恒生大厦楼盘项目前期策划的阶段2843.docx

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1、贵阳恒生大厦楼盘策划一、项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析1. 市场场调查分分析（1） 市市场调查查与分析析（2） 市市内各区区域竞争争楼盘调调查与统统计分析析（3） 项项目概况况分析（4） 项项目区域域人文历历史概况况分析（5） 项项目优、劣劣势分析析 2. 市场场机会分分析(1) 市市区商品品住宅市市场竞争争程度评评估分析析(2) 策策划区域域竞争对对手设定定(3) 策策划项目目片区商商品住宅宅市场机机会分析析(4) 策策划项目目（楼盘盘）市场场机会分分析(5) 介介入市场场身份设设定（二）项目目市场定定位与建建筑策略略分析1 项目目市场定定位分析析(1) 项项目总

2、体体定位分分析(2) 项项目目标标客源定定位分析析(3) 项项目价格格定位分分析(4) 项项目档次次定位分分析(5) 项项目形象象定位分分析(6) 项项目物业业管理模模式分析析2 项目目建筑策策略分析析(1) 项项目建筑筑风格分分析(2) 项项目建筑筑功能分分析(3) 项项目会所所设施平平面设计计(4) 项项目架空空层园林林设计(5) 项项目户型型优化分分析(6) 项项目外立立面设计计建议（三）项目目工地包包装模式式设定1. 售楼楼部包装装模式设设定2. 售楼楼部内部部装修风风格建议议3. 售楼楼部外围围气氛策策划设定定4. 工地地围墙样样式推荐荐5. 售楼楼书设计计6. 海报报设计7. 宣传

3、传单张设设计8. 涉及及销售的的各类表表格设计计（四）项目目品牌战战略包装装计划设设计1 项目目品牌资资源分析析2 项目目品牌内内涵设定定3 项目目品牌VVI设计计建议4 项目目品牌推推广计划划编制（五）项目目卖点分分析1项目概概念塑造造（1） 贵贵阳现推推项目概概念分析析（2） 本本项目概概念形成成分析（3） 本本项目概概念升华华（4） 本本项目概概念目标标客户接接受度分分析2 项目目卖点分分析（1） 项项目社区区主题概概念分析析（2） 项项目规划划卖点分分析（3） 项项目户型型卖点分分析（4） 项项目外立立面卖点点分析（5） 项项目园林林概念卖卖点分析析（6） 项项目自身身环境优优势卖点点

4、分析（7） 项项目的配配套设施施卖点分分析（8） 项项目的物物业管理理模式卖卖点分析析（9） 项项目的营营销模式式卖点分分析（六）项目目销售策策略决策策1 项目目销售目目标分析析决策2 项目目销售模模式分析析决策3 项目目内部认认购期策策略分析析4 项目目公开期期策略分分析5 项目目销售中中期策略略分析6 销售售后期策策略分析析7 广告告跟进策策略分析析决策8 媒体体组合分分析建议议9 销售售组织与与管理分分析决策策（七）项目目的经济济效益评评估1 项目目销售目目标分析析2 项目目的广告告投入成成本与销销售进度度分析3 项目目投资收收益与风风险分析析（八）项目目销售实实施全程程建议1. 销售售

5、前期准准备要案案2. 销售售机构设设置安排排3. 销售售人员招招募与培培训安排排4. 销售售广告表表现与档档期安排排二、测试市市场阶段段主要以问卷卷的模式式将项目目进行市市场的测测试，以以便调整整、完善善、优化化策划思思路及方方案。三、项目策策划方案案决策阶阶段根据测试市市场阶段段得出的的市场反反应程度度，对策策划大纲纲作最终终的定案案，以保保证项目目最大的的市场接接受率，减减少项目目的风险险。 - 第一部分 市场分分析 一、 贵阳阳宏观市市场分析析(一) 220000年贵阳阳房地产产整体分分析：2000年年贵阳房房地产面面临前所所未有的的发展良良机，与与全国许许多城市市相比，贵贵阳房地地产业

6、形形势较好好，前几几年空置置房比例例在155%左右右，近几几年空置置率一直直较低，这这与国家家支持房房地产业业发展的的政策逐逐步完善善有关，也也与百姓姓住房消消费观念念的加强强和房改改的深入入，住房房信贷投投入增加加，开放放住房二二级市场场，减免免部分税税费等有有很大关关系。贵贵阳市的的房地产产市场价价格近年年来呈稳稳中有升升趋势，尤尤其是中中心区房房价，高高层多层层升幅不不同，多多层升幅幅更大，究究其原因因，由于于市区土土地供应应减少而而使市区区商品房房（尤其其多层）供供应相对对减少，因因而市区区房价上上扬在所所难免。市市民也会会改变过过去那种种不愿离离开中心心区居住住的观念念，目光光朝城郊

7、郊结合部部环境好好配套设设施齐全全的住宅宅小区转转移。乌乌当、白白云、小小河地区区的房地地产开发发潜力很很大，现现在交通通道路又又有了很很大改观观，老百百姓住房房投资升升值保值值的观念念加强，会会有更多多的市民民将余钱钱投向房房地产，这这从20000年年贵阳房房地产商商品房成成交量高高达2000万MM2可以以看出。（二） 220000年贵阳阳高层住住宅市场场分析贵阳系贵州州省省会会，是全全省政治治、经济济、文化化的中心心，是我我国西南南地区重重要的交交通枢纽纽。新中中国成立立以来，尤尤其是改改革开放放20年年来，贵贵阳市经经济建设设取得了了巨大成成就，人人民的物物质文化化生活水水平得到到了很大

8、大的提高高，同时时也造就就了一大大批个体体经营者者，在物物质上率率先进入入小康。他他们开始始追求较较高的物物质生活活和自身身高贵身身份的象象征。在在有需求求必有供供应的客客观经济济规律条条件下，高高层物业业就成为为了先富富起来的的这部分分人的消消费对象象，高层层住宅市市场从而而产生。2000年年是贵阳阳高层楼楼盘飞速速发展时时期，其其主要特特点是以以人性化化的居住住空间为为主。这这一代高高层楼盘盘在以前前的基础础上得到到更深层层次的发发展，外外立面、规规划、配配套、项项目包装装、智能能化等都都变得更更新、更更完善。990年代代末期高高层住宅宅楼宇呈呈雨后春春笋般，逐逐步走向向规模化化。中天天花

9、园、中中天广场场以浪漫漫的欧陆陆式推出出，成为为欧陆风风潮流行行的最好好说明。欧欧陆风格格高层楼楼盘逐步步走向市市场。但但到了220000年欧陆陆概念的的高层楼楼盘又有有泛滥的的势头，同同时，市市场中又又出现了了多个质质素较好好的高层层楼盘，如如钻石广广场、鸿鸿基都市市花园、天天恒城市市花园、中中天广场场、在水水一方等等。它们们走精品品型的综综合素质质路线，给给高层楼楼盘赋予予了更深深一层的的定义和和内涵，并并注入了了较高的的科技含含量，智智能化高高层住宅宅又成为为一个新新热点，其其概念至至今不断断延续和和创新。高层楼盘发发展到今今天，已已由地段段性，概概念性，个个性化向向综合性性智能化化素质

10、型型高档楼楼盘过渡渡和发展展，消费费者层面面也发生生了变化化，由990年代代的暴发发户“土包子子”转变为为90年年代“绅士”型的富富贵一族族，自然然对高层层楼盘的的要求也也越来越越高。纵观20000年的的高层楼楼盘市场场，多数数以地段段（如中中华路）、建建筑风格格（现代代建筑，欧欧陆式建建筑、港港式建筑筑风格）、社社区文化化等作为为高层品品牌的支支持点，目目前高层层楼盘竞竞争到了了炽热化化程度，大大多数会会所，园园林景观观等硬件件配套设设施档次次越来越越高，而而高层楼楼盘真正正理念是是能体现现生活方方式和社社区文化化的内涵涵。（三）20001年年贵阳高高层市场场综合预预测分析析贵阳市高层层市场

11、在在99年年以后， 竞争愈愈显激烈烈，且供供应量日日渐增大大，高层层市场的的销售已已明显趋趋缓。众众多开发发商对高高层项目目的开发发真是“又爱又又恨”，“爱”的是开开发高层层会有高高额的利利润回报报，“恨”的是高高层的风风险实在在太大。为此，敝司司通过了了几个月月的时间间，对贵贵阳的高高层市场场进行了了仔细的的研究，对对整个市市场的未未来趋势势做了如如下的综综合预测测。（仅仅供参考考）高层整体市市场走势势预测ll任何一个市市场都必必须经过过：萌芽 成成长 成熟 衰落落更新贵阳的高层层市场目目前正处处在成长长阶段，其其未来发发展将呈呈如下势势态：1高层市市场将从从争夺地地段优势势转向环环境性和和

12、景观性性发展。目前的市内内高层主主要以其其地段为为主要优优势。但但我们都都知道，土土地是不不可再生生的。市市区内的的土地随随着开发发量的增增加而逐逐渐减少少，未来来的高层层想以地地段为优优势已不不可能，只只能以提提高自身身综合质质素和利利用环境境因素来来赢得市市场。目目前，“在水一一方”的推出出就拉开开了这种种走势的的帷幕。未未来沿南南明河和和黔灵公公园附近近的地块块将会更更受开发发商青睐睐。2高层住住宅将向向城市副副中心地地带偏移移，市中中心新建建高层将将会逐渐渐以商务务型公寓寓为主。贵阳市一级级地段及及其辐射射的周边边区域，是是市区内内的主要要商业区区，人流流、车流流都非常常大。并并不是居

13、居住的最最佳选择择；而且且市区内内地价高高，可供供开发的的土地又又少。这这必将造造成客户户花高价价而买不不到理想想的居住住区域。商业较为集集中的市市中心，必必然会形形成办公公用房的的大量需需求，住住、办两两用的商商务公寓寓会逐渐渐成为中中小公司司争购的的热点。而而在城市市副中心心地带对对住家而而言，相相对中心心区就较较为理想想。商业业氛围不不那么浓浓厚、较较为安静静、交通通又便利利；且城城市副中中心地带带，环境境、景观观优势较较明显的的地块（如如南明河河沿岸、河河滨公园园附近、黔黔灵公司司附近）同同样具备备开发高高档物业业的条件件。而其其它环境境、景观观不理想想的副中中心地块块也能以以价格优优

14、势抢占占市场。3市场将将呈“细分化化”发展。现在的高层层除了嘉嘉信华庭庭是以纯纯住宅以以外，其其余的大大多是商商、住两两用或商商、住、办办三用。这这大大影影响了高高层居住住的生活活质量，并并且私密密性不强强，相互互干扰性性大，当当然这也也是由于于目前开开发的地地段特性性所造成成的。未来的高层层将会考考虑更为为人性化化的设计计。目标标客户的的划分更更为单一一，象纯纯商务公公寓、纯纯小户型型、纯顶顶级豪宅宅等等这这样的高高层项目目会陆续续涌现筑筑城市场场。4高层楼楼盘的质质量会越越来越高高，物业业向精品品化发展展。在同一区域域内，如如果建筑筑结构、配配套环境境、目标标客户都都大致相相同的楼楼盘，其

15、其最终比比的是物物业的各各项小分分，比质质量、比比服务、比比物业等等，这就就导致了了物业向向精品化化发展，普普通型无无特色高高层住宅宅将会越越来越没没有市场场。5“供大大于求”使今年年下半年年的高层层市场有有可能出出现恶性性竞争。据规划局消消息，现现在报建建的高层层已超过过万平方方米，“供大于于求”是一定定存在的的事实。新新项目的的开发者者在对现现有物业业进行分分析的基基础上，会会发掘许许多新的的卖点，整整体素质质肯定会会比现有有物业高高，这些些项目大大多会在在今年上上半年推推出。这这必将会会造成部部份原有有物业的的滞销。而资金紧缺缺的开发发商为了了使物业业尽快变变现，减减少资金金压力，必必然

16、会以以各种方方式变向向的降价价促销。对对价格较较敏感的的客户自自然会被被诱导。这这必将会会导致整整个市场场价格的的动荡，形形成高层层市场的的恶性竞竞争。今年，市场场郊区化化发展已已呈较明明显趋势势，郊区区的大户户型市场场将会吸吸引部分分喜爱优优质环境境的高层层客户。形形成高层层客户分分流，造造成高层层间更大大的恶性性竞争。- （四）贵阳阳房地产产市场利利好政策策和市场场特征分分析市场利好政政策：房改以后，贵贵阳市的的房地产产政策的的落实在在全国都都是较快快较好的的，这也也是贵阳阳市地产产市场空空前良好好的重要要因素。目目前市内内房改政政策主要要有：住房公积金金贷款ll住房公积金金的实施施l存量

17、补贴的的发放ll按揭贷款（可可贷至88成300年，利利率调低低）l个人住房贷贷款l这些政策的的实施，加加大了人人们购房房的积极极性，促促成了商商品房的的需求热热潮。另另外公房房上市、房房屋置换换这两项项政策大大大提高高了换房房率，增增加了大大量的二二次置业业者，使使得市场场需求量量快速上上升。从从去年的的市场消消化量来来看，去去年的市市场消化化量超过过2000万，上上升幅度度很大，预预计今年年的市场场需求量量基本与与去年持持平或略略有下降降，除非非有特别别利好消消息，否否则超过过去年成成交量2200万万M2的的可能性性几乎没没有。此外，从今今年1月月1日起起，职工工增量补补贴标准准由工资资总额

18、的的10%增加到到20%，离退退休职工工按在职职职工同同样比例例计算增增量补贴贴。增量量补贴的的发放，由由住房资资金管理理中心为为职工建建立个人人帐户，逐逐月兑现现给职工工个人。其其中，参参加房改改购买了了原公有有住房的的职工，在在未交清清土地收收益金前前，增量量补贴将将逐月抵抵扣土地地收益金金至补清清为止，在在其交清清土地收收益金后后（包括括增量补补贴抵扣扣土地收收益金），增增量补贴贴再逐月月兑现给给职工个个人；已已有房房屋产权权所有证证及贵贵阳市房房地产交交易市场场准入证证的职职工、未未购公有有住房的的职工，由由各单位位集中报报省房改改办审核核批准后后，到开开户银行行办理增增量补贴贴储蓄卡

19、卡手续。职职工持增增量补贴贴储蓄卡卡可到开开户银行行逐月支支取现金金；租住住公房的的职工要要逐月交交清或扣扣除租金金后才能能支取现现金。(五) 220011年贵阳阳市房地地产发展展趋势1. 房价价将保持持平稳或或略有下下降；2. 延续续20000年态态势，土土地交易易活跃，“换手”量增大；3. 花溪溪等郊区区置业者者增多；4. 多层层住宅精精品楼盘盘将会增增多；5. 高层层公寓将将更多采采用新技技术、新新设备；6. 空置置积压房房会特价价优惠抛抛售；7. 中华华路住宅宅的交易易将日渐渐火爆，竞竞争也将将更加激激烈。二、区域市市场分析析（一）区域域市场地地段的特特性1从市场场板块角角度分析析贵阳

20、市的房房地产市市场从价价位等不不同层次次进行分分类,可可分三种种不同的的区域板板块：中中华路板板块、环环市路内内(除中中华路)板块、环环市路外外围板块块。中华路板块块(均价价36000元/M2左左右)作为本项目目区域所所在地中中华路板板块，是是贵阳市市的商业业中心,也是贵贵阳市房房地产开开发的重重点区域域,近两两来一直直是房地地产的热热点市场场,房地地产业在在本区域域得到了了飞速发发展,同同时引进进了先进进、超前前的开发发理念,对推动动贵阳房房地产业业起了巨巨大的作作用,因因此本区区域的物物业较被被消费者者所接受受,成为为贵阳市市民众望望所归的的置业地地带,置置业区域域物业价价位不断断上升,由

21、于开开发相对对过量,处于供供过于求求的状态态,加上上价格提提高增加加了置业业的门槛槛,因此此现阶段段该区域域处于竞竞争的炽炽热化状状态，该该板块销销售均价价为36600元元/M22左右。（二） 区区域内高高层竞争争程度的的分析去年的高层层市场是是有目共共睹的，市市中心的的竞争尤尤显激烈烈。地块块早已被被开发商商瓜分，中中华路上上可建用用地已近近没有，令令年的高高层市场场会在中中心区无无地的情情况下向向中心区区辐射地地带偏移移和环境境、景观观优势较较强的副副中心地地带发展展。主要要集中在在富水路路、北京京路和枣枣山路地地段。富富水路受受到中华华路的商商业辐射射，商业业氛围会会越来越越成熟。北北京

22、路地地段由于于交通方方便，可可建地块块多，商商业价值值大，其其开发的的温度也也会逐渐渐升高。枣枣山路由由于鸿基基馨苑、景景苑、金金色家园园、铁五五局大厦厦、天华华大厦等等物业的的牵动，地地块已相相对成熟熟，再加加上邻近近黔灵公公园的绝绝好优势势，必然然会成为为客户争争购的优优质居住住地。今年的贵阳阳地产高高层市场场的竞争争依然激激烈，竞竞争主要要缘于以以下几方方面的原原因：首先，买家家市场空空间不大大是最主主要的原原因。有有限的购购买力，旧旧盘还没没有彻底底消化完完，新盘盘又陆续续推出，总总供给大大于总需需求，选选房的机机会多了了，且楼楼盘个性性少，缺缺少差异异化卖点点，是楼楼盘竞争争的又一一

23、大原因因。其次，虽然然品牌的的概念已已深入人人心，但但品牌的的概念并并不是影影响客户户买楼的的主要因因素，据据我公司司调研分分析表明明发展商商的品牌牌在居民民购买意意向中所所占比重重份额只只占到第第六位，列列在前五五位的分分别是：地段、价价格、小小区环境境、户型型和物业业景观，这这就表明明未来的的房地产产营销虽虽是品牌牌营销的的时代，但但品牌好好的发展展商的房房子仅仅仅是比较较好卖而而已，这这就意味味着大家家一起来来分蛋糕糕。最后，营销销手段平平平，缺缺少有创创意的销销售手法法，现在在人们购购房越来来越理性性，看房房子至少少要看五五六家，既既然大家家都这么么平平地地卖，除除了品牌牌物业和和地段

24、好好房子热热销外，更更多的楼楼盘就只只可能挤挤到降价价的泥潭潭中去。市市场经济济中，价价格是受受供求关关系影响响的，需需求大于于供给价价格就会会上扬，供供给大于于需求价价格就会会下降，直直到一个个平衡，这这是客观观存在的的经济规规律。贵阳市今年年的高层层报建量量超过1100万万平方米米，加上上空置积积压，可可见高层层供给已已经过量量。按照照经济规规律，市市场会以以价格的的变动来来调节供供需关系系。今年年上半年年，市场场推出的的新盘，价价格会在在现有基基础上保保持平稳稳。到下下半年，供供给继续续增大时时，价格格会随着着竞争的的加剧而而出现波波动。部部分急需需资金的的开发商商会想方方设法变变向降价

25、价使物业业套现，这这种变动动会牵动动一些正正在犹豫豫的开发发商把价价格往下下拉，继继而形成成整个市市场的价价格下滑滑。通过以上的的分析和和预测，我我们知道道未来的的高层再再不可能能存在机机会市场场，高层层客户会会越来越越理性。今今后将是是开发商商实力与与品牌的的竞争，是是新一代代开发者者与策划划人尽显显本色的的舞台；完善的的开发理理念与精精妙的策策划思路路将会同同时得以以展现。高高层的发发展与演演变将走走向更为为成熟的的一面，价价格会在在残酷的的竞争中中趋于平平衡。- （三） 区区域内营营销环境境的分析析本项目周边边开发项项目较多多，但有有些物业业与本项项目不是是处于同同一时间间开发和和销售，

26、因因此针对对本项目目真正具具有竞争争性的却却较少。物业名称 位置 规模 起价 均价 建筑风风格 目目标客户户定位天恒城市花园 富水北北路与延延安东路路交汇处处 占地地1万平平方米 31000元/M2 32008元/ M22 欧式式风格 高收入入人群鸿基都市花园 枣山路路和延安安西路交交汇处 总建面面3万MM2 馨馨苑：224888元/ M2 26550元/ M22 地中中海式风风情花园园 中高高收入人人群新进贵山苑 民民生路贵贵山街 3幢高高层，11幢多层层组成 26880元/ M22 29910元元/ MM2 现现代建筑筑风格 高收入入人群海恒贵山苑 富富水路与与省府路路交界处处 占地地：1

27、.8 MM2 总建面：88.9万万M2 28330元/ M22 30030元元/ MM2 欧欧式风格格 高收收入人群群新大陆广场 中华华南路 总建面面：3.1万MM2 229800元/ M2 32550元/ M22 现代代建筑风风格 高高收入人人群龙港国际中心 中华南南路 225层的的跃层商商住楼，229层的的平层组组成 335700元/ M2 37880元/ M22 港式式风格 高收入入人群时代名仕楼 中中华中路路 总建建面：22.4万万M2 332700元/ M2 现代风风格 高高收入人人群天恒城市花花园、鸿鸿基都市市花园开开发体量量较大，龙龙港国际际中心、时时代名仕仕楼由于于入市较较早，

28、在在开发和和销售上上快本项项一步，因因此在时时间上与与本项目目不具可可比性。我我们的主主要竞争争对手是是同内区区的海恒恒贵山苑苑、新进进贵山苑苑、新大大陆广场场等和其其余路段段质素和和价格相相符的同同质楼盘盘。竞争对手推推广手法法： 新大陆广场场：新大陆广场场位于中中华南路路与醒狮狮路交界界处，周周边金融融商贸繁繁盛，信信息资讯讯业聚集集，时代代广场，新新老百货货等大厦厦相领。人人民广场场近在咫咫尺。文文教市政政配套俱俱全，一一中、三三中、达达德小学学、市府府路小学学等，交交通便捷捷。距贵贵阳火车车站5分分钟，机机场155分钟车车程，是是作为都都市中心心的城市市前沿，此此地段的的商业价价值相当

29、当高，而而作为居居住来说说，是都都市中心心的首选选物业，宜宜商宜住住，是城城市居住住的一种种典范，升升值潜力力较大。该项目以新新大陆广广场命名名，它的的策划重重点放在在了一个个“新”字上面面，围绕绕着这一一主题精精神作一一系列的的工作。1. 新大大陆广场场在推出出市场时时的形象象是：全新城市居居住地理理观念全新健康舒舒畅居住住空间全新演绎欧欧陆建筑筑风格全新园林会会所文化化内涵全新智能化化物管模模式1) 全新新城市居居住地理理概念a. 住宅宅区域与与城市信信息资源源的共同同联网，实实现智能能化居住住的全新新构想。b. 裙楼楼1-55层设商商业空间间，营造造了更为为浓郁的的商业氛氛围。c. 交通

30、通便捷，距距贵阳火火车站55分钟，机机场155分钟。2) 全新新健康舒舒畅居住住空间a. 3.3米层层高。b. 全景景落地窗窗与大凸凸窗。c. 观景景阳台与与生活融融合。d. 带独独立卫生生间的工工人房。3) 全新新演绎欧欧陆建筑筑风格a. 三重重立体式式空中花花园（即即楼房地地面，裙裙楼顶层层与高层层私家花花园）。b. 欧陆陆建筑符符号点缀缀。c. 全新新三段式式立面格格局（即即转换层层部分架架空，形形成半围围合半室室外多层层次园林林绿化休休闲空间间。4) 全新新园林会会所文化化内涵a. 中西西园林艺艺术品味味优雅人人生；b. 裙楼楼顶层的的立体式式园林会会所；c. 实行行会员制制，豪贵贵生

31、活尽尽彰示。5) 全新新智能化化物管模模式a. 楼宇宇管理执执行严密密的ISSO90002国国际物业业管理体体系；b. 计算算机管理理中心及及监控中中心；c. 新加加坡狮岛岛全自动动消防预预警，广广播及灭灭火系统统。时代名仕楼楼：时代名仕楼楼位于贵贵阳市“铂金地地段”大十十字，中中华路与与中山路路交汇处处，楼宇宇地处成成熟社区区，学校校、医院院、菜场场、邮局局、购物物中心方方集四周周，四通通八达的的交通网网络为家家居办公公提供便便利。本大厦高1140多多米，共共35层层，凌于于时代广广场之上上，集住住宅、写写字楼、停停车场、会会所于一一体，总总面积22万多平平方米。所所处地段段之显耀耀，交通通

32、之便利利，商业业价值之之巨大，因因此该盘盘销售非非常好，到到目前为为止已售售出855%以上上。1. 时代代名仕楼楼在推出出市场时时的形象象是：享不尽的都都市风情情1） 总体体规划规划设计首首先体现现于楼层层高度，共共35层层，建筑筑雄伟，巍巍峨耸立立，豪气气凌云。采采用超大大户型1165-2055m2，且且80MM2的大大客厅尽尽显尊耀耀。2） 小区区功能配配套a. 康体体中心；b. 儿童童游乐园园；c. 16600MM2的高高级观光光会所；d. 244小时中中央供热热水系统统；e. 40000多多M2大大型地下下停车场场。3） 物业业管理a. 安全全服务保安24小小时巡逻逻，负责责应接车车库

33、泊车车，交通通疏导，消消防及闭闭路监控控。b. 商务务服务邮件寄送，报报刊收发发，文件件电讯，打打字复印印等。c. 维护护服务；d. 清洁洁服务；e. 当用用户需要要时，可可与用户户签订服服务合同同；满足足用户诸诸如接送送小孩，看看护老人人，购物物等方面面的服务务。2. 目标标客户群群1) 在中中华路做做生意的的大商家家；2) 追捧捧在闹市市中生活活的高级级人仕；3) 用于于办公的的企业或或单位；4) 事业业较成功功且追求求身份象象征的人人士；3. 推广广策略项目处于十十分繁华华的中华华中路段段，因此此它不断断宣传推推广它的的都市风风情的社社区概念念，这与与自身的的优势相相结合。而而它的户户型

34、设计计不理想想，加上上作为居居住环境境来讲过过多的嘈嘈杂，但但它推盘盘的时间间比较早早，大部部分优秀秀竞争楼楼盘都是是近段时时间推出出，因此此它抓住住了推盘盘的先机机。相对对来说它它的推广广比较成成功的。新进贵山苑苑：此项目是与与本项目目靠得最最近的地地段可比比楼盘，由由三幢多多层一幢幢高层组组成，曾曾于去年年房交会会上亮相相，现在在价位暂暂定为起起价26680元元/ MM2 ，均均价大约约在29910元元/ MM2左右右；以地地段和周周边配套套成熟来来吸引买买家。强强调在现现代繁华华都市中中营造出出宁静温温馨的居居住氛围围，是以以一种中中高档物物业的形形象公众众于世。目目前已经经处于发发售阶

35、段段，采用用报纸广广告、派派发楼书书和售楼楼处直销销等手法法，此楼楼盘采用用松之广广告替其其创意策策划，但但在推广广过程中中没有什什么新意意，估计计会在四四月份有有较大的的推广动动作。此此外，楼楼盘的多多层也以以25338元/ M22的起价价开始发发售，多多层部分分正处于于施工阶阶段，在在内部规规划上强强调小区区的以道道路为绿绿化的点点面，将将小型的的凉亭小小品延伸伸到小区区的裙楼楼和住宅宅部分，另另外还在在小区的的边缘设设置一些些观赏性性的小池池塘和石石砌小桥桥，给本本是平淡淡的小区区注入了了一些动动景。在在户型的的设计上上，聘请请深圳的的设计师师为其设设计，以以大客厅厅、大卧卧室来体体现尊

36、崇崇；在33米的层层高空间间里可尽尽情的装装饰，标标准层、错错层、复复式三种种户型比比例相当当，突出出住宅的的观景阳阳台和外外挑的飘飘窗，最最小的面面积在998平方方米左右右。在物业管理理上设置置了安防防系统，物物管部门门开通服服务热线线，在市市区高层层中物业业管理费费的收费费较低，只只有0.6元/ M22左右；每户均均设有可可视对讲讲系统，地地下停车车场方面面设置有有自动喷喷淋系统统、自动动温感、烟烟感报警警系统和和交通指指示系统统。在楼盘装修修方面，外外墙用进进口涂料料和墙砖砖相结合合；多层层楼梯配配榉木铁铁花扶手手；高层层配两台台高速电电梯。- 第二部分 项目分分析一、 项目目概况1.

37、位置置：项目目地处贵贵阳市的的中心地地段，正正新街与与富水中中路交汇汇处。2. 周边边设施：学校：十二二幼、省省府路小小学、育育英小学学、二中中、十九九中、幼幼师医院：省医医银行：人民民银行、交交通银行行、工商商银行购物：时代代广场、百百货大楼楼、百盛盛、华联联、金凤凤凰酒店：柏顿顿酒店、百百诚酒店店、鲜花花大厦、盛盛安酒店店交通：由于于地处市市中心，所所以交通通四通八八达。3. 项目目主要经经济技术术指标占地面积：30662.55M2 总建筑面积积：3662877 M22 住宅建筑面面积：2246776 MM2 裙楼商场面面积：776055 M22 电梯大堂：1277 M22 总层数：330

38、层建筑高度：99.9M4. 项目目配套设设施：高级会所、棋棋牌室、桌桌球室、乒乒乓球市市、健身身中心二、 项目目机会点点1 地理理位置优优越恒生大厦位位于贵阳阳市的中中心地段段，正新新街与富富水中路路交汇处处。周边边拥有全全市最成成熟的社社区环境境，各种种配套设设施一应应俱全。学学校、医医院、银银行、菜菜场、邮邮局、购购物商厦厦云集，交交通更是是四通八八达，为为居家、办办公提供供了非常常便利的的条件。中华中路版版块是贵贵阳市最最为繁华华的版块块，在市市民的传传统观念念中是份份量最重重的一个个区域，而而本项目目正好地地处这个个最为尊尊崇的区区域，在在市中心心可用于于开发的的土地日日益匮乏乏的情况

39、况下，其其地段之之显要，价价值之巨巨大，地地理位置置之优越越，无疑疑将成为为本项目目的优势势之一。2 入市市时机较较好在中华中路路版块上上，主要要竞争对对手“龙港国国际中心心”、“时代名名仕楼”、“富水花花园”的销售售已基本本结束，严严格的来来说，在在中华中中路版块块上本项项目已无无竞争对对手（不不包括即即将推出出的康泰泰大厦和和华城凯凯旋门）。就邻近的项项目来说说，“天恒城城市花园园”的销售售率已达达80%以上，“新大陆广场”的销售率已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了

40、本区域的市场空白点。3 建筑筑设计具具有唯一一性本项目的建建筑设计计是采用用当今较较为推崇崇的“蝶型”住宅平平面，客客厅、卧卧室、书书房及主主要功能能用房采采光、视视线条件件优越，杜杜绝对视视干扰，保保护了业业主的私私密，使使生活更更加轻松松自如。各各户型厨厨房、卫卫生间皆皆能自然然通风、采采光。就就建筑设设计而言言，使以以人为本本，尊重重人居得得到了真真正的体体现。摈摈弃了传传统的建建筑设计计模式，赋赋予了大大厦以崭崭新的生生态理念念，属于于贵阳之之首例成成熟“蝶变.空间”。4 本项项目具备备塑造高高档高层层住宅的的先天条条件由于本项目目体量较较小，为为一栋单单体高层层住宅，总总户数不不多，

41、加加之处于于市中心心一级地地段，建建筑设计计具有唯唯一性，户户型设计计具有超超前性，外外立面具具有独特特性和排排他性，因因此具备备塑造市市区高档档高层住住宅的基基本条件件。5 市场场有空间间在贵阳成为为大西南南的政策策利好前前提下，市市场对具具有特色色、综合合素质高高的高档档且地处处市中心心的高层层住宅有有较强的的承接力力。随着着外来和和本地经经营的成成功人士士和高级级金领阶阶层队伍伍的不断断壮大，面面向他们们而建的的讲求整整体规划划，理念念设计，功功能配套套先进，地地处市中中心的高高档高层层建筑将将有一个个持续成成长的市市场空间间。6 开发发商有较较前置的的开发理理念经过发展商商与代理理商的

42、资资源整合合，强强强联手，融融合发展展商的开开发理念念和代理理商的项项目操作作手法，竭竭诚合作作必能创创出品牌牌，使项项目成为为贵阳楼楼市一道道亮丽的的风景线线。7 价格格有一定定优势本项目开盘盘时的均均价预计计为29900元元/M22 ，起起价26680元元/M22 ，就就价格而而言，在在同类同同档次的的楼盘中中具有一一定的优优势。8品质较较高本项目产品品设计和和部分建建材具备备一定档档次和品品质，像像弧型落落地窗，配配钢化隔隔音玻璃璃，转角角窗和飘飘窗飘出出80ccm，中中空复式式楼设计计，地下下室停车车场，五五楼空中中花园，四四楼私家家会所，三三梯六户户设计，户户均电梯梯使用率率较高，在

43、在同类项项目中这这些数据据均处于于领先地地位。三、 项目目问题点点1 开发发商未有有较高知知名度现时贵阳房房地产业业已开始始逐步进进入规模模和品牌牌的竞争争阶段。而而将来的的房地产产市场必必将是比比品牌，比比规划，比比实力时时代。就就目前的的情况来来看，贵贵司尚未未有较高高知名度度。建议：需要要和较专专业的房房地产代代理公司司、物业业管理公公司合作作，共同同创立出出高档明明星楼盘盘，在项项目的推推广中逐逐步营造造和树立立发展商商和本项项目的品品牌形象象。2 项目目目标客客户层面面较窄虽说区域内内竞争对对手较少少，入市市环境相相对较好好，但项项目立项项为高档档住宅小小区，以以大面积积为主力力户型

44、，针针对的目目标客户户群为少少数经济济实力雄雄厚的成成功人士士，客户户层面较较窄。且且贵阳市市的其他他一些高高层，如如“全林国国际广场场”、“中天星星园”、“龙港国国际中心心”、“时代名名仕楼”等已经经且还会会消耗和和分流相相当一部部分客户户，因此此本项目目的目标标客户层层面将会会比较窄窄。3 项目目为单体体楼虽说本项目目较易塑塑造为单单纯的高高档高层层住宅楼楼盘，但但由于其其面积小小，为一一栋单体体不像小小区那样样容易形形成社区区氛围和和有较大大的绿化化休闲空空间。因因此，将将失去一一部分热热衷居住住高档小小区（包包括高层层小区盘盘）的客客户。4 户型型设计尚尚有不足足之处本项目在通通风采光

45、光隐私方方面不存存在任何何问题，但但套内功功能设置置与面积积比不太太合理。像像1600M2设设计成三三房明显显有浪费费面积之之嫌，而而且没有有诸如家家庭厅、功功能房、工工人房、衣衣帽间、书书房的设设置或称称谓，与与高档住住宅户内内功能设设置不太太吻合，建建议稍作作修改。5 销售售面临整整个大市市价格下下跌压力力由这两年贵贵阳市住住宅发展展过快过过猛，尤尤其是市市中心高高层住宅宅，尽管管这两年年市民购购买力也也较强，但但由于此此举刺激激了房开开商的开开发欲望望。因此此空置率率提高，应应该说从从今年下下半年底底或明年年开始，贵贵阳房地地产价格格有下跌跌的可能能。据我我司销售售反映现现在就有有少部分

46、分客户有有持币观观望心态态，虽不不占主流流，但也也不能掉掉以轻心心，因此此尽早入入市及以以较低价价格、较较高品质质入市最最为紧要要，尤其其是品质质，任何何地方，任任何时候候，市场场对高品品质楼盘盘始终有有较高的的承接力力。- 第三部分 竞争对对手项目目分析 一、 竞争争对手楼楼盘资料料统计一一览表物业名称 海恒贵贵山园 新进贵贵山苑 天恒城城市花园园 时代代名仕楼楼 龙港港国际中中心 新新大陆广广场起价 28830元元/M22 26680元元/M22 31100元元/M22 31100元元/M22 35570元元/M22 31170元元/M22均价 30030元元/M22 29910元元/M22 32208元元/M22 32270元元/M22 37780元元/M22 32250元元/M22总套数 内内购期间间推出110余套套 约1100套套 2880余套套 2000余套套 900余套优惠情况