21年房地产经纪人每日一练5节.docx
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1、21年房地产经纪人每日一练5节21年房地产经纪人每日一练5节 第1节共用题干张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2022年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。赵某在上述承租房屋的过程中,不应忽略的重要环节有( )。A:审查张小姐的合法身份证明B:审查李小姐的合法身份证明C:审查该房屋的合法产权证明D:租房合同的备案手续答案:A,C,D解
2、析:经纪机构向客户收取租金的方式一般是押1付3或()。A、 押1付4B、 押1付5C、 押1付6D、 押1付8答案:C解析:经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同,经纪机构向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付6,但经纪机构向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3个月)支付。房地产经纪人员社会及心理方面的知识主要包括()等方面的知识。A.房地产市场营销B.人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响C.国家的社会发展形势和政府的主要政策D.大众心理E.消费心理答案:B,C,D,E解析:房地产经纪人员的工作是频繁与人打交道的工作,因此,社会方面的知识也是房地产经
3、纪人所必须要掌握的。从基本的方面来讲,主要包括:人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响;国家的社会发展形势和政府的主要政策;大众心理;消费心理等。共用题干赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某,并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生,第一次购买住房。双方在合同中写明,买方按4 000元/m2的价格支付给卖方,买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。根据以上内容,回答96100题。按照房屋完损等级的分类,该套住房的新旧程度属于()。 A:完好房屋B:基本完好房屋C:一般损坏房屋D:严
4、重损坏房屋答案:A解析:房地产经纪信息的网络化管理为房地产经纪机构企业内外房地产经纪信息的(),提供了平台。A、传递B、分类C、共享D、排序答案:C解析:21世纪是信息化,网络化的时代,房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。网络化管理为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台。客源的挖掘和建立是为了(),赚取服务佣金。A.保证供给B.真实意愿C.满意服务D.促成交易答案:D解析:客户信息的挖掘和建立是为了促成交易,赚取服务佣金。如何善用客户信息,提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务,力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。投资商业地产项目客户一般要考虑
5、的因素有()。A.周边环境B.项目特色C.投资回报和项目的可持续发展前景D.升值潜力E.结构及形态答案:A,C,D,E解析:投资商业地产项目客户一般要考虑以下一些因素:投资回报和项目的可持续发展前景;周边环境,包括地段位置、人流车流状况、商业氛围、片区政府规划;升值潜力;商业地产项目建筑结构及形态,开间进深、形状面积,以街铺为首选。产品生命周期策略中,在()的策略中应保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。A、 引入期B、 成长期C、 成熟期D、 衰退期答案:C解析:在成熟期策略中,为了维护市场占有率,销售价格不能定得太高。也就是说,这一阶段的
6、策略应是保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。从一般意义上来讲,信息管理是人类综合采用( )和人文的方法和手段对信息流进行控制,以提高信息利用效率、最大限度地实现信息效用价值为目的的一种活动。A:社会的B:技术的C:经济的D:政策的E:法律的答案:B,C,D,E解析:21年房地产经纪人每日一练5节 第2节对于()等,原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的,应由当事人再行协商,补签协议予以明确,按补签协议划分产权。A:单位补贴房B:解困房C:集资建房D:商业住房E:合作建房答案:A,B,C,E
7、解析:竞争性在建商业地产项目研究指标包括()。A、物业地段位置B、地段位置及临路状况C、业态规划D、营销策略E、开发及开业时间答案:A,C,D,E解析:竞争性在建商业地产项目研究指标包括:物业地段位置;开发规模;建筑设计;开发及开业时间;业态规划;主力商户;业态组合模式;定位方向;营销策略。房地产经纪机构采取不正当竞争手段争取市场业务,违反了( )原则。A.公平B.平等C.回避D.保密答案:A解析:房地产经纪执业的公平原则体现为:房地产经纪机构及人员在从事居间服务时应当严格遵守相关法律法规和房地产经纪执业规范的有关规定以及房地产经纪服务合同的约定,以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向
8、交易双方的任何一方,用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。房地产经纪机构及人员在从事代理时,应在维护和代表委托人利益的同时,不损害第三方(即交易相对人)的利益。房地产经纪机构及人员相互之间应公平竞争。个人独资房地产经纪机构,投资人以其个人财产对机构债务承担()责任。A、无限B、间接C、直接D、有限答案:A解析:个人独资房地产经纪机构,是指依照中华人民共和国个人独资企业法和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的,从事房地产经纪活动的经营实体。经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过()等服务方
9、式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。A、居间B、委托C、代理D、承包E、行纪答案:A,C,E解析:经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人( )的宽限期。A.6个月B.5个月C.7个月D.1年答案:A解析:人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内,人民法
10、院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院才能强行迁出。强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。下列选项中,()最早起源于美国,是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。A.混合经营B.单店铺经营C.直营连锁经营D.特许加盟连锁答案:D解析:连锁经营模式包括直营连锁经营和特许加盟连锁经营两种。其中,特许加盟连锁是连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式,最早起源于美国,到目前为止已在包括餐饮、零售、房地产经纪等多个行业中得到广泛应用,是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。下列各项
11、,不属于区域写字楼市场需求状况分析项目的是( )。A.客户主要特征B.竞争项目分析C.外部因素关注重点D.项目本体因素关注重点答案:B解析:区域写字楼市场需求状况分析项目的具体内容如表8-3所示。由表可知,区域写字楼市场需求状况分析项目中不包括竞争项目分析。表8-3区域写字楼市场需求状况分析项目共用题干2022年10月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2022年4月,甲公司领取了商品房预售许可证,开始预售房屋。5月,甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月,甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案,郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了
12、变化。2022年1月该小区交付使用,甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某,租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌,宣传自己所开公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行,贷款50万元,贷款期为1年,并办理了抵押登记手续。乙公司应当()。A:在开工前申领施工许可证B:在开工前申领开工报告C:已经取得建筑企业资质证书D:对该工程施工质量负责答案:C,D解析:21年房地产经纪人每日一练5节 第3节 房屋出租独家代理经纪人在代理出租经纪业务时要对出租人的租赁条件进行调查,需认真核实的项目有()。A.所处商圈环境B.房屋物理属性C.房屋出售条件D.物业管理水平E.承租
13、人和出租人的个人信息或法人单位信息 答案:A,B,C,D解析:对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋,经纪人可以参照委托出售经纪业务的相关信息调查项目所列项目开展调查。则出租客户信息采集的内容主要包括:所处商圈环境;房屋物理属性;房屋权属状况;房屋出售条件;业主身份信息;物业管理水平。房屋承购经纪业务信息调查的事项有( )。A.业主身份信息B.客户身份信息C.客户支付能力D.业主特殊需求E.客户特殊需求答案:B,C,E解析:通常情况下,对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来,对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面:客户身份信息;客户需求范围;客户支付能力;客户特殊需求;客
14、户购房资格。(一)胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权,并签订了销售委托合同。该住宅楼于2022年4月1日通过竣工验收,5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房,签订的商品房买卖合同中,对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用,之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后,发现其上记载的楼层有误。下列关于销售委托合同签订的表述中,正确的为()。A、合同应由甲公司与乙公司签订B、李某可以个人的名义与乙公司签
15、订合同C、李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同D、胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同答案:A,C解析:A项,房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行,不能以个人的名义进行;房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接,房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订,房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。C项,根据房地产经纪执业规则,房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务,应当选派或者由委托人选定登记在本机构的房地产经纪人员为承办人,并在房地产经纪服务合同中载明。房地产经纪服务合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经
16、纪人协理签名。本案例中,胡某是房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人,因此胡某无权代表甲公司与乙公司签署合同,李某可以。刘某向甲公司购买一套预售商品住宅,商品房预售合同约定房屋建筑面积为150m2,房价按建筑面积计算,单价为2000元/m2,对房屋面积误差处理方式未做约定。刘某签订了商品房预售合同,缴纳了5000元的定金,支付了6万元首付款,其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。刘某购房过程中,必须缴纳的税费包括( )。A.契税B.房屋登记费C.公证费D.律师费答案:A,B解析:A项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房
17、屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。B项,住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取,当事各方共同申请登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元;非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。在房屋交易配对过程中,一个客户去匹配多套房源,是以( )为基础的配对方法。A.价格B.资信C.房源D.客源答案:C解析:配对的方法基本存在两种:以房源为基础,以客源需求为标准,房地产经纪人围绕客户需求将多套房源逐一与之相匹配的过程(即一个客户去匹配多套房源)。以客源为基础,以房源特性为标准,房地产经纪人围绕房源特性将多个客源逐一与之相匹配的过程(即一
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