成都某地产物业管理中心管理规程汇编10588.docx
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1、成都某地产产物业管理理中心管理理规程汇编编物业管理方方案编制规规范1、目的对拟接管的的物业管理理项目进行行策划,提提出和编制制物业管理理方案,以以保证物业业管理服务务的实施和和质量控制制。2、范围适用于拟接接管物业管管理项目方方案编制的的控制。3、职责3.1物业业管理中心心对拟接管管项目做出出决策,下下达物业管管理方案编编制任务书书。3.2前期期介入项目目部负责物物业管理方方案的编制制,报物业业管理中心心经理/主任任审批后实实施。3.3物业业管理中心心负责物业业管理方案案编制的协协调。4、工作程程序4.1物业业管理中心心下达物业业管理方案案编制任务务书,指定定责任部门门、项目负负责人,明明确方
2、案内内容、时间间、要求。4.2前期期管理项目目部召集相相关部门人人员对拟接接管项目进进行策划,讨讨论方案、验验证方法和和资源配置置,并形成成会议记录录。4.3根据据策划结果果由前期管管理项目部部编制物业业管理方案案。物业管管理中心负负责协调相相关事宜,处处理有关问问题。4.4物业业管理方案案应包括以下内内容:4.4.11项目的概概况(性质质、规模、资资源配置等等)。4.4.22项目运作作流程图,并并对过程进进行规定,说说明相互关关系。4.4.33人员分工工及职责、权权限。4.4.44质量目标标。4.4.55物业管理理服务内容容。4.4.66物业管理理质量标准准。4.4.77管理成本本核算(包包
3、括开办费费用和日常常管理费用用)4.4.88物业管理理收费标准准核定4.5新编编制的物业业管理方案案应由相关关部门会签签,管理者者代表审核核,总经理理批准。4.6按方方案要求各各相关部门门组织实施施,并按公公司考核规规定进行考考核。4.7按规规定作好质质量记录,物业管理理方案属受受控文件范范围,具体体执行文文件控制程程序。维修资金管管理办法1、目的加强房屋共共用部位和和共用设施施设备维修修资金筹集集和管理,确确保维修资资金按照国国家规定得得到筹集和和按要求进进行使用。2、范围 本本办法适用用于物业管管理中心接接受业主委委员会或者者物业产权权人、使用用人委托代代管的房屋屋共用部位位和共用设设施设
4、备维维修资金 (以下简简称维修资资金)。3、职责3.1投资资财务审计计中心负责责维修资金金的专项存存储,确保保资金安全全;3.2物业业管理中心心负责维修修资金的续续筹和按规规定使用。4、定义4.1房屋屋共用部位位维修资金金是指专项项用于房屋屋共用部位位大修、中中修的资金金。房屋的的共用部位位,是指承承重结构部部位(包括括楼盖、屋屋顶、梁、柱柱、内外墙墙体和基础础等)、户户外墙面、楼楼梯间、走走廊通道、门门厅等。4.2共用用设施设备备维修资金金是指专项项用于共用用设施和共共用设备大大修、中修修的资金。共共用设施设设备是指住住宅小区或或单幢住宅宅内,建设设费用已分分摊进入住住房销售价价格的共用用的
5、上下水水管道、落落水管、水水箱、加压压水泵、电电梯、天线线、供电线线路、照明明、锅炉、暖暖气线路、消消防设施、绿绿地、道路路、路灯、沟沟渠、池、井井、非经营营性车场车车库、公益益性文体设设施和共用用设施设备备使用的房房屋等。5 工作作程序5.1维修修资金的建建立:5.1.11商品房在在销售时,物物业管理中中心应督促促销售部与与购房者签签订有关维维修资金缴缴交约定。在在购房时由由销售部向向购房者按按规定比例例收取维修修资金。销销售部代为为收取的维维修资金属属于全体业业主共同所所有,不计计入住宅销销售收入。5.1.22物业管理理中心负责责敦促开发发建设单位位按国家规规定的比例例一次性交交纳维修资资
6、金。5.1.33业主发生生变更时原原业主所缴缴的维修资资金不予退退还。5.1.44业主委员员会可根据据房屋的使使用状况和和维修资金金的积累状状况,经与与公司协商商后,对维维修资金进进行续筹。5.2维修修资金的使使用:5.2.11维修资金金的使用按按照“取之于民民,用之于于民”的原则,用用于房屋共共用部位及及共用设施施设备的大大中修、更更新、改造造。5.2.22项目部于于每年122月31日前提提出下年度度维修资金金使用计划划及预算,提提交业主委委员会审议议通过。5.2.33如业主委委员会不同同意使用维维修资金用用于大中修修工程,项项目部认为为有充足理理由使用,或或该项目实实施与否涉涉及国家或或城
7、市管理理、房屋管管理、园林林绿化管理理等有关规规定的,可可由物业管管理中心申申请,经物物业管理行行政主管部部门核准后后实施。5.3维修修资金的管管理:5.3.11维修资金金应当专户户存储,专专款专用。为为了保障维维修资金的的安全,维维修资金闲闲置时,除除可用于购购买国债或或者用于法法律、法规规规定的其其他范围外外,严禁挪挪作他用。5.3.22维修资金金的收支帐帐目,由项项目部每半半年公布一一次,并接接受业主委委员会或者者物业产权权人、使用用人的检查查与监督。5.3.33维修资金金利息净收收入应转作作维修资金金滚存使用用和管理。5.3.44业主不按按规定缴纳纳维修资金金的,项目目部可按法法规政策
8、规规定或委托托管理合同同、业主公公约等规定定采取相应应催缴措施施。业主委员会会筹备管理理办法1、目的根据业主自自治与委托托物业管理理企业专业业服务相结结合的原则则,实现业业主委员会会在物业管管理区域内内代表全体体业主对物物业实施自自治管理。2、范围适用于业主主委员会的的筹备、设设立和运作作。3 职责项目部负责责业主委员员会筹备、建建立和运作作的具体实实施工作。4 工作程程序4.1业主主委员会成成立时间:公有住房房出售达到到总建筑面面积1/22以上的,商商品房出售售达到总建建筑面积22/3以上上且竣工交交付使用满满1年的,项项目部应筹筹备成立业业主委员会会。4.2业主主委员会的的筹备:4.2.1
9、1业主委员员会成立前前应由项目目部负责成成立筹备组组,筹备组组由业主代代表、开发发建设单位位及项目部部相关人员员组成,邀邀请物业管管理行政主主管部门进进行指导。4.2.22筹备组负负责起草业业主委员会会章程、制制订组建业业主委员会会的实施方方案。筹备备组应在管管理区域内内广泛宣传传成立业主主委员会的的意义、作作用、业主主委员会的的权利、义义务、设立立程序、委委员候选人人应具备的的条件等。4.2.33业主委员员会委员候候选人的产产生4.2.33.1根据据管理区域域规模由七七人至十一一人单数组组成。项目目部可邀请请街道办事事处、居委委会对业主主委员会的的设立进行行指导。4.2.33.2业主主委员会
10、委委员候选人人应是热心心公益事业业、责任心心强、道德德品质好、处处事公正、有有一定组织织能力并有有相应空余余时间的业业主或房屋屋产权单位位的使用人人代表。候候选人是房房屋产权单单位代表的的,还应经经产权人确确认资格。4.2.33.3业主主委员会委委员候选人人经筹备组组推荐产生生的,在提提交业主大大会或业主主代表大会会表决前,还还应在管理理区域内公公开征求意意见。未列列入筹备组组推荐候选选人名单而而经10%以上业主主联名书面面推荐的业业主可列为为候选人。4.3业主主大会或业业主代表大大会的召开开4.3.11筹备组应应根据实际际情况组织织召开第一一次业主大大会或业主主代表大会会,审议和和通过业主主
11、委员会章章程,选举举业主委员员会委员,组组建第一届届业主委员员会。4.3.22业主在首首次业主大大会会议上上的投票权权数,按照照业主在物物业管理区区域内拥有有的物业建建筑面积确确定。一般般以每1平平方米为11个投票权权计算业主主的投票权权数,不足足1 平方方米的部分分采用四舍舍五入计算算。首次业业主大会会会议后业主主投票权的的确定由业业主大会议议事规则约约定。4.3.33业主委员员会委员产产生后,由由项目部组组织召开业业主委员会会第一次会会议,选举举业主委员员会主任、副副主任。业业主委员会会可设执行行秘书,执执行秘书可可由项目部部的工作人人员兼任。4.4业主主委员会选选举产生后后应持以下下文件
12、到物物业管理行行政主管部部门报批:a.成立业业主委员会会的申请;b.业主委委员会章程程;c.业主委委员会名单单及其基本本情况;d.其它物物业管理行行政主管部部门要求提提供的资料料。4.5项目目部应保存存第一次业业主大会或或业主代表表大会决议议和业主委委员会第一一次会议决决议。第一一次业主大大会或业主主代表大会会决议应由由项目部在在会后五个个工作日内内进行张榜榜公布。业业主委员会会第一次会会议决议应应经全体与与会委员签签字认可。4.6业主主委员会经经物业管理理行政主管管部门批准准成立后筹筹备组职能能终止。4.7在业业主委员会会成立后三三个月内,公公司应负责责与其签订订物业管管理委托合合同,期期限
13、二年,双双方于155日内将合合同副本送送物业管理理主管部门门备案。4.8业主主委员会至至少每半年年举行一次次会议,会会议必须有有过半数委委员出席,作作出决定应应经全体委委员过半数数通过,在在作出重大大决定之前前还应征求求其他业主主的意见。业业主委员会会作出的决决定,对管管理区域内内全体业主主、使用人人具有约束束力。业主主委员会作作出的决定定,不得违违反法律、法法规、规章章和物业管管理委托合合同的规定定。4.9业主主委员会应应当制订业业主公约,明明确有关物物业使用、维维修和其他他要求。业业主公约经经已入住的的过半数以以上业主签签订后生效效。业主公公约对全体体业主、使使用人具有有约束力。业业主委员
14、会会制定或修修改的业业主公约、业业主委员会会章程及及其他制度度,及业主主委员会作作出的有关关物业管理理重大事项项的决议、决决定,应报报物业管理理行政主管管部门备案案,并向全全体业主、使使用人公告告。4.10每每届业主委委员会委员员任期二年年,期满前前两个月,由由本届业主主委员会主主任主持召召开业主大大会或业主主代表大会会进行重新新选举。4.11项项目部负责责协助业主主委员会委委员的改选选、补选、换换届选举等等工作。5 相关文文件业主公约约(示范文本本)业主委员员会章程(示范文本本)物业管理理委托合同同(示范文文本)城市新建建住宅小区区管理办法法成都市物物业管理业业主大会规规程物业接管验验收管理
15、办办法1、目的 为为了对业主主负责,确确保接管物物业的质量量达到商商品房销售售合同条条款要求,制制定本办法法。2、范围适用于已竣竣工,并经经国家建筑筑质量监督督部门检验验合格,通通过了消防防验收,具具备正常居居住、经营营使用条件件的物业接接管验收。3、职责3.1物业业管理中心心负责与开开发商签订订物业管管理委托合合同。3.2项目目部负责接接收工程部部移交的各各类图纸、资资料、房屋屋主体及配配套设施设设备。4、工作程程序4.1工程程部向物业业管理中心心移交建设设主管部门门批准文件件,如下:1) 项目批准文文件;2) 建设用地批批准文件;3) 建筑执照;4) 拆迁安置资资料;5) 项目规划图图;6
16、) 产权资料。4.2 项目部负责责对竣工工工程实体进进行接管验验收,包括括:4.2.11总平面景景观工程:实体与竣竣工文件进进行对照验验证,如存存在变更,须须查阅有效效变更文件件,项目部部才予以接接收。4.2.22公共设施施的接管验验收:项目目部通过现现场清点,核核对已配置置公共设施施、设备,与与开发商销销售承诺书书、房屋购购销合同以以及设计文文件是否相相一致,如如存在不一一致,须请请开发商出出具有效变变更文件,项项目部才予予以接管验验收。4.2.33分部分项项工程接管管验收:由由项目部和和工程部现现场逐一检检查验收,验验收标准执执行国家相相关规范、标标准要求。4.2.44共用设备备接管验收收
17、:4.2.44.1由项项目部和工工程部对公公共设备逐逐一进行运运转测试,填填写试运行行记录,设设备运行正正常、资料料齐备方接接收。4.2.44.2由工工程部与项项目部共同同办理公共共设施、设设备移交书书面手续,并并附产品合合格证、说说明书等相相关资料。4.2.44.3由项项目部填写写公共设设施设备清清单,清清单包括如如下内容:设施设备备名称、品品牌、产地地、技术性性能指标、数数量等。4.2.44.4由项项目部建立立设备台台帐,台台帐包括如如下内容:设备名称称、品牌、产产地、技术术性能指标标、数量、说说明书、合合格证等。4.2.55建筑物、构构筑物的接接管验收:4.2.55.1项目目部汇同工工程
18、部对房房屋逐套进进行验收,同同时项目部部接管钥匙匙,对存在在的问题作作好记录,填填写房屋屋验收质量量问题汇总总表,交交工程部跟跟踪整改,并并对结果进进行确认。4.2.66竣工资料料接管:项项目部负责责接管竣工工资料,包包括总平面面竣工图、单单位工程竣竣工图纸,填填写竣工图图纸、资料料移交清单单。4.2.66.1竣工工图纸清单单:1) 总平面竣工工图;2) 单体建筑、结结构、电气气、水施、弱弱电、设施施竣工图;3) 消防、附属属工程及地地下管网竣竣工图。4) 开发商须提提供以下资资料(各一一套):5) 地质勘测报报告;6) 开、竣工报报告;7) 图纸会审记记录;8) 工程设计变变更通知及及技术核
19、定定单(包括括质量事故故处理记录录);9) 隐蔽工程验验收记录;10) 沉降观测记记录;11) 钢材、水泥泥等主要材材料出厂合合格证、复复验报告;12) 新材料、构构配件的鉴鉴定合格证证书;13) 水电、卫生生器具,电电梯、弱电电等设备的的检验合格格证书;14) 砂浆、混凝凝土试压报报告;15) 供水试压报报告;16) 排水通球试试验;17) 竣工验收证证书;18) 其他技术资资料。房屋交付工工作规范1、目的确保交房过过程得到有有效控制,能能按照公司司规定质量量标准交付付业主。2、范围适用于公司司物业交付付过程中的的管理和控控制。3、职责3.1 项项目部负责责做好交房房准备工作作,并确保保交房
20、工作作的正常开开展。3.2 项项目部负责责建立业主主、住户、访访客及游客客原始档案案。4、工作程程序4.1 交交房前的准准备工作:1) 项目部负责责人负责交交房前期工工作策划并并制定交房房工作计划划。2) 组织编写前前期物业管管理服务协协议、收收楼须知、住住户手册、入入住公约等等文件, 经批准后后印刷使用用。3) 按公司统一一标准制作作接管物业业所用道路路交通指示示牌、安全全警示牌。4) 协调相关部部门准备开开通小区水水、电、气气等工作。5) 完成工程实实体及相关关图纸、资资料的接收收工作。6) 收集、整理理、分装小小区所有房房屋钥匙。7) 与开发公司司衔接,接接收已售房房屋业主姓姓名、联系系
21、电话、房房屋面积等等相关资料料。8) 完成收费系系统中初期期建档工作作。9) 负责制定收收房现场的的工作分工工指示牌,张张贴收楼楼须知和和布置收房房现场。4.2 交接验收收房屋:1) 衔接销售部部及设计创创意策划中中心公开发发布交房公公告。2) 项目部与销销售部、投投资财务审审计中心等等相关部门门工作人员员共同组成成交房小组组,在指定定的交房现现场开展交交房工作:3) 销售部负责责确认业主主身份,所所购房屋面面积,开据据交房程程序表、房房屋验收登登记表、家家庭成员登登记表和和房屋面积积确认书,经经手人须在在交房程程序表签签名确认。4) 投资财务审审计中心负负责完结业业主购房差差额款。经经手人须
22、在在交房程程序表签签名确认。5) 物业管理中中心收银员员重新核对对业主房屋屋面积,按按标准收取取水电气周周转金和季季度的物业业管理费。经经手人须在在交房程程序表签签名确认。6) 项目部核实实业主姓名名和联系电电话,负责责指导业主主填写家家庭成员登登记表和和入住公公约等相相关文件,待待手续完毕毕后将钥匙匙、住户户手册、入入住公约发发给业主,将将家庭成成员登记表表和入入住公约归归档。经手手人和钥匙匙领取人均均须在交交房程序表表签名确确认。7) 项目部看房房组工作人人员陪同业业主验收房房屋,作好好房屋需整整改记录,负负责查抄水水电气底数数。经手人人和业主均均须在交交房程序表表签名确确认。8) 看房组
23、工作作人员待完完结上述手手续后,负负责向工程程部整改组组反馈所接接待的业主主房屋须整整改的工程程问题,负负责将交交房程序表表交回项项目部,工工作人员负负责归档。9) 项目部工作作人员将需需整改内容容汇总发工工程部整改改组,工程程部整改组组对业主收收房时提出出的各类工工程问题、现现象作好解解释工作,安安排、督导导施工队伍伍进行整改改。10) 项目部负责责编写交房房当天收楼楼快讯,对对已整改工工程及时回回复业主,对对未整改工工程安排整整改工期并并向业主作作好解释工工作。11) 项目部工作作人员更正正电脑收费费系统内变变更后的业业主姓名和和房屋面积积,并将业业主水、电电、气底数数输入电脑脑,完成收收
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