北京鹏润地产项目拓展风险管理制度-467906.docx

《北京鹏润地产项目拓展风险管理制度-467906.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京鹏润地产项目拓展风险管理制度-467906.docx（61页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、总部项目拓展风险管理制度V1.0版1. 目的：规范公司项目拓展工作，预防并规避项目拓展过程中产生的风险，为保证项目后期顺利开发建设，达到既定经营目标提供保障。2. 范范围：2.1 适适用范围围：制度度执行单单位(宋宋体小四四两端对对齐)2.2 发发布范围围：制度度发放单单位(宋宋体小四四两端对对齐)3. 名名词解释释：3.1 项目拓展是是为获得得必要的的土地储储备支撑撑公司战战略发展展，本风风险制度度控制过过程为从从取得信信息到项项目合作作签约；3.2 竞争者主要要指公司司在拓展展项目过过程中遇遇到其它它的竞争争企业；3.3 信息处理是是指公司司获取项项目信息息，对信信息确认认、核实实、调查查

2、的过程程；3.4 后评价是指指在成功功拓展某某个项目目后，对对本项目目拓展过过程作业业操作、工工作人员员能力表表现等进进行评估估。4. 职职责：4.1 发发展中心心4.1.11 负负责制定定与修正正项目拓拓展风险险控制制制度；4.1.22 负负责在公公司内部部对项目目拓展风风险控制制制度做做出解释释；4.1.33 负负责对项项目拓展展风险做做出预警警与识别别；4.1.44 负负责项目目拓展工工作执行行、推进进、指导导、监督督、核查查、评价价等工作作；4.1.55 负负责对项项目公司司项目拓拓展部门门提供必必要技术术支持与与协作。4.2 项项目拓展展部门4.2.11 负负责按公公司规定定与规范范

3、完成项项目拓展展过程的的相关作作业；4.2.22 接接受总部部发展中中心指导导、监督督、核查查，及时时修正不不符合公公司规定定、规范范的作业业。4.3 管管理中心心4.3.11 接接收项目目拓展过过程重要要文件，进进行备案案与管理理；4.3.22 配配合发展展中心发发展中心心进行项项目拓展展后评价价；4.3.22 建建立完善善公司监监督、检检举制度度与机制制。4.4 法法律部4.4.11 规规范项目目拓展过过程中的的法律文文本；4.4.22 建建立完善善法律合合约审批批、核查查制度。4.5 财财务部4.4.11 配配合项目目拓展工工作过程程中融资资计划与与方案制制定；4.4.11 配配合项目目

4、拓展过过程中对对合作方方企业财财务审查查。5. 作业业内容：5.1 外部环境风风险防范范5.1.1 政策风险防防范5.1.11.1发发展中心心每季度度完成房房地产宏宏观政策策分析报报告；5.1.11.2项项目责任任人要针针对项目目涉及房房地产国国家政策策及地方方实施细细则、行行业 管制情况况等前期期工作进进行调查查分析；作为项项目分析析材料组组成部分分；5.1.11.3合合约拟定定中，将将与合作作方约定定前期工工作责任任与分工工，写入入合作协协议或相相关法律合约约；5.1.22 融融资风险险防范5.1.22.1项项目责任任人对当当期地方方资本市市场融资资方法、融融资条件件、融资资成本进进行调查

5、查分析5.1.22.1项项目责任任人根据据调查结结合公司司财务计计划制定定融资方方案及预预案，做做为提交交决策委委员会议议文件组组成部门门之一；5.1.33 市市场风险险防范5.1.33.1发发展中心心市场研研究部门门每季度度编写战战略重点点城市市市场报告告，作投投资潜力力评估；5.1.33.2项项目所在在地为非非战略重重点城市市，项目目工作小小组人员员应在项项目所在在城市考考查7天天以上，并并完成城城市及区区域市场场投资潜潜力分析析报告。5.1.44 竞竞争风险险防范5.1.44.1项项目责任任人组织织调查竞竞争手企企业背景景、合作作条件、与与合作方方管理者者“利害”关系；5.1.44.2项

6、项目责任任人提交交竞争方方案或意意见，做做为谈判判策略重重要依据据。5.2 内部管理风风险防范范5.2.11 信信息处理理风险防防范5.2.11.1项项目备案案信息必必须包含含如下方方面：合合作者信信息、土土地性质质与用途途、技术术经济指指标（如如无，以以地籍材材料为准准）、合合作条件件、以取取得前期期手续及及权证等等； 5.2.11.2项项目责任任人应在在拓展项项目立项项前，核核实前期期手续文文件及权权证发布布日期、发发布机关关，确定定其时效效性、有有效性，如如有过期期，应根根据最新新法规核核定其申申请延期期、更新新等合法法性，在在报告材材料中注注明核实实人、核核实日期期；5.2.11.3项

7、项目责任任人应在在拓展项项目立项项前，通通过公开开信息渠渠道或相相关机构构核实项项目相关关信息，确确保项目目住处准准确性、真真实性，在在报告材材料中注注明核实实人、核核实日期期；5.2.11.4项项目责任任人在进进行项目目考察时时，要对对项目用用地的建建设限制制条件、施施工条件件、干扰扰因素等等方面做做完整清清楚记录录，要求求注明规规划特殊殊要求与与规范、图图象与视视频等说说明资料料齐全；5.2.11.5项项目小组组须尽职职调查如如下内容容，由项项目负责责人组织织完成，并并提交项项目尽职职调查报报告；5.2.11.5.1项目目调查主主要包括括：场地地邻里关关系、前前期工作作可行、区区域规划划动

8、态等等；5.2.11.5.2合作作方企业业调查主主要包括括：财务务、法律律、主体体受权等等方面。5.2.22 作作业风险险防范5.2.22.1严严格按照照土地地储备工工作制度度完成成初选、立立项、决决策程序序，依照照项目评评价体系系，进行行评估与与决策。如如有特殊殊情况，可可通过董董事会决决议，方方可简化化；5.2.22.2设设立部门门内部信信息库使使用权限限，明确确项目责责任人，内内部研讨讨及传递递由专人人登记管管理，确确保数据据使用安安全；5.2.22.3项项目责任任人应严严格按照照项目工工作计划划时间表表，明确确内部传传递、研研讨、审审批时限限要求，明明确责任任部门、责责任人，如如有变更

9、更由总经经理办公公会议审审议通过过；5.2.22.4参参与项目目的工作作人员应应严格执执行谈谈判工作作制度、中中介管理理制度、项项目评价价制度等等制度与与参照作作业指导导说明，完完成相关关工作。 5.3.22 廉廉正风险险防范5.3.22.2公公司内部部或外部部人员可可向公司司相关管管理部门门检举项项目拓展展过程中中公司工工作人员员的欺诈诈行为，经经调查属属实，参参照公司司规定处处罚；5.3.22.3严严格按照照项目目谈判工工作制度度规定定，重要要谈判必必须由公公司两个个或两个个以上工工作人员员共同参参与。5.3.33 决决策风险险防范5.3.33.1项项目责任任人要保保证决策策项目材材料准确

10、确、完整整；5.3.33.2发发展中心心指定或或决策委委员会委委派专人人，对相相关决策策项目分分析报告告进行核核查或抽抽查，若若发现有有相关内内容与事事实严重重不符，责责其改正正；5.3.33.2项项目责任任人在项项目决策策前七天天向参与与决策领领导提交交可研报报告，并并对决策策委员进进行问题题答疑；5.3.33.3所所有参与与决策人人员在项项目决策策前，应应对呈报报项目资资料深入入了解；5.3.33.4决决策委员员代表应应在项目目决策前前，进行行项目实实地考查查，并完完成与合合作方的的初期谈谈判。5.3.44 合合约风险险防范5.3.44.1法法律文本本要求规规范化，法法律文书书的拟定定应严

11、格格执行公公司法律律文本规规范，如如有特殊殊情况需需要变动动、更改改，需要要向公司司法律部部门批准准许可； 5.3.44.2内内部审查查与外部部咨询相相结合，按按照公司司规定完完成法律律文书编编写后，根根据公司司规定完完成内部部审批，向向公司法法律顾问问单位进进行法律律咨询，书书面咨询询意见与与合约共共同备案案。 5.3 控控制后评评价5.3.11 拓拓展项目目签署合合作合约约后，由由发展中中心对签签约项目目拓展过过程工作作进行评评价，对对参与人人员工作作表现进进行评价价，并编编写项项目拓展展工作评评价报告告；5.3.2 评价结果报报送管理理中心，作作为修正正工作方方法及流流程的依依据，作作为

12、奖励励激励的的依据。6. 奖奖惩条例例:6.1 奖奖惩依据据根据项目目拓展工工作评价价报告对对项目拓拓展过程程中作业业完成的的时间节节点、数数量、质质量、工工作人员员表现等等方面评评价，对对参与项项目拓展展过程工工作人员员给出综综合得分分。6.2 奖奖惩标准准6.2.11 根根据土土地储备备奖励制制度结结合参与与项目拓拓展工作作人员综综合评价价得分进进行奖励励；6.2.22 项项目拓展展过程中中出现廉廉政问题题，通过过监督、检检举发现现，由管管理中心心按照公公司规定定处罚；6.2.33 项项目拓展展过程中中出现重重大失职职、特殊殊贡献，由由发展中中心向总总经理办办公会提提出奖惩惩报告，经经批准

13、执执行。6.3 奖奖惩执行行 参参照土土地储备备奖励制制度及及公司其其它相关关规定执执行。7. 注注意事项项 无无8. 附附件 无鹏房总部部项目前前期开发发手续流流程监督督制度VV1.00版1. 目的的：为保证集团团公司发发展战略略认真贯贯彻，建建立良好好的项目目风险控控制体系系、审计计指标体体系和规规范项目目开发的的作业流流程，特特制定本本办法。2. 范围围：2.1 适适用范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公公司2.2 发发布范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公公司3. 名词词解释：3.1 前期开开发手续续流程：指项项目从立立项到工工程施工工许可证证为止，各各

14、个阶段段、环节节涉及的的各项手手续的办办理流程程。3.2 流程程的标准准时间：指项项目从立立项到工工程施工工许可证证为止，各各个阶段段、环节节涉及的的各项手续的办办理，按按政策法法规规定定或行业业惯例，正正常的办办理时间间。4. 职职责：4.1 总总部发展展中心风风险控制制部人员员：4.1.11 负责编编制项目目前期开开发手续续流程；4.1.22 负责制制定项目目前期开开发手续续流程的的标准时时间指标标；4.1.33 负责充充分与总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心沟通通项目前前期开发发手续各各个环节节时间指指标；4.1.44 项目运运行期间间负责跟跟踪和监监督项

15、目目前期开开发手续续的完成成时间和和办理情情况；4.2 总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心人员员：4.2.11 配合发发展中心心制订项项目前期期开发手手续流程程的标准准时间；4.2.22 配合发发展中心心下达项项目前期期开发手手续流程程的标准准时间指指标；4.2.33 项目运运行期间间配合发发展中心心跟踪和和监督项项目前期期开发手手续的完完成时间间和办理理情况；4.3 各各项目公公司相关关负责部部门和人人员：4.3.11 负责本本项目的的前期手手续办理理；4.3.22 按要求求填报项项目前期期手续办办理计划划；4.3.33 及时和和总部各各相应中中心进行行指标控

16、控制工作作的交流流和沟通通；4.3.33 根据项项目进展展和需要要，及时时调整风风险控制制措施；4.3.44 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报发发展中心心或总部部其他相相关中心心部门；4.4 各各项目公公司下属属项目部部相关负负责部门门和人员员：4.4.11 负责本本项目的的前期手手续办理理；4.3.22 按要求求填报项项目前期期手续办办理计划划； 4.4.33 及时和和项目公公司或总总部各相相应中心心进行指指标控制制工作的的交流和和沟通；4.4.33 根据项项目进展展和需要要，及时时调整风风险控制制措施；4.4.44 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标

17、标，及时时上报项项目公司司领导或或发展中中心及总总部其他他相关中中心部门门；5. 作作业内容容：5.1 一一级开发发前期手手续流程程（祥见见附件-一 一一级开发发前期手手续流程程图）5.1.11 一一级开发发授权5.1.11.1 签订意意向书a) 土地现状调调研、钉钉桩、测测绘、评评估；b) 初步征地补补偿方案案；c) 与乡镇政府府签订意意向书；5.1.11.2 规划可可研编制制a) 向规委申领领规划要要点，编编制控制制性详细细规划；b) 编制项目可可行性研研究报告告；5.1.11.3 一级开开发授权权a) 提交一级开开发申请请和实施施方案b) 市国土局、发发改委、规规委、建建委等举举行联席席

18、会议，预预审项目目可研、规规划和征征地补偿偿方案等等；c) 预审通过后后获得一一级开发发授权，并并签订一一级开发发合同；5.1.22 立立项批复复5.1.22.1 到计委委提交立立项报告告；计委委函之规规划局审审核；5.1.22.2 规划局局会签返返计委；计委统统一立项项，下发发立项批批复；5.1.33 规划意意见书 做好整整体详细细规划，向向市规委委申请规规划意见见书；5.1.44 征地批批复5.1.44.1 编制一一级开发发的一书书四方案案，报国国土局审审议；a） 建设项目承承包说明明书b） 农用地转用用方案c） 补充耕地方方案d） 征地方案e） 供地方案 5.1.44.2 向国国土局、规

19、规划局、建建委、乡乡政府、村村公所等等部门征征求意见见，结果果报市政政府；5.1.44.3 是政政府下文文批地5.1.55 拆迁许许可证5.1.55.1 冻结户户口、入入户调查查、拆迁迁协议谈谈判等工工作；5.1.55.2 制定拆拆迁安置置方案，并并报地方方政府相相关部门门审查；5.1.55.3 审查通通过，获获取拆迁迁许可证证；5.1.66 土地上上市5.1.66.1 核算一一级开发发成本；5.1.66.2 验收土土地；5.1.66.3 在土地地中心入入市交易易；5.2 二二级开发发前期开开发手续续流程（祥祥见附件件-二二级开发发前期开开发手续续流程图图）5.2.11 立立项手续续立项项批复

20、5.2.11.1 首先要要选定项项目，洽洽谈合同同或协议议；也可可以是考考察准备备挂牌或或已挂牌牌的项目目；5.2.11.2 申请规规划要点点的规划划意见书书，（已已挂牌项项目不需需要）向向计委申申报立项项报告；5.2.11.3 计委函函至规划划局，规规划局会会签反计计委；5.2.11.4 计委下下立项批批复，要要求进行行可行性性研究；5.2.11.4如如果是公公开市场场招、拍拍、挂获获取的项项目，可可以直接接从土地地中心转转立项；5.2.22 规划手手续 主要包包括用地地规划许许可证和和工程规规划许可可证；5.2.22.1 用地规规划许可可证a） 项目立项后后应及时时申报项项目可行行性研究究

21、报告，经经建委和和规委审审核会签签；b） 进行画桩，并并获取用用地钉桩桩成果通通知单； c) 进行整整体的规规划设计计，主要要是总平平面设计计，层面面、立面面设计和和重要剖剖面设计计； d）准准备环境境影响评评估、交交通影响响评估、地地震安全全性评估估报告、勘勘测设计计招投标标备案； e)如如果是公公开市场场招、拍拍、挂获获取的项项目，需需要准备备土地地出让转转让合同同； f)手手续准备备齐全向向市规委委申请用用地规划划许可证证；5.2.22.1 工程规规划许可可证a) 准备人防设设计审核核批准、交交通出入入口及停停车场、园园林局绿绿地率和和消防设设计审核核意见、工程档案登记证明、“七通”服务

22、协议等；b) 向市发改委委和市建建委申报报年度开开工计划划；此时时要交纳纳一定比比例（一一般200%以上上）的综综合地价价款；c) 进行全套建建设施工工图设计计，包括括总平面面设计，各各层平面面、各向向立面设设计、各各层剖面面设计和和基础平平面、基基础剖面面图；d) 上报市规划划局进行行施工图图审查。e) 以上手续及及其它手手续（如如立项、用用地规划划等手续续）准备备齐全后后，获取取工程规规划许可可证；5.2.33 土土地手续续国有有土地使使用证a) 缴纳土地出出让金，支支付土地地补偿费费；b) 准备好公司司执照、立立项批复复、建设设用地规规划许可可证、征征地批复复、出让让合同和和出让金金、补

23、偿偿费缴款款发票等等手续，办办理国有有土地使使用证；5.2.44 工工程手续续工程程施工许许可证a) 准备建设用用地规划划许可证证、土地地征（或或相关证证明）和和施工图图审查通通知书；b) 进行招投标标工作，标标底制作作；与中中标的工工程公司司和监理理公司签签订合同同；c) 交纳四源费费、准备备建设资资金落实实证明和和人防施施工图备备案回执执等手续续；d) 到市建委办办理工程程施工许许可证；5.2.55 其其他手续续 主主要是在在办理以以上主要要证件需需要准备备和办理理的其他他手续，如如注册公公司手续续、资质质级别证证明、审审定方案案通知单单、环境境影响评评估、交交通影响响评估、地地震安全全性

24、评估估报告、勘勘测设计计招投标标备案、人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等手续；5.3 项项目开发发手续流流程标准准时间指指标（针针对二级级开发）5.3.11 立项手手续标准准时间指指标5.3.11.1 如果是是公开市市场通过过招、拍拍、挂获获取的项项目，直直接从土土地中心心转立项项只需要要1-22个工作作日；5.3.11.2 非公开开市场获获取的项项目办理理各项立立项手续续，获取取立项批批复标准准时间为为45个个工作日日；5.3.22 规划手手续标准准时间指指标5.3.22.1 项目办办理用地地规划许许可证所所需标准准时间

25、为为45个个工作日日，但是是不包含含办理手手续所需需的总体体设计图图纸的出出图时间间，这需需要根据据项目设设计要求求情况而而定；5.3.22.2项项目办理理工程规规划许可可证所需需标准时时间为330个工工作日，但是不包含办理手续所需的施工图设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；5.3.33 土地手手续标准准时间指指标5.3.33.1 国有土土地使用用在获得得用地规规划许可可证后标标准时间间为200个工作作日；5.3.33.2办办理国有有土地使使用需要要交纳土土地出让让金和补补偿费，故故具体办办理时间间也要根根据项目目资金安安排和运运营需要要进行调调整；5.3.44 工工程手续续标

26、准时时间指标标5.3.44.1项项目施工工图审查查标准时时间为335个工工作日；这些工工作与土土地手续续办理可可同时进进行；5.3.44.2项项目招投投标工作作标准时时间为330个工工作日；这些工工作与土土地手续续办理可可同时进进行5.3.44.2办办理工程程施工许许可证标标准时间间为100个工作作日；5.3.55 项项目前期期开发手手续流程程整体办办理标准准时间应应为1880个工工作日，折折合2440个自自然日，大大约8个个月的时时间；5.4. 项项目前期期开发手手续流程程监督部部门5.4.11 项项目的立立项手续续和土地地手续的的办理主主要由发发展中心心针对项项目情况况进行监监督控制制；5

27、.4.22 项项目的规规划手续续和工程程手续的的办理主主要由发发展中心心配合总总部总工工办针对对项目情情况进行行监督控控制；5.5 项项目开发发手续流流程监督督方法5.5.11 项项目公司司针对项项目具体体情况，制制定项目目前期开开发手续续流程的的办理计计划，包包括办理理流程、时时间、责责任部门门及责任任人，上上报发展展中心审审批；5.5.22 经经发展中中心审核核通过的的项目开开发手续续流程的的办理计计划，总总部发展展中心风风险控制制部和总总工办安安排专门门人员组组成项目目监督小小组；5.5.33 监监督小组组至少33人构成成，其组组员至少少1个发发展中心心风险控控制部人人员，11个总工工办

28、工程程人员，11个总工工办设计计人员；5.5.44 监监督小组组根据项项目具体体情况和和运营要要求，制制定针对对性的详详细的监监督办法法，并进进行监督督控制；6. 奖奖惩条例例:6.1 超超额完成成指标奖奖励办法法6.1.11 奖奖励标准准：能够够保证前前期开发发手续流流程的各各项质量量下，以以最短的的时间获获取了各各项开发发手续，为为项目操操作节约约大量时时间，从从而使项项目运营营获得更更好的现现金流和和收益；6.1.22 奖奖励金额额：根据据项目手手续超额额完成情情况和给给项目带带来的间间接收益益情况，由由项目公公司负责人申报；6.1.33 奖奖励申请请和审核核：6.1.33.1项项目公司

29、司办理前前期开发发手续的的相应部部门和责责任人，工工作达到到奖励标标准，可可以提交交书面的的奖励申申请书；6.1.33.2 奖励申申请书经经项目公公司部门门经理和和项目总总经理签签字确认认后，上上报总部部发展中中心或总总工办，经经审核合合格，上上报总经经理办公公会审议议；6.1.44 奖奖励的兑兑现6.1.44.1 奖励励采取资资金方式式兑现的的，由集集团财务务部门向向奖励主主体发放放奖励资资金,接接受奖励励主体提提供银行行存款帐帐号；6.1.44.2 团队队获得的的奖，金金可以由由团队负负责人进进行分配配和安排排，但应应将分配配或资金金使用安安排上报报管理中中心；6.2 未未完成指指标惩罚罚

30、办法6.1.11 惩惩罚标准准：未能能按时按按质完成成项目前前期开发发各项手手续，加加大了项项目操作作周期时时间，从从而使项项目运营营遭受损损失；6.1.22 惩惩罚金额额：根据据项目手手续未完完成情况况和给项项目带来来的间接接损失情情况，由由项目公公司负责人申报；6.1.33 惩惩罚审核核：6.1.33.1项项目公司司办理前前期开发发手续的的相应部部门和责责任人，为为完成工工作达到到惩罚标标准，总总部发展展中心或或总工办办组成的的监督小小组下达达惩罚通通知单，上上报总经经理办公公会审议议；6.1.44 惩罚罚的兑现现6.1.44.1 惩罚罚通知单单经总经经理办公公会审议议，决定定惩罚的的金额

31、和和方式，发展中心风险控制部和总工办组成的监督小组下达相关部门执行；7. 注注意事项项:7.1 此制度各项项指标为为标准开开发流程程和时间间指标，各各开发项项目要根根据项目目实际情情况随时时调整监监督审核核的指标标。7.2 本本制度自自发布之之日起生生效，由由发展中中心负责责解释。8. 附附件:一级开发前前期手续续流程图图二级开发前前期手续续流程图图 鹏房总部部项目投投资成本本基础指指标管理理制度VV1.00版1. 目的的：为保证公司司发展战战略认真真贯彻，建建立良好好的项目目风险控控制体系系和审计计指标体体系，特特制定本本办法。2. 范范围：2.1 适适用范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下

32、下属各个个项目公公司2.2 发发布范围围： 鹏鹏润房地地产公司司总部下下属各个个项目公公司3. 名名词解释释：3.1 项目目投资成成本基础础指标 ：指指项目在在前期可可行性研研究阶段段，以投投资估算算为依据据的，基基础数据据指标。3.2 项目目 ：本制度度所指的的项目是是公司总总部和各各项目公公司20007年年后新获获取并签签订了项项目合作作或开发发协议，可可进行操操作的项项目。3.3 项目公公司：指获取取新项目目后负责责操作该该项目的的公司。4. 职责：4.1 总部发发展中心心风险控控制部人人员：4.1.11 负责编编制指标标的依据据，项目目投资测测算和可可行性研研究报告告；4.1.22 负

33、责制制定项目目投资成成本基础础指标；4.1.33 负责充充分与总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心沟通通项目投投资成本本基础指指标；4.1.44 项目运运行期间间负责跟跟踪和审审计项目目土地及及大配套套费用指指标；4.1.55 积极配配合总部部总部管管理中心心、成本本中心、财财务中心心、总工工办和营营销中心心人员对对项目成成本基础础指标的的审计4.2 总总部管理理中心、成成本中心心、财务务中心、总总工办和和营销中中心人员员：4.2.11 配合发发展中心心制订投投资成本本基础指指标；4.2.22 配合发发展中心心下达投投资成本本基础指指标；4.2.33 项目运运行期

34、间间管理中中心主要要跟踪和和审计项项目直接接成本合合计指标标、管理理费用指指标和总总成本合合计指标标；4.2.44 项目运运行期间间成本中中心应跟跟踪和审审计项目目的各项项成本指指标；4.2.55 项目运运行期间间财务中中心主要要跟踪和和审计项项目财务务费用指指标和不不可预见见费用指指标；4.2.66 项目运运行期间间总工办办主要跟跟踪和审审计项目目建安工工程费用用指标、市市政基础础实施费费用指标标和公用用配套费费用指标标；4.2.77 项目运运行期间间营销中中心主要要跟踪和和审计项项目销售售费用指指标；4.3 各各项目公公司相关关负责部部门和人人员：4.3.11 负责本本项目的的成本控控制和

35、风风险预警警；4.3.22 按要求求填报项项目投资资成本指指标审核核表；4.3.33 及时和和总部各各相应中中心进行行指标控控制工作作的交流流和沟通通；4.3.44 根据项项目进展展和需要要，及时时调整风风险控制制措施；4.3.55 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报发发展中心心或总部部其他相相关中心心部门；4.4 各各项目公公司下属属项目部部相关负负责部门门和人员员：4.4.11 负责自自身项目目的成本本控制和和风险预预警；4.4.22 按要求求填报项项目投资资成本指指标审核核表；4.4.33 及时和和项目公公司或总总部各相相应中心心进行指指标控制制工作的的交流和和

36、沟通；4.4.44 根据项项目进展展和需要要，及时时调整风风险控制制措施；4.4.55 如遇到到特殊项项目或特特殊情况况，需调调整指标标，及时时上报个个项目公公司或发发展中心心及总部部其他相相关中心心部门；5. 作作业内容容：5.1 项项目投资资成本基基础指标标构成如如下：（祥祥见附件件投资资成本基基础指标标分解构构成表） 项目投资成成本基础础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注土地及大配配套费前期费用建安工程费费用市政基础设设施费公用配套费费不可预见费费直接成本合合计财务费用 管理理费用 销售售费用总成本合计计5.1.11 土地及及大配套套费指标标：土地费用主主要包含含土地出出让金、拆

37、拆迁补偿偿费、土土地转让让费、契契税、市市政基础础设施费费、征地地费用、土土地使用用费和其其他费用用；大配套费用用主要包包含红线线外的供供电、给给水、排排水；代代征绿化化、代征征道路和和代征市市正用地地的建设设费用。5.1.11.1 出让金金可以分分解为住住宅出让让金、商商业出让让金、综综合配套套级人防防出让金金等；5.1.11.2 拆迁补补偿费用用一般指指地上物物的拆迁迁物的补补偿，如如房屋、厂厂房和其其他设施施等，主主要以拆拆迁协议议为主要要依据；5.1.11.3 土地转转让费，主主要是根根据土地地获取方方式的不不同和谈谈判条件件来制定定的；5.1.11.4 契税，按按合同金金额缴纳纳；5

38、.1.11.5 市政基基础设施施费，按按北京市市政府规规定缴纳纳；5.1.11.6 征地费费用，主主要是项项目用地地如果是是集体土土地或一一级开发发项目涉涉及集体体用地的的项目要要按北京京市规定定缴纳征征地各项项费用，主主要有复复垦费、青青苗补偿偿费用等等；5.1.11.7 土地使使用费按按北京市市政府规规定缴纳纳；5.1.11.8 土地其其他费用用，包括括各项因因获取土土地而需需要花费费地支出出，如中中介费用用等；5.1.11.9 红线线外供电电费用、给给水费用用、排水水费用按按项目相相关规定定缴纳；5.1.11.100 代征征绿化用用地建设设费用，根根据项目目实际情情况或拿拿地的协协议规定

39、定，进行行评估测测算；5.1.11.111 代征征道路用用地建设设费用，根根据项目目实际情情况或拿拿地的协协议规定定，进行行评估测测算；5.1.11.122 代征征市政用用地建设设费用，根根据项目目实际情情况或拿拿地的协协议规定定，进行行评估测测算；5.1.22 前期费费用指标标： 主要包包含三通通一平费费用、各各种设计计费用、招招投标费费用、勘勘测费、审审图费用用、各项项手续费费用和其其他费用用5.1.22.1 三通一一平费用用主要指指项目场场地平整整，通水水，通电电。通路路的费用用；5.1.22.2 各种设设计费用用，主要要包含规规划设计计费、施施工图设设计费、综综合网管管设计费费、景观观

40、设计费费、人防防设计费费等；5.1.22.3 招投标标费用主主要用于于工程的的招标工工作，如如招投标标代理、标标底制作作等费用用；5.1.22.4 勘测费费是对项项目地块块的测绘绘等费用用，主要要用于拿拿地、设设计前的的勘测；5.1.22.5审审图费用用主要是是施工图图审查费费用；5.1.33 建安工工程费用用指标 该费用用是项目目建设成成本的核核心，主主要包含含土建工工程费、安安装工程程费、监监理费和和工程预预算编制制费用等等；5.1.33.1.土建工工程费、安安装工程程费在制制定指标标时，主主要以北北京市定定额为依依据，制制定估算算的指标标；5.1.33.1.监理费费用按行行业常规规制定指

41、指标，最最终以和和监理单单位的合合同为准准；5.1.33.1.工程预预算编制制费用等等，是在在工程前前后必须须作的预预算和决决算费用用。5.1.44 市政基基础设施施费指标标主要包包括供水水、排水水、中水水、供电电、供暖暖、智能能化、燃燃气、绿绿化等各各项项目目必须的的市政条条件建设设费用；5.1.55 公用配配套费指指标主要要指项目目相应的的公用配配套建设设费用，如如小区配配套的学学校、会会所等等等；5.1.66 不可预预见费指指标指项项目实施施操作过过程中不不可估计计风险存存在，可可能产生生一些费费用；该该费用高高低直接接和项目目管理水水平相关关联，一一般为项项目扣除除此项后后直接成成本的

42、11.5%5.1.77 直接成成本合计计指标 直接成成本是项项目操作作过程中中必须和和直接发发生在项项目上的的费用；直接成成本合计计指标指指的就是是土地及及大配套套费指标标、前期期费用指指标、建建安工程程费用、市市政基础础设施费费、公用用配套费费指标、不不可预见见费指标标之和；5.1.88 财务费费用指标标主要是是就项目目融资而而发生的的各项利利息支出出；5.1.99 管理费费用指标标主要包包括项目目操作过过程中人人员、行行政、办办公等日日常费用用支出，一一般在前前期测算算阶段按按直接成成本的22%估算算；5.1.110 销售费费用指标标是为了了项目销销售，所所支出的的推广、宣宣传、活活动等各

43、各项费用用；一般般住宅为为计划销销售额的的2%，而而别墅和和商业就就要略高高；但是是由于项项目具体体定位和和销售手手法的不不同，要要根据具具体项目目具体制制定该指指标；5.1.111 总成本本合计指指标是项项目各项项指标之之和，反反映了整整个项目目措作的的全部成成本费用用支出，也也体现的的项目操操作和投投资成本本风险控控制的整整体能力力。5.2 指标的的制定和和下达5.2.11 由发展展中心风风险控制制部根据据项目实实际情况况和可行行性研究究报告，在在项目操操作前期期制定项项目投资资成本基基础指标标。5.2.22. 土地及及大配套套费指标标由发展展中心同同项目公公司或负负责获取取项目的的人员核

44、核实后下下达；5.2.33. 前期费费用指标标由发展展中心同同总部总总工办及及项目公公司负责责前期的的人员核核实后下下达；5.2.44. 建安工工程费用用指标、市市政基础础实施费费用指标标和公用用配套费费用指标标由发展展中心同同总部总总工办及及项目公公司负责责工程的的人员核核实后下下达；5.2.55. 不可预预见费用用指标、财财务费用用指标由由发展中中心同总总部财务务中心及及项目公公司负责责项目财财务的人人员核实实后下达达；5.2.66. 直接成成本合计计指标、管管理费用用指标、总总成本合合计指标标由发展展中心同同总部管管理中心心及项目目公司负负责项目目管理的的人员核核实后下下达； 5.2.77. 销售费费用指标标由发展展中心同同总部营营销中心心及项目目公司负负责项目目销售的的人员核核实