辽宁阜新市中海御龙湾小区规划设计任务书_18页eeet.docx

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1、中海御御龙湾暂定定名小小区规划划设计任任务书一、 开发项目目所在地地概况及及用地分分析城市概况况阜新市是是辽宁省省西北部部地区的的中心城城市。该该市名源源于清光光绪二十十九年（119033年）在在此地设设置的阜阜新县。其其含意有有二说。一一说“山山阜日新新”，一一说“物物阜民丰丰，焕然然一新”，此此地物产产丰富、民民生逐年兴兴旺。19940年年置市时时，以此此得名。阜新市全区是长矩形，全境东西长170公里，南北宽84公里，总面积10355平方公里，其中市区面积564平方公里。地势西北高，东南低；西南高，东北低。全市总人口193万，其中市区人口77万。阜新的供电、供热、供水、供气得天独厚，能源充

2、足，四季实行全日制供水。该市交通畅达，铁路线可直达北京、天津、沈阳、大连，通往全国各地。至省会沈阳170公里，至锦州港148公里。阜新至北京的高速公路，抵京只需5小时，阜沈高速到沈阳约2小时，京沈客专“阜新北站”选址定于本项目所在地-高新区，将打造成一个集商住、文化教育、娱乐、生态环境、山水型新区为一体的新城区，可开发面积大，发展前景广阔。高新区“玉龙新城”的中心地段人民大街与玉龙路交汇处附近，未来的“阜新北站”，还将有另外两条“高铁”交汇。以京沈客专为主干，阜新通辽客专、阜新盘锦客专位“两翼”， 京沈客专在2010年开工建设，预计在2013年或2014年建成通车。气候特点点阜新气候候属于北北

3、温带大大陆季风风气候区区，四季季分明，雨雨热同季季，光照照充足。阜阜新市的的四季是是以候平平均气温温高于220为夏季季，低于于3为冬季季(全国国标准：高于222为夏季季，低于于10为冬季季)，介于二二者之间间的气温温分别为为春、秋秋季，该该地区属属我国的的严寒地地区。冬季季冬季季是四季季中最长长的季节节，从111月66日至翌翌年3月月13日日，为1146天天(闰年年为1447天)，基本本上是结结冻期。冬冬季可分分为初冬冬(111月初至至11月月底)，候候平均气气温由33降到-5。土壤壤开始结结冻，城城市供暖暖。隆冬冬(122月初至至翌年22月底)，候平平均气温温降至-5以下，冬冬至到立立春间候

4、候平均气气温低-10；日最最低气温温的极值值就出现现在这个个时期，是是一年最最冷的时时候，降降水稀少少，空气气干燥。晚晚冬(22月底至至3月下下旬)，候候平均气气温由-5升到33，微寒寒结冰期期。春季季春季季从4月月1日至至6月110日，为为71天天。4月月初候平平均气温温回升到到3以上，西西南风增增强，土土壤渐渐渐解冻，水水稻、蔬蔬菜和春春小麦开开始育苗苗播种。早早春时候候，时有有冷空气气侵入，气气温变化化大。44月下旬旬气温升升至100以上，河河流解冻冻，大田田作物播播种进入入高潮。到到5月初初，终霜霜，花开开叶绿，春春意盎然然。夏季季夏季季从6月月11日日至9月月5日，为为87天天。6月

5、月中旬候候平均气气温升至至20以上，雨雨水增多多，农作作物生长长旺盛。77月中旬旬到8月月中旬为为盛夏，降降雨集中中，高温温高湿。从从7月下下旬到88月上旬旬，易出出现洪涝涝灾害。秋季秋秋季从99月6日日至111月5日日，为66l天。99月上旬旬(白露露前后)候平均均气温降降至200左右，由由暖转凉凉，是秋秋收大忙忙时节。从从9月末末至100月初，初初霜初结结冰。110月上上旬，燕燕南归，霜霜降前后后气温骤骤降，草草枯树秃秃，花卉卉凋零。20099阜新市市全年平平均气温温7.22，最高高温度337.44，最低低温度为为-300.4。平均均无霜期期1566天。全全年最大大降雨量量7444.1毫毫

6、米，最最小降雨雨量3229.44毫米，年年均降水水量5110毫米米，降雨雨多集中中在7-8月。平平均相对对湿度661，最最大相对对湿度778，最最小相对对湿度448。平平均冻土土深度11.111米，最最大冻土土深度11.488米，最最小冻土土深度00.688米。总总的气候候特点是是：寒冷冷期长、平平原风大大、东湿湿西干、雨雨量集中中、日照照充足、四四季分明明。表1-11 气气候气象象统计表表城市气温20099年绝对对温度最高377.4最低-330.44平均 77.2 城市风向主导风向向夏季为东东南风，冬冬季为东东北风风向频率率玫瑰图图（另附附图）阜新农业业资源优优势突出出，是辽辽宁和全全国粮食

7、食、畜牧牧业生产产基地之之一，农农村人均均占有耕耕地5.6亩，粮粮食、牛牛、羊人人均生产产量均居居全省首首位。以以“绿色色”为品品牌，以以科技为为先导的的辽宁阜阜新国家家农业科科技园区区是全国国首批221个国国家农业业园区之之一。阜阜新是全全国绿化化先进市市，森林林城建设设试点市市，全国国防风固固沙造林林重点地地区。“城城在林中中立，人人在树中中行，”天天蓝水清清空气新新鲜。高新区发发展规划划阜新市将将在现有有的主城城区以北北规划建建设新城城区（玉玉龙新城城），将将主城区区的空间间向北拓拓展，同同时还将将人民大大街向北北延伸至至铁朝高高速公路路，拉大大城市的的骨架，扩扩大主城城区空间间，为城城

8、市经济济社会发发展提供供功能更更加完备备的城市市载体，为为今后城城市发展展提供更更广阔的的空间玉龙新新城的规规划由辽宁省省城乡规规划设计计研究院院进行编编制。 新新城区的的范围大大致为南南至东风风路，西西至经济济技术开开发区，北北至铁朝朝高速公公路，东东至高新新技术产产业园区区。其中中，人民民大街、解解放大街街继续北北延，纵纵贯新城城南北，人人民大街街将与铁铁朝高速速公路衔衔接，使使城市交交通更加加便捷。阜新高新区的一期工程建设为5平方公里，入驻食品加工项目50个；快速发展第三产业是阜新市2010年工作的重中之重。即将启动高铁车站东侧的金融商业区的开发建设、中华路南侧的星级宾馆、玉龙广场建设、

9、科技大街东侧大卖场的建设系本项目开发建设用地内；同时，当地政府加大力度完成道路、社区的美化亮化工程，提升高新区形象，惠及全城市民。以玉龙新城为重点区域，以“两横三纵，九湖七渠”构筑水系总体框架的规划，为全市人民展开了一幅城市与山水对话，自然与生态和谐共生的“阳光水岸”画卷。所谓“两横”，一是细河干流毗邻本项目用地东侧的高林台河是其中一部分；二是在玉龙新城内开挖一条长6公里、布置河宽50米的人工河，沟通高林台河、九营子河及四官营子河，并连接湖、渠形成水系景观。项目简介介及用地地分析中H集团团开发的的阜新御龙湾小小区地处处阜新主城城区以北北-高高新开发发区的玉玉龙新城城内，项目目位于科科技大街街以

10、东、高高林台河河以西、中中华路以以北的梯梯形地块块，一期期占地面面积4330亩，计计划于220100年6月开工工，3-44年内全全部完成成。主要要建设880000平方米米金融大大厦，设设立担保保公司和和创投公公司；建建设集购购物中心心、影院院、娱乐乐城等为为一体，建建筑面积积约为2.5万平平方米的的城市综综合体，以以及38万多平方米的中、高档住住宅小区区。地块北邻邻城市东东西向主主干道八八一路八一路路东段工工程20010年年开工建建设，南面城市主主干道中中华路，西西临科技技大街新新区未来来的商业业休闲街街，东东临高林林台河干流及及30米米宽的滨滨河绿地地，规划划总占地地面积4430多亩亩，总建

11、建筑面积积43多万平米米，总投投资超88亿元。该该项目建建成后，将将成为阜阜新最大大的综合合地产项项目，总总建筑面面积位居居阜新地产产第一位位。地块现状状除用地地南面中中华路一一侧有有少量的的居民平平房和沿沿街建材材商铺外外政府府已安排排妥，220100上半年拆拆迁完成成，基本都都是农田，地势势平坦，稍稍加平整整就可建建设。中中H置业有有限公司司已20009年年12月月，与阜阜新市高高新区政政府签订订了土地地出让协协议，中h置业公司司将委托托国内一一流的规规划设计计公司做做出详细细规划，早早日开工工建设。中华路道道路红线线宽度为为100米米，科技技大街红红线宽度度为455米，高林林台河堤堤退让

12、的的滨河绿线线宽度为为30米米。根据目目前向政政府了解解的情况况来看，宗宗地内无无特殊地地下物。绿绿化植被被状况佳佳，周边边空气、水水体无污污染。规划设计计依据1、阜新新市城乡建建设委员员会规划划处和高高新区管管委会提提供的规规划设计计条件，阜阜新市高新区区管委会会提供的的现状地地形图。2、辽宁宁省和阜阜新市城城市规划划管理条条例3、城城市居住住区规划划设计规规范（GB50180-93）、城市道道路交通通规划设设计规范范（GGB500220-955）、住宅设设计规范范（GGB5000966-19999）（2005年版）、住宅建建筑规范范 GGB5003688-20005（20006年版版）、民

13、用建建筑设计计通则GGB5003522-20005，高层民民用建筑筑设计防防火规范范GB5000455-955(20005年版版)、建筑设设计防火火规范GB50016-2006、汽车库库、修车车库、停停车场设设计防火火规范GGB5000677-977,商店建建筑设计计规范JJGJ448-888、人民防防空地下下室设计计规范GGB5000388-944等国国家有关关居住规规划设计计和住宅宅、办公公建筑设设计、商商业建筑筑设计规规范4、本项项目方案案设计任任务书5、辽宁宁省城乡乡规划设设计研究究院编制制的阜新市市高新区区控制性性详细规规划6、沈阳阳市规划划设计研研究院编编制的细河新城控制性详细规划

14、及水系规划区域现状状与规划划1、 交通状况况 道路交通通宗地紧邻邻城市主主干道中中华路，支干干道科技技大街，项目对对外联系系紧密；交通出出行方便便快捷。项目周边道路通达，城市主干道贯穿、围绕，使项目具有极好的可达性；项目贴近近阜新市外外环线和和未来的的高铁车车站，使使项目本本身具有有良好的的外展性性和内联联性； 公交本项目交交通状况况较好，周周边-路公交车直直通市区区中心区区域，项项目中替替交通发发展前景景较好。 城际高铁铁沈阳-阜阜新城际际高铁，通辽客专和阜盘专线将2010年内开工建设。这条铁路建成将使沈阳到阜新的最快时间缩短至不到1小时。公共设设施宗地所属属区域的的开发建建设目前前尚处于于

15、起步阶阶段，从从现状来来看，社社区配套套尚不完完善。根据规划划要求，地块南侧侧将配建建240000平平米大型型城市综综合体、80000平米米办公楼、沿街商商业和社社区服务务用房等配配套设施施。2、 市政管线线及人防防有关电力力、电信信、天然然气等管管网设施施从现有有的城市市主、次次道路路路上引入入；小区区内雨水水经处理理后直接接排入现现有河道道；周围围城市的的市政管管网敷设设完工后后，污水水经处理理后排入市政政管网。排排水采用用雨、污污分流制制。地下下人防工工程设计计按照当当地惯例例和国家家相关规规范，配配置常66级人防防。3、 项目配套套商业、生生活服务务等公建建按现行行规范、土土地出让协协

16、议规定定和控规规要求设设置。项目总体体建设指指标总用地面面积：约约28.67万万， 总建筑面面积：约约 433万（详详见所附-地地形图）建筑密度度： 35%综合容积积率： 1.5绿地率： 40%建筑间距距符合消消防、日日照(多多层日照照间距11.5，高高层需做做日照分分析，大大寒日满满窗日照照时数22小时)、满足足通风、卫卫生要求求。车位配比比：小区区内宜配配套设置置半地下或地地下停车车，平均均每户不不小于00.4辆。退线要求求：建筑筑后退中中华道路路红线220米，后后退科技技大街道道路红线线9米，后后退高压压线控制制带用地地边界66米，沿沿高林台台河大堤堤用地界界线6米，其其它按“阜新市城城

17、市规划划管理条条例”执行。二、 规划设计计的基本本原则1、 规划设计计要点规划用地地性质居住商服服用地净地面积积430亩亩容积率1.55总建筑面面积约43万万建筑高度度住宅：多多层18M；小高层层35MM；非住宅：18M建筑间距距规划中密密度住宅宅小区，多层、板式小高层住宅之间距：沿墙不小于11：1. 5（且且最小间间距不得得小于220米）；山墙多层不不小于66米；多多层与小小高层之之间不小小于9米米；小高高层之间间不小于于15米米。规划小高高层、高高层住宅宅之间：点式各项间间距不小小于300米；板式沿墙间间间距不不小于面面宽（且且最小不不小于330米）；山墙间间间距不不小于115米。规划高层

18、层住宅之之间的间间距应符符合上述述间距要要求，同同时进行行日照分分析计算算。建筑密度度商办类综综合体35%多层区30%多层和小小高层混混合区25%绿地率多层区35%，多层层和小高层混混合区40%居住组团团集中公公共绿地地1/人，且且10000建筑退让让退让道路路红线与与规划绿绿线见地地形图小区入口口机动车出出入口距距相邻各各道路交交叉口距距离不小小于800米，沿城城市道路路设置的的各主要要车行、人人行出入入口宜设置港港湾式停停车泊位位。公建配套套按组团级级设置车位规划建筑筑按辽辽宁省建建筑物配配建停车车设施设设置标准准与准则则的相相关规定定执行；机动车车与非机机动车停停车方式式应兼容容，停车车

19、位应在在地下、半半地下或或建筑底底层架空空解决，地地面停车车位不超超过配建建停车数数量的5502、 项目的定定位 项目总体体定位：中密度度高尚绿绿色景观观社区 定位诠释释：城市市综合体体+景观观住宅+城市商商、办、住住 形态构成成：多层层住宅花花园洋房房或联排排别墅沿街商业业城市综合合体小小高层住住宅3、 项目的规规划方向向定位：1、开开发用地地规划方方案对开开发企业业项目发发展全生生命周期期的利弊弊分析和和价值分分析；2、符符合产品品定位要要求的设设计风格格及建筑筑形式；3、最最优的产产品性价价比，并并能较好好控制开开发建安安成本和和全成本本；4、符符合产品品定位要要求的最最佳户型型设计；5

20、、结结合现状状地形、高压线、水体、绿地等内、外部条件，研究优、劣势景观及可利用景观、环境与城市开放空间；6、充充分考虑虑周边外外部条件件的限制制及可利利用处，尽尽可能化化不利为为有利；4、 客户定位位，目标标客户群群，市场场定位具具体参见见策划公公司提供供的营销销策略报报告。项目拟建建成为阜阜新市新城区-高新区区高性价价比、有有较高产产品竞争争力、富富有特色色的大型型居住社社区。既既要自成成体系，又又能从众众多楼盘盘中脱颖颖而出，创创造阜新新新区健健康舒适适、休闲闲生活的的新方式式。项目目定位为为美丽悠悠闲、绿色生态态、简约约欧式风风格的新新市区，客客户定位位为城市市白领、公公务员、企企事业单

21、单位职工工和个体体、民营营企业单单位管理理人员等等。5、 建筑风格格和形象象定位：贯彻鲜明明的“亲水人人文居住住社区”的项目目定位，充充分体现现绿色亲亲水、生态环保保、节能能科技、人人文休闲闲四个特特点，同同时针对对原区域域内生活活设施不不足的特特点，增增加“生活社社区”的规划划理念。本本项目的的规划及及建筑设设计，应应充分分分析本项项目的地地理位置置、人文文环境、气气候特点点、水文文地质状状况及景景观环境境等要素素，关注注目标客客户群的的文化素素质层次次、本土土化生活活习惯等等方面的的需求，针针对阜新新市房地地产市场场在规划划、建筑筑、景观观设计上上的薄弱弱点，进进行面向向大众、适度创创新的

22、务务实高效效、节能能节地的的规划、建建筑、环环境规划划设计。特特别是在在以下方方面体现现特色：i. 注重交通通结构体体系及交交通组织织，对车车行、人人行等交交通流线线体系的的充分研研究ii. 注重居住住小区的的分级结结构分析析及物业业管理模模式研究究iii. 注重地形形研究，充充分利用用现状地地形，化化解现状状不良构构筑物66.6万万伏高压压线的的影响iv. 注重产品品类型研研究，分分析多层层、花园园洋房、小高层、城市综合体的组成及布局v. 注重景观观规划，创创造人文文化、生生态型居居住区环环境，充充分体现现城市新新区大盘盘的气势势，并挖挖掘其特特点和优优势vi. 注重出入入口研究究，结合合现

23、状及及远期道道路规划划，选择择最优出出入口规规划位置置vii. 注重在分分期开发规划划中的公公建配套套设计研研究及卖卖场位置置和开盘盘景观示示范区的的设置、商商业街的的布局viii. 注重开发发时序的的分析研研究，同同时结合合商业街街、卖场场销售售接待中中心、综合楼楼、大型型商业综综合体的的布置。ix. 注重对规规划中水水系、植植物造景景的研究究，特别别是乡土土树种和和可借景景观资源源的挖掘掘x. 注重外围围交通对对地块的的影响，如如噪音控控制、城城市级公路-中华华路，区区域内道道路-科技技大街的的沿线景景观等。6、 注重效益益的设计计原则xi. 考虑发展展商的开开发效益益，应将将项目开开发的

24、最最大效益益作为设设计出发发点，有有效利用用有限的的土地资资源，合合理组织织功能分分区关系系，创造造出高效效、合理理和方便便宜人的的使用空空间。同同时符合合以后的的运营和和管理要要求（按按封闭型型、组团式式、智能能化物业业管理模模式考虑虑）。xii. 考虑使用用者的效效益，应应为城区区居民设设计出“物超所所值”的产品品和优雅雅舒适的的生活环环境，充充分激发发客户的的购买热热情和持续续追捧，实现和和谐发展展、惠利利双赢。xiii. 综合考虑虑开发的的社会效效益，应应考虑本本项目对对周边的的辐射作作用、部部分配套套设施（如如：城市市综合体体公共空空间、大大型商业业如超市市、特色色商服用用房如社社区

25、中心心等）针针对的服服务对象象除了本本区居民民还兼顾顾周边居居民。从从而树立立项目的的品牌和和社会形形象，以以利于滚滚动发展展。xiv. 规划中应应充分体体现出不不同销售售阶段中中的客户户体验和和市场需需要。7、 符合项目目开发的的定位的的原则：规划及建建筑设计计，应符符合项目目开发的的定位，体体现主题题概念的的整体性性，并以以此作为为总体概概念规划划、建筑筑风格、景景观环境境设计的的指导。力力求规划划形态与与竞争项项目形成成显著差差异，住住宅品质质与竞争争项目构构成有效效区隔。8、 规划设计计方案应应体现以以下特征征：时代性：用提炼炼精纯的的简约欧式式建筑艺艺术手法法，充分分体现项项目的品品

26、质及住住宅区的的时代形形象，给给人以耳耳目一新新的体验验。人文性：结合区区域文化化特征和和目标客客户群的的特点，设设计方案案要具有有独到的的人文特特性，以以区别于于周围已已建的其其他楼盘盘。合理性：结合项项目为城城市综合合体与商住住住宅小小区的特特性，充充分考虑虑各物业业类型之之间的关关系，通通过合理理的布局局使各物物业之间间产生良良性的互互动关系系，分合合有序。人性化设设计：充充分考虑虑居民的的生活习习惯，通通过合理理的室内内平面设设计、小小区的景景观和配配套设计计布局以以及人性性化的细细部处理理，体现现项目“以人和自自然为本本”的精神神。住宅宅朝向宜宜以正南南北向为为主。建建筑的户户型布局

27、局应充分分体现景景观的均均好性，创创造环境境效益。合合理兼顾顾后期开发发各街组组团顺顺序及施施工、交交付标段段的合理理程序要要求。9、 产品建议议书由策划公公司产品品建议书书提出的的户型供设计公公司参考考，具体体户型平平面由设设计单位位根据户户型指标标要求进进行设计计。 项目市场场定位：参见见策划报报告书 策略定位位：力求求规划形形态与竞竞争项目目形成显显著差异异住宅品质质与竞争争项目构构成有效效区隔详见策划划公司的的附件“中地御龙湾湾项目一一期产品品建议书书”三、 规划设计计研究结结论（即即招标方方明确的的规划设设计要求求）1、 规划方面面 用地布局局a、 规划上要要注意对对中、高档档社区整

28、整体氛围围营造的的把握。b、 建筑密度度应综合合考虑日日照及光光影投射射等因素素，创造造良好的的小区日日照条件件。c、 宗地东侧侧为500米宽的的高林台台河道控控制区域域和300米宽城城市滨河河绿地，规规划设计计时需要要考虑上上述外部部等现实条件件。d、 基地整体体标高相相对宗地地周边的的市政道道路相对对抬高，具具体抬高高尺度在在规划设设计过程程中研究究确定。e、 住宅产品品类型为为多层、花花园洋房房和部分分小高层层住宅，其其中沿高林台台河滨河河景观带带的联排别别墅、花花园洋房房等应分布布在景观观好的区区域、沿沿路或沿沿边的多多层、小小高层宜布布置中、小小户型；景观好好的区域域宜布置置中、大户

29、型型。f、 主要的公公建为城城市综合合体、沿沿街商业业和社区区服务中中心，综合体体和商业业用房应应相对集集中设置置，其中中综合体体宜布置在在宗地南南段；社区服服务中心心物业业管理用用房和小小区会所所可以以和商业业结合，创创造出主主题风格格，并与小区周周边景观观环境融合合。g、 商业布局局应避免免沿城市市主干道道和城市市支道路路的直线性性设置。 道路交通通a、 小区机动动车出入入口应设设置在宗宗地城市市支路和和规划次次干道路路上。b、 小区人车车局部分流流，地面面设置消消防通道道，宗地地内的高高压线两两侧退让让地带，可可处理成成为景观观步行道道。c、 中华路不不设置小小区的机机动车出出入口，但但

30、可结合港港湾式公公交停车车站设置置人行入入口和880000平方米米的办公公楼出入入口；并并考虑公公交车人人流的步步行回家家路线，及及相关的的消防紧紧急疏散散出入口口设计。d、 小区围墙墙外的地地面停车车基本考考虑为公公建（社社区中心心、商业业等）及及少量访访客停车车位。根根据规范范和相关关政策，小小区机动动车配置置比例宜宜适合当当地发展展的客观观需求，停停车方式式以半地地下、地面停车车为主。 分街组组团开开发本项目分分两个街区每每街区分分两个组组团开开发，总总用地面面积：228.667万平平方米。一街区开发的居住组团在高压走廊北侧，总用地面积178.8亩：约11，9200平方米；二街区开发总用

31、地面积252.8亩：约16，8534平方米。 组团管理理a、 小区商业业、社区服服务中心心等区域域及部分分沿河亲水绿绿带景观观可根据据规划考考虑为开开放空间间向城市市居民开放放。b、 每个街为为相对独独立的组组团管理理模式，街内应设置相应的公共空间。c、 多层住宅宅以六层及及以下为为主，花花园洋房房为五层及及以下，花园洋洋房底层层不设置置商业和和服务用用房。d、 小高层为为短板式或或2-3个单元元拼联的的长板式，拼拼联单元元数量建建议不多于3个。 环境景观观a、 现状宗地地内有可可供保留留和利用用的相关关景观资资源。b、 现状宗地地地形基基本平整整，规划划设计需需要对宗宗地的标标高设计计进行专

32、专门的研研究。c、 宗地内现现状沿科科技大街街一侧有有6.6万伏伏的变电电站和东东、西走走向的高高压线，对对景观有有一定的影影响，可可考虑用用软、硬硬质景观观方式适适当围挡挡。1、 单体方面面 公建配套套1. 公建配套套主要是是社区服服务中心心用房和和商业，沿街商业为12层，大型集中商业城市综合体为34层，8000平米的政府办公楼为56层占地约30亩。社区服务中心用房建筑面积约1500平米，沿街商业总建筑面积约6000平米。大型集中商业城市综合体总建筑面积约24000平米。2. 社区服务务中心和和大型集集中商业业城市市综合体体需要要相对集集中设置置，并以以主题的的风格营营造氛围围。3. 社区服

33、务务中心应应设置室室内、外休闲、运运动、健身场场地，并并与小区区开放空空间融合合。4. 沿街商业业为精致致的动态态、休闲闲的静态态商业主主题街区区，类型型为餐饮饮、咖啡啡、网吧吧、艺术术廊、精精品店、小小型便利利店、银银行、美美容美发发等配套套生活设设施等。 小高层公公寓1. 小高层为为912层，根据据空间形形态进行行高度的的设计。2. 小高层建建筑以短板式或或2-33个单元元拼接的的住宅为为主，单单元拼联联不宜多于3个。3. 小高层公公寓的平平层面积积控制在在6090平平米以内内,顶层层复式建建筑面积积控制在在100150平平米以内内。 花园洋房房或联排别墅墅1. 多单元拼拼接为主主，一般般

34、为花园洋洋房56F；联排排别墅44-5层层，屋顶顶形式均均为坡屋屋顶。2. 设计宜突突出景观观住宅的的特点。3. 花园洋房房和联排别墅墅的总户户数控制制在小区区总户数数的5-6以以内，其其中花园园洋房的的每户建建筑面积积控制在在100130平米，部部分5-6层复复式的每每户建筑筑面积根根据建筑筑设计确确定。联联排别墅墅的每户户建筑面面积控制制在16601180平平米，部部分4-5层复复式的每每户建筑筑面积根根据建筑筑设计确确定。4. 花园洋房房和联排别墅墅的拼接最多多为5联。2、 技术方面面 住宅朝向向宜以正正南北向向为主，南偏东30度以内可以接受，小高层建筑须进行严格的日照分析。 考虑东北北

35、地区特特殊的气气候条件件。 考虑土方方平衡方方案。 其他的技技术方面面的问题题，根据据设计的的情况由由竟标方提提供相关关的情况况。四、 方案设计计需要解解决的主主要问题题1、 规划方面面用地布局局依据功能能分区与与产品类类型分布布结论，进进行布局局设计；依据主主要公共共空间的的功能和和特点的的描述进进行空间间设计。1道道路交通通a.满足足5类人人回家流流线的设设计：公公交人流流、出租租车人流流、私家家车人流流、自行行车人流流、步行行人流；b.满足足人车局局部分流流的要求求；c.满足足消防与与停车要要求；d.进行行道路分分级模式式设计，考考虑道路路断面和和平面通而不不畅的限限速设计计等。e.考虑

36、虑开发周周期的物物业管理理模式的的合理性；另需考考虑开发发周期的的施工组组织的可可行性；分街组组团开开发。f.考虑虑开发周周期的道道路系统统可分可可合的可可行性。2组组团与管管理g.花园园洋房和和联排别别墅区重重点考虑虑组团管管理的设设计：包包括入口口设置、人人车管理理等；h.多层层住宅依依据标准准层的拼拼接意向向进行设设计考虑虑。3环环境景观观i.景观观设计具具备明确确的主题题；j.景观观结构设设计：景景观轴线线与景观观重点的的考虑，集集中绿地地与组团团绿地的的关系，步行景观路线的组织；k.景观观的功能能明确，注注重景观观对人的的行为的的影响与与景观的的参与性性；l.进行行景观视视线的竖竖向

37、分析析。2、 单体方面面 城市综合合体、880000平米办办公楼、社社区服务务中心等等单体方方案设计计关注注公建用用房的功功能、建筑形形式及景景观的结结合。 商业单体体方案设设计关注商商业氛围围的营造造和建筑筑风格。 住宅单体体方案设设计关注建建筑形态态、风格格与户型型，注意意多层、花花园洋房房、联排排别墅与与小高层公公寓的差差异性。3、 技术方面面 日照间距距设计必须须考虑。 考虑土方方平衡方方案；技技术配套套设施形形态与位位置设计计：变电电站、水水泵房、采采暖用房房、物业业管理用用房、通通风机房房等；保保温、遮遮阳和降降噪；新新技术新新材料：设计单单位在新新技术新新材料应应用方面面提供建建

38、议、技技术和成成本的参参考数据据以上上内容仅仅做概述述。五、 提交设计计成果内内容1、 设计说明明此次投标标单位需需要根据据设计方方案完成成如下的的设计说说明： 建筑设计计说明 结构设计计说明 给排水设设计说明明 电气设计计说明 智能化设设计说明明 暖通设计计说明 消防设计计说明 人防设计计说明 景观方案案设计说说明2、 综合经济济技术指指标表此次投标标单位需需要根据据设计方方案完成成如下的的经济技技术指标标表：大大型城市市综合体体部分可可单独列列表说明明。规划指标标表规划指标标表指标名称称总体期数值（ha）所占比重重（）数值（ha）所占比重重（）项目规划划总用地地1.居住住用地 100100

39、住宅用用地 公建用用地 道路用用地 公共绿绿地 总建筑面面积mm1.住宅建建筑面积积mm非住宅宅建筑面面积mm住宅建建筑面积积比重%2.计入容容积率建建筑面积积mm不计入入容积率率建筑面面积mm不计入入容积率率建筑面面积比重重%住宅面积积毛密度度 m/hham/hha住宅面积积净密度度m/hham/hha公共服务务设施面面积毛密密度 m/hham/hha住宅建筑筑套密度度（毛） 套套/haa 套/ha住宅建筑筑套密度度（净） 套套/haa 套/ha人口毛密密度 人/haa 人/ha人口净密密度 人/haa 人/ha绿地率 %建筑密度度（建筑筑覆盖率率）%容积率(建筑面面积毛密密度) 万m/ha

40、a 万万m/ha总户（套套）数 户户 户总人口(按3.5 人人 /户户计) 人人 人车位总数数 个个 个个车位/户户数1: 1: 公共服务务设施指指标表公共服务务设施指指标表 指标项目总 体体期建筑面积积（m）用地面积积（m）备注建筑面积积（m）用地面积积（m）备注是否计入入容积率率是否可售售1.商业及文文体餐饮各种小型型商铺娱乐银行 邮政所面积小计计(A11)2.市政公用用 供暖用房房煤气调压压站配电室水泵房公共停车车场自行车存存车处面积小计计(A22)3.其它社区服务务中心防空地下下室面积小计计(A33)公共服务务设施面积总计计（A1+A2+A3）容积率指指标表 指 标标项 目总 体体期建

41、筑面积积（m）占总建筑筑面积比比（）建筑面积积（m）占总建筑筑面积比比（）1.计入入容积率率面积住宅公共服务务设施架空层小计2.不计计入容积积率面积积地下室半地下室室其它小计总建筑面面积100100建设总用用地面积积mm容积率说明：分分街项目内内容请分分别填写写清楚各各街区和各期总的情情况。大大型城市市综合体体部分可可单独列列表说明明。可售面积积指标表表可售面积积指标表表 指 标标项 目总 体体期建筑面积积（m）占总建筑筑面积比比（）建筑面积积（m）占总建筑筑面积比比（）1. 可售面积住宅车库商业小计2.不可可售面积社区服务务中心办公楼小计总建筑面面积100100停车详细细指标表表 指 标项 目总体首期数量（个）建筑面积积（m）是否计入入容积率率是否可售售数量（个）建筑面积积（m）是否计入入容积率率是否可售售自行车位位摩托车位位汽车位1.非露露天汽车车位半地下下地下架空层层地面车车库2.露天天汽车位位汽车位小小计地下、半半地下车车位平均面积积（m）说明：分分街项目内内容请分分别填写写清楚。大型城市综合体部分可单独列表说明。3、 规划设计计图纸目目录此次投标标单位需需要根据据设计方方案完成成如下的的图纸：分类序号图纸名称称比例备注