某某院项目5AHOUSE定位全案策划11800.docx

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1、 xx置业555号院院项目55A HHOUSSE定位位全案策策划目 录录l 房地产总体体市场走走势l 市调综述l 5A HOOUSEE概念引引入l 莲湖路555号院项项目概况况l 莲湖路555号院四四度分析析l 莲湖路555号院操操作的总总体思路路l 市场定位l 入市时机分分析l 针对项目的的规划措措施l 销售目标及及整体推推广思路路l 推案计划l 莲湖路555号院220033年20004年度度广告策策略房地产总体体市场走走势首先：西安安近期地地产行业业走势整整体看好好今年第三季季度西安安市房地地产市场场继续保保持稳定定、快速速的发展展态势。房房地产开开发投资资稳步增增长，市市场需求求日渐旺旺

2、盛，商商品房销销售面积积继续高高速增长长，销售售额大幅幅增加，市市场成交交活跃，商商品房价价格微幅幅上涨，空空置量持持续减少少。同时随着住住房制度度改革和和货币分分房政策策的实施施以及居居民收入入的稳定定增长，住住房的有有效需求求增多，一一些潜在在需求也也浮出水水面，为为楼市创创造了越越来越多多的需求求空间，这这些都为为西安房房地产的的健康成成长提供供了扎实实、稳固固的基础础。其次：中小小户型，尤尤其是小小户型楼楼盘成为为市场新新亮点自去年起我我市中小小户型楼楼盘的开开发量及及销售量量迅速上上升，特特别是440660平米米小户型型楼盘成成为市场场新的亮亮点。据据市场现现状分析析，目前前无论是是

3、已开发发的、正正开发的的还是准准备开发发的小户户型楼盘盘都呈现现出热销销甚至抢抢销的局局面，都都取得了了骄人的的销售业业绩。市调综述为了对小户户型的需需求现状状和购房房者的关关注点有有进一步步的了解解，我们们对西安安市的年年轻一族族和目标标消费群群体作了了抽样调调查，被被调查的的个体对对象年龄龄在200岁到335岁之之间，220至225岁者者占到448.88%；226至330岁者者占到了了33.2%。他他们中的的大部分分处于单单身、独独居或未未婚状态态，涉及及到即将将毕业的的大学生生、机关关公务员员、服务务行业、媒媒体、自自由职业业者等，大大部分调调查对象象的收入入在10000元元到40000

4、元元左右。调查对象主主要集中中在工作作时间不不长，但但所受教教育较高高，有一一定抱负负的年轻轻人。调调查者多多数是作作为住家家来选择择，选择择城外的的有311.6%，投资资者都将将选择城城内市中中心的小小户型楼楼盘。在在本次调调查的被被访者中中，无论论他们是是需要购购买300平米、440平米米还是550平米米的小户户型房屋屋，大部部分人都都希望开开发商提提供适合合2人居居住的空空间设计计，这一一比例达达到了660.33%。另另外，有有25.2%的的被访者者选择11人使用用，144.6%选择33人及以以上使用用。对小户型的的偏爱女女性高于于男性，在在选择小小户型自自住的受受访者中中，女性性所占比

5、比例为554.33%，略略高于男男性的445.77%。男男性更愿愿意购买买面积较较大的户户型，而而相比较较而言，女女性的收收入普遍遍低于同同年龄段段的男性性，且社社会对女女性在住住房方面面的要求求比较宽宽容，同同时她们们也比男男性更需需要一种种安全感感、稳定定感。几乎所有的的调查者者认为，小小户型住住房必须须有便捷捷的公共共交通，被被调查者者选择小小户型住住房，一一是因为为小户型型住房的的总价款款低，二二是工作作时间不不久积蓄蓄少，所所以便捷捷的交通通将十分分重要。或或者是作作为投资资，便捷捷的交通通也是房房子出租租的一个个亮点。本次调查的的这个年年龄段的的人虽然然刚刚开开始工作作，但所所受教

6、育育普遍较较高，使使其具有有较高的的起点，也也怀有很很大的抱抱负。他他们正在在向小资资或中产产的道路路上奋斗斗，看中中梦想也也看中物物质，挑挑剔自己己也被别别人挑剔剔，不断断变化不不断疲倦倦，不断断失望不不断妥协协，同时时又不断断鼓足勇勇气重新新开始。对对于这些些人，实实在的物物质生活活是重要要的，同同样重要要的还有有生活的的氛围，是是既可以以让你放放松又可可以给你你力量的的氛围。市调分析-对房房间功能能及配套套的选择择被访者认为为房间的的功能一一个都不不能少，小小户型不不能因为为面积小小而缺少少一些功功能，卫卫生间、厨厨房、阳阳台被880%的的被调查查者全选选中，只只有个别别的被调调查者认认

7、为没有有厨房可可以接受受，可以在集体体的食堂堂和小饭饭店就餐餐。可见见，消费费者比较较接受肝肝胆俱全全的“麻雀”型小户户型。所有的被调调查者认认为公共共区域的的清洁十十分必要要。有近近一半的的被调查查者有224小时时送餐服服务、进进房打扫扫卫生、代代购物品品服务、定定时唤醒醒服务的的要求。这这和被调调查者的的收入多多少有密密切关系系，收入入越高要要求服务务的种类类越多。附近有无商商场最受受关注被被调查者者对生活活配套的的要求，首首先选择择的是商商场，占占到总数数的900%多，其其次是医医院等其其他配套套，这与与选择小小户型人人群的年年轻化和和本次调调查的对对象的年年龄段有有关。按被访者认认为社

8、区区必须配配备的生生活设施施的重要要程度依依次排序序为：224小时时便利店店（922.1%）、健健身房（880.11%）、宽宽带（668.22%）和和羽毛球球室（557%）。 按被访者认认为社区区不需要要配备或或无所谓谓配备与与否的生生活设施施的比例例依次排排序为：琴房（991.77%）、可可出租会会客室（880.11%）、茶茶艺馆（778.88%）、棋棋牌室（774.88%）、224小时时视听室室（744.266%）。 有83%的的被调查查者希望望购买的的小户型型房子是是精装修修房，他他们认为为房子的的总面积积小，但但装修程序照照样是不不会少的的，即费费时又费费力，说说不定还还要花一一些冤枉

9、枉钱，希希望能免免去自己己装修之之苦。5A HOOUSEE概念引引入所谓5A HOUUSE，即即分别是是Abooardd Hoousee、Apparttmennt HHousse、AAnytthinng HHousse、AAnyoone Houuse、AAutoo Hoousee等。正正如Abboarrd HHousse来之之不易一一样，55A HHOUSSE也是是每个字字母都充充满灵感感，同时时体现了了房地产产开发或或居住设设计的五五大价值值。Aboarrd HHousse的创创新价值值：作为为灵感的的源泉，充充分体现现了其创创新价值值。5AA HOOUSEE在房间间里设计计出空间间很小但但

10、绝对隐隐蔽的卧卧床，在在小户型型中，用用卧床的的理念来来代替卧卧室，绝绝不放弃弃卧室的的独立和和隐私的的概念，甚甚至升华华，比如如在卧区区做成上上铺等。经经过精心心的设计计和奢华华的布置置，让居居住者在在卧区找找到坐飞飞机、海海船和软软卧的感感觉，而而让出一一个较大大的起居居空间和和客厅来来，让家家的功能能更完善善和更完完美起来来了。今今天我们们已经感感觉到，自自己的家家一定也是朋朋友三四四个人的的家，但但自己的的床，最最多是两两个人可可以去碰碰的床。这这一点，AAboaard Houuse完完全实现现了。Aparttmennt HHousse的公公寓价值值：Apparttmennt HHou

11、sse只有有一个意意思，就就是公寓寓，这正正是5AA HOOUSEE所强调调的东西西，就目目前市场场上的所所开发的的产品而而言，只只有5AA HOOUSEE设计的的理念，才才是真正正的公寓寓，与市市场上所所有叫成成公寓的的住宅和和高级住住宅的性性质完全全不一样样。首先先，5AA HOOUSEE是精装装修的成成品家，空空着手进进来就可可以住：其次，55A HHOUSSE几乎乎所有的的房间都都是标准准化，与与星级酒酒店标准准间并无无二致，唯唯一的不不同是建建筑面积积比酒店店的小套套房都还还要大一些，约约在500平方米米左右，而而且配备备了整体体厨房及及设备，第第三，55A HHOUSSE的住住户定

12、位位成年轻轻人，这这里没有有老人，也也没有儿儿童，区区别于其其它任何何住区；第四，55A HHOUSSE的投投资客相相当多，绝绝大多数数套房是是被投资资客购进进再出租租的，所所以，租租户比率率最大，也也最象公公寓。Anythhingg Hoousee的酒店店价值：与其说说5A HOUUSE是是公寓，不不如说55A HHOUSSE就是是真正的的酒店，可可出售产产权的酒酒店，在在这里，所所有室内内配套都都是齐备备的，如如果住户户愿意，会会得到带带有标记记的酒店店毛巾、小小瓶洗发发液和其其它一系系列东西西，可以以得到室室内保洁洁，包括括洗衣和送餐和MMornningg Caall服服务等。在在这个5

13、5A HHOUSSE中，公公用走道道装修很很安静但但不失身身份，大大堂巨大大、明亮亮，而且且有6000平方方米、挑挑高6米米至8米米。有长长40米米高7米米的大落落地玻璃璃，完全全是五星星级酒店店的感觉觉，还有有门童、大大班台、值值班经理理、大堂堂吧、中中西餐、便便利店、礼礼品店、商商务中心心等，有有钢琴音音乐与流流水轻过过的声音音总之之，如所所有酒店店一样，55A HHOUSSE这里里应有尽尽有，是是一个真真正的AAnytthinng HHousse。Anyonne HHousse的文文化价值值：对于于年轻人人而言，真真正的文文化不是是别的，首首先是低低价，不不能消费费，那么么什么文文化都是

14、是骗人的的东西。如如果能够够有足够够便宜的的5A HOUUSE，价价格低到到任何人人都买得得起，那那就是AAnyoone Houuse。比如，5AA HOOUSEE，项目目选定在在城区最最黄金的的位置，房房价定位位在35500元元/平方方米以下下最好，如如果非要要35000元/平方米米以上，一一定要带带精装修修，而且且最好要要配送家家具等，当当然包括括上面所所说的全全套Abboarrd设备备了。建建筑面积积不大但但也不一一定小，有有20平平方米以以上的客客厅或多多功能厅厅，当然然总价在在20万万左右，首首付越低低越好。如如此这般般的5AA HOOUSEE一定是是Anyyonee Hoousee

15、。当然然，一旦旦住到一一起了，这这群Annyonne自然然就有了了自己的的文化，根根本不需需要发展商费费大心、花花大钱编编一个文文化的故故事和吹吹一个精精神的泡泡沫。Auto Houuse的的科技价价值：当当然，最最后一点点，这个个5A HOUUSE是是高智能能化的，因因为这群群Anyyonee一定是是忙人，不不仅需要要智能化化，恨不不得自己己都变成成一个智智能化的的机器，高高速运转转。所以以，Auuto Houuse所所代表正正是除了了智能化化，更要要求其自自动化。这这是一个个借用55A写字字楼的概概念，写写字楼的的5A代代表五个个Autto，分分别是BBA楼宇宇自动化化、FAA消防自自动化

16、、SSA保安安自动化化、OAA办公自自动化、CCA通讯讯自动化化。作为为一个纯纯酒店式式社区，物物业档次次显然高高于写字字楼，在在楼宇管管理、消消防与保保安的配配备显然然上了台台阶，为为个别客客户小型型办公的的需要，55A HHOUSSE吸进进了办公公自动化化和通讯讯自动化化，所以以，这个个5A HOUUSE区区别于其其它住宅宅与公寓寓的地方方，除了了上面的的创新、定定位、档档次、文文化以外外，还是是一个真真正的55A HHOUSSE。总之，让AAnyoone享享受Annythhingg，在AAparrtmeent感感受Abboarrd，并并尽可能能Autto的HHOUSSE，就就是5AA H

17、OOUSEE。莲湖路555号院项项目概况况莲湖路555号院位位于城内内，莲湖湖路，莲湖公公园对面面，是商商业、居居住为一一体的现现代化综综合大楼楼。本项目总体体规划十十四层，一一至二层层为裙房房，适合合汽车44S店，娱娱乐，面面积结构构较为合合理，三三至十四四层为居居住部分分。全部部实施55A HHOUSSE精装装修的成成品家.项目配套:（待定定）项目案名：5A HOUUSE、55A 绿绿城项目发展潜潜力莲湖路555号院的的位置显显赫，繁繁华市区区，公交交线路发发达，加加上对面面的莲湖湖公园，以以及城区区改造工工程加大大，将吸吸引众多多买家，其其地价也也会不断断的升值值。莲湖路555号院四四度

18、分析析纯 度曾经不少项项目，在在定位过过程中，既既有普通通住宅，又又涉及了了高档公公寓，在在一个单单元里既设计了小小户型，又又有几百百平方米米的大户户型，由由于最初初有些开开发商缺缺少对业业主属性性的明确确界定，造造成了同同一社区区产品的的过于复复杂，使使得不同同文化背背景、不不同经济济收入的的业主集集中到一一起，这这样业主主入住后后，矛盾盾和摩擦擦便容易易产生。如如果说当当初御城城是为西西安的老老板们量量身打造造的环城城地区的的高端住住宅产品品，现在在的莲湖湖路555号院就就是为西西安今天天的青年年白领、未未来的老老板提纯纯的精品品物业，业业主性情情相对统统一，因因而特别别配置了了近千平平方

19、米的的生活、娱娱乐等运运动会所所。 精 度居室装修特特别耗费费买房人人的时间间和精力力，是令令很多人人苦恼的的事情。其其实提到到许多小小户型买买家的初初衷，他他们很大大程度上上是冲着着小户型型的精装装而来。业业主在兴兴致勃勃勃地按照照广告所所说“提着皮皮箱就入入住”之后才才发现烦烦恼多多多：装修修标准承承诺兑付付不了，另另外同时时还可能能会出现现工程质质量的问问题，交交楼日期期的问题题，凡此此种种都都对小户户型的后后续市场场造成了了明显的的消极影影响。为为避免可可能发生生的种种种问题，莲湖路55号院为精装修专门聘请了监理公司，在确定装修产品品牌的同时，将会向买房人对装修产品品牌的采用推行明示制

20、度。 完善 度目前西安几几个在售售住宅项项目的主主力户型型都在990平方方米以上上居多。有有关方面面对20000名名西安IIT从业业人员的的问卷调调查表明明，无房房率为99344，平平均月住住房支出出为10000元元，平均均上下班班时间为为70分分钟，当当前居住住满意度度仅为55，选选择一年年内买房房的则高高达155。西西安核心心区住宅宅的供应应量有限限，这一一地区容容纳着众众多高科科技企业业尤其是是IT业业中，这这些企业业中的大大多数人人收入高高，平均均年龄在在30岁岁以下，没没有8小小时工作作概念，他他们希望望居住地地离工作作地交通通方便，服服务设施施齐备、智智能化程程度高，因因此面对对西

21、安未未来这一一庞大的的住宅消消费市场场，莲湖湖路无疑疑是直接接受益者者。普遍遍认为，在在诸多卖卖点中，地地段、户户型、档档次、总总价和服服务是至至关重要要的，在在其他项项目中权权重占据据60，但在在小户型型中，权权重高达达90以上。 舒适 度小面积居室室的实现现往往以以牺牲居居住功能能为代价价的。多多数小户户型房子子安放了了床、桌桌子和柜柜子，就就没有了了多余空空间。局局促的空空间仅仅仅满足睡睡觉的需需要。普普遍认为为，小户户型的买买家更注注重生活活品位、生生活质量量，对私私人空间间的要求求更为细细致。莲湖路555号院操操作的总总体思路路2003年年的西安安房地产产市场，经经过几年年的高速速发

22、展后后，居民民消费需需求已得得到较大大的释放放，一系系列大盘盘的开发发，房地地产整体体已呈理理性发展展，价格格开始逐逐步回落落。在市场较为为成熟的的前题下下，细分分市场已已成为我我们市场场调查研研究的关关键。在在小户型型的专项项调查中中，我们们发现，在在上海、深深圳、重重庆等风风靡热销销的小户户型。在在某城市市市场却却还处于于起步阶阶段。市市场上的的小户型型基本上上存在定定位低档档，设计计落后、个个性模糊糊的特征征，产品品的主要要目标客客户瞄准准为新婚婚夫妇、小小资一族族等。而而城市中中心的高高档小户户型公寓寓类住宅宅，市场场更呈现现完全的的空白，比比较同类类城市，这这一发现现让我们们既感到到

23、机会的的存在，同同时也感感到较大大的市场场风险，一一是投资资市场启启动的风风险；二二是高级级白领一一族对项项目地段段，产品品认可的的风险。在作了充分分的市场场调研后后，我们们认为，细细分市场场目标客客户群，确确定产品品定位和和风险控控制已成成为莲莲湖路555号院院5A HOUUSE 策划划的关键键问题，在在结合产产品自身身特征和和市场的的充分论论证后，我我们首先先确定了了项目操操作的总总体思路路：l 以市场领导导者的姿姿态入市市，做小小户型项项目的领领跑者。l 打造有实力力人愿意意购买的的小户型型。提倡倡精致的的家而不不是将就就的家。l 古城投资版版块潜力力股。强强化投资资概念，弱弱化居住住概

24、念。l 品位生活的的代名词词。统一一、时尚尚的形象象包装，细细致、人人性的物物业服务务，即即品位位生活。l 酒店式公寓寓体现物物业服务务的专业业性、舒舒适性，生生活的便便捷性。市场定位在确定项目目整体思思路的情情况下，我我们在策策划过程程中着重重对项目目的市场场定位，产产品硬、软软件规划划和营销销推广三三大环节节进行了了控制。莲湖路555号院产产品定位位为： 5A HOUUSE酒酒店式精精装修小小户型公公寓。形象定位：实力派派人物才才能购买买的高档档公寓；是某城城市精英英白领的的聚居地地；有浓浓浓的楼楼盘文化化；时尚尚、健康康，是品品位生活活的代名名词。目标客户定定位：投投资户和和精英白白领，

25、外外企外来来高级管管理人员员等。价格定位：期房入入市价336000元/mm2均价（精精装修）。本案属城中中高品质质楼盘，平平均每套套总价在在10-25万万之间，因因此本案案的目标标客户群群体有三三大主要要类型：l 中小型公司司投资置置业。（主要原因因：首付付低、月月供少，55A定位位、形象象好，投投资、置置业，双双重效。）l 精英白领品品位生活活。（主要原因因：让AAnyoone享享受Annythhingg，在AAparrtmeent感感受Abboarrd！）l 投资客购进进再出租租。（主要原因因：股市市风险大大、银行行利息低低，投资资5A HOUUSE酒酒店式精精装修小小公寓，轻松获利。）入

26、市时机分分析春节前后是是地产项项目历来来的淡季季，受寒寒冷气候候以及过过节心理理影响，人人们在此此时基本本不做大大的投资资或置业业行动。虽虽然此时时众多地地产项目目亦因淡淡季到来来在宣传传和销售售上低调调处理，如如若某家家项目趁趁此时机机强势推推广可能能会因为为广告干干扰度小小而大音音稀声，一一枝独秀秀，但其其风险亦亦很大，如如若目标标客户的的兴奋点点电终没没能调动动起来则则广告投投资白白白浪费。反反观我项项目亦不不具备“反季节节宣传”的种种种条件。每年的3月月前后，天天气转暖暖利于户户外活动动，再者者人们已已从节日日的心态态恢复正正常，开开始为新新一年的的生计行行动，这这时地产产业亦进进入旺

27、季季，是新新项目入入市的好好时机。虽虽然此时时众多新项目都都会在此此时入市市，老项项目亦会会加强宣宣传攻势势，但我我项目若若此时展展开大规规模宣传传，一来来具备鲜鲜明而独独特的定定位，二二来项目目具备较较强的产产品力，三三来所处处区域内内供需量量不大，所所以再加加上适当当的广告告宣传，必必能在众众多物业业中脱颖颖而出。针对项目的的规划措措施在确定了项项目定位位于高端端市场，锁锁定了投投资户和和高级白白领，为为主要目目标客户户群以后后，我们们针对项项目在产产品规划划中提出出了以下下措施：l 建立酒店式式物业管管理体系系。通过过专业的的、有针针对性的的物业服服务内容容和聘请请知名物物业管理理顾问公

28、公司提升升项目的的附加值值，成为为吸引消消费者的的杀手手锏。l 豪华大堂体体现尊崇崇身份。设设置挑高高4.88米，1100平平方米的的酒店式式大堂。l 加强大楼的的智能功功能，发发放业业主生活活卡一一卡通。l 设立业主主生活中中心：生活中中心集中中提供各各项休闲闲服务，成成为本项项目业主主交流、消消遣的场场所，成成为项目目的一大大特色。l 提供满足便便捷生活活的服务务内容。l 提供满足时时尚生活活的服务务内容。销售目标及及整体推推广思路路莲湖路555号院院项目目的推广广是整个个策划中中重要的的一环，我我们确定定了8个个月销售售90%的目标标。项目目的整体体推广思思路主要要以围绕绕投资户户和中高

29、高级精英英白领为为中心，小小项目大大宣传，强强势推广广策略，采采取多种种推广手手段和渠渠道，以以最大限限度地渗渗透到目目标客户户群体。l 强势型竞争争策略，做做此类物物业的领领导者。l 强调投资概概念，抛抛开过渡渡型物业业阴影。l 强调总价，减减小因单单价高带带来的抵抵触情绪绪。l 低价入市，拉拉长客户户积蓄期期，开盘盘一炮而而红。l 多手段销售售结合，最最大范围围争取目目标客户户。采取取了坐销销和行销销相结合合的方式式。l 重物业、薄薄产品，软软件服务务规避产产品缺陷陷。l 间间样板房房呈现完完善生活活状态。l 多点展示策策略。在在西安世世纪金花花（城市市中心）作作项目展展示。l 发放认购卡

30、卡，吸引引炒家入入市。l 利用现有客客户群，发发展关系系营销策策略。采采取公司司全员营营销的方方针，每每人确定定任务指指标。推案计划工作安排：1、销销售中心心建设及及配套（225天完完成） 2、确立物物业标准准、物业业配套、形形象设计计、价格格排部（115天完完成）3、媒体运运用工地外墙形形象包装装，物业业形象确确立报纸、网络络、软文文快速渗渗透第一波（针针对本地地买家）11211月:于12月份份在各大大媒体热热炒“5A HOUUSE”之概念念，122月底及及1月初初广告亦亦大量跟跟进，11月初将将概念公公关推至至高潮，11月底在在高密度度广告造造势促进进下进入入热销并并积累的的客户存存量。过

31、年前后消消化前期期存量客客户渡过过销售维维持期。预期效果：用最短短的工作作时间，达达到最大大的市场场认识，激激发客户户购买欲欲望。220033年底项项目建设设进入正正负零阶阶段完成成15%认购，220044年2月月项目建建设进入入二三层层按揭放放款预期期回收资资金8000万。第二波次年年288月：仍采取不同同的策略略和沟通通渠道分分别进行行广告宣宣传，确确立“双管齐齐下”的销售售策略，确确保销售售成绩“双保险险”。2004.6220044.8，平平稳进入入销售后后期，完完成900%以上上的销售售。为了保持在在整个年年度内销销售的恒恒温性和和脉冲性性,所以以既要有有能够支支撑项目目长久销销售的形

32、形象广告告宣传方方案,又又要有能能够在短短期内立立竿见影影的攻关关促销方方案.莲湖路555号院220033年20004年度度广告策策略宣传导入期期（入市市初期）111月底底为期66周：广告诉求策策略：主主题:感感受-“5A HOUUSE新新空间”广告创意策策略：在在清晰地地传达了了主题概概念的前前提下，画画面表现现力求新新颖、独独特、具具备较强强的视觉觉冲击力力，并且且符合55A HHOUSSE酒店店公寓的的品味。广告媒体策策略：导导入期的的广告宣宣传侧重重扩大项项目知名名度及项项目核心心概念形形象的建建立，一一般选择择传播面面较广的的媒体。（例例如：报报纸、电电视等）深化宣传及及维持阶阶段（

33、220044年022、033、044、055月）：经过导入期期阶段的的强势宣宣传，项项目具备备了一定定的知名名度，项项目概念念及形象象已初步步建立，此此时应该该着手对对项目自自身的“硬件”优势进进行深入入宣传，以以支撑强强化项目目形象并并落实销销售。广告诉求策策略：良良好的项项目位置置及交通通条件整洁、宁静静而不失失繁华的的生活环环境配套齐全、功功能强大大的生活活设施高品味，尊尊贵社区区氛围及及形象的的营造为为业主带带来的殊殊荣和身身份感优秀的户型型设计广告创意策策略：沿沿续前阶阶段的广广告表现现形式和和风格广告媒体策策略：销销售中期期（20004年年02、003、004月）的的广告宣宣传力度

34、度适当加加大，广广告频率率及媒体体亦应增增加，除除前一阶阶段的媒媒体外还还应增加加宣传单单的投放放，互联联网广告告等。进入第二旺旺季（220044年055、066、077月）时时，根据据第一轮轮媒体之之广告发发布效果果决定是是否进行行第二轮轮策略。第二强销阶阶段（220044年055、066、077月）：每年05、006、007月进进入地产产行业一一年中的的第一个个黄金季季节，所所以这一一时期的的广告宣宣传亦应应配合销销售大力力跟上。广告诉求策策略：此此阶段应应整合形形象广告告和卖点点广告，既既要强化化建立项项目的清清晰形象象，又要要不断推推出务实实促销的的卖点广广告，做做到形象象和卖点点的有

35、机机结合，取取得最大大的合力力效应。广告创意策策略：延延续前阶阶段风格格。广告媒体策策略：延延续前一一阶段。销售后期（220044年088、099月）：这一时期，销销售状况况如正常常，住宅宅部分应应达到990%以以上的销销售率，所所剩单位位基本上上为户型型较差的的盘尾部部分，所所以这时时期的广广告主要要以促销销、让利利广告为为主。促销活动策策划（待待后呈递递）不同时期媒媒体组合合及投放放频次策策略宣传导入期期：（220033年111月底1月）广告宣传应应在一定定程度上上尽量扩扩大项目目知名度度（扩大大项目在在目标人人群中的的接触面面）这时时应选择择传播面面较广，在在业界影影响力大大的媒体体。深

36、化宣传期期：（220044年022、033月）这时的广告告量应较较大，为为了提高高广告的的到达率率，除了了在报纸纸、电视视这样的的主流媒媒体上打打广告外外，投递递宣传单单、置业业直通车车、路牌牌广告等等“小众”媒体的的广告发发布也应应跟上。另另外，在在强销期期应增加加报纸、电电视这些些主流媒媒体上的的广告发发布档次次，从而而提高广广的“有效到到达率”，达到到有力支支持销售售的目的的。宣传维持期期：（220044年033、044、055月）在延续上一一阶段媒媒体选择择的前提提下，降降低广告告的发布布频次。第二强销期期：（220044年055、066、077月）采取与宣传传深化期期相似的的媒体策策略，及及在众多多媒体上上高频次次投放广广告。销售收尾期期：（220044年088、099月）取消大部分分媒体广广告，只只留房产产专版低低频率的的发布促促销型广广告。