房地产行业动态研究分析报告14259.docx

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1、维 持减 持分析日期： 2004年11月1日日张 燕chongsong010-65178899-84022股价表现 行行业动态04.10.15国务院关于深化改革严格土地管理的决定04.10.221-9 月国房景气指数为104.83，比8 月份下降0.33 点04.10.28央行调升基础利率相关研究报报告04.05政策调控下房地产行业指数下降040621宏观调控成效初显0408房价继续上涨，加息压力加大；警惕房地产上市市公司加权权平均每股净利润00.1055元。行业动态市市盈率为339.511倍。主营收入、主主营利润和和净利润的增长幅幅度逐项增增大。主营业务利利润率从去去年同期的22.8%上升升

2、到22.89%，净利润率由由6.922%上升到到7.45%房地产开发发类公司的的平均净利润增长率率为34.42%房地产公司司的两极分分化现象仍旧存在。贷款利率的的上调会直直接增加企业的资金金成本，使使得开发成本相应上上升。房价有可能能在短期内内出现波动动。对房地产上上市公司收收入和利润润的影响将将从20005年开始始体现。预测04年年房地产上上市公司的的收入增幅为为15%左左右；净利利润增长率188%-200%。05年房地地产行业上上市公司的的收入增长率率为8-110%的，净净利润增长率减减少到100%。我们已经调调低对该行行业的评级级至减持。行业动态研研究报告 房地产产业三季增长减减缓，加息

3、息带来压力力前三季业绩绩增长，增增幅小于上上半年：房地产上上市公司在在第三季结结算的楼盘盘普遍偏少少，前三季季房地产行行业上市公公司的收入入和利润增增幅小于上上半年增幅幅。企业在在第三季结结算的楼盘盘普遍偏少少是业绩增增幅较小的的原因。每股净利润润低于沪深深平均水平平：前三季季，房地产产上市公司司加权平均均每股净利利润0.1105元，加加权净资产产收益率33.93%。每股净净利润只有有沪深平均均值的500%。动态态市盈率为为39.551倍。加息增加行行业不确定定性：房地地产企业在在加息后面面临销售速速度增长放放缓甚至下下降，同时时销售价格格也可能出出现波动。这这将直接影影响到房地地产企业的的收

4、入和利利润率，进进而影响净净利润。对对房地产上上市公司收收入和利润润的影响将将从20005年开始始体现。04年预期期仍旧良好好：我们预预测04年年内房地产产上市公司司的业绩基基本不会受受到加息的的影响。全全年房地产产上市公司司的收入增增幅很可能能在15%左右；而而净利润增增长率为118%-220%的水水平。但由由于房价不不会大幅下下降，同时时下半年钢钢铁、水泥泥等原材料料价格也出出现回落使使建安成本本下降，房房地产业的的毛利润率率仍可保持持在23%左右，不不会出现很很大回落。05年行业业销售增长长放缓：我我们预期005年房地地产行业总总体的销售售增长会放放慢，全国国商品房销销售额增长长率回落到

5、到18%-20%，上上市公司的的收入增长长率则减少少到8-110%的水水平。由于于资金成本本的增加和和销售费用用的提高，利利润率减少少到20%，上市公公司净利润润增长率减减少到100%。行业评级为为减持：由由于预期005年房地地产上市公公司的收入入和利润增增长率会下下降，同时时考虑存在在再次上调调基础利率率的可能性性，我们已已经调低对对该行业的的评级至减减持。前三季业绩绩增长，增增幅小于上上半年2004年年前三季，房房地产上市市公司加权权平均每股股净利润00.1055元，加权权净资产收收益率3.93%。经经中证报统统计，044年前三季季沪深13376家上上市公司加加权每股净净利润0.21元,房

6、地产上上市公司的的每股净利利润只有沪沪深平均值值的50%。以111月1日收收盘股价除除以前三季季净利润的的4/3倍倍计算的行行业动态市市盈率为339.511倍。2004年年前三季, 房地产产行业上市市公司的收收入和利润润同比上半半同期增长长均出现增增长, 但但增幅小于于上半年。企企业在第三三季结算的的楼盘普遍遍偏少是业业绩增幅较较小的原因因。主营收入、主主营利润和和净利润的的增长幅度度依然保持持逐项增大大的趋势，与与今年以来来房价快速速上涨、企企业利润空空间扩大相相符。1-9月，全全国商品房房平均销售售价格为22777元元/平方米，同同比上涨113%。其其中，商品品住宅平均均销售价格格为256

7、66元/平方米，同同比上涨110.9%。资料来源：根据公司司财务报告告整理收入和利润增幅表 主营业务收入主营业务利润净利润前三季同比增长率（%）11.93%12.84%20.44%上半年同比增长率（%）20.21%20.57%26.03%前三季占去年全年比重（%）68.47%68.55%69.20%上半年占去年全年比重（%）46.57%47.18%48.60% 前三三季房地产产上市公司司的主营业业务利润率率和净利润润率比上年年同期都略略有提高，主主营业务利利润率从222.8%上升到222.899%，净利利润率由去去年同期的的6.922%上升到到7.455%，但利利润率的提提高并不显显著。分子行

8、业看看，房地产产开发子行行业的增长长要远好于于开发区子子行业。开开发区子行行业的净利利润和主营营利润为负负增长，只只有主营收收入略有增增长。房地地产开发类类公司的平平均净利润润增长率为为34.442%, 收入增长长为14.95%, 低于11-9月全全国商品房房销售额334.8%的增幅图：子行业业各项利润润指标增长长率比较11.93%2.11%14.95%12.84%-8.69%19.59%20.44%-1.63%34.42%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产业开发区房地产开发主营

9、收入主营利润净利润亏损家数基基本持平，44成公司利利润下降82家公司司中，净利利润亏损的的有15家家，占188.29%，与044中期时持持平；比去去年前三季季多亏一家家。亏损额额共3.555亿元，减减亏3000万元。有有33家公公司的净利利润下降, 净利润润下降公司司家数占总总家数的440%。在在整体业绩绩向好的情情况下，房房地产公司司的两极分分化现象仍仍旧存在。加息增加行行业不确定定性央行已经从从20044年10月月29日起起上调金融融机构存贷贷款基准利利率，金融机构构一年期存存款基准利利率上调00.27个个百分点，由由现行的11.98%提高到22.25%，一年期期贷款基准准利率上调调0.2

10、77个百分点点，由现行行的5.331%提高高到5.558%。利率的上调调会使房地地产企业受受到较大的的影响。首首先，贷款款利率的上上升会使资资金成本增增加。房地地产业对资资金的需求求量大，在在当前融资资渠道匮乏乏的情况下下，很大一一部分资金金来自于银银行贷款。因因此贷款利利率的上调调会直接增增加企业的的资金成本本，使得开开发成本相相应上升。另一方面，个个人房地产产贷款利率率的增加，直直接加大了了贷款购房房者的支出出。因此房房贷利率的的上调会使使购买行为为减少。尤尤其是在中中短期内，人人们普遍认认为利率上上调会使房房价下降，从从而产生持持币待购的的心理。两两方面因素素加起来，可可能导致在在短期内

11、房房地产销售售突然减缓缓，甚至出出现销售真真空期。在在这种情况况下不排除除房地产企企业为了促促进销售而而降价促销销的可能性性。房地产企业业在加息后后面临销售售速度增长长放缓甚至至下降，同同时销售价价格也可能能出现波动动。这将直直接影响到到房地产企企业的收入入和利润率率，进而影影响净利润润。这种影影响将会从从现在开始始逐渐显现现出来。由由于04年年只剩下22个月，而而大多数地地产公司会会在年底结结算全年的的销售，因因此20004年的利利润不会受受到很大影影响，对房房地产上市市公司收入入和利润的的影响将从从20055年开始体体现。04年预期期依然良好好我们预测004年内房房地产上市市公司的业业绩基

12、本不不会受到加加息的影响响。全年房房地产上市市公司的收收入增幅很很可能在115%左右右；而净利利润增长率率为18%-20%的水平。但但由于房价价不会大幅幅下降，同同时下半年年钢铁、水水泥等原材材料价格也也出现回落落使建安成成本下降，房房地产业的的毛利润率率仍可保持持在23%左右，不不会出现很很大回落。我们预期005年房地地产行业总总体的销售售增长会放放慢，全国国商品房销销售额增长长率回落到到18%-20%，上上市公司的的收入增长长率则减少少到8-110%的水水平。由于于资金成本本的增加和和销售费用用的提高，利利润率减少少到20%，上市公公司净利润润增长率减减少到100%。投资评价和和建议由于预

13、期005年房地地产上市公公司的收入入和利润增增长率会下下降，同时时考虑到存存在再次上上调基础利利率的可能能性，我们们已经调低低对该行业业的评级至至减持。附表附表： 评级为中中性的房地地产上市公公司业绩预预测股票代码股票名称03年每股股收益(元)04年每股股收益预测测（元）同比增长评级0000002万 科 0.38880.34-12.337%中性0000224招商局0.64110.6-6.400%中性0004002金 融 街街0.70.819917.000%中性6003883金地集团0.613310.7522.333%中性6006775中华企业0.25110.319.522%中性6008223世

14、茂股份0.556660.843.733%中性评级说明以上证指数数或者深证证综指的涨涨跌幅为基基准。买入：未来来12个月月内相对超超出市场表表现15以上；增持：未来来12个月月内相对超超出市场表表现515；中性：未来来12个月月内相对市市场表现在在-55之间间；减持：未来来12个月月内相对弱弱于市场表表现515；卖出：未来来12个月月内相对弱弱于市场表表现15以上。重要声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和

15、作者无关。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行或者财务顾问服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为华夏证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。华夏精神 地址北京华夏证券研究所中国 北京 100010朝内大街188号4楼电话： （8610）6517-8899传真： （8610）6518-0322我们的精神神 理念 追求珍视客户利利益 , 珍视公司司利益，珍珍惜个人荣荣誉追求卓越的的职业水准准，追求最最佳分析师师的境界强调创新意意识

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