武汉汉正街第一大道商户收租操作执行方案22868.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.汉正街第一大道商户收租操作执行方案(操作版)一、 收租操作步步骤第三阶段:宣传发动期1 全面开展交租的宣传,对收租可能出现的情况进行评估,制定相应应对措施。2 同步推进招商。a0月a0日前第一阶段:筹备期完成所有商铺及客户的分类统计(客户分类建档)、完成政策的制定及确定、完成业态细分的讨论及决策。第二阶段:铺垫期1 完成新招商楼栋业态外部资源的整合及开展;2 发动带头客户、解决问题客户,把捣乱的商户清除。i月c0日前a0月a0日前 第三阶段:收租期1 开始按
2、照收租步骤收取相应各楼座租金;2 同步推进招商,一边收租一边业态调整洗牌,一边增加新的商户。a0月a0日操作要点说说明:1、 以a0月aa0日为为收租开开始节点点。2、 采取分楼层层与客户户分类相相结合的的收租方方式,以以楼层作作为总体体收租推推进划分分标准,金金座、银银座、蓝蓝宝石座座根据泛泛首层、首首层、二二层、三三层、坡坡道商铺铺制定相相应收租租途径次次序,在在各楼层层内容,按按照a类、e类b、c、d类商户户的推进进原则进进行推进进。a0月a00日aa0月c0日首层a0月a00日aa0月aee日冲击波a0月a00日aa0月b0日a、e类商商户a0月b00日aa0月c0日b、c、dd类商户
3、户a0月b00日aaa月a0日二层a0月b00日aa0月bee日冲击波a0月b00日aa0月c0日a、e类商商户aa月a日日aaa月a0日b、c、dd类商户户a0月c00日aaa月b0日泛首层a0月c00日aaa月e日冲击波a0月c00日aaa月a0日a、e类商商户aa月a00日aaa月b0日b、c、dd类商户户aa月a00日aaa月c0日三层、坡道道、临街街aa月a00日aaa月ae日冲击波aa月a00日aaa月b0日a、e类商商户aa月b00日aaa月c0日b、c、dd类商户户3、 收取租金工工作宣传传尽量降降低影响响面,对对外不公公布下阶阶段收取取楼层信信息。4、 租金优惠采采取“da”
4、的形式式。即收收取租金金享有dd个月优优惠,其其中b00g年享受受c个月优优惠,bb00h年享受受a个月优优惠,(同同意)5、 所有四栋截截至到aab月a日,启动动时间从从a0月aee日开始始。6、 金座,a00月aee日开始始abb月a日收取取,逾期期则收铺铺,如果果数量较较少,友友情操作作。7、 银座,aaa月a0号开开始ab月a日收取取,(冲冲击波另另定)8、9、 采取全部同同时开始始收取租租金方式式。整体体先不考考虑设置置冲击波波蓝宝石从上上往下收收,abb月a日之前前收取。在各楼层收收取的首首e天作为为“冲击波波”期,在在此期间间缴纳租租金额外外享受aa个月租租金优惠惠。(待待张总确
5、确定)二、 收租的各项项要素安排排:(一)收租租地点:运营公司在在红宝石石二楼(地地点待定定)确定定总收租租点(提提供各分分收租点点协调工工作)。各栋分别设设置分收收租点,提供咨询服务,选点以不妨碍市场日常经营为原则,其中金座、银座选择临汉水街位置设置,蓝宝石座选择临五彩正巷位置设置。每个收租点分别配置财务人员进行日常现金收取,配备财务人员、银行刷卡等。(二)收租租形式:收租形式采采取现金金收租及及银行转转帐两种种形式,由由商户在在相关分分收租点点进行缴缴纳:(三)收租租程序: a、按照收收租具体体部署有有节奏提提前e天告知相相关收租租商户收收租政策策。 b、根根据合同同,给每每个商户户发最低
6、低缴纳租租金金额额的确认认单,并并同步提提供其他他优惠政政策的测测算单(模模拟)。 c、告告知商户户收租地地点及收收租方式式(指定定帐号、咨咨询方式式、相关关资料等等)。 d、根根据不同同客户通通知具体体交租时时间,收收租执行行。a0月a00日aa0月c0日首层a0月a00日aa0月aee日冲击波a0月a00日aa0月b0日a、e类商商户a0月b00日aa0月c0日b、c、dd类商户户a0月b00日aaa月a0日二层a0月b00日aa0月bee日冲击波a0月b00日aa0月c0日a、e类商商户aa月a日日aaa月a0日b、c、dd类商户户a0月c00日aaa月b0日泛首层a0月c00日aaa月
7、e日冲击波a0月c00日aaa月a0日a、e类商商户aa月a00日aaa月b0日b、c、dd类商户户aa月a00日aaa月c0日三层、坡道道、临街街aa月a00日aaa月ae日冲击波aa月a00日aaa月b0日a、e类商商户aa月b00日aaa月c0日b、c、dd类商户户(四)收租租管理: a、成成立收租租专项小小组/指指挥部:(由运运营公司司具体落落实人员员及分工工安排) 有总总指挥、有有专项事事务负责责人(如如财务、物物管等),根根据分栋栋进行专专人负责责。 b、其他分分项问题题的解决及化解问题题:(1) 租赁面积变变化,合合同采取取补签的的方式,具具体的内内容为因因面积差差异产生生的租金
8、金变化进进行确认认。(2) 确认商户ff0000元经营营奖励可可享受总总额,在在此次收收租过程程中一次次性抵扣扣。(3) 租户如拒交交。则需要要有清退退的手段段和决心心,如在在半个月月内不交交,则没没收履约约保证金金并锁门门、停水水停电、并并通过法法律手段段强行清清退,该该信息须须同样与与收租政政策同步步明示。(4) 租户如退铺铺。则从法法律关系系上看,需需没收履履约保证证金(具具体情况况待议:是否没没收及何何种情况况下退装装修金)(5) 为避免出现现大面积积客户抱抱团抗租租(该情情况最有有可能发发生)则之之前需要要做大量量的解释释工作及及内部疏疏通,包包括发动动铁杆客客户带头头、攻克克清退问
9、问题客户户、全面面带动宣宣传,并并进行商商户分类类处理等等。(五)收租租宣传手手段:1、 进行测算模模拟,即即以某大大户的收收租做一一次案例例:现有有大部分分商户履履约保证证金为bb万,目目前合同同约定首首年租金金收取大大多数为为先交半半年。首首年暂不不退履约约保证金金,水电电押金可可能退回回,按首首年商铺铺平均年年租金ee万计,半半年为bb万e,扣除除一到两两个月免免租期,加加上采取取奖励的的方式,实际商户缴纳的金额并不多。做成表格。2、 逐步推进,收取租金时只发内部公函,不对外发布,尽量减小影响涉及面;3、 收租需进行行内部强强化,充充分利用用内部广广播进行行反复政政策宣传传及解读读,并需
10、需要做两两轮收租租单张,结结合一次次内部商商情进行行,提前前设计,把把相关政政策都融融到里面面。三、 收租的重要要手段:a、与招商商同步结结合:静态收租与与动态招招商同步步进行,即即在通过过多种手手段收租租的同时时,积极极地推动动招商,所所有新招招商进场场的商户户均要求求收取租租金,进进行客户户锁定,以以此增加加a级铁杆杆商户的的数量和和所占比比重,逐逐步将收收租形成成惯性。b、对现有有的商户户进行分分类登记记评估:本次收租必必须是重重点突围围、单个个击破的的策略,为为此,必必须对现现有已租租赁商铺铺的分类类统计,按按照各楼楼栋、各各楼层进进行分类类,按照照租赁商商户、空空铺商户户、装修修商户
11、、铺铺货商户户、正式式经营商商户等进进行分类类,同时时再根据据客户的的信心及及归属感感分为客客户分为为五级(a级铁杆客户;b级稳定商户;c级摇摆客户;d级问题商户;e级捣乱商户等),分类完以后,进行专项建档。c、完成对对六栋楼楼的业态态细化调调整:汉正街第一一大道的的成功,将将取决于于业态定定位的成成功,我我们认为为:现有有的业态态必须进进行细化化和调整整,通过过对业态态的进一一步细分分和优化化,发展展成为汉汉正街唯唯一或者者第一的的业态。(a)既有有的业态态(金、银银、红、蓝蓝)四座座楼的洗洗牌和调调整,在在公司决决策后,借借助收租租进行洗洗牌,彻彻底将不不符合需需要的劣劣势业态态进行驱驱逐
12、。(b)未招招商的两两栋(翡翡翠、钻钻石),则则在公司司决定业业态定位位后,进进行新业业态的整整合或原原有业态态的扩展展,主要要通过市市场上成成熟的外外部资源源进行整整合,在在时间上上更为有有利,在在成功性性方面更更有保障障。(c)为此此,在分分析确定定好相关关的业态态定位后后,对原原有商户户还需要要进一轮轮的分类类,主要要是指优优势业态态和劣势势业态的的分类上上。可在在其中再再划分出出一部分分中间业业态,好好拉开洗洗牌节奏奏。d、针对五五种不同同分类采采取的不不同对策策: (a)根根据开铺铺情况分分的对策策态度:租赁商户、空空铺商户户、装修修商户、铺铺货商户户、正式式经营商商户这几几项中,对
13、对空铺商商户要重重点盯防防,装修修商户及及铺货商商户要分分类对待待,正式式经营商商户要重重点扶持持。(b)根据据客户忠忠诚度划划分的对对策态度度:a级铁铁杆客户户和b级稳定定商户;该两类类要进行行扶持c级摇摇摆客户户,尽最最大可能能的争取取d级问问题商户户和e级捣乱乱商户,进进行争取取,不能能争取的的坚决打打击。 (c)根据据业态类类型进行行分类的的对策态态度: 劣势业态态的商户户,原则则上采取取排除的的策略,如如该客户户的拥护护类别较较高,则则先列入入中间业业态,延延后处理理;如对对优势业业态的商商户,则则原则上上采取扶扶持的态态度,但但如属捣捣乱商户户则一律律清退。商铺等级统统计表制表时间
14、:b00f-i-bf资料收集:楼面经经理制表人:齐齐俊楼层金座等级aBSaFbFcFdF小计a00ai00aibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhcii0e0000bbega银座a0cihibibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab红宝石座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0蓝宝石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd总计aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0
15、aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae备注:acig等级a:铁杆商户,已已放弃其其他市场场铺面,上上货好,装装修好,配配合各项项工作。等级b:信用商户,上上货较好好,装修修好,工工作较配配合。等级c:观望商户,装装修好,上上货一般般,但持持观望态态度。等级d:问题商户,装装修较差差,上货货较差,随随时可能能流失。等级e:捣乱商户,装装修差,上上货差,不不配合工工作,不不利于市市场稳定定。重点提示:上述四四种手段段中,第第二项“对现有有的商户户进行分分类登记记评估”、第三三项“完成对对六栋楼楼的业态态细化调调整”是所有有工作中中的两大大基础工工作。整整个收租
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