武汉某房地产公司土地评估手册41112.docx

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1、武汉长印房地产开发公司土地评估工工作手册册版 本 号号： 发布日期： 20004年44月6日日 发放编号： 持 有 者者： 武汉长印房房地产开开发有限限公司目 录一、土地评评估工作作内容24221获取土地地资料24222资料审核核24223初步评估估24334初步评估估决策24335签订合作作意向书书24446实地调研研24447提交项目目评估报报告24448决策层决决策24559拟定合同同及合同同谈判245510合同决决策245511进入实实施阶段段2466二、土地评评估工作作流程2477三、各种文文件格式式和表格格2488项目资料清清单2488项目成本估估算标准准表格2499初步评估报报告

2、提纲纲2500初步评估会会议议程程2511初步评估会会议备忘忘录2522项目评估计计划书2533实地调查内内容及方方式2544项目评估报报告2555A. 第四部分：土地评评估一、土地评评估工作作内容1获取土地地资料内容界定：在初步步接触之之后，土土地方/合作方方提供土土地（项项目）的的相关资资料，便便于展开开初步评评估工作作。负责部门：与合作作方初步步接触的的联系人人/营销销副总执行部门：市场部部工作步骤：联系人介绍绍总监与与土地方方/合作作方认识识以总监名义义，提出出资料清清单（见见附件11）接收土地方方/合作作方提供供资料并并归档2资料审核核内容界定：在土地地方/合合作方提提供土地地（项目

3、目）的相相关资料料后，对对资料进进行审核核，检查查土地方方/合作作方提供供的资料料是否全全面而准准确，如如不全面面，请土土地方/合作方方补充。负责部门：营销副副总执行部门：市场部部工作时间：1个工工作日工作步骤：根据资料清清单，检检查各项项送审资资料是否否齐全检查单项资资料内容容是否全全面或准准确如果资料准准确，复复印并归归档，将将复印件件用作初初步评估估如果资料有有漏缺，请请总监联联系土地地方/合合作方补补充资料料3初步评估估内容界定：根据土土地方/合作方方提交土土地（项项目）的的相关资资料，对对土地方方/合作作方、项项目（土土地）情情况、项项目所在在地的市市场情况况进行初初步评估估。负责部

4、门：营销副副总/工工程副总总执行部门：市场部部/工程程部工作步骤：根据资料提提供的数数据，进进行初步步的项目目成本估估算（项项目成本本估算标标准表格格见附件件2）市场部部负责提交工程部部审阅通过intternnet网网络、人人员关系系网，了了解项目目所在地地的市场场情况、合合作方情情况。市场部部负责根据收集到到的资料料，整理理并形成成初步评评估报告告（报告告提纲见见附件33）市市场部负负责提交报告市场部部负责4初步评估估决策内容界定：领导层层听取市市场部的的初步评评估汇报报，并对对合作与与否做出出初步决决策。负责部门：市场部部决策层级：公司总总经理/总监参与人员：市场部部、工程程部的跟跟进人员

5、员工作步骤：初步评估汇汇报（WWORDD文档）会议议议程见附附件4做出初步评评估决议议（或提提出初步步合作前前提条件件）市场部负责责撰写初初步评估估汇报会会议备忘忘录（范范本见附附件5）如提出合作作前提条条件，由由总监与与土地方方/合作作方协商商将前面收集集到的资资料及会会议备忘忘录转交交策划部部5签订合作作意向书书内容界定：公司总总裁与土土地方/合作方方签订合合作意向向书负责部门：总经理理/营销销副总执行部门：市场部部/律师师工作步骤：拟定合作意意向书（范范本见附附件6）签订合作意意向书提交项目评评估工作作计划给给合作方方（范本本见附件件7）6实地调研研内容界定：到项目目所在地地进行调调研负

6、责部门：营销副副总执行部门：市场部部工作步骤：市场部该项项目的负负责人向向总监、合合作方提提交市场场调研计计划书（调调研计划划书范本本见附件件8）（调调研内容容及方式式见附件件9）与土地方/合作方方进行项项目交流流会，了了解其要要求及意意向约见当地前前五名的的策划代代理公司司及行内内人士，了了解市场场格局及及人文情情况对项目所在在地市场场进行调调研，收收集市场场数据7提交项目目评估报报告内容界定：根据市市场数据据，分析析整理成成项目评评估报告告，提交交决策建建议负责部门：营销副副总/工工程副总总执行部门：市场部部工作步骤：资料分析、整整理撰写报告（报报告提纲纲见附件件10）成本-效益益分析部部

7、分，市市场部完完成后提提交工程程审阅8决策层决决策内容界定：集团决决策层听听取策划划部的项项目评估估汇报，并并对合作作与否做做出决策策。负责部门：总经理理/总监监/市场场部决策层级： 董事事会工作步骤：项目评估汇汇报（PPOWEERPOOINTT形式）做出决策（或或提出合合作条件件）如提出合作作条件，由由总裁与与土地方方/合作作方协商商9拟定合同同及合同同谈判内容界定：根据董董事会的的意见，拟拟定合同同并进行行合同谈谈判。负责部门：总经理理执行部门：总监/市场部部/律师师决策层级：集团董董事会工作步骤：拟定合同（范范本见附附件100）市市场部/律师合同具体条条款谈判判总经经理、总总监、律律师形

8、成最终版版本合同同市场场部/律律师10合同决决策内容界定：集团决决策层根根据最终终版本合合同做出出最终决决策。负责部门：总裁/总监决策层级：董事会会工作步骤：提交最终版版本合同同最终决策11进入实实施阶段段内容界定：根据合合同条款款组建项项目公司司负责部门：项目管管理中心心二、土地评评估工作作流程2.1情况是否全面8决策层决策10合同决策退出流程否初步接触1获取土地资料2资料审核3初步评估4初步评估决策6实地调研 4.1协商合作前提4.2合作前提是否符合7提交土地评估报告8.1 协商合作条件8.2合作条件是否符合9拟定合作合同9.1合同谈判11进入实施是进入土地储备资料库否肯定肯定条件否是条件

9、肯定肯定条件5签订合作意向书三、各种文文件格式式和表格格项目资料清清单土地使用权权证地块的准确确地址、红红线图及及电子文文件；规划设计要要点；初步的技术术经济数数据；前期的可行行性分析析报告；地质勘探资资料；原有土地方方的背景景资料及及其希望望的合作作方式；所在区的分分区规划划及未来来对地块块产生重重大影响响的市政政设计建建设情况况；项目地块周周边配套套情况；对项目地块块的分析析及相关关的市场场调研报报告。项目成本估估算标准准表格序号项 目取定标准计算基础合计总面积单方方造价(元/m2)可售面积单单方造价价(元/m2)备注1土地成本万元1.1土地成本元/平方米米 平方米 按提供资料料1.2其他

10、土地费费用 - - 2前期费用万元 2.1开办费用2.2设计费用元/平方米米 平方米按总建筑面面积2.3前期勘探费费元/平方米米 平方米按总建筑面面积3基础设施配配套工程程费万元3.1道路工程元/平方米米 平方米按用地 面面积的220%计计算3.2供电工程元/平方米米 平方米按总建筑面面积3.3供水工程元/平方米米 平方米按总建筑面面积3.4电讯、智能能化系统统工程元/平方米米 平方米按总建筑面面积3.5排水管道工工程元/平方米米 平方米按总建筑面面积3.6小区园林绿绿化工程程费元/平方米米 平方米按用地 面面积的330%计计算3.7会所元/平方米米 平方米按建筑概算算3.8幼儿园元/平方米米

11、 .平方米 - - - 按建筑概算算4建筑安装工工程费万元 4.1住宅建安费费用元/平方米米 平方米按建筑概算算,毛坯房房装修标标准5开发期税费费万元 5.1配套建设费费元/平方米米 平方米按总建筑面面积5.2人防易地建建设费元/平方米米 平方米按总建筑面面积5.3质监/安监监委托费费2.0 元按工程造价价5.5工程报建费费.1 元按工程造价价5.6劳动定额测测定费1.5 元按工程造价价5.7招投标信预预算编制制费1.0 元按工程造价价5.8工程监理费费1.0%元按工程造价价5.9物业管理基基金2.0%元按工程造价价6不可预见费费3.0%1+2+33+4+57企业管理费费3.0%2+3+448

12、销售费用3.0%销售额9财务成本（年年息6%） - - 开发成本费费用合计计万元1+2+33+4+5+66+7+8+9910销售税费5.5%万元万元销售成本万元初步评估报报告提纲纲合作方简介介合作方的背背景合作方的优优劣势合作方邀请请我方合合作的目目的合作方提出出的合作作条件目录第一篇 项目目概况及及区域理理解一、项目目选址及及基本情情况二、区域域综合环环境三、区域域经济特特征与前前景四、区域域规划发发展动向向第二篇项项目开发发背景一、城市市宏观经济发发展状况况二、 城市市房地产产市场发发展概况况三、 城市市商贸市市场竞争争格局第三篇发发展商概概况第四篇项项目开发发机会与与风险规规避一、开发发

13、机会二、开发发风险及及规避第五篇项项目开发发一、功能能规划二、理念念定位三、总体体规划四、建筑筑单体五、园林林及配套套六、开发发计划七、营销销策略要要点1、营销推推广策略略2、时间安安排第六篇项项目经济济分析一、经济济技术指指标二、成本本效益分分析三、销售售价格预预测四、资金金回笼计计划五、财务务分析第七篇银银企合作作初步评估会会议议程程会议主题：XX项项目初步步评估会会议会议时间：2000X.XX.X会议地点： 参与人员：总经理理 营营销副总总 工工程副总总会议议程：研究部XXXX（人人员名称称）进行行项目初初步评估估汇报参与人员就就项目初初步评估估报告展展开提问问参与人员对对项目进进行讨论

14、论形成初步评评估会议议决议初步评估会会议备忘忘录会议主题：XX项项目初步步评估会会议会议时间：2000X.XX.X会议地点：参与人员：XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX撰写人：XXXX会议决议：对项目的基基本观点点项目合作的的前提条条件需注意的问问题该项目各项项工作的的负责人人项目评估计计划书工作时间评估工作的的时间从从20003年xx月x日日x月月x日评估人员负责人：品品牌管理理中心 总监 xxxx执行人：xxxx xxxx xxxx联系人：xxxx 电电话：223455678890工作安排阶段 时时间内容负责人备注市场调研阶阶段X月x日-x日到达xxxx市xxxX月

15、x日-x日交流会xxxX月x日-x日地块考察xxxX月x日-x日市场调研xxxX月x日-x日离开xxxx市xxx评估汇报阶阶段X月x日-x日撰写报告xxxX月x日-x日评估汇报xxx实地调查内内容及方方式调查项目调查内容调查方式调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区区位，面面积、人人口，主主要经济济发展指指标、产产业结构构，主要要知名企企业分布布，文化化特色；资料收集网站：当地地人民政政府、统统计局、中中经网。城市统计计年鉴、近近两年社社会经济济统计公公报对比全国和和周边主主要城市市，了解解城市在在区域和和全国经经济发展展格局中中的地位位，了解解城市经经济增长长情况判判断城市市经济发发

16、展走势势，以宏宏观把握握项目的的区域经经济发展展背景和和投资环环境。居民消费水水平：人人均可支支配，社社会消费费零售，商商品价格格指数，居居民储蓄蓄余额，恩恩格尔系系数；主要发展计计划：“十五”发展计计划|、相相关产业业行业发发展战略略和计划划；城市规划建设情况城市发展现现状：总总体功能能和产业业布局，土土地利用用，交通通情况；城市总体规规划：未未来发展展格局、城城市主要要发展方方向、各各组团新新区定位位、交通通规划；城市房地产产土地供供求情况况；重大城市建建设项目目和旧城城改造情情况；资料收集访谈市志，市市城建志志，城城市建设设年鉴，房房地产年年鉴城市规划局局、国土土局权威威人士中大市政建建

17、设项目目现场考考察详细了解项项目区域域的现状状和未来来发展定定位、交交通条件件、分析主要建建设项目目对项目目的影响响。房地产业发展概况近几年房地地产（主主要是商商品住宅宅）总体体供应和和成交数数据、各各片区数数据、明明星楼盘盘、明星星开发商商、价格格走势资料收集访谈踩盘调查房地产年年鉴、政政府房地地产期刊刊、网站站房地产经验验人士，包包括开发发、代理理、媒体体地产版版主要片区代代表性房房地产项项目调查查了解房地产产业发展展历程、总总体供求求情况、了解代表性性楼盘情情况，分分析市场场反应和和成败原原因企业企业管理构构架、发发展构想想、核心心资源和和能力资料收集访谈企业简介、刊刊物企业主要管管理人

18、士士了解企业资资源，评评估其开开发能力力项目地块现状地地形地貌貌、地质质水文基基本情况况、周边边景观资资源和配配套设施施资料收集访谈现场踏勘项目资料企业访谈了解项目资资源条件件项目评估报报告合作方简介介合作方的背背景合作方的优优劣势合作方邀请请我方合合作的目目的合作方提出出的合作作条件项目的基本本情况土地获取途途径地理位置及及地址规划设计要要点（用地性质质、用地地面积、容容积率、建建筑密度度、各类类型物业业的建筑筑面积、限限高、特特殊限制制）基本技术经经济指标标（土地成本本、各种种税费要要求、当当地的建建安成本本、特殊殊费用支支出）项目地块的的优劣势势及现场场照片项目所在地地的社会会经济情情况

19、城市概况（资源，区区位，面面积、人人口，主主要经济济发展指指标、产产业结构构，主要要知名企企业分布布）居民消费水水平(人均可支支配，社社会消费费零售，商商品价格格指数，居居民储蓄蓄余额，恩恩格尔系系数；)主要发展计计划(“十五”发展计计划、相相关产业业行业发发展战略略和计划划；最近近的政策策或大型型市政建建设情况况;)城市发展现现状及规规划（总体功能能和产业业布局，土土地利用用，交通通情况；城市总总体规划划：未来来发展格格局、城城市主要要发展方方向、各各组团新新区定位位、交通通规划；城市房房地产土土地供求求情况；重大城城市建设设项目和和旧城改改造情况况；）项目所在区区域的人人文情况况及未来来规

20、划（附附照片）项目所在地地的房地地产市场场情况房地产市场场发展历历程行业的发展展水平（总投资量量、企业业数量/其中资资质状况况、明星星企业、外外来企业业发展状状况）土地市场状状况（土地级差差及价格格、年批批租土地地数量、年年批租土土地收入入、土地地政策、民民间土地地存量）总体市场价价格及供供求（总体市场场的均价价、最高高价、最最低价，总总体供应应量、成成交量/销售额额、集中中供应的的价格段段和产品品类型）项目所在区区域的市市场价格格及供求求（区域市场场的均价价、最高高价、最最低价，总总体供应应量、成成交量/销售额额、集中中供应的的价格段段和产品品类型、主主要客户户来源）该区域较明明星楼盘盘简介（名称、位位置、占占地面积积、建筑筑面积、户户型、价价格、主主要客户户来源）奥园在当地地市场的的影响力力评估认知度美誉度品牌印象项目评估建建议项目预期的的物业类类型、建建筑类型型、价格格、目标标客户项目在操作作中可能能面对的的问题与与不确定定性如何合作的的建议附件：项目目成本-效益估估算表（eexceel表格格）