北京楼市某年度统计研究报告5277.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.北京楼市（2003）年度统计报告（行业版）发布单位：北京市市房地产产信息网网（研究支持：北京中中原房地地产经纪纪有限公公司特邀顾问：华高莱莱斯国际际地产顾顾问有限限公司清华大学房房地产研研究所北京戴戴德梁行行物业管管理有限限公司授权发布媒媒体：北北京青年年报发布时间：20004年22月报告编号：e-ffdc年年报第220033号报告内容：北京楼楼市年度度统计数数据及综综述本期报告发发布范围围：数据覆覆盖范围围：北京京全市数据内内容：商商品房、经经济适用用住宅

2、、存存量房、再再上市房房等预售售与过户户统计数数据；数据分分类：按按区县、按按房屋用用途、按按买方性性质进行行分类。报告说明：1、本报告告为本网网站所发发布，是是根据本本期北京京楼市报报告数据据精华做做出的一一般整理理。报告告内容仅仅供广大大公众和和业内人人士做参参考。详详尽数据据请登陆陆本网站站楼市研研究研究究专区内内查阅。特特别分类类统计数数据在VVIP会会员专区区内信息息订制超超市中可可由会员员自行指指定参数数提取。2、本报告告中定义义房屋销销售完成成日为：（1）新房房预售以以销售合合约完成成报批备备案之日日为销售售完成日日；（2）存量量房、再再上市房房以完成成过户登登记日为为销售完完成

3、日。引言：在连续5年年保持高高速增长长的发展展态势之之下，220033年北京京房地产产市场经经历了包包括土地地政策、金金融政策策宏观调调整的影影响，也也经历了了“非典”的洗礼礼，现状状市场到到底表现现如何，在在社会各各界对经经济形势势、市场场现状和和未来走走势展开开讨论的的大背景景下，由由于信息息发布渠渠道及信信息统计计口径的的不一致致，一时时之间众众说纷纭纭。事实实上，房房地产市市场的交交易状况况，是反反应市场场冷热、阴阴晴的终终极指标标，而对对市场交交易数据据科学的的深入分分析，是是客观认认识市场场形势，准准确把握握市场脉脉搏的重重要途径径。为了了使社会会各界对对北京房房地产市市场有一一个

4、客观观、真实实的了解解，北京京市房地地产信息息网自220044年起，将将在国内内知名专专业研究究机构华高高莱斯国国际地产产顾问有有限公司司、北京京中原房房地产经经纪有限限公司、戴戴德梁行行、清华华大学房房地产研研究所等等提供的的研究技技术支持持和专业业顾问下下，通过过对北京京地区楼楼盘销售售数据的的及时更更新与统统计，按按月、季季、年度度划分，定定期发布布北京房房地产市市场交易易统计报报告。本本报告基基础数据据均以实实际成交交并完成成报批备备案的案案例为确确定标准准，力求求能客观观地反映映当前市市场的实实际销售售情况。本统计报告告的定期期发布，旨旨在能有有利于增增强政府府信息的的公开性性和市场

5、场信息的的对称性性，使社社会各界界对北京京楼市的的真实状状况有一一个相对对客观的的了解，维维护北京京楼市正正常发展展态势，促促进北京京房地产产市场理理性、健健康的发发展。总目录：第一部分：20003年北北京市商商品住宅宅市场年年报一、年报综综述1、年报说说明2、年报内内容提要要二、供应分分析三、住宅销销售分析析1、总体销销售分析析2、全年总总体销售售变化趋趋势分析析3、重点区区县销售售分析4、重点区区县销售售变化趋趋势分析析5、供应量量与销售售量对比比分析四、住宅成成交价格格分析1、总体价价格分析析2、总体价价格变化化趋势分分析3、重点区区县价格格分析4、重点区区县价格格变化趋趋势分析析五、住

6、宅成成交客户户分析1、总体客客群购买买情况分分析2、商品住住宅购买买客户构构成情况况分析3、各类客客户购买买商品住住宅平均均价格分分析第二部分：20003年北北京市公公寓、别别墅市场场年报一、年度综综述1、年报说说明2、年报内内容提要要：二、供应分分析1、别墅市市场供应应2、公寓市市场供应应三、销售分分析1、别墅总总体销售售分析2、公寓总总体市场场销售分分析3、重点区区县销售售分析（别别墅、高高档公寓寓合计）4、总体销销售变化化趋势分分析 （别别墅、高高档公寓寓合计）5、重点区区县销售售变化趋趋势分析析（别墅墅、高档档公寓合合计）四、价格分分析1、别墅价价格分析析2、公寓总总体价格格分析3、重

7、点区区县价格格变化趋趋势分析析（别墅墅、高档档公寓合合计）五、客群分分析（别别墅、高高档公寓寓合计）第三部分：20003年北北京市写写字楼市市场年报报一、年报综综述：1、年报说说明2、年报内内容提要要：二、供应分分析三、销售分分析1、总体销销售分析析2、重点区区域销售售分析3、总体销销售变化化趋势分分析4、重点区区域销售售变化趋趋势分析析四、价格分分析1、总体价价格分析析2、重点区区域价格格分析3、总体价价格变化化趋势分分析4、重点区区域价格格变化趋趋势分析析五、客群分分析1、总体客客群构成成变化及及趋势分分析2、重点区区域客群群构成变变化及趋趋势分析析3、各类客客群的区区域偏好好变化及及趋势

8、分分析4、各类客客群的产产品偏好好变化及及趋势分分析第四部分：20003年北北京市商商业营业业用房市市场年报报一、年报综综述1、年报说说明2、年报内内容提要要二、销售分分析1、总体预预售及趋趋势分析析2、重点区区县预售售分析3、重点区区县预售售趋势分分析三、价格分分析1、总体价价格分析析2、总体价价格变化化趋势分分析3、重点区区县价格格分析4、重点区区县价格格变化趋趋势分析析四、客群分分析1、预售客客群构成成变化2、预售客客群的产产品偏好好变化及及趋势分分析（销销售面积积、价格格）第一部分：20003年北北京市商商品住宅宅市场年年报目录：一、年报综综述1、年报说说明2、年报内内容提要要二、供应

9、分分析三、住宅销销售分析析1、总体销销售分析析2、全年总总体销售售变化趋趋势分析析3、重点区区县销售售分析4、重点区区县销售售变化趋趋势分析析5、供应量量与销售售量对比比分析四、住宅成成交价格格分析1、总体价价格分析析2、总体价价格变化化趋势分分析3、重点区区县价格格分析4、重点区区县价格格变化趋趋势分析析五、住宅成成交客户户分析1、总体客客群购买买情况分分析2、商品住住宅购买买客户构构成情况况分析3、各类客客户购买买商品住住宅平均均价格分分析一、年报综综述1、年报说说明年报内容：20003年全全年商品品住宅（含含经济适适用房）供供应及预预售情况况（包括括预售量量、成交交价格、成成交客户户分析

10、），即即本报告告中分析析的销售售情况全全为预售售。数据来源及及范围：分析数数据完全全由北京京市房地地产信息息网（）提提供，数数据涵盖盖北京全全市，不不包括存存量房及及再上市市房。2、年报内内容提要要住宅供应：截至220033年年底底北京在在售住宅宅18440.550万平平方米，本本年新增增住宅投投放量113311.777万平方方米。住宅销售：20003年全全年北京京市共销销售住宅宅15666.775万平平方米，其其中商品品住宅111733.122万平方方米，经经济适用用房3993.663万平平方米。朝朝阳、海海淀两个个区商品品住宅销销售占总总体一半半，昌平平区经济济适用房房销售占占全部经经济适

11、用用房销售售量566.733%。普通住宅成成交价格格：20003年年全市住住宅整体体成交价价格52208元元/平方方米，其其中商品品住宅556733元/平平方米，经经济适用用房29917.6元/平方米米。住宅成交客客户：220033年个人人购买住住宅面积积占到总总体的997.446%，有有七成住住宅仍然然被本市市城镇居居民所购购买，外外省市个个人购买买占商品品住宅全全部销售售面积的的四分之之一，外外籍人士士在北京京全年商商品住宅宅投资达达到111.677亿元。二、供应分分析2003年年年终商商品住宅宅在售118488.500万平方方米，比比上年年年终增长长53.30%，其中中本年新新取得销销售

12、证的的商品住住宅投放放量为113311.777万平方方米。表1：20002年年、20003年年北京市市住宅在在售量、投投放量表表年份年终在售量量（万mm2）本年住宅投投放量（万万m2）20031848.501331.7720021205.831321.09三、普通住住宅销售售分析1、总体销销售分析析2003年年全年普普通住宅宅总计销销售1334733套，销销售总面面积达到到15666.775万平平方米，销销售金额额7800.411亿元，住住宅销售售均价为为49881.008元/平方米米。其中商品住住宅预售售10336766套，销销售面积积11773.112万平平方米，销销售金额额6655.56

13、6亿元，销销售平均均价格556733元/平平方米。2003年年是经济济适用房房开工建建设和销销售最多多的一年年，销售售经济适适用房3337997套，销销售面积积3933.633万平方方米，销销售均价价为29917元元/平方方米。表2：20003年年住宅销销售情况况表住宅类型销售套数（套套）销售面积（万万m2）销售金额(亿元)商品住宅10367761173.12665.556经济适用房房337977393.663114.885合计13747731566.75780.4412、全年总总体销售售变化趋趋势分析析1-3月份份商品住住宅因为为年初大大多客户户对20003年年房地产产市场呈呈现出观观望态势

14、势，表现现出持币币待购的的姿势，所所以商品品住宅整整体的销销售情况况一般；4-55月份的的SARRS虽的的不利影影响导致致市场销销售（预预售）量量下降。随随着北京京SARRS疫情情的好转转，6月月以后，市市场销售售有了大大幅提升升，随之之而来的的几个月月销售情情况比较较平稳，整整体呈小小幅上升升趋势。而经济适用用房销售售所表现现出的大大起大落落主要还还是与昌昌平的两两大经济济适用房房的销售售有直接接联系，各各种趋势势情况见见下列图图。图1：各月月商品住住宅、经经济适用用房销售售套数图2：各月月商品住住宅销售售面积及及销售金金额图3: 各各月经济济适用房房销售面面积及销销售金额额3、重点区区县销

15、售售分析（1）各区区县商品品住宅销销售情况况从20033年各区区县商品品住宅的的销售情情况来看看，仍然然是朝阳阳、海淀淀分庭抗抗礼的局局面，两两区的销销售面积积占到商商品住宅宅总体一一半。2003年年朝阳区区商品住住宅销售售量列各各区县之之首，销销售2663266套，销销售面积积3044.099万平方方米，占占到商品品住宅总总体销售售面积的的25.92%，超过过了四分分之一。其其次是海海淀区销销售套数数244418套套，销售售面积2289.61万万平方米米，占总总体的224.669%。表3：20003年年全年各各区县商商品住宅宅销售套套数、销销售面积积、销售售金额表表区县销售套数（套套）销售面

16、积（万万m2）销售金额(亿元)朝阳区263266304009194.880 海淀区244188289661184.668 丰台区139022148.22566.699 通州区953792.78831.122 大兴区562653.80018.400 宣武区487846.24433.433 昌平区471454.36620.222 崇文区340830.20020.822 开发区301345.31122.555 石景山区219021.9889.29 顺义区156326.63312.733 东城区145623.15523.722 西城区118821.13322.433 门头沟区9409.102.58 怀

17、柔区5176.462.11 商品住宅销销售量排排在第三三的是丰丰台区，销销售面积积接近1150万万平方米米，不到到朝阳区区的二分分之一。通通州区近近年来商商品住宅宅销售势势头迅猛猛，20003年年销售面面积达到到92.78万万平方米米，销售售95337套住住宅。商商品住宅宅销售量量最少的的是北京京边缘区区县，门门头沟和和怀柔区区销售面面积均不不到100万平方方米。图4：20003年年各区县县商品住住宅销售售情况图图（2）各区区县经济济适用房房销售情情况2003年年北京市市7个区区有经济济适用房房销售，销销售量占占绝对优优势的是是昌平区区，销售售面积达达到2223.331万平平方米，占占到全市市

18、经济适适用房销销售面积积的566.733%，销销售经济济适用房房169901套套，主要要原因是是由于回回龙观和和天通苑苑超大规规模经济济适用房房项目的的销售。图5：20003年年各区县县经济适适用房销销售情况况图丰台区和朝朝阳区220033经济适适用房销销售面积积均在550万平平方米左左右，其其中丰台台区销售售52660套，朝朝阳区销销售49947套套。大兴兴区20003年年经济适适用房销销售面积积也达到到30.77万万平方米米，除此此之外的的宣武、海海淀、石石景山三三个区的的经济适适用房销销售量比比较少。表4：20003年年全年各各区县经经济适用用房销售售套数、销销售面积积、销售售金额表表区

19、县销售套数（套套）销售面积（万万m2）销售金额(亿元)昌平区169011223.33158.422 丰台区526049.81118.255 朝阳区494754.08816.844 大兴区272130.7777.45 宣武区183714.8666.39 海淀区120611.7004.31 石景山区9259.083.18 4、重点区区县销售售变化趋趋势分析析（1）各区区县商品品住宅销销售趋势势分析全年各区商商品住宅宅销售整整体呈上上升趋势势，朝阳阳，海淀淀，丰台台，通州州以及大大兴仍为为房地产产开发和和销售的的热点地地区。作作为商品品住宅销销售的领领头羊，朝朝阳、海海淀无论论在销售售套数，销销售面

20、积积，还是是在销售售金额方方面，均均远远高高于其他他城区。同时我们可可以看到到，受SSARSS的影响响，各销销售大户户在4-5月期期间房屋屋销售都都表现出出较大的的降幅，但但大兴销销售却表表现出了了很大的的升幅，除除了与大大兴区的的投放量量有关外外，以其其低密度度住宅、健健康住宅宅的概念念已开始始受人关关注。图6：各重重点区县县商品住住宅销售售套数趋趋势图图7：各重重点区县县商品住住宅销售售面积趋趋势图图8：各重重点区县县商品住住宅销售售金额趋趋势图（2）各区区县经济济适用房房销售趋趋势分析析昌平区的经经济适用用房受天天通苑和和回龙观观两个大大盘的销销售情况况的影响响，整个个态势大大起大落落。

21、图9：各重重点区县县经济适适用房销销售套数数趋势图图图10：各各重点区区县经济济适用房房销售面面积趋势势图图11：各各重点区区县经济济适用房房销售金金额趋势势图5、供应量量与销售售量对比比分析2003年年商品住住宅投放放量可作作为全年年新增供供应量，以以全年商商品住宅宅销售面面积作为为销售量量，对比比两者的的差距，可可发现供供需基本本平衡，销销售量占占到新增增供应量量的888.099%，由由此可见见北京市市商品住住宅市场场供应量量和需求求量比较较平衡，北北京住宅宅市场不不存在“泡沫”。图12：220033年商品品住宅供供应量与与销售量量对比图图四、住宅成成交价格格分析1、总体价价格分析析200

22、3年年普通住住宅整体体成交价价格为448011.522元/平平方米。其其中商品品住宅556733元/平平方米，高高于住宅宅整体均均价8771.448元/平方米米；经济济适用房房20003年全全年平均均成交价价格为229177.6元元/平方方米，低低于整体体均价118833.922元/平平方米；存量房房平均成成交价格格为31187元元/平方方米，低低于整体体住宅价价格16614.52元元/平方方米。图13：220033年住宅宅成交价价格图2、总体价价格变化化趋势分分析全年均价最最高月份份为1月月，其中中商品住住宅销售售（预售售）均价价高达666333元人民民币/每每平方米米，1月月以后逐逐步回落

23、落，至55月SAARS最最为严重重时期降降至最低低点50034元元人民币币/每平平方米，此此后每月月均小幅幅震荡，详详情见下下表。图14：220033年每月月度商品品住宅、经经济适用用房成交交均价曲曲线图3、重点区区县价格格分析（1）各区区县商品品住宅成成交价格格情况2003年年商品住住宅各区区县的价价格仍然然遵照“价格随随着离市市中心距距离的远远近增减减，城区区价格高高于郊区区价格”的规律律。西城城区和东东城区两两个市中中心区商商品住宅宅全年平平均成交交价格都都在1000000元/平平方米以以上；其其次是宣宣武区的的商品住住宅平均均成交价价格超过过70000元/平方米米；崇文文、朝阳阳、海淀

24、淀三区的的商品住住宅平均均价格在在6000070000元/平方米米之间；北京经经济技术术开发区区的商品品住宅均均价接近近50000元/平方米米；顺义义、丰台台、石景景山三区区平均价价格在44000050000元/平方米米之间；昌平、大大兴、怀怀柔三区区住宅价价格在33000040000元/平方米米之间；有统计计的各区区县中门门头沟区区商品住住宅平均均成交价价格最低低，不到到30000元/平方米米。图15：220033年各区区县商品品住宅成成交价格格图（2）各区区县经济济适用房房成交价价格情况况2003年年七个有有经济适适用房销销售的区区县中，宣宣武区平平均成交交价格最最高达到到42998.11

25、6元/平方米米；海淀淀、丰台台、石景景山、朝朝阳四个个区成交交均价都都超过330000元/平平方米；昌平、大大兴两个个区的经经济适用用房均价价最低，分分别为226000多元/平方米米和24400多多元/平平方米。图16：220033年各区区县经济济适用房房成交价价格图4、重点区区县价格格变化趋趋势分析析2003年年各区县县的成交交价格随随着成交交项目价价格和成成交量多多少的变变化，每每月住宅宅成交价价格也呈呈上下波波动趋势势，价格格越高的的区县成成交价格格波动也也越大。各区县整体体来看，11月成交交价格最最高，随随后各月月逐渐向向下波动动。以西西城区为为例，11月价格格最高达达到1003599

26、.411元/平平方米，22月最低低达到882833.299元/平平方米，随随后一直直在1000000元/平平方米上上下波动动。另外外东城区区各月成成交价格格波动幅幅度也很很大，其其它区县县除少数数月份外外波动幅幅度很小小。图17：重重点区县县商品住住宅价格格走势五、住宅成成交客户户分析1、 总体客群购购买情况况分析表5：20003年年商品住住宅各类类型客户户购买情情况表客户性质销售套数销售面积(万m22)销售金额(亿元)均价(元/m2)本市城镇居居民购买买691611807.440 459.777 5694.44 本市农民购购买6226.97 3.27 4699.05 外省市个人人购买3004

27、99313.008 174.001 5557.95 军人购买 3444.18 2.21 5283.65 华侨、港澳澳台同胞胞购买 3815.54 4.81 8676.24 外国个人购购买 5508.22 6.79 8259.40 个人购买合合计10110071145.39650.8865682.43国内行政、事事业单位位购买122313.422 9.16 6828.10 国内企业单单位购买买 133916.366 12.666 7739.26 外国行政、企企业、经经济组织织购买 70.09 0.07 7263.80 团体购买合合计256929.877 21.899 7328.42 图18：22

28、0033年商品品住宅个个人购买买与团体体购买比比例图在住宅交易易中将成成交客户户根据个个人和团团体购买买分成以以上列表表中的七七种类型型，据房房地产交交易网数数据，220033年商品品住宅个个人购买买10111077套，销销售面积积占全年年总体的的97.46%，销售售金额占占到总体体的966.755%，说说明北京京住宅市市场已经经完全由由个人购购买力量量主导；另外团团体全年年购买仅仅25669套，销销售面积积和销售售额分别别占总体体的2.54%和3.25%。从销售套数数上来看看，全年年购买量量最大的的是本市市城镇居居民，其其次是外外省市个个人的购购买力也也比较大大，外省省市个人人全年在在京购房

29、房套数达达到3万万套以上上。2、 商品住宅购购买客户户构成情情况分析析以下分析北北京市220033年商品品住宅购购买客户户的构成成情况，主主要就购购买面积积比例和和购买金金额比例例作分析析。2003年年本市商商品住宅宅有接近近七成为为本市城城镇居民民购买，购购买面积积和购买买金额分分别占全全年商品品住宅销销售的668.770%和和68.34%。表6：20003年年商品住住宅各类类型客户户购买比比例情况况表客户性质购买金额比比例购买面积比比例本市城镇居居民68.344%68.700%外省市个人人25.877%26.644%国内企业单单位 1.88%1.39%国内行政、事事业单位位1.36%1.1

30、4%本市农民0.49%0.59%外国个人 1.01%0.70%华侨、港澳澳台同胞胞 0.71%0.47%军人 0.33%0.36%外国行政、企企业、经经济组织织 0.01%0.01%合计100.000%100.000%外省市个人人近年来来在京购购房人数数大量增增加，其其中包括括外省在在京人员员和外省省来京购购房投资资客。220033年外省省市个人人在京购购房占到到全年住住宅销售售量的四四分之一一，购买买面积和和购买金金额分别别占到总总体的226.664%和和25.87%。2003年年外籍人人士（包包括外国国及华侨侨、港澳澳台同胞胞个人和和团体）也也占到一一定数量量，购买买面积和和购买金金额总计

31、计占到全全年商品品住宅销销售的11.188%和11.733%。图19：220033年商品品住宅各各类型客客户购买买面积比比例图图20：220033年商品品住宅各各类型客客户购买买金额比比例图3、 各类客户购购买商品品住宅平平均价格格分析由于各类客客户购买买商品住住宅的价价格档次次不同导导致平均均购买价价格（按按）也各各不相同同，以下下分析各各类客户户20003年平平均成交交价格。按个人购买买和企、事事业单位位购买区区分，企企事业单单位购买买价格整整体高于于个人购购买价格格。20003年年个人购购买商品品住宅成成交平均均价格为为56882.443元/平方米米，而企企事业购购买的该该价格却却达到了

32、了73228.442元/平方米米。图21：个个人购买买、企事事业购买买商品住住宅平均均价格图图表7：20003年年商品住住宅各类类型客户户成交价价格表客户性质成交均价(元/mm2)华侨、港澳澳台同胞胞 8676.24外国个人 8259.4国内企业单单位 7739.26外国行政、企企业、经经济组织织 7263.8国内行政、事事业单位位6828.1本市城镇居居民5694.44外省市个人人5557.95军人 5283.65本市农民4699.05具体客户性性质区分分成交平平均价格格有以下下特征：国外客客户比国国内客户户平均成成交价格格高，国国内企事事业单位位比国内内个人平平均成交交价格高高。华侨侨、港

33、澳澳台同胞胞成交平平均价格格最高，达达到86676.24元元/平方方米；其其次是外外国个人人成交价价格达到到82559.440元/平方米米；国内内企业单单位、外外国行政政、事业业单位平平均成交交价格在在7000080000元/平方米米之间；国内行行政事业业单位成成交平均均价格为为68228.110元/平方米米。以上上客户成成交价格格高于全全年商品品住宅整整体均价价，而本本市城镇镇居民、外外省市个个人、军军人、本本市农民民四类客客户平均均成交价价格低于于商品住住宅整体体均价。第二部分：20003年北北京市公公寓、别别墅市场场年报目录：一、年度综综述1、年报说说明2、年报内内容提要要：二、供应分分

34、析1、别墅市市场供应应2、公寓市市场供应应三、销售分分析1、别墅总总体销售售分析2、公寓总总体市场场销售分分析3、重点区区县销售售分析（别别墅、高高档公寓寓合计）4、总体销销售变化化趋势分分析 （别别墅、高高档公寓寓合计）5、重点区区县销售售变化趋趋势分析析（别墅墅、高档档公寓合合计）四、价格分分析1、别墅价价格分析析2、公寓总总体价格格分析3、重点区区县价格格变化趋趋势分析析（别墅墅、高档档公寓合合计）五、客群分分析（别别墅、高高档公寓寓合计）一、年度综综述1、年报说说明年报内容：20003年全全年公寓寓、别墅墅市场供供应及预预售情况况（包括括预售量量、成交交价格、成成交客户户分析），即即本

35、报告告中分析析的销售售情况全全为预售售。数据来源及及范围：分析数数据完全全由北京京市房地地产信息息网（）提提供，数数据涵盖盖北京全全市，不不包括存存量房及及再上市市房。2、年报内内容提要要：公寓、别墅墅供应：20003年别别墅市场场总体供供应量881.223万平平方米，公公寓投放放量3117.33万平方方米。公寓、别墅墅销售：别墅销销售188.544万平方方米，公公寓销售售面积为为1100.3万万平方米米。公寓别墅价价格：别别墅销售售均价1103553元/平方米米，公寓均价价为97743元元人民币币/平方方米。公寓别墅的的客群：本市居居民个人人购买所所占比重重最大，11月份占占到了774%，9

36、9月份最最小的也也占了332%，其其次比重重较大的的为外省省市个人人。二、供应分分析1、别墅市市场供应应2003年年全年别别墅总体体供应量量81.23万万平方米米，比220022年别墅墅总体供供应量887.223万平平方米减减少了66.0万万平方米米，整体体供应量量下降了了6.99%。图1：2003年全年供应量变化趋势图020000040000060000080000010000002000年2001年2002年2003年2003年年全年北北京别墅墅市场整整体投放放量199.488万平方方米，与与20002年336.339万平平方米相相比减少少了166.922万平方方米，减减幅达446.55%

37、。图2：2003年全年北京别墅市场投放量趋势比较图0500001000001500002000002500003000003500004000004500002000年2001年2002年2003年2003年年各月别别墅市场场投放量量呈现逐逐月递减减的态势势，3月月、5月月、7月月、8月月、100月、112月投投放量为为零，主主要因为为别墅作作为高端端产品，投投放市场场的项目目个数较较少，会会导致部部分月份份出现断断档现象象。图3：2003年各月别墅市场投放量比较图0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、公寓市市场供应应2

38、003年年公寓销销售面积积为1110.33万平方方米，投投放量 1333.977万平方方米，截截至20003年年12月月在售量量2877.588万平方方米， 均价为为97443元人人民币/平方米米。（1）在售售面积分分析2003年年12月月公寓的的在售面面积为2287.5万平平方米，111月在在售面积积为2997.77万平方方米。从从上图可可以看出出，在售售量9月月以来一一直在下下降，112月较较11月月下降33.4112。（2）新增增供应面面积（投投放量）分分析2003年年全年公公寓的新新增面积积为1333.997万平平方米，220022年公寓寓的新增增面积为为3177.288万平方方米。从

39、从上图可可以看出出，新增增面积减减少577.777。三、销售分分析1、别墅总总体销售售分析（1）别墅墅销售市市场分析析2003年年北京市市别墅市市场全年年销售118.554万平平方米，比比上年增增长2.73万万平方米米，增幅幅17.3%。图6：2003年北京别墅市场销售面积比较图0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年从20033年各月月份北京京别墅市市场销售售量来看看，各月月份销售售量比较较均衡，112月份份的销售售量较大大，比111月份份增长2258%。图7：2003年各月别墅销售面积图 (m2)01000020000300004

40、00005000060000700001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（2）别墅墅投放量量和销售售量比较较图2003年年1月、112月的的北京别别墅投放放量和销销售量差差异较大大，其余余各月别别墅市场场投放量量和销售售量整体体来说比比较均衡衡。图8：2003年各月别墅市场投放量和销售量比较图0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售量投放量2、公寓总总体市场场销售分分析（1）公寓寓销售市市场分析析2003年年公寓销销售面积积为1110.33万平方方米，截截至20003年年12月月在售量量2877.588

41、万平方方米， 均价为为97443元人人民币/平方米米。20002年公公寓的销销售面积积为1119.770万平平方米。从从上图可可以看出出，销售售面积减减少111.111。（2）公寓寓供应量量与销售售量对比比分析从图中看出出，20003年年公寓全全年销售售情况保保持基本本平衡，44月份的的在售量量略有下下降，三三季度的的销售量量有所增增长。3、重点区区县销售售分析（别别墅、高高档公寓寓合计） 从上图可以以看出，按按销售面面积、销销售金额额统计，全全年别墅墅、高档档公寓销销售前四四位为朝朝阳、海海淀、顺顺义和昌昌平。其其中朝阳阳区销售售面积339.888万平平方米、销销售额442.668亿元元；海

42、淀淀区销售售面积114.77万平方方米、销销售额114.884亿元元；顺义义销售面面积9.52万万平方米米、销售售额8.79亿亿元；昌昌平区销销售面积积5.886万平平方米、销销售额33.544亿元。4、总体销销售变化化趋势分分析 （别别墅、高高档公寓寓合计）从上图可以以看出，220033年别墅墅高档公公寓销售售面积99月最大大，122月次之之，销售售高峰主主要集中中在8月月份以后后。9月月份别墅墅高档公公寓销售售面积为为20.3万平平方米、销销售额为为17.55亿亿元；112月份份销售面面积为119.88万平方方米、销销售额为为18.4亿元元。5、重点区区县销售售变化趋趋势分析析（别墅墅、高

43、档档公寓合合计）可以看出，总总体来说说：销售售量除了了4月有有所减少少外，77月以后后逐渐上上升。四、价格分分析1、别墅价价格分析析2003年年北京别别墅市场场全年销销售均价价103353元元/平方方米，与与20002年1110336元/平方米米比，价价格下降降了6883元/平方米米，下降降了6.2%。图14：2003年北京别墅市场销售均价比较图0500010000150002000年2001年2002年2003年图15：2003年各月北京市别墅市场销售均价比较图020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、公寓总总体价格格分析由上图可以以看出，220033年度高高档公寓寓均价为为97443元/平方米米，与去去年97797相相比，略略有下降降，20003年年9月高高档公寓寓价格层层跌至220000年来最最低点，仅仅为85579元元/平方方米，其其余各月月变化较较为平稳稳，均在在100000元元/平方方米上下下小幅涨涨跌。3、重点区区县价格格变化趋趋势分析析（别墅墅、高档档公寓合合计） 从上图可以以看出，各各重点区区域高档档公寓及及别墅价价格在88、9月月份大部部分呈现现上涨形形式，小小部分区区域如东东