当代国际花园可行性研究11925.docx

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1、武汉当代国际花园项目可行性研究报告目录第一部分 项目总论论21.1项目目背景21.2项目目概况31.3可行行性研究报报告编制依依据71.4可行行性研究结结论及建议议7第二部分 市场研究究92.1宏观观环境分析析92.2全国国房地产行行业发展分分析92.3本市市房地产市市场分析92.4板块块市场分析析112.5项目目拟定位方方案13第三部分 项目开发发方案153.1项目目地块特性性与价值分分析153.2规划划设计分析析163.3产品品设计建议议173.4项目目实施进度度213.5营销销方案223.6机构构设置233.7合作作方式及条条件24第四部分 投资估算算与融资方方案254.1投资资估算25

2、4.2融资资方案33第五部分 财务评价价365.1财务务评价基础础数据与参参数选取365.2财务务评价（方方案1）365.3财务务评价（方方案2）385.4财务务评价结论论38第六部分 不确定性性分析406.1盈亏亏平衡分析析406.2敏感感性分析416.3风险险分析42第七部分 综合评价价447.1社会会评价（定定性）447.2环境境评价（影影响及对策策）447.3公司司资源匹配配分析44第八部分 研究结论论与建议458.1结论论458.2建议议45第九部分 附录469.1附表表469.2附图图：47项目总论1.1项目目背景1.1.11项目名称称：武汉当代国国际花园1.1.22承办单位位概况

3、承办单位是是武汉当代代科技产业业集团股份份，注册资资本1亿元，开开发资质为为二级。公司经经营范围为为：高科技技产业投资资，投资管管理，企业业管理咨询询;生物、化化工、化学学、医学、计计算机软硬硬件技术咨咨询;房地地产开发、商商品房销售售。武汉当当代科技产产业集团股股份有限公公司成立十十几年来，飞飞速发展，已已成为具有有较大影响响的高科技技企业集团团，并成功功地向外扩扩张，闯出出了一条高高科技产业业化、集团团化、国际际化的发展展道路，并并力争成为为全国一流流的企业集集团。1.2项目目概况：当代国际花花园中国光谷600万平方米米复合型国国际社区，位位于武汉市市东湖开发发区内，光光谷大道（原原关山二

4、路路）与中环环线交接处处，周边为为各类高科科技园区和和大学城区区域，项目目规划用地地808亩亩，总建筑筑面积约660万，由由东向西分分为两大地地块，分别别为总部基基地办公区区及国际花花园住宅区区，是目前前国际比较较流行的复复合型社区区整体规划划方式。项目定位于于“融入自然然的都市生生活”，基本设设计原则采采用“新都市主主义”原则：多多样性的功功能；尺度度亲切的空空间；有机机自由的规规划结构；混合功能能步行街和和广场；边边界明确的的邻里结构构；通过以以上原则我我们力求创创造具有城城市文化和和精神自由由的、开放放的、生态态的、适静静的生活空空间。当代集团，通通过10年年严谨科学学地产开发发经验，切

5、切实考量武武汉中产家家庭实际住住宅需求，综综合国际人人文居住标标准，以优优质的现代代建筑工艺艺品质，以以及花园洋洋房等人性性化住宅产产品，引领领光谷未来来品质生活活！1.3可行行性研究报报告编制依依据（1）项目目建议书及及其批复文文件（2）国家家及武汉市市颁布的相相关法律、法法规、政策策（3）武汉汉市国民经经济和社会会发展“十五”计划和远远景目标纲纲要（4）武汉汉市20001、20002年国国民经济和和社会发展展统计公报报（5）武汉汉市城市总总体规划大大纲（2000020200年）（6）东湖湖高新技术术开发区的的经济和社社会发展规规划（7）房地地产开发机机构发布的的工程建设设方面的标标准、规范

6、范、定额（8）武武汉市市区区基准地价价（9）武汉汉市及项目目周边地区区市场调研研和现场勘勘察资料（10）投投资项目方方签定的协协议书或意意向书（11）编编制报告告的委托托合同（12）其其他有关依依据资料1.4可行行性研究结结论及建议议房地产经济济是国民经经济的重要要组成部分分，是国民民经济的重重要支柱之之一。发展展房地产经经济有利于于加快我国国产业结构构和消费结结构的调整整，从而促促进国民经经济健康持持续发展。现现在房地产产经济（尤尤其住宅经经济）是我我国新的经经济增长点点，发展房房地产经济济，可以拉拉动一系列列行业发展展。现今，国国家为拉动动经济，满满足广大人人民群众的的住房需求求，提倡大大

7、力发展房房地产经济济。我们公公司为了响响应国家的的安居工程程，决定规规划、开发发当代国际际花园。东湖高新技技术开发区区是首披国国家高新技技术产业开开发区之一一，是华中中人才、技技术、高新新技术产业业的源头，享享有“中华光谷谷”的美誉。目目前开发区区产值上亿亿元的企业业已达355所，并已已形成通信信、电子信信息、生物物技术三大大支柱产业业和机电一一体化、新新材料、激激光三大优优势产业基基础。关东东科技工业业园是东湖湖开发区招招商引资，发发展高新技技术产业的的主要基地地。近两年来，东东湖开发区区管委会认认真总结了了十年创业业的经验和和新区建设设中存在的的问题，明明确提出了了超前规划划、拓展发发展空

8、间、创创建面向221世纪的的集产、学学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的的武汉科技技新城的奋奋斗目标。市场研究2.1宏观观环境分析析2009年年以来，在在政府推出出的系列经经济刺激计计划的推动动下，中国国经济增长长在年内出出现“V”型型反转，成成功实现保保“8”任务。展展望20110年，推推动经济增增长的三驾驾马车增速速将出现“两升一降”的趋势。首先，投资增速会有所放缓，但不会大幅回落。2009年新开工项目的大幅增长确保2010年投资增速保持较快增长；2010年政府投资增速将放慢，而民间投资增速将加快；2010年基础设施投资增速将下降，而房地产投资会适度加快；信贷增速放缓并

9、不会导致固定资产投资的增速大幅回落。预计2010年城镇固定资产投资增速为25%。其次，2010年消费启动面临“天时”、“地利”、“人和”的有利条件。所谓“天时”是指全球经济金融危机的冲击，使我国政府将扩大消费、改善民生作为一揽子刺激经济计划的政策重点，消费增长面临难得的历史机遇。所谓“地利”是指我国城市化发展进程的加快将释放出巨大不小的消费潜力。所谓“人和”是指我国人口结构变化将有利于推动消费需求的快速增长。预计2010年社会消费品零售总额名义增长将达到21%左右。初步预计22010年年国内GDDP增速有有望进一步步回升，全全年将达到到10.44%左右，其其中最终消消费、货物物和服务净净出口以

10、及及资本形成成对GDPP的贡献分分别为5、00.2和55.2个百百分点。从从季度增长长率来看，22010年年经济很可可能呈现前前高后低的的走势，初初步以大数数估计四个个季度经济济增长率分分别为111%、100%、100%、111%。20010年将将成为中国国经济又一一轮上升周周期的开始始。由于中中国经济下下滑趋势已已经得到遏遏制，经济济增长重回回上升轨道道，经济内内生的动力力已经足够够维持经济济持续稳定定增长，政政策的进一一步刺激反反而有导致致经济过热热的担忧，因因此，刺激激性政策可可能考虑有有选择性的的逐步退出出。而未来来经济中资资产价格过过快上涨、通通货膨胀预预期变成现现实以及外外资加速流

11、流入等问题题，可能成成为20110年我国国宏观经济济面临的三三大不确定定性，这三三个问题的的发展将直直接影响甚甚至在一定定程度上决决定了20010年中中国刺激性性政策退出出的时间和和力度。在国际金融融危机继续续深化和政政府经济刺刺激政策取取得显著成成效的背景景下，20009年物物价经历了了一个全年年下降、年年底回升的的起伏过程程。20110年物价价上行因素素远多于下下拉因素。总总供求基本本面与货币币供应是共共同决定22010年年物价上涨涨方向和幅幅度的两大大基础性要要素。中国国经济基本本面长期向向好、当前前经济处于于加速复苏苏周期以及及产出缺口口逐步修复复将主导物物价上涨趋趋势，整体体流动性依

12、依然较为宽宽裕支撑物物价滞后上上扬，而货货币流通速速度的不断断加快则是是联接“货货币”和“供供求”两大大通胀生成成机制的纽纽带。2.2全国国房地产行行业发展分分析2009年年中国房地地产市场低低开高走，大大起大落。22010年年房地产市市场调控将将进一步深深化，房地地产市场总总体将保持持平稳运行行。一、20009年房地地产市场低低开高走总体来来说，20009年中中国房地产产市场发展展状况可以以分为两个个阶段：第第一阶段，22008年年底到20009年初初，在中央央政府出台台的一系列列旨在恢复复市场信心心、刺激经经济复苏的的宏观调控控措施影响响下，交易易量开始出出现回升，消消费者预期期逐步好转转

13、，房地产产开发投资资等均有所所增长，市市场复苏迹迹象明显。第第二阶段，进进入20009年下半半年以后，受受整个国民民经济好转转，市场活活力恢复影影响，中国国房地产市市场无论从从开发量、交交易量和成成交价格上上看，都呈呈较大幅度度的加速增增长，其中中有些地方方的房价甚甚至达到了了金融危机机来临前水水平，市场场回暖已成成定局。二、20110年房地地产市场调调控将进一一步深化20009年末以以来，政府府密集出台台了一系列列遏制房价价过快上涨涨的政策，22010年年房地产市市场的政策策调控将进进一步深化化。首先，中中央政府继继续加强和和完善房地地产市场调调控。20009年末末以来一个个月内五次次中央政

14、府府高级别关关于房地产产问题的表表态可以看看出，房地地产过热现现象、房价价过快上涨涨等问题已已经引起中中央关注，下下一步通过过密集调研研和政策酝酝酿，将会会有新的动动作出台。其其次，渐进进式温和调调控将成为为调控政策策出台的主主要方式。借借鉴20004年中央央政府抑制制经济过热热的宏观调调控经验，本本轮针对房房地产的调调控措施在在尽量保持持市场稳定定的前提下下，也将以以渐进式的的温和调控控出现。再再次，“抑抑制投机和和维持稳定定”将成为为20100年市场调调控的两个个主旋律。抑抑制投机和和房价过快快上涨将是是20100年房地产产市场调控控的重点，确确保平稳发发展是一切切政策出台台的前提。三、2

15、0110年中国国房地产市市场将在调调控中保持持平稳运行行根据对对房地产周周期的研究究和判断，22010年年中国房地地产市场处处在新一轮轮发展周期期中的上升升阶段，房房地产市场场总体将继继续保持平平稳运行。具具体而言，我我们预测22010年年中国房地地产市场走走势将呈现现以下特点点。一是房房地产开发发投资将继继续增长。从从20099年3月份份，我国房房地产开发发投资逐月月增长，缓缓慢复苏，目目前也正处处在继续复复苏阶段。基基于对我国国房地产所所处周期的的定位与判判断，并结结合从19998年以以来的近110年房地地产的发展展情况，22010年年房地产开开发投资有有望继续保保持增长势势头。二是房房地

16、产开发发施工面积积低位缓慢慢增长。房房地产开发发施工面积积最能反应应市场供给给的变化。进进入20008年以来来，由于受受金融危机机影响，开开发企业普普遍施工动动力不足，开开发增长率率陷入近几几年来的最最低值。因因此，目前前我国房地地产开发施施工面积处处于低位缓缓慢增长阶阶段，还有有较大上升升空间。三是房房地产价格格与成交量量将出现震震荡盘升。自自20099年3月起起，全国房房价呈现触触底温和回回升，到66月份之后后，房价出出现“井喷喷式”暴涨涨，交易量量也不断攀攀升。20010年，随随着市场预预期继续好好转，市场场信心持续续恢复，房房地产价格格与成交量量将呈温中中略升的局局面，但随随着房地产产

17、调控力度度的加强，未未来房地产产价格和交交易量有可可能出现震震荡调整。四是一一线城市住住宅供给需需求比例将将进一步调调整。这主主要表现在在三个方面面，一是一一线城市住住宅供应类类型逐渐中中、高端化化；二是需需求受供给给影响成两两级分化状状态，市场场上中、低低价位的住住房供给偏偏少；三是是一线城市市的高房价价将在一定定程度上进进一步被打打压。五是大大企业会继继续引领产产业走势。在在整体经济济好转的背背景下，房房地产业内内的大企业业继续引领领市场投资资趋势，受受销售面积积、收益及及股价上扬扬带动，大大企业进一一步扩大投投资规模的的意图明显显，这也会会带动全国国房地产企企业加大投投资力度。综上所所述

18、，20010年我我国房地产产市场整将将继续保持持平稳运行行。但是需需要注意的的是，一旦旦未来房地地产市场出出现剧烈波波动，银行行无疑就成成为首当其其冲的风险险承担者。如如果20110年国内内房地产价价格出现大大幅调整，商商业银行在在房地产抵抵押品价值值、个人住住房按揭贷贷款和房地地产开发贷贷款等资产产上的损失失叠加，将将给整个银银行业造成成一定程度度的冲击。2.3本市市房地产市市场分析据20099年武房指指数报告显显示:房地产综综合物业价价格为29968.776元/m2,住宅平均均价格为22017.31元/m2写字字楼平均价价格为41149.116元/m2从市市场形态来来看,全市各区区楼盘销售

19、售量是上升升趋势。目前武汉市市住宅市场场供应上,住宅面积积在1000m2以下下的占总量量的4%,住宅面积积在1011-1220的占总总量的322%,1221-1140占总总量的455%,1441-1160的占占总量的55%,1661-1180占总总量的100%,1880以上的的占总量的的4%。从以以上统计结结果看,120mm2-1400m2的住住宅面积目目前是武汉汉市住宅市市场上供应应的主力,市场接受受程度最高高。购房者能承承受多高的的房价,是房地产产市场上最最为关心的的问题,根据我们们这次调查查结果,购房者对对购房总价价格的承受受能力如下下:承受总价价格在200万以下的的占33%,承受总总价

20、格在221-330万之间间的占300.5%承承受总价格格在31-40万万的占244.50%承受总价价格在411-50万万的占8%,承受总总价格在550万以上上的占4%。以上调查结结果显示,武汉市购购房者所能能承受的价价格在200-30万万之间，比比例占到总总量的600%以上,可见是主主要购买力力的承受范范围。另外，重点点调查了我我们的项目目所在的洪洪山区房地地产市场及及项目周边边的主要楼楼盘销售状状况。在22009年第四季季度洪山区区住宅价格格指数为11488.67点，比比上季度上上涨了366.92点点；住宅平平均价格为为23255.85元元/平方米米，比上季季度上涨了了57.668元/平平方

21、米，涨涨幅为2.54%。洪山区住宅宅价格指数数季度洪山区指数数2008第第四季度1145.392009第第一季度1273.522009第第二季度1327.122009第第三季度1451.752009第第四季度1488.67据调查，今今年武汉市还将将陆续推出出一系列的的中高档项项目，整体体项目水平平与20009年项目目相比，这这些项目无无论在质量量，还是在在规划设计计上，都将将会再上一一个档次，从从而拉动武武汉市房价价继续走高高。今年武武汉市基础础建设将要要快速发展展。几处大大型房屋拆拆迁改造工工程，使得得大量居民民重新置业业，为武汉汉市商品房的销销售提供了了契机，这这将导致武武汉市商品房价格格

22、出现上涨涨趋势。今今年武汉市市房价升幅幅在10%左右，其其中适用房房升幅达220%，从从原因上看看，主要有有四：1.在政府府土地供应应政策与方方式变化的的情况下，地地价上升。住住宅集中区区地段周边边开发项目目的增多，形形成“扎堆堆”效应，带带动地价上上升。2.需求量量大。从目目前我市房房地产的消消费市场来来看，有884.6%的消费者者都采用了了商业贷款款或组合贷贷款的方式式进行购房房置业，而而且更多的的人因贷款款利率较低低则更希望望采用公积积金贷款；还有居民民的福利性性住房观念念已经开始始向商品化化转变，使使得市场积积累的需求求量在短时时期内释放放出来。3.购买力力的增强，按按揭的作用用。我市

23、城城镇居民的的人均可支支配收入的的增加，使使居民购买买力有所增增强，再加加上不少“持持币观望”者者的加入，银银行按揭到到位，国家家对居民购购买住宅的的金融政策策支持（贷贷款）将加加大力度，居居民购房能能力将大大大提高，致致使房价上上涨。4.住宅品品质的提高高，也成为为了房市升升温。因为为随着经济济的发展，居居民对住宅宅的选择与与选择能力力大大增强强，居民以以十分挑剔剔的目光审审视、评判判选择住宅宅，对住宅宅的品质以以及物业管管理服务的的要求的提提高。最终终导致价格格上扬。5.竞争激激烈，由于于房地产市市场供销了了两旺，大大量外地开开发企业纷纷纷入驻武武汉以争夺夺市场，带带来了激烈的竞竞争。由于

24、于武汉市人人口众多，消消费市场巨巨大，加上上房地产发发展水平相相对较低，外外地企业纷纷纷进入武武汉。项目开发方方案3.1规划划设计分析析自有资金为为30000万元，现现代花园项项目规划总总用地100万平方米米，建筑面面积12.9万平方方米，其中中住宅111.6万平平方米，公公建1.33万平方米米。总居住住户数9996户，规规划总居住住人口31187人，容容积率1.29，绿绿化覆盖率率45%。小小区内设幼幼儿园、配配套有会所所、文化中中心、商业业网点、集集贸市场、居居委会、派派出所等设设施。我国已经进进入小康社社会，人们们生活水平平稳步提高高，我们公公司超前思思想，规划划、开发“现代花园园”，致

25、力于于为在东湖湖高新技术术工业园区区工作的白白领阶层周周边高校院院所的知识识分子，入入住华中光光谷的从业业人员，及及其他知识识层次较高高、家庭收收入较好的的市民家庭庭提供一个个优美、舒舒适的居住住环境。整个花园小小区现代中中不乏温馨馨，温馨伴伴随着现代代。温馨是一种种感觉，是是人生美好好的向往温馨是是一种品位位，是人生生独到的见见解温馨是家的的元素，是是人生永恒恒的主题技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米550000总建筑面积平方米594000居住建筑面积平方米536000公共建筑面积平方米58000居住居数户3030平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.6容积率1.

26、5绿化率%35停车位个326产品设计建建议：项目定位于于“融入自自然的都市市生活”，基基本设计原原则采用“新新都市主义义”原则：多样性的的功能；尺尺度亲切的的空间；有有机自由的的规划结构构；混合功功能步行街街和广场；边界明确确的邻里结结构；通过过以上原则则我们力求求创造具有有城市文化化和精神自自由的、开开放的、生生态的、适适静的生活活空间。项目实施进进度：为了争取时时间，缩短短工期，保保质保量完完成工程，本本项目决定定采取平行行施工方式式。时 间任务2010年年1月20111年10月月可行性研究项目审批规划设计主体工程一一期主体工程二二期绿化工程3.3机构构设置本公司是股股份有限制制公司,分为

27、权力力机构,经营管理理机构和监监督机构.最高权力力机构是董董事会,实行董事事会领导下下的总经理理负责制,董事会由由8人组成,董事长1人,副董事长长2人,对股东大大会负责.总经理受受董事会任任聘,. 各部门 分设经理理, 负责组组织公司的的经营管理理活动.高级职员员由董事会会商议任聘聘.监理会由由股东代表表2人和职工工代表8人组成.对公司的的财务和职职权予以监监督。组织机构图图：办公室：11、负责公司司文档管理理:可对公司司的文档进进行分类管管理。2、负责内内部员工管管理:对公公司的内部部职员的个个人资料进进行管理。人事部：负负责人力的的招聘和录录用、调配配和使用、人人事的考核核，晋升与与奖惩，

28、教教育和培训训工作。财务部：负负责资金的的筹集和管管理；财务务的核算和和监督以及及资金的拨拨款和管理理；交纳各各种税务和和上级管理理费等，保保证工程进进度和各项项资金使用用计划。保安部：负负责巡察报告、物资资保护、停停车场管理理工作。采购部：负负责做好材材料、购配配件、设备备等物资的的采购工作作。工程部：一.工程前前期准备1. 技术术准备：1)审核施施工图纸。2)编制房房地产开发发项目组织织设计。3)编制或或审核施工工图预算。4)编制或或审核主要要材料、半半成品、设设计计划。5)对特殊殊项目或重重要的项目目的考察、参参观、学习习及必要的的培训。2. 物资资准备3. 现场场准备，现现场踏勘，“三

29、通一平”，组织施工单位放线并检验。4. 其它它准备：AA利用招标标形式、优优选施工队队伍。B 办理开工工报告。CC 办理质质监委托。DD 组织设设计交底。EE 摸清施施工现场地地下有无国国家线路、水水管、天然然气管道和和防空洞等等，如有及及时妥善处处理。二.现场工工程管理1. 前期期阶段的部部分工作：A 旧建建筑物及妨妨碍工程施施工的障碍碍物的拆除除工作。BB、 “三通一平平” C 其他的工工作（临建建、占路，占占地的办理理）2. 施工工建设阶段段的工作 A 施工工前的各项项准备工作作，施工建建设阶段的的平衡和协协调工作，做做好现场技技术管理 B 做好好质量控制制与管理，加加强经济签签证的管理

30、理 C 做做好工程收收尾的组织织安排，竣竣工验收。DD 做好工工程资料的的汇集、参参加开发项项目资料的的归档工作作。E 做做好工程决决算及项目目移交。营销部：负负责商品房房的销售和和管理;作作好销售计计划的编织织机销售策策划工作。售后服务部部：负责售售后回访，保保修修缮，工工程遗留问问题处理工工作。物业管理部部：负责与与业主委员员会相配合合，共同创创建“整洁、文文明、安全全、方便”的优秀物物业区域。本公司采用用直线职能能制的组织织形式，各各级领导对对下级部门门和人员不不直接下达达命令,只是参谋谋作用。这这一组织形形式既能及及时指挥,统一命令令,又能发挥挥职能部门门和专业人人员的工作作特长,但总

31、经理理要注意协协调和联系系各职能部部门之间,领导层要要把握管理理系统中的的各种矛盾盾。对此组织机机构进行适适应性分析析知：组建建方案符合合公司法法和国家家有关规定定的要求，执执行机构具具备指挥能能力和组织织协调能力力，组织机机构的层次次和运作方方式能满足足建设和生生产运营管管理的要求求，项目法法人代表及及主要管理理人员的素素质能适应应项目建设设和生产运运营管理的的要求，能能承担项目目筹资建设设、生产运运营、偿还还债务等责责任。劳动定员部 门管理人员营业人员工程技术人人员业务人员合 计总经理办公公室其中：总经经理副总经理1313行政管理其中：办公公室 人事部部 财务部部376376运营管理其中：

32、保安安部 采购部部 工程部部51020210271032销售管理其中：营销销部 售后后服务部 物业业管理部21711361047 合合计327213090投资估算与与融资方案案4.1投资资估算一根据拟拟订项目的的开发方案案，确定各各开发项目目的工程数数量本建设项目目总占地面面积约100万平方米米，总建筑筑面积接近近13万平平方米（其其中公建面面积约1.3万平方方米），总总户数9996户，地地下停车场场0.7万万平方米，绿绿化面积近近4.5万万平方米，容容积率1.3。小区区内部规划划“一中心四四组团”，中心区区天然山石石人工瀑布布，周边四四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托托儿所、小小商

33、场、银银行等。该土地的地地块开发成成本（包括括安置费和和土地批租租费）为：（1）拆迁迁安置费：项目用地地范围内建建筑物的拆拆迁安置费费主要分为为：a. 居民民安置费：200户户居民每户户13万元元计算共计计26000万人民币币。b. 房屋屋拆除费：以每平方方米2000元计算，共共拆除房屋屋面积28800平方方米共计556万人民民币。c. 其他他费用：主主要指拆迁迁安置管理理费，按上上述各项之之和2%计计算，共计计65.336万人民民币。（2）土地地批租费：主要包括括土地出让让金、回源源费和市政政工程配套套费，共计计400万万人民币。项目的供水水、雨，污污水排放、供供热、供电电、供气以以及电信方

34、方面的配置置情况如下下：供水：在鼓鼓风小区东东侧有现状状DN10000mmm上水管线线，本项目目上水可从从上述干线线引入。雨，污水排排放：武黄黄路大街现现有现状DDN21000毫米的的雨水管线线和DN11800毫毫米的污水水管线，可可以就进排排入供热：拟从从武黄路新新敷设的供供热干线接接入。供电：拟采采用双路供供电，一路路从鼓风机机厂开闭站站引一条110千伏电电缆，接入入小区内配配电室；另另一路可由由东鑫饭店店配电室引引入。考虑虑留有余地地，变压器器容量为88000千千伏安。供气：已由由鲁磨路引引入了天然然气高压线线，已建成成了天然气气高中压调调压站。通通过天然气气中压管向向区内送气气。本项目

35、目住宅区前前后的道路路、绿化以以及所需的的各种市政政条件及基基础设施配配套，均由由武汉宏达达房地产开开发公司统统一开发，各各种设施接接口均至本本项目红线线内。目前前，本项目目建设场地地以达到“三通一平平”，其他配配套设施将将与住宅建建设同步进进行。电信：本项项目预计需需装机容量量为8200门的程控控交换机，拟拟由洪山区区电话局从从831开开设下属分分局解决。路网布置：道路为小小区主干道道和组团内内部道路两两极。主干干道把小区区中心、四四个组团和和幼托串在在一起，形形成“树枝状”道路系统统。小区内绿化化及景点建建设：计划划小区绿化化覆盖率445%。区区内修建一一个面积约约10000平米的小小广厂

36、，建建两个小凉凉亭，此外外，小区道道路两旁还还要种植树树木，安装装路灯。由此可得项项目的主要要经济指标标如下：项目单位数量占地总面积积平方米1000000总建筑面积积平方米1290000居住建筑面面积平方米1164660公共建筑面面积平方米130000居住居数户996平均每户建建筑面积平方米130平均每户居居住人数人3.2容积率1.3绿化率%45主要经济指指标二根据概概算定额指指标，确定定单位工程程造价根据开发项项目的工程程量可得：总投资估算算汇总表序号项目费用名名称金额（万元元）1土地开发费费4082.562建筑工程费费5361.703安装工程费费2056.484其他投资费费2070.865

37、项目管理费费124.2206不可遇见费费186.3317建设期利息息946.5568总投资148288.67开发项目固固定资产投投资估算表表序号项目费用名名称 金额额（万元）1土地开发费费4082.562建设工程费费7418.18建筑工程费费5361.70安装工程费费2056.483其他投资费费2070.864项目管理费费124.2205不可预见费费186.3316建设期利息息946.5567项目投资总总额148288.674.2融资资方案现代花园的的建设项目目中资金问问题是该项项目能否运运行成功的的重要问题题。从工程程项目招标标开始，本本公司的财财务状况的的好坏就是是能否通过过资格预审审的关

38、键因因素。只有有获得筹集集到足够的的资金，本本公司才能能通过资格格预审获得得大型土木木工程项目目的招标资资格，特别别是对于一一些延期付付款工程，带带资建设承承包的交钥钥匙工程等等显得由为为重要。工工程项目中中的使用资资金，包括括固定资金金和流动资资金。固定定资金用于于购置施工工机械设备备等固定资资产，流动动资金主要要用于购买买工程所需需要的材料料设备、支支付劳务工工资和其他他费用等。随随着建设项项目的不断断进行，资资金不断增增值，用货货币形式反反映出已耗耗费的生产产资料价值值和劳动者者所创造的的收益价值值。因此，如如何筹措和和管理资金金，是一个个重要的问问题。一资金的的渠道与方方式签订了工程程

39、承包合同同后，就应应该全力以以赴地为该该工程筹措措资金，以以免造成资资金拮据，周周转困难使使工程开工工不足，工工程进度上上不去而影影响信誉和和经济效益益。因此要要注意从以以下几个方方面去筹措措资金：1. 筹措措和利用自自有资金33000万万元，为实实施工程项项目，满足足开工前的的资金周转转，本公司司可根据收收入资金的的回报率适适时投入一一部分自有有资金。主主要包括现现金和流动动资产，以以及可以在在近期收回回的各种的的应收款项项等，如应应收的银行行的票据、已已完合同的的应收工程程款等。2用银行行贷款50002.661万元：贷款是实实施工程项项目的重要要资金来源源，是承包包商利用信信贷资金经经营，

40、借钱钱赚钱的一一种方法。本本公司可以以向银行证证明几个方方面：本公公司的实有有资本额度度充足，并并向银行提提供本公司司资产负债债表和近期期的损益表表，本公司司承包工程程时的资金金信誉良好好，另外，还还可以向银银行提供该该建设项目目风险分析析，以及本本公司的工工程经验丰丰富、实际际工作能力力强及诚实实信用等。经经以上几个个方面调查查了解后，本本公司有信信心让银行行认为贷款款后本公司司有能力还还款。本公公司将采取取抵押贷款款，以工程程设备作抵抵押。从工工程所在地地银行获得得较多的当当地货币贷贷款。抵押押款和借款款的比例称称为抵押存存款限额。影影响抵押贷贷款利率的的因素是预预期的真实实利率、通通货膨

41、胀和和贷款风险险3. 房屋屋预售：房房屋预售历历来是房地地产开发过过程中筹集集资金的重重要方法，房房地产在销销售过程中中有两种销销售方法，一一种是现售售，指房屋屋在建成后后在售出；另外一种种是预售，俗俗称“卖楼花”，指房屋屋在还未建建成的时候候就提前将将房屋售出出以达到尽尽快回收资资金的目的的，另外也也可弥补在在开发过程程中的资金金不足，由由于现代花花园处在大大学集中地地区，估计计将会有许许多大学教教师来购房房，由于大大学教师条条件相对较较好，预计计销售情况况会较好。因因此可充分分利用房屋屋预售来筹筹集必要的的资金。预预计房屋预预售金可达达58799.50万万元。二编制资资金流动计计划，确定定

42、资金的需需求额序号项目建 设 期2003200420052006小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.744858.744164.63138822.111.3建设期利息息106.669265.557287.115287.115946.556小计148288.672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.742767.86376.0015002.612.3销售款收入入2090.883788.625879.50三资金的的任用和管管理随着施工准准备、施工工生产、竣竣工验收。缺缺陷责任期期这一变化化，资金也也在随着运运动并产生生变化。结结合资金在在

43、工程过程程中的变化化，应注意意以下问题题：1.资金本本问题：主主要包括以以下几个方方面a由于资资金的时间间价值形成成的利息。bb注意风风险的影响响，如投资资风险、破破产的风险险、工程风风险等。cc当发生生通货膨胀胀和汇率浮浮动时，货货币贬值，资资金所有者者会把通货货膨胀率考考虑进去，以以保持货币币资金的实实际价值。dd银行借借款的成本本率。风险因素和和风险程度度分析表序 号风险因素名名称风 险 程 度灾难性严重性较 大一 般1市场风险2资源3技术4工程5资金6政策7外部协作条条件2.优化使使用周转资资金问题：具体优化化方法如下下：a.分期分分年度办理理银行保函函和保险费费。b.将工程程初期准备

44、备费用单列列项目一增增加初期收收入，可以以缓和资金金矛盾。c.根据工工程进度，有有选择地租租赁施工用用机械设备备。d.材料设设备付款方方面，通过过与供货商商谈判交涉涉，可以想想法减少材材料及工程程设备的物物化资金占占用或缩短短占用资金金。e.向分包包商转移资资金压力。3.及时回回收资金，减减缓垫资周周转压力，提提高资金效效益 。财务评价5.1财务务评价基础础数据与参参数选取 1.销售收入入、销售税税金及附加加估算表项 目合 计计 算算 期20032004200520062007销售（营业业）收入231855.924402090.883788.621542551881.084A房型销售售收入1719.586801.996917.663单价（含税税）25.700426.733226.988925.7004销售量（套套）3034B