房地产开发项目可行性研究管理办法14087.docx

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1、房地产开发项目可行性研究管理办法为适应公司司发展需要要，实现房房地产开发发项目决策策的科学化化、民主化化，减少或或避免投资资决策的失失误，提高高项目开发发监视的综综合效益，特特制定本办办法。1 开发发项目可行行性研究的的任务可行性研究究就是在工工程项目投投资决策前前，对与项项目有关的的社会、经经济和技术术等方面情情况进行深深入细致的的研究；对对拟定的各各种可能建建设方案或或技术方案案进行认真真的技术经经济分析、比比较和论证证；对项目目的综合效效益进行科科学的预测测和评价。在在此基础上上，综合研研究建设项项目的技术术先进性和和适用性、经经济合理性性以及建设设的可能性性和可行性性，由此确确定该项目

2、目是否应该该投资和如如何投资等等结论性意意见，为领领导决策提提供可靠的的、科学的的依据。2 可行行性研究的的步骤2.1 筹备。可可行性研究究开始前的的准备工作作包括提出出项目开发发设想，组组建研究小小组，制定定研究计划划和工作大大纲等。2.2 调查。主主要从市场场调查和资资源调查两两方面进行行。市场调调查应查明明和预测市市场的供给给和需求量量、价格、竞竞争能力等等，以便确确定项目的的经济规模模和项目构构成。资源源调查包括括建设地点点调查、开开发项目用用地现状、交交通运输条条件、外围围基础设施施、环境保保护等方面面的调查，为为下一步规规划方案设设计、技术术经济分析析提供准确确的资料。 2.3 方

3、案的选选择和优化化。在收集集到的资料料和数据的的基础上，建建立若干可可供选择的的方案，进进行反复比比较和论证证，会同相相关部门采采用技术经经济分析的的方法，评评选出合理理方案。2.4 财务评价价与不确定定性分析。对对经上述分分析后所确确定的最佳佳方案，在在估算项目目投资、成成本、价格格、收入等等基础上，对对方案进行行详细的财财务评价和和不确定性性分析。研研究论证项项目在经济济上的合理理性和盈利利能力。由由相关部门门提出资金金筹措建议议和项目实实施总进度度计划。 2.5 编写报告告书。经上上述分析与与评价，即即可编写详详细的可行行性研究报报告，推荐荐一个以上上的可行方方案和实施施计划，提提出结论

4、性性意见、措措施和建议议，供领导导决策。3 可行行性研究的的内容由于房地产产项目的性性质规模和和复杂程度度不同，其其可行性研研究的内容容也不尽相相同，各有有侧重。主主要应包括括以下几方方面：3.1 项目概况况。主要包包括：3.1.11 项目目名称；3.1.22 项目目的地理位位置。包括括项目所在在地城市、区区和街道，项项目周围主主要建筑物物等；3.1.33 项目目所在地的的周围环境境状况。主主要从工业业、商业及及相关行业业现状及发发展潜力、项项目建设的的时机和自自然环境等等方面说明明项目建设设的必要性性和可行性性；3.1.44 项目目的性质及及主要特点点。3.2 开发项目目用地的现现状调查及及

5、动迁安置置3.2.11 土地地调查。包包括开发项项目用地范范围内的各各类土地面面积及使用用单位。3.2.22 人口口调查。包包括开发项项目用地范范围内的总总人口数、总总户数，需需动迁的人人口数、户户数等。3.2.33 调查查开发项目目用地范围围内建筑物物的种类，各各种建筑物物的数量及及面积，需需要拆迁的的建筑物种种类、数量量和面积等等。3.2.44 各种种市政管线线。主要应应调查上水水管、雨水水管、污水水管线、热热力管线、燃燃气管线、电电力和通讯讯管线的现现状及目标标和其可能能实现的时时间。3.2.55 其他他地下、地地上物现状状。开发项项目用地范范围内地下下物调查了了解的内容容，包括水水井、

6、人防防工程、各各种管线等等；地上物物包括各种种树木、植植物等。开开发项目用用地的现状状要附有平平面示意图图。3.2.66 如需需要进行拆拆迁的，要要制定动迁迁计划，确确定安置方方案。3.3 市场分析析和建设规规模的确定定3.3.11 市场场供给现状状分析及预预测。3.3.22 市场场需求现状状分析及预预测。3.3.33 市场场交易的数数量与价格格。3.3.44 服务务对象分析析、制定租租售计划。3.3.55 拟建建项目建设设规模的确确定。3.4 规划设计计方案选择择3.4.11 市政政规划方案案选择。市市政规划方方案的主要要内容包括括各种市政政设施的布布置、来源源、去路、和和走向，大大型商业房

7、房开发项目目重点要规规划安排好好交通组织织和共享空空间等。3.4.22 项目目构成及平平面布置。3.4.33 建筑筑规划方案案选择。建建筑规划方方案的内容容主要包括括各单项工工程的占地地面积、建建筑面积、层层数、层高高、房间布布置、各种种房间的数数量、建筑筑面积等。附附规划设计计方案详图图。3.5 资源供给给3.5.11 建筑筑材料的需需用量、采采购方式和和供应计划划。3.5.22 项目目施工的组组织计划。3.5.33 项目目施工期间间的动力、水水等供应。3.5.44 项目目建成投入入使用后水水、电、热热力、煤气气、交通、通通讯等供应应条件。3.6 项目开发发组织机构构和管理费费用研究3.6.

8、11 开发发项目的管管理体制、机机构设置。3.6.22 管理理人员的配配备方案。3.6.33 人员员培训计划划、年管理理费用估算算。3.7 开发建设设计划3.7.11 前期期开发计划划。包括项项目从立项项、可行性性研究、下下达规划任任务、征地地拆迁、委委托规划设设计、取得得开工许可可证直至完完成开工前前准备等系系列工作计计划。3.7.22 工程程建设计划划。包括各各个单项工工程的开工工、竣工时时间，进度度安排，市市政工程的的配套建设设计划等。3.7.33 建设设场地的布布置。3.7.44 施工工队伍的选选择。3.8 项目经济济及社会效效益分析3.8.11 项目目总投资估估算。包括括开发建设设投

9、资和经经营资金两两部分。3.8.22 项目目投资来源源、筹措方方式的确定定。3.8.33 开发发成本估算算。3.8.44 销售售成本、经经营成本估估算。3.8.55 销售售收入、租租金收入、经经营收入和和其他收入入估算。3.8.66 财务务评估。运运用静态和和动态分析析方法分析析计算项目目投资回收收期、净现现值、内部部收益率和和投资利润润率、借款款偿还期等等技术经济济指标，对对项目进行行财务评价价。3.8.77 风险险分析。一一方面采用用盈亏平衡衡分析、敏敏感性分析析、概率分分析等定量量分析方法法进行风险险分析；另另一方面结结合政治形形势、国家家方针、经经济发展趋趋势、市场场周期、自自然等方面

10、面因素的可可能变化，进进行定性风风险分析。3.8.88 项目目环境效益益、社会效效益及综合合效益评价价。3.8.99 结论论及建议运用各种数数据从技术术、经济、财财务等方面面论述开发发项目的可可行性，提提出存在的的问题及相相应的建议议，并推荐荐最佳方案案。4 可行行性研究报报告的撰写写4.1 封面：要要能反映评评估项目的的名称、谁谁作的评估估及可行性性研究报告告写作时间间。4.2 摘要：用用简洁的语语言，介绍绍被评估项项目所处地地区的市场场情况、项项目本身的的情况和特特点、评估估的结论。文文字要字斟斟句酌，言言必达意，绝绝对不能有有废词冗句句，字数以以不超过11000字字为宜。4.3 目录4.

11、4 正文：这这是可行性性研究报告告的主体，要要按照逻辑辑的顺序，从从总体到细细节循序进进行。一般般包括：项项目总说明明、项目概概况、投资资环境研究究、市场研研究、项目目地理环境境和附近地地区竞争性性发展项目目、规划方方案及建设设条件、建建设方式与与进度安排排、投资估估算及资金金筹措、项项目评估基基础数据的的预测和选选定、项目目经济效益益评价、风风险分析和和结论与建建议等十二二个方面。4.5 附表：附附表是对于于正文中不不便于插入入的较大型型表格。一一般包括：项目工程程进度计划划表、项目目投资估算算表、投资资计划和资资金筹措表表、项目销销售计划表表、项目销销售收入测测算表、财财务现金流流量表、资

12、资金来源与与运用表、贷贷款还本付付息估算表表和敏感性性分析表。4.6 附图：一一般包括：项目位置置示意图、项项目规划用用地红线图图、建筑设设计方案平平面图等。5 市场场分析与需需求预测5.1 开发项目目的市场调调查内容，可可依项目的的具体情况况确定。一一般应进行行以下内容容的调查：5.1.11 社会会经济状况况及投资环环境调查，主主要包括项项目所在地地的社会经经济发展规规划、城市市建设规划划、金融财财税政策、鼓鼓励投资产产业及影响响房地产业业的各种宏宏观经济因因素。5.1.22 房地地产投资及及同类物业业市场调查查。主要包包括项目所所在地房地地产投资开开发态势、开开发量、价价格水平及及潜在需求

13、求。如同类类物业近年年内的市场场交易状况况、区域分分布和价格格水平。对对明显具有有竞争性的的项目要有有针对性地地着重进行行研究分析析。5.1.33 消费费者意愿调调查。主要要包括当地地消费者对对项目设计计的使用要要求或对已已开发项目目的评价、消消费者的购购买动机、购购买能力及及购买偏好好等。5.1.44 物资资供应市场场调查。主主要包括当当地主要材材料、设备备供应状况况、市场价价格及有关关物资信息息。5.1.55 工程程技术状况况调查。主主要包括项项目开发所所处地段的的地形、地地质情况、当当地可采用用新材料、新新技术以及及有关技术术经济指标标。5.1.66 物业业管理状况况的调查。主主要调查了

14、了解该地面面物业管理理范围、服服务质量、收收费标准、客客户对物业业收费的承承受能力等等。5.2 市场调查查方法应机机动灵活，力力求准确，一一般可采取取以下方法法：5.2.11 积累累资料。专专人收集有有关专业报报刊、会议议及政府协协会活动等等形成的文文件、信息息、年鉴统统计资料，进进行整理鉴鉴别。5.2.22 走访访调查。通通过走访客客户、开发发企业和有有关信息咨咨询服务部部门，获得得开发项目目功能、质质量、价格格及改进提提高的要求求。5.2.33 征询询。通过对对有关行政政管理部门门征询或对对专家函询询方式。5.2.44 在深深入调查充充分分析收收集资料基基础上，对对开发物业业需求现状状及发

15、展趋趋势进行科科学分析，对对开发成本本、市场售售价、销售售对象、销销售进度等等作出客观观预测。 6 地点点选择与地地块价值评评价房地产开发发项目的地地点选择和和地块评价价是对可供供选择的地地点和地块块的条件和和价值进行行分析比较较和评价。分分析评价内内容包括：6.1 拟定地点点的水文、地地形、地质质条件等地地理特征；6.2 拟定地点点的市政配配套、交通通运输条件件；6.3 拟订范围围的拆迁情情况；6.4 地块周边边的自然景景观、人造造景观及污污染情况；6.5 实际地价价与地价潜潜在价值评评价。7 资金金筹措7.1 制定可靠靠或比较可可靠的资金金筹措计划划，是开发发项目实现现预期目标标的基本条条

16、件，是避避免项目流流产或夭折折的根本保保证，必须须高度重视视，周密策策划。凡在在资金筹措措无望的情情况下，不不必开展深深度可行性性研究。7.2 资金筹措措计划主要要是就项目目投资的资资金来源进进行分析，包包括自有资资金、贷款款和预售收收入三部分分。当资金金来源中包包括预售收收入时，应应有销售收收入计划配配合考虑。8 财务务评价8.1 房地产开开发项目财财务评价有有静态法和和动态法两两种。对规规模小、周周期短的项项目，可采采用静态法法。对规模模较大、周周期较长或或资金来源源渠道多、收收支复杂或或滚动开发发的项目，应应采取动态态法。8.2 静态法是是通过投资资项目的总总收入和总总费用之间间的比较，

17、来来计算开发发项目的盈盈利和投资资回报率数数值，以此此计算与同同类房地产产开发项目目正常回报报率相比较较，以分析析评价其经经济合理性性。静态法法的评价指指标有净利利润投资收收益率和静静态投资回回收期。8.3 动态法财财务盈利能能力分析，一一般应以下下列指标进进行。8.4 财务净现现值（FNNPV）财财务净现值值是指按行行业的基准准收益率或或设计的折折现率icc，将项目目经营周内内各年净现现金流量折折现到建设设初期的现现值之和，它它是考察项项目在经营营周期内盈盈利能力的的动态评价价指标，其其值可根据据财务现金金流量表计计算求得。判判别标准为为FNPVV0项目可可行；FNNPV00项目不可可行。8

18、.5 财务内部部收益率（FFIRR）财务内部收收益率是指指项目在整整个经营期期内各年净净现金流量量累计等于于零时的折折现率，是是考察项目目盈利能力力的主要动动态评价指指标。判别别标准为：FIRRRic即认认为盈利能能力已满足足最低要求求，项目可可行；FIIRRiic项目不不可行。8.6 财务净现现值率（FFNPVRR）财务净现值值率是项目目单位投资资现值所获获得的净现现值，其值值越大表明明项目投资资效益越好好。8.7 动态投资资回收期（PPt）动态投资回回收期是按按现值法计计算的投资资回收期，可可直接从财财务现金流流量表求得得。本条所所列财务评评价指标表表达公式见见附录。9 不确确定性分析析9

19、.1 项目评价价所采用的的数据，由由于多来自自预测和估估算，有一一定程度的的不确定性性，为分析析不确定因因素对财务务评价指标标的影响需需进行不确确定性分析析，以估计计项目可能能承担的风风险，以论论证开发项项目在经济济上的可靠靠性。不确确定性分析析包括盈亏亏平衡分析析、敏感性性分析和概概率分析。9.2 盈亏平衡衡分析是通通过盈亏平平衡点（BBED）分分析项目成成本与收益益的平衡关关系。当影影响投资效效果的变化化因素达到到某一临界界值时，方方案的收入入与支出相相平衡，此此时方案既既不盈利也也不亏本，此此临界值即即为盈利平平衡点。9.3 敏感性分分析是通过过分析、预预测项目主主要因素（如如成本、价价

20、格、销售售周期等因因素）发生生变化时对对财务评价价指标的影影响，从中中找出敏感感因素和极极限变化幅幅度。9.4 概率分析析的目的在在于用概率率研究预测测各种不确确定性因素素和风险因因素对项目目评价指标标可能发生生的影响。一一般是计算算项目净值值的期望值值及净现值值大于或等等于零时的的累计概率率，累计概概率越大，说说明项目承承担的风险险越小。10 可可行性研究究管理10.1 房地产产开发项目目不论投资资规模大小小，都应编编制可行性性研究报告告，其深度度要求可从从实际出发发或领导决决策要求确确定。规模模较大且要要求研究深深度相对较较深的项目目，可委托托专门咨询询机构承担担项目可行行性研究任任务；规

21、模模适量且研研究深度适适当的项目目，由房地地产公司自自行组织可可行性研究究。10.2 房地产产开发项目目可行性研研究工作，一一般应由公公司总工程程师总体负负责，开发发、销售、财财务部门人人员参与组组成研究小小组，开展展工作。10.3 房地产产开发项目目可行性研研究报告首首页应加盖盖开发公司司印章，主主扉页应署署总经理、总总工程师及及研究人员员姓名，末末页应署报报告执笔人人姓名。10.4 开发项项目的可行行性研究工工作，由公公司组织并并进行初审审，研究报报告必须上上报国华实实业公司，并并由其主持持论证审批批。10.5 开发项目目的可行性性研究报告告及决策意意见，不论论实施与否否，都应归归入技术档

22、档案管理，妥妥善保存备备查。10.6 可行性性研究报告告属单位的的集体研究究成果，对对其有关经经营策略和和经济对策策研究要给给予保密，凡凡因泄露损损害单位利利益者，视视为违纪行行为。10.7 开发项项目实施完完成后，应应组织参与与研究的部部门和人员员进行总结结，予以跟跟踪研究。对对研究的方方法、测算算、结论、建建议等，对对照市场实实际，从中中找出成功功经验和教教训，以不不断提高可可行性研究究的科学水水平和定性性、定量分分析的准确确性。附录： 财务务评价指标标表达公式式1 静态态评价指标标1.1 投资收益益率（R）投资收益率率（R）=净收益额额项目投资资总额100%1.2 静态投资资回收期（PP

23、t）投资回收期期（Pt）=累计净现现金流量开开始出现正正值年份数数1+上年年累计净现现金流量的的绝对值当年净现现金流量2 动态态评价指标标2.1 财务净现现值（FNNPV）FNPV=（CI-C0）tt（1+iic）-tt式中：1）CCI现金流入入量 C0现金流出出量2）（CII-C0）第t年的净现金流量3）ic基准收收益率4）n计计算期2.2财务务内部收益益率（FIIRR）（CI-C0）tt（1+FFIRR）-t=0式中符号代代表意义同同上式。2.3 财务净现现值率（FFNPVRR）FPVR=FNPVVI式中：1）FFNPV财务净现现值2）I投投资现值2.4 动态投资资回收期（ppt）（CI-C0）tt（1+iic）-tt=0动态投资回回收期（PPt）=（累累计财务净净现值出现现正值年份份表）-11+当年累累计财务净净现值的绝绝对值当年财务务净现值8