土地与土地使用制度知识bnlq.docx
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1、第二章 土地与土地使用制度土地是人类社会一切活动的物质载体,作为建筑地块又是房地产的物质前提和基础条件。本章围绕土地和房地产的关系,对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析,阐述城市土地资源配置的重要性和原则,在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。第一节 土地与房地产一、土地的的双重属属性与土地和房房地产联联系在一一起的所所有经济济关系,都都可以看看作是土土地特性性的延伸伸。土地地的基本本特性主主要包括括两个方方面,即即自然特特性和经经济特性性。土地地的自然然特性是是土地自自然属性性的表现现,是土土地所固固有的,与与人类对对土地的的占有和和利用状状态无
2、关关。而土土地的经经济特性性则是在在人类利利用土地地过程中中产生的的,是人人类社会会的各种种经济关关系在土土地方面面的反映映。(一)土地地的自然然特性1、土地总总量的有有限性。所所谓土地地的有限限性是指指从整体体上讲,相相对于人人类社会会对土地地的需求求而言,土土地是不不会增加加也不可可再生的的。虽然然从技术术发展的的角度看看,人类类社会可可能向外外太空发发展,寻寻找到新新的适合合人类生生存的星星体,但但就可以以预计的的发展来来看,在在当前几几乎没有有这种可可能性,人人类社会会只能在在地球有有限的土土地范围围内从事事各种活活动。2、土地区区位的差差异性。即即不同地地区、不不同区位位土地的的肥沃
3、程程度、地地质地貌貌状态、气气候条件件以及位位置优劣劣等是不不同的,由此造造成土地地较大的的自然差差异性。而而且同一一块土地地又可以以有多种种用途,例例如农业业、居住住、商业业、办公公等,不不同用途途对土地地的相关关自然特特点的要要求又存存在较大大的差异异,反过过来不同同区位土土地又要要求不同同的土地地利用状状态,这这样组合合起来形形成纷繁繁复杂的的土地利利用状态态。3、土地位位置的固固定性。所所谓土地地位置的的固定性性是指从从实体流流动来看看,土地地不能从从一地移移动到另另一地,特特定土地地固着于于一定的的地理经经纬度上上。地球球的地质质运动虽虽然能够够缓慢地地作用于于土地,但但这种影影响要
4、经经过成千千上万年年才会显显示出来来,对当当前的土土地状况况影响微微乎其微微。另一一方面,土土地位置置的固定定性也表表现为土土地一旦旦用于某某种用途途就不易易改变,调整难难度很大大。4、土地使使用的耐耐久性。即即从人类类有限的的视界来来讲,土土地寿命命是无限限的,是是可以永永续使用用的,通常条条件下土土地是不不可毁灭灭的。不不过,如如果人类类使用不不当会造造成土地地无法用用于某种种特定用用途,例例如土地地沙漠化化即不能能用于农农业耕作作,又如如,如果果在土地地上建成成住宅区区,土地地表层土土壤受到到破坏,再再转而用用于农业业的可能能性较小小。如果果对自然然环境过过度利用用,土地地利用条条件会恶
5、恶化,在在人类现现有技术术条件下下,可能能无法恢恢复,从从而使土土地无法法有效利利用。(二)土地地的经济济特性1、土地的的稀缺性性。稀缺缺性是与与人类的的主观需需求联系系在一起起的,如如果没有有人类社社会,土土地也没没有稀缺缺与否的的问题。现现代社会会中由于于人口的的急剧增增长、工工业化和和城市化化迅速发发展,人人们对土土地的需需求水平平越来越越高。相相对于这这种需求求水平来来说,有有限的地地球表面面日益显显得不足足。进一一步,土土地自然然所具有有的有限限性、差差异性、固固定性等等特点又又限制了了土地的的总供给给,使土地地特别是是城市土土地成了了一种稀稀缺性资资源。2、土地的的区位可可变性。土
6、土地区位位的形成成和变化化是与人人类社会会的经济济、政治治和社会会等活动动联系在在一起的的,因此此虽然自自然形态态的土地地位置固固定,但但人类社社会的相相关活动动却随着着时代的的变化而而变迁,从从而带来来土地的的区位出出现相应应的变化化。例如如,历史史上的某某些商业业、文化化中心可可能演变变为当代代的旅游游区,历历史上的的不毛之之地可能能演变为为当代的的工业中中心等。土土地的区区位可变变性特性性在城市市土地区区位方面面表现得得尤其明明显,土土地区位位会随着着城市的的发展及及基础设设施的建建设特别别是交通通、通讯讯、公用用基础设设施的建建设和发发展而出出现巨大大的变化化。3、土地的的报酬递递减性
7、。在在一定的的技术水水平下,连续在在一块土土地上投投资,超过一一定限度度,就会引引起成本本增加,收益递递减。这这种经济济特性与与自然状状态的土土地供给给有限联联系在一一起,相相对于这这种固定定供给而而言,初初始少量量投资可可能显得得不足,收收益呈现现递增的的趋势,随随着投资资的逐步步增加,土土地的潜潜力逐渐渐发挥出出来,再再进一步步增加投投资会使使得土地地上增量量的收益益呈现下下降趋势势,这种种下降趋趋势即是是土地的的报酬递递减性。在在农业中中这是很很明显的的,在建筑筑业中也也是如此此。不过过,土地地的报酬酬递减性性在不同同的历史史时期、不不同的技技术水平平下表现现是不同同的,这这一经济济特性
8、只只有在技技术水平平给定的的情况下下才是成成立的。4、土地经经营的垄垄断性。由由于土地地自然方方面存在在的有限限性、位位置固定定性,一一旦某一一特定土土地由某某个经济济主体使使用,其其他经济济活动主主体无法法同时使使用这宗宗土地,而而且这宗宗土地的的使用会会对相邻邻土地产产生直接接的影响响。土地地经营的的垄断性性也会为为土地所所有者提提供额外外的利益益,这种种经济利利益的安安排、协协调、冲冲突等对对社会经经济的各各个方面面产生巨巨大的影影响。土地的双重重属性还还可以从从另一个个角度来来理解,即即土地既既是社会会资源,又又是社会会资产。在在社会经经济关系系中,土土地作为为自然资资源和经经济资源源
9、,主要要是资源源的合理理配置问问题;而而作为社社会资产产,则主主要是土土地财富富的占有有和分配配问题。在在现实经经济生活活中,二二者是结结合在一一起的,目目标是既既要达到到土地资资源配置置合理化化,又要要达到土土地资产产收益最最大化。在在土地使使用中要要实行资资源和资资产并重重的原则则。二、土地在在房地产产业中的的地位和和作用(一)土地地在房地地产业中中的地位位概而言之,土土地在房房地产业业中居于于基础性性的地位位,是一一切房地地产活动动,包括括房地产产开发、经经营、物物业管理理、营销销等的先先导性资资源,土土地本身身的自然然特性和和经济特特性对所所有与其其相关的的经济活活动主体体的利益益都会
10、产产生直接接的影响响。1、土地在在房地产产开发中中居于基基础性的的地位土地作为建建筑地块块是房地地产开发发活动中中的物质质载体,是是最为基基础性的的“原料”、“生产要要素”,各种种房地产产产品都都必须负负载于土土地之上上。这种种基础性性的地位位同时表表现在某某种用途途土地供供应量水水平能够够直接调调控整个个房地产产市场的的供给,直直接影响响房地产产市场的的供求状状况以及及价格水水平。与与此相关关的土地地使用制制度、交交易主体体和客体体等,都都会直接接影响房房地产开开发的方方向、规规模、结结构以及及利益分分配。2、土地市市场是整整个房地地产市场场中的基基础性市市场土地市场一一般称为为房地产产一级
11、市市场,其其在整个个房地产产市场体体系中,处处于基础础性市场场的地位位,制约约着房地地产二级级市场(增增量房产产市场)和和三级市市场(存存量房产产市场)。一一是因为为,土地地价格是是基础性性价格,土土地价格格的高低低直接影影响各类类产品的的生产成成本,从从而影响响其价格格水平,尤尤其是房房产市场场,土地地成本费费用一般般要占330440%,土土地价格格对房产产价格有有举足轻轻重的影影响。二二是因为为,土地地的合理理流动是是房地产产市场存存在和发发展的前前提。地地产和房房产是结结合在一一起的统统一物,房房屋是建建立在土土地上的的,只有有土地使使用权可可以转让让的条件件下,房房屋才能能转让,由由此
12、形成成房地产产二、三三级市场场。三是是因为,土土地资源源的配置置合理化化也是提提高房地地产资源源配置效效益的基基本条件件。土地地市场的的发育和和完善在在促进土土地资源源的优化化配置的的同时,也也使房产产资源得得到充分分合理的的配置。土土地市场场可以使使土地的的供需双双方开展展公开、公公平、公公正的交交易活动动,使每每个经济济实体能能够根据据土地市市场的变变化和生生产经营营发展的的需要,把把土地利利用与自自身的生生产经营营活动、经经济效益益紧密地地联系起起来,实实现土地地要素和和其他生生产要素素间的优优化组合合。3、土地的的权属关关系是房房地产基基本经济济关系土地、土地地区位及及其所蕴蕴含的政政
13、治、经经济、文文化和社社会等相相关因素素是影响响房地产产企业经经营绩效效的关键键。在现现代社会会中土地地不单纯纯是自然然的产物物,其上上交织着着政治、经经济、文文化和社社会等各各种因素素,集中中体现各各种社会会关系,是是社会中中各种利利益集团团达到某某种平衡衡的结果果。房地地产开发发企业就就是在这这种复杂杂关系中中寻求能能够获取取最大利利润的经经营区位位,获得得市场的的认可。土土地选择择失误,土土地用途途确定不不当,都都会造成成房地产产开发企企业投资资失误,从从而产生生巨额的的损失。正正确处理理土地的的权属关关系,对对于协调调土地所所有者、经经营者、使使用者各各方面的的权益具具有重要要意义。(
14、二)土地地在房地地产业中中的作用用正是由于土土地的上上述地位位,决定定了其在在整个社社会资源源配置、促促进企业业效益提提高和宏宏观调控控等方面面,发挥挥着重要要作用。1、促进土土地资源源合理配配置,提提高企业业效益土地利用的的基本结结构状况况直接关关系到社社会经济济活动的的效率和和成本水水平。企企业的生生产和经经营需要要土地,土土地具体体区位和和价格状状况影响响其经营营活动成成本,如如果生产产区位接接近消费费地,地地价合理理,生产产企业应应能大大大节约相相关物流流成本。如如果商业业经营区区位位于于消费者者集聚、人人口流量量较大的的区域,则则可以大大幅度提提高营业业收入,获获取较高高的利润润。因
15、此此,土地地直接或或间接地地与整个个经济社社会联系系在一起起,土地地利用状状况发生生变化,会会影响到到企业的的投资决决策。政政府调整整土地相相关政策策,不单单单对房房地产企企业产生生影响,对对整个经经济都具具有深远远的作用用。政府府的土地地利用规规划、土土地使用用制度都都能够产产生引导导企业正正确地进进行经营营决策的的作用。借借助土地地市场可可以优化化土地在在社会各各个用地地群体间间的配置置,提高高土地利利用效率率。2、土地区区位选择择决策是是房地产产企业成成功的关关键房地产开发发企业的的初始决决策重点点在于能能否获得得有利于于企业经经营的土土地资源源、能否否获得满满足特定定房地产产开发需需要
16、的特特定区位位的土地地,这是是房地产产企业成成功的初初始条件件。例如如,房地地产开发发企业要要开发住住宅,那那么就必必须考虑虑相应的的土地区区位是否否生活便便利、出出行方便便,居民民就业中中交通成成本是否否能够控控制在一一定范围围内,住住宅小区区周边基基础设施施能否满满足居民民生活需需要等因因素。又又如,房房地产开开发企业业要开发发办公楼楼,那么么同样要要考虑一一系列相相关因素素,考虑虑周边是是否聚集集了相当当数量的的工商企企业,交交通、通通讯设施施是否完完善,金金融、保保险、物物流等相相关商务务机构能能否满足足企业经经营需要要,其他他相关商商务成本本的高低低等。只只有在这这些条件件满足的的情
17、况下下,房地地产开发发企业才才能有效效地吸引引相关房房地产用用户,也也才能成成功进行行房地产产开发。3、土地政政策是房房地产宏宏观调控控的重要要手段土地是房地地产市场场发展的的源头,控控制土地地供应量量可以从从源头上上控制房房地产供供给,对对调节房房地产供供求关系系能够起起到直接接的强有有力作用用。如果果源头失失控或控控制不当当,势必必引起房房地产市市场整体体出现较较大的波波动,不不利于优优化资源源配置,也也会造成成巨大的的社会成成本。政政府根据据国民经经济整体体发展水水平及趋趋势、居居民住房房需求水水平及其其变化等等因素,对对土地供供应量进进行适时时调控,可可以对房房地产市市场供求求关系产产
18、生直接接的影响响,从而而有利于于实现国国民经济济整体健健康发展展。我国国多次出出现的投投资过热热都与土土地供应应失控密密切相关关。从当当前实践践来看,乱乱占、滥滥用土地地,大搞搞开发区区就是典典型的例例证。土土地供应应量过多多,造成成对房地地产的盲盲目投资资。因此此,加强强对土地地供应的的总量控控制,显显得更为为重要。土土地供应应控制的的目的是是使土地地供应与与城市经经济发展展水平相相适应,与与城市建建设规划划相衔接接,与市市场吸纳纳能力相相一致,与与城市基基本建设设投资规规模相协协调。在在实施过过程中,一一方面要要准确把把握土地地供应总总量调控控和经济济发展的的关系问问题,确确保整体体经济和
19、和房地产产市场的的可持续续发展。另另一方面面,要建建立有效效的土地地供应总总量的宏宏观调控控机制,理理顺土地地利用总总体规划划、城市市发展规规划和土土地利用用年度计计划的编编制及其其执行等等多方面面的关系系,通过过采用一一系列强强制性的的制约手手段,逐逐步建立立和完善善土地供供应总量量的宏观观调控机机制。三、城市土土地的特特性现代社会由由于大量量人口集集中在城城市较小小的地理理空间范范围内,城城市的产产生和发发展一方方面带来来了经济济活动的的集约化化、规模模化,带带来了显显著的集集聚经济济效果,但但另一方方面,也也带来了了集聚不不经济的的消极后后果。这这种消极极后果突突出地表表现在城城市生态态
20、环境日日益恶化化、交通通拥挤以以及滋生生各类社社会问题题。这些些特点对对城市土土地及土土地利用用产生了了深远的的影响。城城市土地地与一般般土地利利用表现现出不同同的特性性,具体体表现在在以下几几个方面面:1、城市土土地利用用的集聚聚性简单说来,城城市土地地利用的的集聚性性是指城城市经济济活动在在空间上上集中,土土地利用用集约化化。集聚聚性的突突出影响响在于一一大批人人口和企企业集中中于一定定的空间间范围内内,带来来了相当当的经济济利益或或成本节节约,劳劳动分工工得以深深化,形形成了专专业化市市场,市市场需求求水平由由于这种种集中也也能够使使专业化化的产业业能够生生存并获获取一定定的利润润。进而
21、而言之,人人口的聚聚集扩大大了市场场需求规规模,从从而不仅仅使企业业的生产产规模可可以在一一定的范范围内扩扩张,获获得规模模经济利利益,同同时由于于市场的的邻近性性也降低低了运输输、仓储储等物流流活动的的成本。人人口集中中也促进进了人与与人之间间的交往往及文化化交流,促促使人力力资本投投资,使使城市内内企业可可以从中中获益。集集聚性带带来的另另一种影影响在于于大量人人口和企企业竞争争以争夺夺有限的的空间资资源,从从而带来来了各种种集聚成成本,主主要表现现在土地地费用提提高、交交通运输输费用增增加、交交易费用用提高等等。2、城市土土地利用用的高成成本性在城市化初初期,城城市土地地利用呈呈现平面面
22、化发展展的态势势,当人人口和企企业规模模较小时时,城市市土地利利用的成成本还处处于较低低水平,这这时集中中带来的的正面效效应居于于主导地地位。但但是随着着城市化化的加速速,土地地利用平平面化发发展增加加了经济济活动的的成本,城城市人口口就业的的交通运运输成本本增加,企企业原料料和产品品的运输输和仓储储成本增增加。而而土地利利用垂直直化趋势势在一定定的限度度内有节节约成本本的优势势,当垂垂直利用用水平较较高时,反反过来又又会增加加土地利利用成本本,涉及及垂直运运输(包包括人员员、相关关生活资资料、废废物排放放等的运运输)的的成本呈呈递增态态势。在在城市处处于成熟熟时期时时,城市市土地利利用的高高
23、成本性性特性表表现的更更为突出出。某一一特定土土地的利利用往往往受到多多方面利利益群体体的影响响,相邻邻关系复复杂,城城市土地地利用的的协调成成本大幅幅度提高高。例如如,在成成熟城市市中进行行住宅区区开发,需需要协调调各类城城市基础础设施如如自来水水、污水水排放、电电信、电电力、交交通、公公用设施施、生活活服务设设施等多多方面的的关系,因因而完成成房地产产开发要要耗费巨巨额的协协调成本本。同时时,城市市土地的的有限性性与城市市扩张对对土地需需求量的的无限增增长,又又促使地地价不断断上升,因因而提高高商务成成本,甚甚至推动动房价上上涨。3、城市土土地利用用的高冲冲突性从本质上看看,城市市土地利利
24、用的高高成本性性来源于于其高冲冲突性。各各土地利利用相邻邻关系各各方存在在不同的的利益诉诉求,在在狭窄的的城市空空间更容容易产生生冲突。例例如,住住宅区的的采光、通通风的相相邻关系系,由于于南向建建筑物影影响其后后建筑物物采光而而诱发的的诉讼层层出不穷穷即是这这种冲突突的集中中表现。又又如,商商业区中中公共交交通与保保持一定定人口流流量的关关系,公公共交通通要求安安全、快快速地进进行人口口分流,提提高道路路的承载载能力,而而商业区区为获取取利润,则则要求人人口在一一定时间间内滞留留。道路路隔离栏栏提高了了公共交交通的承承载能力力,但是是减少了了人员在在商业区区的滞留留时间,从从而对商商业区的的
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