物业管理房屋交付流程全攻略41428.docx

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1、房屋交付流流程全攻攻略离交房房还有一一年多，可可能有朋朋友会说说还早呢呢，不过过既然看看到了，就就贴出来来供大家家参考，早就早早吧。一、 通知开发商商取得新新建商品品房房地地产权证证后，应应以书面面形式通通知购房房者在约约定时间间内对房房屋进行行验收交交接。在约定定的时间间地点内内，开发发商会核核验业主主材料；业主领领取竣竣工验收收备案表表、房房屋土地地测绘技技术报告告书、住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书并由由开发商商加以说说明；业业主交纳纳剩余房房款；业业主领取取钥匙并并签署住住宅钥匙匙收到书书。购房者者应根据据购房合合同约定定的标准准自己或或者请专专业验房房者，对对房屋工工程质量

2、量及配套套设施一一一进行行验收，并并做好记记录，同同时，不不要忽视视对房屋屋产权是是否清晰晰进行核核验。收楼要要验哪些些内容？-面面积、电电气、屋屋面、地地面、装装修、结结构、外外墙一个个都不能能少购房房面积从房屋屋交接的的实践来来看，由由于对商商品房销销售面积积的计算算方法不不甚了解解，多数数购房者者只注重重对房屋屋结构、装装修质量量的验收收，而忽忽视对房房屋面积积的核实实。实际际上，房房屋面积积的大小小不仅影影响到最最终产权权，而且且涉及房房价，对对购房者者的经济济利益产产生直接接影响。所所以核查查所购房房屋的销销售面积积也是房房屋验收收工作中中的一个个重要环环节，应应当引起起购房者者的高

3、度度重视。应应该依据据建设部部最新颁颁布实施施的商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊规规则（试试行），对对购房面面积进行行计算。电气1、电电气线路路安装应应平整、牢牢固、顺顺直，过过墙应有有导管。导导管连接接必须紧紧密，铝铝导线连连接不得得采用绞绞接或绑绑接。采采用管子子配线时时，连接接点必须须紧密、可可靠，使使管路在在结构上上和电气气连成整整体并有有可靠的的接地；2、应应按套（单单元）安安装电表表或预留留表位，并并有接地地装置；3、照照明器具具等低压压电器安安装支架架必须牢牢固，部部件齐全全，接触触良好，位位置正确确；4、各各种避雷雷装置的的所有连连接点必必须牢固固可靠；5、电电

4、梯应能能准确启启动运行行、选层层、平层层、停层层，曳引引机的噪噪声和震震动声不不得超过过规定值值。制动动器、限限速器、报报警器及及其他安安全设备备应动作作灵敏可可靠；6、对对电视信信号有屏屏蔽影响响的住宅宅，电视视信号微微弱或高高层建筑筑遮挡及及反射波波复杂地地区的住住宅，应应设置电电视共用用天线；7、配配置有空空调机、洗洗衣机、电电冰箱、电电子热水水器、电电子燃气气灶、电电子监控控报警系系统的高高级住宅宅，应检检查所配配电器设设备能否否正常运运行，各各类管线线是否安安全可靠靠；8、配配置有电电话的住住宅，应应检查电电话线路路是否如如期开通通，接听听效果是是否和谐谐，电话话费用是是否已经经清缴

5、完完毕。 另外还还要验水水、卫、消消防、配配套设施施等设备备。屋面1、各各类屋面面均需排排水畅通通，无积积水、不不渗漏；2、平平屋面应应有隔热热保温措措施，三三层以上上房屋在在公用部部位应设设置屋面面检修孔孔；3、阳阳台和三三层以上上房屋的的屋面应应有组织织排水，出出水口、檐檐沟、落落水管应应安装牢牢固，接接口平密密，不渗渗漏。地面1、面面层与基基层必须须粘结牢牢固，不不空鼓，整整体平面面平整，不不允许有有裂缝、脱脱皮和起起砂等缺缺陷。块块料面层层（如柚柚木地板板）应表表面平整整、接缝缝均匀顺顺直，无无缺棱掉掉角；2、卫卫生间、阳阳台、盥盥洗间地地面与相相邻地面面的相对对标高应应符合设设计要求

6、求，不应应有积水水，不允允许倒泛泛水和渗渗漏；3、木木楼地面面应平整整牢固，接接缝密合合。步骤三三：提供供住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书住宅宅质量保保证书是是开发商商对销售售的商品品住宅承承担质量量责任的的法律文文件，可可以作为为商品房房预、出出售合同同的补充充约定，与与合同具具有同等等效力。四、 签署房房屋交接接书购房者者对房屋屋及其产产权进行行检验，认认为符合合合同约约定条件件的，应应与开发发商签订订房屋交交接书。签交房房合同需需要什么么证明和和开发商商签交房房合同时时，开发发商应出出具什么么质量证证明？an业业主应该该查阅单单位工程程竣工验验收证明明、工工程竣工工验收备备案表、

7、质质量保证证书、使使用说明明书及及房屋面面积测量量的最终终法律文文书。验收毛毛坯房的的标准：全部部外饰面面，包括括阳台、雨雨罩的外外饰面应应按设计计文件完完成装修修工程。公用用部位、公公共设施施、各种种管道(给、排排、雨水水、暖、热热)、电电气设备备(配电电箱、柜柜、盘、插插座、开开关、灯灯具等)等都应应按设计计文件完完成全部部装修，并并按规定定完成各各种测试试项目。各种种管道还还应进行行通水、试试压、通通球试验验和暖气气热工调调试等验验收工作作。屋面面工程项项目进行行蓄水、淋淋水试验验。户门门以内各各房间采采用预制制楼板或或现浇板板顶棚的的，应做做到不抹抹灰、用用腻子找找平，达达到板缝缝密实

8、、无无裂缝，接接搓平顺顺无错台台，表面面平整、色色泽基本本均匀、线线角顺直直。户门门以内各各房间基基层地面面混凝土土应做到到表面平平整、压压实，达达到粘结结牢固、无无裂缝。有防防水要求求的房间间地面应应严格按按照防水水层、保保护层的的建筑要要求来规规划，在在验收时时应进行行两次蓄蓄水试验验，做到到无渗漏漏。地漏漏与泛水水坡度符符合设计计要求，达达到不倒倒泛水，结结合处严严密平顺顺，无渗渗漏。各种种房间水水泥地面面基层标标高，应应考虑预预留再装装修时的的高度尺尺寸要求求.收房流流程：索索要“两书一一表索要“两书一一表”：向开开发商索索要住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书，以以便日后后出现

9、质质量问题题时按约约维修。住宅宅质量保保证书是是开发商商针对房房屋质量量及保修修期限、范范围作出出的承诺诺。而住住宅使用用说明书书则是是针对房房屋设计计、施工工及验收收中的具具体技术术指标，如如抗震指指数、墙墙体结构构类型等等作出的的相关说说明。目目前我国国的房地地产业在在住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书上上已形成成大体统统一的规规范，问问题比较较少；而而目前问问题比较较多的主主要是竣竣工验收收备案表表。按照有有关规定定，竣竣工验收收备案表表上的的每一项项都必须须报主管管部门备备案。您您验房时时不能只只看开发发商有没没有这张张备案案表，同同时一定定要仔细细察看各各个分项项有没有有都备案

10、案，例如如消防设设施等。竣竣工验收收备案表表对房房地产商商有着严严格的约约束作用用，只要要将项目目送交主主管部门门备案后后，发展展商就必必须对楼楼盘终生生负责，出出了问题题，如果果是发展展商的过过失，可可以追究究其责任任。收房注注意事项项最近一一段时间间，北京京发生了了几起较较严重的的业主和和物业公公司的纠纠纷，甚甚至造成成人身伤伤害，其其主要原原因就在在于开发发商和业业主之间间在商品品房质量量及配套套设施问问题上没没有得到到较好的的解决。这这既影响响了业主主的切身身利益，也也影响了了物业公公司的经经营。那那么，作作为购房房人(商商品房的的买受人人)和开开发商之之间在购购房过程程中如何何不发生

11、生或少发发生纠纷纷呢？律律师在此此提醒，购购房人一一定要签签订商商品房买买卖合同同，要要把开发发商发布布的商品品房销售售广告和和宣传资资料所明明示的事事项在合合同中加加以约定定。此外外，在开开发商交交房时还还应注意意以下问问题：1.要要看交付付给你的的商品房房和合同同签订的的要购买买的商品品房是否否一致，其其结构是是否和原原设计图图相同。房房屋面积积是否经经过房地地产部门门实际测测量，与与合同签签订面积积是否有有差异。2.要要看所购购商品房房整栋楼楼的北北京市建建设工程程竣工验验收备案案表，有有此表方方能说明明该栋楼楼已经有有关部门门验收合合格。3.要要和开发发商共同同对所购购商品房房进行验验

12、收交接接工作。这这是一项项细致工工作，如如果购房房人不懂懂工程质质量等相相关知识识，最好好找懂工工程的朋朋友来共共同完成成，以便便及时发发现问题题。有北北京市建建设工程程竣工验验收备案案表说说明整栋栋楼是合合格的，但但不意味味着购房房人所购购买的这这套房没没有质量量问题。4.要要向开发发商索要要质量量保证书书和住住宅使用用说明书书，以以便日后后出现质质量问题题按约要要求维修修。那么，业业主如发发现购买买的商品品房有质质量问题题能不能能退房呢呢？如果果购买人人和开发发商在退退房问题题上不能能达成一一致，那那么按照照商品品房销售售管理办办法的的规定只只有以下下四种情情况可以以退房：一是套套型与设设

13、计图纸纸不一致致；二是是开发商商擅自变变更规划划设计；三是面面积误差差绝对值值超过33%；四四是商品品房确属属主体结结构不合合格。具具备上述述条件之之一，如如果开发发商不同同意退房房，购房房人可向向有管辖辖权的人人民法院院起诉，要要求开发发商退房房；如果果不具备备上述条条件，出出现质量量问题只只能要求求开发商商维修，因因此造成成损失的的由开发发商赔偿偿。办理入入住的注注意问题题：专家，您您好！我我马上就就要拿到到新房的的钥匙了了，听人人说，在在收房时时要特别别小心，不不能轻易易签字，不不能轻易易交钱。是是这样吗吗？当收收到入住住通知单单时，该该怎么准准备？要要特别请请一位律律师吗？谢谢不不吝赐

14、教教！李律师师答：对所购购商品房房进行验验收主要要应注意意以下几几点：第一、详详细检查查房屋质质量，包包括墙壁壁、门窗窗、阳台台等部位位有无开开裂现象象；第二、核核对买卖卖合同上上注明的的设施、设设备等是是否有遗遗漏，品品牌、数数量是否否相符；第三、检检查水、电电、天然然气、上上下水管管道等是是否开通通和能否否正常使使用；第四、检检查是否否有规划划、设计计变更或或小区缩缩水等问问题；第五、检检查相关关质量问问题及室室内有害害气体超超标等问问题；第六、对对发现的的问题要要在验楼楼单上予予以注明明，如果果确实属属于不能能收楼的的，要详详细写明明不予收收楼的原原因并要要求开发发商签字字、盖章章。索要

15、两两书一表表向开发发商索要要住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书，以以便日后后出现质质量问题题时按约约维修。住宅宅质量保保证书是是开发商商针对房房屋质量量及保修修期限、范范围作出出的承诺诺。而住住宅使用用说明书书则是是针对房房屋设计计、施工工及验收收中的具具体技术术指标，如如抗震指指数、墙墙体结构构类型等等作出的的相关说说明。目目前我国国的房地地产业在在住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书上上已形成成大体统统一的规规范，问问题比较较少；而而目前问问题比较较多的主主要是竣竣工验收收备案表表。按照有有关规定定，竣竣工验收收备案表表上的的每一项项都必须须报主管管部门备备案。您您验房时时不能只

16、只看开发发商有没没有这张张备案案表，同同时一定定要仔细细察看各各个分项项有没有有都备案案，例如如消防设设施等。竣竣工验收收备案表表对房房地产商商有着严严格的约约束作用用，只要要将项目目送交主主管部门门备案后后，发展展商就必必须对楼楼盘终生生负责，出出了问题题，如果果是发展展商的过过失，可可以追究究其责任任。签收房房屋验收收单在您查查看了房房产后并并准备签签收房房屋验收收单之之前，您您一定先先签订物物业管理理公约，做做一个事事先约定定，避免免日后起起纠纷。您您要清楚楚以后所所要交纳纳的物业业管理费费到底由由哪些方方面构成成，清洁洁费、保保安费、绿绿化费怎怎么核定定，做到到明明白白白。同同时，考考

17、察一下下您的小小区物业业管理公公司的资资质，是是否具备备您要求求的管理理标准。其后，还还要了解解您所买买的物业业公摊面面积有多多少，您您要让开开发商出出具北京京市房屋屋土地管管理局或或区局直直属测绘绘队出具具的竣竣工实测测表，做做到心知知肚明。在在基本程程序全部部完成之之后，您您就可以以签收房房屋验收收单了了。交易过过程中需需交费用用1、印印花税：房价款款的万分分之五申办产产权证过过程中需需交费用用1、登登记费：每建筑筑平方米米0.33元;2、房房屋所有有权证工工本费：4元本本3、印印花税：5元件件4、契契税：普普通住宅宅缴纳房房价款的的1.55%；(注：别别墅、度度假村以以及第建建筑平方方米

18、价格格超过上上年度商商品住房房平均价价格一倍倍以上的的为高档档住宅，不不享受此此税率，仍仍按3%缴纳)5、住住宅公用用部分共共有设备备维修基基金：购购房款的的2%入住过过程中需需交费用用1、物物业管理理费及供供暖费：供暖费费18-30元元平米供供暖季(注：入入住时已已到采暖暖季节需需缴纳供供暖费，不不到采暖暖季节，则则无须缴缴纳)办理按按揭须缴缴纳的费费用1、律律师费：贷款额额的0.3%。2、保保险费：财险保保险费=总房款款年费率率年限系系数。保保费一次次性交。建行采采用太平平洋保险险公司，年年费率一一般为00.0556%；工行采采用华泰泰保险公公司，年年费率为为0.0056%：建行总总行，中

19、中信采用用人民保保险公司司，年费费率为00.0445%。办理公公积金需需缴纳费费用1、评评估费：评估价价格1000万以以下部分分收取评评估结果果的0.5%，以以上部分分0.225%。2、保保险费：财险：保险费费=贷款款额年费费率年限限系数综合险险：保险险费=贷贷款人年年限对应应系数贷贷款额物业费费根据国国家计委委、建设设部颁布布的城城市住宅宅小区物物业管理理服务收收费暂行行办法，住住宅小区区物业管管理费的的成本构构成包括括以下项项目：(1)管管理服务务人员的的工资和和按规定定提取的的福利费费；(22)公共共设施、设设备日常常运行、维维护及保保养费；(3)绿化管管理费；(4)清洁卫卫生费；(5)

20、保安费费；(66)办公公费；(7)物物业管理理单位固固定资产产折旧费费；(88)法定定税费。此此外，物物业管理理费中还还应包括括物业管管理公司司的利润润。对于于高档住住宅小区区的物业业管理，成成本中可可以增加加保险费费。与我国国基本价价格制度度转换相相适应，按按照定价价主体和和形成途途径不同同，物业业管理收收费实行行市场调调节价、政政府指导导价、政政府定价价三种定定价方式式。收房前前应做好好的准备备工作1、验验房当开发发商通知知你进行行试验房房时，准准备好电电筒（清清水房无无照明，局局部难以以看清）、长长棍子（铁铁的最好好、短了了有些地地方够不不着）、卷卷尺、纸纸笔、粉粉笔。A、在在大门口口首

21、先观观察大门门（就是是防盗门门）的外外观完好好程度，是是否有掉掉漆、破破损、污污渍；B、用用钥匙开开关门，检检查门的的闭合是是否严密密、开关关是否轻轻松、密密封条是是否完整整、子母母门还要要注意子子门的闭闭合和开开关；C、门门的配件件是否齐齐全，如如猫眼、门门铃、门门铃电池池盖；一般猫猫眼要装装修好后后物业才才发放（某某些小区区是这样样，晓月月一般都都直接装装在门上上）D、进进屋后仔仔细检查查墙面和和地面是是否有裂裂缝，若若有就用用粉笔进进行标注注；E、用用电筒仔仔细察看看屋顶阴阴角，特特别是卫卫生间和和厨房以以及2个个阳台的的落水管管接缝处处，看有有无渗水水和裂缝缝；F、注注意卫生生间的防防

22、水，晓晓月一般般都做了了闭水测测试（就就是堵住住下水口口，关水水看防水水是否完完好，是是否有渗渗漏现象象），如如果没有有做闭水水必须要要求物管管补做（防防水一般般都是做做楼上的的，只要要不渗漏漏到你家家就是好好的）；G、用用长棍子子逐一敲敲打墙面面，查看看是否有有“空鼓”（专业业术语），一一般现在在都是框框架式房房屋结构构，即所所有墙面面都是最最后筑建建，因此此特别是是接近天天花的顶顶部往往往有空洞洞现象（即即里面没没有砖体体，这是是很严重重的工程程隐患，要要求物业业凿开墙墙面补齐齐），用用粉笔标标注；H、查查看塑钢钢门窗外外观是否否有破损损、玻璃璃是否完完好、扣扣件是否否完好、密密封胶条条是

23、否严严密、推推拉是否否顺滑、开开关是否否良好；I、检检查阳光光窗顶部部是否有有渗雨，阳阳光窗外外现在都都无遮雨雨板，如如果安装装不严密密，顶部部往往会会出现渗渗雨，用用电筒仔仔细察看看或者看看窗顶是是否有雨雨渍；J、检检查生活活阳台和和主阳台台的栏杆杆是否完完好，有有无变形形，外墙墙砖是否否完好，有有无脱落落；K、查查看室内内所有预预埋管道道（主要要是自来来水、温温泉水、治治饮水）是是否有墨墨线标注注，若无无，要求求物业标标注（一一般接房房装修时时务也会会提供市市内管线线图，以以免泥水水施工时时不小心心凿破）；L、检检查直饮饮水、天天然气表表的配件件是否齐齐全完好好，开关关是否良良好（有有些指

24、引引水龙头头有损坏坏、我的的天然气气表就差差一个气气嘴-连接表表和气管管的）；M、如如果有条条件厨房房也最好好做个泼泼水实验验；还有有阳台栏栏板的台台面是否否有个向向外的排排水坡度度（晓月月长老-DQQ33337255 提示示）；N、现现场测量量一下房房屋的内内空尺寸寸，空间间高度，可可以大致致计算一一下房屋屋的套内内面积，公公式如下下：商品房房销售面面积套套内建筑筑面积十十分摊的的公用建建筑面积积套内建建筑面积积=套内内使用面面积+套套内墙体体面积+阳台建建筑面积积收房的的基本常常识套套内墙体体面积：商品房房各套内内使用空空间周围围的维护护或承重重墙体，分分为共用用墙及非非共用墙墙两种。共用

25、墙墙指商品品房各套套之间分分隔墙、套套与公用用建筑空空间之间间的分隔隔墙以及及外墙（包包括山墙墙）。共共用墙墙墙体水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。阳台台建筑面面积，按按国家现现行建建筑面积积计算规规则进进行计算算。1.封封闭式的的阳台，按按其外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积；2.挑挑阳台（底底阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积；3.凹凹阳台按按其净面面积（含含挡板墙墙墙体面面积的的一半计计算建筑筑面积；4.半半挑半凹凹阳台，挑挑出部分分按其底底板水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积，凹凹进部分分按其净净面积的的一半计计算建筑筑面积。建设设部关关

26、于认真真贯彻执执行房房产测绘绘规范加强房房产测绘绘管理的的通知（建建住房200001166号号）有明明确规定定O、检检查室内内的清洁洁，有些些清水房房由于管管理不善善、往往往很多恶恶心的垃垃圾，嘿嘿嘿，就就不需要要意一列列举了吧吧！P、所所有检查查的结果果，一定定要做好好记录并并备份，同同时要求求物业“限期”整改，并并将整改改结果电电话通知知你，接接房时再再一一核核实是否否已经整整改到位位。2、接接房接房时时，须缴缴纳5通通费（我我也曾经经咨询过过，国家家都有规规定不准准交5通通了，但但是好像像不得行行，上了了js的的当了-哦不不是说斑斑竹哟）、办办理住户户卡、所所以 带带钱（信信用卡也也行，

27、遇遇到停电电就只有有缴现金金了，呵呵呵！废废话）； 常常住人口口5寸彩彩照每人人2张（把把爸爸妈妈妈、姐姐姐哥哥哥、孩子子统统带带去吧，反反正不要要钱，以以后大家家出入小小区就不不会被保保安阻拦拦了，嘻嘻嘻）； 业业主（若若是2人人）身份份证复印印件各22份（现现场复印印也行，不不过我们们接房时时复印机机挂了，555555，最好好多带几几张，因因为晓月月和建行行联办，业业主可以以办一张张建行的的信用卡卡，便于于交物管管费、水水电费之之类的）； 前前期买房房时的发发票或收收据（如如首期款款等）、按按揭合同同、购房房合同； 当当然还要要带人，谁谁？就是是买房的的人三，如如果是22个人的的名字，22

28、个人都都要到，好好按手印印什么的的，不过过回头也也可以补补，就怕怕物管刁刁难你。 其其它好像像不带什什么了，噢噢，如遇遇下雨天天带伞！谁？谁用香香蕉皮扔扔我？A、如如果核实实已经整整改完毕毕，就可可以进行行接房了了；B、签签订业主主临时公公约、住住户手册册、交钥钥匙（如如果门有有普通钥钥匙、房房主钥匙匙之分，请请妥善保保管，一一般普通通钥匙22把，便便于装修修期间工工人和业业主到场场，房主主钥匙66把，一一旦使用用房主钥钥匙则普普通钥匙匙将立即即失去效效力不能能开门，在在装修期期间请不不要使用用房主钥钥匙，省省得装修修好以后后再换锁锁，呜咽咽一般会会再三告告诫的；如果只只是普通通门则没没有钥匙

29、匙区分，装装修好以以后建议议更换锁锁心，费费用300元付美心公公司上门门服务。据据说晓月月有些楼楼是普通通钥匙，海海悦居有有普通和和房主钥钥匙之别别）C、领领取赠品品（我们们是一个个电热水水壶，小小的，宾宾馆烧开开水那种种，质量量很一般般，足以以见晓月月的吝啬啬）、水水卡（智智能水表表专用）、信信箱钥匙匙、两书书（房屋屋质量保保证书和和房屋使使用说明明书，是是在一起起的不要要以为是是2本哟哟）、防防盗门的的保险（美美心送的的），好好像没有有了，不不记得了了D、哦哦，最重重要的是是要开发发票，房房屋全款款哟，几几十万的的银子一一下子就就变成一一张纸飞飞飞了，5555555E、检检查水电电气的开开

30、通情况况，一般般电是通通的、气气需要装装修完毕毕通知物物业让天天然气公公司来开开通，水水需要自自己先买买（管内内有部分分，是物物业输入入的便于于水管试试压和做做闭水测测试，购购买1000元左左右基本本上装修修都够了了，大房房子当然然要多买买点，在在长江大大桥南桥桥头隧道道旁的水水厂购买买，也可可以让物物业代买买，不过过每月好好像只有有2天代代买，接接房时物物业会介介绍的），直直饮水总总开关在在厨房，随随时可以以试通水水没有，温温泉水也也是一样样的，你你问闭路路和网络络？倒！麻烦你你抱一个个电视去去试吧。注意：晓月出出现了用用户水卡卡和水表表不符的的现象，我我朋友就就遇到了了，也就就是说你你买了

31、水水后，最最好请物物管派人人来给你你输入，一一般人也也不会，否否则出现现你买了了1000块钱输输到人家家的表上上去了就就很麻烦烦了。F、再再次测量量，这一一步可能能会在最最前面，因因为房屋屋实际面面积可能能和购房房合同产产生出入入，多退退少补，你你事先测测量了心心里才有有数，海海悦居11、4单单元的22号户型型好像面面积多了了，需要要业主补补钱（我我朋友就就补了几几百块）收房之之收费篇篇如果说说在很多多项目中中，入住住纠纷的的发生存存在百分分之百必必然性，那那导火索索之一往往往就是是收费，杂杂七杂八八，入住住前业主主掏的钱钱少则二二三万，多多则四五五万，且且规定不不交费就就不给钥钥匙。问题11

32、：契税税及代办办费中华华人民共共和国契契税暂行行条例第第八条规规定：契契税的纳纳税义务务发生时时间，为为纳税人人签订土土地、房房屋权属属转移合合同的当当天，或或者纳税税人取得得其他具具有土地地、房屋屋权属转转移合同同性质凭凭证的当当天。契契税是业业主取得得产权证证时向国国家交的的税。开发商商让购房房人提前前交纳契契税的原原因为：开发商商在客户户贷款过过程中，承承担了全全额全程程或阶段段性担保保，开发发商想尽尽早摆脱脱自己的的风险，当当然，也也不排除除有些开开发商占占用资金金的可能能性。所以，除除非业主主认可，否否则开发发商无权权强迫购购房人提提前交纳纳，更无无权强行行代办。如果业业主委托托开发

33、商商办理，因因为办理理过程中中有劳务务支出，故故一般开开发商要要向业主主收取一一定的代代办费，当当然，选选择权在在业主，但但开发商商要有提提供相关关资料的的义务。不过，在在实际工工作中，如如果开发发商一家家一家办办理，就就会给征征收部门门带来很很多麻烦烦，所以以一般都都是开发发商代业业主集体体办理。建议：开发商商在具备备条件办办理立契契过户手手续前的的一定时时间段，通通知客户户集中来来交钱。代办费费不宜超超过10000元元。客户也也可委托托第三方方如律师师事务所所来办理理。问题22：公共共维修基基金此项基基金不同同于物业业管理费费，只用用于住宅宅共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的大大

34、修、更更新、改改造。关于于归集住住宅共用用部位、共共用设施施设备维维修基金金的通知知要求求，凡本本市行政政区域内内新建商商品住宅宅的购买买人应交交纳公有有住宅共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金。在在办理立立契过户户手续时时，按购购房款的的2%足足额交纳纳。通通知还还规定，此此基金向向市或区区县小区区管理办办公室交交纳，由由其代管管，小区区成立管管委会后后，小区区办将其其移交管管委会或或经管委委会同意意交由物物业企业业代管。管管委会成成立前，基基金使用用由开发发商或物物业公司司提出使使用计划划，经房房地局审审核后划划拨；管管委会成成立后，维维修基金金的使用用由物业业企业提提出年度度使用计计

35、划，经经管委会会审定后后实施。维修基基金可以以由业主主自己交交纳，业业主也可可委托开开发企业业代收，那那为什么么有些开开发商一一定要在在入住前前强行收收取此基基金呢？因为有有部分购购房人并并不急于于办理产产权证，也也就不急急于交纳纳此基金金，这样样，当房房屋在保保修期后后需要进进行大修修、更新新、改造造时，没没有交纳纳此基金金的业主主就会沾沾已交基基金业主主的便宜宜，这是是不公平平的。当当然，也也不排除除部分开开发商占占用资金金的可能能。建议：交纳基基金后，市市或区县县小区办办会当场场开具财财政局的的专用发发票，并并开始计计活期利利息。只只要开发发商能很很快拿回回相关发发票，其其在入住住前收取

36、取还是有有一定合合理性的的。问题33：装修修费装修管管理费、装装修押金金、装修修工人制制证费关于是是否收装装修管理理费、押押金和装装修工人人制证费费的问题题，争议议最大。一方面面，国家家和北京京市均没没有明确确规定，有有些业主主向有关关部门咨咨询，往往往回答答还是乱乱收费；另一方方面，装装修过程程中存在在较大安安全隐患患，私拆拆承重墙墙、堵塞塞下水管管道、施施工扰民民、装修修人员随随意进出出造成治治安混乱乱等问题题都会对对小区公公共利益益造成损损害，用用电梯运运水泥、沙沙子也会会对公共共部位造造成磨损损。物业业管理公公司在此此过程中中确实要要投入人人力物力力进行管管理和约约束。据了解解，建设设

37、部、北北京市目目前正制制定有关关装修管管理办法法，准备备对目前前混乱的的市场加加以规范范。建议：专业人人士认为为，以上上收费虽虽然存在在一定合合理性，但但许多小小区动辄辄几千元元的管理理费或以以各种名名义扣押押金的情情况却是是不妥的的。一般一一套房子子的管理理费以一一二百元元左右为为宜。押金根根据物业业档次，普普通住宅宅在一二二千元左左右，高高档住宅宅在一万万元左右右为宜，而而且无特特殊情况况应全部部退还。制证费费5元、110元，收收个成本本费即可可。装修垃垃圾清理理费按北北京市居居住小区区物业收收费暂行行办法，即即1966号文件件规定为为20元元自然然间，如如果有小小区核算算成本非非要收几几

38、百元，业业主有权权选择不不用其清清理。问题44：物业业费一年物物业管理理费、物物业管理理费和水水电保证证金北京市市房地局局小区办办曾发布布过关关于禁止止收取多多年物业业管理费费的通知知。其其中规定定，禁止止收取一一年以上上物业管管理费。也也就是说说，只要要收到一一年以下下，就不不违反规规定。而而且考虑虑到频繁繁收取物物业管理理费一是是部分业业主经常常不在家家，二是是会浪费费人力物物力。从从这个角角度讲，提提前收取取物业管管理费有有其合理理性。物业管管理费保保证金一一般发生生在高档档住宅，因因其高档档住宅行行业一般般习惯一一个月或或三个月月一交，而而高档住住宅住户户又经常常不在国国内或本本地，故

39、故采用33个月保保证金方方式。要要强调的的是，物物业管理理保证金金也好、水水电保证证金也好好，如何何运作应应该看购购房时所所签住住宅使用用管理维维修公约约(以以下简称称公约约)中中如何约约定，只只是现在在开发商商一般都都在办理理入住时时才让业业主签署署公约约，业业主并没没有选择择权。建议：普通小小区交一一年以下下物业费费并不违违规；保证金金要看公公约约约定，如如无约定定，收取取还应征征得业主主同意。问题55：停车车费对于停停车费，目目前北京京市只是是在1996号文文中规定定，普通通小区地地面车位位每月为为1500元个个。而地地下车库库、机械械停车库库则要实实行市场场价，开开发商应应在购房房时在

40、公公约中中明示。可可正像问问题4中中所讲的的，公公约一一般都在在入住时时才签，也也就没有有了协商商的空间间。至于小小区临时时停车，目目前并无无明确规规定，应应由小区区物业管管理委员员会决定定，物管管会成立立前，收收费标准准也不能能高于11元44小时的的社会停停车场标标准，并并应出具具正式发发票。目前，市市政管、物物价局不不久将出出台停车车收费规规范，小小区道路路也在规规范之中中。建议：普通小小区地面面车位每每月为1150元元个。地下、机机械车库库实行市市场价，应应基本等等同于行行业标准准。问题66：面积积测绘费费面积测测绘费收收取原则则为谁委委托，谁谁付费，购购房合同同已规定定开发商商向购房房

41、人提供供面积测测量数据据的义务务，故此此费用应应由开发发商交纳纳。建议：购一手手商品房房应由开开发商交交纳。收房之之面积篇篇“失之之一米，损损失千计计”。应该该说，再再也没有有比面积积更让购购房人揪揪心的了了，可许许多小区区的纠纷纷也都因因面积而而起。对实测测面积有有异议这种情情况有的的只是购购房人的的主观感感觉。误误差是如如何产生生的呢？首先，从从图纸到到现房存存在误差差环节。其次，根根据图纸纸得来的的预测面面积和现现房实测测面积之之间存在在误差。当然，一一个重要要原因是是开发商商在施工工过程中中修改图图纸，会会造成预预测与实实测面积积存在较较大差异异。合同同中对于于公摊部部位的说说明又过过

42、于简单单，更让让业主产产生怀疑疑。另外，误误差的产产生小部部分原因因还是测测量法规规的不完完善造成成的。户内面面积减少少、公摊摊面积加加大是近近来面积积缩水的的主要表表现，即即面积总总误差并并未超过过合同规规定的33%的范范围，但但增加面面积均多多在公摊摊上。这这种情况况如果只只发生在在部分户户型，尚尚属正常常；如果果普遍存存在，则则测量错错误和开开发商修修改图纸纸的可能能性都会会存在。建议：1.专专业人士士称，因因为测量量过程漫漫长、计计算复杂杂，业主主参与测测量的可可能性不不大。为为增强透透明性，开开发商应应有公摊摊部位的的详细资资料供业业主查阅阅。2.如如果购房房人确实实有证据据感觉户户

43、内面积积小，可可向房地地产产权权主管部部门申请请复查，要要求原测测量单位位复测，还还可向上上级测绘绘主管部部门申请请复查。收楼八八件宝乒乓球球厕所、厨厨房、阳阳台地面面的“去水”是否顺顺畅很重重要。专专业的师师傅收楼楼当然标标准一套套套，什什么平整整度、倾倾斜度、接接缝宽度度，等等等。光专专业术语语就听得得你“晕菜”。拿乒乒乓球这这一“土法”就方便便简单了了。先把把乒乓球球放在地地面，若若乒乓球球顺势滚滚到地漏漏处，那那就veery goood了；轻推一一下也能能过去的的，也可可收货；要是乒乒乓球到到处乱跑跑，甚至至倒着走走，当然然不收货货了。试试验时，记记住应从从多个方方向考察察。至于于地面

44、是是否平整整，接缝缝是否太太宽，灰灰缝是否否饱满，这这些技术术性不高高的细节节，一般般人都懂懂看。同时，乒乒乓球还还能检查查窗台是是否水平平，如今今流行飘飘窗台，窗窗台又大大又漂亮亮，但内内窗台一一定要平平，乒乓乓球若在在上面滚滚动的话话，即不不合格。“人”字铝梯梯扛把梯梯子去收收楼，好好似很夸夸张，但但细想，验验楼时需需要爬高高检查的的地方真真不少：天花板板有无空空鼓，空空调插座座，柜顶顶，藏在在厨厕天天花里的的给、排排水管，都都需要检检查。化妆镜镜验收木木门时，大大多数业业主只是是检查门门的开合合是否顺顺当，锁锁的质量量，门框框、面板板的手工工等，但但门扇的的底边却却很难验验得到。这这时候

45、，化化妆镜就就大显身身手了。把把镜子平平放在门门扇底下下，底下下的情况况就可用用这“第三只只眼”看得清清清楚楚楚了：有有没刷油油漆，有有没贴饰饰面板，质质量如何何，是否否平整？全部遁遁形。 其实门门扇的底底板也很很重要，特特别是厕厕所、厨厨房、阳阳台这些些潮湿的的地方，门门扇底板板没封好好则容易易渗水，门门易发黑黑、变形形。插页式式文件夹夹收楼时时，发展展商要移移交的票票据、证证书、资资料一大大摞：房房产证、纳纳税单据据、各种种收楼费费用的凭凭证、各各种产品品的保修修卡、入入住手册册、物管管合同、押押金收据据这些些资料一一定要妥妥善放好好，遗失失了其中中一份也也很麻烦烦。买个440页以以上的插

46、插页式文文件夹则则很妥当当。收一一份文件件放好一一份，签签收单正正好当资资料目录录。收完完楼，所所有资料料都齐了了，自家家房子的的“档案”也建立立起来了了，要拿拿什么，在在文件夹夹里翻翻翻就找到到，整齐齐清楚，一一目了然然。矿泉水水收楼时时带着的的矿泉水水喝完后后，瓶子子千万不不要扔，它它也是一一样重要要的验楼楼工具呢呢。检查查厕所、厨厨房、阳阳台的地地面有无无坑坑洼洼洼，去去水是否否顺畅，泼泼上大量量的水便便知道，矿矿泉水瓶瓶子的用用处就在在这了。这这道“工序”可放到到最后进进行，待待其他各各项都验验完了，用用矿泉水水瓶接水水，泼洒洒到地上上，稍等等片刻，哪哪里积水水就表明明哪里的的地砖铺铺得不平平、或去去水坡度度做得不不够。备忘贴贴纸验楼时时，业主主多