惠州市物业服务收费管理实施办法23129.docx

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1、惠州市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿) 第一条 为规范范我市物业业服务收收费行为为，保障障业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根根据广广东省实实施办法法、广东东省物业业管理条条例、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法法适用于于本市行行政区域域内取得得合法经经营资格格的物业业服务企企业的物物业服务务收费行行为。第三条 本办法法所称物物业服务务收费是是指物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护物业管管理区域域内的环环境卫生

2、生和秩序序，向业业主所收收取的费费用。第四条物物业服务务收费应应当遵循循合理、公公开以及及收费与服服务水平平相适应应的原则则。第五条 市价格主主管部门门会同市市房地产行政主主管部门门负责全全市物业业服务收收费的管管理监督督工作。各县、区价价格主管管部门会会同同级级房地产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业服务务收费的的管理监监督工作作。第六条业业主与物物业服务务企业可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等形式约约定物业业服务收收费。包干制是指指由业主主向物业业服务企企业支付付固定物物业服务务费用，盈盈余或者者亏损均均由物业业服务企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金制是指指在预

3、收收的物业业服务资资金中按按约定比比例或者者约定数数额提取取酬金支支付给物物业服务务企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结余或者者不足均均由业主主享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。第七条 物业服服务收费费根据不不同物业业的性质质和特点，分别实实行政府府指导价价和市场场调节价价。业主大会成成立之前前的住宅宅（含业业主自有有产权或或取得使使用权的的车位、车车库）物物业服务务收费实实行政府府指导价价。别墅、业业主大会会成立之之后的住住宅（含含业主自自有产权权或取得得使用权权的车位位、车库库）及其其它非住住宅物业业服务收收费实行行市场调调节价。第八条 实行政政府指导导价的物

4、物业服务务收费，按按照属地地管理原原则，惠惠城区范范围内的的由市价价格主管管部门会会同市房房地产行政主主管部门门根据不同同类型和和服务内容容制定基基准价及及浮动幅幅度。其他县县、区由由当地价价格主管管部门会会同同级级房地产行政主主管部门门制定本本地区的的基准价价及浮动动幅度，并并抄送市市价格主主管部门门和市房地产产行政主主管部门门备案。物业服务收收费政府府指导价价应根据据物业服服务成本本、业主主承受能能力以及及社会经经济发展展状况等等因素适适时调整整。制定或调整整物业服服务收费费政府指指导价应应进行成成本监审审。第九条前前期物业业管理阶阶段实行行政府指指导价的的新建住宅宅物业，建建设单位位通过

5、招招投标或或者协议议方式选选聘物业业服务企企业进行行前期物物业管理理服务的的前期物物业服务务收费，由建设设单位与与其选聘聘的物业业服务企企业在物物业销售售前根据据政府指指导价范范围制定定，并签签订书面面的前期期物业服服务合同同，报当地地政府价价格主管管部门备备案。负责前期物物业管理理服务的物业业服务企企业在建建设单位位与物业业买受人人签订买买卖合同同的同时时与业主主签订物物业服务务合同。实行政府指指导价的的新建住住宅，前前期物业业服务收收费确需需超过政府指指导价水水平的，应应当报当当地价格格主管部部门核定定。实行市场调调节价的的住宅（不不含别墅墅）物业业服务收收费由业业主大会会决定。业业主委员

6、员会与物物业服务务企业签签订物业业服务合合同。别墅、其它它非住宅宅前期物物业服务务收费由由开发建建设单位位与其选选聘负责责前期物物业管理理服务的物业业服务企企业在物物业销售售前自主主制定，并并签订书书面的前前期物业业服务合合同。物业服务收收费实行行酬金制制的，酬酬金比例例或酬金金数额由由物业服服务企业业与业主主双方协协商确定定。第十条前前期物业业服务合合同应载载明物业业服务等等级内容容、收费费项目、收收费标准准、计费费方式及及计费起起始时间间等，并并在物业销售售前进行行公示。建设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同载明的的物业服服务内容容。建设单位在在物业销

7、售售前应制制定临时时管理规规约，对对有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业业主应当当履行的的义务，违违反临时时管理规规约应当当承担的的责任等等事项依依法作出出约定，向物业买受人明示，并予以说明。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十一条 实行政政府指导导价的住住宅物业业服务收收费，因因成本变变化等原原因需要要调整时时，前期期物业服服务合同同未到期期限或没没约定期期限的，由物物业服务务企业与与业主根根据服务务成本变变化情况况在政府府指导价价范围内协协商确定定，并与与业主签签订物业业服务补补充协议议，报当当地政府府价格主主管部门门核查备备案后执执行。前期物业业服务合合同已

8、到到期限的，由物物业服务务企业向向全体业业主征求求意见，经经专有部部分占建建筑物总总面积885%以上的业业主且占占总人数数85%以上的业业主同意意后，报报当地政政府价格格主管部部门核查查备案。价格主主管部门门在300个工作作日内核核查征求求意见情情况，并并将核查查结果在该该物业管管理区域域内醒目目位置进进行为期期15天天的公示示，公示示期满且且业主对对征求意意见的真真实性无无异议后后备案正正式受理理，物业业服务企企业与业业主签订订新的物物业服务务合同。成立业主大大会的住住宅物业业服务收收费，因因成本变变化等原原因需要要调整时时，由业业主大会会决定。第十二条 实行行物业服服务费用用包干制制的，物

9、物业服务务费用的的构成包包括物业业服务成成本、法法定税费费和物业业服务企企业的利利润。实行物业服服务费用用酬金制制的，预预收的物物业服务务资金包包括物业业服务支支出和物物业服务务企业的的酬金。物业服务成成本或者者物业服服务支出出构成一一般包括括以下部部分：（一）管理理服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；（二）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护保养养费用；（三）物业业管理区区域清洁洁卫生费费用；（四）物业业管理区区域绿化化养护以以及园林林水池、喷喷泉、宣宣传、装装饰、节节日喜庆庆等用水水用电费费用；（五）物业业管理区区域秩序序维护费费用；（六）物业

10、业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；（七）物业业管理服务务所需的的正常办办公费用用；（八）管理理费分摊摊；（九）物业业服务企企业固定定资产折折旧；（十）经业业主共同同决定的的其它费费用。物业共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的维维修和更更新、改改造费用用，应当当通过专专项维修修资金予予以列支支，不得得计入物物业服务务成本。第十三条 物业管管理区域域内业主主共用场场地、共用设施设设备产生生的水电电费用可可按约定定的方式式向全体体业主合合理分摊摊。可分摊的的共用水水电需设设置独立计计量表，费费用单独独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主

11、应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。设置独立计计量表确确实有困困难的老老住宅小小区，经经测算共共用水电电费总额后，按约约定方式式向业主主合理分分摊。第十四条 物业服服务收费费根据法法定产权权建筑面面积按月月计收。已已办理房房产证的，以以房产证证记载的的建筑面面积为准准。房产证证未记载建建筑面积积或未办办理房产产证的，按按商品房房买卖合合同约定定的建筑筑面积计计收。房地产产权证与与商品房房买卖合合同约定定的面积积有差异异的，差差异值为为2%以内（含含本数）只只作更正正不作退退补，差差异值为为2%以上上（不含本数数）的按按约定的的物

12、业服服务费标标准多退退少补。业主自有产产权或取取得使用用权的车车位、车库物业业服务费费按车位位计收。第十五条 业主应应当按照照物业服服务合同同的约定定，按时时交纳物物业服务务费用。业主违违反物业业服务合合同约定定逾期不不交纳物物业服务务费的，物业业服务企企业应当当依法追追缴。业主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。物业产权转转移时，业业主或者者物业使使用人应应当结清清物业服服务费用用。第十六条 物业业服务收收费实行行酬金制制的，物物业服务务企业应应当向业业主大会会或者全全体业主主公布物物业服务务资金年年度预决决算，并每年年不少于

13、于一次公公布物业业服务资资金的收收支情况况。业主主委员会会可以聘聘请专业业机构对对物业服服务资金金的收支支情况进进行审计计。业主或者业业主大会会对公布布的物业业服务资资金年度度预决算算和物业业服务资资金的收收支情况况提出异异议时，物物业服务务企业应应当及时时答复。第十七条 物业管管理区域域已竣工工但尚未未出售或或者已出出售但尚尚未交付给物业业买受人人的物业业，其物物业服务务费由建建设单位位按照该该物业区区域同类类物业的的标准全全额交纳纳。第十八条 物业业管理区区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费

14、，但不得向业主收取手续费或水电周转金。第十九条业主对对其物业业进行室室内装修修，业主主或装修修人员应当当按照建建设部颁颁发的住住宅室内内装饰装装修管理理办法有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。业主对其物物业进行行室内装装修时，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修保证押金。装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格后全额退还装修保证押金。业主装修产产生的垃垃圾、余余泥渣土土可自行行安排清理理，也可可委托物物业服务务企业安安排清理理。委托物物业服务务企业安安排清

15、理理的，清清运垃圾圾所产生生的费用用由业主主承担。对装修人员员出入实实行持证证管理的的，证件件押金（或或工本费费）收取取标准按按当地价价格主管管部门有有关规定定执行。第二十条物业小区区实行出出入证管管理的，应当为业主免费提供每户不少于4张、汽车每辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按制作成本合理收取工本费。第二十一条条 利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行经营的的，所得得收益依依法归全全体业主主共有，并并主要用用于补充充专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。第二十二条条 物业业管理区区域内的的机动车车停放保保管服务务收费按按市、县

16、、区区制定的的机动车车停放保保管服务务收费管管理有关关规定执执行。已已收取机机动车停停放保管管服务费费的，不不得重复复收取车车位、车车库物业业服务费费。第二十三条条 物业业服务企企业根据据业主的的自愿委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务，服务务报酬由双双方协商商确定。第二十四条条 物业业服务企企业已接接受委托托实施物物业服务务并相应应收取服服务费用用的，其其他部门门、单位位不得重重复收取取性质和和内容相相同的费费用。第二十五条条 物业业服务企企业应按按规定实实行明码码标价，将将服务等等级内容容、服务务标准、价价格诚信信承诺以以及收费费项目、收收费标准准、收费费依据、价价格投诉诉调处程

17、程序、服服务咨询询电话和和123358价价格举报报投诉电电话等在在物业管管理区域域的显著著位置进进行公示示，自觉觉按受有有关管理理部门的的检查和和业主监监督。明明码标价价方式由由各县、区区价格主主管部门门负责监监制。第二十六条条物业服服务企业业在物业业服务中中应当遵遵守国家家的价格格法律、法规和政政策，建立健健全内部部价格管管理制度度，配备备物价员员，加强强价格自自律，自自觉规范范价格行行为，不不断改善善管理服服务。严严格履行行物业服服务合同同约定的的义务，为为业主提提供更好好的服务务。第二十七条条对物业业服务收收费有争争议的，业业主、物物业使用用人、业业主委员员会或物物业服务务企业可可以向物

18、物业所在在地价格格主管部部门申请请协商调调解。第二十八条条物业服服务企业业有下列列行为之之一的，由由价格主主管部门门依法查查处：（一）未经经当地政政府价格格主管部部门核定定，超过政府指指导价标标准收费费的；（二）擅自自设立强强制性收收费项目目的；（三）不按按规定实实行明码码标价的的；（四）不按按规定备备案的；（五）不执执行本办办法第十十一条、十十二条、十十三条规定擅擅自提高高物业服服务费标标准、扩扩大有关关费用分分摊范围围或提高分分摊标准准的;（六）其他他违反价价格法律律、法规规、规定定的。第二十九条条 本办办法自220100年X月X日起执执行。惠惠州市物物业服务务收费管理理暂行规规定（惠惠府令第第30号号）同时时废止，原市政政府价格格主管部部门和物物业管理理行政主主管部门门印发的的有关物物业服务务收费政政策文件件与本办办法相抵抵触的以以本办法法为准。