青海省物业管理条例18045.docx

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1、青海省物业管理条例2015-03-30 15:33青海省物业管理条例（20155年3月月27日日青海省省第十二二届人民民代表大大会常务委员会会第十八八次会议议通过）第一章 总 则第一条 为了了规范物物业管理理活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，营造造良好的的生活和和工作环环境，促促进社会会和谐，根根据中中华人民民共和国国物权法法、物物业管理理条例等等法律、行行政法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条 本省行行政区域域内物业业管理及及其监督督管理活活动适用用本条例例。本条例所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服

2、务务合同约约定，或或者通过过其他形形式，对对物业管管理区域域内的房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。第三条 省人民民政府住住房和城城乡建设设行政主主管部门门负责全全省物业业管理活活动的监监督管理理工作。 市市（州）、县县（市、区区）人民民政府房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作，履履行下列列职责：（一）对业业主大会会和业主主委员会会业务的的指导和和监督；（二）对物物业服务务企业资资质、服服务质量量、物业业服务招招投标、物物业服务务合同签签订的监监督管理理；（三）物业业服务企企业

3、信用用评价；（四）专项项维修资资金和物物业保修修金交存存、使用用的监督督管理；（五）物业业使用和和维护的的监督管管理；（六）物业业承接查查验、退退出交接接活动的的指导和和监督；（七）处理理在物业业管理活活动中的的投诉；（八）其他他监督管管理职责责。县级以上人人民政府府发展和和改革、城城乡规划划、国土土资源、财财政、公公安、民民政、卫卫生计生生、环保保、工商商、质监监等有关关部门，按按照各自自职责，负负责物业业管理活活动的有有关监督督管理和和服务工工作。第四条 街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府依法组组织和指指导本辖辖区内的的业主成成立业主主大会、选选举业主主委员会会，督促促业主大大会和业业主

4、委员员会履行行职责，调调解物业业管理纠纠纷，协协调物业业管理与与社区建建设的关关系。社区居（村村）民委委员会负负责指导导、监督督业主大大会、业业主委员员会依法法开展业业主自治治管理，协协助街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府开开展物业业管理相相关工作作。第五条 街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府应当建建立物业业管理联联席会议议制度。物物业管理理联席会会议由房房地产行行政主管管部门、公公安派出出所、社社区居（村村）民委委员会、业业主委员员会、物物业服务务企业、专专业经营营单位等等各方代代表组成成，由街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府负责召召集。物业管理联联席会议议主要协协调解决决下列重重大

5、问题题：（一）业主主委员会会不依法法履行职职责；（二）业主主委员会会成立、换换届过程程中出现现的问题题；（三）物业业服务合合同履行行过程中中出现的的问题；（四）物业业服务企企业在变变更交接接过程中中出现的的问题；（五）需要要协调解解决的其其他物业业管理问问题。第六条 县级以以上人民民政府应应当将物物业服务务纳入服服务业发发展规划划、社区区建设和和社区管管理体系系，制定定扶持政政策，加加强行业业管理，提提高专业业化水平平，促进进物业服服务行业业发展。第七条 物业服服务行业业协会应应当加强强行业自自律管理理，规范范行业行行为，提提高物业业服务水水平，促促进物业业服务企企业依法法诚信经经营，维维护物

6、业业服务企企业的合合法权益益。 第二章 物业管管理区域域与相关关配置 第八条 物业管管理区域域的划分分应当以以土地使使用权证证确定的的用地范范围为基基础，综综合考虑虑规划条条件、建建筑物规规模、共共用设施施设备、业业主人数数、自然然界限、社社区布局局、社区区建设等等因素确确定。物物业设施施设备共共用的，应应当划分分为一个个物业管管理区域域；配套套设施设设备能够够分割独独立使用用的，可可以划分分为不同同的物业业管理区区域。第九条 建设单单位应当当在取得得商品房房预售许许可或者者现房销销售前，向向项目所所在地县县级人民民政府房房地产行行政主管管部门提提出划分分物业管管理区域域的申请请，房地地产行政

7、政主管部部门应当当自受理理申请之之日起二二十日内内，在征征求街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府、城城乡规划划行政主主管部门门等单位位的意见见后划分分物业管管理区域域，并书书面告知知项目所所在地街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府。建设单位应应当将物物业管理理区域核核定内容容在商品品房销售售现场进进行公示示。第十条 尚未划划分或者者需要调调整物业业管理区区域的，由由县级人人民政府府房地产产行政管管理部门门会同街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府征求业业主、社社区居（村村）民委委员会的的意见，结结合社区区居（村村）民委委员会的的布局划划分物业业管理区区域。调调整物业业管理区区域的，还还应当征

8、征得专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。第十一条 县级级人民政政府房地地产行政政主管部部门应当当建立物物业管理理区域档档案。物业管理区区域档案案应当载载明物业业管理区区域的地地理位置置、四至至界限、建建筑物总总面积、专专有部分分数量、共共有部分分情况、建建设单位位以及其其他需要要载明的的事项。第十二条 建设设单位新新建住宅宅物业时时，应当当以物业业管理区区域为单单位，按按照下列列要求无无偿配置置物业服服务用房房： （一）物物业服务务用房按按照房屋屋建筑总总面积千千分之三三的比例例配置，且且不得低低于七十十平方米米；房屋屋建筑总总面积超超过三万万平方

9、米米的，按按照超过过部分建建筑面积积千分之之一的比比例增加加配置。物物业服务务用房不不包含门门岗值班班室。 （二）物物业服务务用房应应当具备备水、电电、暖、卫卫、采光光等基本本使用功功能和条条件，配配置独立立的水、电电、暖等等计量装装置。 业主委委员会办办公用房房从物业业服务用用房中调调剂，面面积不得得低于二二十平方方米；房房屋建筑筑总面积积超过三三万平方方米的，面面积不得得低于四四十平方方米。物业服务用用房属于于全体业业主共有有，任何何单位和和个人不不得擅自自变更用用途，也也不得分分割、转转让、抵抵押。第十三条 城乡乡规划行行政主管管部门在在规划许许可、验验收过程程中，应应当对物物业服务务用

10、房建建筑面积积、位置置等作为为规划设设计指标标进行审审查。房地产行政政主管部部门或者者不动产产登记机机构，在在核发商商品房预预售许可可证和办办理房屋屋所有权权初始登登记时，应应当对物物业服务务用房进进行核查查，并在在房屋登登记簿中中注明物物业服务务用房面面积和位位置。建设单位应应当将相相关信息息在商品品房销售售现场或或者物业业管理区区域内公公示。第十四条 新建建住宅物物业管理理区域内内的供水水、供电电、供气气、供热热等计量量装置应应当按照照专有部部分一户户一表、共共有部分分独立计计量表配配置。信信息通信信、消防防、电梯梯、安全全防范、环环卫、邮邮政等附附属设施施设备的的配置应应当符合合国家技技

11、术标准准和专业业技术规规范。配套设施不不齐全的的老旧住住宅区，专专业经营营单位应应当配合合县级以以上人民民政府采采取措施施逐步改改造，实实现供水水、供电电、供气气、供热热等专业业经营设设施设备备的分户户计量、分分户控制制。业主主及物业业服务企企业应当当为改造造工作提提供便利利。第十五条 新建建住宅物物业管理理区域内内的供水水、供电电、供气气、供热热等最终终用户分分户计量量表和分分户计量量表以前前的专业业经营设设施设备备按照国国家技术术标准和和专业技技术规范范设计，由由相关专专业经营营单位依依法组织织具有资资质的单单位安装装施工，并并与建设设项目同同步设计计、同步步施工、同同步交付付。所需需费用

12、依依照国家家和省住住房城乡乡建设行行政主管管部门制制定的有有关工程程计价规规定确定定，由建建设单位位承担。建建设单位位应当配配合专业业经营设设施设备备的施工工。建设单位在在竣工验验收后，应应当将专专业经营营设施设设备的所所有权移移交给组组织安装装施工的的专业经经营单位位。专业业经营单单位应当当接收，并并负责专专业经营营设施设设备的管管理、维维修、养养护和更更新。专业经营设设施设备备包括变变（配）电电、二次次供水、换换热、燃燃气调压压等设施施设备及及相关管管线。 第第十六条条 本本条例实实施前建建设的住住宅物业业管理区区域内的的供水、供供电、供供气、供供热等最最终用户户分户计计量表和和分户计计量

13、表以以前的专专业经营营设施设设备的所所有权，由由业主大大会决定定是否移移交给专专业经营营单位。决决定移交交的，县县级人民民政府房房地产行行政主管管部门应应当组织织有关专专业经营营单位按按照国家家技术标标准和专专业技术术规范进进行验收收。验收收合格的的，专业业经营单单位应当当接收，并并负责专专业经营营设施设设备的管管理、维维修、养养护和更更新。验收不合格格的，由由专业经经营单位位按照国国家技术术标准和和专业技技术规范范提出整整改方案案，经整整改合格格后移交交。住宅宅物业尚尚在工程程质量保保修期内内的整改改费用由由建设单单位承担担，超出出保修期期的由全全体业主主共同承承担。 第三章 业主、业业主大

14、会会及业主主委员会会第十七条 房屋屋的所有有权人为为业主。业主在物业业管理活活动中，享享有下列列权利：（一）按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业服服务企业业提供的的服务；（二）提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议；（三）提出出制定和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；（四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；（五）选举举业主委委员会成成员，并并享有被被选举权权；（六）监督督业主委委员会的的工作；（七）监督督物业服服务企业业履行物物业服务务合同；（八）对物物业共有有部分及及其附属属设施设设备使用用情况享享有知情情权和监监督权；（九）监督督

15、专项维维修资金金的管理理和使用用；（十）法律律、法规规规定的的其他权权利。第十八条 业主主在物业业管理活活动中，履履行下列列义务：（一）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；（二）遵守守物业管管理区域域内物业业共有部部分及其其附属设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；（三）执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定；（四）按照照有关规规定交纳纳专项维维修资金金；（五）遵守守房屋装装饰装修修的规定定；（六）支持持和配合合物业服服务企业业的合法法经营和和管理活活动；（七）按时时交纳物物业服务务费用；（八）法律律、法规规规定的的

16、其他义义务。第十九条 物业业的承租租人、借借用人等等物业使使用人，根根据法律律、法规规、管理理规约、业业主大会会依法作作出的决决定，以以及其与与业主的的约定，享享有相应应权利，履履行相应应义务。第二十条 一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。业业主大会会由物业业管理区区域内全全体业主主组成，代代表和维维护全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。物业所在地地街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府应当会会同县级级人民政政府房地地产行政政主管部部门指导导本辖区区的物业业管理区区域成立立业主大大会，并并选举产产生业主主委员会会。业主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决决定不成成立业主主

17、大会的的，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。第二十一条条 物物业管理理区域内内，符合合下列条条件之一一的，应应当召开开首次业业主大会会： （一）交交付的房房屋专有有部分面面积超过过建筑物物总面积积百分之之五十以以上；（二）交付付的房屋屋套数达达到总套套数百分分之五十十以上； （三）首首套房屋屋交付已已满两年年且交付付的房屋屋套数达达到总套套数的百百分之三三十以上上。第二十二条条 符符合成立立业主大大会条件件的，街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府应当在在收到建建设单位位或者百百分之十十以上业业主联名名提出成成立业主主大会申申请后三三十日内内，会同同县级人人民政府府房地产产行

18、政主主管部门门组建首首次业主主大会筹筹备组。筹备召开新新建住宅宅小区首首次业主主大会会会议所需需费用由由建设单单位承担担。第二十三条条 建建设单位位应当向向物业所所在地街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府报送物物业管理理区域证证明、房房屋及建建筑物面面积清册册、业主主名册、建建筑规划划总平面面图、交交付使用用共用设设施设备备的证明明、物业业服务用用房配置置证明等等筹备首首次业主主大会会会议所需需的文件件资料。第二十四条条 筹筹备组由由业主代代表、建建设单位位代表、街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府代表和和社区居居（村）民民委员会会代表组组成。筹筹备组人人数应当当为单数数，其中中业主代代表

19、应当当不低于于筹备组组人数的的一半，筹筹备组组组长由街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府代表担担任。 筹筹备组中中业主代代表的产产生，由由街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府或者社社区居（村村）民委委员会组组织业主主推荐。 筹筹备组应应当自成成立之日日起七日日内，将将成员名名单在物物业管理理区域内内公告。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由由街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府协调解解决。 第第二十五五条 筹备组组应当做做好以下下筹备工工作： （一一）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点和内内容；（二）草拟拟管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则；（三）确认

20、认并公示示业主身身份、业业主人数数以及所所拥有的的专有部部分面积积；（四）制定定业主委委员会委委员候选选人产生生办法，确确定候选选人名单单，制定定业主委委员会选选举办法法；（五）依法法确定首首次业主主大会会会议表决决规则；（六）召开开首次业业主大会会会议的的其他准准备工作作。 前前款规定定的内容容，筹备备组应当当在首次次业主大大会会议议召开十十五日前前，在物物业管理理区域内内公告。业业主对公公告内容容有异议议的，筹筹备组应应当予以以答复；异议成成立的，筹筹备组应应当对公公告内容容予以修修改并重重新公告告。 第第二十六六条 筹备组组应当自自成立之之日起六六十日内内组织召召开首次次业主大大会会议议

21、。 首首次业主主大会会会议表决决通过管管理规约约、业主主大会议议事规则则，并选选举产生生业主委委员会。 第第二十七七条 业主大大会讨论论决定下下列事项项： （一一）制定定和修改改业主大大会议事事规则、业业主委员员会议事事规则、管管理规约约； （二二）选举举业主委委员会或或者更换换业主委委员会成成员； （三三）选定定物业服服务内容容、标准准以及物物业服务务收费方方案； （四四）选聘聘和解聘聘物业服服务企业业； （五五）筹集集和使用用专项维维修资金金；（六）新建建、改建建和重建建建筑物物及其附附属设施施；（七）改变变共有部部分的用用途；（八）利用用共有部部分进行行经营以以及所得得收益的的分配与与使

22、用；（九）法律律、法规规或者管管理规约约确定应应由业主主共同决决定的其其他事项项。决定前款第第五项和和第六项项规定的的事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定前前款其他他事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。第二十八条条 业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业主大会定定期会议议按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。 有有下列情情形之一一的，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议： （一一）百分分之二十十以上业业主提议议的； （二二）

23、业主主委员会会委员缺缺员需要要补选的的；（三）业主主委员会会决定集集体辞职职，需要要重新选选举业主主委员会会的； （四）物物业服务务合同期期限届满满前，需需要重新新选聘物物业服务务企业，或或者需要要对原物物业服务务合同主主要事项项进行变变更的；（五）发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理的； （六六）法律律、法规规、管理理规约及及业主大大会议事事规则规规定的其其他情形形。 业业主委员员会应当当在召开开业主大大会会议议十五日日前，将将会议的的时间、地地点、形形式、议议题、议议程等内内容在物物业管理理区域内内公告，并并书面告告知所在在地社区区居（村村）民委委员会。第二十九条条 业业主委员

24、员会不按按照规定定组织召召开业主主大会会会议的，街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府应当责责令业主主委员会会限期组组织召开开；业主主委员会会逾期仍仍不组织织召开的的，业主主可以请请求街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府组组织召开开；街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府应应当在接接到请求求之日起起十日内内通知业业主，并并在三十十日内组组织召开开。第三十条 不具具备成立立业主大大会条件件，或者者具备成成立条件件但未成成立业主主大会的的住宅小小区，经经街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府府和县级级人民政政府房地地产行政政主管部部门指导导后仍不不能成立立的，可可以由街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府

25、府、社区区居（村村）民委委员会、建建设单位位、业主主代表等等组成所所在物业业管理区区域内的的物业管管理委员员会，代代行业主主大会和和业主委委员会职职责。物业管理委委员会的的人员组组成，应应当在物物业管理理区域内内公告。第三十一条条 业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论或者者书面征征求意见见的形式式。采用用集体讨讨论形式式的，应应当有专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主参加。采用书面征征求意见见形式的的，应当当将征求求意见书书送交每每一位业业主；无无法送达达的，应应当在物物业管理理区域内内公告。需需投票表表决的，表表决意见见应由业业主本人人签名。 业业主

26、委托托他人参参加业主主大会会会议的，应应当出具具委托书书，载明明委托事事项、委委托权限限及期限限。 业业主大会会会议表表决采取取记名投投票的方方式。业业主委员员会应当当妥善保保管选票票、表决决票和委委托书，以以备查询询。 第第三十二二条 物业管管理区域域内业主主人数较较多的，可可以幢、单单元、楼楼层为单单位，推推选一名名业主代代表参加加业主大大会会议议，推选选及表决决办法应应当在业业主大会会议事规规则中规规定。第三十三条条 业业主委员员会委员员应当符符合下列列条件：（一）具有有完全民民事行为为能力；（二）遵守守国家有有关法律律、法规规、管理理规约、业业主大会会议事规规则，模模范履行行业主义义务

27、；（三）热心心公益事事业，责责任心强强，公正正廉洁；（四）具有有一定的的组织能能力和文文化水平平；（五）具有有与履行行职责相相适应的的工作时时间；（六）本人人及其近近亲属未未在本物物业管理理区域内内的物业业服务企企业从事事物业服服务。第三十四条条 业业主委员员会由五五人以上上单数组组成，具具体人数数由业主主大会议议事规则则确定。业业主委员员会每届届任期三三年，委委员可以以连选连连任，业业主委员员会主任任、副主主任在业业主委员员会委员员中推选选产生。业主委员会会会议应应当有过过半数委委员出席席，作出出的决定定必须经经全体委委员半数数以上同同意。业业主委员员会作出出的决定定，应书书面告知知社区居居

28、（村）民民委员会会。第三十五条条 业业主委员员会应当当自选举举产生之之日起三三十日内内，持以以下资料料向物业业所在地地县级人人民政府府房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府备备案：（一）业主主大会成成立和业业主委员员会选举举情况的的报告；（二）业主主大会决决议；（三）管理理规约、业业主大会会议事规规则；（四）业主主委员会会委员名名单；（五）其他他必要资资料。业主委员会会持备案案证明向向公安机机关申请请刻制业业主大会会印章和和业主委委员会印印章。第三十六条条 业业主委员员会履行行下列职职责：（一）召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理实施施情况；（二）执行行业主大大会决

29、定定和决议议，维护护业主共共同利益益；（三）与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同；（四）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（五）监督督管理规规约的实实施；（六）督促促业主交交纳物业业服务费费及其他他相关费费用；（七）组织织和监督督专项维维修资金金的筹集集和使用用；（八）调解解业主之之间因物物业使用用、维护护和管理理产生的的纠纷；（九）法律律、法规规以及业业主大会会赋予的的其他职职责。第三十七条条 业业主委员员会应当当建立信信息公开开制度，定定期在物物业管理理区域内内向业主主公布下下列情况况和资料料：（一）管理理

30、规约、业业主大会会议事规规则；（二）业主主大会和和业主委委员会的的决定；（三）物业业服务合合同等物物业管理理中的各各项决定定和重大大事项；（四）专项项维修资资金的筹筹集和使使用情况况；（五）物业业共有部部分的使使用和收收益情况况；（六）占用用业主共共有的道道路或者者其他场场地用于于停放车车辆车位位的使用用、经营营情况；（七）业主主大会、业业主委员员会工作作经费和和工作补补贴的筹筹集、使使用情况况（八）其他他应当向向业主公公开的情情况和资资料。第三十八条条 业业主委员员会委员员有下列列情形之之一的，由由业主委委员会三三分之一一以上委委员或者者百分之之二十以以上的业业主提议议，业主主大会或或者业主

31、主委员会会根据业业主大会会的授权权，决定定是否终终止其委委员资格格：（一）以书书面方式式提出辞辞职请求求的；（二）不履履行业主主委员会会委员职职责和业业主义务务的；（三）利用用委员资资格谋取取私利的的；（四）侵害害他人合合法权益益的；（五）因其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。第三十九条条 业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的，其委委员职务务自行终终止：（一）不再再具备业业主身份份的；（二）丧失失履行职职责能力力的；（三）任职职期间被被追究刑刑事责任任的；（四）法律律、法规规以及管管理规约约规定的的其他情情形。第四十条 业主主大会、业业主委员员会应当当依法履履行职责责，不得得作出

32、与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。 业业主大会会、业主主委员会会作出的的决定违违反法律律、法规规的，物物业所在在地的县县级人民民政府房房地产行行政主管管部门或或者街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府，应应当责令令限期改改正或者者撤销其其决定，并并通告全全体业主主。 第第四十一一条 业主委委员会任任期届满满九十日日前，应应当组织织召开业业主大会会会议，进进行换届届选举，并并书面报报告县级级人民政政府房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府。逾期期未换届届选举的的，街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府应应当协调调、督促促或者组组织召开开业

33、主大大会会议议进行换换届选举举。 第第四十二二条 业主主委员会会应当自自任期届届满之日日起十日日内，将将其保管管的档案案资料、印印章及其其他属于于全体业业主所有有的财物物，移交交新一届届业主委委员会。拒拒不移交交的，可可以请求求物业所所在地街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府督促移移交，物物业所在在地公安安机关应应当予以以协助。 业业主委员员会委员员资格在在任期内内终止的的，应当当自终止止之日起起三日内内将其保保管的前前款所列列财物移移交给业业主委员员会。第四十三条条 业业主大会会、业主主委员会会工作经经费以及及业主委委员会委委员的工工作补贴贴由全体体业主承承担。工工作经费费和补贴贴的筹集集

34、、管理理和使用用由业主主大会决决定，可可以由全全体业主主分摊，也也可以从从物业共共有部分分及其附附属设施施设备经经营所得得收益中中列支，但但不得从从物业服服务企业业经营收收益中列列支。第四章 前期期物业管管理第四十四条条 建建设单位位应当在在住宅物物业的业业主、业业主大会会首次选选聘物业业服务企企业之前前，通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的前期物物业服务务企业，提提供前期期物业服服务。但但投标人人少于三三个或者者住宅规规模不超超过三万万平方米米的，经经县级人人民政府府房地产产行政主主管部门门批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。 第第四十五五条 建设

35、单单位选聘聘的物业业服务企企业的，应应当签订订书面的的前期物物业服务务合同，前前期物业业服务合合同可以以约定期期限，但但期限未未满、业业主委员员会与物物业服务务企业签签订的物物业服务务合同生生效的，前前期物业业服务合合同终止止。建设单位与与物业买买受人签签订的商商品房买买卖合同同，应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容。第四十六条条 物物业服务务企业承承接物业业前，应应当与建建设单位位按照国国家相关关规定和和前期物物业服务务合同的的约定，共共同对物物业的共共有部分分及其附附属设施施设备进进行查验验，并由由双方签签字确认认查验记记录。 第第四十七七条 建设单单位应当当按照国国家有关关规定

36、和和商品房房买卖合合同约定定，移交交权属明明确、资资料完整整、质量量合格、功功能完备备、配套套齐全的的物业。 实实施承接接查验的的物业，应应当具备备以下条条件： （一一）建设设工程竣竣工验收收合格，取取得城乡乡规划、消消防、环环保等主主管部门门出具的的认可或或者准许许使用文文件，并并经住房房城乡建建设行政政主管部部门备案案； （二二）供水水、排水水、供电电、供气气、供热热、信息息通信、公公共照明明、有线线电视等等市政公公用设施施设备按按规划设设计要求求建成，供供水、供供电、供供气、供供热已安安装独立立合格的的计量表表具； （三三）教育育、邮政政、医疗疗卫生、文文化体育育、环卫卫、社区区服务等等

37、公共服服务设施施已按规规划设计计要求建建成； （四四）道路路、车位位、绿地地和物业业服务用用房等公公共配套套设施按按照规划划设计要要求建成成，并满满足使用用功能要要求； （五五）电梯梯、二次次供水、高高压供电电、消防防设施、压压力容器器、电子子监控系系统等共共用设施施设备取取得使用用合格证证书； （六六）住宅宅小区分分期建设设的，已已建成的的住宅周周边场地地与施工工工地之之间设置置符合安安全要求求的隔离离设施； （七七）物业业使用、维维护和管管理的相相关技术术资料完完整齐全全； （八八）法律律、法规规规定的的其他条条件。 第第四十八八条 建设设单位应应当在现现场查验验二十日日前向物物业服务务企

38、业移移交下列列资料：（一）物业业管理区区域划分分资料；（二）建设设用地规规划许可可证和建建设工程程规划许许可证复复印件、附附图； （三三）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图、消消防验收收等竣工工验收资资料； （四四）共用用设施设设备清单单及其安安装、使使用和维维护保养养等技术术资料； （五五）供水水、供电电、供气气、供热热、信息息通信、有有线电视视等准许许使用文文件； （六六）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件； （七七）业主主名册； （八八）物业业管理必必需的其其他资料料。 未未能全部部移交前前款所列列资料的的，建设设单位

39、应应当列出出未移交交资料的的详细清清单并书书面承诺诺补交的的具体时时限。 第第四十九九条 物业服服务企业业应当自自物业交交接后三三十日内内，持下下列资料料向物业业所在地地县级人人民政府府房地产产行政主主管部门门办理备备案手续续： （一一）前期期物业服服务合同同； （二二）临时时管理规规约； （三三）物业业承接查查验协议议； （四四）建设设单位移移交资料料清单； （五五）查验验记录； （六六）交接接记录； （七七）其他他与承接接查验有有关的资资料。 物物业服务务企业应应当将物物业承接接查验备备案情况况书面告告知业主主。 第第五十条条 物物业服务务企业应应当将承承接查验验有关的的文件、资资料和记记

40、录建立立档案，并并妥善保保管。 物物业承接接查验档档案属于于全体业业主所有有。前期期物业服服务合同同终止，业业主大会会选聘新新的物业业服务企企业的，原原物业服服务企业业应当在在前期物物业服务务合同终终止之日日起十日日内，向向业主委委员会移移交物业业承接查查验档案案。 第五章 物业业管理服服务 第第五十一一条 一个物物业管理理区域由由一个物物业服务务企业提提供物业业管理服服务。物业服务企企业应当当按照国国家有关关规定取取得资质质证书，并并在资质质等级许许可的范范围内从从事物业业服务活活动。物物业管理理服务从从业人员员应当按按照国家家和省有有关规定定，取得得职业资资格证书书或者培培训合格格证书。省

41、外物业服服务企业业进入本本省从事事物业服服务活动动，应当当到省人人民政府府住房和和城乡建建设行政政主管部部门办理理资质核核验备案案手续。本本省物业业服务企企业在非非注册地地承接物物业服务务项目，应应当向物物业所在在地县级级人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案。 第第五十二二条 业主大大会可以以决定采采用招投投标或者者协议的的方式，选选聘物业业服务企企业。 业业主大会会决定采采用招投投标方式式选聘物物业服务务企业的的，由业业主委员员会按照照国家有有关规定定组织招招投标。业主大会决决定采用用协议方方式选聘聘物业服服务企业业的，由由业主委委员会拟拟订选聘聘方案，提提请业主主大会投投票表决决。物业

42、所在地地县级人人民政府府房地产产行政主主管部门门、街道道办事处处、乡（镇镇）人民民政府应应当指导导、监督督选聘物物业服务务企业的的活动。 第第五十三三条 业主委委员会应应当与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业订立书书面的物物业服务务合同。物业服务合合同应当当对物业业管理事事项、服服务标准准、服务务费用、双双方的权权利义务务、物业业服务用用房、专专项维修修资金的的管理与与使用、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。物业服务合合同应当当对物业业服务企企业在有有关业主主、物业业使用人人人身、财财产安全全防范方方面的义义务和责责任作出出约定。 物物业服务务企业应应当自物物业服务务合同签签订之

43、日日起十五五日内，将将物业服服务合同同报县级级人民政政府房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、乡乡（镇）人人民政府府备案。第五十四条条 物物业服务务企业根根据物业业服务合合同的约约定，提提供下列列服务：（一）物业业共有部部分及其其附属设设施设备备的维护护和管理理；（二）公共共秩序维维护、安安全防范范、车辆辆停放管管理；（三）环境境卫生清清洁和公公共绿化化养护；（四）物业业装饰装装修管理理服务；（五）物业业档案及及相关资资料的保保管；（六）其他他物业管管理服务务事项。 第第五十五五条 物业服服务企业业可以将将物业管管理区域域内的专专项服务务业务委委托给专专业性服服务企业业，但不不得将该该区域

44、内内的全部部物业服服务一并并委托给给其他单单位或者者个人。 第第五十六六条 物业服服务企业业应当依依照法律律、法规规规定，委委托具有有相应资资质的专专业机构构维修和和养护电电梯、压压力容器器等特种种设备，并并向特种种设备检检验检测测机构申申请定期期检验。第五十七条条 物物业服务务收费遵遵循公平平、合理理、质价价相符的的原则，收收费标准准应与物物业服务务等级、物物业服务务企业资资质对应应。具体体收费标标准和收收费事项项由业主主委员会会与物业业服务企企业在物物业服务务合同中中约定。物业服务收收费管理理办法由由省人民民政府价价格主管管部门会会同住房房城乡建建设行政政主管部部门制定定。物业服务企企业可

45、以以根据业业主的委委托，提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务项项目，服服务报酬酬由双方方协商确确定。 第第五十八八条 物业服服务企业业应当在在物业管管理区域域内公示示服务内内容、服服务标准准、收费费标准等等事项。物业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定，定定期将物物业服务务费用和和经营设设施收益益收支情情况、公公共水电电费分摊摊情况如如实公示示。物业服务费费按月计计收，最最长预收收期限不不得超过过六个月月，业主主自愿交交纳的除除外。第五十九条条 业业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主未按按约定交交纳物业业服务费费用的，业业主委员员会、物物业服务务企业

46、督督促其限限期交纳纳；逾期期不交纳纳的，物物业服务务企业可可以请求求物业所所在地社社区居（村村）民委委员会进进行调解解，也可可以按照照合同约约定依法法申请仲仲裁或者者向人民民法院提提起诉讼讼。业主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从从其约定定，业主主承担连连带责任任。已竣工但尚尚未出售售或者尚尚未交付付物业买买受人的的物业，物物业服务务费用由由建设单单位承担担。物业业交付后后，业主主未实际际入住使使用的，应应交纳物物业服务务费总额额百分之之七十的的费用。 物物业服务务企业已已经按照照合同约约定以及及相关规规定提供供服务的的，业主主不得以以存在开开发建设设遗留问问题、

47、未未享受物物业服务务或者无无需接受受相关物物业服务务等理由由拒交物物业服务务费用。第六十条 物业业服务企企业应当当按照物物业服务务合同的的约定提提供物业业管理服服务，不不得以部部分业主主拖欠物物业服务务费用、不不配合管管理等为为由减少少服务内内容或者者降低服服务质量量，不得得采取中中断供水水、供电电、供气气、供热热等方式式限制或或者变相相限制专专业服务务。第六十一条条 供供水、供供电、供供气、供供热等专专业经营营单位应应当按照照最终用用户使用用的计量量器具显显示的量量值向最最终用户户收取费费用。业业主专有有部分使使用的，由由业主承承担；物物业服务务企业使使用的，由由物业服服务企业业承担；部分业业主或者者全