住房金融与房地产税收.ppt

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1、2022/11/2219.1 9.1 住房信贷住房信贷9.2 9.2 住房公积金住房公积金9.3 9.3 房地产税收房地产税收2022/11/222一、住房信贷管理一、住房信贷管理（一）严格审查开发贷款发放条件（一）严格审查开发贷款发放条件1、住房开发贷款对象：具备房地产开发资质、信用等级高、住房开发贷款对象：具备房地产开发资质、信用等级高2、项目要求：适销对路，企业自有资金不低于开发项目总、项目要求：适销对路，企业自有资金不低于开发项目总投资的投资的30%，开发项目必须具备，开发项目必须具备“四证四证”（二）强化个人住房贷款管理（二）强化个人住房贷款管理1、贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借

2、比）最高不得超、贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过过80%，严禁对借款人发放，严禁对借款人发放“零首付零首付”个人住房贷款个人住房贷款2、申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住、申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/39.1 9.1 住房信贷住房信贷（三）规范个人商业用房贷款管理借款人申请个人商业用房抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。（四）改进住房金融服务（五）加强住房金融业务监管二、个人住房贷款（一）个人住房贷款的概念个人住房贷款是指贷款人向借

3、款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人必须提供担保，担保的方式包括抵押、质押和保证。借款人不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其担保财产，或由保证人承担偿还本息的责任。（二）借款人的条件借款人应是具有完全民事行为能力的自然人。同时必须满足：1、具有城镇常住户口或有效居留身份2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力3、具有购买住房的合同或协议4、不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30%作为购房的首期付款，享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人（三）贷款期限最长不得超过20年（四）

4、借款合同的变更和终止1、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同2、保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续三、经济适用住房开发贷款（一）经济适用住房的概念经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房开发贷款是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。（二）借款人的条件借款人为具有独立法人资格并取得建设行政主管部门核准资质证明，有一定资质等级的房地产开发企业；单位组织职工集资自建的经济适用住

5、房，其借款人应为具有承担项目风险能力的企业法人或事业法人，或经法人授权的法人分支机构。（三）贷款期限最长不得超过3年（四）贷款担保和保险借款人必须提供贷款人认可的有效担保。以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的30%以上，并到当地房屋和土地管理部门办理登记，取得房屋和土地管理部门出具的合法证明。2022/11/228住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职

6、职工缴存的长期住房储金。及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金制度是一种住房社会保障措施，具有社会性、互助性、保障性和政策性等特征。9.2 9.2 住房公积金住房公积金2022/11/229二、住房公积金管理原则1、职工个人所有职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。2、分工监管住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。3、专项使用用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。4、利率审批住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。2022/11/22

7、10三、住房公积金的缴存1、住房公积金管理中心在受委托银行设立住房公积金专户。2、单位到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。3、职工和单位住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例（不低于5）。2022/11/2211四、住房公积金的提取1、购买、建造、翻建、大修自住住房的；、购买、建造、翻建、大修自住住房的；2、离休、退休的、离休、退休的3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的的4、出境定居的、出境定居的5、偿还购房

8、贷款本息的、偿还购房贷款本息的6、房租超出家庭工资收入的规定比例的。、房租超出家庭工资收入的规定比例的。7、职工死亡或者被宣告死亡的，继承人、受遗职工死亡或者被宣告死亡的，继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额2022/11/2212提取程序：提取程序：1、职工所在单位予以核实，并出具提取证明职工所在单位予以核实，并出具提取证明2、职工持提取证明向住房公积金管理中心、职工持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。申请提取住房公积金。3、住房公积金管理中心自受理申请之日起、住房公积金管理中心自受理申请之日起日内作出准予提取或者不准

9、提取的决定，日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人并通知申请人4、准予提取的，由受委托银行办理支付手续、准予提取的，由受委托银行办理支付手续2022/11/2213五、住房公积金的使用管理1、在购买、建造、翻建、大修自住住房时，职工、在购买、建造、翻建、大修自住住房时，职工可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。2、住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可贷款的前提下，经住房公积

10、金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。以将住房公积金用于购买国债。3、住房公积金的增值收益应当存入住房公积金增、住房公积金的增值收益应当存入住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。房的补充资金。2022/11/2214房地产税包括：土地增值税、城镇土房地产税包括：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、地使用税、耕地占用税、房产税、契税、固定资产投资方向调节税。固定资产投资方向调节税。9.3 9.3 房地产

11、税收房地产税收2022/11/2215一、土地增值税一、土地增值税土地增值税土地增值税是以有偿是以有偿转让房地产取得的增值额为征税对象的税。转让房地产取得的增值额为征税对象的税。（一）纳税人（一）纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入取得收入的单位和的单位和个人。个人。（二）征税范围（二）征税范围国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。（三）计税依据（三）计税依据 土地增值额土地增值额转让取得的收入总额转让取得的收入总额 法定扣除项目金额法定扣除项目金额法定扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额、

12、取得土地使用权所支付的金额2、开发土地的成本、费用、开发土地的成本、费用3、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格4、转让房地产有关的税金、转让房地产有关的税金5、财政部规定的其他扣除项目、财政部规定的其他扣除项目2022/11/2216（四）税率土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。202

13、2/11/2217（五）免税规定1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。3、个人销售居住满5年的自用住房免征。2022/11/2218二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税以对使用国有土地的单位和以对使用国有土地的单位和个人个人征收的税。征收的税。（一）纳税人（一）纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。土地的单位和个人。（二）征税范围（二）征税范围城市的市区和郊区，县人民政府所在地的城城市的市区和郊区，县人民政府所在地的城镇，建制

14、镇人民政府所在地。镇，建制镇人民政府所在地。（三）计税依据（三）计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，从量计征。从量计征。2022/11/2219（四）税额按土地级差收益采用地区差别幅度税额。城镇土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；四、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。各省根据实际确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区税额标准可以适当降低，但降低额不得超过最低税额的30。2022/11/2220（五）加收与免缴1、加收：（1）逾期不使用所征土地的，加倍征税（2）用地超过批准权

15、限的，超过限额部分按3-5倍加收2、免缴（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5-10年；（7）财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。2022/11/2221三、耕地占用税三、耕地占用税耕地占用税耕地占用税是对是对占用耕地建房或者从事非农业建占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人征收的税。设的单位或者个人征收的税。（一）（

16、一）纳税人纳税人占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人。（二）征税范围（二）征税范围进行建房和其他非农业建设占用的国有和集体所有进行建房和其他非农业建设占用的国有和集体所有的耕地。的耕地。（三）计税依据（三）计税依据以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收。定税额一次性征收。2022/11/22221、税率、税率以纳税人实际占用的以纳税人实际占用的耕地面积耕地面积为计税依据，按为计税依据，按照规定的适用税额照规定的适用税额一次性一次性征收。征收。耕地占用税的税额如下：耕地占用税的税额

17、如下：(一一)人均耕地不超过人均耕地不超过1亩的地区亩的地区(以县为单位，下以县为单位，下同同)，每平方米为，每平方米为10元至元至50元元;(二二)人均耕地超过人均耕地超过1亩但不超过亩但不超过2亩的地区，每平亩的地区，每平方米为方米为8元至元至40元元;(三三)人均耕地超过人均耕地超过2亩但不超过亩但不超过3亩的地区，每平亩的地区，每平方米为方米为6元至元至30元元;(四四)人均耕地超过人均耕地超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5元至元至25元。元。2022/11/2223各地适用税额，由各省在上述税额幅度内，根据本地区情况核定。经济特区和人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当

18、提高，提高的部分不得超过当地适用税额的50%。占用基本农田的，适用税额在当地适用税额的基础上提高50%。2022/11/22242、税的减免免税：a、军事设施占用耕地;b、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减税：a、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，按每平方米2元的税额征收b、农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收c、农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的困难农户，在规定用地标准以内新建住宅，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。2022/11/2225五、房产税五、房产税房产税房产税是是以城

19、镇房产为征税对象，以房产以城镇房产为征税对象，以房产的价值和租金收入为计税依据，向房产的所有的价值和租金收入为计税依据，向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。人或经营管理人征收的一种财产税。（一）纳税人在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权为全民所有制的，房产税由其经营管理的单位缴纳；对于产权出典的，由承典人缴纳；对于产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定、租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。（二）征税范围（二）征税范围城市、县城、建制镇和工矿区。城市、县城、建制镇和工矿区。2022/11/2226（三）计税依据1、自用：从价计征按照房产原值一次性减除1030后的余值

20、2、出租：从租计征以房产年租金收入为计税依据（四）税率依照房产余值计算缴纳的税率为1.2；依照房屋租金计算缴纳的税率为12。2022/11/2227（六）税的减免（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的房产（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（4）个人所有非营业用的房产（自住房）2022/11/2228六、契税六、契税 契税契税是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。收的税。（一）纳税人（

21、一）纳税人在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（二）征税对象（二）征税对象 转移土地、房屋权属的行为。具体包括下列行为：转移土地、房屋权属的行为。具体包括下列行为：(1)(1)国有土地使用权出让。国有土地使用权出让。(2)(2)国有土地使用权转让、赠与和交换国有土地使用权转让、赠与和交换(3)(3)房屋买卖、赠与、交换。房屋买卖、赠与、交换。（4 4）房地产作价投资入股、抵押、获奖方式承受房地产）房地产作价投资入股、抵押、获奖方式承受房地产 （5 5）预购方式或预付集资建房款方式承受房地产）预购方式或预付集资建房款方式承受房地产 20

22、22/11/2229（三）计税依据1、国有土地使用权出让、转让和房屋买卖的计税依据为成交价格。2、土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，由多交付的人为纳税人3、划拨土地经批准转让房地产权利时，转让人为纳税人，计税依据是补缴的土地出让金或土地收益。（四）税率2、税率比例税率，为35，由各省、自治区、直辖市人民政府在此规定的幅度内确定适用税率。应纳税额计税依据税率2022/11/2230（四）税的减免（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。（5）个人首次购买90m2及以下普通住房，契税调到1纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减免范围的，应当补缴已经减免的税款。