洛阳碧水阳城策划全案4674.docx

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1、第一章 项目分析一、 项目用地周边环境分析1、 项目土地概概况本地块位于于洛阳市市北入口口城郊结结合部位位。纱厂厂路立交交桥以北北，机场场路南端端。该项项目背靠靠中建二二局二公公司家属属院，紧紧邻防洪洪渠，毗毗邻机场场路，东东面为烈烈士陵园园及铁道道部隧道道局家属属区，南南面为史史家屯村村。地块块呈不规规则梯形形状，占占地3770322，建建设用地地314424，规划划绿地1113550，机机场路至至项目用用地间为为30米米宽的绿绿化带。本本项目位位置四通通八达，向向北直行行即达牡牡丹园和和机场，向向南即到到纱厂路路立交桥桥，地理理位置优优越。2、 项目周边环环境状况况本地块地处处邙山，周周围

2、无大大型工厂厂，无工工业废气气、废水水污染的的担忧，空空气质量量优良。附附近虽有有黎明化化工研究究院，但但其业务务主要以以设计研研究为主主，不会会对居民民健康带带来危害害。位于于本项目目对面的的烈士陵陵园环境境幽静，空空气清新新，已成成为附近近居民晨晨练的最最佳去处处。项目目前面的的规划绿绿地对提提升项目目的品质质有很好好的促进进作用。唯唯一不足足的是紧紧邻的防防洪渠河河道堵塞塞、垃圾圾成堆，渠渠水断流流，但是是防洪渠渠的治理理工作已已纳入市市政规划划，不会会对项目目构成威威胁。由由于本地地块周边边大多为为居民区区，只有有东侧机机场路的的车辆有有些噪音音，所以以噪音污污染不重重，由于于本地块块

3、地处城城郊结合合处，周周围安防防设施就就少，人人文环境境弱，但但由于近近期中心心血站的的兴建，以以及机场场路两侧侧绿化的的治理，还还有郊区区房地产产开发公公司的碧碧云小区区的待建建，社会会治安和和居住环环境都会会得到近近一步改改善。3、 项目用地周周边市政政配套设设施状况况虽然项目周周围有二二局二公公司家属属院这样样大型的的住宅区区，但其其完善的的社区服服务一般般设在小小区内，而而且服务务对象是是本单位位居民，一一般不对对外服务务。史家家屯周围围虽有医医院、饭饭店、超超市等设设施，但但规模一一般不大大，档次次也不是是很高，服服务面也也不全。稍稍远一点点有几座座大型批批发市场场：食品品城、图图书

4、城以以及锦远远商贸城城。文化化教育方方面有市市警校、市市卫校、二二局二公公司中小小学。医医疗卫生生方面有有二局二二公司医医院的隧隧道局中中心医院院。但娱娱乐设施施、运动动场所、生生活服务务等设施施欠缺。二、 区域房地产产市场现现状及发发展趋势势1、区域房房地产市市场概况况项目所在区区域现有有楼盘近近十家，其其中经济济适用房房一家，其其余均为为低档商商品住宅宅，随着着该地区区房地产产市场规规模的扩扩大，楼楼盘的不不断增加加，以及及周围生生活环境境、自然然环境污污染状况况和教育育条件的的改善，选选择在该该地区置置业的消消费群体体也会相相应地增增加。所所以，选选择在该该地区做做项目，其其前景和和市场

5、潜潜力都是是比较广广阔的。2、区域竞竞争楼盘盘分析从该地区住住宅情况况来看，建建筑形式式均为多多层商品品住宅，价价格在998012000元/的项项目较多多，如：三鑫小小区、润润鑫嘉园园等。本本项目的的直接竞竞争楼盘盘是美好好家园（其其绿化率率达到336%以以上），目目前正在在进行地地基处理理，销售售方面已已经开始始内部认认购，其其价位及及市场定定位经调调查暂无无确定，但但其规划划布置上上看与本本项目相相差无已已。要在在此基础础上抢占占市场，只只能在物物业配套套、物业业管理、营营销推广广上加大大力度。另另外，位位于建华华玻璃厂厂附近，占占地近770亩的的“润鑫嘉嘉园”与聚客客隆家电电市场对对面的

6、“三鑫小小区”将会使使本项目目丢失一一部份客客源。3、区域住住宅总体体供求现现状据调查，该该区域购购房阶层层主要以以中青年年为主。330550岁的的市民欲欲购房者者占总数数的355% ，其其中，二二次置业业者群，占占55% 。该该地区房房地产市市场上无无适合的的商品住住宅，也也没有一一个在楼楼盘品质质、户型型设计、物物业配套套、绿化化、景观观等各方方面都有有较高标标准的楼楼盘项目目。所以以，市场场供给情情况与市市场需求求不相符符。此外外，项目目所在地地房地产产市场属属于未被被大量开开发的地地段，有有很乐观观的市场场消费潜潜力等待待被发掘掘。调查查结果表表明，项项目所在在地有很很强烈的的房地产产

7、消费倾倾向。三、 土地SWOOT分析析1、 项目地块的的优势A、项目地地段位于于郊区，环环境幽静静、空气气清新，适适合发展展居住小小区。B、该区目目前无大大的开发发商进驻驻。C、项目周周边在建建项目较较多，会会造成周周边土地地大幅增增值。项目推广时时应宣传传项目的的增值作作用，形形成分期期开发、初初期低价价入市思思路，形形成增值值空间，营营造小区区人气，后后期逐渐渐价格攀攀升，随随项目自自身条件件的日益益完备，以以及各方方面的进进一步到到位而增增加价格格，以拉拉动二期期销售。2、 项目地块的的劣势A、项目地地周围配配套设施施不足，会会对生活活带来不不便。B、项目地地段仅有有51路路公共汽汽车经

8、过过，交通通有待进进一步改改善，随随着项目目的规模模发展,应设置置一条专专线直通通火车站站。C、项目毗毗邻防洪洪渠，政政府在近近期内不不会有大大的动作作对其进进行治理理，会给给项目造造成一定定的负面面影响。D、邙岭立立交桥至至项目所所在地，坡坡度较大大。E、项目在在市民心心中属偏偏远地段段，难以以吸引市市场关注注。F、缺乏明明显的景景观环境境优势。G、消费者者有“生在苏苏杭，葬葬在北邙邙”的心理理阴影。3、 项目地块的的机会点点A、洛阳市市的房地地产开发发不充分分，营销销手段相相对落后后。B、洛阳市市的二手手房市场场激活蓄蓄势待发发。C、该区域域的地价价，造价价较低，有有利于开开发企业业的成本

9、本控制。F、自然环环境有拓拓展空间间，周边边各物业业的完善善将带来来土地升升值空间间。E、该区域域无水准准较高的的住宅，居居民选择择空间较较小，决决定了该该地块成成为安居居置业的的首选，房房地产需需求量将将逐步增增长。G、附近几几大商贸贸城的商商户将是是一大客客源群。H、迎合市市民“返璞归归真”向往田田园生活活的追求求。4、 项目地块的的威胁及及困难点点。A、区位条条件不佳佳。B、市政基基础设施施较差，将将导致工工程费用用加大，建建筑费用用成本上上升。C、区域内内房地产产市场远远未形成成热烈互互动的局局面。D、开发公公司的知知名度不不高，没没有形成成品牌效效应。E、项目位位于城郊郊结合部部，社

10、会会治安有有待改善善。第二章 项目定定位一、市场分分析1、区域整整体市场场特点2000年年洛阳房房地产市市场在房房改政策策落实、银银行按揭揭放宽的的影响下下，呈现现异常火火爆的势势头，市市场出现现了明显显变化。A、 地段不再是是居民置置业考虑虑的主要要因素。B、 居民购房呈呈现出对对新颖的的小区景景观、环环境和优优惠价格格的关注注程度已已超过了了对原有有生活方方式追求求的趋势势。C、 换房者和二二次置业业者成为为主要的的购买群群体。以上变化表表明洛阳阳房地产产市场已已由传统统的计划划经济格格局向新新兴的市市场经济济格局转转变。这这一转变变的明显显特点是是购买群群体由以以首次置置业为主主转变为为

11、以二次次置业为为主。而而新格局局的发展展特征是是由新颖颖时尚的的高品质质楼盘引引领市场场潮流的的展。2、新兴市市场的发发展规律律根据“华亨亨策划”实际操操作经验验，新兴兴市场一一般具有有以下特特点：A、 旧有市场沉沉积了足足够的购购买力后后突然启启动B、 市场的启动动是由高高品质、高高价位的的楼盘带带动的。C、 市场的发展展是由新新颖时尚尚的楼盘盘引领潮潮流的。D、 市场的高速速增长一一般维持持233年，在在市场整整体素质质提高后后进入平平稳发展展期。E、 不断创新的的宣传推推广手段段是维持持市场热热度，促促进市场场高速增增长的重重要基础础。在新新兴的市市场中，只只有具备备创新概概念的高高品质

12、楼楼盘才能能迅速得得到市场场的追捧捧，取得得理想的的业绩。因因此，华华亨策划划认为本本项目必必须在不不断创新新中抢得得市场先先机，出出奇制胜胜，否则则将难以以在众多多竞争对对手中脱脱颖而出出。3、竞争环环境分析析从去年及今今年一季季度的情情况，可可以预测测20002年住住宅供应应量不会会小于55000000。目前前，和本本项目同同档次的的住宅小小区很少少，如果果排除地地域性，220011年未卖卖的楼盘盘，当年年下半年年及20002年年将要开开工的住住宅楼盘盘将与本本项目争争夺客源源。4、销售风风险分析析A、价格：价格是是洛阳地地区购房房者相对对敏感的的因素，周周边在9980元元12200元元之

13、间的的低价商商品房，将将会对我我们造成成一定的的冲击。B、人气：项目所所在地区区的企业业如：中中建二局局二公司司、黎明明化工院院和铁道道部隧道道局等与与地方相相对隔绝绝，人口口中的绝绝大部分分住房是是由企业业解决的的，加上上本地区区经济发发展慢，房房地产市市场较冷冷清。5、项目价价格建议议宜将本项目目的总价价位作为为考虑重重点，吸吸纳客源源、聚集集人气。主主力房定定位在总总价815万万元以内内。（按按揭以220年77成，均均价按111000元/房屋总价（万万元）首付（万元元）月供（元）面积（）比例（%）827220708005%1015535300442090111080%1520046664

14、405590120114015%6、顾客定定位顾客来源：1）公公司职员员及企业业职工，特特别是将将要结婚婚的。2）项目所所在地周周边的商商务人士士，和做做生意的的小业主主。3）项目所所在地周周边企业业的中高高层干部部。4）市区其其他成员员。顾客家庭月月收入：15000元以以上，已已有资金金3万元元以上。顾客特征：注重生生活品质质，有一一定的文文化修养养，热爱爱自然、喜喜爱旅游游、喜爱爱读书看看报。顾客范围：道北地地区600%，本本市其他他地区330%，外外地100% 。数据支持：以一个个上班族族为例，从从其大学学毕业参参加工作作起到准准备结婚婚约57年时时间，假假定年存存款80000元元，到买

15、买房时应应该至少少有56万元元，选择择按揭，月月供3000元左左右，是是不会影影响日常常生活的的，在洛洛阳能拿拿出35万元元买房的的消费者者为数不不少。目目前，洛洛阳市居居民的购购房意识识已被唤唤醒，对对房屋的的需要已已不再仅仅限于居居住的功功能，还还必须满满足人们们追求生生活高品品质的需需要。房房屋面积积在8001220为为益，户户型要达达到二室室二厅二二卫或三三室二厅厅二卫，总总房价控控制在88155万元左左右。二、项目定定位1、项目整整体定位位【高档次低低价位的的自然主主义生态态社区】项目特征：拥有如如画的景景色，宁宁静的环环境、高高雅时尚尚的文化化格调，新新颖别致致的花园园广场，以以及

16、小区区配套完完善的物物业管理理。区域定位：以项目目所在地地周边为为主，辐辐射其他他地区。主力客户群群：洛阳阳市白领领阶级，项项目周边边商业人人士及周周边企业业职工。功能定位：满足中中低档需需求。建筑风格：浪漫且且简约、时时尚的现现代风格格。2、项目自自身条件件优劣势势分析A、优势：自然环环境优美美，规划划设计理理念超前前，一期期工程的的开发为为二期销销售作有有力的铺铺垫以及及全程营营销思想想的贯彻彻。B、劣势：地块不不规划，地地势高低低不平，部部分地域域会有限限高要求求，交通通方面（心心理距离离较远）；没有形形成一定定的文化化氛围，市市政配套套不完善善，该地地区在洛洛阳市民民的心中中印象不不佳

17、。防防洪渠没没有得到到及时有有效的治治理。C、转化劣劣势的建建议a) 针对地块不不规则的的劣势，采采取建筑筑形态多多样化、小小组团和和谐分布布的手段段。b) 针对地势高高低不平平的劣势势，采取取下沉式式或上浮浮式的风风格并有有机结合合。单体体底层采采用架空空或通透透的形式式（形成成独特且且无法模模仿的风风格和品品味）。c) 针对部分地地域有限限高的要要求，部部分建筑筑形态上上采取跌跌落式 格局，底底层可根根据地势势的高低低不平添添加回廊廊、阶梯梯等来过过渡（形形成项目目个性化化的具体体体现）。d) 针对交通方方面（心心理距离离较远）的的劣势，采采取开通通“花 园巴士士”专线。（一一方面消消除人

18、们们“心理因因素”的影响响，一方方面物业业管理提提前介入入，通过过物业服服务来体体现公司司的综合合素质）e) 导入社区开开放精神神与邻里里交往等等文化精精髓，提提供完善善的物业业配套。f) 从宣传推广广上改变变人们对对项目所所在地的的印象。3、户型比比例设计计户型编号 户户型 销销售面积积（） 比比例A 二室一一厅一卫卫 770880 55%B 二室二二厅一卫卫 9901100 440%C 三室二二厅二卫卫 9001110 330%D 三室二二厅二卫卫 11001220 220%E 三室二二厅二卫卫 12001440 55%三、定价策策略1、 定价原则A、 遵守市场规规律，以以需求导导向为主主

19、。B、 注重企业长长期利润润，为项项目开发发，营销销策略服服务。2、 价格测定A、 市场比较法法：根据据华亨策策划公司司的市场场调查，与与本项目目同地区区，同档档次的物物业比较较，综合合各方面面的因素素，前景景策划公公司认为为本项目目的核心心均价应应为10080元元/B、 认知价值定定价法根据目前的的市场状状况，项项目的心心理认知知价值为为9000元/，成功功品牌营营销的实实施，可可使其提提高200%左右右，所以以在营销销战略、战战术的合合理制定定与实施施的前提提下，本本项目的的均价应应为9000元1200%=110800元。3、 价格策略A、低开高高走华亨策划公公司建议议在项目目准备期期，即

20、开开始内部部认购，以以较低的的入市价价格吸纳纳客户，加加快资金金回收，同同时具有有炒作空空间，让让先购先先住者物物业升值值，建议议开盘基基价为9980元元/。根根据市场场反应，并并根据实实际的认认购情况况，确定定提升比比例。内内部认购购基价为为9500元/，便于于尽快回回收资金金。根据据市场购购买量的的情况，再再决定基基价的提提升情况况。B、增减系系数基价：以底底层为标标准：111000元/楼层增减系系数：二二层1100元元 三层2000元 四层1000元 五层0元 六层1700元 七层3500元六层与七层层价格较较低，目目的在于于控制总总价，增增加客户户选择本本项目的的机率。一一般来讲讲，六

21、、七七层难卖卖，因此此，只有有较低的的价格来来鼓励消消费者购购买这两两层，那那么，后后续资金金就不成成问题了了。C、付款方方式初步推出三三种付款款方式（折折扣幅度度有待研研究） 一次性付款款（优惠惠5%） 分期付款（不不优惠） 银行按揭（优优惠3%）D、优惠条条款 预售优惠 内部认购优优惠 高级知识份份子优惠惠（包括括有突出出贡献的的各界人人士）四、项目调调查报告告为了清晰的的了解当当前的道道北地区区的购房房需求情情况，为为鑫豪置置业有限限公司提提供有力力的调查查支持，洛洛阳华亨亨营销策策划有限限公司组组织了本本次调查查活动。调查时间：20000年44 月上上旬调查地点：项目所所在地区区居民，

22、周周边图书书城、食食品城、锦锦远商贸贸城及其其他居民民调查方式：随机抽抽样有效样本量量：1556调查目的调查目的具具体化为为：1、 了解目前商商品房住住宅买家家与潜在在客户的的基本情情况。2、 了解购房者者对住宅宅的基本本需求。3、 探索购房者者对媒体体接触情情况。4、 研究购房者者对媒体体的接触触情况。一、 调查对象的的具体情情况年龄阶段在156位位受访者者中，以以3050岁岁的为主主体，占占到了880.99%；其其次是330岁以以下的年年轻人，占占19%；555岁以上上占7.1% 。据交交叉统计计，在近近期内（一一年内）就就准备购购房的人人士中，330岁以以下的年年青人占占2.33%；在在

23、一年以以上准备备购房人人士中，330555岁的的较多，上上升到了了80.9% ，在近近期一一年内准备购购房的占占16.7% 。由于于不同阶阶段的经经济的承承受能力力不同，目目前，实实际购房房者的年年龄多在在3050岁岁之间。职业类别在给出的五五个职业业中，国国家公务务员与金金融业平平分秋色色，各占占14.3% ；工厂厂行业与与其他行行业各占占21.4%；市场与与销售行行业占的的比最大大，占330% 。收入状况在156位位受访者者中，家家庭月收收入20000元元以下的的占有552.44%；22000030000元元的占331% ；3000050000元的的占111.9% ；550000元以上上的

24、占44.8% 。住房情况对现有住房房是否拥拥有产权权划分，有有房户包括房房改房、买买的商品品房和私私宅占占65.8%；当问及及对现有有住房的的满意程程度这一一问题时时，有近近60%以上的的人回答答不满意意，这意意味着当当前商品品住宅市市场上的的二次置置业者为为数不少少，有四四成以上上的购房房者将是是二次置置业甚至至多次置置业。结论提示目前，道北北地区的的商品住住宅市场场上购房房者以330550岁的的年龄阶阶段为主主体；购购房人士士来自企企业、自自由职业业者居多多；首次次置业与与二次置置业人数数为6：4，居居民置业业需求较较强烈。家家庭月收收入偏低低，特别别表现在在项目所所在地东东西周边边地区，

25、但但不排除除受访者者对调查查员的防防备心理理。二、 购房基本需需求购房时间在接受调查查的确1156位位中，计计划在一一年内购购房的占占16.7% ，计划划在一年年以上购购房的人人士占883.55% ，有有购房需需求但不不确定何何时的占占12% 。由由于一些些不能确确定购房房时间的的人是因因为准备备二次置置业，他他们并非非缺乏购购买力，而而是在等等待合适适的房屋屋与适当当的时机机，因此此，实际际上在近近期内，只只要有适适应需求求的住宅宅，受访访者中近近六成以以上的购购买意向向明确。购房用途购房者买房房的用途途勿庸置置疑当然然是以自自住为多多，占了了83.3%（其其中为了了“住的更更舒服”的占55

26、7.99%）；和老人人一起住住的占77%；给给孩子买买房的占占2%；放租的的几乎为为0 。购房区域在此次调查查活动中中，西工工区是居居民最为为青睐的的区域，占占59.5% ，而愿愿意在西西工区道道北地区区购房的的占699.5% ；涧涧西区为为14.3% ；老城城区和廛廛河区的的受选率率为0 。购房户型在调查活动动中，选选择二室室二厅的的占400.5% ，三三室二厅厅的占338.11% ，二二室一厅厅占211.1% 。当问及“您您计划购购买多大大面积的的住房时时”，455.2%的人选选择了8801100；422.9%的选择择10001220；14%的人选选择了660880；4.77%的人人选择了

27、了12001550；1500以上上的受选选率为00；按小小、中、大大来分，880以以下的小小户型的的合计受受选率为为18%；8001220的的中等户户型为887%；1200以上上大户型型的受先先率几乎乎为0 。房价接受能能力目前，该地地区居民民对住宅宅总价的的心理承承受价主主要在110113万元元以内，442.99%的受受访者购购房预算算支出在在13万万元以内内。133155万元的的占211.4% ，115万元元以上的的仅占44.7%；而110万元元以下的的占到了了31% 。在对购房付付款方式式的选择择上，335.77%的人人准备采采用一次次性付款款方式买买房；223.88%的人人采用分分期付

28、款款方式买买房；而而按揭贷贷款作为为新的付付款方式式，逐渐渐被人们们接受，受受选率占占到了550%情情况。结论提示更多的人买买房“是为了了住的更更舒服”，而不不仅仅是是为了“满足基基本需求求”。由于于家庭人人口的稳稳定性，适适于24人居居民的两两居室和和三居室室依然是是主要需需求户型型。面积积在8001220，总总价在110115万元元以内的的房屋，为为人们欲欲购房峰峰值。“求大”的心理理在该地地区表现现不强烈烈，而是是在面积积一定的的情况下下，尽可可能有更更多的功功能空间间，1000左左右的“袖珍房房”将是这这一地区区的消费费热点。三、 购房具体偏偏好住房类型愿意购买的的住房类类型仍以以多层

29、为为主，占占到了778.66%；高高层与小小户型的的受选率率分别为为2%和和14.3% 。消费费者对错错层的喜喜好有所所增加，占占54.8% ；普通通平层的的受选率率也占到到了477.6%；复式式与其他他的受选选率为00 。厅房面积分分布对于所购的的住房，554.88%要求求客厅越越大越好好，卧房房够用即即可；440.55%的人人则认为为卧房应应尽量宽宽敞舒服服,客餐餐厅够用用即可；在对于于厨房和和卫生间间这一问问题上，338.11%的人人士认为为厨房和和卫生间间够用即即可;也也有500%的人人选择了了厨房和和卫生间间应尽量量大。对阳台的要要求关于人们对对住宅阳阳台的要要求，华华亨策划划公司设

30、设置了三三方面的的选项：一是希希望有几几个阳台台，二是是对阳台台的朝向向要求，三三是阳台台是否要要封闭。调查统计发发现，771.33%的人人希望有有两个阳阳台,114.99%的人人认为一一个阳台台即可满满足要求求.关于阳台的的朝向,认为阳阳台要南南北各一一个的占占69.4% ，另有有18%的认为为阳台宜宜朝南，有有9.66%的人人认为阳阳台朝向向无所谓谓。关于阳台是是不封闭闭的问题题，477.6%的人认认为要将将阳台封封闭起来来，但有有42.9%的的人认为为阳台为为落地式式玻璃,敞开来来眺望风风景,亲亲近自然然为好;另有99%的人人选择了了传统式式。物业配套设设施从调查中可可以看出出，居民民在

31、购房房时，对对物业配配套设施施，首先先考虑到到安全问问题，占占了711.4%；对小小区绿化化及建筑筑小品的的要求占占45.2%；清洁和和医疗的的要求分分别为114.33%；暖暖气和宽宽带的要要求各占占2% 。结论提示在调查中，华华亨策划划公司就就目前购购房者对对住宅的的一些具具体而细细微的偏偏好及需需求进行行了了解解。在平平面类型型方面，错错层与普普通平层层的受选选率最大大；在户户型内部部的面积积划分上上表现为为：客厅厅与卧房房不求过过大，但但求面积积合理搭搭配；厨厨房与卫卫生间的的面积则则是萝卜卜青菜，各各有所爱爱；物业业配套上上则表现现为安全全性与绿绿化率。如如能将以以上结果果与目前前的市

32、场场供应状状况相结结合，将将有助于于开发商商有效地地判断供供需之间间可能有有的差距距和不平平衡。四、 媒体接触情情况了解售房信信息的途途径调查显示出出报纸是是居民了了解售房房信息的的主要途途径占667.66%，网网络占111.77%，有有8.44%的人人选择“自已找找”、“亲朋介介绍”和“中介公公司”分别占占5.55%和00.8% 。常看的本地地报纸受访者在“经常看看的报纸纸”中，选选择洛阳阳晚报的的占955.2% ，洛洛阳日报报占333.3%，大河河报占440.55%，广广播电视视报占114.33%有。结论提示消费者获取取房地产产信息的的渠道是是多样的的，开发发商应根根据项目目特点和和目标顾

33、顾客群的的不同而而选取不不同的媒媒体组合合。就目目前来讲讲，购房房信息仍仍主要来来源于报报纸，洛洛阳晚报报和洛阳阳日报作作为本地地报纸，拥拥有较多多受众。五、项目开开发程序序建议1、 不论何种开开发形式式，建议议本着“先造景景，后建建房”的原则则，或者者“景房”同步的的原则。2、 无论采取何何种开发发方式，都都要从保保护卖点点方面入入手，逐逐步发掘掘，使项项目不论论进行到到哪个阶阶段，都都有文章章可做。3、 应和市场的的大方向向、大趋趋势。4、 一定要先行行建造样样板房。5、 布局方面：努力结结合地势势，使上上浮式与与下沉式式有机结结合。6、 立面风格：后现代代简约风风格与浪浪漫主义义的融合合

34、。7、 户型：市场场领先地地位的目目标。8、 将卖点有力力的发掘掘，逐步步推出。9、 户型设计：注意使使用率的的问题，将将厅房等等面积的的比例关关系 有机确确定。第三章 项项目形象象策划一、 项目名称提提案1、确立名名称原则则在项目的推推广过程程中，项项目名称称是极为为关键的的环节。项项目名称称是项目目所有优优势的集集合，也也是项目目推广主主题的精精华集萃萃，不仅仅对项目目本身，而而且对开开发商品品牌的树树立起着着不可替替代的作作用。确立名称的的角度：A、 大气，体现现项目定定位B、 好听、好记记，朗朗朗上口C、 体现项目绿绿色、亲亲水的优优势D、 体现开发商商实力与与品牌E、 可延续性经华亨

35、策划划对其命命名的反反复讨论论，通过过对项目目与卖点点的多次次整合，最最终确定定为：【碧水阳城】【碧水阳城城】描绘绘了新现现代主义义建筑风风格与自自然生态态的和谐谐统一。字字意简单单明了，亲亲切大气气，音律律铿锵有有力，易易读易记记。“碧水”体现了了项目临临水、绿绿化的优优势；“阳”即阳光光之意。亲亲切、现现代、时时尚。体体现了项项目的健健康、活活力以及及新颖、高高雅的生生活概念念。而“城”字，体体现了项项目规模模，在音音律上更更有力，突突出了项项目的气气势。二、项目各各栋名称称提案1、 基本原则A、 各栋要有内内在联系系，风格格统一，通通过简约约、时尚尚的手法法，突出出项目亲亲水、绿绿色、文

36、文化的特特点B、 各栋名称要要有一定定的连续续性C、 项目名称优优美、动动听、有有韵味2、 基本思路A、 符合目标市市场定位位B、 在突出项目目亲水、绿绿色、文文化的前前提下，与与碧水阳阳城的名名称及产产品定位位，有一一定的联联系3、 各栋名称提提案碧水阳城项项目名称称确定后后，根据据本项目目所确定定的市场场定位，建建筑风格格及其所所倡导的的社区文文化，就就有关“碧水阳阳城”的各栋栋名称形形成提案案。A、 吟月 B、品品风 C、听听蝉 D、闻闻莺 EE、沉香香 F、凝眉 G、和和柳 H、画画晴 II、润荷荷 J、惜惜晨 KK、唤青青 L、折折梅 MM、知兰兰三、 项目园林形形象设计计主题思想：

37、以“享受生生活新概概念”为主线线，贯穿穿全区。各各景观均均有各自自的主题题思想但但又全部部统一在在“享受生生活新概概念”这一前前提下。1、 碧水园生活的的健康（中中心花园园）A、临近防防洪渠，风风景这边边独好，空空气新鲜鲜，适合合晨练及及儿童娱娱乐。B、为使老老年人和和儿童年年生活方方便，地地面要非非常平整整。C、中心花花园增设设“阳光飞飞瀑”，正对对人行入入口处与与车行入入口。D、该主题题园内建建筑小品品要有力力度，有有劲感，如如：正在在跳跃的的体操运运动员，乒乒乓球与与球拍等等构思。E、以小品品雕塑和和园林景景观造型型以实际际运动器器械为主主要表现现手法。F、主题园园内设休休息桌椅椅。2、

38、 水云间生活的的文化A、体现文文化所包包含的体体育、美美术、音音乐、科科技等内内容。B、如：利利用抽象象的石制制音符，石石制翻页页大辞海海、四大大发明等等作小品品，体现现文化意意境。3、阳光里里生活活的现代代A、体现221世纪纪的现代代生活及及现代化化的感受受和快节节奏的生生活方式式。B、利用现现代感十十足的建建筑小品品，如：抽象的的水滴造造型，体体现现代代化气息息。C、园林设设计要与与其它主主题园有有所区分分，是与与小品、喷喷泉融为为一体的的现代化化园林。4、小城故故事生活的的温馨。A、运用生生动的建建筑小品品体现快快乐、祥祥和的生生活情愫愫，如：老人陪陪孙子放放风筝等等。B、 建造温馨的的

39、园林景景观，如如：利用用小桥流流水，小小木屋等等体现温温馨情怀怀。四大景区各各有突出出主题，充充分利用用建筑小小品，园园林设计计等手法法，体现现生活的的意境，突突出生活活品质，构构成项目目整体思思想享受生生活新概概念。3、 确立项目标标志项目标志设设计思想想A、设计原原则简洁、明明快、醒醒目、易易识别，易易用于整整个VII系统体现项目目现代感感、项目目特征体现项目目名称及及特点与其它项项目标识识无雷同同感要有现代代感、动动感B、设计理理念对于一个新新项目而而言，入入市之时时的形象象建设其其实就是是实施品品牌建设设，或许许在开发发商眼里里，品牌牌即意味味着项目目展示并并得到大大众许可可，而在在于

40、创意意表现人人员眼中中，它意意味着一一种文化化内涵和和个性风风格。当项目形象象标志映映入广大大受众视视觉范围围的时候候，标志志的外观观造型、标标准色彩彩以及项项目名称称，将成成为受众众对此项项目的第第一印象象，因此此，无论论是标志志造型，还还是标准准色彩，或或是项目目名称，都都必须具具备独特特的风格格和个性性，使受受众过目目难忘，其其实，当当人们看看到一个个标志的的时候，首首先看到到的是它它的造型型，其次次是项目目名称，并并从其中中去感受受和领会会项目的的档次，可可信度以以及开发发商的实实力等。4、 标志释义此标志独特特、简约约，线条条明朗且且富有韵韵律，能能充分体体现项目目的市场场定位与与其

41、他地地产标识识有着强强烈反差差，内涵涵丰富，形形态完美美。标志上半部部为绿色色的螺旋旋状9字字，代表表了项目目所倡导导的211世纪居居住的九九大趋势势，选用用绿色则则充分体体现本项项目的市市场定位位，即绿绿色、健健康，并并寓意项项目所倡倡导的“享受生生活新概概念”的居住住理念。标标志下半半部为蓝蓝色的三三条不规规则水纹纹形状，分分别代表表了蓝天天、白云云和水，充充分体现现出本项项目亲水水以及立立体园林林景观绿绿化优势势。整个标志给给广大受受众的第第一感觉觉是与项项目名称称能联系系在一起起，其次次，它代代表着一一片宽容容、安宁宁、祥和和的净土土，那里里有绿树树、草坪坪、阳光光和水，是是明朗、安安

42、然、闲闲逸、知知足、宁宁静和谐谐的体现现。五、确立项项目VII系统1、确立项项目VII系统总总体思想想作为现代型型的房产产开发企企业，在在市场竞竞争日趋趋激烈的的情况下下，要提提升公司司的知名名度，继继而提高高公司美美誉度，树树立鑫豪豪置业有有限公司司的良好好形象，最最有效的的方法是是导入“企业形形象识别别系统”即CIIS，它它包括MMI（企企业理念念识别系系统）BBI（企企业行为为识别系系统）、VVI（企企业识别别系统），而而CISS中最易易被公众众记住的的就是企企业外在在形象的的表现，即即VI。2、确立项项目VII系统的的效益根据国际设设计工业业协会的的统计资资料表明明确，企企业在CCI等

43、方方面投入入1美元元将得到到场美元元以上的的回报。因因此，为为了使开开发商在在公众心心中树立立良好形形象。华华亨策划划公司站站在战略略的角度度，考虑虑实际投投入产出出比，认认为VII设计制制作将会会是企业业的无形形资产，给给企业带带来经济济效益，提提高企业业市场竞竞争力。有利于市市场推广广、树立立品牌形形象提升企业业及项目目知名度度提高广告告效果统一设计计风格，节节省制作作成本，提提高工作作效率树立开发发商专业业市场运运作的形形象有利于消消费者认认知项目目，有利利于销售售工作的的开展五、项目VVI系统统内容1、 基础部分A、项目标标志 B、标标准字体体 C、标标准色2、 应用部分A、 证件类：

44、员员工工作作卡、业业主证、车车辆出入入证、胸胸徽、临临时出入入证、业业主保修修卡B、 文具类：标标准信笺笺、档案案袋、公公文夹、意意见本、资资料袋、物物业管理理薄C、 招牌、标识识类：项项目指示示牌、户户外广告告牌D、 宣传广告类类：广告告宣传单单、入住住通知单单、售楼楼书、门门楣标牌牌、住宅宅说明书书、彩旗旗样式、售售楼合同同样式、售售楼价目目表、质质量保证证卡E、 纪念物、礼礼品类：手提袋袋、匙扣扣、打火火机、纪纪念伞、纪纪念杯、太太阳帽F、 服务类：管管理人员员制服、销销售代表表制服、清清洁工服服、水电电工服、保保安服G、 日常用品类类：烟灰灰缸、茶茶杯、举举报箱、建建议箱H、 广告应用

45、：报纸广广告、路路牌广告告、印刷刷品广告告所用部部分I、 帐票类：管管理费等等收据样样式、付付款通知知单J、 交通工具类类：花园园巴士、工工具车等等六、工地环环境形象象企划1、 工地环境包包装的目目的工地是消费费者了解解开发商商实力、产产品质量量、公司司形象及及工程进进度最直直观的地地方，将将整个工工地现场场，根据据建筑施施工的进进程和环环境特色色进行包包装，包包装强调调项目的的特色，使使消费者者对项目目有一个个整体良良好的视视觉形象象，并且且营造销销售气氛氛。2、 工地环境包包装手段段A、 工地路牌：表明物物业的名名称、位位置并直直接与工工地形象象相关联联B、 工地围墙：表明发发展商的的专业性性、项目目名称及及标识C、 工地批示牌牌：体现现发展商商的细致致与周到到的服务务，体现现专业性性3、 工地环境的的阶段性性包装计计划 整个工工地环境境包装设设计分为为三个阶阶段实施施，分别别为：入入主工地地前期阶阶段、施施工销售售阶段、收收尾阶段段。具包装策略略如下：A、 入主工地前前期阶段段策略 此此阶段主主要体现现物业名名称、发发展商名名称、公公司及项项目标识识以及形形象宣传传为主，表表现手法法为工地地广告牌牌，工地地广告牌牌可以自自定，选选择工地地周边较较好的位位置、