国务院令第379号物业管理条例20597.docx

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1、第二部分 有关法律法规物业管理条条例中华人民共共和国国务务院令第379号号 第一章 总则第一条 为了规范范物业管理理活动，维维护业主和和物业管理理企业的合合法权益，改改善人民群群众的生活活和工作环环境，制定定本条例。第二条 本条例所所称物业管管理，是指指业主通过过选聘物业业管理企业业，由业主主和物业管管理企业按按照物业服服务合同约约定，对房房屋及配套套的设施设设备和相关关场地进行行维修、养养护、管理理，维护相相关区域内内的环境卫卫生和秩序序的活动。第三条 国家提倡倡业主通过过公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制选选择物业管管理企业。第四条 国家鼓励励物业管理理采用新技技术、新方方法，依靠靠科技

2、进步步提高管理理和服务水水平。第五条 国务院建建设行政主主管部门负负责全国物物业管理活活动的监督督管理工作作。县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门负责责本行政区区域内物业业管理活动动的监督管管理工作。 第二章 业主及及业主大会会第六条 房屋的所所有权人为为业主。业主在物业业管理活动动中，享有有下列权利利：(1)按照照物业服务务合同的约约定，接受受物业管理理企业提供供的服务。(2)提议议召开业主主大会会议议，并就物物业管理的的有关事项项提出建议议。(3)提出出制定和修改业业主公约、业业主大会议议事规则的的建议。(4)参加加业主大会会会议，行行使投票权权。(5)选举举业主委员员会委员，并

3、并享有被选选举权。(6)监督督业主委员员会的工作作。(7)监督督物业管理理企业履行行物业服务务合同。(8)对物物业共用部部位、共用用设施设备备和相关场场地使用情情况享有知知情权和监监督权。(9)监督督物业共用用部位、共共用设施设设备专项维维修资金(以下简称称专项维修修资金)的的管理和使使用。(10)法法律、法规规规定的其其他权利。第七条 业主在物物业管理活活动中，履履行下列义义务：(1)遵守守业主公约约、业主大大会议事规规则。(2)遵守守物业管理理区域内物物业共用部部位和共用用设施设备备的使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度。(3)执行行业主大会会的决定和和业主大会会授权业

4、主主委员会作作出的决定定。(4)按照照国家有关关规定交纳纳专项维修修资金。(5)按时时交纳物业业服务费用用。(6)法律律、法规规规定的其他他义务。第八条 物业管理理区域内全全体业主组组成业主大大会。业主大会应应当代表和和维护物业业管理区域域内全体业业主在物业业管理活动动中的合法法权益。第九条 一个物业业管理区域域成立一个个业主大会会。物业管理区区域的划分分应当考虑虑物业的共共用设施设设备、建筑筑物规模、社社区建设等等因素。具具体办法由由省、自治治区、直辖辖市制定。第十条 同一个物物业管理区区域内的业业主，应当当在物业所所在地的区区、县人民民政府房地地产行政主主管部门的的指导下成成立业主大大会，

5、并选选举产生业业主委员会会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次次业主大会会会议上的的投票权，根根据业主拥拥有物业的的建筑面积积、住宅套套数等因素素确定。具具体办法由由省、自治治区、直辖辖市制定。第十一条 业主大会会履行下列列职责：(1)制定定、修改业业主公约和和业主大会会议事规则则。(2)选举举、更换业业主委员会会委员，监监督业主委委员会的工工作。(3)选聘聘、解聘物物业管理企企业。(4)决定定专项维修修资金使用用、续筹方方案，并监监督实施。(5)制定定、修改物物业管理区区域内物业业共用部位位和共

6、用设设施设备的的使用、公公共秩序和和环境卫生生的维护等等方面的规规章制度。(6)法律律、法规或或者业主大大会议事规规则规定的的其他有关关物业管理理的职责。第十二条 业主大大会会议可可以采用集集体讨论的的形式，也也可以采用用书面征求求意见的形形式；但应应当有物业业管理区域域内持有112以上上投票权的的业主参加加。业主可以委委托代理人人参加业主主大会会议议。业主大会作作出决定，必必须经与会会业主所持持投票权112以上上通过。业业主大会作作出制订和和修改业主主公约、业业主大会议议事规则，选选聘和解聘聘物业管理理企业，专专项维修资资金使用和和续筹方案案的决定，必必须经物业业管理区域域内全体业业主所持投

7、投票权23以上通通过。业主大会的的决定对物物业管理区区域内的全全体业主具具有约束力力。第十三条 业主大大会会议分分为定期会会议和临时时会议。业主大会定定期会议应应当按照业业主大会议议事规则的的规定召开开。经200以上的的业主提议议，业主委委员会应当当组织召开开业主大会会临时会议议。第十四条 召开业业主大会会会议，应当当于会议召召开15日日以前通知知全体业主主。住宅小区的的业主大会会会议，应应当同时告告知相关的的居民委员员会。业主委员会会应当做好好业主大会会会议记录录。第十五条 业主委委员会是业业主大会的的执行机构构，履行下下列职责：(1)召集集业主大会会会议，报报告物业管管理的实施施情况。(2

8、)代表表业主与业业主大会选选聘的物业业管理企业业签订物业业服务合同同。(3)及时时了解业主主、物业使使用人的意意见和建议议，监督和和协助物业业管理企业业履行物业业服务合同同。(4)监督督业主公约约的实施。(5)业主主大会赋予予的其他职职责。第十六条 业主委委员会应当当自选举产产生之日起起30日内内，向物业业所在地的的区、县人人民政府房房地产行政政主管部门门备案。业主委员会会委员应当当由热心公公益事业、责责任心强、具具有一定组组织能力的的业主担任任。业主委员会会主任、副副主任在业业主委员会会委员中推推选产生。第十七条 业主公公约应当对对有关物业业的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应

9、应当履行的的义务，违违反公约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。业主公约对对全体业主主具有约束束力。第十八条 业主大大会议事规规则应当就就业主大会会的议事方方式、表决决程序、业业主投票权权确定办法法、业主委委员会的组组成和委员员任期等事事项作出约约定。第十九条 条业主主大会、业业主委员会会应当依法法履行职责责，不得作作出与物业业管理无关关的决定，不不得从事与与物业管理理无关的活活动。业主大会、业业主委员会会作出的决决定违反法法律、法规规的，物业业所在地的的区、县人人民政府房房地产行政政主管部门门，应当责责令限期改改正或者撤撤销其决定定，并通告告全体业主主。第二十条 业主大大会、业主主委员

10、会应应当配合公公安机关，与与居民委员员会相互协协作，共同同做好维护护物业管理理区域内的的社会治安安等相关工工作。在物业管理理区域内，业业主大会、业业主委员会会应当积极极配合相关关居民委员员会依法履履行自治管管理职责，支支持居民委委员会开展展工作，并并接受其指指导和监督督。住宅小区的的业主大会会、业主委委员会作出出的决定，应应当告知相相关的居民民委员会，并并认真听取取居民委员员会的建议议。第三章 前前期物业管管理第二十一条条 在业主、业业主大会选选聘物业管管理企业之之前，建设设单位选聘聘物业管理理企业的，应应当签订书书面的前期期物业服务务合同。第二十二条条 建设单单位应当在在销售物业业之前，制制

11、定业主临时时公约，对对有关物业业的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反公约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。建设单位制制定的业主临临时公约，不不得侵害物物业买受人人的合法权权益。第二十三条条 建设单单位应当在在物业销售售前将业主主临时公约约向物业买买受人明示示，并予以以说明。物业买受人人在与建设设单位签订订物业买卖卖合同时，应应当对遵守守业主临时时公约予以以书面承诺诺。第二十四条条 国家家提倡建设设单位按照照房地产开开发与物业业管理相分分离的原则则，通过招招投标的方方式选聘具具有相应资资质的物业业管理企业业。住宅物业的的建设单位位，应当通通过招投标标

12、的方式选选聘具有相相应资质的的物业管理理企业；投投标人少于于3个或者者住宅规模模较小的，经经物业所在在地的区、县县人民政府府房地产行行政主管部部门批准，可可以采用协协议方式选选聘具有相相应资质的的物业管理理企业。第二十五条条 建设单单位与物业业买受人签签订的买卖卖合同应当当包含前期期物业服务务合同约定定的内容。第二十六条条 前期物物业服务合合同可以约约定期限；但是，期期限未满、业业主委员会会与物业管管理企业签签订的物业业服务合同同生效的，前前期物业服服务合同终终止。第二十七条条 业主主依法享有有的物业共共用部位、共共用设施设设备的所有有权或者使使用权，建建设单位不不得擅自处处分。第二十八条条

13、物业业管理企业业承接物业业时，应当当对物业共共用部位、共共用设施设设备进行查查验。第二十九条条 在办办理物业承承接验收手手续时，建建设单位应应当向物业业管理企业业移交下列列资料：(1)竣工工总平面图图，单体建建筑、结构构、设备竣竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料。(2)设施施设备的安安装、使用用和维护保保养等技术术资料。(3)物业业质量保修修文件和物物业使用说说明文件。(4)物业业管理所必必需的其他他资料。物业管理企企业应当在在前期物业业服务合同同终止时将将上述资料料移交给业业主委员会会。第三十条 建设设单位应当当按照规定定在物业管管理区域内内配置必要要的物业管管理用

14、房。第三十一条条 建设单单位应当按按照国家规规定的保修修期限和保保修范围，承承担物业的的保修责任任。第四章 物业管理理服务第三十二条条 从事事物业管理理活动的企企业应当具具有独立的的法人资格格。国家对从事事物业管理理活动的企企业实行资资质管理制制度。具体体办法由国国务院建设设行政主管管部门制定定。第三十三条条 从事事物业管理理的人员应应当按照国国家有关规规定，取得得职业资格格证书。第三十四条条 一个个物业管理理区域由一一个物业管管理企业实实施物业管管理。第三十五条条 业主主委员会应应当与业主主大会选聘聘的物业管管理企业订订立书面的的物业服务务合同。物业服务合合同应当对对物业管理理事项、服服务质

15、量、服服务费用、双双方的权利利义务、专专项维修资资金的管理理与使用、物物业管理用用房、合同同期限、违违约责任等等内容进行行约定。第三十六条条 物业业管理企业业应当按照照物业服务务合同的约约定，提供供相应的服服务。物业管理企企业未能履履行物业服服务合同的的约定，导导致业主人人身、财产产安全受到到损害的，应应当依法承承担相应的的法律责任任。第三十七条条 物业管管理企业承承接物业时时，应当与与业主委员员会办理物物业验收手手续。业主委员会会应当向物物业管理企企业移交本本条例第二二十九条第第一款规定定的资料。第三十八条条 物业业管理用房房的所有权权依法属于于业主。未未经业主大大会同意，物物业管理企企业不

16、得改改变物业管管理用房的的用途。第三十九条条 物物业服务合合同终止时时，物业管管理企业应应当将物业业管理用房房和本条例例第二十九九条第一款款规定的资资料交还给给业主委员员会。物业服务合合同终止时时，业主大大会选聘了了新的物业业管理企业业的，物业业管理企业业之间应当当做好交接接工作。第四十条 物业业管理企业业可以将物物业管理区区域内的专专项服务业业务委托给给专业性服服务企业，但但不得将该该区域内的的全部物业业管理一并并委托给他他人。第四十一条条 物业业服务收费费应当遵循循合理、公公开以及费费用与服务务水平相适适应的原则则，区别不不同物业的的性质和特特点，由业业主和物业业管理企业业按照国务务院价格

17、主主管部门会会同国务院院建设行政政主管部门门制订的物物业服务收收费办法，在在物业服务务合同中约约定。第四十二条条 业主主应当根据据物业服务务合同的约约定交纳物物业服务费费用。业主主与物业使使用人约定定由物业使使用人交纳纳物业服务务费用的，从从其约定，业业主负连带带交纳责任任。已竣工但尚尚未出售或或者尚未交交给物业买买受人的物物业，物业业服务费用用由建设单单位交纳。第四十三条条 县级级以上人民民政府价格格主管部门门会同同级级房地产行行政主管部部门，应当当加强对物物业服务收收费的监督督。第四十四条条 物业业管理企业业可以根据据业主的委委托提供物物业服务合合同约定以以外的服务务项目，服服务报酬由由双

18、方约定定。第四十五条条 物业业管理区域域内，供水水、供电、供供气、供热热、通信、有线电电视等单位位应当向最最终用户收收取有关费费用。物业管理企企业接受委委托代收前前款费用的的，不得向向业主收取取手续费等等额外费用用。第四十六条条 对物物业管理区区域内违反反有关治安安、环保、物物业装饰装装修和使用用等方面法法律、法规规规定的行行为，物业业管理企业业应当制止止，并及时时向有关行行政管理部部门报告。有关行政管管理部门在在接到物业业管理企业业的报告后后，应当依依法对违法法行为予以以制止或者者依法处理理。第四十七条条 物业业管理企业业应当协助助做好物业业管理区域域内的安全全防范工作作。发生安安全事故时时

19、，物业管管理企业在在采取应急急措施的同同时，应当当及时向有有关行政管管理部门报报告，协助助做好救助助工作。物业管理企企业雇请保保安人员的的，应当遵遵守国家有有关规定。保保安人员在在维护物业业管理区域域内的公共共秩序时，应应当履行职职责，不得得侵害公民民的合法权权益。第四十八条条 物业业使用人在在物业管理理活动中的的权利义务务由业主和和物业使用用人约定，但但不得违反反法律、法法规和业主主公约的有有关规定。物业使用人人违反本条条例和业主主公约的规规定，有关关业主应当当承担连带带责任。第四十九条条 县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门应当及及时处理业业主、业主主委员会、物物业使用人人和物

20、业管管理企业在在物业管理理活动中的的投诉。第五章 物业的使使用与维护护第五十条 物业管管理区域内内按照规划划建设的公公共建筑和和共用设施施，不得改改变用途。业主依法确确需改变公公共建筑和和共用设施施用途的，应应当在依法法办理有关关手续后告告知物业管管理企业；物业管理理企业确需需改变公共共建筑和共共用设施用用途的，应应当提请业业主大会讨讨论决定同同意后，由由业主依法法办理有关关手续。第五十一条条 业主、物物业管理企企业不得擅擅自占用、挖挖掘物业管管理区域内内的道路、场场地，损害害业主的共共同利益。因维修物业业或者公共共利益，业业主确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会和物

21、业管管理企业的的同意；物物业管理企企业确需临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会的同意。业主、物业业管理企业业应当将临临时占用、挖挖掘的道路路、场地，在在约定期限限内恢复原原状。第五十二条条 供水、供供电、供气气、供热、通通信、有线电电视等单位位，应当依依法承担物物业管理区区域内相关关管线和设设施设备维维修、养护护的责任。前款规定的的单位因维维修、养护护等需要，临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应应当及时恢恢复原状。第五十三条条 业主需要要装饰装修修房屋的，应应当事先告告知物业管管理企业。物业管理企企业应当将将房屋装饰饰装修中的的禁止行为为和注意事事项告知业业主。第五十四条

22、条 住宅物业业、住宅小小区内的非非住宅物业业或者与单单幢住宅楼楼结构相连连的非住宅宅物业的业业主，应当当按照国家家有关规定定交纳专项项维修资金金。专项维修资资金属业主主所有，专专项用于物物业保修期期满后物业业共用部位位、共用设设施设备的的维修和更更新、改造造，不得挪挪做他用。专项维修资资金收取、使使用、管理理的办法由由国务院建建设行政主主管部门会会同国务院院财政部门门制定。第五十五条条 利用用物业共用用部位、共共用设施设设备进行经经营的，应应当在征得得相关业主主、业主大大会、物业业管理企业业的同意后后，按照规规定办理有有关手续。业业主所得收收益应当主主要用于补补充专项维维修资金，也也可以按照照

23、业主大会会的决定使使用。第五十六条条 物业业存在安全全隐患，危危及公共利利益及他人人合法权益益时，责任任人应当及及时维修养养护，有关关业主应当当给予配合合。责任人不履履行维修养养护义务的的，经业主主大会同意意，可以由由物业管理理企业维修修养护，费费用由责任任人承担。第六章 法律责任任第五十七条条 违反本本条例的规规定，住宅宅物业的建建设单位未未通过招投投标的方式式选聘物业业管理企业业或者未经经批准，擅擅自采用协协议方式选选聘物业管管理企业的的，由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门责责令限期改改正，给予予警告，可可以并处110万元以以下的罚款款。第五十八条条 违反本本条例的规规定，建

24、设设单位擅自自处分属于于业主的物物业共用部部位、共用用设施设备备的所有权权或者使用用权的，由由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门处处5万元以以上20万万元以下的的罚款；给给业主造成成损失的，依依法承担赔赔偿责任。第五十九条条 违反反本条例的的规定，不不移交有关关资料的，由由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门责责令限期改改正；逾期期仍不移交交有关资料料的，对建建设单位、物物业管理企企业予以通通报，处11万元以上上10万元元以下的罚罚款。第六十条 违反本本条例的规规定，未取取得资质证证书从事物物业管理的的，由县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门没收违违法所得，并

25、并处5万元元以上200万元以下下的罚款；给业主造造成损失的的，依法承承担赔偿责责任。以欺骗手段段取得资质质证书的，依依照本条第第一款规定定处罚，并并由颁发资资质证书的的部门吊销销资质证书书。第六十一条条 违反本本条例的规规定，物业业管理企业业聘用未取取得物业管管理职业资资格证书的的人员从事事物业管理理活动的，由由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门责责令停止违违法行为，处处5万元以以上20万万元以下的的罚款；给给业主造成成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条条 违反反本条例的的规定，物物业管理企企业将一个个物业管理理区域内的的全部物业业管理一并并委托给他他人的，由由县级以上上地方人民

26、民政府房地地产行政主主管部门责责令限期改改正，处委委托合同价价款30以上500以下的的罚款；情情节严重的的，由颁发发资质证书书的部门吊吊销资质证证书。委托托所得收益益，用于物物业管理区区域内物业业共用部位位、共用设设施设备的的维修、养养护，剩余余部分按照照业主大会会的决定使使用；给业业主造成损损失的，依依法承担赔赔偿责任。第六十三条条 违反反本条例的的规定，挪挪用专项维维修资金的的，由县级级以上地方方人民政府府房地产行行政主管部部门追回挪挪用的专项项维修资金金，给予警警告，没收收违法所得得，可以并并处挪用数数额2倍以以下的罚款款；物业管管理企业挪挪用专项维维修资金，情情节严重的的，并由颁颁发资

27、质证证书的部门门吊销资质质证书；构构成犯罪的的，依法追追究直接负负责的主管管人员和其其他直接责责任人员的的刑事责任任。第六十四条条 违反本本条例的规规定，建设设单位在物物业管理区区域内不按按照规定配配置必要的的物业管理理用房的，由由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门责责令限期改改正，给予予警告，没没收违法所所得，并处处10万元元以上500万元以下下的罚款。第六十五条条 违反反本条例的的规定，未未经业主大大会同意，物物业管理企企业擅自改改变物业管管理用房的的用途的，由由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门责责令限期改改正，给予予警告，并并处1万元元以上100万元以下下的罚款

28、；有收益的的，所得收收益用于物物业管理区区域内物业业共用部位位、共用设设施设备的的维修、养养护，剩余余部分按照照业主大会会的决定使使用。第六十六条条 违反反本条例的的规定，有有下列行为为之一的，由由县级以上上地方人民民政府房地地产行政主主管部门责责令限期改改正，给予予警告，并并按照本条条第二款的的规定处以以罚款；所所得收益，用用于物业管管理区域内内物业共用用部位、共共用设施设设备的维修修、养护，剩剩余部分按按照业主大大会的决定定使用：(1)擅自自改变物业业管理区域域内按照规规划建设的的公共建筑筑和共用设设施用途的的。(2)擅自自占用、挖挖掘物业管管理区域内内道路、场场地，损害害业主共同同利益的

29、。(3)擅自自利用物业业共用部位位、共用设设施设备进进行经营的的。个人有前款款规定行为为之一的，处处1 0000元以上上1万元以以下的罚款款；单位有有前款规定定行为之一一的，处55万元以上上20万元元以下的罚罚款。第六十七条条 违反反物业服务务合同约定定，业主逾逾期不交纳纳物业服务务费用的，业业主委员会会应当督促促其限期交交纳；逾期期仍不交纳纳的，物业业管理企业业可以向人人民法院起起诉。第六十八条条 业主主以业主大大会或者业业主委员会会的名义，从从事违反法法律、法规规的活动，构构成犯罪的的，依法追追究刑事责责任；尚不不构成犯罪罪的，依法法给予治安安管理处罚罚。第六十九条条 违反反本条例的的规定，国国务院建设设行政主管管部门、县县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门或者者其他有关关行政管理理部门的工工作人员利利用职务上上的便利，收收受他人财财物或者其其他好处，不不依法履行行监督管理理职责，或或者发现违违法行为不不予查处，构构成犯罪的的，依法追追究刑事责责任；尚不不构成犯罪罪的，依法法给予行政政处分。 第七章章 附 则第七十条 本条例自自20033年9月11日起施行行。