中国水街项目商业运营投标方案提交稿77372.docx

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1、目 录前 言4第一部分 中中国水街街项目文文化概念念体系6一、项目开开发目标标和理念念61、五方满满意的开开发目标标62、多元互互动的开开发理念念73、两个开开发方向向的文化化挖掘74、城市运运营商职职能政府与与市场之之间的承承上启下下者7二、项目主主题概念念81、定位的的提出82、定位思思路103、主题概概念的提提出104、项目文文化定位位115、项目城城市功能能和角色色定位116、目标客客户群定定位目标标市场定定位12三、项目竞竞争力总总结121、三性分分析122、吸引力力构成13四、项目城城市贡献献力总结结131、社会效效益132、经济效效益13第二部分 中中国水街街项目商商业定位位15

2、一、商业形形象定位位151、商业形形象定位位的目的的152、商业形形象定位位的原则则163、商圈分分析164、商业形形象定位位17二、商业规规划定位位171、总体定定位172、功能定定位17第三部分 中中国水街街项目商商业业态态规划18一、商业业业态定位位与功能能区域定定位181、业态规规划的目目的182、业态规规划的原原则183、商业区区域的划划分19二、主要业业态划分分说明221、A区222、B区233、C区244、D区25第四部分 中中国水街街项目招招商策略略26一、招商原原则及组组织架构构261、招商的的目的262、招商的的原则27二、招商总总体策略略271、立足都都江堰，面面向成都都

3、、重庆庆，辐射射全国272、重点确确保主力力店的引引进，形形成“羊群效效应”，用主主力店吸吸附中小小品牌273、集中签签约，形形成“聚合效效应”，同时时也成为为项目营营销的一一个事件件和借力力点274、大型活活动引导导造势，细细致招商商工作执执行到底底27三、商家进进驻要求求和原则则281、知名商商户或连连锁商户户282、个性鲜鲜明有特特色商户户283、能吸引引人流量量的商户户284、同业差差异、异异业互补补285、核心店店要形成成互动296、前期只只招名牌牌、品牌牌、优质质、特色色商家进进场297、招大租租户进场场298、独立经经营，统统一管理理30四、招商管管理组织织架构30五、招商推推广

4、策略略（本部部分内容容简单阐阐释）301、阶段性性宣传推推广策略略302、公关活活动策略略31六 项项目招商商执行策策略311、招商的的阶段性性运作工工作312、商家策策略323、投资者者策略334、规划策策略335、管理策策略33七、价格策策略33八、招商促促进策略略33九、分阶段段控制策策略34十、大商户户营销策策略34第五部分 中中国水街街开街策策略35一、开街总总体策略略351、先试营营业后正正式开业业352、开业需需要具备备的条件件353、商业促促销提前前预热364、开业活活动持续续性和广广泛性36二、开街活活动策略略371、开业促促销活动动372、开业典典活动373、开业演演艺活动

5、动38三、开街组组织策略略391、现场布布置392、人员安安排393、宣传推推广394、商家管管理39第六部分 中中国水街街商业经经营管理理策略41一、组织构构架和人人员安排排411、组织架架构412、管理处处人员配配置和岗岗位描述述43二、商业经经营管理理的前期期介入方方案441、前期施施工建设设阶段的的介入442、竣工验验收和接接管验收收453、商业经经营管理理知识的的咨询和和答疑45三、商业经经营管理理的基本本工作461、商业经经营管理理内容（见见下表）462、后期商商业经营营管理工工作进度度安排483、后期商商业经营营管理服服务标准准494、专项维维修资金金525、员工培培训52四、商

6、家管管理和调调整方案案531、市场商商家管理理、调整整的内容容532、商业用用房的商商家置换换工作543、商家储储备工作作544、本项目目商业用用房后期期补位招招商工作作545、对入驻驻商家进进行评级级工作556、经营商商家专业业培训内内容557、项目区区域市场场的升级级管理56五、中国水水街促销销宣传管管理561、项目VVI系统统572、年度营营销活动动的策划划573、市场商商家文化化活动584、商业持持续经营营促销方方案585、商品促促销主题题596、制定商商业应对对策略60结 束 语语61前 言分析中国水水街所处处大成都都范围内内的区域域位置及及城市区区域位置置，支撑撑项目母母体的旅旅游

7、人口口、本地地消费市市场、商商业容量量、地产产开发现现状等综综合条件件；可见见中国水水街的立立项既存存在可预预见的市市场需求求也存在在可预见见的市场场风险；因此，商商业运营营模式、文文化运营营模式、地地产开发发模式的的创新在在项目推推广与永永续化经经营中凸凸显重要要。据此，领先先行建议议从下列列角度运运营中国国水街项项目：1.在不不可改变变的地理理位置上上，模糊糊处理；突出中中国水街街所代表表的“青城山山”、“都江堰堰”双遗产产的品质质；大胆胆运用创创新思维维，使中中国水街街所代表表的文化化成为青青城山与与都江堰堰历史文文化的沉沉积体。2. 从城城市经营营商角度度，项目目要符合合城市经经营策划

8、划并将项项目定位位为城市市功能区区域划分分中的城城市特定定商圈，造造就“中国水水城”先声夺夺人的大大势，然然后将本本项目放放在城市市经营的的大背景景下，大大手笔整整合旅游游、休闲闲、餐饮饮、酒店店等社会会资源，形形成投资资置业的的热潮。目目的：提提升中国国水城商商业形象象世界界自然文文化双遗遗产城市市的城市市名片，借借以提升升商业价价值。3.商业业策划进进行大手手笔创新新，运用用我们丰丰富的商商业房地地产经验验，在项项目地块块策划四四川商业业地产最最具创意意的大型型复合型型旅游地地产，将将项目开开发策划划与前瞻瞻式商业业整合营营销同步步进行，采采用复合合型旅游游地产的的特定模模式帮助助发展商商

9、解决商商业运营营管理问问题。4.运用用泛地产产理论精精髓，将将健康产产业、旅旅游产业业、零售售业、房房地产业业有效嫁嫁接，我我们构思思将“中国水水城”项目打打造成成成功的复复合型旅旅游地产产项目，将将旅游产产业中的的“吃、喝喝、购、住住、玩、民民俗、文文化”融入整整个项目目，利用用功能布布局合理理搭配，不不使项目目产生“优”、“良”、“劣”的投资资者地段段错觉；以提升升价值，吸吸引经营营商，笼笼住投资资者。5.嫁接水水文化博博物馆概概念与巴巴蜀文化化、秦汉汉文化，在在中国水水街项目目中应用用亲水、乐乐水概念念，突出出复古、仿仿古设计计；在文文化、民民俗、西西部风情情上造就就中国水水街在四四川旅

10、游游业中独独一无二二的前瞻瞻性和不不可复制制性；使使地产成成为城市市旅游产产业中不不可或缺缺的、重重要的组组成环节节。第一部分 中中国水街街项目文文化概念念体系一、项目开开发目标标和理念念1、五方满满意的开开发目标标政府满意n 开发出代表表旅游城城市形象象的名片片n 打造出体现现旅游城城市文化化的舞台台n 整合和提升升城市商商业业态态水平和和功能投资商满意意n 获得预期投投资收益益n 企业形象得得到提升升n 政府公关营营销成功功n 后续商业项项目开发发积累口口碑投资者满意意n 有稳定的投投资回报报n 有持续增长长的投资资收益n 有争相租赁赁的租赁赁市场经营商满意意n 降低经营风风险n 良好的经

11、营营价值和和利润空空间，可可持续性性的整体体业态消费者满意意满足观光、休休闲和体体验的需需求2、多元互互动的开开发理念念n 政府经营环环境n 企业经营市市场n 消费者经营营文化3、两个开开发方向向的文化化挖掘n 充分挖掘都都江堰自自秦即闻闻名的水水文化，本本项目作作为中国国最古老老的水文文化之名名片出现现，文化化体系与与主体景景观概念念上具有有排他性性；n 寻求传统秦秦汉文化化与现代代都市文文化的对对接；利利用文化化符号、文文化暗示示达到项项目的文文化影响响；文化化定位达达到旅游游地产代代表作的的要求。4、城市运运营商职职能政府与与市场之之间的承承上启下下者所谓城市经经营商，就就是从事事城市空

12、空间尺度度上的投投资与开开发的单单位或企企业，也也可以说说是城市市经营战战略的执执行者 n 承上：秉承承政府的的开发意意图，从从城市经经济发展展战略出出发，以以可持续续发展的的理念总总揽城市市新的功功能板块块开发的的各项工工作。n 启下：引导导市场，以以经营手手段启动动各种投投资、经经营机构构，广泛泛整合资资源。n 立足于城市市空间和和功能的的角度，为为城市文文化与区区域经济济的发展展创造条条件；n 整合资源，引引导和吸吸引投资资者与经经营商、消消费者共共同参与与城市功功能区内内的项目目开发，创创造市场场，扩大大市场，并并从创造造市场、扩扩大市场场的过程程中求得得城区的的发展； 二、项目主主题

13、概念念1、定位的的提出n 城市的历史史是什么么？ 秦：公元前前2566蜀郡太太守李冰冰建都江江堰 汉：汉武帝帝元鼎六六年（前前1111），司司马迁奉奉命出使使西南，实实地考察察了都江江堰。他他在史史记河河渠书中中记载了了李冰创创建都江江堰的功功绩。 东汉：汉安安二年（公元前143年）七月一日，张陵率弟子来青城山结茅传道。在青城山传道13年，于汉桓帝永寿二年（156）在羽化。青城山成为天师道的发祥地，常道观被称为仙都众奥之妙，福地会昌之域，张天师羽化处焉。 三国：蜀汉汉建兴六六年（2228），诸诸葛亮北北征，以以都江堰堰为农业业之根本本、国家家经济发发展的重重要支柱柱，征集集兵丁112000人加

14、以以守护，并并设专职职堰官进进行经常常性的管管理维护护，开以以后历代代设专职职水利官官员管理理都江堰堰之先河河。 元：元世祖祖至元年年间（11264412294），意意大利旅旅行家马马可波波罗从陕陕西汉中中骑马，行行20余余日抵成成都，游游览了都都江堰。马马可波波罗游记记一书书中说：都江江水系，川川流甚急急，川中中多鱼，船船舶往来来甚众，运运载商货货，往来来上下游游。 民国：黄炎炎培都江江堰办学学、林森森主持都都江堰开开水典礼礼、冯玉玉祥捐资资建亭。n 城市的文化化是什么么？ 2200年年托佑成成都平原原“无饥馁馁”的水文文化 延续22000年的的古灌城城历史史文化 被古往今来来亿万信信徒视为

15、为朝圣地地的青城城山道教文文化 巴蜀文化的的重要代代表地之之一n 城市的内涵涵是什么么？ 包容的、承承古接今今的旅游游文化 深沉的、使使人沉醉醉的旅游游目的地地n 城市的发展展方向是是什么？ 也许是中国国最好的的旅游城城市 也许是最受受关注的的旅游城城市 也许是文化化底蕴呈呈现最丰丰富的旅旅游城市市n 城市拥有什什么？ 历史影响力力和地位位 水文化资源源 秦汉遗迹的的都江堰堰水利工工程与道道教文化化资源 世界自然与与文化双双遗产城城市地位位n 城市需要什什么？ 城市的功能能需要转转变和丰丰富 政府需要城城市名片片 城市的商业业需要注注入文化化的因子子 城市旅游服服务业不不够集中中需要集集约化经

16、经营 旅游城市的的功能需需要改善善 旧城改造需需要新的的模式 都江堰正大大手笔推推出水文文化与道道文化“取取水都江江堰，问问道青城城山” 投资者和商商家需要要投资的的舞台 消费者和游游客需要要体验片片区的文文化n 中国水街能能为城市市提供什什么？ 更完整的呈呈现城市市历史 更深的挖掘掘城市内内涵 更多的为城城市提供供就业机机会、税税收收入入 最能代表城城市形象象的名片片2、定位思思路n 都江堰作为为世界文文化遗产产及青城城山作为为世界自自然遗产产的双遗遗产文化化；n 水文化与道道教文化化、秦汉汉历史文文化作为为文化背背景；3、主题概概念的提提出n 水文化生活活体验基基地 水文化概念念含义丰丰富

17、，由由亲水、近近水到戏戏水、赏赏水，至至“落花流流水春去去也”；从女女娲由天天倾地斜斜而补天天治水大大禹治水水，从“洪水猛猛兽”到“小桥流水水”，到风风水学中中视水为为财的概概念；水水文化概概念丰富富，可延延展性强强； 都江堰作作为世界界最古老老的水利利工程之之一，具具备打造造水文化化主题的的历史根根基。n 阅读千年 中国封建王王朝自秦秦始，都都江堰自自秦始建建；都江江堰水利利工程本本身即秦秦朝古迹迹； 汉作为历史史上最强强大的朝朝代，已已成为文文化符号号汉人人、汉服服、汉语语；三国国时期的的蜀汉，又又为项目目平添历历史传奇奇色彩。4、项目文文化定位位n 中国唯一的的水博物物馆以贯穿穿街区的的

18、水文化化主题和和道家文文化符号号，亲水水性、互互动性强强的水文文化设施施，水文文化古迹迹，水文文化典藏藏；造就就项目的的唯一性性水文文化博物物馆（水水文化博博物馆项项目设计计、策划划，可另另案处理理）n 中国颇具特特色的秦秦汉文化化展示地地以亭台台楼阁、深深宅大院院、民俗俗文化、秦秦汉风格格复古建建筑、景景观上的的文化符符号展示示，造就就项目的的特色性性城市市始建于于秦的历历史渊源源。5、项目城城市功能能和角色色定位n 传承传统文文化、展展示城市市形象的的城市名名片；n 都江堰城市市旅游服服务核心心区，城城市旅游游商圈；6、目标客客户群定定位目标标市场定定位n 一级市场 游客市市场 以400万

19、万人次游游客量/年作为为消费者者目标，为为其提供供集约服服务一站站服务的的旅游服服务核心心区，融融观光、文文化展示示、消闲闲、吃喝喝购住行行于一体体；n 二级市场省内内外及都都江堰城城市居民民 为城市居民民提供城城市最大大规模、最最集中的的餐饮娱娱乐消闲闲场所。三、项目竞竞争力总总结1、三性分分析n 唯一性 中国最富历历史沉淀淀的水文文化街区区； 以水文化为为主题，秦秦汉文化化及道教教文化为为辅助的的文化综综合体街街区； 中国最具特特色的活活水街区区； 水、道、民民俗、历历史多主主题的泛泛博物馆馆；n 权威性 世界自然文文化双遗遗产 都江堰古水水利工程程在世界界水文化化历史上上的地位位； 道教

20、文化与与古文化化的融合合；n 排他性 主题不可复复制； 业态具有原原创性； 环境特色不不可复制制；2、吸引力力构成n 水文化、道道教文化化、民俗俗文化展展示区；n 都江堰唯一一的旅游游核心服服务区；n 特色商业业业态、特特色主题题活动；四、项目城城市贡献献力总结结1、社会效效益n 健全城市功功能n 城市竞争力力更强n 带动多种行行业健康康发展n 提供更多直直接就业业机会与与间接就就业机会会n 创造更多利利税2、经济效效益n 项目年零售售总额分分析 按20055年都江江堰统计计局统计计数据20005年年餐饮及及酒店住住宿业实实现零售售总额11085538万万元，项项目投入入运营后后第一年年的消费

21、费总额如如可占全全市餐饮饮住宿业业消费市市场的330%份份额；即即可实现现3亿元元消费总总额 按20055年都江江堰统计计局统计计数据20005年年餐饮及及酒店住住宿业同同比增长长17.4%，项项目年度度消费总总额以此此为计算算基数： 投入运营后后的第二二年预估估可实现现消费总总额：33.5亿亿元 投入运营后后的第三三年预估估可实现现消费总总额：44亿元 投入运营后后的第四四年预估估可实现现消费总总额：44.7亿亿元 投入运营后后的第五五年预估估可实现现消费总总额：55.5亿亿元n 项目利税分分析 零售企业营营业税按按6%计计算 项目运营后后预估第第一年可可实现利利税：118000万元 项目运

22、营后后预估第第二年可可实现利利税：221000万元 项目运营后后预估第第三年可可实现利利税：224000万元 项目运营后后预估第第四年可可实现利利税：228200万元 项目运营后后预估第第五年可可实现利利税：333000万元n 项目就业机机会分析析 直接就业机机会：以项目总建建筑面积积及建筑筑格局分分析，预预估项目目可容纳纳4000家经营营业主在在此经营营；取经营商工工作岗位位用工平平均值为为5，可可创造220000个直接接就业岗岗位。 间接就业机机会：旅游服务业业项目囊囊括餐饮饮、住宿宿、购物物、消闲闲、娱乐乐、会展展等多种种业态；为餐饮饮、住宿宿、购物物、消闲闲、娱乐乐、会展展行业提提供服

23、务务的相关关行业业业态多种种多样，包包含了大大部分的的服务行行业；为为其他行行业创造造的间接接就业机机会远远远超过项项目本身身经营业业态所创创造的直直接就业业机会。第二部分 中中国水街街项目商商业定位位一、商业形形象定位位1、商业形形象定位位的目的的n 符合项目基基本建筑筑特征与与文化内内涵n 满足目标客客户群心心理需求求与经营营、消费费需求n 商业项目在在城市商商业中的的惟一性性、排他他性需求求2、商业形形象定位位的原则则n 准确性原则则准确表达项项目地理理位置、经经营方向向、商圈圈地位、结结构特点点、文化化内涵。n 目的性原则则传达项目经经营目的的、商圈圈地位目目的、发发展前景景目的。n

24、吸引性原则则对有投资意意愿的投投资者群群体、经经营商群群体、消消费群体体起到吸吸引关注注、了解解商业目目的的作作用n 排他性原则则将商业项目目自身具具备的独独特性、唯唯一性发发挥得淋淋漓尽致致，防止止其他项项目复制制或模仿仿，以达达到在短短时间内内不可为为其他项项目超越越的目的的。3、商圈分分析n 商圈现状传统产品商商圈即城城市核心心商圈，目目前已发发展较成成熟，消消费者固固有的消消费惯性性使本项项目定位位为传统统产品中中心面临临巨大难难度和营营销难点点； 天和盛世为为中心的的市中心心传统业业态商圈圈，包含含百货、超超市、服服装、鞋鞋帽等传传统产品品； 奎光路为中中心的建建筑装饰饰材料、五五金

25、机械械等产品品商圈 社区便利店店构成的的快速消消费品零零散分布布区 初露端倪的的沿河餐餐饮消费费区和零零散、不不集中的的中高餐餐饮消费费区n 商圈分析商圈中的空空白点，从从商业分分布来看看，为城城市支柱柱产业旅游游业服务务的“吃、喝喝、购、住住、玩”基本无无特定、集集中消费费区；以以民俗文文化为特特色的旅旅游服务务业消费费区为市市场所渴渴求。4、商业形形象定位位n 企业形象定定位：城城市运营营商n 商业主形象象定位：城中之之城城市名名片n 城市功能板板块定位位：都江江堰旅游游服务核核心区，城城市旅游游商圈二、商业规规划定位位1、总体定定位本项目的总总体定位位为：【道教文明、古蜀文明与现代文明对

26、接的平台】2、功能定定位 【一个个城市的的文化综综合体】。 汇集了大型型餐饮、各各地小吃吃、民间间曲艺、商商务酒店店、消闲闲娱乐、旅旅游购物物等等全全面的集集吃、喝喝、购、住住、行、消消闲、民民俗、文文化功能能于一体体的具有有较强辐辐射功能能和目的的性消费费的文化化旅游体体验基地地。 世界自然文文化遗产产城市的的旅游服服务五星星级场所所，旅游游城市名名片。第三部分 中中国水街街项目商商业业态态规划一、商业业业态定位位与功能能区域定定位1、业态规规划的目目的n 为项目提供供合理的的商业组组合方案案，奠定定繁荣持持久经营营的基石石。n 指导招商工工作的有有序进行行，明确确招商目目的和后后期经营营管

27、理方方向。n 为有需求的的投资者者解释描描绘繁荣荣的商业业前景。2、业态规规划的原原则n 租金贡献率率优先原原则 入选的商业业业态必必须能够够承受相相应的租租金压力力，为项项目投资资者提供供较高的的回报率率；同时时该行业业的租金金走势要要坚挺，经经营持久久而稳定定，为项项目提供供较长远远的发展展繁荣基基础。n 人气贡献率率优先原原则 入选的商业业业态能能够为面面积庞大大的项目目吸引一一定的客客源群体体，为其其他业态态提供消消费者支支撑和共共享，进进而为项项目的可可持续发发展提供供客源支支撑。n 高品质优先先原则 同行业商家家的甄选选，品质质优先、条条件优先先，主要要针对高高品质商商家招商商，通

28、过过高端客客户向低低端客户户渗透和和带动消消费；通通过高品品质商家家表现整整个项目目的高品品质定位位。n 配套的原则则 所有业态之之间必须须能够相相互衔接接协调，客客源相互互不冲突突并且有有共同特特质，经经过一定定的方法法能够互互动共享享；业态态的组合合要能够够满足旅旅游服务务业的需需求。3、商业区区域的划划分根据项目的的建筑情情况，业业态规划划将按照照建筑特特点划分分为三个个主要区区域一个个辅助区区域，各各个区域域都独有有特点，连连接后可可以相互互衔接协协调。区域划分如如下：n A：沿河22内街，22层步行行街布局局中式建建筑n B：小高层层及5层层混合式式建筑n C：主入口口广场周周边3-

29、5层商商业建筑筑n D：A区对对面临街街建筑考虑纵横交交通体系系、经营营体系如如下： 横向关系：一楼的的人流动动线最为为顺畅，势势必要成成为各个个楼栋之之间最紧紧密的联联结体。通通过一楼楼的整体体业态布布局带人人流向各各个方向向分散，为为楼上商商家提供供随机性性客源支支撑。 纵向关系：因为各各个区域域相互联联系中又又由道路路隔断而而独立，二二楼以上上区域间间人流交交通被阻阻断，业业态定位位主要考考虑本区区域各楼楼层之间间的照应应关系，其其次再考考虑相邻邻区域之之间关系系。结合纵横关关系，将将整个项项目的区区域业态态规划如如下。n A区：知味味街 百味街：（沿沿河一条条街）；以各地地小吃、特特色

30、小炒炒、大排排挡、啤啤酒屋、露露天茶馆馆为主要要经营方方向； 识香路：（内内街部分分）以川川菜辅助助其他菜菜系酒楼楼、西餐餐等为主主，辅以以诸如“XX茶茶馆”命名的的以曲艺艺表演为为主要形形式的特特色茶馆馆，可穿穿插传统统曲艺表表演、民民间奇人人绝技等等特色项项目；内内街街道道设置文文化符号号小品及及中式亭亭结构小小店，兜兜售特色色手工品品及香烟烟、酒水水等；露露天设置置说书场场地及各各种曲艺艺表演场场地。n B区：大梦梦轩（酒酒店商务务区） 小高层及55层中西西混合式式建筑，规规划为中中国水街街的住宿宿接待区区及商务务区； 小高层建筑筑可规划划为三星星级以上上酒店，酒酒店要做做到都江江堰最高

31、高档次酒酒店，以以满足当当地酒店店细分需需求，可可满足高高端客源源入住要要求； 5层中式建建筑，可可规划为为自助式式青年旅旅馆，诸诸如便捷捷酒店或或国际青青年旅社社方式；同样委委托专业业的经营营便捷酒酒店的知知名公司司运营管管理；n C区：思思蜀街（休休闲购物物区） 酒吧、音乐乐广场、按按摩足道道等休闲闲配套 古玩、字画画、手工工艺品、旅旅游纪念念品、茶茶叶、土土产、动动植物标标本等旅旅游购物物区n D区：便利利街（生生活配套套区规划为为底商式式商住混混合区） 1层规划为为中国水水城的生生活配套套区，以以超市、百百货、便便利店等等业态为为主 1层以上规规划为中中国水城城住宅物物业二、主要业业态

32、划分分说明1、A区n 主要业态：餐饮n 细分业态：川菜、火火锅、西西餐、粤粤菜、地地方小吃吃n 辅助业态：小品、戏戏剧、曲曲艺茶馆馆、露天天茶馆、啤啤酒广场场n 定位原因： 餐饮行业最最能聚集集人气，又又能迅速速带来旺旺市场面面； 餐饮可以承承受较高高租金，支支撑投资资； 餐饮行业集集约经营营可削弱弱内街部部分位置置稍差的的消费者者心理印印象； 形成足够的的规模，才才符合旅旅游服务务核心区区的定位位； 全国各地餐餐饮集中中的主题题街区、商商业区都都较成功功，减少少经营风风险。n 细分业态说说明：1）川菜 以地方菜系系为餐饮饮区主打打符合游游客需求求及本地地消费市市场需求求；地方方菜系既既是游客

33、客首选又又是本地地消费者者嗜好，又又突出项项目特色色。餐饮饮行业的的人流量量大，有有差异化化的川菜菜品种搭搭配可为为A区22层及其其他区域域提供人人气支撑撑。 川菜由于用用料及口口味之关关系，成成本较低低但利润润颇高；形成稳稳定客户户群后租租金承受受能力较较高，有有利于长长期经营营管理需需要。2）火锅 巴蜀最有代代表的饮饮食品种种。火锅锅抗租金金能力也也较高，且且经营商商众多，招招商方面面可使投投资者更更主动。3）西餐 西餐配备数数量以少少为佳，33-5个个经营商商足够满满足市场场需求；满足游游客口味味的选择择，满足足本土消消费者对对西餐品品的需求求，满足足项目餐餐饮区域域“全而精精”的配套套

34、策略。4）小吃 沿河一带设设置小吃吃类集中中区，水水景与特特色小吃吃的结合合，可体体现项目目的文化化特征，获获得游客客口碑；丰富业业态品种种。5）曲艺 包括说书、戏戏剧、小小品、民民间奇人人绝技在在内的多多种曲艺艺方式，可可增加项项目的民民俗风情情与文化化内涵；提升商商业附加加值。6）茶馆及及啤酒广广场 茶馆以特色色茶馆为为主，如如某茶馆馆为相声声茶馆、某某茶馆为为川剧茶茶馆、某某茶馆为为说书茶茶馆；露露天茶馆馆设置为为中低消消费；主主题茶馆馆设置为为中高消消费。2、B区n 主要业态：酒店商商务区n 辅助业态：美容美美发、按按摩、银银行n 细分业态：三星级级以上酒酒店与快快捷酒店店n 备选业态

35、：写字间间、旅游游公司、旅旅行社n 操作思路： 满足细分市市场需求求，打造造都江堰堰最高档档的酒店店与惟一一的国际际性快捷捷自助酒酒店（旅旅馆） 首选委托知知名酒店店管理公公司或商商业经营营管理公公司管理理。n 定位原因： 单纯的商务务办公难难以满足足B区建建筑的应应用； 旅游城市的的消费者者群体对对住宿需需求更高高； 产权酒店在在旅游城城市的操操作性上上更容易易于商务务写字楼楼； 都江堰缺乏乏高端酒酒店与品品质性自自助酒店店； 可带来大量量客源，客客源的消消费区首首选本项项目的AA、C、DD区；3、C区n 主要业态：消闲产产品及旅旅游购物物n 细分业态：酒吧、音音乐广场场按摩足道、古古玩、字

36、字画、手手工艺品品、旅游游纪念品品、茶叶叶、土产产、动植植物标本本等n 定位原因： 都江堰市区区缺乏集集中的旅旅游购物物区域； 买得放心，有有信誉保保证的旅旅游购物物是游客客希望旅旅游城市市能提供供的服务务； 以上业态总总体利润润较高； 35层的的建筑结结构，使使纵向交交通组织织成为本本区域经经营的重重点考虑虑； 1层旅游购购物，22层以上上酒吧、音音乐广场场、KTTV、按按摩等业业态可互互相辅助助；4、D区n 主要业态：住宅及及生活配配套n 细分业态：便利店店、超市市、水果果、蔬菜菜、杂货货等n 定位原因： 该区域在整整体建筑筑规划中中相对对对立，与与其他区区域呼应应不够； 商业体量在在二级

37、城城市已算算庞大，从从投资收收益分析析，一层层作为商商业门市市，2层层以上作作为住宅宅销售最最符合该该区域楼楼宇定位位； 生活配套区区完善了了水街的的功能布布局，又又不占用用其他黄黄金区域域的面积积； 生活配套区区在项目目启动初初期集中中于此，有有利于后后续经营营管理过过程中的的位置调调整；第四部分：中国水水街项目目招商策策略一、招商原原则及组组织架构构1、招商的的目的本项目位于于城市商商业核心心地段，商商业规模模巨大，同同时自身身又承载载了提升升、引领领城市商商业未来来的历史史重任，因因此对本本项目的的开发提提出了更更高的要要求，项项目的开开发不仅仅仅要求求完成开开发投资资利润指指标，更更要

38、保证证实现项项目的持持续经营营和永续续发展。为为实现以以上两点点本项目目的营销销遵循两两大原则则：n 销售与有投投资意向向客户销销售结合合采用整体业业态规划划，通过过主力店店定向招招商带动动销售，实实现项目目利润指指标和业业态规划划目标。通通过主力力店带动动项目人人气及独独立商铺铺的销售售。n 营销与经营营管理结结合项目营销不不以单纯纯投资实实现利润润为目的的，还要要通过营营销中的的控制实实现业态态组织的的完整性性和科学学性，通通过后期期有效的的经营管管理实现现可持续续性经营营。2、招商的的原则n 要维护中国国水街的的产业经经营黄金金比例。n 要维护中国国水街的的统一主主题形象象、统一一品牌形

39、形象。n 招商目标要要能够在在功能和和形式上上同业差差异、异异业互补补。n 核心主力店店先行，辅辅助店随随后的原原则。n 特殊商户招招商优惠惠原则。n 租赁经营采采用放水水养鱼的的原则。二、招商总总体策略略1、立足都都江堰，面面向成都都、重庆庆，辐射射全国大型商业物物业的招招商要求求是“无大不不稳、无无小不活活”，以都都江堰为为重点，完完成本项项目小部部分餐饮饮、旅游游购物、旅旅游接待待的招商商，而对对品牌餐餐饮、酒酒店、消消闲配套套招商则则要面向向成都、重重庆及国国内，完完成大型型知名主主力商家家品牌的的引进工工作。在在确保本本土招商商工作全全面顺利利开展的的同时，组组织精干干力量，对对外埠

40、运运用电话话、传真真、网络络、直邮邮或参加加各地展展览会以以及同当当地招商商公司合合作等方方式进行行。2、重点确确保主力力店的引引进，形形成“羊群效效应”，用主主力店吸吸附中小小品牌3、集中签签约，形形成“聚合效效应”，同时时也成为为项目营营销的一一个事件件和借力力点4、大型活活动引导导造势，细细致招商商工作执执行到底底通过“中国国水节”“水街街问道”“美食食节、啤啤酒节、狂狂欢节”等大型型的针对对商家或或者消费费者的促促销、主主题节、文文化体育育等各种种活动聚聚集项目目的人气气和认知知度，进进而提升升商家的的经营业业绩，最最终稳定定商家带带动招商商。三、商家进进驻要求求和原则则1、知名商商户

41、或连连锁商户户 知名名品牌商商户的进进驻能有有效提升升中国水水街的品品位、吸吸引消费费人流和和提供稳稳定的租租金收入入，越多多知名品品牌商户户进驻，中中国水街街形象越越佳，使使万邦时时代广场场在汉中中迅速树树立起知知名度，可可谓未开开先红。 知名商商户的进进驻，一一方面对对消费的的核心消费费者形成成吸引力力，另一一方面，知知名商户户的形象象也能使使项目的的形象更更加深化化。2、个性鲜鲜明有特特色商户户商户结构的的组成对对全体商商户都是是相辅相相成的，不不同的商商户会带带来不同同消费群群，某些些商户个个性鲜明明、形象象突出，容容易给消消费者留留下深刻刻印象，丰丰富了项项目整体体的经营营特色。3、

42、能吸引引人流量量的商户户 有一一些商户户不一定定付得起起很高的的租金，却却能吸引引大规模模的人流流量，带带动中国国水街购购物消费费增长，必必须对这这些商户户要实施施重点引引进，他他们所带带动的庞庞大人流流将对整整个中国国水街吸吸引人流流量有重重大贡献献。4、同业差差异、异异业互补补同业差异就就是市场场不能盲盲目招同同一层次次同一品品类的店店进入，如如果引进进商户过过于重叠叠，在经经营上将将造成竞竞争的激激烈，也也有损项项目整体体的经营营特色。譬譬如餐饮饮业态的的核心主主力店招招商，就就不要同同时招来来两家基基本上都都是经营营鳝鱼的的火锅；核心店店同质化化无差异异更是不不能想象象的。异异业互补补

43、的目的的就是要要满足顾顾客消费费的选择择权，并并能让顾顾客身心心体验变变化，提提高其消消费兴趣趣与欲望望。譬如如餐饮同同茶楼因因为经营营特色有有异，可可以互补补。5、核心心店要形形成互动动在大型商业业中心的的招商方方面来讲讲，理论论上遵从从核心主主力店先先行，辅辅助店随随后的原原则。根根据大型型商业中中心的磁磁石效应应对各类类商家进进行有机机的安排排，以保保证中国国水街整整体经营营的均好好性。核心主力店店的招商商对整个个商业中中心的运运营成败败与否，商商业中心心辅助和和配套店店的引进进都有重重大的影影响。一一个大型型品牌店店的入驻驻，常常常能带动动整个项项目的顺顺利招商商与管理理。另外外核心主

44、主力店对对于人流流也起着着关键的的作用，其其布局直直接影响响到商业业中心的的形态。6、前期期只招名名牌、品品牌、优优质、特特色商家家进场保证项目的的惟一旅旅游服务务核心区区概念，在在前期实实际的招招商过程程中，坚坚持招名名牌的商商家，拒拒绝哪些些小档次次，无品品牌的小小商户进进场。等等到招商商后期开开业前期期才开始始放开。7、招大租租户进场场保证大商家家经营的的面积和和有足够够的展示示空间，避避免小商商家首先先选铺破破坏整体体经营格格局，只只有在大大租户选选定场地地以后才才允许小小商家签签约进驻驻。8、独立立经营，统统一管理理商家和业主主必须签签订相关关条款认认可中国国水街的的统一管管理，这这是中国国水街良良好运作作的重要要保证。 四、招商管管理组织织架构招商部经理市场部招商部市场调查策划广告一部二部三部公关媒体创意内务秘书五、招商推推广策略略（本部部分内容容简单阐阐释）1、阶段性性宣传推推广策略略n 第一阶段宣宣传策略略：概念念引发期期n 第二阶段宣宣传策略略：概念念深化、初初步形象象定位期