校园物业投标文件166004.docx

《校园物业投标文件166004.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《校园物业投标文件166004.docx（78页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第一章 整体思路及物业管理方案第一节 项目整体体思路学校作为特特殊的物业业有其自身身的特点，是是学生学习习、读书、自自习、休息息、娱乐、就就餐、运动动等场所的的综合体系系，下面根根据学校物物业的特点点结合本公公司多年同同类型项目目管理经验验，浅析一一下本项目目物业管理理工作的特特点及管理理整体思路路。 一、环境卫卫生服务 要确立专业业操作、保保持整洁、服服务教学的的目标。在在具体操作作当中，一一方面要全全面引入QQEO综合合管理体系系（IS0090011、1S00140000、OHHSAS1180000“三标合一一”的简称），并并严格参照照标准进行行规范化、程程序化地实实施；另一一方面针对对学

2、校物业业的特点及及教学活动动的要求进进行点对点点地操作，利利用岗位安安排、提高高标准、特特别突击等等方式来应应对学校物物业使用频频率较高、临临时性要求求较大等问问题。比如如，学校的的各种大型型活动开展展较为频繁繁，每次大大型活动之之前都必须须进行清洁洁卫生突击击清理，以以达到活动动组织者及及学校的要要求。在我我们进行校校园清洁卫卫生服务工工作中，全全面提倡量量化和细节节管理，促促使各项环环节都能够够进行数字字化的表示示。 二、公共设设施设备的的维修和维维护 公共设施设设备的维修修维护首先先要确立专专业、规范范、节约的的管理目标标，以保障障设施设备备得到科学学、有效的的维护。具具体应该做做到：小

3、修修要及时，以以免造成大大修，中、大大修要合理理计划、及及时上报，既既要考虑成成本，又要要考虑成效效。我们将将严格参照照物业管理理行业的维维护标准，根根据实际情情况有的放放矢地组织织实施。在在日常管理理中，完善善各项操作作规程，不不断提升维维护人员的的技术含量量，做好巡巡检、记录录和反馈。通通过专业化化的操作和和运行，保保障公共设设施设备随随时处于良良好、可利利用状态。三、教学服服务及教学学保障 根据教学的的需要，通通过和对口口部门的及及时有效的的沟通，不不断优化教教学服务的的模式，不不断扩展教教学服务活活动的项目目和内容，以以达到教学学有序、师师生方便的的目的。具具体的内容容可以涉及及：协助

4、教教室的分配配使用、教教学器具的的管理和发发放、特殊殊教室的管管理和维护护、宿舍内内务检查评评比、协助助组织文化化活动等等等。 四、楼宇管管理及公共共秩序维护护 由于人员流流动性较大大、楼宇设设计和使用用功能复杂杂等原因，学学校物业的的安全管理理难度极大大，各种安安全事故突突出、学生生防范意识识不足等。因因此，要确确立安全第第一、规范范操作、责责权统一的的目标。我我们将安全全及消防工工作作为物物业服务工工作中的重重中之重，它它直接关系系到学生的的切身利益益，关系到到学校的利利益、稳定定和发展。我我们将通过过严谨、科科学、规范范的管理，充充分利用各各种安全防防护技术，确确保楼内处处于有序、安安全

5、、健康康的状态。 五、水电等等能源的节节约管理 为了充分体体现物业管管理的管理理效益，让让学校省心心、省力、节节省行政开开支，对于于物业公司司的每一名名员工，我我们都要求求做到：1、保洁员员认真负责责所管楼层层的用水用用电，根据据天气控制制公共部位位电灯的开开关，认真真检查各区区域卫生间间水管阀门门有无跑、漏漏、滴的现现象，及时时报修。 2、维修人人员认真巡巡视检查教教学楼及公公寓所有机机电供水设设备，防止止超负荷运运转等现象象引起的能能源消耗，保保障设备设设施安全。 3、保安人人员认真巡巡视检查夜夜间不关电电灯、电扇扇、空调的的教室和其其他部位，作作到及时开开启及时关关闭，作好好有关记录录。

6、 六、学生公公寓的管理理措施 公寓管理是是学生管理理体系的一一个重要组组成部分，其其工作质量量直接影响响学校的稳稳定和校园园精神文明明建设。我我们在总结结国内外学学校学生公公寓先进的的物业管理理经验基础础之上，抓抓住公寓安安全等方面面的重点和和难点，应应当结合校校区学生公公寓的实际际情况，制制定出符合合现代学生生公寓管理理的高标准准的服务与与管理制度度，力求在在日常的服服务之中逐逐步实现公公寓管理的的规范化、制制度化与科科学化，使使之真正能能够以学生生公寓为依依托，开展展包括生活活、学习、文文化娱乐等等多方面内内容的服务务性管理和和教育，实实现管理育育人、服务务育人、环环境育人的的公寓功能能，

7、共同创创造优美、整整洁、安静静和奋发向向上的成才才环境。七、图书馆馆管理 从楼宇到设设备维修，从从环境的保保洁到治安安，都以一一种新颖的的物业形式式来保障。图图书馆管物物业理者应应努力提高高其服务水水平，多留留意各项工工作是否完完备，有什什么可改善善，有什么么应当主动动配合，开开动脑筋，力力争把它们们做得最好好，图书馆馆作为特殊殊类型的物物业，消防防工作是重重点，因此此要加强消消防管理。 学校物业管管理不仅仅仅是提供对对学校房产产物业本身身的管理服服务，更重重要的是通通过这种管管理服务构构筑起一个个有利于人人与人之间间沟通，人人与自然和和谐，人与与文化融通通，健康、开开放的学习习工作和生生活环

8、境。 总之，我公公司将通过过树立现代代的管理理理念，以科科学管理提提高服务质质量，树立立良好的企企业形象，尽尽最大程度度发挥自身身的价值，全全面提升学学校的学习习、生活环环境和学校校形象。第二节 物物业管理方方案一、服务工工作目标 1、在学校校物业管理理服务过程程中，我公公司将采用用QEO综合合管理体系系的先进模模式及全国国优秀示范范大厦标准准建立质量量体系管理理，为广大大师生提供供舒适、安安全、宁静静的学习、生生活环境。严严格依照国国家建设部部制定的物物业管理创创优考评的的各项标准准开展工作作，使物业业各项使用用功能正常常，使物业业各项工作作有条不紊紊的开展。一一年内深化化管理服务务，提高物

9、物业管理服服务水平，提提升物业管管理服务形形象，所管管理服务项项目达到洛洛阳市物业业管理优秀秀示范项目目考评水平平。 2、在合同同期内达到到制定物业业管理服务务工作计划划，做到有有计划、有有检查。 l 消防管理：严格遵守守有关消防防管理，年年检完好率率100%，确保无无责任性消消防事故。 安全防范：管理范围围内治安案案件发率为为零，无任任何管理责责任性事故故发生。 环境卫生实实行动态保保洁、环境境卫生满意意率在955%以上。房屋及公共共配套设施施报修及时时率1000%以上。除因基建质质量、设备备质量在保保养期内等等特殊原因因外，楼内内及配套设设施、机电电设施设备备完好率995%以上上。 ll

10、管理服务人人员持有相相应的上岗岗证、资格格证，专业业培训合格格率达1000%。 管理服务工工作服从学学校的管理理监督和指指导，积极极配合学校校各部门开开展各项工工作。 l 业主和用户户对物业管管理服务满满意率在995%以上上。 l 有效投诉率率低于0.5%。 l 有效投诉处处理率达1100%。 l 环境卫生、消消杀达标率率为98%以上。 3、严格遵遵守国家的的法律、法法规、条例例以及政府府部门的各各项管理规规定。科学学、规范管管理，全面面引入和推推行QEOO综合管理理体系，服服务热情、周周到，建立立现代化、人人性化管理理服务体系系。 4、建立严严格、规范范的消防、防防台风、公公共秩序应应急体系

11、，确确保物业管管理工作万万无一失。 5、严格认认真推行并并实施人性性化服务，达达到细致、周周到、真诚诚、规范的的服务要求求，定期发发放物业管管理服务满满意度调查查表，对合合理的建议议及时整改改，努力提提高广大师师生的满意意度。 6、建立服服务人员与与学校师生生的沟通机机制，推行行亲情服务务。 7、进一步步规范和完完善24小小时值班制制度，将管管理处的值值班运作纳纳入公司的的24小时时值班网络络，公示公公司和管理理处的244小时服务务电话。 8、提高优优质环境保保障，加大大清洁管理理力度。确确保学校卫卫生状况良良好，垃圾圾日产日清清，定期进进行消杀，使使学校保持持洁净、舒舒适。 9、进一步步完善

12、各项项管理制度度、各岗位位工作标准准，建立严严格的考核核方法，充充分调动员员工的工作作积极性和和主观能动动性。进一一步加强员员工的服务务意识和责责任心。10、制定定完善系统统的培训计计划，切实实提高员工工队伍的整整体素质，确确保持证上上岗率达1100%。 二、管理项项目内容 （一）安全全保卫 负责物业辖辖内的安全全保卫、维维护秩序和和处置突发发应急事件件的工作，制制定完善的的安全保卫卫应急方案案。 1、全天224小时对对物业辖区区范围治安安情况进行行巡查和保保卫监控。严严禁在辖内内人行道上上停车以及及校区外围围张贴、摆摆卖或闲坐坐等。 2、全天224小时对对物业的门门岗、大堂堂、车场、地地下室

13、出入入口出入人人员实施管管理、检查查和控制。非非工作时间间及假期做做好相关保保卫工作。 3、加强对对出入口和和周边环境境的监控，严严防外来人人员从车库库及外围直直接进入楼楼宇，密切切监视可疑疑人员出入入动态。 4、物业建建筑红线范范围内发生生的侵犯工工作人员事事件或者出出现扰乱学学校正常工工作秩序情情况时，保保安人员立立即予以制制止和保护护，并采取取救助行动动。 5、非开放放时间对进进入校区的的人员实行行出入登记记，严禁未未经批准的的外来人员员进入校区区。 6、对进入入生活区的的外来人员员要进行严严格管理与与控制，同同时对非正正常时间回回归宿舍的的学生要进进行登记与与管理。 7、熟练并并灵活运

14、用用监视控制制系统，实实行24小小时全天候候对重点部部位、监控控点进行监监视及录像像工作。8、全天224小时内内每隔2小小时对各楼楼宇进行安安全巡查一一次，发现现和查问进进入物业区区域的陌生生人员，检检查物业内内重点部位位及各层门门、窗、设设施设备、水水电、消防防等情况。 9、对携带带大件行李李或物品离离开校区的的，外来人人员要提供供“放行条”检查，内内部人员要要实施登记记制度。 10、做好好物业的安安全保卫和和人流疏导导工作。在在工作时间间内，积极极做好咨询询室的工作作人员做好好外来人员员的咨询和和指引工作作。 11、在正正常工作时时间内，进进行不间断断巡查，负负责通道、卫卫生间等部部位的人

15、员员来往动态态管理，严严防不法行行为的发生生。 12、做好好外籍人员员进入校区区内的指引引及各项安安全保卫工工作。 13、协助助学校组织织各类活动动的开展及及临时接待待任务的安安全保卫工工作，随时时提供人力力支援。根根据学校要要求，按照照“特殊敏感感时期保卫卫方案”，实施对对校区的安安全、防护护、保卫工工作。 14、负责责校区辖内内重大突发发情况和事事（案）件件的报警及及救助工作作。 15、制定定处置突发发事件的应应急预案，组组织演练，并并负责实施施。 16、遇有有突发事件件，值班人人员应立即即按规定报报告相关部部门，并在在10分钟钟内赶到现现场，控制制和处理事事件，所有有保安人员员必须无条条

16、件服从应应急指挥中中心的指挥挥和调遣。 （二）消防防管理 负责物业辖辖内的全部部消防设施施、设备的的使用和管管理及物业业火灾的报报警和救助助工作，并并制定较为为完善的物物业消防应应急方案。1、认真贯贯彻“安全第一一，预防为为主”的方针，设设立消防组组织机构、职职责、规章章制度和工工作程序，落落实各级消消防责任人人。全面熟熟练掌握消消防监控报报警、干式式灭火（气气体）、湿湿式灭火（喷喷淋）、防防排烟及消消防栓五个个系统的作作用、位置置和操作方方法。 2、按广东东省公共建建筑消防管管理规定，负负责对消防防设备和设设施的保养养，定期和和不定期进进行全面检检查，确保保消防设备备和设施随随时处于正正常工

17、作状状态。我方方将按照学学校的要求求监督配合合并积极联联系、协调调物业消防防系统专业业承保公司司的各项维维修保养工工作，做好好消防维保保工作记录录，并将记记录资料和和检测结果果提供给学学校备案。宿宿舍区域和和公共区域域配装的各各种灭火器器材、防毒毒面具、烟烟感、喷淋淋设施以及及楼梯、走走道和出口口的安全疏疏散指示、应应急照明、通通风设施等等由我方负负责日常检检查，发现现缺少和损损坏及时上上报学校。 3、全天224小时消消防中心值值班，244小时消防防主机监管管。出现消消防报警33分钟辨别别消防报警警的信息，55分钟内到到达报警点点。 4、建立义义务消防队队伍，出现现消防事故故15分钟钟内应有1

18、10人以上上到达现场场，进行必必要的扑救救。 5、每周进进行一次全全部消防设设备、设施施巡视检查查工作，并并做好记录录，及时整整改火险隐隐患，监护护动火和易易燃易爆用用品存放情情况，保持持消防区及及楼梯走道道和出口畅畅通。重大大节日前配配合学校进进行节日消消防安全大大检查，并并按学校要要求及时进进行整改。 6、做好消消防知识的的培训和宣宣传，每年年组织综合合消防应急急演练不少少于一次。7、做好其其它防火灭灭火工作及及消防配套套设施的维维护。 （三）停车车场管理 车库为内部部停车场。全全天24小小时车辆停停放管理，严严格执行内内部停车场场管理规定定或临时特特定要求。 1、负责学学校重要接接待及会

19、议议的车辆停停放指挥、协协调，必要要时增加保保安人员加加强地面车车辆临时停停放管理。 2、每2小小时对车场场、车辆巡巡视一次，检检查车辆窗窗门是否关关好，是否否有漏油等等情况并做做好记录。 3、负责停停车场智能能系统的日日常使用、管管理、保养养工作，负负责停车场场交通配套套设备、设设施的日常常使用、管管理、保养养及简单维维修，按学学校规定的的时间准时时对地下停停车场进行行排风和送送风。 4、对停车车场和物业业辖内发生生的车辆事事故及交通通设施损坏坏及时保护护现场，妥妥善处理并并报告协助助学校做好好善后处理理工作。 （四）物业业配套设施施、水电设设备的管理理 负责物业范范围内所有有土建、机机电设

20、备、给给排水、外外装饰、课课室设备、宿宿舍设施、办办公电器设设备的管理理与维护；会议设备备系统、通通信设备系系统的管理理与维护。其其中，关键键区域的设设施设备管管理与维护护在学校指指定专业技技术人员的的指导下实实施。 1、负责高高、低压变变配电设施施、设备的的日常管理理、使用和和一般性维维修。按照照变压器、配配电柜管理理规范和标标准每2小小时进行巡巡查，并做做好记录。2、建筑主主体及内外外装饰的日日常管理以以及配套设设施的日常常管理、养养护和一般般性维修。包包括各层办办公室、会会议室、宿宿舍、实验验室、图书书馆、体育育场（馆）、地地下室（车车库、人防防工程）、屋屋顶、内外外墙面、地地面、楼梯梯

21、走道、走走廊、电梯梯厅、层间间大厅、天天花、洗手手间、茶水水间、阳台台、门窗门门锁，防火火门、围栏栏等等。 3、物业共共用设施和和附属建筑筑物、构筑筑物的一般般性维修、养养护和管理理，包括道道路、院墙墙、室外上上下水管道道、沟渠、池池井。 4、除电房房以外的所所有水、电电设备设施施，全部机机电设备设设施的日常常管理、保保养和一般般性维修工工作。包括括：给排水水系统、照照明及动力力电系统、空空调系统、消消防报警及及灭火系统统、电梯系系统、监控控防盗系统统、会议设设备系统、通通信设备系系统、各层层开水器等等。 （1）给排排水系统（大大修除外）：雨水管、排排污管、给给水管、天天面水池、集集水泵、进进

22、水泵房、进进水阀门等等全部水系系统的日常常管理、保保养、一般般性维修和和急修。 （2）照明明及动力等等电力系统统：包括低低压配电房房末级开关关后的电力力系统。各各校区内外外照明、开开关插座、所所有配电房房，母线排排及各线路路的一般性性保养、检检查、维修修和更换工工作。 （3）空调调系统：做做好空调系系统管理维维护工作。 （4）电梯梯系统：日日常使用、管管理和困人人的紧急处处理。负责责监督、配配合电梯专专业维修保保养公司的的维保工作作。 （5）安全全监视控制制系统：监监控主机系系统、每个个校区内监监控摄像点点、红外线线防盗点、录录像设备、电电脑抓拍即即时打印设设备的日常常管理和使使用，并负负责与

23、安全全监视控制制系统维修修保养公司司的协调配配合、联系系及监督工工作。 （6）会议议设备系统统：负责所所有会议室室的会议设设备系统的的使用、调调试、检修修、保养和和管理，发发现问题及及时报修，确确保会议设设备系统处处于良好的的状态。 （7）通信信设备系统统：负责对对物业范围围内的通信信设备系统统的日常管管理，维护护保养，监监督配合专专业公司维维修工作。 （8）外饰饰：夜饰照照明系统的的日常管理理、使用和和一般性维维修。 5、设立224小时工工程技术人人员值班备备勤岗2人人，随时接接受学校报报修，满足足学校各部部门的工作作需要（属属专业保养养公司维修修范畴的由由我方联系系并监督）。 6、对校区区

24、内的办公公、宿舍设设施进行简简单的维修修。对物业业范围内的的办公电器器设备简单单故障进行行排除和维维修。 7、负责学学校实施校校区内土建建修缮的一一般性维修修。 8、与物物业相关的的工程图纸纸、竣工验验收资料、设设备说明书书、使用手手册等由学学校管理，物物业管理公公司可借阅阅。 9、在满满足学校使使用要求的的前提下，合合理控制机机电设备和和照明的开开关时间，尽尽量节省能能源。 （五）课室室管理 1、主要工工作内容（1）负责责教学区普普通教室、多多媒体教室室、教师休休息室开关关门和设备备设施的管管理，负责责为教室配配备粉笔粉粉刷。在正正常上班时时间内，负负责各教学学楼内教师师休息室开开门、关门门

25、和开水供供应。 （2）负责责课室、教教师休息室室的水电、门门窗、土木木等设施的的检查报修修工作。 （3）工作作时间：77：0022：330 2、课室物物业管理的的基本数据据 教室合计约约80000 平方米米，教室共共 44 间，其中中：多媒体体课室 228间，普普通课室 16 间间。 3、课室管管理工作细细则及标准准 （1）根据据学校教务务处提供的的学期课程程安排表、临临时教学任任务通知、课课程调整通通知及学生生自修要求求，按时开开放教室。并并严格按照照教室管管理规定对对教室进行行管理。 （2）搞好好教室及其其设施的日日常管护并并做好日常常记录。经经常检查教教室电教、空空调、风扇扇、门窗、黑黑

26、板、照明明、桌椅等等设备是否否完好，发发现教室门门窗等设备备损坏及时时报修，以以保室内设设备不丢失失和正常使使用。 （3）搞好好教学设备备防盗安全全管理，设设置专职防防盗巡查值值班的课室室管理员，在在确保教学学需要的情情况下开放放课室。设设柜上锁的的设备在上上课前155分钟打开开，并及时时检查设备备是否完好好，发现教教学设备故故障或损坏坏，按学校校指定途径径及时向负负责维修的的部门报修修，使教室室内的教学学设备正常常使用；课课后及时检检查设备是是否完好，锁锁上柜和门门窗。（4）为教教室及时配配备粉笔、板板擦等基本本教具并经经常检查补补充。基本本教具由学学校购置。 （5）配合合学校做好好课室的节

27、节能管理工工作。根据据教务处提提供的课程程时间安排排表，按时时开启和关关闭课室的的照明、风风扇、空调调、电脑、投投影仪等用用电设备，并并加强巡查查，关闭浪浪费能源的的用电设备备，及时制制止各种浪浪费能源的的行为。 （六）卫生生保洁 1、负责责物业范围围内广场、道道路、公共共地面、地地毯、大堂堂、会议室室、公共部部位（卫生生间及厕具具、楼梯、电电梯、走廊廊、走火通通道等）、停停车场；各各种设备、设设施等的日日常卫生清清洁，以及及学校临时时要求的突突击清洁任任务，如清清洁会场、大大扫除等等等，随时保保洁。 （1）关键键办公区域域、指定办办公室的清清洁卫生由由学校安排排专人跟进进和监督质质量。 （2

28、）清洁洁时间应尽尽量避免打打扰学校的的正常工作作和生活时时间，对公公共区域等等每天采取取循回保洁洁方式，且且周末要有有一次大扫扫除、全面面清洗。 （3）清洁洁时所用的的清洁用品品要求如下下：关键办公公区域、指指定办公室室：会议室室台面、沙沙发选用学学校指定的的专业清洁洁剂；玻璃：选选用玻璃清清洁剂或全全能水；垃圾桶：选用全能能水；楼梯：选选用全能水水,也可选选用消毒水水或漂白水水；洗手间：地面选用用全能水,便器选用用洁瓷精；花岗石地地面处理：选用磨光光剂；大堂、各各楼层走廊廊晶面清洁洁：采用清清水和推拖拖；地毯：选选用中性地地毯水；铝质天花花：采用中中性清洁剂剂或化油剂剂，此外针针对一些难难以

29、清除的的污垢，选选用更强的的除污剂，例例如洁而亮亮；木质地板板：采用专专用地板蜡蜡水护理。 2、负责门门前三包，各各楼层定期期消毒，除除“四害”，防蚁、灭灭蚊、灭老老鼠、灭蟑蟑螂工作。协协助学校与与辖内街道道爱卫工作作的商洽和和落实，并并按学校的的要求做好好爱卫工作作有关资料料的建档工工作。 3、负责物物业范围的的垃圾收集集和清运，做做到日产日日清。 4、所有保保洁范围内内做到设备备设施完好好、干净无无尘；洗手手间空气清清新、无异异味；茶水水间干净，无无杂物、无无尘；电梯梯内光亮、无无手印，清清洁无尘；地面光亮亮、无纸屑屑、无烟头头、无积水水、无污水水污泥；墙墙身无尘，灯灯饰光亮、无无尘；天花

30、花、风口无无积尘、无无污渍、无无手印、无无蜘蛛网；楼梯及扶扶手干净无无尘；会议议室、办公公室整体干干净，地毯毯无污渍无无积尘；玻玻璃光亮无无印、无污污渍；定期期消杀、消消毒；无老老鼠、无蟑蟑螂、无白白蚁。 （七）绿化化管理 1、负责物物业辖内（室室外部分）公公用绿地、植植物的管理理和养护。 2、按照花花卉、植物物的种类，每每天保证植植物、花卉卉水分充足足，湿度适适当并适时时整形修剪剪，保持花花卉表面清清洁无尘，叶叶片茂盛。 3、定期施施肥和防虫虫。 4、定期对对绿化场地地松土，割割除杂草。 5、根据学学校的要求求及时对绿绿化植物进进行补植和和更换，保保持公共绿绿化整体美美观，有特特色。6、绿化

31、区区域内，达达到造型美美观、有层层次感，不不会散发有有害气味，危危害身体健健康。 （八）会务务服务 负责各个会会议室的会会务服务。 1、配备形形象好，受受过专业训训练的女服服务员作为为会务礼仪仪、服务保保障工作人人员；配备备相应技术术人员，主主要负责机机关会议设设备、舞台台灯光、音音响、扩音音系统的维维护和保养养。 2、服务范范围包括会会务中心、各各个会议室室、领导办办公室召开开的各类会会议、大型型集体活动动及机关重重要接待活活动的礼仪仪服务保障障。 3、服务内内容包括会会场气氛布布置，茶水水供应；协协助主办单单位做好迎迎宾签到，坐坐席安排，标标牌摆放、会会标的悬挂挂等等。 4、负责各各类会议

32、室室会议前的的扩音系统统、灯光、音音响、投影影、视频的的检查、调调试，会中中的保障、会会后的管理理等等； 5、根据学学校的要求求，按会议议不同规模模、不同性性质，不同同与会人员员，制定会会务服务方方案，协助助学校合理理分配安排排会议地点点。 6、要求工工作人员仪仪态端庄，举举止大方，服服务热情，语语言文明。 7、重要场场所、重要要会议活动动，工作人人员要认真真遵守保密密法规，做做到不该听听的坚决不不听，不该该问的坚决决不问，不不该说的坚坚决不说，不不该看的文文件资料坚坚决不看。 （九）接待待咨询及信信件收发保保障服务 1、接待咨咨询服务保保障 （1）负责责来人、来来电的接待待咨询服务务；（2）

33、熟悉悉物业范围围内的内部部各部门科科室的布局局设置，熟熟记所有电电话号码； （3）值班班人员要形形象好，着着装整齐，服服务热情，文文明礼貌，处处事稳重机机智，会熟熟练使用普普通话和粤粤语。 （4）遵守守纪律，认认真做好保保密工作。 2、报刊信信件收发服服务 （1）负责责学校所订订的报纸、刊刊物的签收收和分发；学校来信信的签收和和分发； （2）报刊刊、信件的的收发要及及时、准确确，无错发发漏发； （3）收发发的各类重重要信件、刊刊物要认真真做好登记记；并及时时通知相关关人员签收收； （4）做好好信件刊物物的管理工工作，做到到无信件丢丢失，无私私拆信件邮邮票； （5）严格格执行保密密制度。 （十）

34、档案案资料建立立与管理 档案资料料包括物业业资料、工工程资料、设设备档案、设设备运行维维护保养资资料、客户户资料、管管理服务资资料的收集集、编目、归归档和管理理。 1、 按照照国家档案案管理的标标准，建立立总体规划划，建设资资料图纸、设设备设施台台帐及管理理工作记录录，建立从从主体到配配套，从建建筑到环境境，从硬件件到软件等等档案资料料，按国家家档案管理理规定要求求进行档案案管理，按按QEO综综合管理体体系文件资资料控制程程序进行文文档控制，采采用先进计计算机管理理，通过档档案的“集中化、有有序化、信信息化”科学管理理程序，同同时广开渠渠道，存储储时做到内内容全面、丰丰富，收集集时做到完完整、

35、详尽尽和检索方方便，建立立一整套完完善、清晰晰、取档方方便、快捷捷、保存安安全的档案案资料，档档案管理成成为公司管管理众多操操作环节中中严密周详详的重要一一环。 2、 资料料的收集坚坚持内容丰丰富实用性性强的原则则，根据实实体资料和和信息资料料的内容，在在实际工作作中从需要要出发，扩扩大学校管管理资料的的来源渠道道，从时间间上讲是指指从计划设设计到工程程竣工的全全部工程技技术维修资资料；从空空间上讲是是指物业管管理构成的的方方面面面都有详细细的资料收收集。 3、档案案资料的分分类 规划建设资资料、图纸纸（复印件件） 验收收资料 单项验收资资料 综合合验收资料料 整体移交验验收资料 各项管理服服

36、务合同 爱卫、创创卫资料 管理制度，管管理人员考考核制度 机电设备运运行、检查查、保养、维维修记录 供水、供电电、消防、房房屋本体检检查、维修修、保养记记录 市政绿化、环环境、检查查维护记录录 治安、车车辆管理记记录社会文化活活动资料 管理服服务记录（巡巡视、投诉诉、回访、意意见征询等等） 经营营管理统计计及公布资资料 管管理各项指指标完成情情况统计分分析及纠正正、预防措措施及改善善提高记录录 4、资料料归档管理理 归档就是按按照资料本本身的内在在规律、联联系进行科科学地分类类与保存。根根据实际需需要，校区区的文件和和资料管理理严格执行行QEO综综合管理体体系的管理理，拟采用用原始档案案和电脑

37、档档案双轨制制。采用多多种形式的的文档储存存方式，便便于原始档档案的保存存，如录像像带、胶卷卷、照片、图图景等。档档案按不同同业务性质质、编号、造造册、编辑辑、并分柜柜保存，便便于查找和和调用。文文件资料的的编号及借借阅/传阅阅按公司QQEO综合合管理体系系的质量文文件文件件和资料控控制程序执执行。档案案的取用、传传阅都必须须由专人登登记；管理理人员需及及时收回在在外文件，严严防文件的的流失； 5、档案的的管理环境境必须做到到“三防”，即防火火、防潮、防防变质。 （十一）学学生公寓管管理服务 （一）管理理范围和主主要设施 1、管理范范围：学校校实施校区区内X栋学学生公寓。 2、主要设设施：舍套

38、套床、椅子子、风扇、热热水器。 （二）管理理服务的分分项指标 11、住宿生生的管理和和服务。 2、协助学学校做好住住宿生突发发问题的处处理、思想想教育和心心理疏导。3、师生员员工对管理理服务的总总体满意率率达90%以上。 4、确保按按照劳动法法的要求使使用所有聘聘用员工。具具体人员定定编定岗如如下：学生生公寓主管管 X 人人；宿管人人员X人。 （三）管理理服务的内内容及要求求 严格遵守国国家的法律律法规，忠忠实履行合合同规定的的条款，严严格遵守学学校的规章章制度。加加强对员工工的培训、教教育和管理理，不断提提高服务能能力。热诚诚为广大师师生员工提提供高效优优质的服务务，做好校校区的和谐谐稳定；

39、自自觉接受学学校及相关关部门的检检查、监督督和指导；积极配合合学校做好好各项活动动的有关工工作；认真真做好与供供水（含热热水）、供供电、供气气和电视、网网络、电信信、住户在在公寓内（经经学校相关关部门同意意）增加设设备设施等等有关的业业务联系和和协调工作作；及时记记录及积累累相关资料料。每天必必须有相关关负责人和和工作人员员在校区224小时值值班；我方方自备保洁洁用品、用用具，以使使校区整洁洁和各项管管理服务工工作正常运运转。 1、具体管管理内容： 根据学学校的安排排承担：（1）我校校学生住宿宿安排及退退宿工作，包包括每年新新生住宿安安排及毕业业生退宿工工作、零星星住退宿、有有突发事件件或特殊

40、任任务的变动动住宿安排排。完成春春节学生回回家的火车车票订购工工作。协助助做好学生生邮件的收收发工作。 （2）核准准学校住宿宿生的宿籍籍资料与住住宿费标准准，配合学学校做好住住宿学生住住宿费、网网络费、超超额水电费费、热开水水费、冷气气费的催缴缴工作。 （3）做好好学生宿舍舍的物业管管理，承诺诺做到： a、做好学学生宿舍区区域内综合合管理协调调：楼宇标标识物管理理、宣传栏栏管理、单单车管理等等，确保学学生宿舍的的良好秩序序； b、配合学学校做好学学生宿舍公公共区域112小时保保洁及绿化化管理工作作； c、学生宿宿舍管理服服务人员保保持良好形形象，对待待学生要文文明礼貌，学学生来办事事要做到事事

41、事有答复复，有落实实。 （4）负责责学生宿舍舍内务卫生生及安全纪纪律管理，标标准按照关关于开展学学生宿舍内内务卫生和和安全纪律律三级检查查评比工作作的通知执执行。 （5）负责责学生宿舍舍的财产管管理，制定定完善的财财产管理制制度。 （6）负责责学生宿舍舍的秩序管管理，对学学生宿舍出出现的学生生违纪事件件和突发事事件要按照照预案的要要求初步处处理和及时时报告。 （7）配合合学校有关关部门做好好学生宿舍舍内学生的的思想政治治教育、学学生宿舍文文化建设活活动和综合合治理工作作，包括学学生宿舍的的稳定、防防火、防盗盗和学生违违纪处理等等。 （8）配合合学校有关关部门做好好学生宿舍舍除四害及及防疫的相相

42、关工作。 （9）做好好学生公寓寓内各种设设备设施的的管理。 （10）完完成学校交交办的其他他临时性工工作。（十二）其其他事项 1、按学学校要求做做好物业范范围内防范范各类传染染病（非典典及类似疫疫情）的各各项防疫及及应急工作作。2、负责物物业范围内内防范自然然灾害（台台风、洪水水、暴雨）等等及应急工工作。 3、根据学学校的要求求和指引，协协助校方物物业范围内内废旧物品品的处置。 4、专人人负责学校校办公物品品仓库的管管理，按学学校的要求求收发相关关物品；按按仓库管理理要求制定定相关管理理制度；仓仓库物品存存放分类、整整齐；帐物物相符。 5、自签约约之日起，我我方应依据据学校的需需求，掌握握各种

43、设备备运行情况况、管理要要求和操作作规程；掌掌握相关技技术资料，做做好各种设设备接管交交接工作。 6、负责校校区物业管管理服务项项目其它相相关工作及及学校提出出的物业其其他管理工工作、任务务和要求。三、管理方方案 （一）安全全防范服务务方案 1、保安部部架构 2、岗位设设置及工作作范围 岗位 人人数 负责责范围 上上班时间 保安主主管兼消 防管理员员 1人人 全面负负责学校安安全及保安安部管理工工作。 周一至周周五 8：00-117：000 大门门岗 X人人 1、日日班负责监监督来往人人员动态，车车辆进出，车车辆的指挥挥调度，做做好安全防防范工作，保保障交通及及消防通道道畅顺，做做好来访登登记

44、；夜间间做好安全全防范工作作发现可疑疑 情况即即使处理并并向当班主主管报告。22、负责监监督车辆进进出，车辆辆的指挥调调度，做好好安全防范范工作，保保障交通及及消防通道道畅顺。 早班：8：00016：000 中 班 ： 16:00024：000 晚上上：0：000-次次日8：000 巡逻逻岗 （机机动） X人 负负责各教室室、通道、卫卫生间等部部位的人员员及物品来来往 早班班：8：00016： 保安部 主管：11名 车车场岗：XX名 大门门岗：X名名 巡逻逻岗：X名名 消防防监控岗： X名 动态管理的的治安、消消防的检查查。严密监监控来往人人员的动态态，防止骗骗、盗窃及及破坏公物物等事故发发生

45、，做好好保卫工作作。保护设设备设施及及财产安全全，防止治治安、消防防事故发生生。 000 中 班 ： 16:00024：000 晚上上：0：000-次次日8：000 消防防监 控 X人 24小时时负责学院院内外各监监控点情况况，密切注注意出入人人 员，发发现可疑情情况马上向向当班主管管及相关保保安人员处处 理，并并做好记录录。 早早班：8：0016：000 中中 班 ： 16:0024：000 晚上上：0：000-次次日8：000 车场场 X人人 严格格控制好车车辆进出管管理及交通通疏导，合合理安排好好车 位停停放工作。 早班：8：00016：000 中中 班 ： 16:0024：000 晚上

46、上：0：000-次次日8：000 合合 计 X人3、安全管管理方式 安全管理的的方式以安安全保卫、消消防为主导导的管制为为主，辅以以固定岗哨哨、流动岗岗哨、机动动应急分队队，建立一一个严密、可可靠的安全全网络。学学校安全岗岗位设置以以填补技防防盲点为准准则。一般般情况下的的安全管理理按原定班班次、时间间、人员、岗岗位、工作作性质来执执行日常管管理任务，特特殊情况下下的安全管管理，则按按时间的性性质采取相相应的应急急措施，如如重大活动动，突发事事件的临时时性处置、管管制，并在在该物业的的安全管理理工作中，设设定紧急事事件处理方方案和突发发性事件处处理方案。 4、职责范范围 1）负责学学校内的安安

47、全保卫工工作、消防防安全管理理工作、交交通安全管管理工作、维维护学校正正常秩序，对对重点部位位及责任区区域进行定定点守护和和安全巡查查，及时发发现和消除除安全隐患患。 2）在学校校保卫部门门领导下，开开展内部治治安综合治治理。 3）配合公公安机关，打打击内部与与周边的违违法犯罪活活动。 4）与学校校保卫部门门制订学院院突发事件件应急处置置和应急疏疏散预案，随随时出警，为为学院内人人员提供紧紧急救助，提提供安全支支援。 5、工作内内容 1）负责组组织一支思思想素质高高、业务能能力强的专专业保安队队伍，执行行严格的纪纪律和岗位位责任制，保保安人员要要做到熟悉悉情况、训训练有素、认认真负责，言言语规范、文文明执勤，按按政府标准准，给保安安人员配穿穿统一的保保安服并配配置手电筒筒、对讲机机以及政策策许可的保保安器械。 2）建立并并严