成都市年度商铺市场分析报告1593.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.n更多企业学学院： 中小企业业管理全全能版一八3套讲讲座+8897000份资料总经理、高高层管理理49套讲座座+1663888份资料中层管理理学院46套讲座座+60020份份资料国学智慧慧、易经经46套讲座座人力资源源学院56套讲座座+2771233份资料各阶段员员工培训训学院77套讲座座+ 3324份份资料员工管理理企业学学院67套讲座座+ 887200份资料工厂生产产管理学学院52套讲座座+ 一一三9220份资料财务管理理学院53套讲座座+ 117944

2、5份资料销售经理理学院56套讲座座+ 1143550份资料销售人员员培训学学院72套讲座座+ 448799份资料2011年成都市商铺市场分析报告四川中原物业顾问有限公司目 录图表目录注：销售市市场新增增供应以以取得预预售证为为统计标标准，租租赁市场场新增供供应以项项目实际际交付使使用为统统计标准准。一. 市场场环境分分析1. 宏观观经济环环境1.1 GGDP及及第三产产业平稳稳增长近年来，成成都宏观观经济运运行良好好，地区区生产总总值（GGDP）稳稳步增长长。20011年年1-99月累计计GDPP突破550000亿，达达到50009.4亿，同同比增长长约为一一五.11%。上上半年增增速全国国第

3、一，下下半年继继续保持持高速增增长，预预计全年年GDPP将达到到68000亿，跻跻身全国国10强强。1-9月第第三产业业生产总总值累计计完成224499.2亿亿，占到到GDPP比例为为48.9%。在在东部产产业向西西部转移移过程中中，成都都扮演越越来越重重要的角角色，世世界5000强已已经有近近2000家落户户成都。成成都经济济增速持持续数年年高于全全国平均均水平，并并且未来来增长后后劲十足足。经济济快速发发展尤其其是第三三产业快快速发展展，为商商业地产产的发展展奠定了了坚实的的基础。图 1：成成都市GGDP及及第三产产业增长长情况（220044-20011年年9月）数据来源：成都市市统计局局

4、1.2 社社会零售售商品销销售总额额节节攀攀升2011年年1-111月，成成都市实实现社会会消费品品零售总总额25575.39亿亿元，其其中，批批发零售售业实现现销售额额22330.00亿元，同同比增长长一八.6%，占占社会消消费品零零售总额额比重为为86.6%。餐餐饮住宿宿业实现现销售额额3455.411亿元，增增长同样样明显，社社会零售售商品销销售总额额节节攀攀升。成成都作为为西部的的商贸中中心，商商贸发达达，辐射射面较广广，消费费品市场场呈现持持续繁荣荣景象。图 2：成成都市社社会消费费品零售售情况（220044-20011年年11月月）数据来源：成都市市统计局局1.3 居居民购买买力继

5、续续增强2011年年1-99月成都都市城镇镇居民人人均可支支配收入入达到一一八0550元，同同比增长长16.1%，扣扣除物价价上涨因因素，实实际增长长约100%。居居民可支支配收入入稳定上上升，购购买力不不断增强强。同时时，20011年年1-99月城镇镇居民人人均消费费性支出出为一三三一八55元，同同比增长长14.58%，消费费支出呈呈上升态态势，人人均消费费支出占占可支配配收入的的73.05%，比重重逐年下下降，居居民财富富进一步步积累，投投资及储储蓄比重重不断升升高。图 3：成成都市居居民人均均收入与与消费支支出情况况（20004年年-20011年年9月）数据来源：成都市市统计局局1.4

6、商商铺建设设加快2010年年商铺施施工面积积6344.988万平方方米，同同比上升升23.0%，增增速加快快。新开开工面积积2144.8万万平方米米，同比比增长一一五5.2%，出出现大幅幅增长。竣竣工面积积80.84万万平米，同同比增加加25.3%，并并且大量量商铺处处于施工工过程中中，未来来竣工面面积将继继续出现现增长。住住宅市场场宏观调调控不断断加吗，商商业地产产迎来机机遇，开开发商增增加商业业地产开开发比重重，商业业项目加加快建设设，未来来商铺供供应将持持续处于于高位。图 4：成成都市商商铺建设设情况（220044年-220100年）数据来源：成都市市统计局局2. 市场场动态 麦格理收购

7、购凯丹广广场2011年年6月，澳澳洲麦格格理集团团旗下私私募房地地产投资资咨询公公司MGGPA宣宣布，MMGPAA亚洲基基金 IIII号号 (MMGPAA Assia Funnd IIII) 收购购成都凯凯丹广场场(Gaalleeriaa Chhenggdu)的500%权益益。成都都凯丹广广场建筑筑面积达达536619平平方米。该该物业由由环达通通房产中中国有限限公司 (下称称环达通通，GTTC CChinna RReall Esstatte HHolddinggs) 开发，该该公司持持有商场场50%的权益益。 领盛收购瑞瑞安建业业城北新新天地449%股股权2011年年9月，仲仲量联行行集团成

8、成员领盛盛投资管管理有限限公司表表示，通通过旗下下领盛亚亚洲机会会IIII基金以以4.44亿元人人民币向向瑞安建建业成功功收购成成都一地地块之449%股股权项项目位于于成都市市青牛区区的东北北部二环环，地块块及所属属区域已已经被成成都市政政府纳入入旧城改改造计划划的目标标区域。该该项目计计划建设设成为集集居住、办办公、购购物、餐餐饮和休休闲于一一体的大大型城市市综合体体。包含含一个4484000平方方米的购购物中心心，3330000平米的的办公室室楼面，225500个高层层住宅单单位，以以及会所所、游泳泳池和幼幼儿园等等。项目目原名成成都金牛牛购物中中心，由由成都金金牛置业业在20002年年8

9、月开开始开发发。20008年年2月，瑞瑞安建业业和中华华汇房产产斥资77.877亿，通通过收购购东方家家园成都都金牛置置业有限限公司所所得。 鹏瑞利收购购龙之梦梦购物中中心2011年年11月月，鹏瑞瑞利中国国商用信信托222亿80000万万元人民民币）的的价格，向向上海长长峰集团团总裁童童锦泉等等人提出出收购成成都一综综合性购购物中心心龙之梦梦（Chhenggdu Lonngemmontt Maall）的的50股权独独立房地地产咨询询公司世世邦魏理理仕，给给予的估估价是每每平方米米1万225000人民币币。成都都龙之梦梦购物中中心的共共有455万52260平平方米的的总建筑筑楼面，大大约有33

10、6万550000平方米米预计作作为零售售楼面，也也是规模模达1770万平平方米的的龙之梦梦综合发发展项目目的组成成部分。二销售市市场分析析1. 整体体特征2011年年成都市市商铺新新增供应应94.21万万平方米米，同比比增加770.770%，成成交755.988万平方方米，同同比上升升34.60%。从220055年开始始，销售售市场上上新增商商铺的供供应量连连续5年年下降之之后，220111年出现现较大反反弹。由由于住宅宅市场限限购，成成交大幅幅受挫，开开发商通通过加大大商铺供供应量以以快速回回笼资金金，与此此同时，较较多投资资客转向向商业地地产，市市场呈现现供需两两旺。图 5：成成都市商商铺

11、供需需情况（220044-20011年年）数据来源：中原地地产数据据库2. 供应应特征2.1供应应逐渐趋趋热 年年末井喷喷2011年年商铺的的供应量量明显上上升，供供求关系系出现缓缓解，出出现供大大于求。尤尤以下半半年供应应增幅最最大，月月均供应应达到110.888万平平米，上上半年月月均仅为为4.663万平平米，月月度供应应波动较较大，年年度峰值值出现112月，供供应达到到19.57万万平米。供应大幅放放量一方方面是由由于住宅宅市场限限购，开开发商因因住宅市市场遇冷冷资金链链趋紧，纷纷纷加大大商铺供供应，以以期快速速回笼资资金；另另一方面面，大量量的城市市综合体体项目处处于如火火如荼的的开发

12、中中，金牛牛万达广广场、龙龙湖时代代天街、雄雄飞中心心等项目目均包含含较大体体量商业业面积，这这批项目目的集中中涌现对对全年商商铺供应应贡献十十分明显显，导致致市场供供应“井喷”。图 6：成成都市商商铺月度度供应情情况（220111年1-12月月）数据来源：中原地地产数据据库2.2社区区型商铺铺为主导导形态社区型商铺铺供应量量为455.199万平方方米，占占到整体体供应量量的488.0%，依旧旧是市场场供应的的主导形形态。社社区型商商铺一般般以住宅宅底商的的形式出出现，多多规划为为临街商商铺或商商业街，满满足社区区的日常常综合性性消费需需求。社社区型商商铺面积积较小，价价格相对对较低，分分布面

13、广广，通常常以分散散销售的的方式进进入销售售市场。商业广场供供应量为为39.48万万平方米米，占整整体供应应量的441.99%。由由于单体体体量较较大，通通常为22-4万万平方米米，因此此面积占占比较大大。大型型住宅项项目中开开始出现现大型集集中商业业的趋势势，较大大规模的的集中商商业，但但通常单单价较高高，分割割面积较较大。写字楼底商商为7.77万万平方米米，约占占8.22%的比比重。由由于近几几年写字字楼的市市场开发发量急剧剧攀升，写写字楼底底商也以以较快的的速度增增长。写写字楼底底商一般般规模较较小，主主要作为为办公配配套出现现，满足足商务洽洽谈、银银行金融融服务等等方面需需求。图 7：

14、成成都市商商铺供应应类型（220100-20011年年）数据来源：中原地地产数据据库2.3 新新增供应应外移加加剧 三环外外唱主角角从商铺供应应环域分分来来看看，向三三环外扩扩展的趋趋势明显显加剧。220100年三环环外商铺铺供应量量为222.322万平米米，占到到全年440.444%，220111年三环环外供应应量达到到55.58万万平米，占占到20011全全年的559.000%，比比例上浮浮十分明明显。其其他环域域波动不不大，表表现平稳稳，与新新建住宅宅分布大大致相似似，向次次中心发发展加快快。由于中心城城区土地地资源稀稀缺，生生活配套套成熟，新新建商业业项目极极为有限限，商铺铺供应较较少

15、。随随着住宅宅向外扩扩展，商商业配套套紧随之之，销售售市场上上的新增增商铺呈呈现不断断外移趋趋势，且且这种趋趋势有进进一步加加剧的趋趋势。其其中不乏乏有龙湖湖时代天天街，新新世纪环环球中心心等大型型城市综综合体分分布在三三环外等等次中心心区域。图 8：成成都市商商铺供应应环域分分析（220100-20011年年）数据来源：中原地地产数据据库2.4 城城南供应应继续领领先 城西不不甘示弱弱2011年年新增商商铺供应应中有336.224万平平米来自自城南，330.773万平平米来自自城西，占占比分别别为388.5%和322.6%，牢牢牢占据市市场的主主力，成成为商铺铺供应的的集中区区域。其其他区域

16、域变化不不大，供供应集中中在7-11万万平之间间，表现现平稳。由由于城市市加快向向南发展展，城南南商铺供供应势必必继续占占据市场场主力，在在相当长长的时间间内，不不会发生生实质性性的变化化。同时时，城西西的高新新西区建建设不断断加快，未未来商铺铺供应同同样较为为乐观。图 9：成成都市商商铺供应应方位分分析（220100年-220111年） 数据来源：中原地地产数据据库3. 需求求特征3.1 销销售波动动明显 后期期平稳2011年年上半年年商铺成成交量跌跌宕起伏伏，月均均成交量量为7.42万万平米，年年初延续续20110年火火爆态势势，成交交为122.577万平米米，成为为年度最最高销售售水平，

17、33月成交交仅为33.900万平米米，成为为年度低低谷。下下半年销销售相对对较为平平稳，整整体来看看，下半半年成交交量并未未因商铺铺供应增增长而增增长，一一方面信信贷持续续紧缩，利利率上浮浮，商业业地产未未能幸免免，购房房成本上上升投资资回报率率下降导导致需求求有所抑抑制，而而另一方方面，商商铺价格格快速上上涨，投投资门槛槛提高一一定程度度上制约约了成交交量的上上升。图 10：成都市市商铺月月度销售售情况（220111年1-12月月）数据来源：中原地地产数据据库3.2 价价格继续续上扬图 11：成都市市商铺销销售价格格（单位位：元/平米）数据来源：中原地地产数据据库2011年年商铺平平均销售售

18、价格为为228805元元/平方方米，环环比上涨涨32.7%，继继续保持持较大幅幅度的涨涨幅。商商铺自用用需求较较为旺盛盛，尤其其是大中中型零售售、餐饮饮企业对对商铺需需求量较较大，同同时，社社会闲散散资金购购买意愿愿强烈，在在自用及及投资需需求的推推动下，商商铺价格格持续走走高。社社区型商商铺首层层价格集集中在33-5万万元/平平方米，商商业广场场主要集集中在55-8万万元/平平方米之之间，核核心区的的商业广广场价格格达到110万元元/平方方米以上上。表 1：220111年各方方位典型型项目销销售价格格情况方位项目名称价格（元/平方米米）面积分割商务类型城中锦城华府280000-5550000

19、30-3000住宅底商雄飞中心500000-一八八000008-20大型集中商商业城东沙河壹号300000-400000050-3000住宅底商米娅中心280000-400000050-3000住宅底商城南保利心语花花园350000-455000030-10005.9米挑挑高住宅宅底商大鼎世纪广广场300000-6000000100-3300写字楼底商商城西中海国际购购物广场场200000-500000025-500大型商业广广场中大君悦金金沙400000-600000030-2000住宅底商城北北城天街400000-900000040-2000商业广场+住宅底底商金牛万达广广场600000-

20、8000000100-一一五0临街商铺数据来源：中原地地产数据据库4. 销售售市场小小结在住宅限购购的大环环境下，开开发商纷纷纷加大大商铺供供应量，推推盘节奏奏明显加加快，供供应出现现20005年以以来的首首次反弹弹。在自自用及投投资旺盛盛需求的的推动下下，成交交情况较较好，价价格持续续上扬。整整体来看看，上半半年市场场热度不不减，成成交火爆爆的情形形较为突突出，与与住宅市市场形成成鲜明的的对比，但但是下半半年市场场受到楼楼市整体体销售疲疲软及信信贷持续续紧缩的的影响，市市场有所所降温，成成交相对对较为平平缓。从从区域来来看，商商业发展展外扩趋趋势加剧剧，后期期这种趋趋势不会会出现实实质性的的

21、变化。城城南区域域仍为商商铺市场场最为活活跃的区区域，城城西发力力，重点点项目集集中供应应，未来来供需持持续平稳稳。三租赁市市场分析析1. 商圈圈概况春盐商圈作作为成都都市的核核心商圈圈，由春春熙路及及盐市口口商圈合合并发展展而来，在在各大商商圈中处处于霸主主地位。辐辐射整个个成都市市区甚至至部分西西部城市市。商圈圈主要以以百货、专专卖店、超超市、餐餐饮等业业态为主主，人流流量大，商商业繁华华，租金金水平较较高。除了核心商商圈，在在二环路路沿线分分布多个个次级商商圈，如如金沙-光华商商圈、建建设路商商圈等。次次级商圈圈的体量量集中在在20-30万万平方米米，包含含大型超超市、百百货、休休闲餐饮

22、饮等业态态，满足足区域型型的购物物需求。随随着大量量综合体体项目的的开发，以以核心商商圈为主主，多次次级商圈圈共同发发展的商商业格局局正在形形成。图 12：成都市市各商圈圈分布图图2. 新增增商业项项目2011年年商业地地产快速速发展，多多个商业业项目集集中开业业，新增增供应较较大。其其中新南南天地商商圈再度度扩容，成成为城南南最大的的商圈，苏苏宁广场场和富森森美家居居集中开开业，新新增商业业面积达达到322.500万平米米，增幅幅明显，发发展速度度为各大大商圈之之首。就就各商圈圈市场存存量而言言，春盐盐商圈当当之不愧愧，总存存量达到到95.77万万平米，已已经发展展成熟，商商业集中中性较高高

23、，人流流量大，知知名度最最高。图 13：成都市市各商圈圈新增供供应情况况数据来源：中原地地产数据据库表 2：220111年新增增大型商商业项目目概览新增商业项项目开业时间商业面积（万万平米）业态规划及及品牌特点北京华联4月29日日6.00BHG时尚尚百货，BHGG生活超超市，品牌时时尚店、服服装、餐餐饮、咖咖啡厅、儿儿童娱乐乐城，嘉禾影影院、电电玩城满足城西区区域性消消费需求求，并在在一定程程度上弥弥补该片片区大型型商业百百货的空空缺远东百货6月25日日6.00国际一线品品牌、国国际精品品、时尚尚流行服服饰、精精致超市市、特色色餐厅、美美食街等等地处市中心心核心商商圈，地地段繁华华，定位位大型

24、中中高端百百货卖场场，引领领盐商圈圈的升级级富森美家居居7月30日日20.0003一八个国国内外一一线家具具品牌，并并全国首首创推出出8大欧欧美家具具独立店店城南高端家家居卖场场，成都都最大单单体卖场场苏宁广场9月30日日12.500苏宁电器EEXPOO、星巴克克、必胜胜客、肯肯德基、味味千、澳澳门豆捞捞、横店店影院、清清健身、金金宝贝早早教、UUR综合合店、劲劲浪体育育、新宇宇钟表、屈屈臣氏等等。处于快速成成长的新新南天地地商圈，体体量较大大，业态态丰富，发发展成为为城南又又一综合合性购物物中心伊藤高新店店11月8号号3.35咖啡厅、旅旅行社、餐餐饮FFF店、儿儿童游乐乐剧场等等城南大源板板

25、块首家家营业的的综合类类百货卖卖场，较较好地满满足此地地区消费费者的需需求，弥弥补区域域商业配配套不足足，推动动区域市市场发展展地一大道12月233日9.00零售，批发发，购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮，服服装打造地下购购物中心心，形成成立体商商业，连连接较多多商场及及重要交交通节点点，为春春熙路商商圈再次次扩容王府井百货货12月266日10.000百货店、名名品商铺铺、精品品超市、特特色餐饮饮、高端端影院等等前身为天府府汇成购购物中心心，改造造后的王王府井百百货在业业态、品品牌、布布局等方方面更具具有吸引引力数据来源：中原地地产数据据库3. 租金金水平2011年年成都主主要商圈圈商铺租租金均出

26、出现不同同程度的的上涨。其其中春盐盐商圈变变化幅度度最大，各各大零售售商圈激激烈争夺夺，导致致租金一一直居高高不下，租租金在2250-22000元/平米不不等。近近年来，新新兴商圈圈不断涌涌现，区区域性商商业中心心不断形形成，其其中新南南天地最最为耀眼眼，快速速发展，逐逐渐成为为城南最最大最为为成熟的的商圈，为为局面提提供“一站式式”购物服服务，其其租金范范围在880-3330元元/平米米。表 3：各各商圈租租金水平平商圈主要租金范范围2011年年租金变变化春盐商圈250-222000上涨8%-10%光华-金沙沙商圈95-3220上涨6-110%双楠商圈60-4660上涨8-110%新南天地商

27、商圈85-3330上涨6%-12%万达商圈65-5000上涨8-110%建设路商圈圈85-3880上涨7%-10%数据来源：中原地地产数据据库4. 未来来商业项项目分析析成都已经进进入城市市综合体体的时代代，城市市综合体体不断出出现，分分布范围围相当广广，遍布布全城。主主要集中中在城中中，城西西和城南南。开发发商的开开发水平平愈来愈愈成熟，操操作的项项目体量量大，业业态全，档档次高等等特征明明显。根根据中原原已知项项目统计计，未来来大型商商业体量量巨大，对对现有市市场造成成较大的的冲击力力。表 4：未未来大型型商业项项目供应应列表方位未来大型商商业项目目城中华置广场（77）、成成都国际际商城（

28、112）、茂茂业二期期（6.5）、来来福士广广场（77）、九九龙仓国国际金融融中心（一一五）、 太古广广场（66.5）、成成都3339（33）、 苏宁春春熙广场场（待定定）城西中铁西城（一一八）、沙沙湾现代代城（110）、时时代天街街（600）、 凯德商商业广场场（待定定）城南凯德广场（待待定）、茂茂业百货货（6.8）、中中航九方方购物中中心（110）、美美美力诚诚旗舰店店（3）、仁仁和春天天百货（88）、誉誉峰（77）、新新世纪环环球中心心（300）、成成都大魔魔方（99.8）、创创新时代代广场（77）、奥奥克斯财财富广场场（200） 、王王府井（99.8）、保保利国际际广场（待待定）、莱莱

29、蒙置地地广场（44）、大大悦城（一一五）城东万象城（224.44）、环环球贸易易广场（一一三）、环环球汇（待待定）、龙龙之梦新新城（220）、杉杉板桥万万达广场场（待定定）、协协信中心心（待定定）城北北城天街（330）、瑞瑞安新天天地（66）、金金牛万达达广场（220）、绿地红星国际广场（17）数据来源：中原地地产数据据库四典型项项目分析析1. 金牛牛万达广广场项目名称金牛万达广广场地址金牛人民北北路与一一环路交交汇处投资商成 开发商成 总投资100亿建筑面积总110万万平方米米商业面积20万平方方米开盘时间2011-07-24销售价格价格5-110万元元/平方方米，大大部分只只租不售售车位4

30、500个个（1：6）客梯待定周边商场百盛、易初初莲花、百百佳购物物广场、人人人乐金金荷花市市场、盛盛世荷花花市场等等项目点评项目采取租租售结合合的做法法，开发发商自持持地上部部分物业业，通过过出售商商业街和和内部部部分物业业，在保保证品质质的情况况下，资资金流得得到保证证。加之之位于繁繁华的市市区，交交通极为为方便，人人流量大大，势必必成为区区域性的的商业中中心，对对火车北北站-荷荷花池片片区发展展及商圈圈升级起起到极大大的推动动作用。2. 龙湖湖时代天天街项目名称龙湖时代天天街地址成都成都市市高新西西区合作作路899号投资商龙湖地产开发商龙湖地产总投资100多亿亿建筑面积一八0万平平方米商业

31、面积70万平方方米开业时间2010-8-227价格售价一五0000-450000元元/平方方米车位111700个周边商场暂无。项目点评项目商业体体量达到到70万万平方米米，处于于成都近近郊，建建成后将将成为亚亚洲区域域内规模模最大，全全球前三三的一站站式购物物中心，龙龙湖地产产打造，项项目整体体品质较较好。但但项目周周围目前前没有成成熟的居居民社区区，加之之项目交交通单一一，公交交线路少少，离地地铁，快快铁远，交交通系统统有待提提高。五总结1. 小结结 销售市场商商铺供应应明显回回升，供供应量达达到944.211万平方方米，供供应量创创下新纪纪录，尤尤以下半半年集中中爆发，供供应的区区域集中中

32、在城南南和城西西；商铺铺成交量量为755.988万平方方米，市市场销售售表现均均为平稳稳，价格格为2228055元/平平方米，继继续呈现现上扬的的态势。 租赁市场逐逐渐形成成了以核核心商圈圈为主，多多个次级级商圈共共同发展展的局面面。次级级商圈加加快发展展，比较较突出的的是新南南天地商商圈，发发展快速速，已经经形成了了大型综综合性商商圈。商商铺价格格上扬的的同时，租租金也稳稳步上涨涨，整体体较为平平稳。2. 后市市预测 在住宅市场场持续限限购的大大环境下下，商业业地产遇遇到难得得的发展展机遇，市市场发展展加快。开开发商纷纷纷加大大商业地地产的开开发比重重。预计计商铺市市场未来来保持较较快的发发展速度度。 开发商开发发能力不不断提高高，城市市综合体体不断涌涌现，多多个项目目均包含含大面积积的商场场，商铺铺供应潜潜力较大大。随着着这些商商业项目目的开业业，市场场存量将将有大幅幅度的攀攀升，租租赁市场场压力不不断加大大，优质质商铺的的争夺将将趋于白白热化。 10.9.202219:5719:57:3922.10.97时57分7时57分39秒10月. 9, 229 十月 20227:57:39 下午19:57:39 2022年10月9日星期日19:57:39