物业管理招标与投标文件.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第1章 物业管理招标与投标11 物业管理招标111 物业管理招标的概念物业管理招招标，是是指招标标人（包包括物业业所有权权人、业业主委员员会，或或其法定定代表的的开发商商、物业业管理企企业），在在为其物物业选择择物业管管理者时时，通过过向社会会公开其其所制订订的管理理服务要要求和标标准的招招标文件件，由多多家物业业管理企企业竞投投，从中中选择最最佳物业业管理者者，并与与之订立立物业管管理合同同的过程程。其中中物业管管理公司司针对某某一项或或多项专专业服务务项

2、目，如如保安、保保洁、绿绿化等，进进行公开开选聘专专业服务务公司的的过程，称称为物业业管理服服务项目目的分包包。实际上物业业管理招招标是一一个广义义的概念念，同时时包括了了开标、评评标、定定标的过过程。物业管理的的招标投投标行为为是一种种通过市市场化方方式实现现的双向向选择。根根据中中华人民民共和国国招标投投标法相相关规定定，招标标活动中中必须遵遵循“公开、公公平、公公正和诚诚实信用用”的原则则。1122 物业业管理招招标的方方式物业管理招招标从不不同的角角度来看看可以有有不同的的划分方方式。按按内容划划分，可可分为单单纯物业业管理招招标和物物业管理理与经营营总招标标；按招招标对象象的广度度划

3、分，可可分为公公开招标标、邀请请招标与与协商招招标；按按物业管管理的招招标项目目划分，可可分为全全方位物物业管理理招标和和单项目目物业管管理招标标；按物物业管理理招标主主体的不不同划分分，可分分为开发发商主持持的前期期物业管管理招标标、业主主委员会会主持的的物业管管理招标标和委托托咨询型型物业管管理招标标以及物物业管理理公司的的专业项项目招标标等。物业管理招招标最常常见的划划分方式式是按招招标对象象的广度度划分，即即公开招招标、邀邀请招标标与协商商招标。1公开招招标是指招标人人以招标标公告的的方式邀邀请不特特定的法法人或者者其他组组织投标标。2邀请招招标是指招标人人以投标标邀请书书的方式式邀请

4、特特定的法法人或者者其他组组织投标标。3协商招招标协商招标又又称为议议标，是是指招标标人不公公开发布布招标公公告，而而是选择择其认为为有能力力承担的的投标人人，邀请请其投标标，然后后通过平平等协商商，最终终达成协协议。实实质上，协协商招标标可以看看作是更更小范围围的邀请请招标，目目前是一一种不可可或缺的的物业管管理招标标形式,较适合合于具有有一定业业务联系系和相互互比较熟熟悉的物物业管理理企业，或或具有特特殊管理理要求的的中小规规模的物物业管理理招标项项目。1133 物物业管理理招标程程序物业管理招招标程序序一般包包括准备备、实施施和结束束三个阶阶段。1准备阶阶段准备阶段是是指从招招标人决决定

5、进行行物业管管理招标标，到正正式对外外发布招招标公告告之前的的这一阶阶段所做做的一系系列准备备工作。主主要工作作有：成成立招标标机构、编编制招标标文件、确确定标底底。（1）成立立招标机机构 这主要要有两种种途径。一一种是在在物业管管理行政政主管部部门的指指导下（应应先在政政府部门门备案），由由招标人人自行成成立招标标机构，聘聘请有关关部门人人员和物物业管理理专家组组织招标标；另一一种是由由招标方方委托专专门的物物业管理理招标代代理机构构进行招招标。1）自行成成立招标标机构。招招标人为为实力雄雄厚的大大型开发发商或联联合开发发机构，有有能力从从物业设设计、施施工监理理到验收收整个开开发的过过程都

6、统统一自行行成立招招标机构构，包揽揽其“一条龙龙”的招标标工作，该该物业管管理招标标也由开开发商自自行成立立的招标标机构来来完成。对对于采用用小范围围邀请招招标或议议标方式式的小规规模物业业管理项项目，由由于其招招标工作作量不大大、专业业性不强强，开发发商一般般都能够够自行编编制招标标文件和和组织评评标，这这时，招招标人自自行成立立招标机机构进行行招标也也较为适适宜。自自行招标标的开发发商或业业主应按按照惯例例在开发发商所在在单位或或业主委委员会下下设“招标工工作委员员会”或“招标工工作组”。2）委托招招标代理理机构。招招标人委委托招标标代理机机构进行行招标的的方式常常用于公公开招标标和一部部

7、分大范范围邀请请招标。对对于一些些大型的的管理项项目，开开发商往往往委托托一家招招标代理理机构包包揽该项项目所有有的招标标工作；另外，业业主委员员会进行行物业管管理招标标时，通通常也采采用委托托招标代代理机构构招标的的方式。招标人可根根据自己己的意愿愿和自身身的情况况选择招招标代理理机构。同同时，还还要根据据自身对对物业管管理的要要求及标标的规模模大小选选择相称称等级的的招标代代理机构构。（2）编制制招标文文件 招标文文件是招招标机构构向投标标人提供供的参与与竞标所所必需的的文件。物物业管理理招标文文件的内内容、格格式根据据招标项项目的特特点和需需要而有有所不同同，内容容主要有有：告知知投标人

8、人递交投投标书的的程序、阐阐明所需需招标项项目的标标的情况况、告知知投标评评定准则则以及签签订合同同的条件件等，即即投标人人须知、合合同条款款和技术术规范。1）投标人人须知。投投标人须须知是招招标文件件的重要要组成部部分，它它是招标标人告知知投标人人关于投投标的要要求、指指导及手手续的文文件。投标的条条件。为为了保证证投标人人的合格格性，招招标文件件在这一一部分规规定了参参加资格格预审的的投标人人须递交交的证明明资料及及其格式式，以便便统一进进行审查查。为了了保证投投标的真真实性，招招标人还还要求投投标人必必须交纳纳投标保保证金，招招标文件件中规定定了投标标保证金金的比例例、交纳纳方式以以及保

9、证证书的格格式等。对投标文文件的要要求。由由于招标标机构在在接受投投标书时时，通常常会检查查投标书书的制作作和封送送是否合合乎程序序，招标标文件必必须在这这一部分分中写明明对投标标文件编编定的统统一要求求（统一一的投标标文件格格式），以以及对投投标文件件封存和和递交的的规定，以以便于开开标和评评标工作作的进行行。对招标程程序的说说明。将将开标、评评标和定定标等招招标过程程的关键键内容予予以公开开，从而而体现整整个招标标工作的的公正、透透明。2）合同条条款。合合同的条条款分为为一般性性条款和和特殊性性条款。一一般性条条款通常常是物业业管理招招标的行行业性的的约定俗俗成，通通常由技技术条款款、商务

10、务条款和和法律条条款组成成；特殊殊条款是是针对每每个具体体的物业业管理项项目自身身的特点点而制定定的个性性化条款款。特殊殊性条款款优于一一般性条条款，两两者不一一致时，合合同应以以特殊性性条款为为准。3）技术规规范。技技术规范范是详细细说明招招标项目目的技术术要求（如如物业管管理项目目的服务务标准、具具体工作作量等）的的文件，是是招标文文件的重重点之一一。技术术规范通通常是以以技术规规格一览览表的形形式进行行说明，另另外还需需附上项项目的工工程图纸纸等作为为投标人人计算标标价时的的依据。（3）制定定标底 标底底是招标标人为准准备招标标的内容容计算出出的一个个合理的的基本价价格，即即一种预预价格

11、，它它的主要要作用是是作为招招标人审审核报价价、评标标和确定定中标人人的重要要依据。因因此，标标底是招招标单位位的“绝密”资料，不不能向任任何无关关人员泄泄露。特特别是我我国国内内大部分分项目招招标评标标时，均均以标底底上下的的一个区区间作为为判断投投标是否否合格的的条件，标标底保密密的重要要性就更更加明显显了。因因此，制制定标底底成为招招标的一一项重要要的准备备工作。按按照惯例例，在正正式招标标前，招招标人应应为招标标项目制制定出标标底。标底制定得得好，可可以说是是招标工工作成功功了一半半，而编编制一个个先进、准准确、合合理、可可行的标标底需要要认真细细致，实实事求是是。首先，标底底的制定定

12、与招标标文件的的编制有有着密不不可分的的关系。标标底制定定得是否否正确，很很大程度度上取决决于招标标文件中中对项目目工作量量的说明明是否正正确，因因此招标标文件对对项目工工作量进进行说明明时应尽尽量减少少漏项，同同时将工工作量尽尽可能算算准确，力力争将招招标文件件中计算算出的工工作量与与实际工工作量的的误差控控制在55%以内内。其次，标底底的制定定应建立立在一个个比较先先进的物物业管理理方案基基础上，这这样编制制出的标标底才切切合实际际。如果果属自行行招标，则则可参照照近年来来国内外外相近物物业先进进的物业业管理方方法，或或者由招招标方委委托招标标代理机机构制定定标底。阅读资料料 南京京龙江小

13、小区物业业管理招招标投标活活动效果果分析江苏省南京京市龙江江小区110幢高高教公寓寓的166所高校校的30000户户高级知知识分子子家庭为为花明白白钱，通通过招标标的方式式寻找“管管家”。江江苏爱涛涛置业、星星汉物业业、南大大物业、东东海物业业、养园园物业等等12家家物业公公司第一一次打起起了“价价格战”。为解决南京京高校教教师住房房困难的的全国重重点工程程南京京龙江小小区100幢高校校公寓于于20000年44月底交交付使用用，占地地约300万平方方米，由由南北两两个区域域组成。龙龙江高校校公寓委委托管理理期限为为3年。特特别引人人注目的的是龙江江高校公公寓业主主委员会会在此次次招标中中明确提

14、提出，物物业管理理收费标标价占招招标总分分的一半半，标书书占300分，答答辩和企企业信誉誉分别占占10分分。 根据19999年112月88日出台台的江江苏省普普通住宅宅区物业业管理公公共服务务费等级级收费暂暂行办法法，住住宅区物物业管理理公共性性收费指指导价即即便是最最高的55级，每每月每平平方米也也就是00.5元元。在上上限已经经很明确确的情况况下，南南京的物物业管理理公司面面临的就就是拿出出最有竞竞争力的的价格来来。这次次招标书书明确将将收费标标准作为为硬杠杆杆，显然然增加了了物业管管理公司司的压力力，南京京的很多多物业管管理公司司第一次次仔细测测算起自自己的成成本来，要想在在招标中中获胜

15、，就就要拿出出更具竞竞争力的的价格来来，降低低一个收收费等级级，提高高一个服服务档次次，势必必要求各各家公司司物业管管理人员员一人多多专、一一人多岗岗，以降降低企业业经营成成本。1龙江高高教公寓寓招标概概况(1)物业业标的：已建229.33万平方方米，南南北两片片，即将将入住率率95以上。物业类型：经济适适用型普普通高层层住宅，设设施齐全全，但车车位、管管理用房房等不足足，落实实了维修修基金；物业管管理区域域为2个个。(2)招标标范围：南京地地区省、市市物业管管理企业业投标，公公证部门门全过程程公证。(3)投标标方：南南京地区区省、市市属122家企业业。(4)评委委组成：业主委委员会、省省主管

16、部部门、市市物业管管理协会会、院校校、企业业等专家家7人。(5)评标标方式：借鉴工工程招标标方式，无无底价竞竞标，专专家评标标，业主主委员会会最终定定标，其其中信誉誉调查由由业主委委员会随随机抽查查评分。(6)评分分类别及及权重：信誉(10)，标标书(330)，价格格(500)，答答辩(110)。(7)公共共服务费费确定：政府指指导价与与市场调调节价相相结合，中中标价为为0.336元元(月月平方方米)，业主委委员会标标底价为为0.334元(月平方米米)。(8)招标标执行依依据：中中华人民民共和国国招标投投标法，并并借鉴其其他经验验。2此次物物业管理理招标投标活动动的启示示(1)物业业管理市市场

17、化进进程需要要政府积积极引导导，规范范行为。物物业管理理的招标标投标活活动，迫迫切需要要政府从从适应市市场经济济发展的的角度，积积极培育育和完善善市场，包包括建立立物业管管理招标标投标中中介服务务机构，在在物业管管理培训训中增设设招标投标课课程，有有步骤地地进行业业主委员员会主任任培训等等。同时时，建立立健全物物业管理理市场化化的法律律法规体体系，制制定规范范统一的的“游戏规规则”，营造造良好的的市场交交易环境境。(2)增强强业主自自治能力力，发挥挥开发商商、业主主委员会会的作用用。龙江高高教公寓寓是以业业主委员员会为招招标主体体，并具具体操作作招标活活动。业业主委员员会作为为物业管管理市场场

18、的主体体地位得得以明确确，作用用得以发发挥，为为业主委委员会成成为高教教公寓的的决策中中心奠定定了良好好的基础础。 (3)物物业管理理企业参参与市场场竞争的的意识强强烈。此此次招投投标活动动，引来数数十家企企业积极极参与，踊踊跃投标标，共同同表现了了对物业业管理市市场化的的信心和和决心。龙龙江高教教公寓是是全国有有着特殊殊意义的的住宅区区，工程程建设伊伊始，国国务院领领导就非非常关注注，省政政府明确确提出要要将其建建成“一流的的建筑，一一流的居居住人群群，一流流的居住住环境，一一流的物物业管理理”的住宅宅区。高高教公寓寓具有规规模大、即将入入住率高高、业主素素质高的的特点。众众多企业业希望通通

19、过市场场竞争，使使自身经经营上规规模，达达到提升升企业服服务水准准和品牌牌的目的的。同时时，通过过参与竞竞争，企企业也看看到了自自身的差差距，认认识到今今天的参参与是为为了以后后走向市市场打下下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。 (4)需要要引起重重视和改改进的问问题： 工程建设设与物业业管理脱脱节的现现象依然然存在。物物业标的的存在设设施不足足问题。如如自行车车停放车车位严重重不足(设计每每户1.8辆)，地下下进出口口太小，无无汽车泊泊位，缺缺少物业业管理用用房，垃垃圾中转转困难等等问

20、题，给给物业管管理带来来先天不不足的遗遗憾。物业管理理属服务务性行业业，其招招标投标不不同于工工程、设设备招标标投标。评评标应侧侧重企业业的信誉誉、业绩绩和标书书中的方方案质量量、答辩辩的应变变能力等等，而将将公共服服务费报报价单列列作为评评分类别别，其权权重不宜宜超过220。物业管理理采取招招标投标的的市场化化运作，其其公共服服务费价价格应由由市场调调节形成成，政府府不宜定定价或过过多限制制。2实施阶阶段招标实施阶阶段是整整个招标标过程的的实质性性阶段。主主要包括括：发布布招标公公告或投投标邀请请书，组组织资格格预审，召召开标前前会议，开开标、评评标和定定标。（1）发布布招标公公告（或或投标

21、邀邀请书）1）发布招招标公告告的渠道道。发布布招标公公告应根根据项目目性质和和自身特特点选择择适当的的渠道。常常见的发发布渠道道有：指指定的招招标公报报、官方方公报、报报纸，房房地产、物物业管理理专业期期刊以及及物业管管理信息息网络等等媒体。通通常一项项招标项项目往往往同时通通过几种种渠道发发布公告告，不拘拘泥于某某一渠道道。2）发布招招标公告告的时间间安排。为为使潜在在的投标标人对是是否投标标进行考考虑、准准备，招招标人在在刊登招招标公告告时，在在时间安安排上应应考虑两两个因素素：刊登招标标公告所所需时间间。各类类刊物从从接受广广告申请请到刊出出广告需需要一定定时间，如如果没有有充分地地考虑

22、，招招标公告告可能会会在投标标截止日日期之后后才刊登登出来。另另外，如如果要通通过几个个渠道发发布招标标公告，要要考虑到到各类渠渠道的出出版周期期（如报报刊的出出版周期期显然要要比网络络媒体长长），以以便能让让招标公公告基本本在同一一时间刊刊登出来来。投标人准准备投标标所需时时间。这这一时间间应从招招标公告告预计发发布日期期开始计计算。投投标人申申请投标标得到招招标文件件准备投投标递交投投标书，需需要有足足够的时时间。按按照中中华人民民共和国国招标投投标法第第二十四四条规定定：招标标人应当当确定投投标人编编制投标标文件所所需要的的合理时时间；但但是，依依法必须须进行招招标的项项目，自自招标文文

23、件开始始发出之之日起至至投标人人提交投投标文件件截止之之日止，最最短不得得少于二二十日。按按照惯例例，投标标人准备备投标时时间不得得少于445天。3）招标公公告的内内容和格格式。招招标公告告应以简简短、明明了和完完整为宗宗旨。一一般包括括以下内内容：招招标单位位名称；项目名名称；地地点、物物业管理理项目资资金来源源（如业业主分摊摊或开发发商预付付等）、招招标目的的（邀请请资格预预审还是是邀请投投标）；项目要要求概述述（项目目性质、规规格及管管理要求求），购购买招标标文件的的时间、地地点和价价格，接接受标书书的最后后日期和和地点，开开标日期期、时间间、地点点，招标标单位的的地址、电电话等联联系方

24、法法。如果需要，规规定资格格预审的的标准，以以及提供供资格预预审文件件的日期期、份数数和使用用语言；必要时时规定投投标保证证金的金金额。招标公告的的基本内内容，如如招标人人的名称称和地址址、招标标项目的的性质、数数量、实实施地点点和时间间以及获获得招标标文件的的办法等等关键事事项，必必须载明明，而招招标公告告的具体体内容和和格式可可以根据据招标人人的具体体要求进进行变通通。投标标邀请书书的内容容和格式式与招标标公告基基本相同同。（2）组织织资格预预审 若招标标物业预预计投标标公司的的数目多多，可预预先对各各投标公公司进行行资格预预审，剔剔除资信信较差的的公司，重重点选择择6110家申申请者参参

25、与投标标，这就就是所谓谓的早期期预审；若投标标公司数数量较少少，则可可待投标标公司已已递送标标书且开开标之后后进行资资格预审审，这也也就是所所谓的后后期预审审。无论论资格预预审在何何时进行行，其审审核程序序和要求求投标公公司递交交的文件件都大致致相同。资资格预审审是招标标实施过过程中的的一个重重要步骤骤，是投投标者的的第一轮轮竞争。1）资格预预审的程程序。包包括以下下三个步步骤：发出资格格预审通通告（或或资格预预审邀请请书）。发发布资格格预审通通告通常常有两种种做法，一一种是在在前述的的招标公公告中写写明将进进行资格格预审，并并通告领领取或购购买资格格预审文文件的地地点和时时间；另另一种是是在

26、报纸纸上另行行刊登资资格预审审通告。资格预审通通告的主主要内容容包括：招标项项目简介介，项目目资金来来源，参参加预审审的资格格，获取取资格预预审文件件的时间间、地点点以及接接受资格格预审申申请的时时间和地地点。按按照惯例例，从刊刊登资格格预审通通告的日日期到申申请截止止日期应应不得少少于455天。出售资格格预审文文件。资资格预审审文件应应提供招招标人及及招标项项目的全全部信息息，并且且其内容容应比资资格预审审通告更更为详细细，如对对若干物物业管理理企业组组成联合合体投标标的要求求等；其其次，资资格预审审文件中中还可规规定申请请资格预预审的基基本资格格、条件件，或对对物业管管理外资资企业单单独或

27、联联合投标标的一些些规定，以以及申请请投标资资格预审审的一些些基本要要求，如如从事该该行业年年限的限限制，承承担过的的物业管管理项目目类型等等；最后后，招标标人还应应在资格格预审文文件中规规定资格格预审申申请表和和资料递递交的份份数、时时间和地地点及文文件所使使用的语语言等。对对于申请请企业预预审中必必须提交交的重要要内容，应应当在资资格预审审文件中中予以说说明，或或制成表表格，要要求申请请人按要要求填写写。评审。资资格预审审申请书书不必公公开开启启，由招招标机构构组织专专家进行行评审。必必要时，还还可以召召开资格格预审的的准备会会议，以以便申请请人取得得有关项项目情况况的第一一手资料料。2）

28、资格预预审的内内容重点点。投标标人的经经验、过过去完成成类似项项目的情情况，人人员及设设备能力力，投标标人的财财务状况况，包括括过去几几年的承承包收入入和可投投入本项项目的启启动资金金等。具具体内容容包括：申请企业业的基本本情况：公司名名称、地地址、电电话和传传真、资资质等级级、注册册资本、关关系企业业等，以以及与本本合同有有关的主主要负责责人、项项目授权权代表，公公司组织织机构情情况，专专业人员员及管理理人员的的人数，公公司历年年承包合合同的类类型、金金额及主主要所在在地区等等。申请企业业的财务务状况：公司资资产负债债表、损损益表等等财务报报表；银银行过去去几年的的资信证证明以及及对未来来两

29、年财财务情况况的预测测。经验以及及过去的的表现：过去几几年内申申请企业业完成的的类似项项目的基基本情况况，如这这些项目目和业主主的名称称、项目目工作量量、合同同金额、服服务期限限等。3）资格预预审的评评审方法法。招标标单位可可以根据据自己的的要求来来决定资资格预审审的评审审方法。目目前广泛泛采用的的是“定项评评分法”，即采采用比较较简便的的百分制制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准计分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的被视为合格，可以参加投标；未达到的则被视为不合格，不能参加投标。（3）召开开标前会会议 投标资资格预审审确定合合格申请请

30、人后，应应尽快通通知合格格申请企企业，及及时前来来购买招招标文件件，同时时安排一一次投标标人会议议，即标标前会议议。召开标前会会议的目目的是澄澄清投标标人提出出的各类类问题。投投标人须须知中中一般要要注明标标前会议议的日期期，如有有变更，应应立即通通知已购购买招标标文件的的投标人人。招标标机构也也可要求求投标人人在规定定日期内内将问题题以书面面形式寄寄给招标标人，以以便招标标人汇集集研究，给给予统一一的解答答，在这这种情况况下就无无须召开开标前会会议。标前会议通通常是在在招标人人所在地地或招标标项目所所在地召召开，便便于招标标人组织织投标人人到现场场考察。应应特别注注意的是是标前会会议的记记录

31、和各各种问题题的统一一解释或或答复，应应视为招招标文件件的组成成部分，写写成书面面文件分分发给所所有投标标人。当当标前会会议形成成的书面面文件与与原招标标文件有有不一致致的地方方时，应应以会议议文件为为准。招招标人应应在提交交投标文文件截止止时间至至少155日前，将将已澄清清和修改改部分以以书面形形式通知知所有投投标人。因因此，投投标人不不得以未未参加标标前会议议为由对对招标文文件提出出异议，或或要求修修改标书书和报价价。招标标人应在在标前会会议上宣宣布开标标日期。参参加会议议的费用用投标人人自理。（4）开标标、评标标与定标标1）物业管管理开标标。物业业管理开开标是指指物业管管理招标标机构在在

32、预先规规定的时时间将各各投标人人的投标标文件正正式启封封揭晓。物物业管理理开标的的要点有有二个，即即开标人人和开标标时间。开标人是指指招标机机构。参参加开标标的人员员包括：招标单单位上级级主管部部门、当当地招标标投标管管理机构构、开户户银行、标标底编制制单位有有关人员员、招标标物业设设计单位位有关技技术人员员、投标标企业代代表（法法人代表表或委托托代理人人）和主主要工作作人员、法法律公证证部门。开标时间是是指预先先约定的的时间，即即招标文文件中规规定的时时间。通通常情况况下，开开标时间间安排在在递交投投标书的的截止日日之后223天天内或紧紧接其后后。如有有特殊情情况需要要推迟的的，必须须事先以

33、以书面形形式通知知各投标标公司。开标形式式及其程程序。物物业管理理开标形形式有两两种：即即公开开开标和秘秘密开标标。A公开开开标，是是指允许许所有投投标人或或其代表表出席开开标会议议，由招招标人面面对到场场所有投投标人或或其代表表将封套套的投标标书当众众开封，并并宣读投投标报价价的一种种开标方方式。其其一般程程序为：a宣布评评标委员员会成员员名单。b招标单单位法人人代表讲讲话，介介绍此次次招标情情况。c招标委委员会负负责人宣宣布唱票票内容、评评标纪律律、注意意事项和和评标原原则。d宣布因因投标书书迟到或或没有收收到而被被取消资资格的投投标企业业名称，并并将此情情况记录录在案，必必要时由由评标委

34、委员会及及公证人人签字；e公证人人当场验验证投标标标函，主主持抽签签，决定定唱标顺顺序。f唱标。由由评标委委员会主主席按交交标顺序序逐个启启封，并并检查是是否合格格。不合格的标标书包括括以下几几种情况况：未加加盖投标标企业法法人代表表印鉴或或签字的的标书；标书未未密封或或密封后后未加盖盖投标企企业公章章；逾期期送达的的投标书书；投标标企业法法人代表表未按时时参加开开标会议议，未按按规定格格式填写写、字迹迹模糊难难以辨认认或内容容不全的的标书。不不合格标标书应当当场宣布布作废，由由合格的的投标单单位宣读读其投标标文件。投标人在宣宣读标书书时对于于评标委委员会成成员的提提问应及及时说明明，但对对投

35、标标标价和承承包期限限等实质质性内容容不得改改动。其其他人员员在宣读读标书时时不能提提出任何何疑问。g宣读公公证词，表表明本次次开标经经公证合合法有效效；h开标会会议结束束，编写写开标会会议纪要要。B秘密开开标相对对于公开开开标而而言，是是指招标标机构在在无投标标企业现现场参与与情况下下所进行行的开标标。秘密密开标是是在不愿愿让各投投标企业业掌握全全部标价价时所采采取的自自由选择择投标人人的开标标方式。除除无投标标企业参参加以外外，秘密密开标的的其他程程序与公公开开标标基本一一致。开标结果果。若开开标时出出现如下下情况，可可能使投投标作废废：招标标人认为为各投标标人标价价都过高高和无法法达到招

36、招标文件件所规定定的服务务要求；合格投投标文件件过少，不不能保证证一定的的竞争性性。宣布布投标作作废后，招招标人应应组织第第二次招招标。2）物业管管理评标标。评标标是指开开标之后后，评标标委员会会本着公公开、公公平、公公正和诚诚实信用用原则，对对投标书书进行评评定，并并由招标标委员会会选择标标价较低低、资信信条件较较好的投投标企业业进入合合同签订订谈判的的阶段。评标包含含的要点点。评标标应在开开标之后后，顺序序不能颠颠倒；评评标组织织机构为为评标委委员会。评评标委员员会可由由招标单单位组织织具有相相应专长长的内部部人员组组成，或或同时邀邀请相关关专家参参加，也也可由专专业咨询询公司代代理。评标

37、方法法。物业业管理招招投标属属于服务务性项目目招投标标，其标标价的确确定具有有很强的的灵活性性。一般般来说，评评标方法法会因评评标人员员、招标标项目或或物业管管理招标标环境的的不同而而有所区区别。目目前，我我国物业业管理评评标常用用的方法法有两种种：A低价评评标法该法适用于于通过了了严格资资格预审审、其他他评标内内容都符符合要求求的物业业管理企企业标书书的评定定。其具具体做法法是：将将投标人人按报价价高低依依次排队队，取其其报价接接近标底底而略低低于标底底的投标标人，再再结合投投标文件件中的具具体实施施方案，综综合比较较，择优优定标。B打分法法该法适用于于评标人人员具有有较好的的专业判判断及丰

38、丰富经验验的招标标项目。在在实际中中较多采采用。其其具体做做法是：评标委委员会按按标准将将事先准准备的评评标内容容划分为为若干指指标，并并就每一一指标确确定其评评分标准准；然后后根据投投标人的的投标书书、对照照招标文文件规定定的管理理目标，对对该投标标人每个个指标所所能达到到的满足足程度给给予评分分；最后后，统计计投标人人的得分分，得出出投标企企业的总总评分。评标程序序如下：A初步审审查标书书。评标标委员会会审查的的内容主主要有：a投标人人投标资资格审查查，即判判断投标标企业是是否符合合投标条条件；b投标书书内容完完整性检检查，包包括投标标书编写写的格式式与递交交方式是是否符合合招标文文件的要

39、要求；是是否有指指定人的的签字；是否附附有投标标企业代代理人的的身份及及授权证证明；是是否按规规定交纳纳保证金金或投标标保函；投标文文件是否否对招标标文件做做出完全全响应，并并具有应应有的承承诺。c计算偏偏差审查查，包括括查明计计算错误误，标书书中所用用数字的的大小写写是否一一致等审审查。审审查如有有偏差，评评标委员员会应在在通知投投标公司司并征得得其同意意的情况况下予以以更正。若若投标公公司不同同意更正正，则招招标者有有权拒绝绝其投标标，并没没收其投投标保证证金。B评委评评审标书书,其主主要内容容包括：a关于企企业概况况及其信信誉的评评审。在在前述的的资质预预审基础础上，在在此对其其内容作作

40、进一步步核实。尤尤其是对对企业在在管理工工作中管管理者和和员工素素质进行行考察，如如企业是是否确实实拥有包包括工程程师、物物业经理理、人事事培训人人员、质质量控制制人员、各各类专业业技术人人员等在在内的良良好团队队，是否否拥有良良好的运运作体系系。b关于管管理服务务方案的的评审。管管理服务务方案评评审包括括服务机机构设置置评审、服服务措施施评审、标标价评审审。服务机构设设置评审审：主要要评审其其机构设设置是否否符合招招标项目目实际需需要，其其管理人人员、工工作人员员数量、素素质、职职称结构构等是否否满足要要求。服务措施评评审：主主要评审审其管理理方法的的选择，各各种技术术力量的的拥有程程度，管

41、管理设备备的配备备等方面面是否能能够保证证服务质质量，同同时具有有可行性性。标价评审：主要评评审投标标报价和和标底价价是否接接近，标标价的构构成是否否合理可可靠，标标价是否否能满足足管理服服务需要要等内容容。C评议物物业管理理企业的的答辩情情况。主主要评议议答辩人人的答辩辩情况，包包括答辩辩内容如如何、能能否正确确迅速的的回答问问题、回回答问题题是否合合理等。D编写评评标报告告。在做做完标书书的详细细评审及及对答辩辩情况作作出评议议后，评评标工作作人员将将根据这这些记录录，整理理出评标标情况报报告，并并推荐出出前三名名候选的的中标单单位，上上报招标标人或评评标委员员会作最最终决定定。评标报告的

42、的主要内内容应包包括：列列出参加加竞标的的公司总总数及各各自名称称，以及及因各种种原因其其标书被被列为“废标”的投标标企业名名称；概概述评标标的具体体原则、方方法等；评述可可能中标标的几份份标书；分析标标价的合合理性、与与标底价价的比较较结果；说明标标书是否否符合招招标文件件要求；评价投投标企业业资信及及类似经经验等。一般来说，评评标委员员会或招招标人会会根据所所推荐的的投标企企业情况况，从中中选择标标书最合合理、最最符合实实际需要要、最经经济、风风险最小小的物业业管理企企业定标标。阅读资料料表1-1 物业管管理投标标评分标标准表（可作为招招标评标标的参考考，假设设有ABBCD四四家物业业管理

43、企企业投标标）项目指标分数现场打分备注ABCD1开发建建设期的的协调与与管理10 主动动协调，提提出建议议10 被动动接受，调调整服务务6 不予予参与，独独立运行行2 不能能协调02报价10 报价价较优10 报价价符合招招标底价价7 报价价可以接接受4 报价价不尽合合理13管理措措施10 管理理方法较较优，各各种技术术力量强强大，管管理设备备先进10 管理理方法适适合，拥拥有各种种技术力力量，配配备所需需管理设设备8 管理理方法一一般，拥拥有一般般技术力力量，配配备一些些管理设设备5 管理理方法陈陈旧，技技术力量量薄弱，管管理设备备较少或或陈旧24服务机机构设置置10 机构构设置科科学合理理，

44、管理理人员、工工作人员员数量、素素质、职职称结构构较优10机构设置、管管理人员员、工作作人员数数量、素素质、职职称结构构满足需需要8 机构构设置、管管理人员员、工作作人员数数量、素素质、职职称结构构一般，大大体能满满足需求求5 机构构设置、管管理人员员、工作作人员数数量、素素质、职职称结构构混乱，不不能满足足要求25日常服服务30 有类类似经验验，能超超质量完完成30 有管管理经验验，能完完成要求求20 有较较少经验验，服务务与要求求略有出出入10 无管管理经验验，服务务与要求求有较大大出入56特约服服务10 主动动为住户户着想，提提供高质质量服务务10 能按按业主要要求完成成8 能部部分完成

45、成业主要要求5 不能能完成业业主要求求27管理制制度10 有严严格的管管理监督督制度，并并保证运运行10 有运运行制度度，但缺缺乏严格格的监督督制度5 无严严格的管管理运行行制度28现场答答辩10 答辩辩人答辩辩内容充充实，能能正确迅迅速的回回答问题题，回答答问题严严密合理理10答辩内容一一般，基基本能正正确的回回答问题题，回答答问题基基本合理理6答辩内容欠欠妥，不不能正确确迅速的的回答问问题，回回答问题题不尽合合理33）物业管管理定标标。定标标也称决决标，是是指招标标人根据据评标委委员会对对所有标标书的筛筛选评定定结果，进进行再次次评审并并最终确确定中标标人的过过程。定定标程序序包括评评委会

46、评评审、招招标人再再评审。评委会评评审。评评审的内内容主要要是：A服务质质量。主主要评审审投标企企业所提提供的服服务质量量保证措措施是否否可靠，检检查投标标书中质质量监控控体系是是否健全全，以及及该企业业以往对对同类物物业管理理的质量量监控情情况，考考察主要要负责人人的素质质及以往往的管理理经验。B报价及及补充说说明。比比较分析析报价总总金额与与标底存存在差异异的主要要原因。如如果大多多数投标标报价均均与标底底相差太太大，招招标者则则应重新新审核标标底，直直至查明明主要原原因。若若招标者者在标书书中有补补充说明明报价确确定的有有关内容容，也应应记入总总标价考考虑。C主要服服务方式式与特殊殊服务。评评价投标标企业提提供服务务的方式式是否得得当，特特殊服务务是否能能确实到到位，必必要时可可请专家家作进一一步论证证。招标人再再评审。物物业管理理招标人人可以自自行决定定接受某某一份投投标书，但但一般会会对评标标委员会会的推荐荐中标者者名单给给予充分分重视，对对评标结结果给予