某楼盘商业策划方案10701.docx

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1、 内部讨论文件机密复地上城商业策划方案第一部分 渝北区商业物业调研1渝北区区重点大大型商业业物业索索引序号物业名称规模（万平平米）区位商圈等级功能楼层业种经营情况主力店1金易都会200两路三级复合6百货在营重百两路店店2国美电器027两路三级单一3家电在营3汽博中心350加工区单一汽配在营4易初莲花280新西路单一4百货在营5奥园15000管委会4购物在营6西部建材57300金开大道单一建材在营7财富中心16000新光大道未入市8米兰天空250松牌路未入市渝北区作为为重庆主主城北部部新兴的的房地产产开发热热点区域域，主要要由北部部新区、两两路、龙龙溪镇、人人和、新新牌坊五五大片区区组成。区区域

2、内主主要呈现现为大型型集中式式专业市市场聚集集，知名名、大型型百货主主力店等等相对缺缺乏的现现状。2渝北区区商业发发展趋势势：引用政府相相关数据据显示，渝渝北区未未来入市市项目115个，入入市面积积为966.666万平方方米，位位于主城城区的第第一位。其其中，预预售面积积约为88.711万平方方米，占占未来入入市量的的8.88%。区域内未来来入市面面积所占占比重相相对较大大，未来来入市面面积为目目前可经经营总量量的4558.22%。其其中，北北部新区区为未来来入市量量较大片片区，建建筑面积积达733.4万万平方米米，如西西部建材材城项目目就占据据约577.3万万平方米米，其次次为新牌牌坊片区区

3、，以财财富中心心为代表表，入市市面积约约为166万平方方米，两两路片区区则相对对较小。3渝北区区商业地地产价格格表商业物业楼盘名称地址参考价格（元元/）备注渝洲新城冉家坝龙湖湖居住区区未出价总建面244.5万万平米，其其中商业业面积88万方，车车位10075个个金易都会渝北区义学学路2号号5000（起起）均价价60000总建面0.50万万平米金香林渝北区兴科科大道均价50000总建面222.699万平米米，商业业面积11万方协信TOWWN城北部新区未出价总建面299.700万平米米，商业业面积66.7万万方社区商业物物业楼盘名称地址参考价格（元元/）备注天一顺和和康城北部新区未出价，车车位40

4、01个，均均价1万万总建面5.30万万平米，其其中商业业面积00.777万方，车车位1110个月伴湾渝北区兴科科大道均价27008总建面188万平米米，其中中商业面面积1.4万方方金香林渝北区兴科科大道均价50000总建面222.699万平米米，商业业面积11万方，车车位7444个兰亭水云涧涧回兴镇2000-30000总建面7.25万万平米，商商业面积积0.332万方方，车位位2333个荣锦龙汇汇苑新牌坊未推出总建面133.844万平米米，商业业面积11.200万方，车车位4001个水晶郦城新牌坊4200-79000渝北区地处处重庆北北端，为为新兴的的房地产产开发区区域，目目前区域域内专业业市

5、场相相对发达达，与其其他区域域相比，其其经营业业种较为为单一，专专业市场场可经营营面积超超过百货货类位居居第一。但但渝北区区以住宅宅开发为为主，区区域内没没有形成成相对集集中成型型的商业业中心，商商业规模模小，档档次相对对较低，导导致有效效消费人人群外流流。区域域内社区区商业和和专业市市场不断断涌现，规规模化、品品牌性的的开发企企业入住住提升了了区域知知名度，预预计在未未来2-3年内内渝北区区将形成成一个多多中心、多多组团、多多层次的的商业格格局。第二部分 本项项目商业业物业分分析一复地上上城一期期商业概概况1复地上上城一期期商业分分布图2商业指指标商业位置商铺数量（个个）总建筑面积积（）单个

6、商铺建建筑面积积（）层高（m）开间（m）进深（m）2号楼一层层617296344.1-10884995约4约7约202号楼二层层4187807暂时没有分分割约4约7约205号楼一层层517287931-688约4约7约205号楼二层层4188158暂时没有分分割约4约7约20合计721807 二复地上上城周边边商业概概况1项目周周边商业业概况融科蔚城金城银撙龙脊万兴兴家园商业规模104077.1115000商业形态沿街底商， 3.22米-66米层高高沿街底商，77米以上上层高，已已做隔楼楼面积30-155030-2000招商时间2005年年10月月2004年年底租赁价格30-455元/30-4

7、00元/商业定位社区服务性性商业社区服务性性商业销售价格暂不销售9000-140000元元/销售情况80%物业管理费费餐饮355元/、其它它2.88元/15元/交房标准清水交房，预预留水、电电、电视视、电话话、网络络清水交房，留留给排水水点，无无烟道推广统一招商、推推广和管管理无统一招商商、推广广和管理理经营状况已十分利超超市为主主的199家社区区服务性性商业，006年-07年年免收租租金，008年按按实际租租金收取取，其它它费用按按实际发发生缴纳纳。目前前，已经经有？家家因经营营惨淡退退租，其其余商业业客户苦苦苦支撑撑，集体体向地产产公司要要求经营营补贴及及减免物物业管理理费。中国邮政购购买

8、约1100平平米；中中国移动动购买880平米米；双星星运动用用品租赁赁4500平米；中国信信合租赁赁2500平米；餐饮33家租赁赁5000平米；五金建建材、电电动工具具租赁、150平米。零星小商家约100平米。租赁门面的位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。朝本项目的门面部分租出，价格在20元平米，鸳鸯医院。双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周边商业小小结：（1）周边边商业体体量与本本项目相相当，多多是底商商、或加加裙楼的的形式，规规模与形形式与本本项目一一期相近近；（2）底商商面积区区间在220-2200平平米之间间，初

9、融融科蔚城城外大都都规划为为7米以以上层高高，至少少可隔为为2层。裙裙楼的面面积可自自由隔断断，面积积都在3300-20000平米米；（3）本项项目与融融科都已已租赁为为主，进进行统一一的规划划、招商商、管理理。小项项目商业业已销售售形式，不不进行统统一规划划、统一一招商、统统一管理理，因此此物业费费较低；（4）小项项目对外外销售价价格次街街面集中中在70000-80000元/之间间（经内内部人士士透露：鸳鸯北湖郡郡湖津路路门面006年初初实际成成交价在在60000元内内，是由由一名温温州人购购买，一一次性购购买了44个门面面），临临金开大大道和转转角商铺铺对外公公布价格格在1000000-1

10、330000元/，最最高可达达150000元元/。在在实际购购买中可可进行议议价，这这和我们们前期了了解到的的一致。在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。同时，其商业对住宅的销售没有太大影响；（5）从周周边三个个项目的的来看，商商业体量量相当，共共130000左右，销销售已经经持续了了一年以以上的时时间，均均销售了了60%，且在在05年年-066年消耗耗了大量量的周边边原驻商商业经营营者和投投资者。由由

11、于本区区域为新新开发区区域，原原人气和和商业氛氛围严重重不足，在在05年年-088年期间间对外来来的购买买者的投投资吸引引力不大大，加上上价格过过高，商商业销售售抗性较较大；（6）万兴兴家园在在商业销销售后期期，将未未售商铺铺和裙楼楼拿出来来招商，以以营造商商业氛围围，从目目前经营营情况分分析餐饮饮经营较较好。2北部新新区大型型社区商商业概况况奥园水晶郦城金科美镇上上街商业规模370000250000100000商业形态独立商业区区，3层层5个独立商商业区。22-3层层，层高高3-44米，沿街底商及及裙楼商商业区面积20-200060-300040-10000招商时间2005年年5月2005年

12、年4月2006年年10月月租赁价格代客租赁220-880元/代客租赁330-660元/25-300元/出租情况无无25%销售价格6500-140000元元/4500-85000元/110000元/销售情况15%，销销售多为为背街的的60%30% 物业管理费费4元/4元/3元/交房标准清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）清水交房，墙墙面刷百百，配独独立的卫卫生间和和厨房（集集中排烟烟道、集集油池）推广统一招商，统统一推广广，统一一管理无统一招商商、统一一推广统一招商，统统一推广广，统一一管理经营状况8月24日日开街，卖卖师傅超超

13、市、秦秦妈火锅锅等3家家餐饮企企业签约约正在经营的的有：装装饰公司司，私家家菜馆，五五金店，美美容美发发，二手手店，窗窗帘店，便便利店等等正在经营的的餐饮为为小型的的社区商商业，目目前签约约预计007年年年初开业业的为南南充大酒酒店、小小洞天餐餐饮大中中型餐饮饮北部新区大大型社区区商业小小结：（1）北部部新区几几个大社社区，商商业规模模在2.5万3.55万左右右，融科科蔚城一一期阳光光带商业业约1万万平米，商商业定位位于社区区服务中中心；（2）大社社区商业业的形象象是该社社区整体体形象和和品质的的体现，因因此大多多对商业业作整体体规划，统统一管理理和推广广，由此此带来的的是物业业费的增增高，达

14、达到4元元/；（3）租赁赁价格在在20-80元元/，集集中于330-440元/，销销售价格格在50000-140000元元/之之间，集集中于665000-80000元元/；（4）从位位置上看看，几个个可比项项目位置置优于复复地上城城，均紧紧邻政府府办公楼楼及众多多企事业业单位，商商业氛围围较好；（5）从正正在销售售和经营营的商业业来看，离离主城区区近的项项目，销销售情况况较好，但但是由于于本身周周边商业业饱和，出出租和经经营状况况不理想想。已水水晶郦城城商业为为例，由由于远离离主城区区项目，又又是新开开发区域域，龙湖湖从一开开始就以以投资性性物业低低价销售售，为后后期商业业升值预预留空间间，加

15、上上龙湖的的区域品品牌和对对大型零零售商的的引进，很很大程度度增加购购买信心心，在最最短的时时间内回回流现金金，有效效的回避避了经营营风险。此此来一举举3得，又又为龙湖湖传奇加加上了厚厚重一笔笔。销售售和租赁赁状况不不理想的的，如奥奥园，本本身的商商业体量量就需要要未来110万人人的消费费群，销销售商业业价格普普遍偏高高，使其其投资风风险全部部转嫁到到购买者者身上，后后期又无无主力店店支撑，加加上奥园园一、二二期花园园洋房总总才12200套套，目前前入住了了40%，入住住人口也也才1千千余人，使使其开发发的商业业物业招招商困难难，目前前仅引进进了卖师师傅超市市等社区区商业，餐餐饮引进进了秦妈妈

16、火锅、潮潮州甲鱼鱼馆、野野鱼府33家，但但都没有有正式开开张营业业，畅谷谷商业街街于066年8月月24日日开街正正式对外外招商。3市场情情况对复复地上城城商业未未来3年年内的参参考意义义（1）商业业3年内内不宜出出售，如如要销售售，销售售价格要要为现在在购买客客户预留留一定的的升值空空间，北北部新区区特别是是经开园园，离主主城区远远，周边边配套不不成熟，居居住人口口少，现现阶段对对商家及及商业投投资者的的吸引力力不足,并且卖卖不出开开发商期期望的价价格。除除非有大大型的主主卖场进进入复地地上城（鸳鸳鸯）；（2）市政政府常务务会审议议通过的的“十一五五”商贸流流通产业业综合发发展专项项规划中中提

17、出，未未来五年年内，我我市将在在现有55大商圈圈的基础础上（解解放碑、观观音桥、杨杨家坪、南南坪、沙沙坪坝），新新建培育育6大商圈圈（茶园园、西永永、大渡渡口城区区、渝北北两路、巴巴南鱼洞洞、北碚碚城区）；同时，还还要重点点打造330条商商业特色色街，发发展2000家星星级农家家乐。（3）在三三北区域域商圈的的影响范范围分别别为：观观音桥商商圈主要要服务与与辐射主主城北部部及外来来消费者者，渝北北两路商商圈服务务与辐射射渝北区区及北部部新区消消费者；仅仅简简单的社社区商业业定位远远远吸引引不了外外来消费费者来此此地消费费，综观观蓝湖郡郡蓝调街街区基本本定位于于家饰家家具专业业卖场，06年10月

18、28日美克美家蓝湖郡店试营业，营业面积600平米，分2层分布，比南岸中心店小但更加精致。美国的阿士莱预计将在07年初进入，营业面积约为1000平米；（4）在007年77月首推推金开大大道2号号楼，提提高其号号召力和和辐射范范围。但但配合一一期的入入住可引引入急需需解决的的生活配配套商业业，二层层已社区区超市为为主，一一层已服服务性社社区商业业为主；（5）根据据市场与与自身的的实际情情况，007-008年可可免收商商业租金金，099年商业业租赁价价格在115-225元/的区区间内较较为适宜宜。而对对于销售售价格，针针对集团团客户购购买，销销售价格格不能于于周边项项目相比比，金开开大道商商铺价格格

19、在一楼楼80000-990000元/，二二楼50000元元/；（9）根据据项目实实际开发发进度和和鸳鸯当当地人口口的自然然增长，在在09年年后有必必要引进进一家主主力零售售商家，面面积在220000平米（如如：新世世纪连锁锁超市）；三复地上上城一期期商业定定位及规规划1商业定定位08年年社区商商业中心心（社区区超市、休休闲水疗疗）复地上城占占地约5500亩亩，项目目完成后后居住人人口约550000人。中中型规模模的居住住社区需需要合理理的社区区商业配配套，统统一形象象、统一一规划的的社区商商业本身身具有升升值潜力力，对住住宅后期期的销售售有强力力支撑，并并为业主主提供多多功能的的服务，但但单纯

20、的的以社区区商业又又无法消消化如此此大的商商业体量量，按商商业与消消费人口口的配比比关系11万方的的商业面面积需要要2-33万人的的人群消消费，鸳鸳鸯区域域的商业业已经到到达近33万方，按按此计算算鸳鸯当当地需要要5-66万人的的消费基基础，这这就需要要3-55年的时时间培育育和消化化商业，所所以说复复地上城城商业真真正突现现价值应应在20010年年以后，目目前商业业招商会会面临非非常尴尬尬的境地地。底层上裙楼楼商业作作为目前前在重庆庆社区商商业的主主要形式式。社区区商业以以灵活性性、个性性化、便便利服务务等特点点，成为为零售业业及商业业地产中中有投资资潜力的的项目之之一。但但社区商商业在商商

21、业业种种、业态态组合方方面的局局限明显显，存在在着业态态单一、多多元化经经营不足足的隐忧忧，社区区商铺利利润较薄薄，投资资回收期期长，加加上按照照住宅标标准建造造的底商商既难以以满足商商铺经营营的硬件件标准，同同时也涉涉嫌扰民民，影响响居民的的生活质质量，不不符合社社区商业业建设以以人为本本的服务务理念。综合以上信信息，结结合市场场机会、竞竞争对手手及商业业市场的的分析，只只有做有有特色有有主题的的商业项项目才能能发挥其其品牌号号召力及及影响力力，从006年商商业投资资项目热热点集中中在：汽汽车养护护、足道道、保健健食品、洗洗衣、教教育培训训、家居居用品、健健身7大大类，从从未来潜潜景分析析，

22、北部部新区房房地产市市场的逐逐步形成成，入住住逐渐提提高，家家装、家家饰、布布艺、社社区服务务性商业业等需求求看涨，在在07年复复地上城城一期商商业以引引进以上上商业的的品牌店店、专卖卖店、加加盟店作作为整个个招商的的重点。208年年前金开开大道22、5号号楼已超超市招商商为主，同同时对社社区服务务性商业业如邮政政局、移移动、电电信、联联通营业业厅、药药房、社社区诊所所、小五五金建材材、自动动取款机机、社区区银行、社社区餐馆馆、美容容美发、日日用百货货的引入入，方便便业主及及周边消消费者。商商业销售售方面以以优质客客户整体体或分段段销售为为主（银银行、移移动、联联通、事事业单位位、大客客户购买

23、买等）。注注重培养养租赁客客户成为为以后的的商业经经营或购购买的主主力。（1）租售售的优劣劣势分析析优势劣势出租物业对引入商业业有筛选选，保证证社区商商业形象象；统一规划、招招商和管管理利于于商业健健康发展展收益稳定增增长迅速开业，聚聚集人气气运作周期长长前期投入大大，资金金回收慢慢对后期管理理和服务务要求高高销售物业资金回笼快快见效快风险低商业进入无无序后期管理难难投资客户大大于经营营客户，不不利于积积聚人气气从复地上上城077年的前前期商业业招租情情况分析析，项目目所处位位置人气气和商业业氛围培培养与现现实有一一定差距距，特别别是复地地上城对对立位于于金开大大道右边边，与金金城银撙撙、融科

24、科蔚城商商业直接接产生竞竞争。现现阶段商商业招商商会面临临巨大的的困难，同同时客户户对前期期入住后后生活的的不便利利及交通通状况的的局限性性抗性较较大，营营销管理理部建议议3年内内适宜采采取租赁赁为主，优优质客户户整体或或分段销销售相结结合的形形式，公公司提供供必要的的资金支支持与让让利扶持持，吸引引中小型型的品牌牌加盟商商家入驻驻并快速速开业经经营并存存活下来来。（2）一期期商业整整体考虑虑根据我们对对一期组组团内未未来3年年的社区区性商业业中心培培育的考考虑，将将项目一一期商业业分二个个阶段进进行租赁赁及服务务水平的的提高。1、 从20077年7月月招商启启动开始始到20008年年12月月

25、31日日止为第第一阶段段：起步步期。重重点针对对2号楼楼主力超超市类招招商，在在租金优优惠上给给予品牌牌、专买买、加盟盟客户极极大的优优惠，此此阶段的的目标为为“进一家家活一家家”的原则则，循序序渐进的的完成此此类商家家引进，同同时加强强租赁客客户的凝凝聚力和和服务水水平，多多方面为为租赁客客户提供供经营便便利及经经营渠道道。2、 08年1月月-122月份为为第二阶阶段：培培育期。在在基本形形成社区区服务型型商业市市场雏形形，逐步步形成较较为完善善的社区区服务性性商业形形态和针针对主力力休闲类类商业的的引入，将将商业服服务有效效的辐射射周边区区域，为为周边客客户提供供有一定定购物乐乐趣和档档次

26、的综综合服务务性商业业街，此此阶段的的目标为为“一家强强过一家家”的原则则。商业业服务水水平上一一个台阶阶，能为为租赁客客户提供供一定附附加值的的服务，整整个商业业具有一一定的抗抗风险能能力和区区域品牌牌号召力力。3、 09年1月月-122月份为为第三阶阶段：完完善期。预预计在008年北北部新区区居住整整体形象象基本形形成，位位于金渝渝大道的的金山国国际商务务中心、查查氏中心心、汽博博中心、出出口加工工区范围围内整体体商务氛氛围初见见规模，将将会形成成一个初初步的商商业及商商务活动动的三北北商业副副中心。在在09年年，此阶阶段的目目标为“具有一一定品牌牌号召力力和市场场辐射力力”的商业业引入原

27、原则。一一期2、55号楼整整体商业业出租率率达到770%，每每年商业业淘汰率率控制在在5%-8%。项项目的社社区配套套小区会会所、社社区超市市、休闲闲保健、成成为组团团内重要要的集休休闲、购购物、服服务为一一体的社社区服务务性商业业中心。l 公司欢迎复复地上城城业主在在本项目目自主创创业，大大力发展展品牌店店、加盟盟店、专专卖店；l 相同业态如如干洗店店、冲印印店等在在07年年期间每每栋暂定定一家进进驻，而而对有档档次区别别的美容容美发、餐餐饮等允允许多家家进驻；l 相同业态优优先考虑虑品牌连连锁店进进驻；出租商铺范范围：007年主主推2号号楼、008年推推5号楼楼商业如销售只针针对集团团客户

28、(通信、邮邮政、电电力、金金融、大大型餐饮饮和团购购等)开开展3复地上上城一期期2、55号楼商商业规划划根据我们项项目区域域位置及及一期社社区商业业布局，可可以确定定一期商商业的业业态组合合为“以社区区超市为为主，社社区生活活配套功功能为辅辅，首要要目的为为奠定商商业发展展价值的的基础”。此种种业态组组合的特特点主要要是以社社区超市市及各辅辅助性商商业的品品牌号召召力，带带动项目目人气，配配以生活活、购物物、休闲闲、康体体等其他他类型为为辅助设设施。 2号楼、55号楼的的规划为为：2号楼：一一楼1家家主力社社区超市市，面积积5000-10000平平米（目目标：重重庆本地地知名新新世纪超超市、重

29、重客隆、重重啤小超超）。移移动、联联通、电电信、邮邮政营业业厅、电电力交费费点、天天友酸奶奶、洗衣衣店、药药店、布布艺店、二二手房店店、家饰饰店、百百货小商商品等；二楼休休闲保健健服务业业、网吧吧、5号楼：一一楼儿童童艺术、培培训中心心、玩耍耍为主的的主题商商业；二二楼银行行、餐饮饮。 四招商现现状分析析1现在的的招商进进展情况况成功引进以以十分利利连锁超超市为主主的生活活配套，辅辅以重庆庆移动营营业厅、重重庆联通通营业厅厅、手机机专卖店店、干洗洗店、社社区诊所所、桐君君阁药店店、小五五金建材材、美容容美发、字字牌广告告、理发发店、窗窗帘店、儿儿童服饰饰、文具具店、打打字复印印、游戏戏厅、茶茶

30、楼。以以上商业业以于006年99月1日日前多数数开业。2租赁客客户分析析表：（006年110月330日分分析表）客户在经营营过程中中集中提提出的问问题：1、人气严严重不足足；2、每天营营业额少少的可怜怜，个别别商家无无营业额额的情况况；3、商业氛氛围严重重欠缺；4、门面的的开间小小，进深深大；5、门面的的入口设设计欠缺缺，不利利于商业业的展示示和客流流进出；6、商家进进入的风风险高，前前期投入入大；7、物业公公司收取取的装修修管理费费高；8、商业门门面设计计不适合合商业经经营；9、物业公公司的服服务水平平及服务务效率还还需提高高；从客户的反反映来看看，066年2月月28日日前执行行优惠政政策的

31、出出台，对对其租赁赁价格异异议不大大，问题题主要集集中在经经营中商商业客户户对整个个项目人人气及商商业氛围围欠缺和和自身经经营管理理欠缺加加大了经经营风险险，加上上一期商商铺设计计、入户户门位置置等不利利因素影影响，已已对后期期租赁工工作带来来很大的的阻力及及负面效效果。策策划推广广部担心心在077年开始始公司对对租赁客客户收取取租金后后，按照照现有的的人气和和消费水水平，很很难保证证有租赁赁客户能能够坚持持，这样样就可能能会发生生在077年年初初大量的的租赁客客户集中中退租或或提前解解约。而而在066年下半半年开始始至今商商铺购买买的客户户少得可可怜，说说明目前前商业氛氛围欠缺缺直接导导致客

32、户户投资信信心不足足，因此此将未来来3年里里，营造造商业氛氛围，扶扶持新进进商业为为主、维维护现有有租赁客客户，吸吸引人气气，提高高服务水水平，增增加市场场抗风险险能力是是开发公公司在商商业运作作中的主主要任务务。五招商原原则1定价策策略(1)按不不同位置置确定商商铺的均均价，分分为3个个级别最少加价租金售价一级：金开开大道沿沿线+15+15000二级：缤花花街（层层高6米米）+10+10000三级：万象象街00(2)在各各级中分分为3个个小级最少加价租金售价一级：在整整个社区区的主入入口、转转角处等等人流集集中处+20+15000二级：该路路段的靠靠近入口口位置+10+10000三级：中间间

33、普通位位置00(3)根据据业态的的临时租租金调整整根据业态的的不同可可在原规规划的价价格上调调整,如如遇盈利利能力强强,成本本回收快快的业态态按该段段最高价价租赁,如餐饮饮、建材材、二手手房店、游游戏厅、网网吧等；如遇盈盈利能力力弱，又又是社区区必备商商业业态态的可按按最低价价格标准准收取，如如干洗店店、影碟碟店、蛋蛋糕店、书书报店等等。2销售价价格其中：集团团客户（银银行、通通信、邮邮政、市市政和团团购等）湖津路B22线-88、111号楼销销售价格格65000-880000元/，均价价70000元/；鸳鸯路B66线-112、114号楼楼销售价价格60000-70000元/，均价价66000元

34、/；金开大道-1号楼楼销售价价格70000-80000元/，均价价75000元/；总体销售均均价70000元元/（按按住宅：35000元/的22倍计算算）其中：集团团客户（银银行、通通信、邮邮政、市市政和团团购等）集中餐饮销销售价格格一楼885000元/，二楼楼65000元/，三楼楼75000元/（送露露台），整整栋销售售另议；超市销售价价格70000元元/（送库库房），整整层销售售另议；销售大厅销销售价格格二楼660000元/，三楼楼60000元/（送送露台），整整栋销售售另议；3。租赁价价格（建建筑面积积）09年租赁赁均价：根据目前北北部新区区经开园园商业物物业市场场放量大大，整个个商业氛

35、氛围欠缺缺，常驻驻与流动动人口不不足，消消费力低低的现状状。我们们将商铺铺09年年租赁均均价定在在一楼220元/、二二楼100元/。其中（已本本地实际际承受租租金为基基础）：2号楼一楼楼租赁价价格200-255元/平平米,二二楼租赁赁价格110-115元/平米5号楼租赁赁价格220/平平米,二二楼租赁赁价格220元/平米租金价格只只是根据据目前项项目实际际租金水水平及客客户所承承受的租租金基础础上拟定定的。如如遇特殊殊租赁客客户按一一事一议议的原则则协商。（4）价格格表(见见附件一一)2物业管管理费的的收取3元/平米米（建筑筑面积）3付款方方式3年起租，租租金季付付在签定租赁赁合同时时交纳55

36、0000元（其其他）、11万元（餐餐饮）、22万元（超超市）的的保证金金在签定租赁赁合同时时预交33个月的的租金租期到时，承承租者有有优先购购买或在在同等商商业情况况下优先先租赁的的权利407年年7月07年年12月月31日日期间执执行的租租赁政策策（1）免租租优惠期期：业主：3年年的免租租培育期期；非业主：22年的免免租培育育期（2）租金金递增政政策09年200-255元/平平米，220100年255-300元/平平米，220100年300元/平平米。备注：游戏戏厅、网网吧、茶茶楼、咖咖啡厅、足足浴保健健、儿童童乐园、艺艺术活动动中心、大大型餐饮饮、主力力超市和和单个租租赁面积积超过5500平

37、平米的商商业根据据实际情情况商谈谈。目的：在前前期诸多多设施设设备和商商业环境境尚在完完善中，对对于077年进入入的商家家，合理理的免收收租金，减减少商家家营运成成本，为为商家提提供健康康的经营营环境，为为业主提提供较为为完善的的生活配配套服务务是公司司的首要要任务。（3）租赁赁范围07年主推推2号楼楼商业、008年推推5号楼楼商业（4）招商商范围主力超市、各各营业网网点、社社区餐饮饮、生活活配套、建建材小五五金5交房标标准地面：水泥泥砂浆找找平拉毛毛地面墙面：水泥泥砂浆抹抹平天棚：水泥泥砂浆抹抹平门：彩色铝铝合金带带白玻窗：彩色铝铝合金带带白玻给排水：水水表出户户集中。表表后接至至户内，预预

38、留一个个给水点点、一个个排水接接口。电：电表出出户集中中。表后后接至配配电箱有线电视：接至户户内弱电电箱，内内留有线线电视接接口1个电话：接至至户内弱弱电箱，内内留电话话线接口口1个6商业交交付时间间2号楼：007年66月300日5号楼：六商业租租赁及销销售流程程商业管理1租赁流流程上门咨询客户寻找客户客户洽谈租赁登记带客户看商铺电话回访客户作好记录NO与商业管理签定租赁合同YES工程设计物业意见客户要求财务收取租金和保证金相关资料手续移交物业，办理入伙（客户管理存档案）作好客户记录存档、商业管理2销售流流程上门咨询客户寻找客户客户洽谈购买登记带客户看商铺电话回访客户作好记录信息反馈给销售部，

39、准备合同与销售部签定买卖合同作好客户记录存档财务收取房款和其它费用NO工程设计物业意见客户要求YES相关资料手续移交物业，办理入伙（客户管理存档案）3 赁交房时流流程地产公司：提交租赁商商铺所需需资料（个个人租赁赁：个人人身份证证复印件件一份、商商业投资资计划书书一份。单单位租赁赁：法人人身份证证复印件件一份、工工商营业业执照复复印件一一份、企企业代码码复印件件一份、税税务登记记证复印印件一份份、资格格证书（如如有）复复印件一一份）；缴纳相关租租赁商铺铺费用（保保证金、租租金）；签订租赁合合同、确确认交房房时间；物业公司：物业公司发发出入住住通知；客户持租赁赁合同、租租金发票票、入住住通知到到

40、复地上上城物业业管理处处办理入入住手续续和装修修手续，缴缴纳物业业管理费费、装修修保证金金、装修修管理费费等相关关费用；复地上城物物业管理理处全程程陪同客客户验楼楼、确认认水、电电起止度度、收楼楼、交钥钥匙；客户提交装装修设计计方案报报复地上上城物业业管理中中心审核核确认；装修设计方方案通过过客户开开始装修修；复地上城物物业管理理处工程程部时时时监控并并验收装装修是否否合格；客户开门营营业4特殊商商家的处处理原则则遇特殊商家家，如品品牌餐饮饮、超市市、家居居家饰布布艺、健健身中心心、艺术术活动中中心、大大型休闲闲娱乐场场所等，场场所、价价格、年年限、交交房标准准及谈判判过程等等及需以以书面形形

41、式报总总经理室室，并经经总经理理室商讨讨后决策策。七07年年经济测测算商业位置总面积（）平均租金（元/年）年收益（元元）销售均价（元/）销售金额（元元）2号楼一层层2号楼二层层5号楼一层层5号楼二层层合计100777.43307年租金金和销售售预算表表均价10%30%50%70%80%100%租赁收益20元/183044354912299152115128133011464334418304430销售金额7225元元/7，2800，943321，8442，829936，4004，715550，9666，601158，2447，544472，8009，4322八资源保保障1、06年年12月月31

42、日日完善111、112、114号楼楼商业收收尾工程程；206年年12月月31日日完善湖湖滨广场场整改，增增加湖滨滨休闲玩玩乐项目目，提供供人流量量；3确认商商家需制制作的门门头、字字牌、招招牌的用用材、尺尺寸大小小和规格格（完成成）；4公共区区域适当当增加商商业铺面面的导视视系统（策策划推广广部、物物业公司司）；5增加鸳鸳鸯路上上的休闲闲长椅及及垃圾箱箱（策划划推广部部、物业业公司）；6推广上上根据餐饮类类商业招招商、商商业分段段销售情情况，包包括招商商喷绘、单单页的制制作、商商业活动动的策划划组织和和执行、商商业相关关报媒的的投放；7谈判原原则允许适当提提高报价价，成交交价格不不低于该该区域

43、最最低价格格标准；8大型租租赁单位位对停车车位的使使用、停停靠、出出入、管管理等问问题（物物业公司司）；9销售部部支持；销售人员参参与商业业销售，建建议提成成2；九商业街街20007年包包装及活活动构想想及费用用预算一期商业面面积有880000多平米米，主要要针对社社区经营营，不太太容易吸吸引外来来消费者者。但良良好的环环境可能能会吸引引到周末末游玩和和休闲的的人群，可可以对商商业起到到积极的的推动作作用。因因此适当当考虑一一些推广广活动，以以维护良良好的商商业的形形象，并并配合住住宅销售售。120007年55月1日日-077年5月月7日商商业街开开街嘉年年华商业开街嘉嘉年华活活动及预预算项目

44、内容金额（元）备注开街包装开街包装，热热烈气氛氛、开街街活动200000格调、小资资、开街街信息开街仪式、互互动 活动有参与和互互动性街街区表演演，商家家优惠券券发放200000热闹、参与与、互动动开街推广DDM单100000份5000讯报报广晨报、商报报、渝报报1500000公寓横幅楼体销售广广告500000合计225万万06年100月开始始对沿湖湖景观进进行整改改及建设设，使其其湖滨广广场和沿沿岸形成成良好的的休闲游游玩氛围围，集中中相对固固定的消消费群。金金开大道道沿街绿绿化整治治完成。阳阳光带销销售过550%，集集中商业业楼至少少一家知知名商家家的签约约或二期期将引进进一家大大型的零零售商家家，配合合湖景高高层的销销售隆重重推出商商铺销售售信息，积积累购买买客户，突突出融科科蔚城商商业的投