XXXX年12月成都房地产市场分析报告_61257.docx

《XXXX年12月成都房地产市场分析报告_61257.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年12月成都房地产市场分析报告_61257.docx（72页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年12月成都房地产市场分析报告第一章 商品房市场一、市场特征本月成都市整体市场供应量有所上升，成交量有所回落。本月新增供应量约240.06万，较上月上涨23.95%，较去年同期下降19.37%；成交方面，本月商品房总成交量为250.97万，较上月上涨下降26.20%，较去年同期下降51.90%；本月供求比为1:0.97，整体市场供求比较为平衡；本月成交均价为6949元/，较上月小幅上涨1.98%，与去年同期相比上涨19.48%。成都市2010年12月

2、商品房各类指标变化表二、供求状状况较为为平衡12月的供供求比为为1：11.055，整体体市场的的供求状状况较为为平衡。本本月商品品房供应应量较上上月有所所上升，而而成交略略有下降降。三、供应量量有所上上升本月，成都都商品房房新增供供应量（批批准预售售）2440.006万。其中中，商品品住宅新新增供应应2011.966万，较较上月增增加411.755万，环环比上涨涨26.06%；商业业用房新新增供应应量133.099万，较较上月减减少0.03万万，环环比下降降0.223%；销售型型办公用用房本月月新增供供应量为为25.01万万，本本月供应应量增加加4.666，环环比上涨涨22.90%。本月主城区

3、区供应量量较上月月涨幅较较大，新新增供应应量为1103.92 万，环环比大幅幅上涨553.555%。郊郊区新增增供应为为10.15万万 ，较较上月上上涨8.06%。四、成交量量出现回回落本月成都市市商品房房市场成成交量结结束了四四个月来来的涨势势，本月月成交量量为2550.997万，环比比下降226.220%，较较去年同同期下降降51.90%。主要成交来来自商品品住宅，占占比为885.229%，成成交量为为2144.055万，环环比下降降30.91%；商业业用房成成交155.933万，环环比上涨涨4.773%；销售型型办公成成交200.966万，环环比上涨涨3.994%。本月主城区区与郊区区的

4、成交交量均有有所下降降，主城城区成交交量为999.880 万万，较较上月下下降255.166%；郊郊区成交交量为1151.17 万，环环比下降降26.88%。五、成交价价继续走走高12月成都都市商品品房成交交价为669499元/，环比比上涨11.988%。本本月商品品住宅成成交价为为65441元/，较较上月下下降1.31%；商业业类用房房成交均均价为1100334元/，环环比上涨涨9.666%；销售型型办公物物业成交交均价为为87667元/，环环比上涨涨5.773%。本月主城区区成交均均价为888522元/，环比比上涨11.044%；郊郊区成交交均价为为56993元/，较较上月上上涨1334元

5、/，环环比上涨涨5.441%。第二章 土土地市场场一、土地市市场动态态1. “地地票”时时代悄然然而至220111成都楼楼市平稳稳为主2011年年1月11日起，对对于想在在成都参参拍国有有经营性性建设用用地使用用权出让让的开发发商们而而言，光光有钱是是不够了了，还必必须首先先取得相相同面积积的建设设用地指指标作为为“入场场券”。这这张建设设用地指指标“入入场券”，有有一个更更加通俗俗的名字字“地地票”。如如果开发发商手中中没有建建设用地地指标这这张土地地市场的的门票，就就意味着着无法继继续获得得房地产产开发的的 “粮粮食”。易居视点：“地票”制制度还有有可能给给成都房房地产市市场带来来一次洗洗

6、牌，拿拿地门槛槛提高后后，对于于大型房房企而言言，拿地地仍然问问题不大大；但众众多实力力不强或或者相关关资源较较少的中中小开发发商则会会遇上麻麻烦，“地地票”制制度的设设立或将将对其生生存造成成很大的的危机。2. 房企企抱团拿拿地频造造全国地地王 660公司司再融资资受阻房企抱团拿拿地全国国地王频频现。受受连续出出台的调调控政策策影响，开开发商资资金链逐逐渐收紧紧，不少少计划在在20110年实实现IPPO的房房企不得得不推迟迟上市。然然而，步步步收紧紧的调控控并没有有让开发发商停止止疯狂拿拿地的举举动。日日前，全全国多个个城市又又纷纷出出现新地地王，与与之前不不同的是是，开发发商此轮轮拿地的的

7、方式转转变为联联手拿地地。易居视点：新一轮调控控未让市市场心态态发生根根本性变变化，买买家对未未来楼价价的预期期仍高涨涨，这大大大增加加了开发发商的信信心，并并借市场场调整之之机进行行土地储储备。3. 国土土部严打打违法炒炒地行为为 土地地拍卖价价高者得得或将改改变未完成20010年年保障性性住房建建设用地地供应任任务的，年年底前不不得出让让大户高高档商品品住宅用用地；招招拍挂出出让中溢溢价率超超过500%、成成交总价价或单价价创历史史新高的的地块，要要在成交交确认书书签订后后2个工工作日内内上报国国土部和和省级国国土部门门。易居视点：在加大住房房用地供供应基础础上，国国土部门门重点针针对囤地

8、地炒地和和“高价价地”出出台措施施，并要要求各地地完善土土地招拍拍挂制度度，如果果今后各各地仍频频频出现现“地王王”和“高高价地”，国国土部门门20111年很很可能会会出台进进一步措措施，土土地拍卖卖“价高高者得”的的游戏规规则或将将因此改改变，地地价将趋趋于平稳稳，从而而斩断房房价持续续上涨的的一个重重要支撑撑。4. 地价价堪比房房价 882000元/楼面地地价再创创蓉城新新高继“攀成钢钢”地块块问鼎成成都新“地地王”之之后，成成都土地地市场的的战火愈愈燃愈旺旺。122月9日日，又有有5宗土土地走上上了成都都国土局局拍卖席席。经过过一番激激烈角逐逐，位于于青羊区区青华路路成保厂厂地块被被上海

9、天天祥投资资管理有有限公司司，以882000元/的楼面面地价竞竞得，从从而创下下了成都都住宅土土地拍卖卖历史最最高楼面面价；而而位于大大丰的一一号地块块，则以以5000万元/亩价格格落槌，刷刷新了成成都区、市市、县的的土地拍拍卖最高高价。易居视点：种种迹象表表明，随随着成都都城市配配套的不不断完善善，加上上成都楼楼市与国国内其它它城市相相比，并并没有出出现过暴暴涨暴落落现象，而而是一直直处于稳稳步上升升阶段。相相对健康康的成都都房地产产行业，越越来越被被国内外外开发商商看好，并并不断涌涌入成都都。5. 南充充房企反反攻成都都勇夺成成洛路663亩地地在万科、恒恒大、蓝蓝光争夺夺四川二二线城市市翘

10、楚南南充的时时候，南南充企业业再次发发起了进进军成都都的号角角。继南南充明宇宇进军成成都后，今今南充新新禹在成成都土地地市场大大展拳脚脚，以110500元/的楼面面价夺得得龙泉驿驿区西河河镇成洛洛路以北北63亩亩地。易居视点：一宗位于新新津，三三宗位于于龙泉驿驿区。新新津县国国有资产产投资经经营有限限公司，以以1200万/亩亩获得新新津花源源镇柳河河村四、九九组300亩地，折折合楼面面地价110000元/亩亩。四川川银河投投资以2280万万/亩获获成洛路路90亩亩地，中中国水电电建设集集团以7710万万/亩天天价获得得成龙路路1288亩地。6. 国土土部部长长：中国国建设用用地供求求矛盾将将进

11、一步步加大中国国土资资源部部部长徐绍绍史7日日提出，“十十一五”以以来，全全国每年年建设用用地需求求在12200万万亩以上上，每年年土地利利用计划划下达的的新增建建设用地地指标只只有6000万亩亩左右，缺缺口500%以上上。“十十二五”时时期(220111-20015年年)，中中国建设设用地供供求矛盾盾还将进进一步加加大。易居视点：要抓紧完善善节约集集约用地地标准和和措施，控控制总量量、增加加流量、盘盘活存量量，形成成土地节节约集约约利用的的倒逼机机制。按按照土地地利用总总体规划划确定的的城市建建设用地地规模和和范围，抓抓紧划定定城市开开发边界界，严格格控制城城市用地地扩张。二、本月土土地供应

12、应分析1. 本月月公告土土地概述述2010年年12月月，成都都市土地地供应量量为677宗，总总净用地地面积约约3344.766万，合合计约550433.988亩。在公告土地地中，住住宅用地地占有119宗，净净用地面面积约1106.85万万，合合计约116022.7亩亩；商住住混合用用地占有有21宗宗，净用用地面积积约1009.115万，合计计约16659.76亩亩；纯商商业用地地19宗宗，净用用地面积积约988.299万，合合计约114744.366亩；工工业用地地8宗，净净用地面面积约220.448万，合计计约3007.116亩。受受国家调调控的影影响，开开发商疯疯狂拿地地，土地地供应明明显

13、增多多，地王王频繁出出现。本月土地供供应以区区域来看看，郊县县地区土土地供应应依旧是是主体，供供应量约约32777.446亩，主主城区供供应量约约17666.552亩。本月公告地地块分析析 地块供应应走势分分析成都市122月有667宗公公告土地地，供应应土地面面积为3334.76万万。供供应量经经过100月低迷迷后，连连续两个个飙升。本本月供应应面积同同比20009年年12月月下降223.999%，环环比20010年年11月月上升440.553%。 供应地块块结构分分析本月共有667宗土土地公告告，公告告土地中中商住地地块供应应宗数为为21宗宗，占总总宗数比比达到331%，供供应土地地总净用用

14、地面积积约为1109.15万万，合合计约116599.766亩；住住宅用地地占有119宗，净净用地面面积约1106.85万万，合合计约116022.7亩亩；纯商商业用地地19宗宗，净用用地面积积约988.299万，合合计约114744.366亩；工工业用地地8宗，净净用地面面积约220.448万，合计计约3007.116亩。本本月土地地供应以以商住为为主体，供供应环比比上月大大幅度上上涨，土土地市场场持续放放量，也也再次检检验了开开发商对对成都地地产市场场的信心心。 供应土地地区域结结构分析析12月公告告土地以以供应区区域结构构来看，郊郊县地区区仍占主主力，主主城区供供应宗数数占比仅仅为222

15、%。本月新都114地块块、工业业占9宗宗，4宗宗商业和和1宗商商住地块块供应让让该区域域成为本本月土地地供应宗宗数的冠冠军，主主城区土土地市场场供应量量继续上上涨。供应土地面面积结构构12月公告告土地中中以1-5万土地宗宗数最多多，占到到总宗数数的455%，公公告宗数数为300宗；本本月没有有出现550万以上的的地块土土地供应应。本月公告土土地平均均单宗规规模最小小地块约约为0.26万万，约约合3.09亩亩/宗；本月公公告面积积最大地地块为高高新区民民乐村11、2组组（GXX20110-002-117）地地块，该该地块位位于高新新区民乐乐村1、22组，该该宗地块块净用地地面积约约3.771万，

16、合计计约555.611亩，为为商住用用地。三、土地成成交分析析1、成交土土地概述述12月份共共成交了了土地551宗，成成交土地地总净用用地面积积约为2235.71万万，合合计约335366.399亩，预预计未来来可上市市建筑面面积约为为5966.688万。本本月成交交土地中中体量最最大是商商住地块块，成交交了211宗，成成交净用用地面积积约1333.771万，合计计约20005.58亩亩；其次次为工业业地块，共共有233宗成交交，成交交地块净净用地面面积约880.113万，合计计约12202.75亩亩；商业业地块也也有7宗宗供应，面面积约221.887万，合计计约3228.006亩。本月成交土

17、土地分布布于城东东、城西西、城中中、龙泉泉、郫县县、温江江、新都都、新津津，其中中城东成成交3宗宗土地，成成交净用用地面积积约1331.22亩，城城西成交交了3宗宗土地，成成交面积积为1007亩，城城中成交交了2宗宗土地，成成交面积积为1115.22亩，龙龙泉成交交了3宗宗土地，成成交面积积约为2281.62亩亩，郫县县成交了了10宗宗土地，成成交面积积约为111377.522亩，温温江成交交了255宗土地地，成交交面积约约为12249.08亩亩，新都都成交了了2宗土土地，成成交面积积约为1106.66亩亩，新津津成交了了1宗土土地，成成交面积积约为330.777亩。2、成交土土地分析析 地块

18、成交交走势分分析112月份份成都土土地成交交宗数为为51宗宗，成交交面积约约1333.711万，成成交金额额1133.711亿元，平平均单宗宗土地成成交金额额约为22.233亿元/宗。本本月土地地成交面面积环比比上月上上涨1665.556%，成成交金额额环比上上涨199.699%。成都市122月土地地成交因因11月月的供应应上涨，面面积和价价格成交交达到了了一个新新的高度度。成交地块用用途结构构分析本月成交商商住混合合型地块块共有221宗，占占到总数数的411%，成成交面积积约为220055.588亩，成成交单价价均值约约为5557.883万元元/亩，楼楼面地价价均值约约为23395元元/；纯

19、商业业用地，成成交7宗宗，宗数数占比为为14%，成交交面积约约为3228.006亩，成成交单价价约为9970.75万万元/亩亩，楼面面地价均均值约为为69660元/; 工业用用地，成成交233宗，宗宗数占比比为100%，成成交面积积约为112022.755亩，成成交单价价约为111.333万元元/亩，楼楼面地价价均值约约为1668元/。 成交地块块区域分分析 本月成交土土地分布布于城东东、城西西、城中中、龙泉泉、郫县县、温江江、新都都、新津津，其中中城东成成交3宗宗土地，成成交净用用地面积积约1331.22亩，城城西成交交了3宗宗土地，成成交面积积为1007亩，城城中成交交了2宗宗土地，成成交

20、面积积为1115.22亩，龙龙泉成交交了3宗宗土地，成成交面积积约为2281.62亩亩，郫县县成交了了10宗宗土地，成成交面积积约为111377.522亩，温温江成交交了255宗土地地，成交交面积约约为12249.08亩亩，新都都成交了了2宗土土地，成成交面积积约为1106.66亩亩，新津津成交了了1宗土土地，成成交面积积约为330.777亩。土地成交量量明显上上涨，成成交宗数数随之上上涨，分分布区域域也较上上月有明明显上涨涨，本月月主城区区除城南南、城北北外，均均有地块块成交。 成交地块块规模分分析本月成交土土地主要要为5-10万万区间间内，出出现了333宗土土地成交交；本月月的平均均单宗土

21、土地面积积约为22.688万，合合计约113288亩/宗宗。 3、地块流流标率分分析本月无流标标地块。4、成交地地块溢价价率分析析12月共有有35宗宗地块以以底价成成交，占占总数的的69%。溢价价率最高高为2222.773%，该该地块位位龙泉驿驿区大面面街办大大面西路路以西、成成龙路以以北地块块，占地地1288.40086亩亩，地块块规模较较大，竞竞争对手手多，最最终成就就了其高高溢价率率。四、热点地地块成交交分析本月成交的的热点地地块要属属20111年112月331日挂挂牌成交交的锦江江区大慈慈寺片区区、东大大街9号号，该地地块位于于锦江区区大慈寺寺片区、东东大街99号。宗宗地净用用地面积积

22、1066.10091亩亩，该地地块最终终被乾林林中国控控股有限限公司、北北京银港港房地产产开发有有限公司司联手以以203393.932267元元/的的价格竞竞得，购购置代价价为20002888万元元。1、地块指指标分析析成国土土挂告（220100）266号22、发展展前景分分析本次成交地地块周边边土地情情况对比比表20088年来出出让宗地地所在周周边共成成交了11宗住宅宅用地，成成交每亩亩平均单单价为115000万元/亩，楼楼面地价价均价550000元/，本次次出让土土地的成成交价格格为18887.5666万元/亩，楼楼面地价价为2003933.9332元/。此区域优势势是配套套设施齐齐全。地

23、地处市中中心，靠靠近春熙熙路、香香槟广场场，交通通便利，周周围有王王府井百百货，太太平洋百百货，伊伊藤，等等配套设设施。在该区域在在售项目目，以华华置都都汇华庭庭和朗御御项目销销售价格格来看，平平均销售售价格2200000元/左右右，周围围的配套套设施完完善，投投资居住住价值颇颇高，房房价上涨涨空间尚尚大。 成交地块SSWOTT分析表表第三三章 住住宅市场场成交分分析一、市场综综述112月成成都市场场成交相相对趋于于平缓，但但供应较较上月有有所增加加。本月月商品住住宅市场场新增供供应2005.000万，环比比上升227.996%，同同比下降降22.15%；总成成交面积积2144.055万，环环

24、比下降降30.91%，同比比下降555.116%；成交均价方方面，成成都市商商品住宅宅整体均均价略有有下降，本本月均价价为65541元元/，环环比下跌跌1.331%，与与去年同同期相比比上涨115.778%，本本月主城城区量涨涨价跌，郊郊区量跌跌价升；成交金额方方面，本本月成都都整体市市场成交交金额约约1400.011亿元，环环比下降降31.82%，同比比下跌448.009%。成都全市220100.111-20010.12商商品住宅宅各类指指标变化化表二二、供求求态势从成都市整整体市场场供求关关系来看看，本月月市场新新增供应应量有所所回升，成成交量下下跌，整整体市场场供求比比为1：1.004，

25、出出现供求求趋于平平衡局面面。三、新增供供应上升升1. 新增增供应量量走势分分析本月新增住住宅新增增供应面面积为2205.00万万，计计216624套套，同比比下降222.115%1. 新增供供应结构构分析 新增供应应量区域域分析2010.11-20110.112成都都市新增增供应区区域分布布对比（面面积）如上表表所示，本本月新增增供应环环比上升升，主要要是城南南、郫县县区域较较上月新新增较多多供应，分分别增长长3088.077%、1191.77%；城东东、城西西区域较较上月略略有上涨涨；其他他区域供供应均下下降。本本月新增增供应占占比最多多的为郫郫县，占占比200.477%，其其次为双双流，

26、占占比155.699%。 新增供应应环域分分析2010.11-20110.112成都都市新增增供应环环域分布布对比（面面积）如上表表所示，112月份份新增了了1环内内的商品品住宅供供应，11环到外外环供应应都有所所上涨，供供应主体体区域集集中在外外环外，供供应量为为1144.377万，占占本月总总供应量量的555.799%。 新增供供应面积积段分析析2010.11-20110.112成都都市新增增供应面面积段分分布对比比（面积积）如如上表所所示，440-990面面积段供供应为本本月供应应主力，新新增供应应1000.355万，占占比为448.995%；其次是是90-1400面积积段，新新增供应应

27、量766.722万，占占比377.422%。本本月刚需需户型供供应增加加，改善善型户型型供应下下降。 新增供应应房型结结构分析析2010.11-20110.112成都都市新增增供应房房型结构构对比（面面积）如上表表所示，占占市场供供应主力力的为22房产品品，新增增供应995.995万，市场场占比本本月为446.881%。仅仅3室和和其他户户型产品品本月下下跌，分分别环比比下跌119.443%和和0.995%。 1. 新增增推案项项目分析析2010.12成成都市新新增推案案项目列列表四、成交量量大幅下下降1. 月度度成交走走势分析析整体市场成成交量分分析12月成都都楼市进进入年末末销售淡淡季，总

28、总成交2214.05万万，较较上月减减少成交交面积995.777万，环比比下降330.991%，同同比下跌跌55.16%；主主城区与与郊区成成交量对对比本月进入220100年年末末淡季销销售，主主城区和和郊区的的商品住住宅成交交量均有有所下跌跌，本月月主城区区成交面面积755.233万，较较11月月减少441.222万，环比比下降335.440%。本月近郊区区商品住住宅成交交面积为为1388.822万，较较上月减减少544.555万，环环比下降降28.21%。11. 月月度成交交结构分分析 成交区域域分析2010.11-20110.112全市市各区域域成交面面积列表表 成成交环域域分析2010

29、.11-20110.112成都都市成交交环域分分布对比比（面积积） 成交环域域分析2010.11-20110.112成都都市成交交环域分分布对比比（面积积）本月成交量量最大区区域集中中在外环环外，成成交量达达到1227.884万，占比比达到559.772%；3环以以外是关关注度持持续增高高，合计计占比高高达833.155%。 成交面积积段分析析2010.11-20110.112成都都市成交交面积段段分布对对比（面面积）40-90的刚需需户型和和90-1400的改改善型住住房本月月成交量量仍占据据前两位位，分别别为899.677万和和86.87万万，两两者占比比达到总总成交量量的822.477%

30、；本本月仅440以以下房源源增长，其其他都大大幅下跌跌。 成交房型型分析2010.11-20110.112成都都市成交交房型分分布对比比（面积积）本本月除44房户型型成交量量上升外外，其余余户型均均下降。其其中其他他户型成成交量下下降了336.114%，成成交1003.666万主要为为别墅型型户型和和5房以以上大户户型。其其次2房房产品环环比下降降了322.533%，为为53.91万万。 成交均价价段分析析2010.11-20110.112成都都整体市市场成交交均价段段分布对对比本本月除990000-1000000均价段段成交面面积上涨涨外，其其他各均均价段成成交面积积都环比比下跌，主主力成交

31、交依然集集中在440000-50000元元/和和50000-660000元/段，主主要来自自郊区项项目成交交，成交交量分别别为544.700万和和38.84万万，占占比达到到25.55%和188.155%。五、成交均均价略有有下跌1. 成交交均价走走势整体市场成成交价分分析本月楼市成成交均价价较上月月略有下下跌，但但仍处在在一个高高位上，本本月均价价为65541元元/，环环比下跌跌1.331%，与与去年同同期相比比上涨115.778%。主城区与郊区成交价对比本月成都市市主城区区商品住住宅成交交均价略略有下跌跌，为883666元/，较上上月下降降1866元/，环比比下降22.177%；郊郊区商品

32、品住宅成成交均价价为55552元元/，较较上月单单价上涨涨82元元/，环环比上升升1.550%。12月成交交面积TTOP22012月成交交均价TTOP220成成都房地地产市场场成交备备案量虽虽有所下下降，但但高端项项目成交交均价屡屡创新高高。高端端楼盘总总体呈现现均价上上涨趋势势。六、热点成成交区域域板块1. 122月热点点区域双流流、城西西双流仍表现现强势，本本月成交交量再次次稳居第第一。城城西区域域项目发发力，本本月有较较好的销销售成绩绩，成交交量位居居第二。1. 12月双流区域成交面积TOP101. 122月城西西区域成成交面积积TOPP101. 122月双流流区域各各板块成成交情况况从

33、双双流区域域成交看看，华阳阳板块本本月成交交成交量量达到221.551万，持续续稳居第第一。该该板块成成交量最最大的为为麓山国国际社区区，成交交量为33.711万；其次是是南湖国国际社区区，成交交2.663万。2010.12华华阳板块块项目成成交面积积Topp101. 122月城西西区域各各板块成成交情况况从城城西区域域成交看看，光华华板块成成交量最最大，成成交9.09万万。该该板块内内的博瑞瑞优品道道、兴元元华府、清清河阳光光等项目目成交相相对较好好。2010.12光光华板块块项目成成交面积积Topp10七、成都市市场解析析1. 市场场回顾从12月月月初开始始，成都都众多楼楼盘开始始陆续推推

34、出优惠惠售房措措施，一一股岁末末促销优优惠潮悄悄然兴起起。122月266日，中中国人民民银行再再次宣布布上调存存款准备备金，开开发商的的资金压压力无疑疑再次加加大。今今年可谓谓是名副副其实的的调控年年，经过过两次调调控后，111月11日起，成成都市开开始执行行预售资资金监管管制度，111月中中旬又出出台了一一系列调调控细则则，提出出了加强强房地产产市场监监管、严严格执行行差别化化住房信信贷政策策、严格格执行房房地产税税收政策策等措施施，加强强此前已已颁布政政策的执执行力。这这些组合合政策的的实施，让让不少开开发商感感到较大大压力，趁趁着122月楼市市相对平平稳，加加大了促促销力度度。122月成

35、都都楼市成成交相对对平缓了了些下来来，价格格也略有有下跌。2. 市场场预测楼市走势决决定于预预期，预预期决定定于政策策。如果果明年调调控保持持现有力力度，甚甚至房产产税能在在部分城城市试点点的话，房房价应该该“稳中中有调”；而如果果调控出出现松动动，房价价不排除除出现报报复性上上涨的可可能。 第四章 商商业市场场一、市场综综述正当住宅市市场上演演着从沸沸点坠入入冰点的的一幕幕幕时。商商业地产产却持续续回暖势势头，内内资、外外资、民民资、险险资纷纷纷转向。随随着全球球经济走走出严重重的下滑滑周期，全全球办公公楼开发发活动的的中心已已经转移移到亚洲洲，据了了解和统统计，截截至20012年年，亚洲洲

36、新竣工工的办公公楼数量量将占全全球总量量近三分分之二。也也就是说说，即使使考虑到到中长期期内全球球诸多发发达经济济体的金金融问题题还难消消退，亚亚洲包括括中国在在内，存存在新兴兴经济体体将被证证明是富富有活力力和具备备很强适适应能力力的。正正是有多多方面因因素在内内，商业业地产已已被视为为通胀下下资金的的避风港港，不投投资，银银行里的的钱就会会贬值，买买成房子子，还能能保值甚甚至升值值。在12月份份一个月月左右的的时间内内，成都都3个超超大型购购物中心心相继开开门营业业群群光广场场、凯丹丹广场、富富力天汇汇广场，且且3个购购物广场场均为集集购物、娱娱乐、餐餐饮一体体的“SShopppiggMa

37、lll”，而而未来一一年内备备受期待待的王府府井二店店、伊藤藤洋华堂堂5店也也都将采采用MAALL的的形式，加加上现有有的万达达广场、SSM广场场。成都都卖场已已经从单单一的购购物时代代，迈入入了集餐餐饮、购购物、娱娱乐于一一体的MMALLL时代。二、供求关关系12月份成成都市整整体商业业市场供供应量为为13.13万万，成成交量为为15.93万万，供供求比为为1：11.211，供不不应求。本本月供应应量和上上月供应应量基本本平衡，成成交量少少有上涨涨。从上上月以来来，已经经连续两两个月供供不应求求。三三、供应应量分析析整体市场供供应量分分析12月商业业市场新新增供应应量133.133万，环环比

38、增加加0.008%，同同比减少少42.21%。本月商业项项目新增增供应117个项项目。其其中住宅宅底商项项目111个，总总供应达达到6.41万万，占占总供应应的488.822%；办办公底商商5个，供供应量为为2.550万，占总总供应的的19.04%；其余余专业市市场1个个，总供供应达到到4.222万；占总总供应的的32.14%.本月商业供供应前三三分别是是专业市市场成成都双流流国际汽汽车城、住住宅底商商复地地雍湖湾湾和住宅宅底商鼎云国国际，供供应量分分别为44.222万、33.122万和和1.443万.城郊对比分分析本月商业市市场的新新增供应应量133.133万。其其中主城城区供应应面积为为7

39、.112万，环比比增加770.333%；郊区供供应面积积为6.00万万，环环比减少少32.89%。四、成交量量分析整体市场成成交分析析2010年年12月月成都市市商业总总成交面面积155.933万，同同比减少少35.87%，环比比增加44.733%。本月与上月月成交面面积相差差无几，但但与去年年相比，同同比成交交面积大大幅减少少，一是是本年度度7月份份以来，商商业成交交一直处处于强势势高位；二是去去年年末末成交量量突然增增加。同同时说明明去年月月成交量量波动较较今年大大，成交交情况不不稳定，商商业市场场今年较较昨年更更为稳定定。城城郊对比比分析2010年年12月月成都市市商业总总成交面面积15

40、5.933万。其其中主城城区总成成交量为为10.66万万，较较上月大大幅增加加1366.366%。郊郊区成交交面积55.277万，较较上月大大幅减少少50.75%。 本月成交价价格较上上月大幅幅增加，主主要是上上月主城城区成交交面积为为4.551万，而郊郊区成交交面积为为10.70万万。而而本月主主城区成成交量为为10.66万万，郊郊区成交交量为55.277万。主主城区成成交价格格远大于于郊区。本月成交价价前三位位分别是是银石广广场、正正黄金域域国际和和财富又又一城，成成交价分分别为11442285元元/、4487997元/和4414885元/，三三项目全全为主城城区项目目。而银银石广场场和正

41、黄黄金域国国际连续续两月占占居全市市成交价价前两位位，但是是其成交交价格较较上月相相比有所所下降。城郊成交价对比12月份成成都市商商业用房房成交均均价为1100334元/，环环比增加加9.666%，同同比增加加21.70%。其中主城区区成交均均价为1148550元/，环环比增加加9.669%；而郊区区成交均均价为776522元/，环比比增加44.788%。主城区商业业项目高高价和低低价差价价较大，因因此价格格波动较较为明显显。而郊郊区价格格波动较较小，因因此郊区区商业市市场教主主城区来来说，郊郊区市场场处于起起步阶段段，未来来郊区商商业价值值不可估估量。主城区区域域成交价价前三位位分别是是城中

42、、城城北和城城西，成成交价格格分别为为948889元元/、2211776元/和1129447元/。作作为未来来新政务务、商务务中心等等多重身身份的城城南区域域成交价价格在主主城区竟竟处于末末位，因因此城南南区域商商业价值值还有较较大提升升空间。郊区区域成成交价前前三位分分别是郫郫县、龙龙泉和温温江，成成交价格格分别为为97337元/、996099元/和81138元元/。六、个案分分析1、项目概概况2、区位分分析位于成新蒲蒲快速通通道九江江段南侧侧，交通通便利，辐辐射西南南。占地地1000亩，计计划总投投资5亿亿元，建建设周期期为两年年。3、项目成成交 4、商业规规划定定位于打打造立足足西南、面

43、面向全国国的摩托托车展销销、仓储储、交易易、物流流分拨中中心。5、项目目未来发发展机会会项目建成投投运后，预预计吸引引国内外外知名摩摩托车品品牌企业业3000余家，实实现年交交易量1120万万辆、年年销售收收入500亿元以以上、年年税收33000050000万万元，将将成为西西南地区区最大的的摩托车车展销中中心。第五章 办办公市场场一、市场综综述12月，又又近岁末末，二次次调控双双满月，房房地产市市场依旧旧是扑朔朔迷离，“不不限房、不不限贷”的的商业地地产写字字楼作为为有着更更固定投投资收益益和租金金回报率率的产品品受到更更多投资资者关注注，更多多适合投投资的写写字楼项项目陆续续上市。事事实上

44、，无无论是资资金回归归实体经经济曲线线影响商商务写字字楼市场场还是直直接涌入入商业地地产市场场，写字字楼产品品都将成成为最大大收益者者之一。回顾成都第第三季度度，甲级级写字楼楼市场开开始放量量。由于于吸纳量量无法与与供应量量匹配，空空置率大大幅上升升，为租租金带来来较大的的下行压压力。净净吸纳量量有望在在第四季季度继续续保持强强劲势头头，但是是由于供供过于求求，可能能导致空空置率上上升，租租金也面面临下行行压力。据据现在市市场来看看，20011年年上半年年的新增增供应量量较少，可可望为市市场消化化空置办办公面积积赢得时时间。二、供供求关系系分析2010年年12月月办公用用房市场场新增供供应量为

45、为25.38万万，成成交量为为20.99万万。供供求比为为1：00.833，供大大于求。三、供应量量分析2010年年12月月办公用用房市场场新增供供应量为为25.38万万，环环比增加加24.72%，同比比增加1117.29%。本月共新增增供应77个项目目，其中中3个甲甲级写字字楼，且且其供应应面积占占总供应应面积的的71.59%,122月销售售型办公公楼新增增供应量量为甲级级写字楼楼保利利中心、昂昂立大厦厦和商务务公寓索尔龙龙舟，供供应量分分别为99.666万、55.700万和和4.118万。从本月供应应来看，成成都写字字楼依然然集中在在主城区区，甲级级等高端端写字楼楼更不用用说，这这类写字字

46、楼多集集中了一一些中大大型企业业甚至世世界五百百强企业业的行政政总部或或办公总总部。郊郊区写字字楼多以以商住混混合和商商务公寓寓为主，这这对一些些刚起步步、资金金少和抗抗风险能能力不强强的企业业来说郊郊区写字字楼提供供了一个个很好的的环境和和平台。四、成交交量分析析整体市场成成交分析析2010年年12月月成都市市商业总总成交面面积155.933万，同同比减少少35.87%，环比比增加44.733%。本月与上月月成交面面积相差差无几，但但与去年年相比，同同比成交交面积大大幅减少少，一是是本年度度7月份份以来，商商业成交交一直处处于强势势高位；二是去去年年末末成交量量突然增增加。同同时说明明去年月月成交量量波动较较今年大大，成交交情况不不稳定，商商业市场场今年较较昨年更更为稳定定。城郊对比分分析2010年年12月月成都市市商业总总成交面面积155.933万。其其中主城城区总成成交量为为10.66万万，较较上月大大幅增加加1366.366%。郊郊区成交交面积55.277万，较较上月大大幅减少少50.75%。五、成交价价格分析析全市成交价价分析本月成都市市商业用用房成交交均价为为100034元元/，环环比增