苏园（2002）地块竞买可行性研究报告38295.docx

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1、项目总设计师 陈溥财苏州铭星软软件科技技有限公公司总经经理高级工程师师 注册册造价师师 总工程师 杜利同同 苏州市新天天地工程程造价咨咨询事务务所高级工程师师 注册册造价师师 总经济师 杨永明明苏州市新天天地工程程造价咨咨询事务务所所长长注册评估师师 注册册造价师师 苏州市新天天地工程程造价咨咨询事务务所苏州铭星软软件科技技有限公公司二00二年年六月十十日目 录第一章 总总论第二章 市市场营销销策划第三章 项项目初步步规划与与方案优优化第四章 项项目实施施进度计计划第五章 投投资估算算第六章 经经济评价价第一章 总总论 一一、项目目名称 苏苏园（220022）033号地块块土地使使用权竞竞买可

2、行行性研究究报告。 二二、报告告编制单单位苏州市新天天地工程程造价咨咨询事务务所、苏苏州铭星星软件科科技有限限公司。 三三、地块块坐落位位置及环环境 本本地块坐坐落在苏苏州工业业园区首首期开发发8平方公公里内的的中央商商贸区，在在管委会会大楼与与中央公公园之间间，呈东东西向长长条形，长长约2000米，宽宽约977.6米米。四侧侧以街道道为界，北北侧为苏苏绣街，东东侧为星星桂街，南南侧为苏苏雅路，西西侧为星星都街。北北邻都市市花园，其其余三面面均为空空地。 11、园区区概况 苏苏州工业业园区开开发建设设7年多多来，取取得了令令人瞩目目的成绩绩。园区区的房地地产开发发也取得得了辉煌煌的成就就，园区

3、区房地产产不仅发发展快，而而且销售售旺，成成为人们们向往的的安家落落户之地地。 苏苏州工业业园区的的房地产产于19996年年开始开开发建设设。近年年来，园园区房地地产蓬勃勃发展，从从当年开开发100多万平平方米到到20001年的的开发量量70万万平方米米，约占占市区总总开发量量的一半半。20001年年8月底底，区内内累计住住宅开工工面积1130.7万平平方米，竣竣工交付付74.8万平平方米。在在园区管管委会的的大力推推动下，园园区率先先在苏州州市推出出小高层层住宅，得得到了购购房者的的青睐。目目前在园园区楼市市，小高高层住宅宅已与多多层住宅宅一样旺旺销。到到20001年底底，园区区已建和和在建

4、的的小高层层住宅在在40幢幢左右，小小高层住住宅已成成了园区区住宅开开发的一一个热点点，成为为园区一一道亮丽丽的风景景线。目目前，园园区房地地产产销销两旺，销销售量一一直远大大于竣工工量，房房地产项项目大多多在预售售阶段就就销售一一空，整整体销售售率在995%以以上，园园区住宅宅已是苏苏州市民民的一大大品牌，成成为他们们安家落落户的首首先。 园园区住宅宅建设缘缘何呈现现红红火火火的态态势？关关键是园园区以前前瞻性的的眼光，全全面推进进住宅建建设，努努力走上上“高起点点规划、高高水平设设计、高高质量施施工、高高标准管管理”的四高高之路。 22、园区区总体规规划 苏苏州工业业园区是是引进国国外资金

5、金和管理理经验开开发的举举世闻名名的开发发区，以以金鸡湖湖为中心心，总体体规划770平方公公里，规规划人口口60万人人。首期期开发88平方公公里，紧紧靠苏州州古城，将将建成一一个以工工商业为为主体、包包括金融融业和旅旅游业的的中心区区；第二二期环绕绕秀美的的金鸡湖湖，将建建成一个个富有水水城特色色的居住住区和高高新技术术产业区区；第三三期靠近近上海，地地势开阔阔，将建建成一个个技术密密集的制制造业和和加工业业基地。 33、金鸡鸡湖景观观规划 金金鸡湖位位于园区区70平平方公里里规划区区的中心心地带，占占地7.4平方方公里。根根据园区区总体规规划，周周边8平平方公里里将建成成公共绿绿地和现现代化

6、商商住文化化娱乐区区。19998年年初，园园区管委委会委托托国际著著名跨国国公司美美国易道道（EDDAW）公公司编制制景观总总体规划划，围绕绕金鸡湖湖规划了了湖滨大大道、城城市广场场、玲珑珑湾、波波心岛、文文化水廊廊、金姬姬墩、望望湖角、水水巷邻里里等8个个特色景景区。金金鸡湖的的总体规规划已经经中国、新新加坡和和美国专专家审定定，并获获得了中中国国家家发展计计划委员员会批准准。 该该项工程程总投资资为111亿元，施施工区44至5年年。 44、环境境 中中新双方方专家从从苏州工工业园区区开发伊伊始，就就坚持国国际化标标准，注注重融合合现代国国际城市市规划和和开发建建设的经经验、新新特点，力力邀

7、国际际知名大大师参与与，编制制设计了了具备世世界一流流水平的的科学规规划体系系。同时时，本着着“先规划划、后建建设”和“先地下下、后后后地上”的指导导方针，积积极实施施高标准准的基础础设施开开发，不不仅形成成了与高高科技产产业发展展相适应应的投资资环境，而而且也创创造了舒舒适怡人人的高品品质生活活环境。 55、配套套设施 苏苏州工业业园区借借鉴新加加坡经验验，住宅宅区所有有商业服服务、社社会服务务设施都都集中在在邻里中中心，在在70平平方公里里规划区区内规划划19个个邻里中中心，园园区的住住宅围绕绕集商业业、文化化、社区区服务于于一体的的邻里中中心布置置，这种种社区服服务设施施设计新新理念的的

8、设施为为社区居居民提供供了综合合性、全全方位、多多功能的的服务；同时，园园区还新新建了职职业技术术学院、新新加坡国国际学校校、九年年一贯制制的星海海学校、新新城花园园小学及及附属幼幼儿园、新新加花园园幼儿园园、新馨馨花园幼幼儿园、华华新国际际幼儿园园等教育育设施，又又配套了了大交通通，极大大地改善善了生活活环境。工工业园区区社区服服务设施施的设计计新理念念的实施施，是园园区住宅宅开发建建设成功功的重要要因素。 66、本地地快环境境综述 园园区住宅宅已形成成规模，本本地块是是中央商商贸区首首块拍卖卖地块，中中央商贸贸区周围围地块的的住宅建建设已近近尾声，中中央商贸贸区的开开发是园园区居民民乃至苏

9、苏州全体体市民翘翘首以待待的重头头戏。四、报告编编制依据据和用途途根据苏园土土拍（220022）第11号苏苏州工业业园区国国有土地地使用权权拍卖公公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五五、评价价指标与与决策

10、方方法1、评价指指标土地拍卖项项目的可可行性研研究，其其目是确确定企业业可以接接受的土土地最高高限价，以以及接受受该限价价获得成成功的可可能性有有多大和和需要冒冒多大的的风险。用用四个指指标来反反映，即即：土地地最高限限价，财财务内部部收益率率期望值值（加权权平均值值），财财务内部部收益率率达到基基准收益益率的累累计概率率（成功功的可能能性），财财务内部部收益率率低于00的累计计概率（导导致损失失的可能能性）。土地最高限限价定得得越高，获获得土地地的机会会就越大大，企业业获利能能力越差差，所冒冒的风险险就越大大，反之之，较低低的土地地最高限限价风险险较小，但但获得土土地的机机会越小小。因此此，

11、决策策者不仅仅需要勇勇气，更更需要智智慧。本本项目评评价提供供了多个个决策方方案，供供投资者者决策。每每个方案案均列出出了土地地最高限限价，财财务内部部收益率率期望值值，财务务内部收收益率达达到基准准收益率率的累计计概率，财财务内部部收益率率低于00的累计计概率等等四个决决策指标标。见表表1。2、决策方方法决策可以按按以下步步骤进行行：企业先确定定目标收收益率-基准准收益率率，每个个企业对对获得土土地的迫迫及程度度是不同同的，企企业随着着土地存存量的减减少，其其迫及程程度加剧剧，对项项目收益益水平的的要求也也会降低低，因此此，因每每个企业业的现状状不一样样，基准准收益率率是不同同的。从表1中选

12、选择内部部收益率率期望值值基准收收益率的的方案。此此时，可可能有多多个方案案符合条条件，则则还需要要进一步步通过“财务内内部收益益率达到到基准收收益率的的累计概概率”和“财务内内部收益益率低于于0的累计计概率”作出决决策。排除风险大大的方案案，当“财务内内部收益益率低于于0的累计计概率”很大时时说明方方案的风风险很大大，这种种方案应应该排除除。当若若干个方方案的“财务内内部收益益率低于于0的累计计概率”都很小小时，各各方案的的风险几几乎是相相同的，应应该根据据“财务内内部收益益率达到到基准收收益率的的累计概概率”来最后后定夺。“财务内部部收益率率达到基基准收益益率的累累计概率率”越大则则成功的

13、的可能性性越大，但但获得土土地机会会就越小小。到底底多大才才合适，各各个决策策者没有有一个统统一的尺尺度，还还是与投投资者对对获得该该地块的的迫及程程度有关关。土地最高限限价风险险决策指指标表1方案土地最高限限价（万万元）基本分析内部收率（%）内部收率期期望值（%）内部收益率率10%的累计计概率（%）内部收益率率小于11的概率率（%）方案一600011.47713.81178.10方案二660010.03312.34469.30方案三68009.5911.87767.60方案四70009.1411.41167.60方案五74008.2710.51154.10方案六78007.459.6444.

14、10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810第二章 市市场营销销策划 一一、市场场需求预预测 11、用地地要求及及产品定定位 本本地块规规划要求求，第一一层必须须用于商商业、餐餐饮、娱娱乐或其其它促进进活动等等用途，向向公众开开放。为为高层住住宅和商商业用房房。建筑筑高度550-660米（不不超过119层），裙裙

15、楼2-4层。2、目前市市场行情情 据据有关资资料，购购买园区区住房的的人员中中，园区区公积金金会员占占43.6%，城城区人占占43.3%，外外地人占占13.1%。区区内公积积金会员员购房人人数绝对对量逐年年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。 33、市场场需求预预测 根根据规划划，苏州州工业园园区以金金鸡湖为为中心，总总体规划划70平方方公里，规规划人口口60万人人。首期期开发88平方公公里，紧紧靠苏州州古城，将将建成一一个以工工商业为为主体包包括金

16、融融业和旅旅游业的的中心区区；第二二期环绕绕秀美的的金鸡湖湖，将建建成一个个富有水水城特色色的居住住区和高高新技术术产业区区；第三三期靠近近上海，地地势开阔阔，将建建成一个个技术密密集的制制造业和和加工业业基地。60万人口口，按三三口之家家计算为为20万户户，每户户平均面面积1440平方方米，则则需要228000万平方方米，预预测园区区住宅每每年的需需求量见见下表。在在20115年累累计可达达到27769万万平方米米。苏州州工业园园区自119944年开始始开发，到到20115年用用22年时时间达到到60万人人口，珠珠江三角角洲的发发展已有有先例，苏苏州照目目前的速速度发展展，预测测是完全全可能

17、实实现的，甚甚至可能能提前。详详见表22“需求量量统计和和预测”。今年开工面面积500万平方方米左右右，园区区政府预预测今年年全年可可达到880万平平方米左左右。开开发量119977年至20001年年平均增增幅311.6%，由于于销售量量等于开开发量，预预计20002至至20005年的的需求量量仍将以以1420%幅度增增长。由此可见，存存在较大大的潜在在需求量量。价格涨幅119977年至20000年年，平均均涨幅99.5%，19997年至至20001年，平平均涨幅幅13.2% 。需求量统计计和预测测表2 单位：万平方方米年份19961997199819992000200120022003200

18、42005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%数量14.4772.7810.44421.99936.22268.1888196111128累计14.47717.25527.69949.68885.9154.11235331442570价格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769 二二、产品

19、品策划 （一一）土地地规划用用途 本本地块规规划要求求，第一一层必须须用于商商业、餐餐饮、娱娱乐或其其它促进进活动等等用途，向向公众开开放。其其余为高高层住宅宅和商业业用房。 地地块面积积2公顷顷，容积积率4，建建筑面积积665596平平方米（可可上下浮浮动5%）。 （二二）套型型分析 利利用我们们的信息息渠道征征求过众众多房地地产公司司的意见见，综合合起来普普遍认为为商业、餐餐饮都不不宜采用用大规模模独家经经营方式式，应该该建成每每间400-600平方米米的商铺铺，根据据销售情情况及购购房者的的要求隔隔断。写写字楼每每间也按按40-60平平方米考考虑。可可以吸引引更多的的投资者者。 高高层住

20、宅宅宜建每每套小于于1000平方米米小套型型，吸引引投资者者既购买买商铺也也购买住住宅，或或一部分分投资者者用于出出租。可可能有商商家购买买住宅用用于办公公。 （三三）拟建建规模 拟拟建规模模主要受受到规划划的约束束。要求求建筑面面积6665966平方米米（可上上下浮动动5%） 三三、销售售价格商铺或写字字楼其房房最低售售价55500元元/平方方米，竣竣工后每每年价格格上浮55%。高层住宅价价格按336000元/平平方米计计算。主要产品售售价变化化的概率率分布见见表3。地下车位，每每个车位位7.7-88.4万元元/个或或每平方方米35500元元。售价分析表表表3产品项目加权平均售价及概率率商业

21、用房售价5900500054005800620066007000概率0.100.200.300.200.150.05高层住宅售价3696320034003600380040004200概率0.100.150.250.250.170.08销售额（万万元）249100266433283755301066318388335700销售额概率率0.100.170.270.230.160.07 四四、销售售计划 市市场分析析认为住住宅销售售比商业业用房更更快，商商业用房房期房预预售500%，余余下500%现房房销售，分分3年售售完。住住宅期房房预售550%，余余下500%现房房销售，分分1.55年售完完。

22、 五五、回款款计划 签签定协议议预付定定金1万万元，一一个月内内签定合合同，首首付300%。 中中高层造造到三楼楼再付 200% 封封顶再付付 20% 土土建结束束再付 200%交房再付 110%本项目分析析按预售售当期收收款300%，结结构封顶顶收款至至70%，交付付使用收收清全部部房款。 六六、竞争争能力分分析与对对策 刚刚刚实行行土地拍拍卖制度度，存在在土地价价格“双轨制制”，通过过土地拍拍卖取得得的土地地与过去去通过协协议取得得的土地地两者并并存，目目前协议议获得土土地占多多数，而而且竞买买土地的的价格远远远高于于协议土土地，土土地拍卖卖房价提提高带来来的好处处使得协协议取得得的存量量

23、土地可可以获得得超额利利润，而而对于竞竞买的土土地来说说房价提提高带来来的好处处几乎全全部用于于土地费费用，而而且拍卖卖前的利利润空间间也受到到挤压，因因此竞争争力远远远不如协协议取得得的存量量土地，一一旦市场场价格向向下波动动，竞买买获得的的土地受受其影响响首当其其冲。因因此，土土地最高高限价的的确定应应充分考考虑产品品售价风风险。 第三章 项项目初步步规划与与方案优优化一、苏园（220022）033地块规规划技术术条件该地块分为为A/BB两个地地块，规规划参数数如下：苏园（20002）003地块块规划技技术条件件表4 规划参数A规划要求求B规划要求求宗地面积（由由建筑布布置用地地和附属属用

24、地组组成）8834平平方米（建建筑布置置用地）830平方方米（附附属用地地）8885平平方米（建建筑布置置用地）832平方方米（附附属用地地）土地使用/规划商业/住宅宅第一层必须须用于商商业、餐餐饮、娱娱乐或其其它促进进活动等等用途，向向公众开开放。商业/住宅宅第一层必须须用于商商业、餐餐饮、娱娱乐或其其它促进进活动等等用途，向向公众开开放。容积率4*4*总建筑面积积拟建发展项项目的地地上部分分总建筑筑面积为为310056平平方米（可可上下浮浮动5%）拟建发展项项目的地地上部分分总建筑筑面积为为355540平平方米（可可上下浮浮动5%）建筑高度建筑高度550-660米，裙裙楼为22-4层层建筑

25、高度550-660米，裙裙楼为22-4层层楼层高度限限制（最最高值）最高每层66米（限限于第一一层）最高每层55米（限限于第二二及第二二层以上上）最高每层66米（限限于第一一层）最高每层55米（限限于第二二及第二二层以上上）人防工程应按规定配配人防工工程，具具体面积积指标与与房产处处联系确确定。应按规定配配人防工工程，具具体面积积指标与与房产处处联系确确定。 二二、苏园园（20002）003地块块界址点点报表03地块界界址点报报表表5 界址址点数：26序号X坐标值（米米）Y坐标值（米米）边长（米）界址点号001452511.733582099.8993.91J001002452833.8775

26、83811.922175.001J00122003452833.955583855.0553.13J00133004452833.077583888.0553.13J00144005452811.300583900.6333.13J00155006452788.822583922.5443.13J00166007452755.877583933.5883.13J00177008451999.599584077.84477.600J00188009451966.477584077.9223.12J00199010451933.466584077.0443.14J00200011451900.88

27、8584055.2773.13J00211012451888.988584022.7993.12J00222013451877.933583999.8443.13J00233014451555.799582277.822175.000J00244015451555.577582233.9113.92J00255016451566.388582200.0883.91J00266260451588.166582166.5993.92J00277012451600.777582133.6773.92J00288019451644.055582111.5443.91J00299020451677.78

28、8582100.3223.92J00300021452344.233581977.91167.600J00311022452388.144581977.6993.92J00322023452411.977581988.5003.91J00333024452455.466582000.2883.92J00344025452488.377582022.8993.91J00355026452500.511582066.1773.92J00366 三三、规划划方案 基基本参照照拍卖文文件资料料。第四章 项项目实施施进度计计划根据土地拍拍卖条件件，合同同要求的的开竣工工日期：20003.320004.1

29、2，共共22个月月。最迟迟不得超超过20003.620005.12，共共31个月。因因受竣工工日期受受限制，因因此，必必须在规规定时间间内一次次性地完完成开发发，不存存在分期期滚动开开发的条条件。合合同规定定的土地地付款和和工程进进度要求求详见表表6。土地付款和和工程进进度要求求表6日历时间02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月项目/计划划时间123456789101112项目评价分分期12土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量量时间完成50%工程量量时限土地付

30、款和和工程进进度要求求续表6日历时间03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月项目/计划划时间131415161718192021222324项目评价分分期34土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量量时间完成50%工程量量时限土地付款和和工程进进度要求求续表6日历时间04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月项目/计划划时间252627282930313233343536项目评价分分

31、期56土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量量时间完成50%工程量量时限土地付款和和工程进进度要求求续表6日历时间05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月项目/计划划时间373839404142项目评价分分期7土地第一次次土地第二次次土地第三次次要求开竣工工日期限期开竣工工日期完成50%工程量量时间完成50%工程量量时限第五章 投投资估算算与成本本估算一、项目总总投资估估算拍卖文件规规定的起起拍价660000万元，设设定基准准收益率率为100%，以以10%的内部部收益率率推算的的土地价价格临界界点为666000万元，以以此

32、为基基本方案案。并按按土地费费用每增增加一定定幅度做做一个方方案。土土地价格格由60000万万元至996000万元。一一共做了了14个个方案。各各个方案案的投资资只有土土地费用用和财务务费用不不同，其其它相同同。基本本方案的的项目总总投资构构成情况况详见表表7。项目总投资资估算表表表7 单位：万元序号项目总投资备注1开发建设投投资248555.5551.1土地费用6600.00按内部收益益率100%推算算。1.2前期工程费费698.000可研及勘察察设计费费按工程程造价55%，场场地平整整费按每每平米土土地300元估算算。1.3基础设施建建设费1400.00按每平米住住宅面积积2000元估算算

33、。1.4建筑安装工工程费127600.3661.4.11商业用房 3600单方造价11800元元1.4.22高层住宅7455.36单方造价116000元1.4.33地下汽车库库1705.00地下车库兼兼作人防防，单方方造价222000元1.5公共配套设设施费40.000按规定面积积计算1.6间接开发费费含在管理费费用中。1.7财务费用931.115贷款利率55.5%1.8管理费用210.000约按建筑面面积每平平米300元估算算。1.9销售费用870.663按销售收入入3%估估算。1.10开发期税费费290.221房修基金按按销售收收入1%计算。1.11其它费用255.220按工程造价价2%估

34、算。1.12不可预见费费800约按造价44-5%估算。2经营资金3项目总投资资248555.555二、开发成成本估算算开发产品竣竣工后，项项目投资资转开发发产品成成本，每每种开发发产品的的单项工工程费用用直接结结转，土土地费用用按照每每种住宅宅产品和和商业配配套产品品占用土土地面积积分摊，其其它费用用则根据据每种开开发产品品的建筑筑安装工工程费用用分摊。每每种产品品分摊的的费用和和单位产产品开发发成本详详见表88。第六章 经经济评价价 一一、投资资计划与与资金筹筹措 项项目计算算期以季季为单位位，计算算起始年年份从第第一笔土土地费用用付款开开始，至至开发产产品最后后一笔收收入到帐帐为止，计计算

35、期55年，半半年一期期（10期）。（一）投资资使用计计划根据拍卖文文件中“苏州工工业园区区国有土土地使用用权出让让合同”规定，土土地费用用可在签签定合同同之日起起7日内内一次付付清，或或分三次次付清，每每次不得得低于330%，三三次付款款都在半半年之内内，都在在第一期期。详见见表6“土地付付款和工工程进度度要求”。 建建筑安装装工程费费用，在在建设期期内均匀匀用款，管管理费、销销售费用用及其他他费用在在工程和和业务开开展期间间均匀使使用。 （二二）资金金筹措计计划 11、资金金结构资金筹措计计划按照照项目融融资或抵抵押贷款款的一般般要求，银银行贷款款不超过过项目总总投资的的70%或土地地出让金

36、金的700%，其其余由资资本金和和预售收收入解决决。2、资金使使用的顺顺序一般第一期期应该使使用自有有资金，自自有资金金使用数数额达到到贷款条条件后（投投入使用用的自有有资金一一般不低低于土地地价值或或项目总总投资的的30%。），在在产品预预售之前前使用银银行贷款款，产品品开始预预售之后后，应尽尽量使用用预售收收入，不不足部分分使用贷贷款。3、本项目目资金筹筹措计划划企业计划投投入自有有资金666000万元，用用于支付付土地款款，获得得土地使使用权后后，由银银行开始始提供贷贷款，银银行贷款款98880万元元。用作作投资的的预售收收入83375.55万万元。详见表9“投资计计划与资资金筹措措表”

37、。二、销售收收入、销销售税金金及附加加计算产品定价、销销售计划划和回款款计划等等详见营营销策划划章节，基基本售价价及价格格变化详详见表33“售价分分析表”。商铺或或写字楼楼其房最最低售价价55000元/平方米米，竣工工后每年年价格上上浮5%。高层层住宅价价格按336000元/平平方米计计算。地地下车位位，每个个车位77.7-88.4万元元/个或或每平方方米35500元元。销售售收入3309554.448万元元。 营营业税税税率5%，城市市建设维维护税税税率7%，教育育费附加加4%。营营业税金金及附加加17117.94万万元。 每每期销售售详细情情况见表表10“销售收收入和销销售税金金及附加加计

38、算表表” 三三、经济济分析 （一一）基本本分析 推推荐方案案的基本本分析结结果详见见表111“经济评评价指标标汇总表表”。内部部收益率率10.03%。此收收益率是是人为控控制的，可可接受的的最高土土地价格格66000万元元,比起拍拍价60000万万元高出出6000万元。 其其他主要要报表： 表表12“资金来来源与运运用表” 表表13“损益表表” 表表14“借款还还本付息息计算表表“ 表表15“全部投投资现金金流量表表” 表表16“自有资资金现金金流量表表” （二二）单因因素敏感感性分析析 表表17“单因素素敏感性性分析表表” （三三）多因因素敏感感性分析析 表表18“多因素素敏感性性分析表表” （四四）概率率分析做了14个个土地最最高限价价的概率率分析，结结果见表表19“概率分分析指标标汇总表表”。每个土地最最高限价价的内部部收益率率的概率率分布详详见表220-11至表220-114。 概概率分析析指标汇汇总表表19 方案土地最高限限价（万万元）基本分析内部收率（%）内部收率期期望值（%）内部收益率率10%的累计计概率（%）内部收益率率小于11的概率率（%）方案一600011.47713.81178.10方案二