在水一方企划草案（文稿）46546.docx

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1、“在水一方”企划草案（文文稿）秦皇岛国恒恒伟业投投资咨询询服务有有限公司司QinHuangDao GuoHengWeiYe Investment & Consultation Co,Ltd缘起水乃是万物物之源。青山因绿水而更显清秀，西施因一池碧水而更显妩媚。山给人坚毅，水给人灵气。城市有水，才更有生气更有活力。威尼斯因为水而成为人气聚集之地，维也纳因为多瑙河而成为激情涌流之地。活力，品味，高贵的亲水城市大汤河，潺潺而流。金屋房地产品牌经典力作金屋家园毗邻汤河，在水一一方自然、健康康、开放放、灵动动写在前面接到金屋房房地产的的项目，第第一反应应就是激激动与高高兴，其其中更多多的包含含着对项项目以

2、及及开发商商实力的的认可；随后便便是冷静静的思考考与创意意碰头会会，策划划小组的的每个成成员都畅畅所欲言言，但得得出的结结论是唯唯一的：信心；我们相相信，通通过努力力一定会会为本项项目做好好我们的的服务。诚诚然，我我们会追追求一种种完美服服务的过过程，但但最终的的目的在在于：希希望我们们的创意意与服务务，能够够赢取最最大的利利润来回回报开发发商。 人人们正在在日益追追求一种种未曾遭遭受破坏坏，更加加贴近自自然的生生活环境境。正是是在这样样的情形形下，金金屋地产产项目这这张新的的楼市面面孔将会会给人们们带来一一种全新新的感觉觉，一种种全新的的生活方方式。可是，市场场上总是是平庸楼楼盘占着着大多数

3、数，不知知道是因因为好项项目太少少了，还还是好策策划太少少了。也也许是，二二者都少少。策划需要谋谋略。对于没有策策划的房房地产营营销，我我们感到到愤怒。因为我们渴渴望成为为英雄！一、 前言在确定本项项目案名名的时候候，我们们又一次次想到了了“黄金走走廊”，今年年也是“黄金走走廊”计划实实施后的的第二个个年头，这这对我们们本项目目的策划划提供了了很大的的来自于于灵感与与创意方方面的触触动。虽虽然黄金金走廊在在港城的的名气还还不是太太响亮，但但毕竟金金屋雅苑苑、金屋屋花苑自自开盘以以来创造造的销售售业绩给给予了我我们足够够的信心心。我们们知道，本本案也将将是黄金金走廊的的一个延延续，一一个深入入，

4、将是是黄金走走廊奠定定品牌形形象的一一个重要要与关键键的组成成部分，我我们也将将通过本本项目的的策划实实施，深深化黄金金走廊的的内涵，打打造其品品牌影响响力，诠诠释开发发商的开开发理念念与人文文关怀。鉴鉴于本案案作为金金屋花苑苑、金屋屋鑫苑、金金屋雅苑苑的姊妹妹篇，并并借合对对项目地地理位置置的考察察，以及及对本案案理念、市市目标客客户群的的划分等等众多影影响的考考虑，我我们暂将将此案名名定为“金屋家家园”，具体体案名创创意在后后面将会会给出全全面的诠诠释。引子面对汤河我们们的母亲亲河我们每个人人似乎都都是没有有长大的的孩子我们时常会会回忆起起在河边边嬉戏长长大的日日子在河边，我我们仿佛佛就在

5、妈妈妈的怀怀里撒娇娇仁者乐山，智智者乐水水，清新自然的的生态环环境，诗诗意的栖栖居提高高了人们们的生活活质量，而金屋家园园赋予我我们的，是亲情交织织与感情情共鸣的的自然健健康社区区家园，让我我们时刻刻魂绕梦梦牵！二、 关于“金屋屋家园”（一） 地理位置“金屋家园园”位于海海港区港港城大街街东段原原市玻璃璃厂的西西侧，是是秦皇岛岛市西部部新规划划的一个个亮点与与重点。项项目紧依依汤河，与与开发区区开放广广场百米米左右，北北面为规规则中的的海港区区政府与与市公安安局办公公楼，东东面与金金屋鑫苑苑隔路而而居，后后面为海海港区李李姓安庄庄。处于于开发区区与海港港区的交交接地段段，汤河河从身边边流过，成

6、成为了动动静分区区的标志志。港城大街此此段宽约约50米米，双行行6车道道，两旁旁绿化隔隔离带宽宽约1米米左右。项项目所在在的区域域空气清清新，自自然环境境较好，且且属于市市公安局局与区政政府的新新办公地地址，升升值潜力力无庸置置疑。（二） 项目基本情情况项目总占地地面积约约1215万万平方米米，计划划20003年66月份建建筑设计计完成，产产品周期期为二年年左右。（三） 项目理念关键词：（11）新都都市生活活 人流匆匆，默默然相视视。在拥拥挤的都都市中心心，面对对着喧闹闹、孤独独、污染染，久而而久之，已已经濒临临麻木的的人们不愿愿意再以以精神和和身体的的代价承承受物质质文明的的副产品品。于是是

7、，人们们开始思思索，什什么是最最真意的的生活？由此人们开开始对自自然全力力亲近，一一种以人人为本的的全新住住宅模式式随之产产生，既既有城市市的快捷捷便利，又又不失依依水而居居的宜人人景色，这这就是我我们将要要在金屋屋家园中中所倡导导的全新新都市生生活。关键词：（22）我开开放、我我健康、我我自信由项目所处处的地理理位置决决定，我我们将社社区的理理念与开开放广场场与自然然环境相相结合，称称之为“我开放放、我健健康、我我自信”，“健康、开开放、自自信”等都是是一种比比较具象象的概念念，但我我们希望望这种理理念的诉诉求成为为社区发发展的文文化底蕴蕴，利用用理念的的诉求与与内涵吸吸引目标标消费群群体，

8、并并使之这这一理念念在人性性的作用用下得到到很好的的宣扬与与发挥。以上两种理理念任选选其一，将将贯穿全全案并项项目推广广实施的的整个阶阶段。（四） 项目卖点据我们的市市场调查查，以及及在查阅阅海港区区日志的的基础上上，我们们得出了了一个对对项目非非常有利利的消息息，据资资料以及及多年统统计结果果分析，李李姓安庄庄为秦皇皇岛市独独一无二二的长寿寿村，村村内人平平均寿命命大约在在78。55岁左右右，为名名副其实实的长寿寿村。金屋家园项项目紧临临李姓安安庄，健健康将是是其第一一卖点。这个世界变变化越来来越快，生生活节奏奏快，工工作效率率快，科科技进步步快，所所以因技技术革新新而带来来的复制制与克隆隆

9、也日益益成为新新时代的的名词。对对于我们们来说，可可以复制制的东西西有很多多很多，但但有一样样东西永永远不能能复制，而而且失去去了就很很难再找找寻回来来。这就是健康康，因此此我们项项目的卖卖点在于于：（一） 健康，无法法复制。原因在在于项目目紧依海海港区李李姓安庄庄海港区区名副其其实的长长寿村。（二） 健康、开放放的现代代生活（四）销售售口号“健康无法法复制”“健康，开开放的现现代生活活”充分挖掘项项目所处处地理位位置蕴含含的无限限机会与与市场卖卖点，将将是推动动项目前前期立项项与后期期销售的的重中之之重，而而这一点点如何做做到极致致，将是是在项目目推进的的过程中中需要致致力渲染染的。三、 市

10、场调查为了能为项项目提供供切实可可行的市市场依据据，更好好的为项项目前期期推广、销销售及其其它策略略服务，我我们针对对秦皇岛岛市房地地产市场场（项目目和消费费群购房房选择）做做了一次次比较系系统的市市场调查查，市场场调查主主要集中中在海港港区，市市场调查查共分为为两部分分：（一） 宏观经济对对房地产产市场的的影响作为国民经经济的支支柱产业业，房地地产业开开发从盲盲目趋向向理性1、 与国民经济济的发展展呈现大大致相近近的周期期性波动动，并且且存在一一定的比比例关联联性据国内外经经济学家家测算，国国民经济济的增长长速度与与房地产产业的增增长速度度之比为为1：11.4，其其中住宅宅投资在在一定范范围

11、内随随人均GGDP的的增长而而增长，当当人均GGDP小小于5000美元元时，住住房建设设投资占占GDPP的比例例不超22%，人人均GDDP为110000美元时时，该比比例不超超5%，在在15000美元元以上时时，比例例达到峰峰值6%7%。2、 房地产业发发展阶段段1978年年19989年年 萌芽与与初步发发展阶段段 此阶阶段以针针对外商商投资、非非住宅开开发为主主体，但但土地以以政府划划拨方式式使用。 19900年19997年 盲盲目膨胀胀与治理理整顿期期 此阶段段大量圈圈地、炒炒地带动动房地产产价格飙飙升，造造成房地地产泡沫沫现象，直直至977年房地地产投资资出现负负增长，有有盲目膨膨胀进入

12、入理性思思考与回回归。1998年年目前前 规范化化和产业业化走向向期 966年起，国国家8次次降息，取取消不合合理收费费，土地地开始实实行拍卖卖制，市市场进入入门栏提提高；另另外，消消费者对对开发商商信誉与与要求提提高，市市场作为为看不见见的手也也促使房房地产向向规范化化和产业业化发展展。房地产市场场进入买买方时代代买方时代意意味着商商家必须须寻找消消费着力力点，抓抓住市场场需求特特性，同同时努力力提高楼楼房品质质，形成成楼盘个个性。1、中高档档盘成为为市场开开发的主主流国家确立的的住房供供应供应应体系高高档商品品房、普普通商品品房与微微利房供供应比例例为2：7：11，但因因各地物物价水平平不

13、同，故故房价差差异较大大，但在在任何市市场，中中高档房房都是市市场主流流。2、 大盘趋势明明显，综综合配套套成为市市场追逐逐热点大盘是实力力的体现现，而且且可实现现规模化化配置，使使得小区区园林、学学校、生生活配套套及运动动、娱乐乐配套一一应俱全全，生活活环境便便利舒适适。3、 置置业群体体和置业业形态发发生变化化，年轻轻人及二二次以上上置业占占比例越越来越大大，在经经济发达达地区成成为主体体因目前单位位干部和和职业经经理人普普遍年轻轻化，高高收入阶阶层也渐渐渐转移移，年轻轻人成为为购房的的主力群群体，特特别在发发达地区区较为明明显。如如广州购购房者主主要集中中在255355岁之间间，约站站5

14、0%以上比比例；北北京为33040岁岁之间，比比例为55070%。因此此，楼盘盘开发建建设时，突突出运动动、娱乐乐及小孩孩教育配配套等等等，比较较重要。4、 档档次楼盘盘目标消消费群关关注的因因素不同同，但对对楼盘综综合素质质都有一一定的要要求对普通住宅宅与高档档住房来来说，普普通消费费者最为为关心价价格与方方便性方方面，如如交通与与配套等等；而高高端消费费者则更更看中身身份与享享受方面面因素，如如地段（某某些地段段是身份份象征）、社社区人文文环境等等。因此此，普通通商品房房突出的的是物有有所值；高档住住宅是突突出高尚尚品位和和舒适、休休闲等特特性。从推广角度度来说，楼楼盘单个个卖点及及某个概

15、概念吸引引力降低低，综合合素质成成为选择择的关键键。开发发商对楼楼盘综合合素质的的塑造，远远胜于对对局部卖卖点的精精雕细刻刻。（二） 我市房地产产市场调调查分析析1、 概述2002年年，我市市房地产产项目层层出不穷穷，开盘盘量较大大，极大大地刺激激了港城城地产业业的发展展。在地地产业逐逐渐走向向正规发发展的同同时，各各地产开开发商注注重了对对产品概概念的炒炒作、包包装以及及多种营营销手段段、推广广策略的的应用。产产品对消消费者层层次的细细分也越越来越明明显，其其中20002年年房地产产市场不不乏地产产巨作，其其中青馨馨家园TTOWNNHOUUSE、世世纪嘉园园、大秦秦世家、天天洋新城城等新开开

16、楼盘均均取得了了不错的的市场影影响力，且且在对目目标层划划分、消消费者喜喜好选择择等方面面取得了了成功，均均取得了了不错的的市场份份额。更更为值得得我们关关注的是是，由于于众多开开发商介介入开发发项目，已已经明显显加快了了孟营区区域的整整体发展展的步伐伐。附：20002年在在售楼盘盘资料简简单汇总总项目名称开发商位置总面积楼体形式备注天洋新城天洋房地产产迎宾路高层锦绣嘉园三环房地产产人民公园东东260000小高层欧雅花园交通房地产产交运里对面面280000六加一怡景嘉园金和房地产产红旗路、建建设大街街交叉口口西北侧侧1253996六加一世嘉铭庭世嘉房地产产建设大街天天天练歌歌城31万六加一金龙

17、花苑金龙房地产产和平大街、友友谊路交交叉口16、8万万六加一康怡家园金祥、富立立西港路六加一世纪公寓住总、必玉玉环岛公园东东4500世纪嘉园世纪星房地地产孟营小区20万六加一大秦世家电力房地产产孟营小区六加一华苑馨居鹏大房地产产孟营小区15万六加一宝佳花园多家房地产产孟营小区14万六加一青馨家园兴龙房地产产孟营小区TOWNHHOUSSE2、 2002年年地产项项目呈现现的特点点（1） 项目盘量较较大（2） 小高层、高高层、TTOWNNHOUUSE进进入港城城（3） 重视物业管管理，强强调物业业管理服服务（4） 营销队伍素素质较前前些年有有了长足足的发展展与进步步，销售售人员素素质有所所提高（5

18、） 目标客户群群体细分分（6） 强调并注重重了售楼楼中心的的硬件环环境（7） 广告推广手手段多样样，集平平面、电电视、户户外、DDM等多多种宣传传方式于于一体，立立体式对对消费者者进行灌灌输（8） 提高了对其其它推广广手段的的应用，如如房展会会、房地地产俱乐乐部等（9） 整体包装色色彩、理理念、广广告语等等突出，强强调了项项目本身身的特点点与概念念（10） 概念炒作日日益突出出（11） 注重了企业业自身与与项目品品牌形象象的建设设（12） 加大了广告告投放力力度，地地产广告告投放费费用额度度创多年年新高3、 消费者购房房需求调调查分析析（1） 对环境的要要求越来来越高随着人们对对生活品品质的提

19、提高，以以及地产产业整体体意识的的提高，社社区的环环境设计计将会逐逐渐被消消费者所所重视，这这将是大大势所趋趋。金屋屋家园项项目紧依依老汤河河，和开开放广场场相邻，依依水而居居，良好好的绿化化，是人人们释放放情感的的地方，这这时社区区的环境境就显示示出了其其重要性性。（2） 重视物业管管理北京消费者者购房调调查结论论指出，大大约有990%的的消费者者在选择择购房时时位置为为第一选选择位置置，第二二选择便便是社区区的物业业管理服服务。可可见，消消费者对对物业服服务认识识的重要要程度，人人们购物物业为的的是方便便，如果果每天为为物业管管理焦头头烂额这这样的小小区，消消费者是是不会选选择的。我我市几

20、家家房地产产公司先先后从北北京、深深圳等上上聘请了了专业的的物业管管理顾问问公司，将将极大地地推动秦秦皇岛市市整体物物业水平平。（3） 消费者购房房渐趋理理性行业的竞争争，消费费者的成成熟，使使房地产产开发商商不再一一味的炒炒概念，而而是踏踏踏实实地地做产品品。消费费者则越越来越注注重品牌牌，越来来越重视视售后服服务，购购房者的的法律意意识、维维权意识识日趋加加强，只只有把产产品真真真实实做做好了，给给消费者者以切实实的利益益，才会会吸引消消费者的的目光和和赢得消消费者的的信任。（4） 注重开发商商的实力力和品牌牌形象消费者对开开发商的的实力和和品牌形形象也相相当重视视，因为为开发商商的实力力

21、关系到到其项目目的质量量的好坏坏，物业业管理的的优劣，其其在一定定区域内内树立的的品牌也也是人们们决定购购买其项项目的一一个很大大的因素素，开发发商有良良好的企企业的形形象与信信誉，消消费者就就会信任任他。（5）巨大大的市场场潜力在为本案服服务的市市场调查查的过程程中，我我们走访访了许多多位于康康乐里、兴兴隆里、团团结里、胜胜利村、山山东庄等等小区（共共约30000户户居民）的的老人，作作为800年代海海港区居居民居住住的标志志性小区区，这里里的老人人对我们们说出了了他们的的心愿，随随着市区区经济的的发展，上上述小区区的生活活环境都都不同程程度地受受到了来来自各方方面的影影响，对对于老人人们尤

22、甚甚的是，噪噪杂的环环境已经经不再适适合他们们居住。大大多数老老人的子子女有为为其父母母换房并并且换一一个全新新的环境境与父母母同住的的想法，他他们都希希望老人人在晚年年的时候候，能够够更好地地享受生生活，享享受快乐乐，在幽幽静的环环境中执执子之手手，安渡渡晚年。 这也将是我们需要关注以及给予足够重视的目标消费群体。而且这些小小区和金金屋花园园房屋的的置换可可以在此此基础上上等价完完成，不不用再添添钱置业业，即可可由喧闹闹烦杂的的地方迁迁进清灵灵、幽静静的风水水宝地，享享受其营营造的健健康、开开放的生生活方式式。还有在市里里购房和和在孟营营地段购购房徘徊徊的人们们，给他他们一个个很好的的定位，

23、让让他们收收住犹豫豫的脚步步，不要要在迷茫茫，不要要在观望望4、 2003年年地产项项目形势势分析据我市开发发办的负负责人介介绍，秦秦皇岛市市今年的的开盘量量控制在在50万万平方米米，开发发面积的的控制，有有利于在在房地产产市场竞竞争激烈烈的情况况下分得得一怀羹羹。目前在市区区的项目目分为以以下几个个区域：市中心心地带（我我项目、怡怡景嘉园园、锦绣绣嘉园、世世纪公寓寓等），东东部（欧欧雅花园园、金屋屋雅园等等）、周周边地带带（金屋屋鑫苑、海海洋新城城、康怡怡家园等等），项项目开发发呈散发发状向四四周辐射射，各自自以自身身的优势势吸引消消费者，形形成了诸诸侯林立立的局面面。从以以上地产产项目的的

24、分布来来看，市市区的房房产开发发已经趋趋于饱和和，这对对金屋家家园项目目的开发发存在着着客观优优势。孟营区域的的房地产产项目在在世纪星星城，大大秦世家家，宝佳佳花园，等等开发商商的进驻驻以后，带带动了孟孟营地区区的发展展，低价价位的楼楼盘存在在着强大大的潜在在购买群群体，但但是此地地段为新新规划地地段，大大多是在在建或在在售项目目，未形形成入住住潮流及及高峰期期，其交交通和基基础设施施也不是是太完善善。现阶段房产产开发数数量已经经可以满满足人们们重新置置业的需需要，而而且在天天洋新城城、海洋洋新城、大大秦世家家等几家家大规模模社区面面世以后后，我市市的房产产表象上上将暂时时呈现供供大于求求的现

25、象象。一些些封顶的的项目已已走过了了其黄金金销售期期，处于于营销的的下线，市市场影响响力会逐逐渐处于于比较平平缓的阶阶段，此此时，正正是本案案切入市市场的一一个良好好契机。通通过良好好的机会会机会，利利用有效效的媒体体沟通与与品牌形形象的延延展与炒炒作，相相信会起起到非常常不错的的效果。四、总体规规划策略略建议在充分了解解市场，并并就市场场调查得得出的分分析结论论进行充充分了论论证与研研究后，我我们得出出了项目目的策略略规划意意见。（一） 项目定位经过20002年秦秦皇岛房房地产业业的发展展，地产产项目与与开发商商也日趋趋成熟。从从早些年年前简单单的选择择住房到今今天地产产项目概概念的宣宣传与

26、影影响以及及产品的的包装与与理念诉诉求，我我们可以以预测，220033年房地地产的发发展将会会重新回回归到自自然的本本质，即即开发商商认真做做品质，而而消费者者也将注注重产品品的内涵涵，选择择住房其其实也表表示他们们在选择择一种怎怎样的生生活。由于受地理理位置、消消费人群群构成以以及其它它地产项项目先入入为主客客观造成成的影响响，本案案做高档档住宅显显然已经经不合适适，而且且一旦开开发也将将会面临临极大的的市场危危机。 低档住宅的的客户消消费群体体比较单单一，且且住房单单价较少少、总价价低，且且我市孟孟营区域域的低档档住宅、工工薪阶层层住宅已已基本趋趋于饱和和，受所所处位置置决定，本本案价格格

27、如开发发低档住住宅根本本无多大大价格优优势可言言，而且且低端消消费群已已经被孟孟营区域域的项目目抢走了了不少，显显然不能能满足本本项目容容量的需需要。鉴于以上几几点分析析考虑，建建议将本本案做为为中高档档住宅，均均价要控控制在22200025000元/平米之之间（多多层），理理由有以以下几点点：1、 秦皇岛市区区中档住住宅价格格在2220025000供应应量还显显然无法法满足整整个市场场的需求求。2、 随着市公安安局与海海港区政政府的西西迁，项项目所在在位置的的其它配配套设施施必将会会逐步完完善，而而这一点点也是许许多看好好本地段段位置但但迟迟未未能购房房客户的的一个重重要原因因。3、 紧依汤

28、河，且且社区及及地段规规模发展展将日趋趋成熟，具具有无限限的升值值潜力。另：建议在在社区西西面邻汤汤河的一一端做连连排别墅墅（TOOWNHHOUSSE），以以满足有有限高端端消费群群体的关关注与需需要。（二）案名名一个好名字字。JACK TROOUT在在定位位论里里说，“市场营营销中最最重要的的决策是是如何给给产品取取名字”。房地地产项目目更是如如此。一一个房地地产项目目在推广广中会投投入大量量的广告告，可能能各种卖卖点、诉诉求轮番番上阵，但但其中消消费者接接触最多多的一是是项目的的名称，而而消费者者在看到到实物之之前，最最容易通通过名称称产生联联想，并并形成第第一印象象。金屋屋地产开开发的此

29、此项目因因有以前前黄金走走廊作为为铺垫，是是黄金走走廊的发发展和延延伸，依依金屋花花苑，金金屋雅苑苑，金屋屋鑫苑，根根据其定定位健康康，开放放，安静静，自然然，亲情情，故起起名为金金屋家苑苑，突出出一种亲亲情，一一种生活活方式，一一种家的的感觉。虽虽然第一一次出现现不会引引起人们们的注意意，但作作为黄金金走廊的的延伸，是是很有意意义的。（建建议起一一个比较较好的案案名，在在这个名名字第一一次出现现时，给给人眼前前一亮的的的感觉觉。）彼得杜拉拉克说：有效的的创新都都是从不不起眼处处开始的的。它们们并不宏宏大，只只是试图图做一件件与众不不同的事事情。金金屋地产产从金屋屋花苑到到金屋雅雅苑，到到金屋

30、鑫鑫苑的黄黄金走廊廊，怀着着要创创新，要要做一些些与众不不同的事事情的的心态，又又精心绘绘制了一一条呈动动态上扬扬之美的的创新曲曲线一一个崇尚尚健康，开开放生活活方式，立立志成为为开发区区龙头的的金屋屋家苑。名称的由来来：“金屋家园园”坚持并并延续金金屋房地地产开发发公司项项目名称称的品质质与内涵涵，从金金屋花苑苑到金屋屋雅园、金金屋鑫苑苑，每一一个项目目的名称称都凝聚聚着金屋屋人对其其的期冀冀与浓浓浓深厚的的感情。“家园”是是发自内内心的、是是饱含着着深厚感感情的、是是一种血血浓于水水、游子子归故里里的一种种希望与与声音，虽虽然普通通，但它它却蕴含含着中华华民族最最为优秀秀的传统统美德与与人

31、们对对生活的的美好祝祝愿。家园应该是是宁静的的、安谧谧的、包包容的、自自然的、亲亲情的、永永恒的、魅魅力无穷穷的，让让我们魂魂绕梦牵牵的“金屋家园园”作为“黄金走走廊”的延伸伸，是金金屋人致致力于品品牌建设设的一个个里程牌牌，是对对新居住住观念的的一个全全新的诠诠释。“金屋家园园”不仅仅仅是您的的家，更更是你休休生养息息的理想想所在。选选择金屋屋家园，其其实是在在选择一一种生活活，虽然然我们做做不到“采菊东东篱下，悠悠然见南南山”的境界界，但在在这里，您您拥的是是亲情、友友情，拥拥有的是是健康、是是自信，拥拥有的开开放的生生活，拥拥有的是是家人般般无微不不至的照照顾，在在这里，建建筑、景景观、

32、邻邻居都会会成为您您至亲至至近的人人（三） 努力塑造“金屋家家园”的特征征1、 亲近自然、崇崇尚绿色色；2、 远离闹市却却又交通通快捷；3、 社区配套齐齐全，集集方便、健健康、个个性、网网络为一一体；4、 集合别墅与与多屋住住宅，凝凝结一代代情感居居住主张张与生活活方式的的生活空空间；（四）我们们的目标标客户随着住宅理理念的改改变及金金屋家园园的广泛泛影响，金屋家园的的置业群有以下几类：1） 准白领层：特征：（1） 他们大多在在开发区区或市内内私企、外外企工作作，收入入较高，但但追求开开放生活活，消费费水平较较高，没没有过多多的存款款，但对对于总价价在155万左右右价位的的房屋有有足够的的承受

33、能能力，他他们喜欢欢小户型型；（2） 他们抛弃封封闭的传传统观念念，倡导导开放与与包容的的新理念念；他们们崇尚自自然，拥拥有新价价值观；他们懂懂得生活活，追求求时尚和和品味；他们充充满自信信，把握握自己的的生活节节奏。在在以时间间换空间间的理念念下，他他们是健健康、开开放、自自信的始始作俑者者与追求求者。2) 老龄龄群体：特征：（1） 富裕的老龄龄群体，他他们追求求安静写写意的田田园生活活环境，而而金屋家家园的环环境与理理念诉求求正符合合了他们们的需求求。（2） 虽不富裕但但在市内内有房的的老龄群群体，他他们的子子女孝顺顺，希望望可以和和父母居居住在一一起，共共同感受受家的温温暖。他他们会选选

34、择一个个环境优优雅的地地段让老老人安度度晚年。家园，是一一个人与与人感情情交流与与沟通、亲亲情交汇汇的组合合体，其其实我们们每个人人都有过过这样的的体验与与心境。作为一个年年轻人，我我们总会会喜欢在在早晨上上班或者者晚上回回家的社社区内看看到我们们父辈、母母辈的一一代正在在甬路上上、草地地上练剑剑、打拳拳、遛弯弯、有说说有笑，有有种家的的感觉与与温暖。看看到他们们开心与与满足的的表情，作作为晚辈辈，无论论他们是是否是真真正的亲亲人，也也会为之之所感染染、所打打动作为一个老老年人，总总希望在在煮早餐餐或晚饭饭的时候候，能从从玻璃间间看到一一个个年年轻人的的身影；总会希希望在自自己搬东东西上下下楼

35、不方方便得到到年轻灿灿烂笑容容的帮助助，总会会希望看看到在社社区的运运动场上上看到自自己晚辈辈熟悉的的身影看着着年轻人人从身旁旁走过，看看着年轻轻人的朝朝气。作作为长辈辈，无论论他们是是否是我我们真正正的晚辈辈，我们们同样被被年轻打打动，同同样被希希望感动动所有的这一一切，才才真正是是金屋家家园释放放亲情与与感激的的开始与与序幕我们有理由由相信，随随着公共共交通设设施的发发展，生生活配套套设施的的齐全，将将会使大量量的市区区潜在的的购房需需求释放放，最终终促进金金屋家园园房产的的升温。（五）环境境规划设设计因开发商具具有多年年实际操操作项目目经验，且且在项目目环境、规规划设计计上具有有一定的的

36、特色与与成功案案例，在在此不作作过多叙叙述，举举例介绍绍一二：1、 我开放、我我健康、我我自信：既然有有年轻的的生活，社区规划要显示出蓬蓬勃勃的生命力。社区规划现充满现代气息，洋溢青春光彩。要使阳光充足，活力四射。要有别致的园林景观，绿色健康社区。用社区的方方面面，点点滴滴，打造生活细节。2、 人车分流，次次周边式式机动车车道路与与内环式式的非机机动车步步行道路路结合成成真正的的人流小小区中避避免汽车车的嘈杂杂和儿童童过马路路的危险险为居民民创造出出一个宁宁静、安安全的空空间。3、 在小区中心心绿地及及院落绿绿地之间间，局部部住宅底底部架空空，相互互景观通通透，形形成步移移景异的的空间效效果，

37、使使平面化化的小区区绿化层层次丰富富，形成成宁静、优优雅的居居住环境境。4、 每个住宅组组团按日日照间距距进行组组合，形形成高低低韵律的的变化并并由此自自然形成成了舒放放有致的的组团绿绿化空间间。5、 老人无障碍碍甬路、通通道设计计6、 老人健身房房、娱乐乐桥牌室室、活动动公园等等7、 篮球场、运运动健身身房等（六）户型型设计因开发商具具有多年年实际操操作项目目经验，且且在户型型设计上上具有一一定的特特色，在在此不作作过多叙叙述，重重点强调调推出本本社区应应注重并并推出的的主力户户型特色色：1、 面向准白领领层1） 要多为60080平平米之间间的小户户型，要要注重实实用性，突突出户型型设计年年

38、轻的个个性化，增增加其实实用功能能，满足足其多种种需要。2） 因多为年轻轻夫妇居居住，应应适当考考虑在户户型的设设计上注注重“两人世世界”成份，一一切从他他们自身身的特点点出发，要要做到简简单舒适适且充满满情趣。3） 应在户型整整体设计计的基础础上，考考虑书房房、电脑脑房、大大阳台等等其它与与年轻个个性有关关的实用用特征。2、 面向老龄群群1） 因考虑有子子女与父父母同住住的愿望望，户型型设计应应该在11501800平米之之间，突突出户型型设计的的功能。2） 因有可能为为三代同同堂或四四代同堂堂，就要要设计不不同年龄龄层的活活动场所所，做到到动静分分区，互互不干扰扰。3） 为做到互相相照顾，而

39、而又互不不干扰，可可以设置置亲情套套餐，分分为楼上上、楼下下居，左左右对门门居等多多种形式式。（七）配套套设施因开发商具具有多年年实际操操作项目目经验，在在此不作作过多叙叙述，重重点强调调推出本本社区应应注重并并强调推推出的配配套设施施：1） 以青年视角角精心打打造设施施完备的的会所，考考量生活活每一个个细节。青青年人的的张扬个个性，前前卫思想想。乒乓乓球、台台球、要做做到不出出社区，一一样可以以全身总总动员。不不受时间间限制，活活力因青青春而随随时爆发发，一个个源源动动力的健健康区。2） 以老年人的的心境精精心打造造设施完完备、服服务完善善的老年年娱乐桥桥牌室，突突出老年年人的自自然、平平静

40、，下下棋、舞舞剑、晨晨练要做到到不出社社区，老老年人尽尽可享天天然之福福。活动动在老年年人的身身上也可可以体现现，一个个源源活活动的健健康区、开开放区。3） 超 市：也也许不是是每一个个人都能能感受到到购物的的乐趣，但但在逛来来逛去之之中，却却慢慢看看见了自自己的美美丽；尤尤其对于于年轻已已婚女性性或老年年人，超超市更是是必不可可少。4） 酒 吧：在在别人欣欣赏的眼眼光里，你你真正释释放着内内在的魅魅力。这这时，连连你自己己都开始始嫉妒自自己。对对年轻人人而言，还还有比酒酒吧更具具吸引力力的场所所吗？也也许有，但但酒吧绝绝对是一一个上上上之选。五、广告推推广方案案因本方案为为项目总总体策划划报

41、告，且且项目基基本要素素（施工工图纸、规规划设计计、户型型设计、社社区规划划等）还还未成立立，各元元素有待待进一步步分解与与推敲，而而且销售售周期与与广告策策略也要要及时应应市场的的变化而而做出调调整，并并要在具具体执行行与操作作中提供供跟踪意意见与广广告推广广分析，也也是一项项非常系系统的工工程。因因此在此此只列出出整个项项目广告告策略的的一个总总体概要要，待双双方进一一步洽谈谈协商以以后，我我们将给给出具有有可执行行性与可可操作性性极强并并标明时时间节点点的全案案或项目目全年广广告推广广策略，共共享资源源，力使使媒体组组合达到到最佳状状态，以以藉此带带动销售售，提高高企业品品牌形象象，扩大

42、大项目知知名度与与美誉度度。（一） 我们的目的的通过对“金金屋家园园”的整体体推广，在在节约资资源与费费用的基基础上，我我们力求求达到以以下几点点目的：1、 更进一步扩扩大企业业知名度度、美誉誉度，奠奠定项目目品牌形形象；2、 将“黄金走走廓”概念引引向纵深深，使其其成为金金屋房地地产的金金字招牌牌；3、 将“新都市市生活”概念深深入人心心，全面面推进秦秦皇岛市市住宅业业的发展展，使其其成为秦秦皇岛住住宅社区区的一个个新的分分水岭；4、 通过有效的的资源利利用与组组合，强强势促进进销售，在在既定的的时间完完成或超超额完成成项目回回款目标标；5、 通过对项目目的全案案推广与与策划，打打造与锻锻炼

43、一只只战无不不胜、攻攻无不克克的营销销销售队队伍，使使其成为为地产销销售业的的黄埔军军校；6、 将“金屋家家园”包装成成金屋房房地产的的经典、精精尖力作作，扩大大“金屋家家园”的品牌牌影响力力。（二） 推广概要介介绍第一阶段：造势阶阶段（时时间待定定）1）新都市市居住模模式大揭揭密；组织秦皇皇岛日报报、秦秦皇岛晚晚报、视视听之友友报、秦秦皇岛电电视台等多家家媒体进进行广告告推广，在媒体中形成新都市住宅的概念。通过媒体的介绍，将这个概念推向市民，形成关注和议论的热点。2） 秦皇皇岛市新新都市住住宅现象象研讨会会；摆脱传统地地段观念念、居住住观念的的人越来来越多。但但是从城城市发展展方向，城城市规

44、划划以及新新都市生生活模式式等角度度来系统统探讨还还不够。所所以，活活动将邀邀请政府府相关部部门、学学院派专专家、房房地产开开发商共共同对新新都市住住宅的现现象与概概念进行行研讨。3）新都市市住宅点点评；采用媒体刊刊登广告告的形式式，发布布30个个有关新都都市概念念住宅的特点。并并适时地地将有见见地的评评价如实实反映在在专栏页页面上。4）隆重推出金屋家园，金屋家园新都市住宅的标本盛大开盘样板间同时时开放，欢欢迎游客客参观其他DM直直投宣传传、车体体、户外外广告跟跟进；5）开展论论坛邀请国家知知名健康康专家、地地产开发发商开论论坛，共共同研究究与探讨讨新都市市生活与与“健康住住宅”的概念念。使“

45、新都市市生活”或“我健康康、我开开放、我我自信”的理念念深入人人心，并并在社会会各界引引起轰动动效应与与关注。第二阶段 推动阶阶段（时时间待定定）主要活动内内容：1) 新都市住宅宅多媒体体广告大大展示通过报纸、电电视、户户外等三三位一体体的媒体体传播效效应连续续不断的的多角度度报道，轰轰轰烈烈烈地正式式拉开活活动的序序幕。以金屋家家园，新都市市生活为为题”在秦皇皇岛日报报、秦皇岛岛晚报、视听之友等媒体上展开梯次宣传，分阶段报道专题讨论、老总访谈、专家研讨等活动，聚焦购房者的视点，引起楼市的最新热点。 广告发布内内容概要要：l 都市新生活活之“健康康白皮书书”据秦皇岛有有关资料料记载，开开发区李

46、李姓安庄庄一带是是秦皇岛岛人均寿寿命最长长的地方方，平均均寿命达达到了778。55岁l 都市新生活活之“幸福福进化论论”竞争的激烈烈，使得得我们整整天忙碌碌于工作作，使我我们不懂懂得享受受生活，感感受幸福福，使我我们没有有了更多多的时间间常回家家看看，但但是我们们的父母母却独自自在家哀哀叹，没没有儿女女的照顾顾。金屋家园为为你精心心定做了了亲情居居，让你你享受生生活，感感觉幸福福A、 都市新生活活之“在水水一方”蒹葭苍苍，白露为霜，所谓伊人，在水一方出自诗经蒹葭。蒹葭是因为为一位美美丽的守守望者而而出名的的，所谓谓伊人，在在水一方方，诗诗经时时代的爱爱情，以以蒹葭作作为标本本，古老老的植物物，古老老的爱情情金屋家家苑即是是那个守守望者，以以满腔的的激情和和不尽的的创新做做一个所所谓的伊人。B、 都市新生活活之“黄金金时代”金屋地产已已有了55年的实实战经验验，他在在秦皇岛岛成功打打造了“黄金走走廊”从金屋屋花苑，到到金屋雅