2022房地产估价师模拟试题9章.docx

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1、2022房地产估价师模拟试题9章2022房地产估价师模拟试题9章 第1章在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生

2、的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。 甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。A估价委托合同B抵押合同C借款合同D保险合同正确答案：ACD一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A、 投入资金的安全性B、 投资项目的变现性C、 投资收益的长期性D、 项目定位的科学性E 资产管理的复杂性答案：A,B,E解析： 土地使用权的出让方式中，（ ）适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。A招标方式B拍卖方式C协议出让D挂牌转让正确答案：C 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没

3、有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金正确答案：ABDE张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。A.典型合同 B.单务合同 C.有偿合同 D.要式合同 E.双务合同答案：A,C,D,E解析：要式合同与不要式合同根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同是指根据法律规

4、定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，但对于法律有特别的形式要件规定的，当事人必须遵循法律规定。6.主合同与从合同根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主

5、合同，甲丙之间的保证合同为从合同。区分主合同和从合同的主要意义在于：主合同和从合同之间存在着特殊的联系，即从合同具有附属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同也随之终止。物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 ( )答案：错解析：物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。2022房地产估价师模拟试题9章 第2章在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师答案

6、：错解析：注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。某房地产在2022年3月的价格为7200元/，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2022年9月的价格为（）元/。A8485B8536C10038D10098答案：D解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格成交日期的下一时期的环比

7、价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2022年9月的价格（元/）。 电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为（ ）年。A1B2C3D5正确答案：B答案：B。在正常使用下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期为2年。 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。A地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用

8、成本法评估D根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估正确答案：C 职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定生活消费或丧失缴存条件时，按照规定提取个人账户内的住房公积金存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼答案：B解析：本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状

9、况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率正确答案：ADE答案 ADE借款偿还期和利息备付率属于清偿能力指标。2022房地产估价师模拟试题9章 第3章 限额设计就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 ( )参考答案：正确征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（）的行为。A所有权B使用权C承包经营权D地役权答案：A解析：征收集体

10、土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析： 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收

11、入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为（ ）。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C930100%=30%成本法主要适用于评估（）的房地产。A、新开发的B、危险房C、正在开发建设D、计划开发建设E、针对特定使用者的特殊需要答案：A,C,D,E解析：考点:成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。 房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院（

12、 ）。A应在5个工作日内立案受理B应在5个工作日内决定是否立案受理C应在受理后60日内作出判决D不予受理正确答案：D 某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A500B525C600D1650正确答案：D2022房地产估价师模拟试题9章 第4章 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：防水材料包括（）三大类。A.防水卷材 B.防水涂料 C.防水物理材料 D.防水化学材料 E.建筑密封材料答案：A,B,E解析：本题考查的是

13、防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A 从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的

14、价值或价格答案：D解析：本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。 若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（ ）。A577%B600%C1000%D1440%正确答案：A 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟试题9章 第5章2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其

15、房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市

16、、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。 城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主 管部门审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：廉租住房单套建筑面积应当在（）以内。A、30 B、50 C、60 D、90答案：B解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50以内，保证基本居住功能。参见教材P7。王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。A、

17、 48.5B、 49C、 51D、 45.5答案：A解析：根据房产测量规范(GB/T179862000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙

18、(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积：套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。A、收益型B、收益贬值型C、收益加增值型D、机会型E、保本型答案：A,C,D解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：动态序列的分解模型有（）A.乘法模型 B.除法模型

19、C.加法模型 D.减法模型 E.混合模型答案：A,C解析：本题考查的是动态序列的分解模型。动态序列的分解模型有乘法模型和加法模型。2022房地产估价师模拟试题9章 第6章 对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使用的一种定额。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：将

20、影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（）。A、经济发展状况B、物价C、环境状况D、规模E、建筑结构答案：D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格由影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师

21、，现委托评估机构对其进行估价。商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的（ ）。A.固定性 B.骤增性C.衰减性 D.无限性答案：C解析： 城市（ ）的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A详细规划B控制规划C指标规划D分区规划正确答案：D2022房地产估价师模拟试题9章 第7章房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明答案：D解析：本题考查的是估价报告的组成。鉴证性

22、估价报告的估价师声明应包括以下内容：注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。参见教材P418。 评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。A流动比率B借款偿还期C现金回报率D资产

23、负债率E利息备付率正确答案：ABDE2022年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业（）。A、获得正常利润 B、获得经济利润 C、获得超额利润 D、年净利润为零答案：A解析：本题考查的是成本理论。当商品的销售收入正好等于经济成本时，厂商获得了正常的利润。“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（）答案：错解析：考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4和

24、3，该房地产的报酬率为6。该房地产的收益价格为（）万元。A183.78B257.55C873.19D1427.16答案：B解析：净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。收益期为有限年的公式收益期为有限年的公式为：此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率为Y，且Y0；收益期为有限年n。根据题意得，该房地产的收益价格（万元）房地产开发项目投资中其他工程费用包括（）。A可行性研究费B临时用地费C场地平整费D施工执照费E竣工图编制费答案：B,D,E解析：其他工程费主要包括：临时用地费和临时建设费；工程造价咨询费；总承包管理费；合同公证费；施工执照费；工程质量监督费；工程监理费；竣

25、工图编制费；工程保险费等杂项费用。 1314 卖房者甲与购房者乙于2022年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。第 13 题 估价时点应是（ ）。A2022年4月25日B2022年5月25日C2022年7月25日

26、D2022年7月25日以后的某一天正确答案：A2022房地产估价师模拟试题9章 第8章下列民事行为属于无效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的 B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的 C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的 E.经济合同违反国家指令性计划的答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42%

27、，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31% 2.23%1.32% 1.42%0.50% 7.78%。参见教材P265。假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。因此在动态分析法中，不需要单独计算投资利息和开发利润，已经在折现过程中体现了。（ ）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参

28、数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。P351。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本

29、费用支出，不包括销售费用、管理费用、财务费用。（）答案：错解析： 本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。(2022真题) 年龄超过65周岁的，不予办理房地产估价师注册。（）。答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第十四条规定，年龄超过65周岁的，不予注册。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。（）答案：对解析：本题考查的是零售

30、商业物业的其他管理工作。一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理的企业的最大差别。2022房地产估价师模拟试题9章 第9章 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)正确答案：甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（）。A.位置 B.教育配套设施 C.环境质量 D.设施与设备答案：D解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价

31、格的实物状况因素。选项ABC属于影响居住房地产价格的区位状况因素。（）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。A.合理原则 B.有效原则 C.合法原则 D.公正原则答案：C解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓客观 ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。房地产基础测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整

32、体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸房地产分幅平面图的测绘活动。写字楼的可出租面积是指（）。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）。A.容积率的高低对地价有很大影响 B.相邻关系的存在对房地产价格有一定影响 C.权利所对应的实质内容对价值有很大影响 D.供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。A4580B5580C6580D7580正确答案：D