度V11.0版版1. 目的的：为保证集团团公司发发展战略略认真贯贯彻，建建立良好好的项目目风险控制制体系、审审计指标标体系和和规范项项目开发发的作业业流程，特特制定本本办法。2. 范围围：2.1 适适用范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公司司2.2 发发布范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公司司3. 名词词解释：3.1 前期开开发手续续流程：指项目目从立项项到工程程施工许许可证为为止，各各个阶段段、环节节涉及的

14、的各项手手续的办办理流程程。3.2 流程程的标准准时间：指项目从立立项到工工程施工工许可证证为止，各各个阶段段、环节节涉及的的各项手续的办办理，按按政策法法规规定定或行业业惯例，正正常的办办理时间间。4. 职责责：4.1 总总部发展展中心风风险控制制部人员员：4.1.11 负责编编制项目目前期开开发手续续流程；4.1.22 负责制制定项目目前期开开发手续续流程的的标准时时间指标标；4.1.33 负责充充分与总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心沟通通项目前期期开发手手续各个个环节时时间指标标；4.1.44 项目运行行期间负负责跟踪踪和监督督项目前期期开发手手续的完完

15、成时间间和办理理情况；4.2 总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心人员员：4.2.11 配合发发展中心心制订项项目前期期开发手手续流程程的标准准时间；4.2.22 配合发发展中心心下达项项目前期期开发手手续流程程的标准准时间指指标；4.2.33 项目运行行期间配配合发展展中心跟跟踪和监监督项目目前期开开发手续续的完成成时间和和办理情情况；4.3 各各项目公司司相关负负责部门门和人员员：4.3.11 负责本本项目的前前期手续续办理；4.3.22 按要求求填报项目前期期手续办办理计划划；4.3.33 及时和和总部各各相应中中心进行行指标控控制工作作的交流流和沟通通；4

16、.3.33 根据项目目进展和和需要，及及时调整整风险控制制措施；4.3.44 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报发发展中心心或总部部其他相相关中心心部门；4.4 各各项目公司司下属项项目部相相关负责责部门和和人员：4.4.11 负责本本项目的前前期手续续办理；4.3.22 按要求求填报项项目前期期手续办办理计划划； 4.4.33 及时和和项目公司司或总部部各相应应中心进进行指标标控制工工作的交交流和沟沟通；4.4.33 根据项目目进展和和需要，及及时调整整风险控制制措施；4.4.44 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报项项目公司司领导或或发展

17、中中心及总总部其他他相关中中心部门门；5. 作业业内容：5.1 一一级开发发前期手手续流程程（祥见见附件-一 一一级开发发前期手手续流程程图）5.1.11 一一级开发发授权5.1.11.1 签订意意向书a) 土地地现状调调研、钉钉桩、测测绘、评评估；b) 初步步征地补补偿方案案；c) 与乡乡镇政府府签订意意向书；5.1.11.2 规划可可研编制制a) 向规规委申领领规划要要点，编编制控制制性详细细规划；b) 编制制项目可行行性研究究报告；5.1.11.3 一级开开发授权权a) 提交交一级开开发申请请和实施施方案b) 市国国土局、发发改委、规规委、建建委等举举行联席席会议，预预审项目目可研、规规

18、划和征征地补偿偿方案等等；c) 预审审通过后后获得一一级开发发授权，并并签订一一级开发发合同；5.1.22 立立项批复复5.1.22.1 到计委委提交立立项报告告；计委委函之规规划局审审核；5.1.22.2 规划局局会签返返计委；计委统统一立项项，下发发立项批批复；5.1.33 规划意意见书 做好整整体详细细规划，向向市规委委申请规规划意见见书；5.1.44 征地批批复5.1.44.1 编制一一级开发发的一书书四方案案，报国国土局审审议；a）建设项项目承包包说明书书b）农用地地转用方方案c）补充耕耕地方案案d）征地方方案e）供地方方案 5.1.44.2 向国国土局、规规划局、建建委、乡乡政府、

19、村村公所等等部门征征求意见见，结果果报市政政府；5.1.44.3 是政政府下文文批地5.1.55 拆迁许许可证5.1.55.1 冻结户户口、入入户调查查、拆迁迁协议谈谈判等工工作；5.1.55.2 制定拆拆迁安置置方案，并并报地方方政府相相关部门门审查；5.1.55.3 审查通通过，获获取拆迁迁许可证证；5.1.66 土地上上市5.1.66.1 核算一一级开发发成本；5.1.66.2 验收土土地；5.1.66.3 在土地地中心入入市交易易；5.2 二二级开发发前期开开发手续续流程（祥祥见附件件-二二级开发发前期开开发手续续流程图图）5.2.11 立立项手续续立项项批复5.2.11.1 首先要要

20、选定项项目，洽洽谈合同同或协议议；也可可以是考考察准备备挂牌或或已挂牌牌的项目目；5.2.11.2 申请规规划要点点的规划划意见书书，（已已挂牌项项目不需需要）向向计委申申报立项项报告；5.2.11.3 计委函函至规划划局，规规划局会会签反计计委；5.2.11.4 计委下下立项批批复，要要求进行行可行性性研究；5.2.11.4如如果是公公开市场场招、拍拍、挂获获取的项项目，可可以直接接从土地地中心转转立项；5.2.22 规划手手续 主要包包括用地地规划许许可证和和工程规规划许可可证；5.2.22.1 用地规规划许可可证a）项目立立项后应应及时申申报项目目可行性性研究报报告，经经建委和和规委审审

21、核会签签；b）进行画画桩，并并获取用用地钉桩桩成果通通知单； c) 进行整整体的规规划设计计，主要要是总平平面设计计，层面面、立面面设计和和重要剖剖面设计计； d）准准备环境境影响评评估、交交通影响响评估、地地震安全全性评估估报告、勘勘测设计计招投标标备案； e)如如果是公公开市场场招、拍拍、挂获获取的项项目，需需要准备备土地地出让转转让合同同； f)手手续准备备齐全向向市规委委申请用用地规划划许可证证；5.2.22.1 工程规规划许可可证a) 准备备人防设设计审核核批准、交交通出入入口及停停车场、园园林局绿绿地率和和消防设设计审核核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等；b) 向市市发改

22、委委和市建建委申报报年度开开工计划划；此时时要交纳纳一定比比例（一一般200%以上上）的综综合地价价款；c) 进行行全套建建设施工工图设计计，包括括总平面面设计，各各层平面面、各向向立面设设计、各各层剖面面设计和和基础平平面、基基础剖面面图；d) 上报报市规划划局进行行施工图图审查。e) 以上上手续及及其它手手续（如如立项、用用地规划划等手续续）准备备齐全后后，获取取工程规规划许可可证；5.2.33 土土地手续续国有有土地使使用证a) 缴纳纳土地出出让金，支支付土地地补偿费费；b) 准备备好公司司执照、立立项批复复、建设设用地规规划许可可证、征征地批复复、出让让合同和和出让金金、补偿偿费缴款款

23、发票等等手续，办办理国有有土地使使用证；5.2.44 工工程手续续工程程施工许许可证a) 准备备建设用用地规划划许可证证、土地地征（或或相关证证明）和和施工图图审查通通知书；b) 进行行招投标标工作，标标底制作作；与中中标的工工程公司司和监理理公司签签订合同同；c) 交纳纳四源费费、准备备建设资资金落实实证明和和人防施施工图备备案回执执等手续续；d) 到市市建委办办理工程程施工许许可证；5.2.55 其其他手续续 主主要是在在办理以以上主要要证件需需要准备备和办理理的其他他手续，如如注册公公司手续续、资质质级别证证明、审审定方案案通知单单、环境境影响评评估、交交通影响响评估、地地震安全全性评估

24、估报告、勘勘测设计计招投标标备案、人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等手续；5.3 项项目开发发手续流流程标准准时间指指标（针针对二级级开发）5.3.11 立项手手续标准准时间指指标5.3.11.1 如果是是公开市市场通过过招、拍拍、挂获获取的项项目，直直接从土土地中心心转立项项只需要要1-22个工作作日；5.3.11.2 非公开开市场获获取的项项目办理理各项立立项手续续，获取取立项批批复标准准时间为为45个个工作日日；5.3.22 规划手手续标准准时间指指标5.3.22.1 项目办理理用地规规划许可可证所需需标准时时间为4

25、45个工工作日，但但是不包包含办理理手续所所需的总总体设计计图纸的的出图时时间，这这需要根根据项目目设计要要求情况况而定；5.3.22.2项项目办理理工程规规划许可可证所需需标准时时间为330个工工作日，但但是不包包含办理理手续所所需的施施工图设设计图纸纸的出图图时间，这这需要根根据项目目设计要要求情况况而定；5.3.33 土地手手续标准准时间指指标5.3.33.1 国有土土地使用用在获得得用地规规划许可可证后标标准时间间为200个工作作日；5.3.33.2办办理国有有土地使使用需要要交纳土土地出让让金和补补偿费，故故具体办办理时间间也要根根据项目目资金安安排和运运营需要要进行调调整；5.3.

26、44 工工程手续续标准时时间指标标5.3.44.1项项目施工工图审查查标准时时间为335个工工作日；这些工工作与土土地手续续办理可可同时进进行；5.3.44.2项项目招投投标工作作标准时时间为330个工工作日；这些工工作与土土地手续续办理可可同时进进行5.3.44.2办办理工程程施工许许可证标标准时间间为100个工作作日；5.3.55 项项目前期期开发手手续流程程整体办办理标准准时间应应为1880个工工作日，折折合2440个自自然日，大大约8个个月的时时间；5.4. 项目目前期开开发手续续流程监监督部门门5.4.11 项项目的立立项手续续和土地地手续的的办理主主要由发发展中心心针对项项目情况况

27、进行监监督控制制；5.4.22 项项目的规规划手续续和工程程手续的的办理主主要由发发展中心心配合总总部总工工办针对对项目情况况进行监监督控制制；5.5 项项目开发发手续流流程监督督方法5.5.11 项项目公司司针对项项目具体体情况，制制定项目目前期开开发手续续流程的的办理计计划，包包括办理理流程、时时间、责责任部门门及责任任人，上上报发展展中心审审批；5.5.22 经经发展中中心审核核通过的的项目开发发手续流流程的办办理计划划，总部部发展中中心风险险控制部部和总工工办安排排专门人人员组成成项目监督督小组；5.5.33 监监督小组组至少33人构成成，其组组员至少少1个发发展中心心风险控制制部人员

28、员，1个个总工办办工程人人员，11个总工工办设计计人员；5.5.44 监监督小组组根据项项目具体体情况和和运营要要求，制制定针对对性的详详细的监监督办法法，并进进行监督督控制；6. 奖惩惩条例:6.1 超超额完成成指标奖奖励办法法6.1.11 奖奖励标准准：能够够保证前前期开发发手续流流程的各各项质量量下，以以最短的的时间获获取了各各项开发发手续，为为项目操作作节约大大量时间间，从而而使项目目运营获获得更好好的现金金流和收收益；6.1.22 奖奖励金额额：根据据项目手续续超额完完成情况况和给项项目带来来的间接接收益情情况，由由项目公司司负责人申报；6.1.33 奖奖励申请请和审核核：6.1.3

29、3.1项项目公司司办理前前期开发发手续的的相应部部门和责责任人，工工作达到到奖励标标准，可可以提交交书面的的奖励申申请书；6.1.33.2 奖励申申请书经经项目公司司部门经经理和项项目总经经理签字字确认后后，上报报总部发发展中心心或总工工办，经经审核合合格，上上报总经经理办公公会审议议；6.1.44 奖奖励的兑兑现6.1.44.1 奖励励采取资资金方式式兑现的的，由集集团财务务部门向向奖励主主体发放放奖励资资金,接接受奖励励主体提提供银行行存款帐帐号；6.1.44.2 团队队获得的的奖，金金可以由由团队负负责人进进行分配配和安排排，但应应将分配配或资金金使用安安排上报报管理中中心；6.2 未未

30、完成指指标惩罚罚办法6.1.11 惩惩罚标准准：未能能按时按按质完成成项目前期期开发各各项手续续，加大大了项目目操作周周期时间间，从而而使项目目运营遭遭受损失失；6.1.22 惩惩罚金额额：根据据项目手续续未完成成情况和和给项目目带来的的间接损损失情况况，由项项目公司司负责人申报；6.1.33 惩惩罚审核核：6.1.33.1项项目公司司办理前前期开发发手续的的相应部部门和责责任人，为为完成工工作达到到惩罚标标准，总总部发展展中心或或总工办办组成的的监督小小组下达达惩罚通通知单，上上报总经经理办公公会审议议；6.1.44 惩罚罚的兑现现6.1.44.1 惩罚罚通知单单经总经经理办公公会审议议，决

31、定定惩罚的的金额和和方式，发发展中心心风险控制制部和总总工办组组成的监监督小组组下达相相关部门门执行；7. 注意意事项:7.1 此此制度各各项指标标为标准准开发流流程和时时间指标标，各开开发项目目要根据据项目实际际情况随随时调整整监督审审核的指指标。7.2 本本制度自自发布之之日起生生效，由由发展中中心负责责解释。8. 附件件:一级开发前前期手续续流程图图二级开发前前期手续续流程图图 鹏房总部部项目投资资成本基基础指标标管理制制度V11.0版版1. 目的的：为保证公司司发展战战略认真真贯彻，建建立良好好的项目目风险控制制体系和和审计指指标体系系，特制制定本办办法。2. 范范围：2.1 适适用范

32、围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公司司2.2 发发布范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公司司3. 名名词解释释：3.1 项目目投资成成本基础础指标 ：指指项目在前前期可行行性研究究阶段，以以投资估估算为依依据的，基基础数据据指标。3.2 项目目 ：本制度度所指的的项目是公公司总部部和各项项目公司司20007年后后新获取取并签订订了项目目合作或或开发协协议，可可进行操操作的项项目。3.3 项目公司司：指指获取新新项目后负负责操作作该项目目的公司司。4. 职责：4.1 总部发发展中心心风险控制制部人员员：4.1.11 负责编编制指标标的依据据，项目目投资测测算和可可

33、行性研研究报告告；4.1.22 负责制制定项目目投资成成本基础础指标；4.1.33 负责充充分与总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心沟通通项目投资资成本基基础指标标；4.1.44 项目运行行期间负负责跟踪踪和审计计项目土地地及大配配套费用用指标；4.1.55 积极配配合总部部总部管管理中心心、成本本中心、财财务中心心、总工工办和营营销中心心人员对对项目成本本基础指指标的审审计4.2 总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心人员员：4.2.11 配合发发展中心心制订投投资成本本基础指指标；4.2.22 配合发发展中心心下达投投资成本本基础指

34、指标；4.2.33 项目运行行期间管管理中心心主要跟跟踪和审审计项目目直接成成本合计计指标、管管理费用用指标和和总成本本合计指指标；4.2.44 项目运行行期间成成本中心心应跟踪踪和审计计项目的各各项成本本指标；4.2.55 项目运行行期间财财务中心心主要跟跟踪和审审计项目目财务费费用指标标和不可可预见费费用指标标；4.2.66 项目运行行期间总总工办主主要跟踪踪和审计计项目建安安工程费费用指标标、市政政基础实实施费用用指标和和公用配配套费用用指标；4.2.77 项目运行行期间营营销中心心主要跟跟踪和审审计项目目销售费费用指标标；4.3 各各项目公司司相关负负责部门门和人员员：4.3.11 负

35、责本本项目的成成本控制制和风险险预警；4.3.22 按要求求填报项项目投资资成本指指标审核核表；4.3.33 及时和和总部各各相应中中心进行行指标控控制工作作的交流流和沟通通；4.3.44 根据项项目进展展和需要要，及时时调整风风险控制制措施；4.3.55 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报发发展中心心或总部部其他相相关中心心部门；4.4 各各项目公司司下属项项目部相相关负责责部门和和人员：4.4.11 负责自自身项目目的成本本控制和和风险预警警；4.4.22 按要求求填报项项目投资资成本指指标审核核表；4.4.33 及时和和项目公司司或总部部各相应应中心进进行指标标

36、控制工工作的交交流和沟沟通；4.4.44 根据项项目进展展和需要要，及时时调整风风险控制制措施；4.4.55 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报个个项目公司司或发展展中心及及总部其其他相关关中心部部门；5. 作作业内容容：5.1 项项目投资资成本基基础指标标构成如如下：（祥祥见附件件投资资成本基基础指标标分解构构成表） 项目投资成成本基础础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注土地及大配配套费前期费用建安工程费费用市政基础设设施费公用配套费费不可预见费费直接成本合合计财务费用 管理理费用 销售售费用总成本合计计5.1.11 土地及及大配套套费指标标：土地费用主主要

37、包含含土地出出让金、拆拆迁补偿偿费、土土地转让让费、契契税、市市政基础础设施费费、征地地费用、土土地使用用费和其其他费用用；大配套费用用主要包包含红线线外的供供电、给给水、排排水；代代征绿化化、代征征道路和和代征市市正用地地的建设设费用。5.1.11.1 出让金金可以分分解为住住宅出让让金、商商业出让让金、综综合配套套级人防防出让金金等；5.1.11.2 拆迁补补偿费用用一般指指地上物物的拆迁迁物的补补偿，如如房屋、厂厂房和其其他设施施等，主主要以拆拆迁协议议为主要要依据；5.1.11.3 土地转转让费，主主要是根根据土地地获取方方式的不不同和谈谈判条件件来制定定的；5.1.11.4 契税，按

38、按合同金金额缴纳纳；5.1.11.5 市政基基础设施施费，按按北京市政政府规定定缴纳；5.1.11.6 征地费费用，主主要是项项目用地地如果是是集体土土地或一一级开发发项目涉及及集体用用地的项项目要按按北京市规规定缴纳纳征地各各项费用用，主要要有复垦垦费、青青苗补偿偿费用等等；5.1.11.7 土地使使用费按按北京市政政府规定定缴纳；5.1.11.8 土地其其他费用用，包括括各项因因获取土土地而需需要花费费地支出出，如中中介费用用等；5.1.11.9 红线线外供电电费用、给给水费用用、排水水费用按按项目相关关规定缴缴纳；5.1.11.100 代征征绿化用用地建设设费用，根根据项目目实际情情况或

39、拿拿地的协协议规定定，进行行评估测测算；5.1.11.111 代征征道路用用地建设设费用，根根据项目目实际情情况或拿拿地的协协议规定定，进行行评估测测算；5.1.11.122 代征征市政用用地建设设费用，根根据项目目实际情情况或拿拿地的协协议规定定，进行行评估测测算；5.1.22 前期费费用指标标： 主要包包含三通通一平费费用、各各种设计计费用、招招投标费费用、勘勘测费、审审图费用用、各项项手续费费用和其其他费用用5.1.22.1 三通一一平费用用主要指指项目场地地平整，通通水，通通电。通通路的费费用；5.1.22.2 各种设设计费用用，主要要包含规规划设计计费、施施工图设设计费、综综合网管管

40、设计费费、景观观设计费费、人防防设计费费等；5.1.22.3 招投标标费用主主要用于于工程的的招标工工作，如如招投标标代理、标标底制作作等费用用；5.1.22.4 勘测费费是对项项目地块块的测绘绘等费用用，主要要用于拿拿地、设设计前的的勘测；5.1.22.5审审图费用用主要是是施工图图审查费费用；5.1.33 建安工工程费用用指标 该费用用是项目目建设成成本的核核心，主主要包含含土建工工程费、安安装工程程费、监监理费和和工程预预算编制制费用等等；5.1.33.1.土建工工程费、安安装工程程费在制制定指标标时，主主要以北北京市定定额为依依据，制制定估算算的指标标；5.1.33.1.监理费费用按行

41、行业常规规制定指指标，最最终以和和监理单单位的合合同为准准；5.1.33.1.工程预预算编制制费用等等，是在在工程前前后必须须作的预预算和决决算费用用。5.1.44 市政基基础设施施费指标标主要包包括供水水、排水水、中水水、供电电、供暖暖、智能能化、燃燃气、绿绿化等各各项项目目必须的的市政条条件建设设费用；5.1.55 公用配配套费指指标主要要指项目目相应的的公用配配套建设设费用，如如小区配配套的学学校、会会所等等等；5.1.66 不可预预见费指指标指项项目实施施操作过过程中不不可估计计风险存在在，可能能产生一一些费用用；该费费用高低低直接和和项目管理理水平相相关联，一一般为项项目扣除除此项后

42、后直接成成本的11.5%5.1.77 直接成成本合计计指标 直接成成本是项项目操作作过程中中必须和和直接发发生在项项目上的的费用；直接成成本合计计指标指指的就是是土地及及大配套套费指标标、前期期费用指指标、建建安工程程费用、市市政基础础设施费费、公用用配套费费指标、不不可预见见费指标标之和；5.1.88 财务费费用指标标主要是是就项目目融资而而发生的的各项利利息支出出；5.1.99 管理费费用指标标主要包包括项目目操作过过程中人人员、行行政、办办公等日日常费用用支出，一一般在前前期测算算阶段按按直接成成本的22%估算算；5.1.110 销售费费用指标标是为了了项目销售售，所支支出的推推广、宣宣

43、传、活活动等各各项费用用；一般般住宅为为计划销销售额的的2%，而而别墅和和商业就就要略高高；但是是由于项项目具体体定位和和销售手手法的不不同，要要根据具具体项目目具体制制定该指指标；5.1.111 总成本本合计指指标是项项目各项项指标之之和，反反映了整整个项目目措作的的全部成成本费用用支出，也也体现的的项目操作作和投资资成本风风险控制制的整体体能力。5.2 指标的的制定和和下达5.2.11 由发展展中心风风险控制制部根据据项目实际际情况和和可行性性研究报报告，在在项目操作作前期制制定项目目投资成成本基础础指标。5.2.22. 土地及及大配套套费指标标由发展展中心同同项目公司司或负责责获取项项目的人人员核实实后下达达；5.2.33. 前期费费用指标标由发展