2022房地产估价师历年真题5章.docx

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1、2022房地产估价师历年真题5章2022房地产估价师历年真题5章 第1章依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。答案：对解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批下列项目中，不属于资产负债表中流动资产的是（）。A.货币资金B.短期投资C.应收票据D.投资性房地产答案：D解析：本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表中，流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息等，投资性房地产不属于

2、流动资产，但应仍属资产类。参见教材P385。 为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： (二)2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理了房屋产权调换手续。在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。A64000元B4

3、9600元C12800元D14400元正确答案：B 某套住宅建筑面积为lOOm2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。A2400B2580C2607D2760正确答案：A每平方米建筑面积的价格总价/建筑面积300080/1002400(元/m2)风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。（）答案：错解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。2022房地产估价师历年真题5章 第2章2022年10月13日，中国房地产估价师

4、与房地产经纪人学会加入了（），成为其全权会员。A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会D、美国估价学会答案：B解析：考点:中国房地产估价行业发展。2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的。（）答案：对解析： 本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的。某旧厂房的建筑面积为

5、5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。A、 2240B、 2000C、 1785.71D、 1760答案：C解析：以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的

6、标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权答案：A,B,C,D解析：关于加强经济适用住房管理有关问题的通知(建保(2022 59 号)，规定“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。对已

7、购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间( )计入裁决时限。A、 必须B、 应C、 宜D、 不答案：D解析：鉴定时间不计入裁决时限。2022房地产估价师历年真题5章 第3章估价对象为某三星级

8、宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。A、 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B、 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、 抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D、 选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案：A解析：房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（）答案：错解析：考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属

9、于前期工作的是（）。A、土地储备B、销售方案的细化C、建设项目的质量控制D、申领建设用地规划许可证答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。选项A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。选项B属于租售阶段；选项C属于建设阶段的工作内容。 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )正确答案：答案 房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。 我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土地使用证。（ ）正确答案：国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发国有土地使用证，属于集体土地的，核发集体

10、土地所有证；使用集体土地的，核发集体土地使用证。外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。（）答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。2022房地产估价师历年真题5章 第4章 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3，销售费用为重新购

11、建价格的3，每利率为6，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高

12、要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。（12分）正确答案：解：（1）重新购建价格C总方法一：1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）建筑安装成本=1200元/；专业费用=12008%96（元/）；管理费用=（1200+96）3%=38.88（元/）；销售费用=C3%；投资利息=（1200+96+38.88+C3%）60%（1+6%）1.5-1+1200+96+38.88+C3%40%（1+6%）0.5-188.930+C0.2%；销售税费=C6.5%；投

13、资利润=（1200+96+38.88+ C3%）35%467.208+ C1.05%；每平方米重新购建价格C=（+）（1200+96+38.88+ C3%+88.93+ C0.2%+C6.5%+467.208+C1.05%），2）总价计算建筑安装成本=120030000=3600（万元）；专业费用=36008=288（万元）；管理费用=（3600+288）3=116.64（万元）；销售费用=C总3；投资利息=（3600+288+116.64+C总3）60（1+6）1.5-1+（3600+288+116.64+C总3） 40（1+6）0.5-1=266.79+C总0.2；销售税费=C总 6.5；

14、投资利润=（3600+288+116.64+C总3） 35=1401.624+C总l.05；重新购建价格C总=+=3600+288+116.64+C总3+266.79+C总0.2+C总6.5+1401.624+C总1.05，解得C总=6356.394万元。方法二：每平方米重新购建价格C=1200（1+8）（1+3）+C360（1+6）1.5+1200（1+8）（1+3）+C 3 40（1+6）0.5+C6.5+1200（1+8）x（1+3）+C335，解得C=2118.798（元），则重新购价格=2118.79830000=6356.394（万元）。（2）折旧计算1）可修复费用=35万元；2）

15、装修折旧费=500 1/5 3=300（万元）；3）设备折旧费=2001/103=60（万元）；4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）1/603=281.069（万元）；5）缺乏电梯的功能折旧费=（3285-30 80）12381-1（1+8）57-（180+60）=1182.085（万元）；6）功能过剩引起的折旧费=1/81-1/（1+8）57=12.344（万元）。（3）建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房

16、地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（）万元。A、2000B、3000C、3500D、4000答案：A解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=500010001000/50%2000（万元）。下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A、适当营销B、适当的期间完成交易C、谨慎行事D、公平交易E、熟悉情况答案：A,C,D,E解析：本题考查

17、的是保存估价资料。估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。估价档案保存已超过15年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。出具已经有1年了，贷款16年期间都必须保存，合计17年。参见教材P424。关于城市详细规划中的内容表述，错误的是（）。A.建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 B.容积率=建筑基底占地面积/土地面积 C.绿地率绿地面积/土地面积 D.用地面积即指规划地块划定的面积答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。选项B错误，容积率=总建筑面积/土地面积。 房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，

18、合格的原资格等级可再延期2年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲方提供土地、乙方出资金合作建房，建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方，甲方应缴纳营业税。（）答案：对解析：营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5。2022房地产估价师历年真题5章 第5章人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。A、 人民法院B、 估价机构C、 拍卖师D、 竞买人答案：A解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。某市规定自 2022 年 4

19、月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（）。A.2022 年8 月27 日B.2022 年4 月1 日C.2022 年4 月15 日D.2022 年8 月27 日和2022 年4 月15 日答案：C解析：鉴定评估价是否过低，首先应

20、回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。税务部门委托估价机构评价张某出售房屋的市场价值，价值时点应当为张某出售其拥有的住房的时点，即 2022年 4 月 15 日。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。（）答案：对解析：本题考查的是保险的基本原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C