XXXX年3月贵阳房地产市场分析报告19P3205.docx

《XXXX年3月贵阳房地产市场分析报告19P3205.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年3月贵阳房地产市场分析报告19P3205.docx（24页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年3月贵阳房地产市场分析报告市场表现：商品住宅供求增长，成交均价出现结构性微跌CRIC中国决策咨询系统显示，2011年3月，贵阳市新建商品住宅供求比为1：1.08，较上月供求比明显缩小；商品住宅供应面积为56.62万平方米，环比大幅增加1413.9%；成交面积为60.95万平方米，环比大幅增加102.49%；商品住宅成交均价为4718元/平方米，环比略微跌7.56%。贵阳限购令令、房贷贷收紧、加加息等调调控对于于贵阳楼楼市的影影响程度度有多大大？种种

2、种疑虑使使得对市市场较为为敏感的的改善需需求购房房者放缓缓购买的的计划，同同时也使使得部分分刚性需需求寄望望于楼盘盘降价促促销，在在合理的的价位购购入房产产；持币币观望的的气氛逐逐渐在贵贵阳市场场蔓延，市市场成交交带动力力有所削削弱，导导致成交交量有出出现回落落的趋势势。企业目前以以观望为为主，无无明显打打折、降降价举措措，各大大房企当当前的资资金链尚尚不存在在问题，对对未来市市场依然然是谨慎慎而乐观观的。但但在平面面媒体的的投放力力度上有有所加大大，推广广述求主主要集中中在产品品介绍、优优惠活动动等，而而从实际际成交价价格来看看，并未未出现大大幅降价价态势。市场走势预预测：调调控周期期较长，

3、未未来楼市市压力较较大目前通胀压压力依然然较大，人人民币对对外持续续升值，吸吸引国外外热钱不不断涌入入，整体体来看市市场上资资金流动动性依然然旺盛，货货币紧缩缩政策或或将长期期持续，未未来楼市市面临压压力较大大。预计本轮调调控时间间或将持持续至220122年初，甚甚至更长长。在调调控期间间，由于于一二线线城市是是政策调调控的火火力集中中点，作作为三线线城市的的贵阳短短期内市市场走势势向好，但但可能会会透支未未来城市市的发展展潜力，且且随着大大型房企企的进入入势必在在一定程程度上拉拉动贵阳阳地价。另外，目前前政策对对准住宅宅市场调调控，商商办类物物业短期期内会出出现向好好行情，但但由于近近几年商

4、商办的土土地出让让和建设设力度较较大，长长期来看看，会趋趋于饱和和。数字楼市n 商商品房市市场供求比： 1： 1.12新增供应面面积： 60.58万万平方米米成交面积： 688.111万平方方米成交均价： 55509元元/平方方米n 商商品住宅宅市场供求比： 1： 1.08新增供应面面积： 56.62万万平方米米成交面积： 600.955万平方方米成交均价： 47718元元/平方方米n 办办公市场场供求比： 00新增供应面面积：00万平方方米成交面积： 1.82万万平方米米成交均价： 87742元元/平方方米n 商商业市场场供求比： 11：1.35 新增供应面面积： 3.996万平平方米成交面

5、积： 5.34万万平方米米成交均价：134444元元/平方方米第一章、商商品房市市场一、商品房房概述2011年年3月贵贵阳新建建商品房房供求比比为1：1.112，供供需平衡衡，供略略小于求求。2011年年3月贵贵阳新建建商品房房供应量量为600.588万平方方米，环环比上扬扬15119.779%。2011年年3月贵贵阳新建建商品房房成交面面积为668.111万平平方米，环环比上涨涨1099.7%。2011年年3月贵贵阳新建建商品房房成交均均价为555099元/平平方米，环环比下跌跌2.006%。二、商品房房供求比比分析2011年年3月贵贵阳新建建商品房房供求比比为1：1.112，供供需平衡衡，

6、供略略小于求求。3月份，贵贵阳房地地产市场场供应成成交同时时出现上上扬态势势，供应应量更是是大幅上上升，成成交量经经历春节节淡季后后，也迅迅速上扬扬，市场场供需矛矛盾基本本平衡。（图图1 ）三、商品房房供应量量分析1.供应环环比大幅幅上扬2011年年3月贵贵阳新建建商品房房供应量量为600.588万平方方米，环环比上扬扬15119.779%，同同比下跌跌17.62%；本月月商品房房新增供供应绝大大部分来来自商品品住宅，商商品住宅宅供应量量为566.622万平方方米，环环比上扬扬14113.99%，同同比下跌跌19.41%；商业业供应量量为3.96万万平方米米；无办办公供应应。（图图2 ）2.各

7、区域域供应量量环比大大幅下跌跌2011年年3月贵贵阳市整整体市场场供应量量大幅度度上扬，各各个区域域的供应应量（除除花溪、白白云区没没有供应应外）有有不同程程度上扬扬，其中中，金阳阳新区本本月供应应量为330.558万平平方米，区区域本月月多个项项目集中中推货，出出现井喷喷，位于于区域供供应的第第一位。（图图3）四、商品房房成交量量分析1.成交量量环比大大幅上扬扬2011年年3月贵贵阳新建建商品房房成交面面积为668.111万平平方米，环环比上涨涨1099.7%，同比比上涨110.112%。3月份贵阳阳市成交交量出现现涨势。主主要原因因是走出出春节销销售淡季季，各大大楼盘出出现前期期认购客客户

8、集中中备案的的情况。（图图4 ）2.各区域域成交量量下滑2011年年3月各各区域新新建商品品房的成成交面积积都有不不同程度度上扬。其其中，成成交量上上涨最严严重的是是金阳新新区。金金阳新区区成交面面积3月月达322.422万平方方米，环环比2月月涨幅达达到1441.004%，成成为本月月成交量量环比涨涨幅最大大的区域域。（图图5 ）五、商品房房成交均均价分析析1.商品房房价格环环比小幅幅上涨2011年年3月贵贵阳新建建商品房房成交均均价为555099元/平平方米，环环比下跌跌2.006%。由于二次调调控的深深化，市市场观望望情绪高高涨，但但开发企企业就目目前而言言，并未未出现较较大幅度度的降价

9、价促销，近近期价格格的下滑滑主要是是由于中中天会会展城前前期团购购低价房房源集中中备案所所致。（图图6）2.各区域域成交均均价涨跌跌互现2011年年3月份份贵阳商商品房市市场整体体成交均均价小幅幅下跌，个个别区域域则出现现上涨态态势，其其中，金金阳新区区本月成成交均价价为52222元元/平方方米，环环比上涨涨了122.111%，白白云区本本月成交交均价为为44880元/平方米米，环比比上涨了了5.771%；而其余余各区出出现不同同程度的的跌势。（图图7 ）第二章、土土地市场场一、土地资资讯 国土土部：全全面落实实限房价价竞地价价国土部发布布通知，要要求市县县国土资资源行政政主管部部门在供供应商

10、品品住房用用地前，要要按照本本地区向向社会公公布的年年度新建建住房价价格控制制目标，以以及拟供供地所在在区域的的房价地地价水平平，合理理确定出出让底价价的控制制区间。易居观点：这一做法即即去年北北京出台台的“限限房价、竞竞地价”措措施，其其既能让让地王难难再出现现，又可可以改变变市场追追高的预预期，最最终调控控结果要要看各地地方的落落实情况况而定。目目前各知知名房企企纷纷涌涌入三、四四线城市市，在一一定程度度上或将将拉高这这些地区区的地价价。二、本月公公告土地地分析2011年年3月贵贵阳全市市土地公公告地块块为111块，较较上月减减少3块块，供应应总面积积约为1187.43万万平方米米，较上上

11、月呈现现上涨趋趋势。从从公告地地块的用用途来看看，本月月供应土土地均为为商办住住性质。从从区域来来看，本本月供应应土地均均为南明明区五里里冲片区区地块。（图图8 ）1.公告地地块用途途结构分分析3月，贵阳阳全市土土地公告告地块为为11块块，地块块主要的的用途为为住宅、商商办综合合用地。（图图9）2.公告地地块区域域结构分分析3月，贵阳阳公告地地块分布布区域集集中在南南明区五五里冲片片区，近近期该片片区将进进行棚户户区改造造工程，本本月共出出让的111幅地地块均位位于该片片区。（图图10）三、本月成成交土地地分析2011年年3月，贵贵阳市共共有133块公告告土地成成交，较较上月大大幅增加加，增幅

12、幅4000。土土地成交交总面积积达到1164.36万万平方米米，较上上月有大大幅度上上升。3月在经历历系列楼楼市调控控之下，开开发商的的拿地热热情并未未减退，保保利、中中天、中中铁、中中渝等知知名房企企纷纷在在贵阳拿拿地，近近期贵阳阳土地市市场呈现现出供需需两旺的的局面。（图图11 ）1.成交用用途分析析3月，贵阳阳市土地地用途集集中为住住宅用地地、商住住综合用用地，其其中综合合用地占占比622，住住宅用地地占比约约为233，商商服用地地占比为为15%。工业业用地本本月没有有成交。（图图12 ）2.成交结结构分析析3月，贵阳阳市土地地成交分分布的区区域较为为广泛，除除小河区区没有供供应外，其其

13、余各区区均有土土地成交交；其中中云岩成成交量最最大，占占比超过过总成交交量的446%。（图图1 33）第三章、商商品住宅宅市场一、市场综综述2011年年3月，贵贵阳市新新建商品品住宅市市场呈现现出“量量涨价跌跌”的局局面，受受“限购购令”及及加息的的影响，目目前市场场观望气气氛浓厚厚，走出出春节淡淡季后，楼楼市在多多个大盘盘集中备备案的拉拉动下呈呈现较大大涨幅，但但价格并并未松动动，3月月均价的的下滑主主要是由由于中天天会展展城前期期团购房房源备案案所致。3月，贵阳阳市新建建商品住住宅供求求比为11：1.08，较较上月供供求比明明显缩小小。3月，贵阳阳市新建建商品住住宅供应应面积为为56.62

14、万万平方米米，环比比大幅上上升14413.9%。3月，贵阳阳新建商商品住宅宅成交面面积为660.995万平平方米，环环比大幅幅上升1102.49%。3月，贵阳阳新建商商品住宅宅成交均均价为447188元/平平方米，环环比略微微下降77.566%。二、供求关关系分析析2011年年3月，贵贵阳市新新建商品品住宅供供求比为为1：11.088，较上上月供求求比明显显缩小。本月受大盘盘影响，贵贵阳市新新建商品品住宅供供应量与与成交量量均出现现大幅上上升，从从而导致致市场供供求紧张张的局面面稍有缓缓解，供供供求基基本平衡衡。（图图1 44）三、供应量量分析1.供应总总量分析析1.1供应应面积纵纵向比较较3

15、月，贵阳阳市新建建商品住住宅供应应面积为为56.62万万平方米米，环比比大幅上上升14413.9%。出现这种情情况，其其原因有有二：一一、经过过2月春春节淡季季后，供供应开始始出现增增加；二二、由于于各项宏宏观调控控的制约约，使得得市场后后市看淡淡，因此此开发企企业选择择增加推推案，促促使成交交。（图图15 ）2.新增供供应数据据分析3月新增供供应项目目有8个个，较上上月增加加7个，从从各区域域来看，供供应主要要集中在在金阳新新区、云云岩区及及小河区区；3月月新增供供应产品品中，以以三房为为主，占占总供应应量的668%；新增供供应产品品面积主主要集中中在900-1330之之间。四、成交量量分析

16、1.成交面面积纵向向比较3月，贵阳阳新建商商品住宅宅成交面面积为660.995万平平方米，环环比大幅幅上升1102.49%。在国国家和地地方接连连出台打打击楼市市投机的的政策之之下，贵贵阳楼市市在2月月春节淡淡季跌到到谷底。但但进入三三月在大大盘的拉拉动下，销销量上涨涨明显。本月的市场场反映出出多项政政策陆续续出台后后，叠加加效应显显著，尤尤以三套套房停贷贷和限购购令的影影响较大大。限购购令之后后成交量量下滑明明显，开开发商不不再急于于推货，多多次置业业者和部部分投资资客受制制于政策策限制而而无法入入市，成成交项目目以刚需需楼盘为为主。（图图16 ）2.成交面面积横向向比较3月，贵阳阳市商品品

17、住宅成成交依然然主要来来自金阳阳新区、云云岩区、南南明区，是是构成贵贵阳市成成交的主主力区域域。这三三个区域域的成交交量占市市场总成成交量的的79.74%。本月各区域域的住宅宅成交量量较上月月均有增增加，其其中金阳阳新区的的环比增增长幅度度最大，达达到1117.88%。（图图17 ）3.成交数数据分析析3月贵阳商商品住宅宅成交户户型中，以以二、三三房单位位为主，占占总成交交的855%，成成交面积积主要集集中在1110-1500平方米米面积段段，占总总成交的的45%。成交交总价主主要集中中在300-600万元价价位区段段，占成成交总量量的611%。五、成交均均价分析析1.成交均均价纵向向比较3月

18、，贵阳阳新建商商品住宅宅成交均均价为447188元/平平方米，环环比略微微下降77.566%。本月住宅市市场价格格出现小小幅下滑滑，是受受中天会会展城前前期团购购房源备备案和限限购令出出台后市市中心高高端房源源受限所所致。就就目前贵贵阳楼市市来看，并并未出现现大幅降降价促销销现象。（图图18 ）2.成交均均价横向向比较3月，南明明区、云云岩区和和小河区区位列成成交均价价前三，分分别为556299、53366、552277元/平平方米。本本月各区区域中，云云岩区的的成交均均价环比比下降幅幅度最大大，达113.448%，成成交均价价为53366元元/平方方米，主主要是受受限购令令的影响响，本月月中

19、心城城区云岩岩区和南南明区的的成交均均价都跌跌破了660000元/平平方米大大关。（图图1 99）六、项目解解析3月贵阳商商品住宅宅排行前前十名成成交项目目中，仍仍以郊区区盘成交交为主，其其中金阳阳新区有有4个项项目上榜榜，而中中心两城城区中仅仅南明区区花果园园项目上上榜。从热点楼盘盘来看，33月份成成交排名名前三的的楼盘分分别为中中天会展展城、花花果园和和贵阳世世纪城。中天会展城城依靠良良好的品品牌效应应、大型型社区完完善的配配套以及及项目销销售价格格相对较较低等优优势，成成功登上上本月销销售排行行榜榜首首。花果果园本月月成交面面积为11013350.61，退居居第二位位。贵阳阳世纪城城凭借

20、大大型成熟熟社区优优势，配配套完善善，生活活气息浓浓厚，以以及项目目商业购购物中心心的开业业等优势势，本月月销售成成交位列列第三名名。排行榜中，从从产品价价格结构构来看主主要集中中在40000-50000元/价格格段，较较上月基基本持平平。另外外，均价价过六千千的楼盘盘仅有金金域华府府，其因因万科品品牌效应应、产品品精装修修、周边边靠近轻轻轨等优优势，获获得消费费者青睐睐。排行榜中，本本月前十十项目的的成交面面积总共共为46601005.883，占占市场总总成交量量的755.944%。目目前市场场虽然受受到“限限购”政政策的影影响比较较明显，但但部分以以刚需为为主的大大型社区区销量依依然可观观

21、。（图图20 ）七、存量分分析截止到20011年年3月，贵贵阳全市市商品住住宅存量量达到2263.11万万，按按照贵阳阳市平均均每月消消化488万的的速度，消消化该存存量（不不计入新新增新供供应的情情况下）需需要6个个月的时时间。金金阳新区区目前成成为存量量最多的的区域，达达到866.911万，其其次是云云岩区存存量达到到79.75万万，存存量最少少的是花花溪区也也有111.011万的的余货。（图图21 ）第四章、营营销媒体体一、媒体分分析1、总体情情况地方政策靴靴子落地地，开发发商加紧紧促销，新新盘老盘盘齐开花花。本月随着政政策的明明朗化，贵贵阳落地地政策的的“温柔柔一刀”明明显使开开发商松

22、松一口气气，在蛰蛰伏了整整整2个个月后，各各楼盘纷纷纷有所所动作，本本月媒体体投明显显发力，市市场表现现十分活活跃，广广告投放放楼盘数数量达到到了499个，较较上月环环比上涨涨2500%，媒媒体投放放频次达达到2221次，较较上月相相比增加加了1667次，投投放点数数达到1167.8755，各项项数据均均有大幅幅上扬。（图图22 ）2、报广投投放分析析3月份贵贵阳晚报报共投投放房地地产广告告1599次，占占比达到到71.95%；贵贵州都市市报投投放量为为62次次，占比比为288.055%。贵贵州都市市报的的投放量量较上月月略有增增加。（图图23 ）3、投放物物业2011年年3月，普普通住宅宅媒

23、体投投放第一一位根据克而瑞瑞数据监监控显示示，媒体体投放普普通住宅宅投放频频次占比比较上月月有所下下降，达达到444.688%， 本月市市场媒体体投放的的物业类类型也呈呈现了多多样性，办办公，商商业，经经适房，综综合体等等各种物物业类型型均有一一定比例例的媒体体投放。（图图24）4、投放区区域云岩区位居居第一，投投放点数数达到442.225点，投投放楼盘盘16个个，占比比25.17%。主要要投放楼楼盘为保保利云山山国际，其其次为金金阳新区区，投放放楼盘110个，投投放点数数达到334.225。，占占比达到到20.4% ，主要要投放楼楼盘为睿睿力.上上城，世世纪城，绿绿地联盛盛国际。南南明区媒媒

24、体投放放排名位位居第三三，投放放项目77个，投投放点数数为300点，占占比达到到17.87%，主要要投放楼楼盘为花花果园，懿懿府，最最空间。两两城区和和金阳新新区推出出项目多多，媒体体投放十十分活跃跃，占市市场主体体。（图图25）5、投放楼楼盘排名名从上表表可见，前前十排名名项目投投放金额额占整体体市场的的53.72%。由于于本月媒媒体投放放项目多多，企业业投放频频次也较较高，各各项目几几可平分分秋色，前前十项目目总体占占比打破破以往一一统江山山的局面面，本月月市场占占比533.722%，而而保利本本月也发发力较大大，有云云山国际际和温泉泉新城两两个项目目上榜，另另外，作作为市中中心商业业投资项项目的金金宇.紫紫林广场场，本月月跃居第第三，可可见在目目前市场场政策对对住宅市市场不放放松的情情况下，加加之限购购令对市市中心项项目有所所打压的的情况下下，以高高调姿态态争取市市场主动动权来抓抓住这个个机会。