现代花园可行性研究报告42036.docx

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1、第一章、总论1.1、项目背景1.1.11.项目目名称现代花园1.1.22.项目单位位基本情情况1.1.22.1概概况单位名称：富骊房房地产开开发集团团公司企业所有制制形式：有限责责任公司司 富骊房地产产开发集集团公司司，注册册资本330000万元，开开发资质质为一级级。公司司经营范范围：房房地产开开发、房房地产经经营、商商品房销销售、物物业管理理等。公公司实行行规划、开开发、管管理、销销售、服服务一体体化，一一贯秉承承诚信、合合作、卓卓越、创创新的经营营理念，开开拓进取取。1.1.22.2财财务状况况公司近两年年来，效效益突飞飞猛进，资资产与日日俱增。220077年底公公司资产产总额为为152

2、233.4万元元，其中中固定资资产81899.2万元元，流动动资产770444.2万万元；负负债总额额101164万元元；所有有者权益益122333万元元;实收收资本4415万万元；资资产负债债率300%。全全年收入入总额1154225.334万元元，实现现利润总总额17780.31443万元元。1.1.22.3法法人代表表基本情情况公司法人代代表唐书书怀，男男，455岁。是是武汉市市一名肯肯吃苦，爱爱动脑筋筋，具有有开拓精精神的的的工人，凭着一股闯劲和韧劲，白手起家带领一批工人创办了富骊房地产开发集团公司。经过几年的发展，公司效益不断上升。唐书怀本人一直从事于房地产的经营与开发，积累了丰富的

3、经验，且为人积极上进，诚实守信，具有较强的领导能力和协调能力。1.22、项目目概况1.2.11.项目目提出的的理由与与目标房地产经济济是国民民经济的的重要组组成部分分，是国国民经济济的重要要支柱之之一。发发展房地地产经济济有利于于加快我我国产业业结构和和消费结结构的调调整，从从而促进进国民经经济健康康持续发发展。现现在房地地产经济济（尤其其住宅经经济）是是我国新新的经济济增长点点，发展展房地产产经济，可可以拉动动一系列列行业发发展。现现今，国国家为拉拉动经济济，满足足广大人人民群众众的住房房需求，提提倡大力力发展房房地产经经济。我我们公司司为了响响应国家家的安居居工程，决决定规划划、开发发现代

4、花花园。东湖高新技技术开发发区是首首披国家家高新技技术产业业开发区区之一，是是华中人人才、技技术、高高新技术术产业的的源头，享享有“中华光光谷”的美誉誉。目前前开发区区产值上上亿元的的企业已已达355所，并并已形成成通信、电电子信息息、生物物技术三三大支柱柱产业和和机电一一体化、新新材料、激激光三大大优势产产业基础础。关东东科技工工业园是是东湖开开发区招招商引资资，发展展高新技技术产业业的主要要基地。近两年来，东东湖开发发区管委委会认真真总结了了十年创创业的经经验和新新区建设设中存在在的问题题，明确确提出了了超前规规划、拓拓展发展展空间、创创建面向向21世世纪的集集产、学学、研、居居为一体体，

5、产业业发达、环环境优美美、居住住舒适的的武汉科科技新城城的奋斗斗目标。现代花园选选择此处处规划、开开发，等等项目实实施后，将将有利于于启动东东湖高新新热电公公司集中中供热的的初步形形成，完完善科技技工业园园“产、学学、研、居居”为一体体的总体体规划，并并极大改改善东湖湖开发区区的面貌貌。1.2.22.拟建建地点现代花园拟拟建于关关东科技技工业园园内，东东临关山山三路，南南接大黄黄村，西西连武汉汉鼓风机机厂、市市消声器器厂，北北靠武黄黄路，路路对面是是原武汉汉城建学学院、马马鞍山森森林公园园。1.2.33.建设设规模与与目标自有资金为为30000万元元，现代代花园项项目规划划总用地地10万万平方

6、米米，建筑筑面积112.99万平方方米，其其中住宅宅11.6万平平方米，公公建1.3万平平方米。总总居住户户数9996户，规规划总居居住人口口31887人，容容积率11.299，绿化化覆盖率率45%。小区区内设幼幼儿园、配配套有会会所、文文化中心心、商业业网点、集集贸市场场、居委委会、派派出所等等设施。我国已经进进入小康康社会，人人们生活活水平稳稳步提高高，我们们公司超超前思想想，规划划、开发发“现代花花园”，致力力于为在在东湖高高新技术术工业园园区工作作的白领领阶层周周边高校校院所的的知识分分子，入入住华中中光谷的的从业人人员，及及其他知知识层次次较高、家家庭收入入较好的的市民家家庭提供供一

7、个优优美、舒舒适的居居住环境境。整个花园小小区现代代中不乏乏温馨，温温馨伴随随着现代代。温馨是一种种感觉，是是人生美美好的向向往温馨是是一种品品位，是是人生独独到的见见解温馨是家的的元素，是是人生永永恒的主主题温馨来自情情感的交交流、理理智的选选择，富富骊集团团人对于于温馨的的认知，是是源于对对生活细细节完美美的追求求。让富富骊集团团人的“真诚、勤勤奋、和和谐、求求精”为您营营造温馨馨的家。1.2.44.主要要建设条条件1. 供水水在鼓风小区区东侧有有现状DDN10000mmm上水水管线，本本项目上上水可从从上述干干线引入入。2. 雨水水、污水水排放武黄路大街街现有现现状DNN21000毫米米

8、的雨水水管线和和DN118000毫米的的污水管管线，可可以就进进排入。3. 供热热拟从武黄路路新敷设设的供热热干线接接入。4. 供电电拟采用双路路供电，一一路从鼓鼓风机厂厂开闭站站引一条条10千千伏电缆缆，接入入小区内内配电室室；另一一路可由由东鑫三三五饭店店配电室室引入。考考虑留有有余地，变变压器容容量为880000千伏安安。5. 供气气已由鲁磨路路引入了了天然气气高压线线，已建建成了天天然气高高中压调调压站。通通过天然然气中压压管向区区内送气气。本项项目住宅宅区前后后的道路路、绿化化以及所所需的各各种市政政条件及及基础设设施配套套，均由由武汉宏宏达房地地产开发发公司统统一开发发，各种种设施

9、接接口均至至本项目目红线内内。目前前，本项项目建设设场地以以达到“三通一一平”，其他他配套设设施将与与住宅建建设同步步进行。6. 电信信本项目预计计需装机机容量为为8200门的程程控交换换机，拟拟由洪山山区电话话局从8831开开设下属属分局解解决。1.2.55.项目目投入总总资金及及效益情情况本项目投入入自有资资金30000万万元，贷贷款50002.61万万元，再再加上房房屋预售售款，共共投入总总资金1148228.667万元元。本项目完成成后，预预计销售售收入为为231885.992万元元，扣除除成本，减减去销售售（营业业）税金金及附加加12447.554万元元、所得得税23346.21万万

10、元、提提取法定定盈余公公积金及及公益金金8577.433万元后后，预计计累计未未分配利利润为339066.088万元。1.2.66.主要要技术经经济指标标技 术 经经 济 指 标标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个2401.2.77.可行性性研究报报告编制制依据（1）项目目建议书书及其批批复文件件（2）国家家及武汉汉市颁布布的相关关法律、法法规、

11、政政策（3）武汉汉市国民民经济和和社会发发展“十五”计划和和远景目目标纲要要（4）武汉汉市20001、220022年国民民经济和和社会发发展统计计公报（5）武汉汉市城市市总体规规划大纲纲（2000020220年）（6）东湖湖高新技技术开发发区的经经济和社社会发展展规划（7）房地地产开发发机构发发布的工工程建设设方面的的标准、规规范、定定额（8）武武汉市市市区基准准地价（9）武汉汉市及项项目周边边地区市市场调研研和现场场勘察资资料（10）投投资项目目方签定定的协议议书或意意向书（11）编编制报报告的的委托合合同（12）其其他有关关依据资资料1.3、问问题与建建议考虑到现代代花园建建成后，其其用户

12、多多数为拥拥有较高高文化层层次和收收入的白白领阶层层，结合合他们的的消费心心理和消消费结构构，要特特别注意意其附属属设施的的建设，如如停车场场，娱乐乐中心及及安保措措施。另另外，在在住宅的的户型的的选择上上，要充充分调查查，选择择适合不不同住户户需求的的多种户户型，避避免单一一，同时时，该项项目的建建设很大大程度上上依赖于于光谷的的发展，因因而，在在建设的的过程中中，要时时时注意意政府的的各种政政策。而而且要重重视该项项目的社社会效益益。第二章、市市场预测测2.1产品品市场供供需预测根据调查，目目前武汉汉市房地地产投资资大幅增增加，220011年上半半年武汉汉完成住住宅建设设投资339.447

13、亿元元，比去去年同期期增长447.117%，施施工面积积达到9958.2万平平方米。220022年总投投资额为为1322.5亿亿元，同同比增长长14.9%。其其中住宅宅投资999.339亿元元，同比比增长115.44%，占占总投资资的755%，经经济房开开发投资资13.65亿亿元，占占总投资资的100.3%.从销销售投资资比率来来看，998年销销售额只只占到投投资额的的43.78%，999年上升升到600%，在在20002年，全市销销预售总总面积为为7599.322万（其其中住宅宅销售面面积3993.113万）同比比增长117.117%；总销售售额为1118.55亿亿元，同同比增长长26.62

14、%。虹景景花园、华华城花园园、康居居园等一一批商品品住宅的的良好销销量，再再结合入入住武汉汉光谷的的高科技技公司的的不断增增多，白白领阶层层以及周周边高校校教师对对中高档档住房的的需求一一定会更更大，另另外国家家对居民民购买住住宅的金金融政策策支持（贷贷款）将将加大力力度，居居民购房房能力将将大大提提高。据据此分析析，我们们此时开开发商品品房，是是迎合市市场需求求，销售售前景良良好。2.2价格格预测据调查，今今年武汉市还还将陆续续推出一一系列的的中高档档项目，整整体项目目水平与与20002年项项目相比比，这些些项目无无论在质质量，还还是在规规划设计计上，都都将会再再上一个个档次，从从而拉动动武

15、汉市房房价继续续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府府土地供供应政策策与方式式变化的的情况下下，地价价上升。2.需求量量大。3.购买力力的增强强，按揭揭的作用用。4.住宅品品质的提提高，也也成为了了房市升升温。5.竞争激激烈，由由于房地地产市场场供销了了两旺，大大量外地地开发企企业纷纷纷入驻武武汉以争争夺市场场，带来来了激烈的的竞争。综上所述，再再结合我我们公司司的竞争争实力，初初步可以以

16、确定该该小区内内房屋销销售大约约每平方方米1880022000元。2.3目标标市场分分析2.3.11目标市市场确定定该居民小区区主要居居住对象象为在东东湖高新新科技工工业园区区工作的的白领阶阶层，周周边高校校院所的的知识分分子，入入驻华中中硅谷的的电脑从从业人员员，以及及其他知知识层次次较高，家家庭收入入较好的的市民家家庭。由由于他们们1）职业稳稳定：改改革开放放以来,教职工工的职业业相对来来说比较较稳定，同同时随着着经济水水平的不不断提高高，人们们对文化化的追求求也提高高到了新新的位置置，随之之而来的的是教职职工的收收入水平平也逐步步的提高高。2）收入稳稳定：教教职工的的收入水水平在稳稳定中

17、逐逐步提高高。东湖湖高新科科技工业业园区工工作的白白领阶层层，入驻驻华中硅硅谷的电电脑从业业人员，他他们都属属于高收收入阶层层。3）文化水水平较高高：他们们的年龄龄的大多多在355455岁之间间，人到到中年是是单位的的骨干力力量，年年富力强强，工作作紧张，需需要一个个好的投投资环境境。4）对家庭庭居室的的要求较较高：除除对住宅宅的舒适适性.安安全性的的要求以以外，由由于工作作的原因因，他们们要求居居住地能能上班方方便，同同时在家家也可顺顺利开展展工作，对对小区环环境的要要求，对对住宅品品位的要要求，对对户型的的设计要要求也比比较高。这就意味着着该项目目的变现现性较好好，比较较容易出出手。2.4

18、营销销策略和和销售方方案2.4.11营销策策略营销策略的的中心就就是以质质量为中中心的品品牌策略略。牢固固树立“以质量量求生存存、以科科技促发发展、以以管理创创效益”的经营营思想，坚坚持“品质、品品位、品品德、品品牌”的名牌牌发展战战略，努努力提高高现代花花园的知知名度和和美誉度度。具体的营销销策略主主要是及及时捕捉捉市场信信息，成成立大客客户部，作作到合理理订价，了了解和满满足客户户的需求求，搞好好客情关关系。同同时，建建设好公公司网站站，开展展网络营营销。另另外，给给业务员员做好培培训，培培训业务务人员的的服务意意识和树树立完全全的顾客客意识，坚坚持以客客户为中中心。房地产特有有的交易易规

19、律决决定了房房地产企企业应实实行关系系营销。这这首先表表现在商商品房交交易过程程，是企企业与客客户持续续的交往往过程，需需要双方方建立一一定的感感情和彼彼此的信信任感，形形成融洽洽的人际际关系。第第二，个个性化服服务顾客客是企业业存在和和发展的的基础，需需要房地地企业提提供服务务过程中中，并根根据客户户的意见见和反映映，及时时发现客客户需求求的变化化，提高高产品和和服务质质量。努努力与顾顾客保持持长期、双双向、系系不散的的友好关关系，让让老顾客客满意的的关系营营销所引引起推荐荐和示范范购买，却却可带来来可观的的收益，体验营销从从消费者者的心理理需求出出发，使使顾客的的心理需需求得到到充分的的满

20、足。目目前房地地产市场场已充分分细分，消消费者需需求呈高高度多样样化的趋趋势，充充分研究究消费者者的欲望望和需求求，并将将其贯穿穿于楼盘盘开发的的全过程程，才可可能使自自己的只只有项目目成为市市场亮点点。在住住宅开发发中，企企业通过过对住宅宅产品的的品位、形形象、个个性、情情调、感感性等等等方面的的塑造，营营造出与与目标顾顾客心理理需要相相一致的的心理属属性。在市场营销销中还要要特别注注意是采采用同一一种策略略去面对对所有的的购房者者，还是是针对不不同的购购房群体体采用不不同的市市场营销销策略。2.4.22 销售售方案项目产品的的营销方方案主要要集中于于细分市市场，开开辟销售售渠道。巩巩固扩大

21、大原有（连连锁超市市、宾馆馆、酒楼楼、本地地市场）销销售渠道道，重点点建设国国内大中中城市销销售网点点，稳定定占领国国内本土土市场一一定份额额，积极极开拓国国际市场场新渠道道。2.5市场场竞争力力分析外地企业纷纷纷进入入武汉。由由于武汉汉市人口口众多，消消费市场场巨大，加加上房地地产发展展水平相相对较低低，致使使大量外外地开发发企业纷纷纷入驻驻武汉以以争夺市市场。深深圳万科科、浙江江耀江、广广州保利利、南京京三金等等国内著著名房地地产商的的到来，使使武汉房房地产市市场的竞竞争更为为激烈化化，在激激烈竞争争的同时时也会提提高整体体的开发发水平和和住宅的的质量。另外知名企企业得到到追捧。品品牌的魅

22、魅力在房房地产业业中已经经显现，目目前在武武汉市居居民购房房消费中中，企业业知名度度已经成成为重要要的参考考因素。无无论是开开发公司司还是规规划设计计、中介介代理等等企业，知知名度和和美誉度度较高的的都受到到了购房房消费者者的青睐睐，尤其其是国内内知名的的地产商商和外域域、外省省的著名名规划设设计公司司，以其其先进的的理念推推出的楼楼盘都收收到了良良好的市市场效果果。鉴于本公司司实力雄雄厚信誉誉良好，我我们可以以依托本本公司的的知名度度，根据据不同市市民的不不同需求求，推出出具有先先进理念念的楼盘盘；再加加上我们们开发的的地段位位于“光光谷”，靠靠近东湖湖和马鞍鞍山森林林公园，环环境优美美，周

23、边边又有多多所高校校，具有有浓厚的的人文气气息；高高收入阶阶层的市市民较多多。而周周边地段段由于武武汉近年年来的高高速发展展，致使使周边居居民住房房比较拥拥挤，与与此同时时居民的的购买力力增强，所所以该地地区市场场上住房房供应小小于需求求，具有有巨大的的市场潜潜力，为为此项目目开发带带来了无无限的商商机。据据此我们们有理由由相信我我们开发发的商品品房有较较强的竞竞争力。2.6市场场风险与与防范在市场经济济条件下下，通货货膨胀的的影响是是长期存存在的，而而对于房房地产投投资而言言，是本本身具有有对通货货膨胀的的防护能能力，这这是由房房地产本本身具有有升值能能力来决决定的，这这就减少少了通货货膨胀

24、对对该项目目的影响响，同时时对该项项目的投投资采取取了相对对保守的的措施，这这就为该该项目的的投资减减轻了。房地产开发发受政府府行为影影响较大大，同样样也受银银行利率率影响，假假如依照照目前政政府政策策，风险险较小。房地产商品品的投资资周期较较长，房房地产商商品的经经营周期期更长，房房地产商商品的经经营周期期少则三三四十年年，多则则五六十十年，房房地产商商品的经经营周期期中涉及及的是大大量的房房地产折折旧，高高额的折折旧加上上物业管管理费用用，决定定了房地地产商品品较高经经营费用用，较高的的经营费费用加大大了房地地产商品品经营的的长期风风险。为此，首先先必须对对于房地地产可能能导致的的风险予予

25、以充分分重视，并并采取相相应的预预警措施施。当前前房地产产市场前前景扑朔朔迷离，但但自有其其内在的的市场规规律，涨涨跌绝非非由人为为意志所所能转移移，过度度维护房房地产繁繁荣的努努力只能能是饮鸩鸩止渴。在在居民有有效需求求难以支支撑房地地产高价价的情况况下，决决不能讳讳疾忌医医，必须须在真正正重视房房地产风风险的基基础上，综综合国际际、国内内宏观经经济形势势，从人人均可支支配收入入、利率率、汇率率与空置置率等角角度入手手，构建建完善的的房地产产风险预预警体系系，以免免风险来来临时无无以应付付。第三章、建建设规模模与产品品方案3.1建设设规模考虑到自有有资金的的有限（330000万元），现现代花

26、园园项目规规划总用用地100万平方方米，建建筑面积积12.9万平平方米，其其中住宅宅11.6万平平方米，公公建1.3万平平方米。总总居住户户数9996户，规规划总居居住人口口31887人，容容积率11.299，绿化化覆盖率率45%。小区区内设幼幼儿园、配配套有会会所、文文化中心心、商业业网点、集集贸市场场、居委委会、派派出所等等设施。3.2产品品方案3.2.11. 户户型选择择小区规划以以中档多多层住宅宅为主，配配以少量量高档带带电梯小小高层住住宅。在在规划设设计及建建筑风格格上充分分体现“以人为为本”的设计计理念。注注重环境境的营造造并赋予予其浓郁郁的文化化内涵，充充分体现现21世世纪科技技

27、新城高高品质住住宅区的的风貌。现代花园项项目主要要居住对对象为在在东湖高高新科技技工业园园区工作作的白领领阶层，周周边高校校院所的的知识分分子，入入驻华中中硅谷的的电脑从从业人员员，以及及其他知知识层次次较高，家家庭收入入较好的的市民家家庭。根据以上多多种消费费对象的的不同品品位和要要求，故故选择了了多种户户型，见见下表：户 型 分分 配 表楼型户型格 式式面积（）数量（套）A3室2厅22卫1厨厨1阳台台128.55264B3室2厅22卫1厨厨2阳台台131.22264C2室2厅11卫1厨厨1阳台台90.08880D3室2厅22卫1厨厨3阳台台168.44480E4室2厅33卫1厨厨2阳台台1

28、书房房181.22690F3室2厅33卫1厨厨2阳台台1书房房165.88290G3室1厅11卫1厨厨1阳台台90.799264H2室1厅11卫1厨厨1阳台台81.4442643.2.22. 技技术设备备条件1) 室外外1.外墙：采用高高级进口口外墙涂涂料，局局部面砖砖装饰。2.屋面：现浇平平屋面、屋屋顶花园园。2) 室内内：1.内墙：厅、房房为乳胶胶漆。厨厨房高级级瓷砖到到顶。2.顶棚：厅、房房为乳胶胶漆。厨厨房铝合合金扣板板吊顶。3.地面：厅、房房为水泥泥砂浆拉拉毛。厨厨房、阳阳台地面面铺设高高级防滑滑砖。4.窗：户户外窗用用彩铝窗窗。5.门：分分户门为为高级防防盗、防防火门，阳阳台门为为

29、彩铝门门。6.厨房：赠送套套装橱柜柜（吊柜柜、地柜柜、洗菜菜盆、水水龙头）、抽抽油烟机机。7.卫生间间：公卫卫：内墙墙高级瓷瓷砖到顶顶，顶棚棚铝合金金扣板吊吊顶，地地面铺设设高级防防滑砖。赠赠送淋浴浴间、冷冷热水龙龙头及花花洒、柱柱盆、冷冷热水柱柱盆龙头头、玻璃璃镜、节节水马桶桶、预留留热水器器接口位位。其余余卫生间间：预留留给、排排水管道道；地、墙墙面水泥泥砂浆拉拉毛。8.楼梯间间：墙面面乳胶漆漆，地面面及踏步步为高级级防滑地地面砖。3) 配套套设备：1.电梯：6层以以上商品品房均配配置高档档名牌电电梯。2.电视、电电话、电电讯系统统：有线线电视插插口、电电话插口口、宽带带高速上上网，报报装

30、后可可立即使使用。3.电气配配置：开开关、照照明、插插座、电电表各一一个。4.煤气：煤气管管道安装装到厨房房。5.给水：变频式式供水系系统，每每户独立立水表。6.排水：有组织织排水，预预设空调调机专用用冷凝水水排水管管。4) 智能能化系统统：1.安全防防范系统统：家庭庭紧急报报警系统统、红外外探测、可可视对讲讲防盗门门、244小时电电子巡更更系统、车车库管理理系统等等。2.“一卡卡通” 智能能系统：IC卡卡门禁、小小区内停停车、消消费“一卡通通”。3.信息服服务系统统：小区区局域网网（可接接入Innterrnett）、背背景音乐乐、视频频点播等等。3.2.33. 道道路系统统道路为小区区主干道

31、道和组团团内部道道路两极极。主干干道把小小区中心心、四个个组团和和幼托串串在一起起，形成成“树枝状状”道路系系统。3.2.44. 小区建建筑小品品入口：区内内设保安安。入口口处有宽宽广的地地下停车车场指示牌：居居住区设设置各种种指示牌牌，如指指示公共共服务设设施位置置、公共共建筑以以及管理理处等方方便居民民使用。庭院灯：保保证居住住区夜间间行人车车和公共共次序安安全、既既有安全全保护功功能、又又可美化化环境。座椅板凳：设在广广场、水水边，既既绿化又又方便使使用。栏杆：起安安全保护护作用。儿儿童活动动场地以以塑料栏栏杆为主主。居住住区地形形又高低低变化时时，可设设台阶和和挡土墙墙，方便便排水。宣

32、传栏：设设在人流流集中必必经之地地。大小小高度适适宜，便便以观看看。垃圾桶：在在公共区区域等人人流较多多的地方方、居住住楼旁设设置。广场：社交交游憩公公共场所所，附设设游乐设设施。第四章、选选址方案案眼下人们买买房，不不光看房房型、地地段、朝朝向，还还要看小小区的环环境、园园林设计计、信息息网络等等是否到到位。本本着节约约用地，少少占耕地地，减少少拆迁移移民有利利于场区区合理布布置和安安全运行行几有利利于保护护环境和和生态，有有利于保保护风景景区和文文物古迹迹的原则则，依据据1、造造就武汉汉市建设设规划的的要求。22、适应应小区投投资项目目的要求求。3、适适应小区区房屋用用途的要要求。44、拥

33、有有便利的的交通条条件。55、满足足土地的的地质条条件，市市政基础础设施等等因素需需要。我我们选定定三个位位置(详详见附图图1：场场址位置置图)。选址位置一一：拟建于鲁巷巷广场西西南。小小区北靠靠雄楚大大街、东东接民院院路，西西临湖北北经济管管理大学学，南至至南湖。选址位置二二：拟建于关东东科技工工业园内内，东临临关山三三路，南南接大黄黄村，西西连武汉汉鼓风机机厂、市市消声器器厂，北北靠武黄黄路，路路对面是是原武汉汉城建学学院、马马鞍山森森林公园园。选址位置三三：拟建于华中中科技大大学西一一门外，北北接中国国地质大大学，西西临鲁磨磨路，南南靠华中中科技大大学紫菘菘公寓。三个方案各各有千秋秋，但

34、经经过比选选优化，最最终选择择“选址位位置二”。其理理由：通过收集资资料、走走访调查查、查阅阅资料及及抽样调调查，运运用科学学方法整整理和分分析相关关的信息息资料，兹兹对项目目选址的的科学性性、可行行性作以以下评述述。4.1项项目概况况4.1.11. 自然然条件通过对该地地块的构构成成分分、结构构形式、资资源状况况、承载载力的情情况进行行勘测和和研究，发发现该地地块地质质好，属属于四类类土（沙沙砾坚土土），地地基强度度好，适适用于钢钢筋混凝凝土基础础，建造造10万万平方米米的房地地产才不不会超过过土地承承载力。该该地块自自然条件件良好，不不会影响响到土地地平整、开开挖土石石方、道道路铺设设、基

35、础础施工及及地下工工程排水水。4.1.22. 城市市的基础础设施条条件政府部门通通过开发发项目征征收环境境配套费费，已为为项目提提供了排排水、电电力、燃燃气、供供热、交交通等基基础设施施。项目目与城市市基础设设施网络络连接点点较近，不不需要建建造水处处理系统统。同时时经该楼楼盘有十十余条公公交线路路，五条条过江航航线，即即将修建建的汉口口常青至至武昌森森林公园园地铁线线路其始始就在这这里，交交通方便便。周边边学校、医医院、购购物、娱娱乐场所所和公园园绿地完完善齐备备，为居居民日常常生活提提供便捷捷。珞瑜瑜路这几几年的变变化日新新月异，一一改昔日日的荒凉凉，成为为今天武武昌地区区一块黄黄金地段段

36、开发热热土。该该街区各各项目配配套设施施正在不不断完善善。如菜菜场、超超市、邮邮局、银银行、随着着大量居居民入住住和光谷谷的利用用开发，该该街区的的发展前前景将一一片乐观观。4.1.33. 周边边环境条条件小区拟建于于关东科科技工业业园内，北北靠武黄黄路，路路对面是是原武汉汉城建学学院。由由原城建建学院向向北为东东湖自然然风景区区，东湖湖是全国国最大的的市内湖湖淡水湖湖之一，水水域开阔阔，风光光宜人，环环湖路绿绿树红花花掩映，曲曲转回折折，是武武汉市民民周末休休闲度假假的理想想去处。东东北面的的武昌自自然环境境保护区区马鞍鞍山森林林公园，步步行5分分钟就可可到达。整整个小区区有山有有水，树树木

37、繁密密，绿地地完善齐齐备，污污染小，空空气清新新，环境境幽雅。湛蓝的天、清清澈的水水是其引引以为傲傲的亮点点，郁郁郁葱葱的的松林、芳芳草茵茵茵的绿地地让你在在蓝与绿绿的交响响中感受受大自然然的气息息、享受受返朴归归真的美美丽。独独特的地地理位置置，赋予予了小区区更深刻刻的内涵涵。小区地处光光谷，且且处在武武汉重点点教育基基地位置置，周围围有上110所高高等学府府，学术术氛围浓浓厚，汇汇集大量量高素质质的人才才，形成成一流人人文环境境。与书书为邻，以以德为友友，让人人尽情享享受私密密化的个个人空间间。项目选址区区域附近近人口密密度适中中，居住住人口都都是从事事高新技技术人员员，受教教育程度度高，

38、文文化素养养好，消消费能力力可靠，具具有很强强的够房房能力。此地浸染着着闻名全全国的武武汉高校校风景区区的书香香墨秀。山山水环抱抱，人杰杰地灵。云云集的高高校带来来济济人人才。故故选择此此地的人人士同时时也为下下一代选选择了一一个良好好的文化化和教育育环境。4.2开开发地址址的获取取与开发发1.该地块块土地使使用权以以出让方方式取得得，土地地开发实实行“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设”的方针针。该项项目建设设用地按按如下程程序进行行：(1)申请请选址。向向土地管管理部门门提出用用地申请请，经同同意后进进行选址址。(2)制订订方案。由由土地管管理部门门组织用用地单位位、被征征

39、地单位位及有关关部门，对对选址范范围的人人口、土土地和房房屋等进进行调查查研究制制定补偿偿方案。(3)申请请批准。向向武汉市市人民政政府正式式申请审审批，批批准后的的征地方方案，由由城市规规划部门门核定“红线图图”，发出出规划许许可用地地通知。(4)发布布用地通通告：由由城市土土地管理理部门发发出具有有法律效效力的用用地通告告。(5)签定定补偿、安安置合同同：由用用地单位位的法人人代表与与土地所所有者或或原有土土地使用用者或他他们的委委托人，按按平等互互利、等等价有偿偿和协商商一致的的原则签签定合同同或协议议，并经经土地管管理机关关签证。(6)发证证：由土土地管理理部门签签发准许许使用土土地的

40、证证明。2.对该地地块开发发成本主主要包括括拆迁安安置费和和土地批批租费(详见投投资开发发方案中中的项目目的总投投资估算算表)。4.3建建设条件件4.3.11. 供水水在鼓风小区区东侧有有现状DDN10000mmm上水水管线，本本项目上上水可从从上述干干线引入入。4.3.22. 雨，污污水排放放武黄路大街街现有现现状DNN21000毫米米的雨水水管线和和DN118000毫米的的污水管管线，可可以就进进排入。4.3.33. 供热热拟从武黄路路新敷设设的供热热干线接接入。4.3.44. 供电电拟采用双路路供电，一一路从鼓鼓风机厂厂开闭站站引一条条10千千伏电缆缆，接入入小区内内配电室室；另一一路可

41、由由东鑫饭饭店配电电室引入入。考虑虑留有余余地，变变压器容容量为8800004.3.55. 供气气已由鲁磨路路引入了了天然气气高压线线，已建建成了天天然气高高中压调调压站。通通过天然然气中压压管向区区内送气气。本项项目住宅宅区前后后的道路路、绿化化以及所所需的各各种市政政条件及及基础设设施配套套，均由由武汉宏宏达房地地产开发发公司统统一开发发，各种种设施接接口均至至本项目目红线内内。目前前，本项项目建设设场地以以达到“三通一一平”，其他他配套设设施将与与住宅建建设同步步进行。4.3.66. 电信本项目预计计需装机机容量为为8200门的程程控交换换机，拟拟由洪山山区电话话局从8831开开设下属属

42、分局解解决。4.4建建设规模模总占地面积积10万万平方米米，总建建筑面积积12.9万平平方米（其其中公建建面积约约1.33万平方方米），总总户数9996户户，地下下停车场场48220平方方米，绿绿化面积积近4.5万平平方米，容容积率11.3。小小区内部部规划“一中心心四组团团”，中心心区天然然山石人人工瀑布布，周边边四个组组团各成成体系、各各具特色色。小区区内有托托儿所、小小商场、银银行4.5环环境保护护4.5.11. 大气气制冷拟采用用溴化锂锂装置，取取消了制制冷剂氟氟里昂的的使用，有有利于保保护臭氧氧层。餐餐饮以煤煤气为燃燃料，所所以应在在操作间间设计通通风排气气装置，且且排气烟烟囱避开开

43、其它环环境敏感感地段。地地下停车车场废气气主要为为汽车尾尾气，再再次安装装通风排排气装置置。4.5.22. 污水水处理本项目产生生 的污污水主要要有餐饮饮废水，生生活废水水和洗浴浴污水。生生活废水水和餐饮饮废水经经隔油，沉沉淀处理理后排入入下水道道。第五章、节节能节水水措施5.1节节能措施施现代花园小小区建筑筑热环境境和能源源系统的的设计应应贯彻国国家和地地方有关关节约能能源的法法规和政政策，严严格执行行夏热热冬冷地地区居住住建筑节节能设计计标准。保保证舒适适，健康康的室内内热环境境基础上上，采取取有效的的节能措措施，改改善建筑筑的热工工性能，降降低建筑筑全年能能耗；积积极采用用对环境境污染小

44、小的可再再生能源源，并提提高采暖暖、空调调等耗能能系统的的效率；最大限限度地减减少建筑筑对能源源的需求求和对空空气污染染的破坏坏，以实实现可持持续发展展的目标标5.1.11、建筑筑节能技技术该工程维护护结构的的保温材材料选择择和构造造方案如如下：屋面：选用用1500mm厚厚水泥聚聚苯保温温板做保保温层，材材料密度度2800-3000kgg/m33.屋面面传热系系数=00.600W/(m2.k)外墙：普通通内墙抹抹灰，2240厚厚粉煤灰灰烧结砖砖，外贴贴40厚聚聚苯板，外外饰面系系统涂层层，外墙墙传热为为k=00.777W/(m2.k)门窗：选用用产品要要求其抗抗风性能能属标准准GB771066

45、第2级，空空气渗透透性能属属标准GGB71108第第3级，雨雨水渗透透性能属属标准GGB71108第第4级，外外墙窗均均为塑钢钢双玻，其其传热系系数为kk=2.56WW/(mm2.kk),采采用保温温分户门门，其传传热系数数为k=1.770W/(m22.k)楼梯间：普普通内墙墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)5.1.22、采暖暖系统的的保温节节能措施施小区供热采采用高热热效率的的29MMW的热热水锅炉炉(热效效率为880%)、APPV湍流流技术高高换热系系数的换换热器、高高度聚乙乙烯保温温管(热热效率达达90%)、自自力式流流

46、量控制制器等措措施，达达到了供供热系统统部分节节能的要要求。小小区内热热交换站站采用变变频循环环泵和流流量自动动调节系系统，可可根据设设定的流流量极值值和室外外温度的的变化自自动调节节流量。小小区内管管网敷设设中，采采用高密密度聚乙乙烯直埋埋保温管管和聚氨氨脂发泡泡剂，有有效避免免了在管管网传送送中的热热量损失失。供暖系统采采用上供供下回双双管式。系系统布置置简单，水水路通畅畅，安装装检修方方便。最最大优点点是可以以实现各各组散热热器的单单独调节节而不影影响其他他散热器器的热力力工作情情况，并并为将来来安装热热表计量量收费创创造了条条件。每每组散热热器进水水管安装装丹佛斯斯温控阀阀。该阀阀门可

47、随随室外气气温变化化自动调调节室内内温度达达到恒定定温度，克克服了双双管系统统垂直失失调的弊弊病。采采暖系统统按单元元设置，各各热力出出口均安安装差压压控制器器。可避避免水力力平衡调调节的困困难，并并为外网网自动调调节创造造了条件件。房间间散热器器选用铝铝合金暖暖气片。5.1.33、建筑筑节能技技术、材材料、工工艺的应应用除了在保温温节能做做法及措措施中介介绍的新新技术外外，在现现代还原原的建设设过程中中，应大大量应用用四新技技术，为为住宅产产业化及及带动其其他产业业的发展展起到一一定的作作用。地基处理采采用CFFG桩复复合地基基；地下下室地面面及外墙墙采用聚聚氨脂涂涂料防水水技术；排水管管采用UUPVCC管件；水嘴采采用瓷片片水嘴；坡屋面面聚苯板板保温技技术；屋屋面防水水全部采采用SBBS防水水做法；塑钢门门窗采用用单框双双层中空空玻璃；单元分分门户采采用高档档实木及及钢制三三防门；楼道照照明采用用红外线线光控开开关；楼楼梯间入入口采用用防盗对对讲系统统；燃气气采用PPGM22.511磁卡燃燃气表；电表为为DDYY-1