会计核算管理制度汇编21982.docx

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1、 目 录第二部分会会计核算管管理31总则32中国会会计准则下下的会计处处理33美国公公认会计准准则下的会会计处理284附则：开发成本本管理办法法374.1开开发成本核核算原则374.2开开发成本核核算重点项项目内容375财务报报告制度545.1适适用范围545.2财财务分析报报告的分类类545.3财财务分析的的内容和方方法545.4财财务分析的的上报556会计档档案管理制制度556.1公公司的会计计档案包括括：556.2会会计档案的的保存566.3会会计档案的的借用。566.4会会计档案的的销毁57第二部分会会计核算管管理1 总则第1条 为了规范鑫鑫苑（中国国）置业有有限公司（以以下简称“集团

2、公司司”）会计确确认、计量量和报告行行为，根据据会计法法、企业会计计准则及集团公公司财务管管理制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。第2条 集团公司会会计机构设设财务管理理部，在总总经理领导导下，开展展具体的财财务会计工工作，并对对总经理负负责。各城市公司司及关联公公司设财务务部，在财财务总监（或或经理）和和总经理的的领导下开开展具体工工作。城市市公司及关关联公司财财务部的业业务受财务务管理部指指导。第3条 集团公司、城市公司及关联公司须配备合格的财务会计人员处理财务会计工作。第4条 财务会计人人员须严格格履行会计计岗位职责责,遵守集集团公司的的各项规章章制度。第5条 本制度适用用于集团公

3、公司、城市市公司及关关联公司（以以下统称各各城市公司司）。2 中国会计准准则下的会会计处理第6条 本公司执行行的会计及及财务制度度为会计计法、企企业会计准准则等相相关的规定定。第7条 会计年度自自公历月月日起至至月日止。第8条 公司以权责责发生制为为基础进行行会计确认认、计量和和报告，实实行借贷记记账法。第9条 公司的会计计核算以人人民币为记记账本位币币。第10条 会计反映的的信息应以以真实的业业务为基础础，保证会会计信息的的完整、清清晰、有效效，保证财财务报告使使用者的正正确理解和和使用。第11条 公司主要的的会计政策策应保持前前后的一致致性。不同同时期发生生的相同或或者相似的的经济业务务，

4、应当采采用一致的的会计政策策，不得随随意变更。确确需变更的的，应当在在附注中说说明。第12条 对经济业务务会计的确确认、计量量和报告应应该保持谨谨慎性原则则，不能高高估资产或或者收入、低低估负债或或者费用。第13条 当经济业务务发生时要要及时进行行会计确认认、计量和和报告，不不得提前或或者延后。第14条 公司合并会会计报表按按照企业业会计准则则第33号号合并财务务报表编编制。第15条 预计负债等等或有事项项：需遵守守企业会会计准则第第13号或有事项项及相关关指南。第16条 资产减值：需遵守企企业会计准准则第8号号资产减值值及相关关指南。第17条 会计政策、会会计估计变变更及会计计差错更正正：需

5、遵守守企业会会计准则第第28号会计政策策、会计估估计变更和和差错更正正及相关关指南。第18条 资产负债表表日后事项项：需遵守守企业会会计准则第第29号资产负债债表日后事事项及相相关指南。第19条 关联方会计计处理：需需遵守企企业会计准准则第366号关联方披披露及相相关指南。第20条 所得税会计计处理：需需遵守企企业会计准准则第188号所得税及及相关指南南。第21条 集团公司依依据企业业会计准则则、房地地产行业的的特点以及及公司的具具体情况统统一制定会会计科目编编码和名称称清单。第22条 各公司财务务部在具体体账务处理理中必须正正确使用会会计科目，在在实际工作作中可根据据实际情况况增设三级级或四

6、级科科目，特殊殊情况经财财务管理部部批准后可可增设二级级科目。第23条 原始凭证是是记录经济济业务、济济责任、具具有法律效效力的书面面证明。原原始凭证的的取得必须须真实、有有效、正确确、完整。原原始凭证的的使用应遵遵守以下条条款：(一) 原始凭证的的内容必须须具备：凭凭证的名称称；填制凭凭证的日期期；填制凭凭证单位名名称或者填填制人姓名名；经办人人员的签名名或者盖章章；接受凭凭证单位名名称；经济济业务内容容；数量、单单价和金额额(二) 从外公司取取得的原始始凭证必须须盖有填制制公司印章章，从个人人取得的原原始凭证，必必须有其本本人的签名名或盖章，自自制原始凭凭证必须有有经办人和和公司主要要领导

7、的签签名或盖章章，对外开开出的原始始凭证，必必须加盖公公司的印章章；(三) 凡填有大写写和小写金金额的原始始凭证，大大写和小写写金额必须须相符；(四) 支付款项的的原始凭证证，必须有有收款公司司和收款人人的收款证证明；(五) 一式几联的的原始凭证证，只能以以一联作为为报销凭证证；一式几几联的发票票和收据，必必须用双面面复写纸（发发票和收据据本身具备备复写纸功功能的除外外）套写，并并连续编号号。(六) 原始凭证不不得涂改、挖挖补。发现现原始凭证证有错误的的，应当由由开出单位位重开或者者更正，更更正处应当当加盖开出出单位的公公章。第24条 按规定应该该使用电子子发票、税税控机打发发票或定额额发票的

8、必必须按其规规定办理。第25条 记账凭证是是根据原始始凭证的经经济内容确确定会计科科目填制的的记账依据据。记账凭凭证的使用用应遵守以以下条款：(一) 会计人员应应根据审核核无误的原原始凭证填填制记账凭凭证；(二) 填制记账凭凭证时，应应当对记账账凭证进行行连续编号号，一笔经经济业务需需要填制两两张以上记记账凭证的的，可以采采用分数编编号法编号号；(三) 填制记账凭凭证应包括括日期、凭凭证编号、经经济业务摘摘要、会计计科目、金金额、所附附原始凭证证张数以及及填制人、稽稽核人、记记账人、财财务负责人人等内容；(四) 除结转损益益的记账凭凭证可以不不附原始凭凭证外，其其他记账凭凭证必须附附有原始凭凭

9、证。如果果一张原始始凭证涉及及几张记账账凭证，可可以把原始始凭证附在在一张主要要的记账凭凭证后面，并并在其他记记账凭证注注明附有该该原始凭证证的记账凭凭证的编号号或者附原原始凭证复复印件；(五) 一张原始凭凭证所列支支出需要本本公司以外外的其他公公司共同负负担的，应应将其他公公司负担的的部分开给给对方内部部往来通知知单并进行行结算；(六) 内部往来通通知单必须须具备通知知方和接收收方的名称称、通知方方的记账凭凭证号、通通知金额、业业务内容、附附件名称和和附件复印印件等基本本内容；(七) 当年内发现现已登账的的凭证填写写错误时，应应调整相关关科目；发发现以前年年度记账凭凭证有错误误的，损益益类的

10、应当当通过“以前年度度损益调整整”科目用蓝蓝字更正。(八) 财务人员应应妥善保管管记账凭证证，记帐凭凭证应当连连同所附的的原始凭证证或者原始始凭证汇总总表，按照照编号顺序序，折叠整整齐，按期期装订成册册，并加具具封面，注注明单位名名称、年度度、月份和和起讫日期期、凭证种种类、起讫讫号码，由由装订人在在装订线封封签外签名名或者盖章章。第26条 根据公司的的具体经营营情况，公公司设置现现金日记账账、银行存存款日记账账、总分类类账、明细细分类账、固固定资产卡卡片或固定定资产台账账、出租开开发产品台台账等账册册。第27条 年末结账完完成后，应应及时打印印各种会计计账簿。打打印的会计计帐簿必须须连续编号

11、号，经审核核无误后装装订成册，并并由记帐人人员和会计计机构负责责人、会计计主管人员员签字或者者盖章。第28条 资产资产是指企企业过去的的交易或者者事项形成成的、由企企业拥有或或者控制的的、预期会会给企业带带来经济利利益的资源源。(一) 符合上述资资产的定义义并且同时时满足以下下条件时，确确认为资产产，并在资资产负债表表列示：(1) 与该资源有有关的经济济利益很可可能流入企企业；(2) 该资源的成成本或者价价值能够可可靠地计量量。(二) 公司资产按按流动性分分为流动资资产、长期期投资、固固定资产、无无形资产和和其他资产产。第29条 流动资产流动资产是是指可在一一年内或超超过一年的的一个营业业周期

12、内变变现或耗用用的资产，主主要包括：货币资金金、交易型型金融资产产、应收及及预付款项项、待摊费费用、存货货等。(一) 应收及预付付款项是指指公司在经经营过程中中发生的各各项债权，包包括应收票票据、应收收账款、其其它应收款款和预付账账款。a.应收及及预付款项项按实际发发生额记账账，应收账款款按照往来来户名和工工程项目设设置辅助项项目核算进进行明细核核算，预付付账款需要要再增加合合同辅助核核算；b.公司发发生的债转转股、以非非现金资产清清偿债务或或收到低于于应收债权权账面价值值等业务按按企业会会计准则第第12号-债务务重组的的规定进行行业务处理理；c.坏账准准备采用备备抵法，估估计坏账准准备的方法

13、法采用个别别认定法：即计提坏坏账准备时时，结合每每笔账项的的实际、债债务单位情情况、账龄龄分析情况况等，个别别认定某个个债务方或或某一笔账账是否有难难以收回的的风险，对对风险大的的加大坏账账准备金的的提取比例例，而其实实没有风险险或风险不不大的应收收账款则可可以不提坏坏账准备，进进而确定本本期期末应应计提的坏坏账准备金金额。系各各城市公司司应在季末末对本公司司应收款项项余额逐一一进行审阅阅（包括预预付账款、应应收账款、其其他应收款款），对坏坏账可能性性进行判断断，并根据据下表计提提坏账准备备：坏账的可能能性对应的概率率区间计提坏账比比例基本确定大于95%但小于1100%100%很可能大于50%

14、但小于或或等于955%80%可能大于5%但但小于或等等于50%30%极小可能大于0但小小于或等于于5%0%d.集团各各公司已支支付的诉讼讼索赔、诉诉讼代理律律师费等相相关费用支支出，如经经各城市公公司总经办办认定或经经集团相关关主管部门门认定需向向施工单位位追索的，则则需列入其其他应收款款作为债权权管理，但但同时应根根据上述规规定考虑其其坏账可能能性，计提提坏账准备备。在对涉涉及诉讼的的债权估计计其坏账可可能性时，可可参考律师师意见。e.坏账的的确认标准准：（1） 债务人依法法宣告破产产、撤销、其其剩余财产产确实不足足清偿的应应收账款；（2） 债务人死亡亡或依法被被宣告死亡亡、失踪，其其财产或

15、遗遗产确实不不足清偿的的应收账款款；（3） 债务人遭受受重大自然然灾害或以以外事故，损损失巨大，以以其财产（包包括：保险险公司赔款款等）确实实无法清偿偿的应收账账款；（4） 债务人与其其为履行偿偿债义务，经经法院裁决决，确实无无法清偿的的应收账款款；（5） 逾期3年以以上仍未收收回的应收收账款；（6） 经国家税务务总局批准准核销的应应收账款。对符合上述述条件之一一的应收款款项，由财财务部提出出核销申请请，100000元以以内的经本本公司总经经理签字后后，确认为为坏账，报报财务管理理部备案；100000元以上上的还需经经审计监察察部和财务务管理部审审批后，确确认为坏账账。(二) 待摊费用按按收益

16、期分分为待摊费费用和长期期待摊费用用。待摊费费用指已经经支出但应应由本期和和以后各期期分别承担担、分摊期在在一年以内内(含一年年)的费用用，如广告费费、租赁费费等；长期期待摊费用用指公司已已经支出但但应由本期期和以后各各期分别承承担、分摊摊期在一年年以上（不不含一年）五五年（含五五年）以下下的各项资资本性费用用，如装修修费、固定定资产改良良支出等。待摊费用应应按其收益益期限分期平均均摊销计入入成本、费费用，按费用种种类设置明明细账，进行明明细核算。如如果某项待待摊费用已已不能使企企业受益，应将其摊摊余价值一一次全部转转入当期成成本、费用用。(三) 存货包括库库存材料、开发成本和开发产品、投资性

17、房地产、低值易耗品等。a) 公司存货在在取得时，按按实际成本本计价，领领用或发出出的存货，按按实际成本本计价；b) 公司发生的的投资者投投入的存货货、接受捐捐赠的存货货及接受债债务人以非非现金资产产抵偿债务务取得存货货等业务均均按企业业会计准则则12号-债务重组组规定进进行业务处处理；c) 盘盈的存货货按同类或或类似存货货的市场价价格作为实实际价格；d) 存货每半年年盘点一次次(具体按按公司盘点点细则执行行)，盘点点结果如与与账面记录录不符应及及时查明原原因，报批批后进行业业务处理；e) 存货按房地地产开发产产品和非开开发产品分分类。房地地产开发产产品包括已已完工开发发产品、开开发成本（在在建

18、开发产产品）；非非开发产品品包括原材材料、低值值易耗品；f) 各项存货按按可变现净净值计价；低值易耗耗品在领用用时按一次次性摊销；g) 开发成本（在在建开发产产品）为尚尚未建成、以以出售为开开发目的物物业，交付付时转入开开发产品；h) 公共配套设设施按实际际成本计入入开发成本本，应在完完工时分清清属于营业业性配套和和非营业性性配套。非非营业性配配套摊销转转入住宅等等可售物业业的成本；但如有经经营价值且且拥有收益益权的营业业性配套设设施按照可可售物业的的收益范围围分摊单独独计入“出租开发发产品”或“配套开发发产品”。(四) 低值易耗品品的管理依依照集团低低值易耗品品的相关管管理办法执执行。第30

19、条 长期股权投投资(一) 长期投资包包括公司持持有时间准准备超过一一年(不含含一年)的的各种股权权性投资。(二) 公司对外投投资必须组组织人员对对项目进行行论证，提提出可行性性研究报告告，并上报董事事会批准执执行。(三) 长期股权投投资在取得得时按初始始投资成本本（含支付的的税金、手手续费等相相关费用）入账，实际支支付的价款款（包含已宣宣告但尚未未领取的现现金股利）按实际支支付的价款款减去已宣宣告但尚未未领取的现现金股利(或减去已已到付息期期但尚未领领取的债权权利息)后后的差额，作作为投资成成本。(四) 长期股权投投资应根据投资性性质分别采采用权益法法和成本法法核算。第31条 投资性房地地产(

20、一) 投资性房地地产，是指指为赚取租租金或资本本增值，或或两者兼有有而持有的的房地产。投投资性房地地产应当能能够单独计计量和出售售。(二) 投资性房地地产含以下下内容：(1) 已出租的土土地使用权权。(2) 持有并准备备增值后转转让的土地地使用权。(3) 已出租的建建筑物。(三) 投资性房地地产同时满满足下列条条件时，才才能予以确确认：(1) 与该投资性性房地产有有关的经济济利益很可可能流入企企业；(2) 该投资性房房地产的成成本能够可可靠地计量量。(四) 投资性房地地产的计量量：(1) 外购投资性性房地产的的成本，包包括购买价价款、相关关税费和可可直接归属属于该资产产的其他支支出。(2) 自

21、行建造投投资性房地地产的成本本，由建造造该项资产产达到预定定可使用状状态前所发发生的必要要支出构成成。(3) 以其他方式式取得的投投资性房地地产的成本本，按照相相关会计准准则的规定定确定。(4) 与投资性房房地产有关关的后续支支出，满足足本制度第第四十七条条规定的确确认条件的的，应当计计入投资性性房地产成成本；不满满足本制度度第四十七七条规定的的确认条件件的，应当当在发生时时计入当期期损益。(5) 对投资性房房地产采用用成本模式式进行后续续计量。第32条 固定资产(一) 固定资产是是指企业使使用期限超超过1年单单位价值超超过20000元的房房屋、建筑筑物、机器器、机械、运运输工具以以及其他与与

22、生产、经经营有关的的设备、器器具、工具具等。不属属于生产经经营主要设设备、单位位价值在22000元元以上并且且使用年限限超过2年年的也应当当作为固定定资产。如如空调、复复印机等。(二) 固定资产分分为七大类类：(1) 房屋建筑物物（自用）；(2) 机器、机械械设备； (3) 运输设备：车辆等；(4) IT资产：交换机、服服务器、UUPS电源源、磁盘柜柜等；(5) 办公电子设设备：台式式电脑、笔笔记本电脑脑、打印机机、复印机机、扫描仪仪、投影仪仪、传真机机、复印机机、会议视视频系统、电电子白板、黑黑莓手机、会会议及智能能电话等。(6) 办公、后勤勤等行政用用具：保险险柜、柜子子类、会议议桌、板台

23、台、办公桌桌椅、沙发发、电视、空空调、洗衣衣机、微波波炉、消毒毒柜、冰柜柜、冰箱等等；(7) 其他为生产产商品、提提供劳务、出出租或经营营管理而持持有的、价价值在20000元以以上的、并并且使用年年限超过11个会计年年度的有形形资产。(三) 固定资产以以取得时的的实际成本本计价入账账。外购取取得的资产产成本包含含买价、运运费和保险险费等相关关费用以及及为使固定定资产达到到预定可使使用状态前前所必要的的支出。分分期付款取取得的固定定资产，应应当以购买买价款的现现值为基础础确定成本本。自行建造的的固定资产产，在有关关建造的资资产达到预预定可使用用状态之前前，发生的的与购买或或建造固定定资产有关关的

24、一切直直接或间接接成本（包包括在购建建期间利用用借款进行行购建所发发生的借款款费用应予予以资本化化）计入“在建工程程”，在竣工工验收转入入固定资产产。(四) 固定资产的的折旧采用用年限平均均法计提。折折旧年限按按照预计使使用寿命确确定。固定定资产的预预计净残值值为定义为为：固定资资产使用预预计使用寿寿命已满并并处于使用用寿命终了了时的预期期状态，进进行资产处处置中获得得的收益扣扣除处置费费用后的余余额。公司司每个会计计年度终了了对折旧方方法、预计计使用年限限和预计净净残值率进进行复核，如如发生变化化按会计政政策、会计计估计变更更和差错更更正的有关关规定处理理。(五) 折旧年限预预计使用年年限和

25、净残残值率按资资产种类分分别规定如如下：类 别别 预计使用用年限 预计计净残值率率房屋及建筑筑物 20 5%机器、机械械设备 10 5%运输工具 4 5%IT资产 3 5%办公电子设设备 3 5%办公、后勤勤等行政用用具 5 5%其他资产 5 5%当月增加的的固定资产产，当月不不提折旧，从从下月起计计提折旧；当月减少少的固定资资产，当月月照提折旧旧，从下月月起不再折折旧。固定定资产提足足折旧后，不不管能否继继续使用，均均不再提取取折旧。(六) 固定资产的的购建、报报废、调入入、调出、租租出及作为为对外投资资等应按公公司固定定资产管理理办法的的有关规定定办理。(七) 固定资产应应每年清查一次，对

26、对盘盈、盘盘亏、毁损损固定资产产应查明原原因并写出书面面报告，如如需要，则则按照固定定资产清理理程序审批批处理。(八) 在有关建造造的资产达达到预定可可使用状态态之前，发发生的与购购买或建造造固定资产产有关的一一切直接或或间接成本本（包括在在购建期间间利用专门门借款进行行购建所发发生的借款款费用）予予以资本化化。在建工工程在达到到预定可使使用状态时时转入固定定资产。(九) 固定资产应应按照资产产类别在每每年末进行行减值测试试，并相应应计提减值值准备。 第33条 无形资产(一) 无形资产是是公司为生生产商品、提提供劳务或或为管理目目的而持有有的没有实实物形态的的非货币性性长期资产产。如：软软件、

27、商誉誉、专利权权、商标使使用权等。(二) 无形资产在在取得时按按实际成本本计量。(三) 无形资产自自取得当月月起按5年年摊销平均均摊销，计计入损益。(四) 公司征用土土地的使用用权费用是是为建造商商品房的支支出应列入入商品房成成本中，不不能作为无无形资产。(五) 公司出售无无形资产应应将所取得得价款与该该项无形资资产的账面面价值之间间的差额计计入当期损损益。第34条 负债(一) 负债是指企企业过去的的交易或者者事项形成成的、预期期会导致经经济利益流流出企业的的现时义务务。(二) 同时满足下下列条件时时，确认为为负债：(1) 与该义务有有关的经济济利益很可可能流出企企业；(2) 未来流出的的经济

28、利益益的金额能能够可靠地地计量。同时符合负负债定义和和确认条件件的项目才才可以在资资产负债表表列示。负负债按流动动性分为流流动负债和和长期负债债。第35条 流动负债(一) 流动负债是是指将在11年(含11年)或者者超过1年年的一个营营业周期内内偿还的债债务，包括括短期借款款、应付票票据、应付付账款、预预收账款、应应付工资、应应付股利、应应交税金、其其他暂收应应付款项、预预提费用和和一年内到到期的长期期借款等。 (二) 公司各项流流动负债应应按实际发发生额入账账。(三) 公司以现金金或非现金金资产清偿偿债务，支支付的现金金或非现金金资产小于于或大于应应付债务账账面价值差差额的计入入当期损益益。转

29、让的的非现金资资产公允价价值与其账账面价值之之间的差额额，计入当当期损益。(四) 债务转为股股本的应当当将债权人人放弃债权权而享有的的股份面值值总额确认认为实收资资本，股份份的公允价价值总额与与实收资本本之间的差差额确认为为资本公积积。重组债务务的账面价价值与股份份的公允价价值总额之之间的差额额，计入当当期损益。第36条 长期负债(一) 长期负债是是指偿还期期在1年或或者超过11年的一个个营业周期期以上的负负债，包括括长期借款款、应付债债券、长期期应付款等等。(二) 各项长期负负债应分明明细进行核核算将于一一年内到期期偿还的长长期负债，在在资产负债债表中应作作为一项流流动负债，单单独反映。(三

30、) 长期负债应应当按照负负债本金和和债券面值值、确定的的利率按期期计提利息息，并按用用途分别计计入成本或或当期财务务费用。第37条 借款费用(一) 借款费用，是是指企业因因借款而发发生的利息息及其他相相关成本。借借款费用包包括借款利利息、折价价或者溢价价的摊销、辅辅助费用以以及因外币币借款而发发生的汇兑兑差额等。(二) 公司所开发发项目的开开发贷款所所产生的借借款费用在在项目交付付前应予以以资本化。交交付后所产产生的借款款费用确认认为费用，计计入当期损损益。(三) 项目如果分分期交付，交交付的部分分按面积分分摊的借款款费用停止止资本化，已已经交付部部分的借款款费用确认认为费用，计计入当期损损益

31、。未交交付部分分分摊的借款款费用继续续资本化，直直至项目全全部交付。第38条 所有者权益益为公司投投资者所享享有的经济济利益，包包括实收资资本、资本本公积、盈盈余公积和和未分配利利润。第39条 实收资本是是按照公司司章程或合合同、协议议的规定实实际投入公公司的资本本。第40条 企业实收资资本在下列列情况下可可以变动：(一) 符合增资条条件并经有关部部门批准增增资的，在在实际取得得投资者的的出资时登登记入账；(二) 企业按法定定程序报经经批准减少少注册资本本的，在实实际发还投投资时登记记入账；采用收购购本企业股股票方式减减资的，在在实际购入入本企业股股票时登记记入账；(三) 企业应当将将因减资而

32、而注销股份份、发还股股款以及因因减资需更更新股票的的变动情况况，在股本本账户的明明细账及有有关备查簿簿中详细记记录；(四) 投资者按规规定转让其其出资的，企企业应当于于有关的转转让手续办办理完毕时时将出让方方所转让的的出资额在在资本(或或股本)账账户的有关关明细账户户及各备查查登记簿中中转为受让让方。第41条 资本公积包包括资本(股本)溢溢价、其他他资本公积积。第42条 盈余公积金金按照规定定或经股东东大会批准准从净利润中提提取，包括括法定盈余余公积、任任意盈余公公积；法定定盈余公积积按税后利利润的100提取，达达到注册资资本的500可不再再提取。盈盈余公积可可以用来弥弥补亏损、转转增资本(或

33、股本)。第43条 收入是指企企业在销售售商品、提提供劳务及及让渡资产产使用权等等日常活动动中所形成成的经济利利益的总流流入，包括括主营业务务收入和其其他业务收收入；收入不包包括为第三三方或者客客户代收的的款项。企业应当根根据收入的的性质按照照收入确认认的原则合合理地确认认和计量各各项收入。第44条 销售商品的的收入应当当在下列条条件均能满满足时予以以确认：(一) 企业已将商商品所有权权上的主要要风险和报报酬转移给给购货方；(二) 企业既没有有保留通常常与所有权权相联系的的继续管理理权，也没没有对已售售出的商品品实施控制制；(三) 与交易相关关的经济利利益能够流流入企业；(四) 相关的收入入和成

34、本能能够可靠地地计量；第45条 销售商品的的收入应按按企业与购购货方签订订的合同或或协议金额额或双方接接受的金额额确定。现现金折扣在在实际发生生时作为当当期费用；销售折让让在实际发发生时冲减减当期收入入。现金折扣是是指债权人人为鼓励债债务人在规规定的期限限内付款而而向债务人人提供的债债务减让；销售折让让是指企业业因售出商商品的质量量不合格等等原因而在在售价上给给予的减让让。现金折折扣应当在在实际发生生时作为当当期费用。第46条 企业已经确确认收入的的售出商品品发生销售售退回的，应应当冲减退退回当期的的收入；年年度资产负负债表日及及以前售出出的商品在在资产负债债表日至财财务会计报报告批准报报出日

35、之间间发生退回回的，应当当作为资产产负债表日日后调整事事项处理，调调整资产负负债表日编编制的会计计报表有关关收入、费费用、资产产、负债、所所有者权益益等项目的的数字。第47条 提供劳务的的总收入应应按企业与与接受劳务务方签订的的合同或协协议的金额额确定。第48条 让渡资产使使用权而发发生的收入入包括利息息收入和使使用费收入入。(一) 利息和使用用费收入应应当在以下下条件均能能满足时予予以确认：1. 与交易相关关的经济利利益能够流流入企业；2. 收入的金额额能够可靠靠地计量；(二) 利息和使用用费收入应应按下列方方法分别予予以计量：1. 利息收入应应按让渡现现金使用权权的时间和和适用利率率计算确

36、定定；2. 使用费收入入应按有关关合同或协协议规定的的收费时间间和方法计计算确定。第49条 房地产销售售收入应在在以下条件件均能满足足时予以确确认：(一) 双方签署了了有效的销销售合同； (二) 已通知业主主办理交付付入住手续续；(三) 成本能够可可靠地计量量。按照项项目的结算算情况，项项目的直接接建安成本本预算中995%以上上的成本支支出金额已已经确定，即即认为成本本能够可靠靠计量。第50条 出租物业收收入应在以以下条件均均能满足时时予以确认认：(一) 具有承租人人认可的租租赁合同、协协议或其他他结算通知知书；(二) 履行了合同同规定的义义务，开具具租赁发票且且价款已经经取得或确确信可以取取

37、得；(三) 出租开发成成本能够可可靠地计量量。第51条 经营租赁收收入在合同同约定的收收款日确认认为收入。第52条 劳务收入在在合同规定定的收款日日确认为收收入。第53条 资金使用费费收入在合合同规定的的计息日或或收款日确确认为收入入。第54条 其他收入按按照企业业会计制度度、企企业会计准准则中的的相关规定定合理加以以确认，“标书工本本费”全部在营营业外收入入核算。第55条 成本是指企企业为生产产产品、提提供劳务而而发生的各各种耗费。费费用是指企企业为销售售商品、提提供劳务等等日常活动动所发生的的经济利益益的流出； 第56条 开发成本费费用包括开开发成本和和开发间接接费用。开开发成本包包括土地

38、使使用权取得得费、前期期工程费、建建筑安装工工程费、基基础设施建建设费、公公共配套设设施建设费费、资本化化利息。开开发间接费费用是指企企业所属直直接组织、管管理开发项项目发生的的费用，包包括工资、奖奖金、折旧旧费、修理理费、办公公费、水电电费、劳动动保护费、周周转房摊销销等。第57条 对工程项目目的成本控控制按下列列规定执行行：(一) 参与项目的的可行性研研究，根据据公司的战战略目标、利利润计划、销销售预测、成成本预测等等资料确定定目标收入入、目标利利润、目标标成本，作作为项目规规划、设计计的根据；(二) 严格审核各各项工程支支出，按照照公司授权权、合同办办理业务，对对于不符合合合同、付付款节

39、点的的事项不予予支付，并并需查明原原因；(三) 对成本支出出进行明细细分类核算算，及时掌掌握各成本本项目的发发生额及余余额状况，准准确核算各各项产品的的成本，进进行成本项项目分析；(四) 各公司财务务部负责应应同其他相相关部门合合作完成竣竣工决算工工作，正确确核算各项项完工产品品成本。第58条 材料设备采采购成本的的管理。(一) 严格按照采采购管理制制度进行采采购，对设设备和大宗宗材料的采采购进行招招投标；(二) 所购置的材材料设备必必须到货并并且审验无无误后才能能凭合同、验验货报告、入入库单、货货运单据等等有效原始始凭证办理理付款手续续。合同约约定有预付付款的按照照合同执行行，同时及及时取得

40、合合规发票。第59条 期间费用包包括销售费费用、管理理费用和财财务费用。销销售费用是是指企业在在销售产品品或者提供供劳务等过过程中发生生的各项费费用，以及及专设销售售机构的各各项费用。管管理费用是是指企业行行政管理部部门为管理理和组织经经营活动而而发生的各各项费用。财财务费用是是指企业为为筹集资金金而发生的的各项费用用，包括应应作为期间间费用的利利息净支出出、汇兑净净损失、调调剂外汇手手续费、金金融机构手手续费，以以及企业筹筹资发生的的其它财务务费用。期期间费用直直接记入当当期损益。第60条 公司对管理理费用、营营业费用、项项目管理费费实行预算算管理。第61条 公司对管理理费用、营营业费用、项

41、项目管理费费进行部门门日常核算算；对营业业费用、项项目管理费费同时进行行项目核算算。第62条 若为多项目目，分配原原则为如能能直接归属属，则直接接计入；否否则应按照照各项目最最新版目标标收入做为为分配计算算依据；第63条 项目管理费费，月末时时全额进行行结转，按按项目分配配到“开发成本本-开发间间接费-项项目”借方。多多项目情况况下的分配配原则:如如能直接归归属，则直直接计入；否则应根根据各项目目最新招投投标版目标标成本中的的直接成本本（不含管管理费和销销售费）进进行分配。第64条 销售费用、管管理费用、项项目管理费费的付款核核算均通过过“预付账款款费用类（按按供应商核核算）”科目进行行过渡，

42、然然后再列入入费用。对对于零星费费用供应商商可不用通通过该科目目过渡，但但经常性（2次及以上）或者大额费用（1万元以上）均必须通过该科目核算。第65条 “销售费用用-营销服服务费”的计提基基数为当月月的销售合合同额；各各城市公司司财务人员员务必按照照权责发生生制的原则则对各公司司已发生未未支付的营营销费用及及时预提，如如佣金、办办证费、物物业费减免免等。第66条 销售推介人人佣金在按按销售推推介人管理理办法规规定审批完完成后，可可造表发放放，财务部部门发放时时按劳务报报酬所得代代扣个人所所得税、营营业税及附附加，并将将余额通过过转账方式式支付给销销售推介人人，不得通通过现金支支付，也不不得代领

43、。财财务部门集集中一个月月一次到当当地税务局局代缴该税税金，并代代开发票，作作为财务附附件入账。会会计处理统统一在“销售费用用-项目-销售推广广类费用-宣传和活活动费”进行核算算。第67条 各公司每年年应根据集集团公司制制定的战略略目标、生生产经营任任务等编制制年度利润润计划、确确定目标利利润，并建建立利润分分析制度、明明确利润的的考核指标标以及权责责归属。第68条 各公司按照照法律、行行政法规的的规定按净净利润提取取法定盈余公公积，按董董事会和股股东会的决决议提取任任意盈余公公积等。第69条 各公司所得得税采用债债务法进行行核算。第70条 各公司当期期实现的净净利润加上上年初未分分配利润、以

44、以前年度损损益调整和和其他转入入后的余额额为可供分分配的利润润。可供分分配的利润润减去提取取的盈余公公积金等后后为可供投投资者分配配的利润。第71条 利润分配按按下列原则则执行：(一) 各公司的年年度利润分分配方案应应由董事会会拟订并提提请股东会会批准；(二) （2）各公公司应将根根据企业业会计制度度计算确确定的当期期净利润与与年初未分分配利润之之和，扣除除公司当期期提取的盈盈余公积金金后的余额额作为当年年向股东分分配利润的的最大限额额，在该最最大限额内内进行利润润分配；(三) 以前年度的的亏损没有有弥补完，不不得提取盈盈余公积金金；(四) 各公司不得得预分利润润，即无盈盈利年度不不得向投资资

45、者分配利利润；(五) 各公司的利利润分配可可以采用多多种形式发发放，如现现金、股票票、财产等等。(六) 各公司决定定是否分配配利润以及及以什么形形式分配利利润时，应应充分考虑虑法律、偿偿还债务、现现金支付能能力、税收收政策等的的制约。附表：（会会计核算制制度-T0001）城城市公司结结账备忘录录鑫苑（中国国）置业公公司城市公公司结帐备备忘表 项目任务月度结帐适适用季度结帐适适用年度结帐适适用各分、城市市公司任务务负责人1.0 一般流程程1.1月末最后一一天，核对对内部往来来，确保内内部往来核核对一致。YNN总帐会计1.2检查科目余余额表，看看有无异常常科目YNN总帐会计1.3将明细账和和总账核

46、对对一致。YNN总帐会计2.0 资产2.1 现金及银银行存款2.1.11准备银行余余额调节表表，将银行行账与银行行对账单核核对，如有有未达账项项，需进行行检查并在在余额调章章表中进行行描述。YNN总帐会计2.1.22准备备用现现金汇总表表，进行现现金盘点；YNN出纳2.1.33计算并计提提定期存款款利息收入入。YNN总帐会计2.2 其它应收收款2.2.11准备账龄分分析表，分分析账龄超超过1年的其他他应收款，是是否存在坏坏账。NYN总帐会计2.2.22考虑是否需需要计提坏坏帐准备，如如有需要，获获得财务管管理部批准准后入帐。NNY总帐会计2.2.33经批准后核核销无法收收回的坏帐帐NNY总帐会计2.2.44审核个人借借款、个人人备用金情情况是否符符合制度规规定，对不不符合规定定的进行催催收清理。YN