小区物业管理规章制度及操作流程(DOC31)42726.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.东平县城市建设综合开发公司下属各物业管理公司物业管理规章制度及操作流程为加强强各物业公公司正规规化管理理，强化化对员工工的管理理，使各各项工作作有章可可循、有有据可依依，特制制定本内内部规章章制度，各各公司员工工应根据据本公司司工作分分工，加加强对本本制度的的学习和和领会，认认真执行行本规章章制度中中公共制制度和相相应制度度，并严严格加以以实施。本规章章制度连连同公公司管理理规定、公公司文件件及相关关管理制制度，具具有同等等的效力力，各物物业公司司应按照照本

2、制度度对所属属员工加加以管理理和考核核，违反反本规章章制度将将在公司司考核中中予以相相应处罚罚。不尽之之处，公公司将适适时予以以补充。本规章章制度从从下发之之日起执执行。第一部部分岗位位职责物业公公司经理理岗位职职责1、严严格执行行国家、省省、市有有关物业业管理的的方针、政政策。2、带带领全体体员工对对物业辖辖区实行行全方位位管理，保保证物业业完好状状态，提提高使用用效益。3、注注意经济济效益，精精心理财财，开源源节流，满满足业主主需求。4、抓抓好精神神文明建建设，维维护业主主合法权权益，树树立良好好的企业业形象。5、制制订和完完善公司司各项规规章制度度，建立立良好的的工作秩秩序。6、制制订年

3、度度工作计计划，明明确目标标、任务务，督促促所属公公司职工工履行岗岗位职责责，坚持持年终考考核。7、重重视人才才，合理理使用人人员，按按照德、勤勤、能、绩绩定期进进行考核核。8、调调动各方方积极因因素，共共同管好好物业。定定期向工工公司汇汇报工作作及经营营收支情情况，以以各种方方式听取取业主和和使用人人的建议议、意见见和要求求，并及及时答复复，认真真解决。9、关关心员工工生活，努努力提高高员工工工资福利利，改善善工作条条件。10经经常与上上级公司司和相关关部门沟沟通，理理顺关系系，创造造良好的的外部环环境。各物业业公司副副经理岗岗位职责责1、在在经理领领导下，协协助经理理抓好全全面工作作。2、

4、主主要抓好好设备设设施维修修、保养养计划的的制订和和落实工工作。带带领全体体员工对对物业辖辖区实行行全方位位管理，保保证物业业完好状状态，提提高使用用效益。3、制制订和完完善公司司各项规规章制度度，建立立良好的的工作秩秩序。4、制制订年度度工作计计划，明明确目标标、任务务，督促促所属部部门履行行岗位职职责，坚坚持年终终考核。5、调调动各方方积极因因素、共共同管好好物业。定定期向经经理汇报报管理工工作情况况，以各各种方式式听取业业主的建建议、意意见和要要求，并并及时答答复、认认真解决决。6、关关心员工工生活，努努力提高高员工工工资福利利，改善善工作条条件。7、经经常与上上级公司司和相关关部门理理

5、顺关系系，创造造良好的的外部环环境。各物业业管理处处主任职职责1、在在公司的的领导下下，全面面实施本本部门的的各项工工作。2、负负责制定定本部门门的工作作计划，组组织各项项工作的的开展。3、负负责配合合办公室室进行本本部门员员工的招招聘。4、负负责制定定本部门门员工的的业务培培训计划划，定期期开展员员工培训训。5、负负责指导导、监督督、检查查本部门门各项工工作，定定期对本本部门员员工进行行考核。6、负责管管理处的的日常事事务和管管理工作作。7、负责所所属物的的收缴。内勤员员岗位职职责内勤员员在管理理处主任任统一安安排下，负负责文档档资料的的保存和和管理，做做好各项项基础性性工作。、出纳岗岗位职

6、责责1、清清点汇总总部门交交来的款款项；2、审审核原始始凭证是是否完整整；3、发发放工资资、奖金金，支付付符合手手续的费费用；4、处处理银行行存款收收入和支支出业务务；5、填填制记帐帐凭证，交交会计记记帐；6、保保证现金金和银行行支票使使用安全全。保安人人员岗位位职责（一）、总总则1、贯贯彻执行行公安机机关和上上级部门门制订的的各项法法规和制制度，努努力维护护好物业业辖区内内的治安安安全；2、遵遵守公司司规章制制度，服从领领导，完完成公司司交给的的其它工工作任务务；3、负负责做好好对辖区区内的巡巡逻、值值班工作作，做好好大宗物物品出物物业辖区区的登记记工作；4、负负责做好好机动车车辆的管管理工

7、作作；5、熟熟悉楼宇宇情况、以以动态、巡巡查等方方式预防防、发现现、制止止各类事事故如：打架斗斗殴、盗盗窃等事事件，提提高应急急处理能能力；6、按按规定着着装，文文明值勤勤，严格格交接班班手续，认认真做好好值班记记录和交交接班记记录；7、讲讲究文明明、礼貌貌待人，耐耐心说服服、教育育住户遵遵守物业业辖区各各项管理理规定。（二）、保保安队队队长岗位位职责保安队队长在管管理处主主任的直直接领导导下，全全面负责责保安队队的各项项管理工工作。1、了了解和掌掌握保安安队的情情况，根根据管理理处领导导的要求求和意图图，结合合实际，建建立和健健全各项项工作细细则的奖奖惩条例例，抓好好实施组组织和监监督工作作

8、，对物物业辖区区的治安安、消防防、车辆辆交通工工作全面面实施管管理；2、主主持保安安业务工工作会议议，督促促检查各各项规章章制度的的落实，组组织队员员学习业业务知识识和形体体仪表训训练，认认真做好好培养和和业务训训练，提提高全体体队员的的整体素素质。；3、经经常定期期不定期期检查保保安队员员的工作作情况，做做好监督督、检查查和考评评工作，落落实岗位位责任制制和奖惩惩条例；4、掌掌握队员员的思想想动态，认认真做好好思想工工作，抓抓好保安安队伍的的思想建建设，关关心队员员的生活活状况和和业务水水平，做做好全体体队员的的思想教教育、法法制教育育和职业业精神教教育，帮帮助下属属正确处处理好工工作中的的

9、各种问问题，为为下属解解决实际际问题；5、处处理有关关保安方方面的事事务，重重大治安安问题和和事故及及时向领领导汇报报，并采采取果断断措施，控控制事态态发展。6、完完成公司司交办的的收费等等其它工工作任务务。（三）、保保安班长长岗位职职责保安班班长在保保安队长长的直接接领导下下，负责责保安队队日常事事务的实实施工作作。1、负负责组织织当班的的保安工工作，监监督和指指导认真真做好执执勤工作作，及时时纠正和和登记违违纪违章章现象；2、检检查本班班人员的的着装仪仪容、工工作环境境卫生，保保管好配配备的通通讯器材材、保安安设施、自自卫武器器等物品品；3、负负责填写写值班班记录，登登记本班班奖罚情情况，

10、检检查各巡巡逻点情情况；4、及及时做好好上传下下达和请请示汇报报工作，与与辖区业业主搞好好关系；5、熟熟悉在紧紧急情况况下本班班的组织织指挥，处处理好一一般性的的治安事事件和业业主的投投诉，落落实安全全措施，预预防各种种事故，工工作中有有处理不不当的事事应及时时向上级级请示汇汇报；6、团团结本班班人员，坚坚持做好好经常性性思想工工作，熟熟悉和掌掌握队员员的思想想动态、工工作表现现和工作作能力。7、完完成公司司下达的的其他任任务。（四）保保安员岗岗位职责责1、门门岗熟悉悉物业辖辖区的概概况、平平面布局局及楼幢幢分布情情况；保持持威严可可敬的仪仪表仪容容，树立立良好的的精神风风貌；负责责做好大大宗

11、物品品出物业业辖区的的管理工工作，对对住户装装修人员员及装修修物品的的出入进进行管理理，制止止闲杂人人员随意意进入物物业辖区区；负责责做好对对机动车车辆的出出入管理理和收费费工作。熟悉悉保安设设施设备备的操作作规程及及报警设设施的使使用方法法；做好好本岗位位的清洁洁卫生和和交接班班工作。负责责回答解解决住户户及来访访人员提提出属于于本岗职职责内的的问题；对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止。2、巡巡逻岗严格格遵守公公司规章章制度，实实行24巡视巡巡逻制度度，树立立公司良良好形象象和个人人道德风风范；树立立强烈的的责任感感，全面面做好物物业辖区区的治安安、消防防、

12、车辆辆、收费费、以及及住户求求援、报报警等工工作，确确保物业业辖区治治安安全全，秩序序井然；熟知知本人责责任区域域内住户户情况，了了解物业业辖区内内其它区区域房屋屋的地形形以及各各条通道道的布局局，做到到勤巡逻逻、勤检检查，发发现问题题及时处处理；熟悉悉物业辖辖区消防防设施的的配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握防火火自救知知识；巡查查公共设设备设施施使用和和公共卫卫生保洁洁情况，发发现设施施受损及及时上报报，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止；加强强对物业业辖区的的机动车车辆管理理，维持持车辆停停放秩序序；积极极参加职职业道德德和业务务、消防防培训

13、，努努力提高高自身素素质。监控值值班员岗岗位职责责1、严严密监视视保安对对象的各各种情况况，发现现可疑或或不安全全迹象，及及时通知知值班保保安处理理，并及及时通过过对讲机机或电话话向队长长报告，且且随时汇汇报变动动情况直直到问题题处理完完毕。2、熟熟悉所管管理设备备的性能能、操作作程序，能能独立进进行操作作，并能能进行简简单的维维修；3、出出现异常常情况时时，坚持持、确认认、汇报报，并做做好情况况记录；4、负负责设备备的日常常巡视、情情况记录录；5、保保持机房房干净、整整洁；做做好交接接班工作作。维修人人员岗位位职责1、执执行公司司决定，服服从管理理、遵守守纪律，树树立良好好的服务务意识；2、

14、熟熟悉物业业辖区内内楼宇的的楼幢号号、单元元、户数数和房屋屋结构、水水施、电电施等管管线走向向；3、严严格遵守守服务内内容与服服务标准准，及时时受理业业主提出出的各种种报修；4、积积极为业业主提供供多项便便民服务务，并做做到服务务周到、热热情、规规范，无无投诉；5、工工作时间间按规定定着装，佩佩戴工作作牌，严严格遵守守操作规规程以确确保安全全，预防防意外事事故的发发生；6、工工作完毕毕及时清清理施工工现场杂杂物，服服务过程程须请业业主签字字认可；7、爱爱护工具具，杜绝绝浪费，按按规定领领用工具具和维修修材料。8、负负责对共共用部位位设施的的巡视和和保养。9、按月做做好报修修、维修修记录的的汇总

15、和和材料采采购的计计划编制制。清卫工岗位位职责1、遵守守公司制制定的各各类规章章制度；2、尊重重领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务；3、上岗岗佩戴好好工作证证，穿戴戴好服装装，并保保持整洁洁；4、文明明服务，作作风廉洁洁，拾金金不昧；5、按照照服务内内容和服服务标准准对物业业辖区进进行清洁洁卫生打打扫，维维护物业业辖区的的良好的的卫生环环境秩序序；6、及时时清洗公公共部位位的乱涂涂、乱画画、乱张张贴的广广告、标标语等；7、对保保洁范围围内物业业的异常常情况及及时行保保安员或或管理员员汇报；8、对乱乱扔废弃弃物的现现象应予予以制止止，并及及时清除除；9、妥善善使用并并保管好好清扫、保保洁

16、的工工具，做做到勤俭俭节约、以以旧换新新，对无无故损坏坏的酌情情赔偿。绿化工岗位职责1、遵守公司的规章制度；2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上；8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、

17、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理处汇报。第二部分公共制度全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应

18、部门。2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务

19、，减少投诉，把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。管理人员文明服务标准1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。2、上班时间佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。6、对业主应热情，遇个别

20、业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。员工文明服务要求1、热爱本职工作：要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲

21、低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。员工廉洁工作制度1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。2、自觉抵制不正之风，严守法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。4、不在上班时间干私活，不用公司通

22、讯设备进行私人活动和聊天等。5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，遵守公司机密。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。对外服务工作管理制度1、思

23、想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、住户付给服务费一律交公司

24、，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。鼓励员工和业主参与管理制度1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各

25、部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。5、奖励等级分500元、300元、200元、100元四个等级，考证结束后立即发放，并记入员工档案。6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。第三部分管管理处综综合制度度管管理员工工作责任任监督区区日巡视视制度1、各管管理处必必须为每每个管理理岗位员员工划分分一定范范围的工工作责任任监督区区。2、每个个工作日日必须到到各自的的监督区区域巡视视两遍，并并做好巡巡视记录录，无纪纪录视作作未

26、巡视视。3、巡视视监督要要求：检查小小区保安安员、卫卫生员在在岗位工工作情况况（着装装、佩证证及有无无其他违违反有关关规章制制度的行行为）；检查小小区是否否有违章章行为（有有无乱搭搭建、违违章装修修、墙面面有无乱乱涂、乱乱画、张张贴广告告，小区区内有无无乱设摊摊及跨门门营业）；小区是是否有不不安全隐隐患（窨窨井盖是是否完好好，消防防通道是是否被堵堵，室外外输电线线路是否否完好，小小区内有有无可疑疑人员活活动）；小区内内环境管管理是否否符合要要求（树树木花草草有无损损坏，公公共场所所、绿化化带、楼楼梯道卫卫生情况况，垃圾圾管理是是否符合合要求，道道路上是是否有乱乱停车辆辆，乱晒晒衣物等等、小区区

27、内是否否有影响响正常休休息的噪噪声源）；基础设设施是否否完整（路路面有无无破损，室室外上下下管道是是否渗漏漏，路口口栏杆杆是否完完好）；留意倾倾听业主主对物业业管理的的意见反反映。4、在巡巡视过程程中，做做好记录录。发现现问题，能能处理的的应及时时处理，对对重大问问题和不不能处理理的事项项应向主主管汇报报。管理处处走（回回）访制制度为加强强物业管管理处与与广大业业主（住住户）的的联系，使使管理处处各项工工作置身身于业主主（住户户）监督督之中，从从而集思思广益，及及时总结结经验、教教训，不不断改进进管理工工作，提提高服务务质量，特特制定对对住户走走（回）访访制度。1、走（回）访要求物业管理处主任

28、把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。2、走（回）访时间及形式管理处主任、管理员每月登门走（回）访4次；每季度参加一次业委会召开的会议，广泛征求意见；有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见

29、；物业管理处设立投诉信箱，投诉电话；随时热情接待来访，作好登记。第四部分安全、消防、车辆管理制度第一章安全管理制度保安人员守则一、着装仪表1、工作或执勤时，必须身着制服，佩证上岗，制服不准混穿；2、制服要保持整洁、平整，上岗前鞋要擦拭干净，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4、巡逻中无情况处理时不

30、得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；7、不得睡觉；8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，三、日常管理1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；5、门岗值班室不得会客。四、罚则1、违反本规定第一条

31、、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作辞退处理；2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；3、本守则不尽之处，按公司管理规定相关条款执行。值班管理规定1、保安人员实行24小时轮流值班制度。 2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：3016：00，中班为：16：000：00，晚班：0：007：30。（特殊情况由各公司调剂）3、各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当

32、班班长、队长或部门负责人。报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；在当班期间发生的问题及处理经过，在值班记录做好记录。保安人员值班制度1、所有保安人员实行24小时值班室值班制度，定时或不定时进行巡逻。2、办公室区及各住宅小区站礼仪岗时间分为三个时段，分别为：早间段：7：308：30；午间段：11：3012：30晚间段：6：007：30（冬季为5：006：30）不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。 4、本规定以上所指的夏季为每年的5月1日10月31日。5、各管理处必

33、须为巡逻人员划分责任片区，实行24小时不间断巡逻。交接班制度为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班；4、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；5、保安人员交接班时，必须认真填写某某物业有限公司保安交接班登记表，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属

34、于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；6、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；对讲机使用制度对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。1、使用规定使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修；严格按规规定频率

35、率使用，严严禁乱按按或乱调调其他频频率（平平常使用用1频道，停停电时使使用2频道）；严格按按照对讲讲机充电电程序充充电，不不得待机机充电，电电池使用用完毕后后方可进进行充电电，以保保障电池池的性能能、寿命命和使用用效果；交接班班时，交交机人要要讲明对对讲机当当班使用用状况，接接机者当当场检查查，发现现损坏或或通讯失失灵，立立即报告告当班班班长。2、对话话要求呼叫对对方，先先报自己己岗位，再再呼对方方，为：“我是，呼叫，收到到请回话话”；收接方方回话后后，呼方方要简明明扼要地地情况讲讲清除，收收接方收收到情况况或信号号后，应应回答“清楚”或“明白”；对讲机机仅限于于进行公公事联络络，用对对讲机讲

36、讲话应使使用规范范礼貌用用语，严严禁用对对讲机讲讲粗言秽秽语、开开玩笑或或谈工作作无关的的事情；凡凡违反以以上规定定者将严严肃处理理。对讲讲机丢失失、损坏坏的，视视情节追追究相关关人员的的责任，赔赔偿损失失，并处处以相应应的经济济处罚。监控系统操作制度1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容；4、未经上级部门主

37、管批准，无关人员不得进入监控室；5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护；6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境；物品出入登记制度1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记；2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区；3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行；对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行；属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容

38、，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行；4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。重大事件报告制度一、重大事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等；2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导

39、报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；3、参与事件处理的部门经理（管理处主任）在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；4、重大事件报告表由部门经理签名后上报，因部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报；5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。盗窃等破坏事件的处理程序巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、

40、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待保安部的指令；保安部接报后，应迅速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部接受调查；事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；如涉及刑事责任，应交公安机关处理。电梯困人的的处理程程序值班人人员接到到电梯应应急电话话或巡查查发现电电梯，立立即报告告主管，组组织相关关人员到到现场协协助控制制和解救救被困人人员，同同时将被被困电梯梯的具体体方位、停停留楼层层通知过过程维修修部；监控中中心通过过电视监监控观察察电

41、梯内内人员情情况，使使用电梯梯应急电电话与被被困者联联系，做做好解释释安慰工工作；如遇特特殊情况况无法消消除故障障或被困困人员有有严重不不适时，应应立即报报消防部部门或求求助有关关部门解解决；部门经经理填写写重大事事件报告告表，详详细记录录故障及及处理经经过。停电停停水的处处理程序序接通知知物业辖辖区在短短时间停停电停水水，应在在停电前前通知辖辖区内的的业主；未预知知的情况况下物业业辖区内内突然发发生停电电停水，立立即联系系工程维维修部，尽尽快采取取措施恢恢复供电电供水，并并对业主主做好解解释工作作；保安部部派出适适当的保保安人员员维护秩秩序，以以防有人人趁机制制造事端端。发发现有人人触电的的

42、处理立即赶赶赴现场场，切断断电源；在未切切断电源源之前，切切不可用用人体接接触电源源，以防防自己也也触电，要要用绝缘缘的东西西把人拉拉开；立即进进行人工工急救，并并送医院院急救。第二章消防管理制度消防安全检查制度为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；2、检查工作由公司组织，工程、保安、管理处主任参与；3、检查项目：各部门（管理处）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；房间所使用的电器是否符合安全规定；设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。3、检查中发现物业辖区内各种设施设备

43、有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。消防培训制度为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100；3、培训内容包括:学习消防理论知识熟悉使用常用灭火器材开展消防综合演练灭火器管理规定1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；2、保安部负责灭火器的管理工作；3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；4、灭火器购回后，保安部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；5、在每次的消防检查中，要灭

44、火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。第三章章车辆管管理制度度停停车管理理制度1、凡装装有易燃燃、易爆爆、剧毒毒等危险险性物品品的车辆辆，以及及2吨位以以上的货货车，严严禁进入入小区。2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。小区车辆停放、出入管理规定为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大