房地产开发有限公司监察部管理制度14101.docx

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1、 北京XX房房地产开发发有限公司司监察部管管理制度监察部作为为服务于公公司整体经经营、管理理、发展战战略目标的的部门，工工作重点在在于防范公公司经营风风险，规范范公司管理理，提高公公司运营效效率。通过过监察部工工作，促进进公司员工工在公司制制度规定的的授权内自自觉履行自自己的职责责；披露公公司运营管管理中的隐隐患及重大大违规、违违纪、失职职现象，分分析问题产产生的原因因并提出建建议，完善善和强化内内部控制制制度，保证证公司财产产安全、完整，促促进企业高高效安全发发展。 监察察部下设审审计组、纪纪检组。第一节 审计组管管理制度第一条 总则一.北京XXX房地产产有限公司司内审系统统是公司管管理系统

2、的的重要组成成部分，在在贯彻公司司政策、维维护公司权权益、完善善和强化内内部控制、促促进企业健健康发展中中发挥着重重要作用。为为了明确内内审系统的的组织机构构和工作职职责，规范范内部审计计行为，加加强内审管管理，根据据中华人人民共和国国审计法和和审计署署关于内部部审计工作作的规定，结结合公司内内部管理的的实际情况况，制定本本制度。二.本制度度主要适用用于北京XXX房地产产有限公司司及其所属属下级公司司的内部审审计活动，各各级公司的的内部审计计工作必须须严格遵守守本制度。第二条 审计组组组织机构一.组织原原则（一）统一一管理。审审计组由监监察部经理理垂直领导导，监察部部经理对总总部监察中中心直接

3、负负责。审计计组独立行行使审计监监督权，实实行统一的的工作制度度。（二）上级级监控。监监察部经理理对审计组组的审计工工作实行管管理、监督督、检查和和指导，以以保证审计计工作协调调统一，规规范合理，科科学严谨，真真实合法。（三）实行行委派制。审审计人员实实行监察部部委派制。二.组织机机构 监察部审审计组机构构设置图监察中心（总监） 房地产监察部经理审计组第三条 审计组的的职责一、 拟定公司内内部审计管管理办法和和规章制度度。二、 拟定审计工工作计划。三、 对公司的财财务收支及及各类经营营活动进行行审计监督督。四、 对公司和部部门内部控控制制度的的执行情况况进行审计计并提出改改进建议。五、 对经济

4、合同同的签订及及执行情况况进行审计计监督。六、 独立开展对对所属单位位的事中审审计监控工工作，规范范单位的生生产经营及及财务收支支行为，随随时掌握盈盈亏情况及及潜亏因素素，并提出出审计建议议，促进经经营管理，为为企业领导导和各职能能部门了解解实际情况况，制定政政策提供依依据。七、 对在审计过过程中提出出的意见、建建议及整改改措施的落落实情况进进行跟踪检检查，对整整改不力单单位的主要要领导有权权向上一级级领导提出出意见和建建议。八、 完成总部监监察中心及及公司领导导交办的其其他审计工工作。第四条 审计人员员岗位职责责一.审计组组组长岗位位职责报告上级：监察部经经理督导下级：本部员工工（一）拟订订

5、工作计划划并分解落落实。（二）按期期提交本组组工作总结结。（三）及时时、准确地地传达公司司的有关规规定，对审审计人员进进行指导。（四）完成成监察部安安排的审计计任务并按按时提交审审计报告。（五）根据据监察部要要求，对审审计报告中中涉及问题题的落实情情况进行跟跟踪，并及及时上报跟跟踪落实结结果。（六）对本本部门审计计人员进行行目标责任任制考核。（七）完成成领导交办办的其他工工作。二.审计人人员岗位职职责报告上级：审计组组组长（一）完成成部门经理理安排的审审计工作，并并按时出具具审计报告告。（二）对审审计过程中中发现的问问题，主动动提出审计计要求和建建议。（三）分类类、分项整整理、汇总总、装订审审

6、计档案。（四）完成成领导交办办的其他工工作。第五条 审计组的的管理权限限一.有权查查阅与审计计事项有关关的各类文文件资料，并并对审计事事项进行调调查、取证证，各部门门不得拒绝绝。二.审查会会计凭证、账账表、决算算等，检查查资金和财财产。三.对正在在进行的严严重违反公公司规定的的行为，有有权做出临临时制止的的决定，并并报监察中中心处理。四.对阻碍碍审计工作作、拒绝提提供审计证证据和有关关资料的，可可采取必要要的临时措措施，并提提出追究有有关人员责责任的建议议。五.有权参参加公司各各部门组织织的各类工工作会议。六.盘点检检查小分队队成员直接接隶属审计计部，在合合理安排审审计工作的的情况下，审审计部

7、可以以随时调动动小分队成成员，分部部各级领导导不得阻挠挠；分部审审计部在执执行特定审审计任务时时调动小分分队成员，可可以不向分分部领导提提前说明，但但必须报中中心审计部部备案。七.审计责责任不能免免除其他部部门的工作作职责，审审计部有权权力要求相相关部门及及时完成其其本职工作作，并向审审计部提供供准确的相相关资料（如如：财务部部门的合同同政策一览览表、库存存商品盘点点表、各种种报表等；采销中心心的促销方方案、价格格文件等），如如果这些相相关资料存存在问题，相相关部门应应各自承担担相关工作作岗位的责责任，审计计人员以此此作为审计计证据时，应应审查其准准确性、真真实性、完完整性。第六条 审计人员员

8、行为规范范一.审计人人员应当依依照公司赋赋予的职责责、权限和和规定的程程序开展审审计工作。二.审计人人员办理审审计事项，应应当客观公公正、实事事求是、廉廉洁奉公、恪恪尽职守，不不得滥用职职权，不得得徇私舞弊弊。三.审计人人员在执行行职务时，应应当保持应应有的独立立性，不受受其他机构构和个人的的干涉。四.审计人人员办理审审计事项，与与被审计单单位或者审审计事项有有直接利害害关系的，应应当回避。五.审计人人员应当保保持职业谨谨慎态度，坚坚持审计业业务稳健性性原则，严严格执行内内部审计工工作流程。六.审计人人员应具备备与其从事事的审计工工作相适应应的专业知知识和业务务能力。七.审计人人员应保守守其在

9、执行行职务中知知悉的公司司商业秘密密。八.审计人人员应当遵遵守公司的的员工行为为规范及审审计工作纪纪律和廉政政纪律。九.审计人人员违反职职业道德和和纪律，由由公司根据据有关规定定给予批评评教育、行行政处罚。第七条 审计事项项的处理依依据一.国家相相关的法律律法规。二.公司的的规章制度度。三.公司无无相关规章章制度的，由由监察中心心依照公司司利益原则则提出处理理、处罚意意见，报经经总裁批准准后执行。第八条 审计工作作流程为实现审计计工作规范范化，明确确审计责任任，保证审审计工作质质量，提高高审计工作作效率，制制定审计工工作流程。一.审计工工作流程（一）根据据经营管理理需要，确确定审计重重点，编制

10、制审计工作作计划。（二）审计计准备。搜搜集与审计计项目有关关的资料，开开展审前调调查，编制制项目审计计方案，下下发审计通通知。（三）实施施审计。运运用适当的的审计方法法，对被审审计事项进进行审核、取取证，形成成审计工作作底稿，并并由相关责责任人签字字确认。（四）整理理审计工作作底稿，编编写审计报报告征求意意见稿，与与被审计单单位交换意意见。（五）对被被审计单位位提出的异异议进行复复查，形成成正式审计计报告。（六）公司司领导审定定审计报告告。（七）根据据领导的批批示，向相相关部门发发送“审计报告告问题落实实、跟踪调调查函”。（八）根据据相关部门门回函情况况，由总部部监察中心心下达审计计处理处罚罚

11、决定。（九）相关关部门可就就审计处理理处罚决定定在规定时时间内向行行政部门中中心提请行行政复议。（十）对被被审计单位位执行审计计决定的情情况进行跟跟踪审计，形形成后续审审计报告。（十一）整整理审计案案卷，装订订存档。二.审计报报告处理流流程根据监察中中心对审计计报告的呈呈报审批要要求，制订订监察部审审计报告处处理流程。（一）审计计报告报送送规定：1.本规定定所述审计计报告为监监察部审计计组在实施施审计项目目时，已履履行全部规规定的审计计程序，编编制完成的的审计报告告。2.审计组组出具的审审计报告，均均直接呈报报总部监察察中心。3.经相关关部门申请请、总部监监察中心批批准，委托托监察部审审计组完

12、成成的审计报报告，必须须同时报送送总部监察察中心和委委托单位，保保证内容完完全一致。（二）“审审计报告问问题落实、跟跟踪调查函函”流转程序序：1.审计组组审计报告告上报后，监监察部经理理视报告问问题的轻重重缓急，决决定是否直直接签发或或呈报总部部监察中心心总监签发发跟踪调查查函至相关关部门。2.总经理理对跟踪调调查函的落落实负直接接责任，具具体落实工工作可指定定相关责任任人，原则则上不应安安排监察部部落实。3.相关部部门收到跟跟踪调查函函后，应按按照限定的的回复日期期制订落实实、解决工工作计划。4.回复的的跟踪调查查函必须对对审计报告告的问题作作是与否的的确认。5.回复的的跟踪调查查函必须对对

13、确认的审审计报告问问题落实直直接责任人人，并提出出处理处罚罚建议。6.对不确确认的审计计报告问题题，应出具具书面辩诉诉材料，监监察部将指指派审计人人员进行审审计落实。7.经审计计人员重新新审计落实实的问题，监监察部再以以跟踪调查查函的形式式征求相关关部门的意意见。（三）审计计处理处罚罚决定：1.总部监监察中心总总监依据审审计报告、相相关部门回回复的跟踪踪调查函，以以及监察部部经理的意意见，签发发审计处理理处罚决定定。2.相关部部门收到审审计处理处处罚决定后后，应在限限定的日期期内执行完完毕。3.监察部部将对审计计处理处罚罚决定的执执行情况进进行跟踪落落实，对不不执行或执执行不完全全的，可向向总

14、部监察察中心提请请做出二次次处罚。4. 监察察部要对相相关部门执执行审计处处理处罚决决定时发生生的文件、凭凭据等材料料进行收集集、整理、归归档；并书书面报告的的形式上报报总部监察察中心。三专项审审计申请程程序相关部门提出申请因工作需要要，需审计计组核查某某些事项，由由申请部门门向总经理理及总部监监察中心书书面提出“审计申请请”，说明事事件的起因因、所要达达到的目的的、完成时时限等，由由总经理及及监察中心心总监批准准后实施。其其程序如下下：总经理及监察中心总监批准批准退回申请组织实施未批准第九条 审计类型型一.综合审审计：监察察部审计组组按年度计计划对所属属各级公司司进行的全全面审计。二.专项审

15、审计：根据据年度计划划或经营管管理需要，对对特定项目目所进行的的审计。三.离任审审计：根据据授权或委委托，对公公司部门经经理级以上上及重要岗岗位人员在在离职前所所进行的专专项审计。第十条 审计项目目一、货币资资金的审计计货币资金是是公司流动动资产的重重要组成部部分，是最最具流动性性和可接受受性的资产产，包括库库存现金、银银行存款、其其他货币资资金等三大大类。对货币资产产管理的要要求是：保保证货币资资产的收支支平衡，使使公司有足足够的支付付能力，避避免发生财财务危机；保证货币币资产的适适度存量，加加快资金周周转，提高高资金的使使用效益；健全内部部控制制度度，保证货货币资金的的安全完整整。（一）审

16、计计目的：1.货币资资金真实存存在。2.货币资资金收支记记录完整，审审批手续符符合公司规规定。3.货币资资金入账及及时、准确确。4.货币资资金在会计计报表上披披露恰当。（二）现金金审计要点点：1.现金盘盘点是否及及时。2.账实是是否相符。3.有无白白条抵库的的现象。4.有无违违反公司规规定私设小小金库的现现象。5.现金的的支出是否否有合法的的凭证及审审批手续。6.现金是是否按规定定保管。7.赊款购购物是否超超过总部规规定的限额额，是否在在规定的期期限内收回回。8对各种种外币业务务，应审查查除应按外外币记帐外外，还应同同时按照当当月1日或或发生当日日的国家外外汇牌价（中中间价）作作为折合汇汇率，

17、折合合为人民币币统一记帐帐。月份终终了，应当当将外币现现金、外币币银行存款款，有外币币债权、债债务等各帐帐户的余额额，按月末末外汇牌价价折合为记记帐本位币币金额，与与帐面记帐帐本位币金金额之间的的差异，作作汇兑损益益处理，生生产经营期期间发生的的，计入财财务费用，清清算期间发发生的，计计入清算损损益。（三）银行行存款审计计要点1.审查付付款的授权权批准手续续是否符合合规定，是是否存在与与公司经营营活动无关关的款项收收支。2.审查是是否存在出出租、出借借账户的现现象。3.检查银银行存款余余额调节表表是否及时时编制，存存在长期未未达账项，须须查明原因因。4.审查有有无一年以以上定期存存款或限定定用

18、途存款款。5.审查签签发的远期期支票是否否按规定进进行了正确确的账务处处理。6.审查银银行存款收收支的正确确截止，确确定有无结结账日未开开出或结账账日后开出出的支票在在本期入账账的情况。7.审查支支票领用情情况，所有有领用的支支票是否及及时进行登登记，是否否按规定期期限及时报报账，有无无超期报账账的情况。8关注银银行承兑汇汇票的额度度、解付情情况，是否否建立“银行承兑兑汇票备查查簿”管理制度度，序时逐逐笔登记公公司对外签签发的承兑兑汇票，待待付款后逐逐笔予以核核销。（四）其他他货币资金金审计要点点1.获取截截止日所有有承兑保证证金户的银银行对账单单，加计后后与总账核核对。2.以信用用卡结算的的

19、单据上缴缴银行后是是否全部入入账（扣除除手续费后后），有无无坏账部分分。3.银行承承兑汇票等等其他货币币资金入账账时的原始始凭证是否否齐全。二、筹资与与投资循环环的审计资金筹措是是财务管理理的首要任任务，是财财务管理的的起点。资资金筹集包包括投资者者权益和负负债。主要要有投资者者投入的资资本金、盈盈余公积金金、公益金金和未分配配利润、借借入的资金金以及应付付未付的款款项。资金筹措既既要防止筹筹资不足影影响公司经经营，又要要防止筹资资过量造成成资金浪费费。总之要要正确选择择筹资方式式，确立最最佳资本结结构，降低低财务风险险。降低资资金成本。公司的对外外投资是指指根据投资资公司总体体发展战略略的要

20、求，出出资收购、创创办新公司司，新项目目时的出资资额。在此循环中中要防范财务务结构不合合理、贷款款集中到期期，筹资成成本高于投投资项目内内部收益率率的风险，故各个项目都应事先评估，谨慎安排，切忌盲目投资。（一）审计计目的：1、 所有投资和和筹资业务务须经合理理授权。2、 投筹资业务务的授权、记记录以及对对相关资产产的保管要要有合理的的职责划分分。3、 对投筹资业业务涉及的的资产和记记录已被安安全地接触触和使用。4、 投资，筹资资入帐金额额准确且正正确核算。（二）审计计要点：1、 审查筹资的的审批程序序是否按投投资公司的的有关章程程规定办理理即应根据据自身的实实际情况，采采用科学的的方法，合合理

21、确定资资金需要量量。要有编编制好的项项目说明书书、资金计计划、融资资申请书及及投资公司司相关部门门的研究论论证总裁审审批意见。2、 审查总裁向向本公司及及经办人员员进行授权权的书面文文件。3、 对筹资，投投资所涉及及的相关资资产进行盘盘点或函证证以确定资资产的存在在性。4、 对相关借款款等筹资合合同或协议议进行合同同审计，确确定其合法法合规性。5、 审查公司是是否定期（如如年、季、月月、周等）向向投资公司司上报资金金使用计划划，并上报报财务总监监审核、投投资公司总总裁审批。6、 审查有无计计划外用款款或超计划划用款的情情况。7、 审查资金内内部调拨是是否有资金金调入单位位的书面申申请，财务务总

22、监、总总裁，调出出单位总经经理的批准准确认书。8、 审查对外投投资是否按按投资公司司有关规程程办理，即即要通过项项目建议书书、可行性性研究、项项目决策三三个阶段。9、 审查项目建建议书的编编制是否坚持真真实客观的的原则，有有无随意缩缩小或扩大大项目的投投资规模，压压低或提高高投资估算算，夸大项项目的经济济效益的行行为。对项目建议议书中投资资估算编制制及经济效效益评估进进行审查。10、 对项目的可可行性研究究报告中的的财务，技术术，经济分分析的正确确性和方法法恰当性方方面的进行行审查。 11、 对于重大项项目，审查查是否实行行集体决策策，以及相关决决议的由会计部部门组织的的会签记录。 12、 审

23、查投资是是否采用成成本法记价价，即按照照投出时实实际支付的的价款或评评估确认的的价值计价价，成本法法或权益法法核算是否否得到恰当当的使用，期期末价值是是否按成本本与市价孰孰低法合理理计提减值值准备。三 、购货货与付款循循环（支出出循环）的的审计 此循环包包括工程招招投标，材材料设备的的采购，施施工质量、工工期的控制制，工程价价款的决算算与拨付，广广告策划与与销售代理理等环节。此此循环是管管理的核心心环节 ，只只有此环节节的管理到到位了才能能真正做到到控制成本本。（一） 审计目的： 1、 财务报表所所反映的支支出确实存存在。2、 支出业务以以正确的价价格和数量量准确的计计列在相应应的总帐及及明细

24、帐中中。3、 所有支出业业务（减去去购货退回回）已被全全部反映且且在恰当的的会计期间间。4、 所有支出均均应为企业业所承担的的合法义务务。5、 所有支出均均已做了充充分的披露露与恰当的的分类。（二） 审计要点：1、 审查公司是是否建立工工程材料、设设备采购的的招投标管管理制度，是是否建立工工程造价的的审核办法法，工程质质量的控制制程序。必必要时进行行穿行测试试已测试是是否按制度度执行。2、 审查初步设设计与概算算的编制依依据是否合合法，项目目是否完整整，是否具具有相关部部门的会审审记录，对对概算超投投资估算是是否按规定定的授权审审批程序进进行修改或或重报。3、 审核施工图图预算工程程量计算得得

25、准确性，价价格及相关关费用计取取的合理性性，汇总的的准确性。4、 参与招投标标及评标定定标的全过过程，着重重审核是否否按制度规规定进行招招投评定标标程序，有有无徇私舞舞弊现象。5、 对施工过程程中的设计计变更及索索赔要求进进行审核，是是否有相关关授权人员员及监理方方、设计方方等第三方方的书面确确认，发生生数量是否否真实，金金额计算是是否准确。6、 材料在工程程造价中的的比重较大大，对材料料与设备的的采购应有有完善的内内部控制制制度，在此此基础上应应注重审核核如下环节节：（1） 供应部门是是否根据项项目设计及及工程实际际制定材料料采购计划划，材料计计划尽量做做到合理采采购、节约约使用，既既保证项

26、目目开发经营营的需要，又又能最大限限度地控制制采购用款款。（2） 采购计划是是否按公司司规定的程程序上报公公司总经理理审批，超超过总经理理审批权限限的应上报报投资公司司审批。（3） 对采购用款款限额之外外的采购计计划是否重重新办理申申报手续，并并经过投资资公司总裁裁批准。（4） 查验材料设设备采购过过程中的托托收单、发发货单、运运单和质量量合格证及及验收单，入入库记帐记记录是否存存在，是否否按规定填填写，是否否相互支持持。（5） 库房管理部部门是否建建立库房管管理制度和和操作流程程，并严格格执行。检检查库存材材料、设备备台账是否否清楚、真真实、完整整、准确，月月末盘点数数与财务部部门有关会会计

27、记录账账实相符。对对不符合使使用要求等等各种原因因退回的材材料、设备备，是否有有材料、设设备退库单单，并及及时得到相相关授权批批准。领用用工程材料料、设备时时，是否具具有使用部部门填写的的材料（物物资）领用用单或设备备领用单，库库管出具的的出库单。领领用单，出出库单应连连续编号且且一式几联联，在由领领用部门领领导、领用用人和保管管员签章后后才能予以以发货，单单据相应移移交有关部部门。（6） 材料、设备备的管理部部门是否定定期、不定定期对材料料、设备进进行实地盘盘点，是否否对盘盈、盘盘亏变质、毁毁损、超储储积压和长长期闲置的的原因进行行分析并做做出正确帐帐务处理。7、 项目投资开开发，具有有投资

28、大、周周期长、风风险大的特特点，项目目投资成本本管理的目目标是在保保证项目投投资在取得得最大收益益的同时，将将投资风险险降低到最最低限度。在在开发成本本的审核中中要关注以以下几个环环节：（1） 正确划分权权益性支出出与资本性性支出：在在开发项目目办理竣工工决算手续续之前发生生的费用，计计入项目“开发成本本开发间接接费用” ，在项项目开发完完毕，办理理竣工决算算手续之后后发生的费费用，直接接计入当期期损益，不不计入项目目开发成本本。（2） 是否遵守各各项支出的的授权审批批制度，严严禁越权审审批。（3） 公司是否按按单个项目目向投资公公司上报成成本计划，经经投资公司司财务总监监审核后，提提交总裁审

29、审议。（4） 是否在各项项工程预算算范围内，严严格控制各各项成本，遵遵守成本开开支范围，无无乱挤乱摊摊成本现象象。（5） 对可控开发发成本，是是否根据各各项工程预预算，将成成本项目按按材料、人人工、机械械、费用层层层分解，将将成本标准准分配到到到工程管理理、施工的的每一个环环节，将成成本控制责责任落实每每一个员工工。（6） 项目开发的的资金结算算环节应关关注：A、 合同订金，合合同预付款款，进场费费等合同规规定的工程程款的拨付付。是否经经由预算、材材料、工程程三个职能能部门汇签签之后，按按投资公司司授权管理理规程，上上报总经理理或投资公公司批准后后支付。B、 材料、设备备款的支付付。应按材材料

30、、设备备供货合同同规定，由由材料部门门填制材材料设备进进度款支付付申请单，经经工程、预预决算审核核后，交财财务部门审审核并出具具资金结结算单，上上报总经理理或投资公公司批准后后，方可向向供应商支支付。C、 工程进度结结算款的支支付。应按按合同规定定的付款方方式及具体体要求进行行资金结算算，当期工工程进度款款原则上不不能超过当当期完成工工程量的770%，支支付时须有有工程或材材料两个职职能部门提提供的工工程量确认认清单或或入库证证明等相相关文件。须须有预算管管理部门财财务部等有有关部门汇汇签，上报报总经理或或投资公司司批准方可可支付。D、 工程决算款款的支付。决决算工程款款必须按照照合同规定定，

31、在工程程竣工验收收合格，双双方共签决决算书后，才才能拨付除除保证金以以外的尾款款。E、 零星工程款款、零星材材料款的支支付。须由由工程、材材料部门填填制零星星工程/材材料款支付付申请单，在在交预决算算部门、财财务部门审审核，上报报总经理审审批（属计计划外的，报报投资公司司审批）后后，方可支支付。（7） 对预售开发发产品的审审核须关注注以下要件件是否存在在：土地使使用权证、规划设计计许可证、工程施工工许可证、商品房预预售许可证证，与客户户签订的符符合当地省省（直辖市市、自治区区）级政府府部门制定定标准或者者完全符合合国家有关关法律法规规的规定的的商品房房预售合同同，由按按投资公司司确定的预预售价

32、格（定定价和价格格调整）的的书面文件件，销售主主管部门制制定的经批批准的详细细销售计划划、营销政政策及折扣扣政策。同同时审核在在办理产权权移交手续续之后，按按照权责发发生制的原原则，会计计上是否将将对应的开开发成本和和分配的土土地成本配配比作为销销售成本正正确核算开开发产品利利润。另须须关注已经经预售的开开发产品不不得用于抵抵押，也不不得再预售售给第三方方。（8） 对分期收款款开发产品品的审核应应注意以下下两点：A、 是否严格按按销售合同同中应明确确列示的分分次收款的的时间、每每次收款的的金额进行行帐务处理理；B、 分期收款开开发产品在在房款没有有收齐之前前，其产权权仍归公司司所有，不不得将该

33、开开发产品的的产权移交交给客户。（9） 对出租开发发产品须关关注以下要要件是否存存在：与承承租方签订订的房屋屋/土地租租赁合同，合同中应明确规定计租标准和定期交付租金方式、金额等内容。租赁主管部门制定的经批准的详细的租赁管理办法和出租计划。由投资公司确定的开发产品的出租价格（定价和价格调整）。同时另须关注当承租户租期届满未予续租，又无其他客户承租该开发产品时，是否将出租开发产品转入未出租开发产品。（10） 对周转房的的审核应注注意以下两两点；A、 周转房是指指公司用于于安置被拆拆迁居民周周转使用、产产权归公司司所有的各各种房屋。对对周转房开开发建造的的各种费用用支出，财财务上应当当单独进行行核

34、算并建建立周转房房台账，用用平均年限限法或周转转使用次数数摊销法进进行摊销，计计入开发间间接费用。B、 对周转房在在供拆迁居居民使用过过程中发生生的各种修修理费用，属属经常性的的维修费用用，应直接接作为当期期开发成本本；如属大大修理费用用，应当作作为长期待待摊费用处处理。8、审核固固定资产与与低值易耗耗品、物料料用品的购购置、入库库及领用、费费用摊销、清清理报废是是否符合公公司制度规规定，须关关注以下要要点（1）固定定资产与低低值易耗品品、物料用用品的购置置有无计划划，审批手手续是否齐齐全，有无无越权审批批。（2）固定定资产与低低值易耗品品、物料用用品是否按按公司规定定办理入库库及领用手手续。

35、（3）固定定资产计价价及核算是是否真实，折折旧额的提提取是否符符合公司规规定。（4）低值值易耗品的的计价是否否真实、准准确，其摊摊销方法是是否符合公公司规定。（5）是否否建立固定定资产与低低值易耗品品的定期维维护与盘点点制度，是是否做到账账账相符，账账实相符。（6）个人人领用的办办公用品，离离任时是否否办理物品品交接手续续。（7）固定定资产与低低值易耗品品的报废原原因是否合合理，有无无审批手续续，残值是是否及时入入账，账务务处理是否否正确。9.费用审审计公司的费用用支出是指指公司生产产经营过程程中的各种种耗费。包包括公司生生产经营过过程中发生生的直接成成本，销售售商品产品品以及提供供劳务中发发

36、生的销售售费用，行行政管理部部门在经营营管理中发发生的费用用，财务管管理费等。对对其审计应应关注如下下要点：（1）审查查费用明细细项目的内内容与核算算范围是否否符合公司司制度。费费用支出是是否在分部部授权范围围内，超授授权支出的的费用是否否有总部审审批。（2）抽查查重要或异异常的费用用项目，审审核其原始始凭证是否否真实、合合法、合规规，会计处处理是否正正确。（3）费用用支出是否否符合公司司规定。（4）利息息收入的入入账是否及及时、完整整。（5）财务务手续费是是否真实、合合理。（6）取得得总部审批批的年度费费用预算表表、财务期期末费用报报表，作出出差异对比比表，并对对重大差异异进行分析析。四、销

37、售与与收款循环环（收入循循环）的审审计 在在此循环具具体包括接接受客户预预定，签定定正式合同同，收款办办理按揭，交交房补差价价等环节，最最终形成了了公司的收收入。包括括：商品房房、商品土土地使用权权转让及周周转房销售售收入和租租金收入；广告位租租金收入；康体娱乐乐设施、酒酒店、会所所等的经营营收入；还还有除上述述销售、经经营收入之之外，在日日常经营活活动中取得得的其他收收入如装修修管理费收收入、电话话租用收入入等等。（一）审计计目的：1、财务报报表所反映映的收入确确实存在。2、收入业业务以正确确的价格和和数量准确确的计列在在相应的总总帐及明细细帐中。3、所有收收入业务（包包括退回与与折让）已已

38、被全部反反映且在恰恰当的会计计期间。4、所有收收入均应为为企业所有有的合法权权利。5、所有收收入均已做做了充分的的披露与恰恰当的分类类。（二）审计计要点：1、 销售业务中中的审批，经经营，收款款环节职务务分离，相相关单据的的领用，开开具，保管管分别由不不同的人负负责。2、 审查公司是是否建立销销售人员岗岗位职责及及奖惩制度度，并严格格执行。3、 审查公司每每年向投资资公司上报报的营业收收入计划，跟跟踪其执行行情况。对对于能够划划清责任的的收入，要要监督是否否落实到部部门或个人人，分析报报送收入收收回情况表表对确实因因为经办人人工作原因因而造成损损失的是否否根据处罚罚条例进行行了相应处处罚。4、

39、 销售实现收收入的确认认必须同时时具备下述述两个条件件：一是物物权的转移移；二是收收到货款或或取得索取取货款的权权利。即审审查是否在在具有合同同规定的所所有款项已已经收讫的的相关有效效凭证，具具有买受人人正式收付付开发产品品的确认书书或正式合合同规定的的租赁起始始日期之后后才能作为为收入入帐帐。审查对对预售开发发产品、分分期收款开开发产品在在开发产品品交付给客客户之前所所收取的各各种款项，以以及出租开开发产品向向承租户收收取的押金金、保证金金、订金、预预收的租金金等各种款款项，是否否根据这些些款项的性性质区分为为预收款项项、代收款款项，按照照收入确认认条件和权权责发生制制的原则，按按期转入营营

40、业收入。5、 对于将租金金价格与物物业管理费费合并定价价，会所经经营收入、停停车场/位位出租收入入、临时停停车费收入入等涉及收收入的归属属和分配问问题的应审审查公司是是否按与相相关方面签签订的合同同中对收入入及成本费费用的分配配规定正确确处理。6、 审查收入的的入帐金额额是否以净净额确认。这这里所指的的收入净额额，是指按按销售/租租金价格减减去合同约约定的价格格优惠之后后的净额，不不包括作为为销售/营营业费用处处理的随同同开发产品品销售/出出租赠送给给客户的实实物赠品和和其他形式式的优惠。通通过将销售售发票，收收据与合同同台账和收收款分类明明细账相核核实已确认认所有收入入已入帐，且且价格是按按

41、公司审批批确认过的的价目表进进行确认，销销售折让也也经过授权权批准。7、 审查租售主主管部门、财财务部门是是否分别建建立收入合合同，并从从帐上记录录追查至相相关收款收收据或销售售发票，销销售、租赁赁合同是否否具备。检检查收取的的各种款项项分类是否否清楚、金金额是否无无误。8、 审查销售过过程中的费费用是否有有经公司审审批的专项项预算并落落实至责任任人，费用用控制是否否纳入销售售人员的业业绩考核指指标并严格格执行。根根据销售费费用占销售售收入的百百分比的指指标做定期期分析，从从而确定考考核指标的的合理性。9、 审查对应收收款项是否否按债务人人设置明细细帐进行明明细核算，对对每笔往来来款项的发发生

42、时间、金金额、事由由、单位，及及其增减变变化是否及及时反映，是是否设专人人负责往来来事项的登登记、核对对工作并按按“谁经办，谁谁负责”的原则进进行催收，对对超过收帐帐期限或时时间较长的的应收款项项，是否逐逐项列出分分析并按投投资公司规规定计提坏坏帐准备或或确认坏帐帐损失。10、 可对大额，有有异常的应应收款项进进行函证以以确认应收收款项的存存在性与金金额的准确确性。11、 对于公司资资金紧张，需需要贴现的的应收票据据，审查是是否经投资资公司财务务总监批准准，并及时时做好帐务务处理及备备查登记和和披露。12、 开发产品的的销售、出出租必须按按规定签定定合同，经经有关领导导审批后生生效执行。进进行

43、合同审审计是要保保证最终签签订的合同同符合公司司的授权，最最大限度地地维护公司司的利益。在在进行合同同审计中应应注意以下下要点：（1） 签定合同要要严格按公公司有关合合同签订的的授权审批批标准执行行。（2） 审查每份合合同是否附附有合同审审批单，要要注意审核核合同编号号，合同审审批单、附附件编号的的统一。对对有总裁批批示意见的的合同审批批单，审计计时须仔细细阅读合同同审批单上上的批示意意见，对审审批单上的的签约结果果逐项复核核，保证与与总裁的批批示意见相相一致。（3） 对照正在执执行的合同同文本或政政策一览表表，应注意意审核合同同审批单中中价格，数数量，付款款方式填写写是否真实实、准确，符符合

44、公司相相关规定。必必要时可咨咨询律师的的意见。（4） 对合同中的的优惠条款款，须关注注其签约结结果中的优优惠条款是是否符合公公司规定，相相关条款是是否得到相相应部门的的审批授权权。（5） 对各种赞助助费、广告告费、推广广费、支持持费的审计计。审查赞赞助费、推推广费、支支持费等是是否按照总总经理审批批标准、总总裁批示意意见进行约约定。（6） 关注合同的的变更，退退房条款，如如发生须有有专人管理理并经总经经理等相关关部门及人人员的授权权审批。（7） 合同原本及及附件要由由专门的档档案人员进进行管理。五、离任审审计（一）组织织工作1.副总经经理以上人人员的离任任审计工作作由中心审审计部组织织实施。2

45、.公司各各职能部门门重要岗位位人员的离离任审计工工作由中心心审计部组组织实施。3.分部职职能部门经经理的离任任审计工作作由分部审审计部实施施。4.门店主主管会计、出出纳、库管管的离任审审计工作由由分部审计计部实施。（二）审计计要点1.被审计计人员经手手、保管的的公司贵重重物品、重重要文件档档案等资料料是否交接接清楚。2.被审计计人员的个个人欠款是是否清偿。3.被审计计人员未完完成工作是是否正常交交接，是否否存在须由由被审计人人员亲自完完成的遗留留事项。4.对分部部总经理进进行经济责责任制考评评。5.对管理理级人员在在职期间的的工作进行行评价。第十一条 审计报报告一.审计报报告为审计计组在实施施

46、审计项目目时，已履履行全部规规定的审计计程序，编编制完成的的审计报告告。审计组组应在外勤勤工作结束束后3个工工作日内向向监察部提提交审计报报告。二.审计报报告包括下下列基本要要素：（一）标题题；（二）主送送单位；（三）审计计报告的内内容；（四）审计计组组长（或或审计项目目负责人）签签名；（五）审计计组向监察察部提交审审计报告的的日期。三.审计报报告的标题题应当包括括被审计单单位名称、审审计事项的的主要内容容和期间。四.审计报报告的主送送单位是监监察部，最最终审定权权在总部监监察中心。五.审计报报告的具体体内容主要要包括：（一）审计计的范围、内内容、方式式和起讫时时间。（二）被审审计单位的的基本

47、情况况。（三）实施施审计的有有关情况，如如与审计事事项有关的的情况说明明，采取的的审计方法法等。（四）违反反公司各项项制度的事事实。（五）审计计评价。（六）对有有关问题的的定性、处处理、处罚罚意见及依依据。（七）审计计建议。六.审计报报告应当内内容完整，结结构合理，观观点明确，条条理清楚，用用词恰当，格格式规范。七.审计组组应当根据据审计工作作底稿以及及相关资料料，在综合合分析、归归类、整理理、核对的的基础上，编编制审计报报告征求意意见稿。八.审计组组组长应当当对提交的的审计报告告的真实性性负责。九.审计报报告应当经经审计组集集体讨论并并由审计组组组长（或或审计项目目负责人）定定稿，按照照规定及时时征求被审审计单位意意见。 十.监察部部收到审计计报告后，应应当对审计计报告及审审计工作底底稿进行复复核，提出出书面复核核意见。十一.总部部监察中心心对监察部部审计组提提交的审计计报告进行行最终审定定。对审计计报告的下下列事项进进行审定：（一）与审审计事项有有关的事实实是否清楚楚，证据是是否确凿。（二）被审审计单位对对审计报告告的意见是是否恰