青海省城市房地产抵押管理办法(1)18039.docx

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1、青海省城市房地产抵押管理办法第一章 总总则第一条为了加强本本省房地地产抵押押管理，保保护房地地产抵押押当事人人的合法法权益，维维护房地地产市场场秩序，根根据有关关法律、法法规和建建设部城城市房地地产抵押押管理办办法，结结合本省省实际，制制定本办办法。第二条 本本办法适适用于在在本省城城市规划划区国有有土地范范围内的的房地产产抵押。地上无建筑筑物的国国有土地地使用权权设定抵抵押的，不不适用本本办法。第三条 本本办法所所称城市市是指国国家按行行政建制制设立的的市、镇镇以及未未设镇建建制的县县级人民民政府所所在地。本办法所称称房地产产抵押是是指抵押押人向抵抵押权人人提供其其合法拥拥有的房房地产或或房

2、地产产权利（以以下统称称房地产产），以以不转移移占有的的方式作作为按期期履行债债务（包包括归还还贷款，下下同）的的担保，在在不能按按期履行行债务时时，抵押押权人有有权依法法处分抵抵押物，并并优先得得到偿还还的民事事行为。本办法所称称抵押人人是指将将房地产产提供给给抵押权权人作为为本人或或者第三三人履行行债务担担保的法法人、其其他组织织或者公公民。本办法所称称抵押权权人是指指接受房房地产抵抵押作为为债务人人履行债债务担保保的法人人、其他他组织或或者公民民。本办法所称称有限产产权房屋屋是指房房屋所有有人拥有有的享有有完全的的占有权权、使用用权和有有限的处处分权、收收益权的的房屋。本办法所称称房屋期

3、期权是指指以买卖卖合同约约定将来来某一时时间取得得房屋所所有权或或者以建建筑工程程承包合合同约定定将来某某一时间间取得建建成房屋屋的权利利。第四条 房房地产抵抵押应当当遵循自自愿、互互利、公公平和诚诚实信用用原则。抵押当事人人设定房房地产抵抵押，必必须遵守守国家和和本省的的有关法法律、法法规、规规章和本本办法的的规定。依法设定的的房地产产抵押受受法律保保护。第五条 省省建设行行政主管管部门归归口管理理全省城城市房地地产抵押押管理工工作。州、地、市市、县房房地产管管理部门门（或建建设行政政主管部部门）负负责管理理本行政政区域内内的房地地产抵押押管理工工作，业业务上受受省建设设行政主主管部门门的领

4、导导。第二章 抵抵押权的的设定第六条 下下列房地地产不得得设定抵抵押权：（一）用于于教育、医医疗、市市政等公公共福利利事业的的房地产产；（二）列入入文物保保护的建建筑物和和有重要要纪念意意义的其其他建筑筑物；（三）已出出租的公公有居住住房屋；（四）依法法列入拆拆迁范围围的房地地产或者者在集体体所有土土地上被被列入征征用范围围的房地地产；（五）政府府代管的的房地产产；（六）权属属不明或或有争议议的房地地产；（七）司法法机关、行行政机关关依法裁裁定、决决定查封封、扣押押、监管管的房地地产或者者以其他他形式加加以限制制的房地地产；（八）已竣竣工验收收但未依依法登记记领取权权属证书书的房地地产；（九）

5、依法法不得设设定抵押押权的其其他房地地产。第七条 以以出让土土地使用用权设定定抵押权权的，不不得违反反国家和和本省有有关土地地使用权权出让、转转让的规规定和土土地使用用权出让让合同的的约定。以出让土地地使用权权设定抵抵押权的的，抵押押权设定定前原有有的地上上房屋及及其他附附属物应应当同时时抵押。以出让土地地使用权权地块上上的全部部房屋设设定抵押押权的，该该房屋占占用范围围内的土土地使用用权随之之抵押。以出让土地地使用权权地块上上的部分分房屋设设定抵押押权的，该该部分房房屋所占占用范围围内的土土地使用用权随之之抵押。第八条 以以有限产产权房屋屋设定抵抵押权的的，以房房屋所有有人原出出资的比比例为

6、限限，并须须符合国国家和本本省关于于有限产产权房屋屋的管理理规定。第九条 以以房屋期期权设定定抵押权权的，必必须符合合房屋预预售和建建筑承包包管理的的有关规规定。第十条以已出租的的房地产产设定抵抵押权的的，抵押押人应当当将已出出租的事事实明示示抵押权权人，并并将抵押押情况告告知承租租人。房房地产抵抵押合同同（以下下简称抵抵押合同同）签订订后，原原租赁关关系继续续有效。第十一条 有营业业期限的的企业以以其所有有的房地地产设定定抵押权权的，其其设定的的抵押期期限不得得超过企企业的营营业期限限。以有土地使使用年限限的房地地产设定定抵押权权的，其其设定的的抵押期期限不得得超过土土地使用用权出让让合同规

7、规定的使使用年限限减去已已经使用用年限后后的剩余余年限。第十二条 以按份份共有的的房地产产设定抵抵押权的的，抵押押人应当当事先征征得其他他共有人人的书面面同意，并并以抵押押人所享享有的份份额为限限。以共同共有有的房地地产设定定抵押权权的，必必须经全全体共有有人书面面同意，抵抵押人为为全体共共有人。第十三条以两宗以上上房地产产设定同同一抵押押权的，视视为同一一抵押物物；在抵抵押权存存续期间间，其承承担的共共同担保保义务不不可分割割。但抵抵押当事事人另有有约定的的，从其其约定。第十四条 已设定定抵押权权的房地地产其价价值大于于所担保保债权的的余额部部分可以以再次抵抵押，但但不得超超出余额额部分。同

8、一房地产产设定两两个以上上抵押权权的，抵抵押人所所担保的的债权不不得超出出其抵押押物的价价值，并并应当将将已经设设定过的的抵押情情况告知知抵押权权人。所所担保的的债务的的履行期期限亦不不得早于于前一个个抵押权权所担保保的债务务的履行行期限。第十五条 房地产产抵押合合同签订订后，土土地上新新增的房房屋不属属于抵押押房地产产。第三章 抵抵押合同同的订立立第十六条 设定房房地产抵抵押，抵抵押当事事人必须须签订书书面抵押押合同。第十七条 抵押合合同应当当载明以以下主要要内容：（一）抵押押人、抵抵押权人人的名称称或个人人姓名、住住所：（二）抵押押房地产产的座落落、类型型、结构构、建筑筑面积、用用地面积积

9、以及四四至、价价值、所所有权属属、使用用权属、权权证编号号等；（三）抵押押权所担担保的债债务种类类、数额额及履行行期限；（四）抵押押物的占占用管理理人、占占用管理理方式、占占用管理理责任以以及意外外毁损或或者灭失失的责任任；（五）抵押押权灭失失的条件件；（六）违约约责任；（七）争议议的解决决方式；（八）抵押押当事人人约定的的其他事事项；（九）签订订抵押合合同的时时间与地地点。第十八条设定房地产产抵押应应当对抵抵押物进进行估价价，并在在抵押合合同中载载明所估估价值。抵抵押物价价值由抵抵押当事事人委托托经省建建设行政政主管部部门审批批并核发发资质证证书的房房地产评评估机构构评估确确定。第十九条 当

10、事人人约定对对抵押房房地产保保险的，由由抵押人人向保险险公司投投保。第二十条 以已设设定抵押押权的房房地产进进行出租租的，出出租人应应当将已已抵押的的事实明明示承租租人。第二十一条条 抵押权权人需在在房地产产抵押后后限制抵抵押人出出租、出出借、转转借抵押押房地产产或者改改变抵押押房地产产使用性性质的，应应当在抵抵押合同同中载明明。第二十二条条 下列抵抵押合同同为无效效合同：（一）违反反本办法法第六条条规定所所签订的的抵押合合同；（二）抵押押合同所所担保的的合同无无效的；（三）违法法签订的的其他抵抵押合同同。第四章 抵抵押房地地产的占占用与管管理第二十三条条 已作抵抵押的房房地产由由抵押人人占用

11、管管理。抵押人在占占用与管管理期间间应当保保持抵押押房地产产的安全全、完好好。抵押押权人有有权按抵抵押合同同的规定定，监督督检查由由抵押人人占用管管理的抵抵押房地地产。第二十四条条 除国家家建设需需要进行行拆迁外外，未征征得抵押押权人的的书面同同意，抵抵押人不不得将已已设定抵抵押权的的房地产产出售、交交换、赠赠与、拆拆除或者者改建。因国家建设设需要将将已设定定抵押权权的房地地产列入入拆迁范范围的，抵抵押人应应当及时时书面通通知抵押押权人。抵押房地产产发生继继承、析析产的，承承受人应应当及时时书面通通知抵押押权人。第二十五条条 抵押房房地产发发生转让让的，抵抵押房地地产所承承担的担担保义务务不变

12、。作为公民的的抵押人人死亡或或者被宣宣告死亡亡时，其其合法继继承人或或者受遗遗赠人应应当承担担与所继继承或受受遗赠的的抵押房房地产实实际价值值相应的的抵押担担保义务务。第二十六条条 除自然然损耗外外，抵押押房地产产灭失或或者毁损损的，抵抵押人应应当立即即通知抵抵押权人人，并采采取有效效措施防防止损失失扩大。因抵押人过过错而导导致抵押押房地产产灭失或或者毁损损的，不不能或者者不足以以作为其其履行债债务的担担保时，抵抵押人应应当重新新提供或或增加担担保，以以弥补不不足，抵抵押权人人也可直直接向保保险公司司行使求求偿权。第二十七条条 非抵押押人过错错造成抵抵押房地地产灭失失、毁损损或者被被依法列列入

13、拆迁迁范围所所获得的的赔偿金金、补偿偿金，应应当提存存公证，并并作为抵抵押财产产处理。第五章 抵抵押合同同的变更更、解除除和终止止第二十八条条已设定抵押押权的房房地产被被改建或或者依法法列入拆拆迁范围围，以交交换产权权方式补补偿的，由由抵押当当事人以以交换所所得房地地产重新新设定抵抵押权，并并相应变变更抵押押合同；实行作作价补偿偿的，由由抵押人人将所得得补偿金金提存公公证，作作为抵押押财产处处理，或或者由抵抵押当事事人选择择与原抵抵押房地地产同等等价值的房地产产重新设设定抵押押权，并并相应变变更抵押押合同。抵押人按本本办法第第二十六六条第二二款规定定重新提提供或增增加担保保的，应应当相应应变更

14、抵抵押合同同。除本条第一一款、第第二款规规定外，变变更抵押押合同必必须经当当事人协协商一致致。变更抵押合合同，当当事人应应当签订订抵押变变更合同同。第二十九条条因国家建设设需要将将已设定定抵押权权的房地地产列入入拆迁范范围并实实行作价价补偿，其其补偿金金已用于于清偿抵抵押房地地产所担担保的债债务，并并补足不不足部分分后，抵抵押合同同解除。除前款规定定外，解解除抵押押合同必必须经抵抵押当事事人协商商一致并并签订抵抵押解除除合同。第三十条 抵押人人在合同同期内已已清偿债债务或者者抵押权权人放弃弃债权的的，抵押押合同终终止。第六章 抵抵押登记记第三十一条条 房地产产抵押设设定后，必必须向房房地产管管

15、理部门门办理抵抵押登记记。未经经登记的的房地产产抵押不不得对抗抗第三人人。第三十二条条 房地产产抵押当当事人应应当在抵抵押合同同签订之之日起三三十日内内向当地地房地产产管理部部门办理理抵押登登记；以房屋期权权作抵押押，房屋屋在抵押押期间竣竣工的，应应当在抵抵押人领领取房屋屋所有权权证之日日起三十十日内，重重新办理理抵押登登记。第三十三条条办理房地产产抵押登登记，抵抵押双方方当事人人必须持持抵押合合同、法法人营业业执照、身身份证件件等，填填写房地地产抵押押登记申申请表，并并由抵押押人提交交下列材材料：（一）以出出让土地地使用权权作抵押押的，提提交建设设用地规规划许可可证和国国有土地地使用权权证；

16、（二）以房房屋及其其占用范范围内的的土地使使用权作作抵押的的，提交交房屋所所有权证证、土地地使用权权证；（三）以预预购房屋屋期权作作抵押的的，提交交依法生生效的房房屋预（购购）合同同，预付付款票据据；房屋屋在抵押押期间竣竣工、重重新办理理抵押登登记的，提提交本款款第二项项所列材材料；（四）以建建筑工程程发包的的房屋期期权作抵抵押的，提提交依法法生效的的建筑工工程承包包合同、土土地使用用权证件件、投资资计划、规规划许可可证、建建筑许可可证；房房屋在抵抵押期间间竣工、重重新办理理抵押登登记的，提提交本款款第二项项所列材材料；（五）可以以证明抵抵押房地地产价值值的资料料。抵押当事人人委托他他人办理理

17、房地产产抵押登登记的，还还必须提提交委托托书和代代理人身身份证件件。第三十四条条以房屋所有有权及其其占用范范围内的的土地使使用权作作抵押的的，在办办理抵押押登记时时，需同同时在房房屋所有有权证、他他项权利利证书上上注记抵抵押土地地的面积积，不需需另行办办理其他他抵押登登记。第三十五条条 抵押合合同发生生变更的的，抵押押当事人人应当在在抵押变变更合同同签订之之日起三三十日内内，向原原抵押登登记机关关办理抵抵押变更更登记。第三十六条条 抵押合合同解除除或者终终止，抵抵押当事事人应当当在抵押押合同解解除或者者终止之之日起三三十日内内，向原原抵押登登记机关关办理抵抵押注销销登记。第三十七条条 房地产产

18、抵押登登记机关关应当在在受理抵抵押登记记、抵押押变更登登记、抵抵押注销销登记申申请之日日起十五五日内，向向登记人人出具登登记证明明。第三十八条条 办理抵抵押登记记、抵押押变更登登记、抵抵押注销销登记，抵抵押当事事人应当当向登记记机关支支付登记记费用。第三十九条条 抵押登登记、抵抵押变更更登记、抵抵押注销销登记的的有关材材料可以以公开查查阅。查查阅人应应当支付付查阅费费用。第七章 抵抵押房地地产的处处分第四十条 有下列列情况之之一的，抵抵押权人人有权要要求处分分抵押房房地产：（一）债务务人未依依约履行行到期债债务的；（二）作为为公民的的债务人人死亡或或者被宣宣告死亡亡，无人人代为履履行到期期债务

19、的的；（三）抵押押人的合合法继承承人或者者受遗赠赠人拒不不履行到到期债务务的；（四）抵押押人被宣宣告解散散或破产产的；（五）抵押押人违反反第二十十四条规规定擅自自处分抵抵押物的的；（六）作为为法人或或者其他他组织的的抵押人人，发生生减资、分分立等情情况而影影响或者者可能影影响抵押押合同履履行的；（七）抵押押合同约约定的其其他情况况。第四十一条条 有本办办法第四四十条规规定情况况之一的的，抵押押当事人人可经协协商以下下列方式式处分抵抵押房地地产：（一）作价价转让；（二）拍卖卖。抵押当事人人无法达达成作价价转让抵抵押房地地产协议议时，以以拍卖方方式处分分抵押房房地产。第四十二条条 抵押权权人处分分

20、抵押房房地产前前，应当当书面通通知抵押押人；抵抵押房地地产为共共有或者者已出租租的，还还应当同同时书面面通知共共有人或或承租人人。第四十三条条 以作价价转让方方式处分分抵押房房地产时时，下列列法人、其其他组织织或者公公民在同同等条件件下享有有优先购购买权：（一）已出出租的抵抵押房地地产的承承租人；（二）按份份共有的的抵押房房地产的的其他共共有人；（三）与抵抵押房地地产不宜宜分割或或者有共共同配套套使用设设施的房房地产的的共有人人。以拍卖方式式处分抵抵押房地地产前，抵抵押权人人应当书书面通知知前款所所享有优优先购买买权的相相关人。第四十四条条 设定两两个以上上抵押权权的房地地产被处处分时，受受偿

21、权按按下列顺顺序确定定：（一）在规规定期限限内办理理抵押登登记者，优优先于超超过规定定期限办办理抵押押登记者者；（二）均在在规定期期限内办办理抵押押登记的的，以抵抵押合同同生效的的时间在在前者为为优先；（三）均超超过规定定期限办办理抵押押登记的的，以房房地产登登记机关关受理登登记的时时间在前前者为优优先。处分设定抵抵押权的的房地产产时，可可以依法法将土地地上新增增的房屋屋与抵押押房地产产一同处处分，但但对处分分新增房房屋所得得，抵押押权人无无权优先先受偿。第四十五条条 尚在租租赁期内内的抵押押房地产产处分后后，抵押押权设定定前已出出租的，原原租赁关关系继续续有效；抵押权权设定后后出租的的，原租

22、租赁关系系自然终终止。第四十六条条设定抵押权权的土地地使用权权是以划划拨方式式取得的的，依法法处分该该房地产产后，应应当按规规定从处处分所得得的价款款中缴纳纳相当于于应缴纳纳的土地地使用权权出让金金的款额额后，抵抵押权人人方可优优先受偿偿。第四十七条条抵押人破产产后，其其破产前前已设定定抵押权权的房地地产不属属破产财财产。但但处分抵抵押房地地产所得得金额超超过履行行债务所所需金额额的，超超过部分分属于破破产财产产。第四十八条条 抵押当当事人选选择拍卖卖方式处处分抵押押房地产产的，在在拍卖程程序开始始前有下下列情形形之一的的，可以以中止拍拍卖：（一）被拍拍卖抵押押房地产产有权属属争议的的；（二）

23、抵押押权人要要求中止止拍卖的的；（三）抵押押人愿意意即时履履行债务务或者向向抵押权权人提供供有能力力履行债债务的证证明，申申请中止止拍卖的的；（四）应当当中止拍拍卖的其其他情况况。第四十九条条 抵押当当事人选选择拍卖卖方式处处分抵押押房地产产的，按按国家和和本省拍拍卖的有有关规定定办理。抵押当事人人选择作作价转让让方式处处分抵押押房地产产的，按按本省房房地产交交易管理理的有关关规定办办理。第五十条 处分抵抵押房地地产所得得金额，依依下列顺顺序和原原则分配配：（一）支付付处分抵抵押房地地产所需需费用；（二）扣除除抵押房房地产处处分后应应缴税费费；（三）偿还还抵押权权人债权权本息及及支付违违约金；

24、（四）赔偿偿因债务务人违反反合同而而对抵押押权人造造成的损损害；（五）剩余余金额交交还抵押押人。处分抵押房房地产所所得金额额不足履履行债务务和违约约金时，抵抵押权人人有权向向债务人人追索不不足部分分。第五十一条条 处分划划拨土地地使用权权地块上上设定抵抵押权的的房屋期期权的，应应同时转转移相应应的划拨拨土地使使用权。第八章 法法律责任任第五十二条条 抵押合合同生效效后，抵抵押当事事人应当当履行合合同；任任何一方方不履行行或不完完全履行行的，应应当承担担违约责责任，并并赔偿另另一方由由此遭受受的经济济损失。因抵押当事事人过错错致使抵抵押合同同不能履履行的，过过错方应应当赔偿偿另一方方当事人人遭受

25、的的经济损损失。第五十三条条抵押人擅自自以出租租、出借借、转移移、出售售、交换换、赠与与或者其其他方式式处理或或处分抵抵押房地地产，其其行为无无效；造造成第三三人损失失的，由由抵押人人予以赔赔偿。第五十四条条 抵押人人隐瞒抵抵押房地地产被查查封、扣扣押或者者已抵押押、已出出租等情情况，造造成他人人损失的的，由抵抵押人予予以赔偿偿。第五十五条条由于不可抗抗力致使使抵押房房地产全全部或者者部分灭灭失、毁毁损、贬贬值，抵抵押人应应及时告告知抵押押权人。在在取得有有关证明明以后，可可免除抵抵押人重重新提供供或者增增加担保保的责任任。第五十六条条抵押当事人人因履行行抵押合合同或者者处分抵抵押房地地产发生

26、生争议的的，应当当协商解解决；协协商不成成的，抵抵押当事事人可以以依法向向仲裁机机构申请请仲裁或或者向人人民法院院起诉。第九章 附附则第五十七条条 抵押房房地产评评估、抵抵押登记记和登记记材料查查阅费用用的标准准，按有有关规定定执行。第五十八条条本办法施行行前未办办理登记记或者变变更登记记的抵押押合同，抵抵押当事事人应当当按当地地房地产产管理部部门或建建设行政政主管部部门规定定的时限限，向登登记机关关补办登登记或者者变更登登记手续续。第五十九条条 在城市市规划区区外的国国有土地地和城市市规划区区内集体体土地范范围内的的房地产产抵押，参参照本办办法执行行。第六十条 本办法法的具体体应用问问题由省省建设行行政主管管部门负负责解释释。第六十一条条 本办法法自19997年年7月1日起施施行。