XXXX年8月合肥房地产住宅市场分析报告_15231.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年8月合肥房地产住宅市场分析报告1、合肥住宅市场新增供应大幅增加 7月合肥楼市成交量小幅回暖的迹象给开发企业增添了信心，8月合肥住宅新增供应继续增多，新增供应套数环比增加44.1%，新增供应面积环比增加50.4%。新增供应的增加，刺激更多的正处在观望和徘徊中的购房者开始入市、看房和选房。接下来的金九银十是传统楼市的销售旺季，很多楼盘在前几个月内由于谨慎和观望，无一例外地一再选择延迟开盘时间，预计金九银十将是合肥楼市新增供应集中放量的一个季节，历时，广

2、大的购房者将有会更多的“货比三家”的机会！ 2、合肥住住宅成交交量回暖暖趋势比比较明显显 88月份，合合肥住宅宅成交行行情回暖暖态势比比较明显显。8月月合肥住住宅成交交套数环环比上涨涨69.5%；成交面面积环比比上升665.00%。目目前，合合肥住宅宅已是连连续2个个月成交交量出现现递增的的趋势。据据统计，88月合肥肥住宅成成交套数数超过百百套的在在售楼盘盘累计有有12个个，而77月份成成交套数数超过百百套的只只有6个个楼盘、66月份只只有5个个。合肥肥楼市经经历了55、6、77三个月月之久的的低迷行行情，目目前筑底底回升的的态势比比较明显显，8月月合肥楼楼市成交交量大幅幅回升，对对于开发发商

3、来说说，要倍倍加珍惜惜这种经经历了数数月之久久的回暖暖局面，我我们认为为明智的的做法是是抓住时时机快速速去化，保保持、加加大折扣扣和优惠惠的力度度，慎缓缓提价。目目前是抢抢先去化化非常难难得的时时机。 3、合肥房房价跌至至65001元/ 88月份，合合肥住宅宅的成交交均价665011元/,环比比减少3306元元。8月月合肥住住宅均价价之所以以出现一一定幅度度的下滑滑，很大大原因上上是全市市范围内内有些区区域有大大量的中中低价格格的楼盘盘成交，在在一定程程度上拉拉低了全全市住宅宅的均价价。如本本月销售售套数排排名前两两名的区区域庐阳区区和瑶海海区,其其中，庐庐阳区中中国铁建建国际城城二期广广园成

4、交交均价554800元/,万豪豪广场成成交均价价56220元/,再再加上瑶瑶海区的的销售套套数前四四名楼盘盘平均售售价都不不是很高高，等等等，这样样的楼盘盘在合肥肥各区域域中不少少，逆势势之中，这这些平价价楼盘最最受购房房者的青青睐。这这些楼盘盘的热销销在总体体上可以以对冲掉掉极少数数别墅项项目的对对全市住住宅均价价的拉升升影响。 4、楼市转转暖活动动明显增增加 折折扣优惠惠力度增增大 88月份，合合肥楼市市活动明明显增加加。据不不完全统统计，88月举行行各种活活动的楼楼盘将近近百家，其其中有不不少是关关于开盘盘或加推推优惠和和折扣的的，优惠惠力度明明显增大大。8月月1日中中国铁建建国际城城二

5、期广广园4#、5#、7#和8#楼开盘盘，推出出大面积积赠送，参参与认购购的客户户可享受受包括前前期认筹筹50000抵1120000，认认购立减减30000元等等多重优优惠。88月222日龙岗岗板块静静安新天地地3期中中央景观观房开盘盘，该楼楼盘打出出44888元/起的的广告，并并承诺88月222日前更更有五重重大礼馈馈赠来宾宾，这其其中就有有开盘期期间选购购可享受受1万抵抵2万/套、总总房款999折，当当天签约约可享受受10000元/套的及及时签约约奖等优优惠措施施。8月月15日日融侨金金辉中央央美域(主力户户型 周周边配套套 相册册 价格格)B66号楼开开盘，打打出 1131户型一一口价55

6、4000元/起，990户户型一口口价64400元元/。8月14日晚在蜀山区中央美域(主力户型 周边配套 相册 价格)的售楼处出现了合肥楼市久违的彻夜排队现象。 5、庐阳、瑶瑶海逆势势崛起 中国铁铁建国际城城展现大大盘风采采 8月份，庐庐阳区住住宅成交交套数为为12554套，占占据全市市住宅总总成交量量2成以以上，位位居全市市第一。其其中，中中国铁建建国际城城二期广广园、万万豪广场场、富世世广场功功不可没没。中国国铁建国际城城二期广广园还是是本月全全市销售售冠军，销销售套数数6988套，可可谓逆势势飞扬，颇颇有20009年年滨湖世世纪城(主力户户型 周周边配套套 相册册 价格格)的大大盘风采采。

7、全市市成交量量排名第第二的是是瑶海区区，成交交套数9957套套，占全全市住宅宅总成交交量的118%。其其中，恒恒大城、静静安新天天地、花花溪龙庭庭、恒盛盛豪庭(主力户户型 周周边配套套 相册册 价格格)功不不可没。庐庐阳、瑶瑶海崛起起，合肥肥市场大大幅回暖暖之际，价价格仍是是购房者者最先关关注的因因素！一一个区域域的兴起起需要众众多楼盘盘一齐发发力，同同时也需需要那种种超级大大盘的出出现！ 6、合肥住住宅市场场可售面面积库存存去化周周期再次次缩短 截至8月月月底，合合肥全市市住宅可可售套数数为3446100套，环环比上月月增加33.5%；可售售面积为为3655.4万万，环环比上月月份增加加4.

8、88%。88月份由由于住宅宅市场的的供应略略大于成成交，导导致市场场可售量量再次增增加，但但增速减减缓。88月，合合肥住宅宅可售套套数库存存完全去去化周期期需要66.4个个月，比比上月缩缩短了44.1个个月，低低于全市市商品房房平均去去化周期期的1.8个月月；8月月住宅可可售面积积库存完完全去化化需要77.1个个月，比比上月缩缩短4.1个月月，也低低于各类类商品房房库存平平均完全全去化周周期的22.8个个月。 一、住宅供供求关系系 1、住住宅供求求价格走走势8月全国楼楼市普遍遍回暖，合合肥作为为二三城城市有率率先回暖暖和复苏苏的迹象象。合肥肥8月住住宅累计计新增供供应65559套套，环比比增加

9、444.11%；成成交套数数53889套，环环比增加加69.5%；成交均均价65501元元/,环比减减少3006元。 从从合肥住住宅供求求价格月月度走势势图来看看，供应应略大于于成交。合合肥楼市市经历了了5、66、7三三个月的的低位成成交之后后，截止止8月月月末，成成交量回回升的态态势比较较明显，目目前，已已是连续续2个月月成交量量出现递递增的趋趋势。成成交价格格方面，住住宅均价价出现了了一定幅幅度的下下滑，最最主要的的原因是是本月成成交量增增加的部部分有很很大一部部分是一一些均价价在55500元元/左左右的项项目，这这些平价价楼盘在在楼市回回暖期间间正是徘徘徊中的的购房者者首先青青睐的楼楼盘

10、之一一，这在在一定程程度上拉拉低了全全市的住住宅均价价。 2、8月份份住宅供供求比2010年年8月份份住宅供供应新增增套数为为65559套，销销售套数数为53389套套，套数数供求关关系比仅仅为1.22，即即1：00.822；住宅宅供应新新增量面面积为668.228万，销售售面积为为51.58万万，面面积供求求关系比比为1.32，即即1：00.766。8月月份合肥肥住宅供供求双双双增加，正正如我们们在上月月判断的的一样，随随着合肥肥楼市成成交回暖暖，再加加上8月月新开盘盘的楼盘盘增加，势势必会刺刺激楼市市的购买买力，楼楼市供求求关系将将趋向均均衡或接接近均衡衡。尽管管如此，本本月新增增供应略略

11、大于成成交。 二、住宅新新增量 1、住住宅新增增量走势势从合肥楼市市住宅供供应量的的月度走走势图中中可以看看出，220100年8月月份，合合肥楼市市住宅新新增供应应套数665599套，环环比增加加20008套，增增幅为444.11%；供供应面积积68.28万万，环环比增加加22.88万万，增增幅为550.44%。 据据不完全全统计，88月合肥肥住宅类类项目有有10余余家楼盘盘开盘或或加推，他他们是中中国铁建建国际城城、江南南新里程程(主力力户型 周边配配套 相相册 价价格)、东东冠繁华逸逸城(主主力户型型 周边边配套 相册 价格)、绿地地内森庄庄园、中中央美域域(主力力户型 周边配配套 相相册

12、 价价格)、金金都华庭庭(主力力户型 周边配配套 相相册 价价格)、静静安新天地地、金水水童话名名苑(主主力户型型 周边边配套 相册 价格)、瑞龙龙公馆二二期、园园上园(主力户户型 周周边配套套 相册册 价格格)、半半岛1号号(主力力户型 周边配配套 相相册 价价格)别别墅项目目、绿城城翡翠湖湖玫瑰园园一期等等等。3、住宅新新增量区区域分布布庐阳供应位位居榜首首 庐庐阳8月月份实际际新增套套数为118533套，环环比上月月有所增增加；新新增供应应面积为为18.56万万，相相比上月月也出现现一定的的上涨。可可以看出出，本月月庐阳区区的新增增供应量量遥遥领领先其它它区域。本本月庐阳阳中国铁铁建国际

13、城城二期广广园、瑞瑞龙公馆馆二期、半半岛1号号别墅分分别有新新项目开开盘或加加推。此外，本月月包河区区江南新新里程加加推200套新房房源，户户型377-455，均均价75500元元/。详详情请参参看本报报告第七七章“8月合合肥楼盘盘开盘或或加推活活动”和第六六章“合肥住住宅区域域市场篇篇”。 三、住宅成成交量 1、住住宅成交交量走势势从合肥市区区住宅销销售量的的走势图图中，可可以清晰晰地看出出，8月月行情成成交回暖暖的态势势比较明明显。88月合肥肥住宅成成交套数数环比上上涨22209套套，上涨涨幅度为为69.5%；成交面面积环比比上升223.331万，上升升幅度为为65.0%。可可见，88月合

14、肥肥楼市成成交量回回升的态态势比较较明显，目目前，已已是连续续2个月月成交量量出现递递增的趋趋势。据据统计，88月合肥肥住宅成成交套数数超过百百套的在在售楼盘盘累计有有12个个，而77月份成成交套数数超过百百套的只只有6个个楼盘、66月份只只有5个个。 88月合肥肥明星楼楼盘当属属庐阳区区的中国国铁建国际城城、万豪豪广场和和蜀山区区的领翔翔花园。详详情请参参看本报报告第五五章“8月合合肥住宅宅销售排排行榜”。 2、住宅区区域成交交量 庐阳位居全全市冠军军 88月份庐庐阳区住住宅成交交套数为为12554套，成成交面积积11.26万万，各各占据全全市住宅宅总成交交量2成成以上，双双双位居居第一。其

15、其中，中中国铁建建国际城城、万豪豪广场、富富世广场场功不可可没，这这三个楼楼盘共计计成交110166套，占占瑶海区区总成交交量的881.00%。 88月全市市成交量量排名第第二的是是连续几几月来位位居全市市销售冠冠军的瑶瑶海区，成成交套数数9577套，占占全市住住宅总成成交量的的18%；成交交面积99.066万，占占全市住住宅总成成交量的的18%。其中中，恒大大城、静静安新天天地、花花溪龙庭庭、恒盛盛豪庭(主力户户型 周周边配套套 相册册 价格格)功不不可没，这这四个楼楼盘共计计成交3398套套，占瑶瑶海区总总成交量量的411.6%。 四、住宅成成交均价价 1、合合肥住宅宅成交均均价走势势受中

16、档楼盘盘多成交交影响，合合肥住宅宅均价下下滑3006元 220100年8月月，合肥肥全市住住宅均价价65001元/，环环比上月月下滑3306元元，跌幅幅4.55%。88月合肥肥住宅均均价之所所以出现现一定幅幅度的下下滑，很很大原因因上是全全市范围围内有些些区域有有大量的的中档价价格的楼楼盘成交交，在一一定程度度上拉低低了全市市住宅的的均价。 本本月销售售套数排排名前两两名的区区域庐阳阳区和瑶瑶海区。其其中，庐庐阳区的的明星楼楼盘中国国铁建国际城城二期广广园，本本月销售售均价554800元/；第二二名万豪豪广场，本本月销售售均价556200元/。瑶海海区的前前四名楼楼盘，除除恒盛豪豪庭均价价达到

17、667222元/之外，前前三名楼楼盘的销销售均价价均不足足53000元/。逆逆势之中中，这些些平价楼楼盘最受受购房者者的青睐睐，因此此，这些些楼盘的的热销在在总体上上可以对对冲掉极极少数别别墅项目目的对全全市住宅宅均价的的拉升。 2、8月份份住宅区区域成交交均价对对比政务、包河河双双窜窜升至价价格榜第第一、第第二 88月，政政务区住住宅均价价80888.66元/，包河河区住宅宅均价772599.6元元/，分分别窜升升至价格格榜第一一、第二二的位置置。连续续两个月月以来，政政务区、包包河区两两个区域域的均价价均排在在全市之之首。本本月政务务区住宅宅均价之之所以破破80000元/，是是因为绿绿地内

18、森森庄园(主力户户型 周周边配套套 相册册 价格格)别墅墅的拉升升。 我我们来看看看8月月合肥住住宅均价价的分布布情况。合合肥有22个区域域的住宅宅均价维维持在550000+元的的水平（比比上月减减少1个个区域），还还有另外外5个区区域的住住宅均价价维持在在60000+元元的水平平（比上上月多了了2个区区域），另另外，770000+和880000+的区区域各一一个。据据统计，88月合肥肥住宅售售价在550000-55500元元的楼盘盘有233个，成成交套数数共计113455套，占占全市住住宅销售售套数的的25.0%；售价在在55000-660000元的楼楼盘有336个，成成交套数数共计1108

19、22套，占占全市住住宅销售售套数的的20.1%。售售价在880000元以上上楼盘有有8个，成成交套数数共计4437套套，占全全市住宅宅销售套套数的88.1%；售价价在80000元元以上住住宅面积积共计5581445.222，占占全市住住宅销售售面积的的11.3%。 可可见，随随着全市市住宅成成交回暖暖，成交交量大幅幅回增之之际，高高档住宅宅的成交交量在全全市的比比重显著著下降。市市场数据据表明，330%的的楼盘销销售均价价在50000-60000元之之间，其其成交量量占总成成交量的的45%；只有有4%的的楼盘销销售均价价在80000元元之上，他他们的成成交套数数占总成成交量的的8%，成成交面积

20、积占总成成交量的的11%。五、住宅成成交总金金额 1、住住宅成交交总金额额走势8月成交总总金额大大幅回升升 88月合肥肥住宅市市场成交交总金额额33.52亿亿元，环环比上升升57.5%，同同比下跌跌30.9%。从从走势图图可以看看出，尽尽管本月月全市销销售均价价有所下下跌，但但由于成成交量上上升近77成，大大大拉升升了全市市住宅成成交总金金额。 从从实际统统计数据据来看，88月合肥肥住宅售售价在550000-60000元元的楼盘盘成交总总金额共共计111.988亿元，占占全市住住宅成交交总金额额的355.7%。售价价在80000元元以上楼楼盘成交交总金额额共计66.522亿元，占占全市住住宅成

21、交交总金额额的199.4%。由此此可见，中中档楼盘盘在全市市成交总总金额的的比重有有所提升升，而豪豪宅比重重有所下下降。 也也就是说说，8月月合肥住住宅动销销的300%的中中档楼盘盘的成交交总金额额仅占全全市总量量的355.7%，而44%的高高档楼盘盘的成交交总金额额占全市市总量的的19.4%。高高档楼盘盘的吸金金可见非非同一般般。 2、8月份份区域成成交总金金额庐阳领跑金金额榜 88月份合合肥市区区住宅成成交总金金额为333.553亿元元。其中中，庐阳阳区成交交总金额额6.886亿元元，占全全市总体体水平的的20.4%，位位居第一一。蜀山山区排名名第二，成成交总金金额5. 988亿元，占占全

22、市总总体水平平的177.8%。排名名第三是是政务区区，成交交总金额额5.226亿元元，占全全市总体体水平的的15.7%。以以上三个个区域共共计成交交总金额额是188.100亿元，占占全市总总体水平平的544.0%。 六、住宅可可售量 1、全全市住宅宅可售量量截至20110年88月311日，合合肥全市市住宅可可售套数数为3446100套，环环比上月月增加111700套，增增幅达33.5%；可售售面积为为3655.4万万，环环比上月月份增加加16.7万，增幅幅为4.8%。 55、6、77三个月月合肥楼楼市成交交量大幅幅萎缩，带带来住宅宅市场的的可售量量呈现出出稳步上上升趋势势。8月月份由于于住宅市

23、市场的供供应略大大于成交交，导致致市场可可售量再再次增加加，但增增速减缓缓。 2、住宅可可售量区区域分布布蜀山住宅可可售量仍仍居第一一 截止220100年8月月31日日，合肥肥各区域域住宅可可售量的的差距又又有扩大大的趋势势。其中中，蜀山山区住宅宅可售套套数79950套套；可售售面积为为75.8万，环比比均有所所增加。该该区住宅宅可售套套数占全全市的总总体量的的比重为为23%，可售售面积占占全市的的总体量量的比重重为222%，两两者所占占比重环环比持平平。 但总体而言言，全市市大部分分区域的的可售量量还是增增大的，其其中以包包河区、庐庐阳区可可售量增增加比较较明显。可可售量减减少的区区域，主主

24、要有滨滨湖区和和政务区区。 七、住宅库库存理论论去化周周期8月可售量量去化周周期 88月，全全市住宅宅由于新新增供应应和成交交大幅增增加、特特别是成成交回暖暖迹象比比较明显显，导致致住宅和和商品房房市场的的可售量量库存完完全去化化周期一一度延长长的势头头再次被被中断。 88月，合合肥住宅宅可售套套数库存存完全去去化周期期需要66.4个个月，比比上月缩缩短了44.1个个月，低低于全市市商品房房平均去去化周期期的1.8个月月的水平平；8月月住宅可可售面积积库存完完全去化化需要77.1个个月，比比上月缩缩短4.1个月月，也低低于各类类商品房房库存平平均完全全去化周周期的22.8个个月。 八、8月份份住宅成成交套数数前十楼楼盘