收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告(1)37119.docx

《收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告(1)37119.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告(1)37119.docx（79页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、收购江西龙龙虎山仙水水岩景区经经营权评估论证报报告成都三维旅旅游管理咨咨询有限公公司2001年年11月收购江西龙龙虎山仙水水岩景区经经营权评估论证报报告项目负责人人：张江魁魁项目组组长长：高 平项目组成员员：孟 友 周周静愚 敬敬 敏 李李 旭成都三维旅旅游管理咨咨询有限公公司2001年年11月目 录内容提要第一部分 项目的的特性2一、项目的的由来22项目委托托单位及其其委托要求求22受托单位位的责任、工工作程序2二、本项目目的特殊性性221、旅游景景区的特殊殊性22、仙水岩岩项目的特特殊性 33、旅游景景区特殊性性、仙水岩岩项目特殊殊性决定的的评估的特特殊性 4三、评估论论证的法规规和政策依

2、依据55四、评估论论证依据的的数据采集集、认定及及调整55第二部分 项目现现状评价9一、资源评评价99道教的历历史文化价价值99崖墓的历历史文化、科科考价值9丹霞地貌貌的艺术观观赏、科考考价值110休闲度假假旅游110二、条件评评价110区位条件件110自然条件件111地域组合合条件111经营条件件111三、市场与与产品评价价112现有客源源市场评价价112现有产品品评价112四、效益评评价113五、投资环环境评价113硬环境评评价113软环境评评价113第三部分 项目发发展前景分分析15一、分析的的前提和几几个说明115二、龙虎山山景区市场场定性分析析115资源定位位115产品定位位116市

3、场定位位116市场划分分116龙虎山景景区未来客客源增长中中可能的利利好因素117对仙水岩岩的制约因因素和不利利因素119加入WTTO后对龙龙虎山景区区的影响200定性分析析的结论220三、定量分分析220对不同市市场范围内内旅游接待待量增长趋趋势的综合合分析220区域旅游游系统的生生命周期223FF龙虎山旅旅游容量226 20220 年年龙虎山景景区国内旅旅游接待量量预测27仙水岩景景区的接待待量331第四部份 经济分分析35一、收入、成成本及收益益分析355收入分析析335成本分析析336景区经营营收益分析析441三、投资方方案评估442几个问题题的说明442景区资产产价值评估估444内含

4、报酬酬率测算45投资回收收期法（TTD）46四、三种评评估方法所所得结论说说明477五、对四个个最有价值值方案的会会计测算488六、风险分分析544第五部分 评估结结论及投资资建议555一、评估结结论所依据据的若干前前提555政治经济济和政策稳稳定性前提提555数据真实实性前提555自然环境境保护前提提555正常有序序的经营和和积极促销销前提555二、评估结结论555项目的可可行性555市场前景景及投资回回报555不利因素素556三、给委托托单位的若若干建议556对出让单单位主体资资格的质疑疑556对转让经经营权范围围的界定556投资开发发商在上述述范围内的的经营管理理权限的界界定556要求景

5、区区管理当局局对协调仙仙水岩与其其他景区关关系作出承承诺557附件：龙虎虎山景区基基础数据资资料收购江西龙龙虎山仙水水岩景区经经营权评估论证报报告内容提要龙虎山景区区是江西省省主要旅游游区之一，具具有国家级级风景名胜胜区、国家家地质公园园、国家森森林公园、全全国AAAAA级景区区等品牌，仙仙水岩崖墓墓是全国重重点文物保保护单位。为为筹措后续续建设资金金，拟以115 0000万元出出让仙水岩岩经营权330年。本评估论证证的目的是是：评估仙仙水岩的资资源价值、判判断其未来来发展趋势势尤其是客客源市场走走向，同时时对收购方方案作财务务分析。对龙虎山景景区现状的的评估结果果：从资源源角度看，龙龙虎山、

6、仙仙水岩的资资源具有旅旅游价值，但但在全国范范围比较，其其价值一般般；从市场场角度看，这这样的资源源状况在江江西这个特特定区域具具有较好市市场价值；从开发状状况和经营营条件看，景景区现有条条件已经基基本适应国国内旅游接接待需要并并有能力支支撑客源成成倍增长的的需要。对项目发展展前景的评评估结果：龙虎山的的景区定位位是融道教教圣地、崖崖墓奇观与与丹霞山水水为一体的的独特景观观；产品定定位是中国国东部独有有的、具有有吸引力的的、生态与与历史文化化相结合的的休闲旅游游产品；市市场定位是是以国内旅旅游为主的的生态休闲闲旅游目的的地。20020年以以后的旅游游接待量在在100万万120万万人次之间间，仙

7、水岩岩在其中占占70左左右，可达达到7886万人人次。对收购经营营权方案的的财务分析析结果：仙仙水岩的收收入来源基基本上只有有门票收入入，其成本本中需要调调整人力成成本和促销销费用两个个因素。通通过资产评评估法、内内含报酬率率测算、投投资回收期期法三种方方法测算了了20个方方案并选出出最有价值值的4个方方案。评估论证结结论：仙水水岩有较好好的客源市市场前景；收购经营营权的经济济效益在良良到一般之之间；有较较高的现金金流量； 4个最有有价值的收收购方案内内含报酬率率在11.512.77之间，静静态投资回回收期在9912年之之间，动态态投资回收收期在10014年年之间，所所得税税后后的回报在在7

8、87793 49288万元之间间，折现后后在5 6692119 4009万元之之间。第一部分 项目的的特性一、项目的的由来项目委托托单位及其其委托要求求1、委托单单位江西国力实实业发展有有限公司（以以下简称：委托单位位）是一家家在多个领领域进行投投资、开发发、经营的集团团性公司，拟拟投资旅游游景区开发发经营。2、委托的的项目龙虎山景区区是江西主主要旅游景景区之一，为为实施发展展规划，拟拟通过出让让包括仙水水岩在内的的核心景区区经营权以以筹集后续续建设资金金。根据招招商文件，景景区提出的的要约为：以15 000万万元人民币币（下同）出出让仙水岩岩经营权330年。3、委托的的要求为了投资决决策的科

9、学学性，委托托专业旅游游咨询公司司就本项目目进行评估估和可行性性论证。受托单位位的责任、工工作程序1、受托单单位成都三维旅旅游管理咨咨询有限公公司（以下下简称：受受托单位）是是专业旅游游咨询机构构，受托承承担本项目目的评估论论证。2、受托单单位的责任任受托单位应应当按照“市场优先先”、“客观中立立”、“不拔高不不贬低”的原则，对对该项目作作出独立的的判断和有有客观依据据的结论。3、工作程程序通过现场踏踏勘、与相相关人士座座谈、查阅阅公开资料料和财务数数据、发调调查表等方方式广泛收收集资料；进行分析析研究，独独立得出结结论，然后后撰写评估估报告；委委托单位聘聘请专家对对评估报告告进行评审审。二、

10、本项目目的特殊性性1、旅游景景区的特殊殊性旅游景区不不同于其他他行业，甚甚至与同属属旅游行业业的旅行社社业、旅游游酒店业、旅旅游运输业业也有较大大差异，其其特殊性在在于：门票收入入是景区的的最主要收收入，而客客源是带来来门票收入入的唯一途途径。景区区的非门票票收入（旅旅游商品、住住宿、餐饮饮、娱乐等等）也是完完全依赖客客源的。旅旅游景区不不同于生产产企业，一一个旅游景景区开发完完成以后，其其产品可以以被无限次次的重复使使用，除了了新建、改改建接待设设施外，不不需要继续续大量投入入，维护的的成本也是是有限的。因因而客源就就成了唯一一重要的收收入来源。旅游景区区的经营成成本相对稳稳定，除了了新增建

11、设设项目投资资外，固定定成本基本本不随增量量客源增加加，变动成成本随增量量客源增加加但主要是是其中的人人工费用和和宣传促销销费用增加加。因此，旅旅游景区有有一个关系系其生存的的客源临界界点，客源源总量一旦旦越过了这这个临界点点，所增加加的门票和和非门票收收入基本上上可以都认认为是纯收收入。景区的促促销力度直直接关系客客源的增长长。中国公公民爆发式式的旅游热热潮并不是是对任何景景区一视同同仁，而一一定是优先先选择知名名度最高的的、资源最最珍贵、最最稀缺的景景区作为旅旅游目的地地。宣传促促销得力可可以使资源源一般的景景区炒得最最热、客源源最火，反反之最珍贵贵最稀缺的的资源也可可能默默无无闻。景区的

12、门门票定价方方式不同于于其他产品品，考虑的的无形因素素（资源的的等级、景景区获得的的品牌称号号等）多于于成本因素素。除了景景区为了促促销和在淡淡季给予折折扣票价外外，核定的的门票价格格只会上调调而不会下下调。越是成熟熟的景区有有越多的“回头客”，他们或或者作为陪陪同或者专专门观赏某某一个局部部或者只是是为了休闲闲而不再游游览全程，也也就不会再再购买全票票。因而随随着景区的的成熟，门门票收入不不再是简单单的票价与与客源的乘乘积，而表表现出边际际收益递减减的规律。2、仙水岩岩项目的特特殊性仙水岩是一一个十分特特殊的项目目，其特殊殊性在于：不是整体体开发而是是局部收购购。虽然仙仙水岩是龙龙虎山这个个

13、整体的核核心部分，但但毕竟作为为一个局部部。它在外外部环境、供供应条件、宣宣传促销、客客源流向等等方面无一一不与整体体有着千丝丝万缕的联联系，甚至至在很大程程度上受制制于整体的的状况。我我们在评估估中必须考考虑它的资资源构成、产产品组合、旅旅游者游览览线路、收收购后它与与上下游单单位的关系系、管理中中的矛盾与与协调方式式等，要考考虑和调整整的因素相相当多也相相当复杂。就就像在一家家工厂中要要挑出一个个车间单独独评估其价价值一样，难难度是相当当大的。仙水岩的的收入来源源非常单一一。在旅游游六大要素素（吃、住住、行、游游、购、娱娱）中，仙仙水岩几乎乎只有“游”（门票）这这一项收入入来源。在在成熟景

14、区区中占收入入较大比重重和最具增增长潜力的的非门票收收入，包括括旅游商品品开发、旅旅游住宿、旅旅游餐饮、娱娱乐项目、景景区内交通通（观光车车、索道）等等，仙水岩岩基本上无无法独立开开发，收购购经营权后后几乎全部部依靠门票票收入实现现投资回报报。目前的景景区定位不不利于仙水水岩的宣传传促销。目目前景区主主要定位于于“道教第一一山”，宣传促促销方面也也主要打这这张牌，从从整个龙虎虎山景区来来看，这样样的定位对对吸引客源源都有相当当的局限，在在投资商购购买仙水岩岩经营权后后，这一定定位更是明明显对仙水水岩不利。现有的数数据不能直直接用于对对仙水岩的的评估。目目前能用于于评估的数数据主要来来自景区管管

15、理当局和和江西省旅旅游局，其其统计口径径都是整个个龙虎山景景区，缺乏乏仙水岩的的独立数据据。3、旅游景景区特殊性性、仙水岩岩项目特殊殊性决定的的评估的特特殊性由于旅游景景区的特殊殊性和仙水水岩项目的的特殊性，决决定了我们们的评估具具有以下特特殊性：评估的主主要任务是是判断仙水水岩的发展展趋势、发发展前景、增增长的方式式、增长的的程度、制制约其增长长的因素等等。评估中更更多的需要要评估人员员运用旅游游专业知识识，通过对对行业状况况的熟悉、对对旅游客源源市场的了了解和景区区发展规律律的经验来来作出判断断。旅游业的的广泛依托托性、高度度敏感性和和关联性决决定了任何何一种方法法都难以精精确地预测测未来

16、很长长时期的客客源流量和和流向，只只能是把握握其发展的的总体趋势势。评估中中需要研究究的景区发发展时间一一直到20030年，而而目前国内内的各级各各类长期发发展规划最最多只到22020年年，因而得得出的20020年以以前的发展展趋势、发发展规模有有数据和分分析方法的的支撑，而而20200年以后则则带有很大大的主观成成分。下列不确确定因素也也增加了评评估论证的的复杂性：只有景区区出让经营营权的要约约而没有双双方通过商商业谈判得得出确定的的收购条件件作为评估估依据；缺缺乏投资商商用于收购购的资金构构成、筹措措方式、筹筹资成本、期期望的投资资回报率等等资料。综上，本次次评估论证证所需的数数据大部分分

17、需要运用用各种方法法和经验，从从整个龙虎虎山景区现现有资料的的基础中推推断出仙水水岩的数据据。评估论论证的重点点在于景区区的发展前前景尤其是是客源市场场走向。因因此，本报报告的第二二、第三两两个部分是是重点部分分。三、评估论论证的法规规和政策依依据1、中共江江西省委、江江西省人民民政府关关于加快旅旅游业发展展的决定2、江西西省国民经经济和社会会发展第十十个五年计计划纲要（江江西省第九九届人民代代表大会第第四次会议议通过）3、鹰潭潭市国民经经济和社会会发展第十十个五年计计划4、江西西旅游业发发展总体规规划（2000122020）（江西省旅游局、中科院旅游规划研究中心编制）5、鹰潭潭市旅游产产业总

18、体规规划（鹰鹰潭市政府府、南开大大学旅游系系，20000年9月月编制）6、龙虎虎山风景名名胜区总体体规划（鹰鹰潭市风景景旅游区管管理局、江江西省城乡乡规划设计计研究院，11993年年编制）四、评估论论证依据的的数据采集集、认定及及调整本评估论证证依据的数数据来自龙龙虎山景区区管理当局局提供的财财务报表和和统计报表表数据、受受托单位从从江西省旅旅游局、鹰鹰潭市旅游游局收集的的资料以及及查阅自中中国旅游统统计年鉴的的资料。财务数据据采集的资料料包括：龙虎山（含含山庄）月月收入报表表（19999年112月311日、20000年112月311日、20011年8月331日）龙虎山资资产负债表表（1999

19、9年112月311日、20001年88月31日日）龙虎山利利润明细表表（19999年112月311日）由于上述资资料是景区区管理当局局提供的，我我们无法认认定其真实实性，只能能分析其合合理性。我我们认为：以上报表表中的成本本收入项目目基本符合合景区经营营的一般规规律，但人人力成本与与实际需要要相比偏高高、促销费费比行业惯惯例偏低，这这两项将在在第四部分分财务分析析中进行调调整。统计数据据采集的资料料包括：龙虎山山旅游有限限责任公司司统计报表表（19999年112月、22000年年12月、22001年年9月）江西省旅旅游局提供供的主要景景点接待人人数、旅游游收入统计计（19999年、22000年

20、年）对以上数据据，我们通通过国庆前前后3次现现场调查，和和景区提供供的当日人人数进行对对照，再与与江西省旅旅游局、江江西有关旅旅行社了解解的情况核核对，认为为龙虎山景景区提供的的游客接待待数据基本本真实。门票价格格的认定龙虎山景区区现有报表表中对游客客构成统计计一是不完完整、二是是基数小、三三是不符合合行业的减减免票惯例例。我们认认为：这次次评估论证证要判断的的是今后长长时期（220300年）的状状况，其门门票收入就就应当按照照行业惯例例和成熟景景区的游客客结构进行行分析。换换言之，龙龙虎山现有有的按职业业、年龄和和区内外划划分的折扣扣票价比例例对分析的的意义不大大。所以我我们采用龙龙虎山主要

21、要客源市场场的不同人人群的出游游率（这也也是国家旅旅游局的统统计口径）和和今后长期期应当遵循循的按年龄龄结构、客客源渠道等等享受折扣扣票价的惯惯例来进行行加权。1、目前龙龙虎山景区区的门票加加船筏联游游价格为上上行1100元人、下下行1155元，仙水水岩从中都都分得700元（见鹰鹰潭市物价价局关于于调整龙虎虎山风景旅旅游区部分分票价的批批复“鹰价经字字20001第220号”文件、龙龙虎山景区区管理当局局招商文件件）。2、对上述述收入需要要考虑各类类折扣票价价的因素进进行加权，得得出加权平平均的仙水水岩实际门门票收入。按照旅游行行业的惯例例，应当实实行折扣票票价的主要要为老人折折扣票、学学生折扣

22、票票、团队折折扣票三项项。目前实实行的鹰潭潭本地居民民折扣票在在我国加入入WTO后后必然随着着实行国民民待遇而取取消。因此此需要考虑虑的加权因因素如下：老人折扣扣：根据现现行规定，凡凡持有老老人优待证证的实行行5折门票票优惠，持持有老人人优待证且且超过700周岁的实实行免票。综综合这两个个因素，老老人折扣票票的综合折折扣通常为为3折；学生折扣扣：综合考考虑大中小小学生，对对学生的优优惠折扣通通常为5折折；团队折扣扣：对旅行行社组织的的团队客人人通常视客客人数量给给予6.558.55折优惠，加加上考虑116免1的的国际惯例例，这里取取7.5折折；其他免票票和优惠：属于景区区邀请的客客人、政府府指

23、定接待待、新闻单单位采访、安安排旅行商商考察等，通通常视情况况给予免票票或优惠票票。根据景景区的一般般经验，对对这类人群群综合按66折考虑。3、需要考考虑的各类类折扣票权权重取值龙虎山景区区的报表中中对享受折折扣票价的的老人、学学生、团体体、本地居居民的数据据不具有统统计分析价价值，理由由是：第一一，统计不不全（20000年的的统计有老老人一项，而而20011年均无老老人一项）；第二，现现行的团队队折扣太小小，不能作作为成熟景景区团队促促销的依据据；第三，现现在的各类类享受折扣扣票人群的的比例不能能反映今后后20330年的状状况。我们采用的的权重取值值方法为：根据龙虎虎山景区主主要客源城城市出

24、游客客人的分类类统计，确确定老人占占总客源数数的8.553（见见下表）；同样根据据龙虎山景景区主要客客源城市出出游客人的的分类统计计，确定学学生占总客客源数的111.433（见下下表）；按照一般般规律，成成熟景区的的旅行社团团队客人比比例为300左右；按照成熟熟景区的惯惯例，其他他免票或优优惠为游客客总数的55左右。龙虎山主要要客源城市市出游的老老人、学生生占总出游游人数比例例65岁以上上老人（）学生（）上海17.911.1南京10.914.5杭州4.79.1福州5.614.4武汉3.815.4南昌8.34.1平均8.5311.433（资料来源源：中国国旅游统计计年鉴）4、据此得得出仙水岩岩实

25、际的单单位门票收收入仙水岩单位位门票收入入调整表分类折扣率()占游客总数()加权平均折扣率()加权平均折扣幅度调整时取值值65岁以上上老人050308.5378.81170元00.7888155元学生505011.433旅游团队658557530其他免票或或优惠080605全票10010045.044第二部分 项目现现状评价龙虎山景区区在江西省省旅游产业业中具有重重要地位，是是江西省主主要旅游景景区之一。是是全国1119个国家家级风景名名胜区之一一、全国首首批11个个国家地质质公园之一一、全国3344个国国家森林公公园之一、全全国1877处国家AAAAA级级景区之一一，仙水岩岩崖墓为11 26

26、88全国重点点文物保护护单位。江西省的旅旅行社已经经把龙虎山山一日游、二二日游以及及龙虎山与与庐山、景景德镇等景景点组合的的江西环线线游作为常常规线路推推出，在华华东华中具具有一定知知名度。仙水岩是龙龙虎山景区区的子景区区，是龙虎虎山景区最最重要的组组成部分，二二者密不可可分。因此此在评价项项目现状时时，既要把把仙水岩放放在龙虎山山的大环境境中考虑，又又要分析仙仙水岩的特特殊性。一、资源评评价道教的历历史文化价价值龙虎山是中中国道教名名山之一、正正一派祖庭庭、第三十十二福地、最最大的道教教道场之一一，在道教教发展历史史上有着重重要的地位位。目前每年110月都举举行龙虎山山国际道教教文化旅游游节

27、，借宗宗教活动吸吸引中外游游客。龙虎山与著著名的“五岳”、青岛崂崂山、湖北北武当山、四四川青城山山、浙江天天台山等同同为道教名名山，但在在知名度上上龙虎山还还略逊一筹筹。龙虎山山所处的华华东华南地地区是道教教圣迹集中中的区域，浙浙江的天台台山、罗浮浮山、葛岭岭、烂柯山山，福建的的武夷山、老老君岩，江江西本省的的三清山等等，都在这这一区域。龙龙虎山在其其中虽然不不是唯一的的，甚至不不是最突出出的，但其其作为正一一道祖庭、全全国最大的的道教道场场之一仍然然具有非常常重要的地地位。崖墓的历历史文化、科科考价值龙虎山的崖崖墓主要反反映春秋战战国时期古古越人的生生活习俗和和文化。放在全国范范围内比较较，

28、龙虎山山崖墓安放放的险要程程度、集中中度和观赏赏性不及四四川珙县麻麻塘坝和长长江三峡的的悬棺。但但龙虎山又又以独特的的穴葬方式式区别于四四川的打桩桩崖墓，而而且在东南南地区的数数量多、最最集中、随随葬品最丰丰富，在东东南崖墓中中具有重要要的地位，在在考古界的的影响比较较大。较为为集中的崖崖墓葬群是是龙虎山区区别于类似似景区的重重要特色，仿仿古悬棺吊吊装表演也也是全国独独有，对海海内外游客客非常具有有吸引力，由由科考带动动的旅游效效益也不可可小视。丹霞地貌貌的艺术观观赏、科考考价值以丹霞地貌貌为主要特特征的福建建武夷山、湖湖南武陵源源已被列为为世界自然然遗产，广广东丹霞山山和金鸡岭岭、河北承承德

29、罄锤峰峰、贵州赤赤水等地都都是全国著著名的以丹丹霞地貌闻闻名的旅游游景区。龙虎山与这这些旅游景景区相比，丹丹霞地貌特特征的规模、特色色和知名度度并不十分突出。但龙龙虎山的山山水与桂林林颇有相似似之处，有有“江西小桂桂林”之称，在在东南区域域有较大影影响。泸溪溪河沿岸的的诸多奇峰峰怪石中，相相当一批具具有较高的的观赏价值值，如 “十不得”中的仙女女岩、文豪豪峰、仙桃桃石等。另另外，国家家地质公园园中以象鼻鼻山为主的的丹霞地貌貌类型典型型多样、分分布集中并并有奇特的的火山岩地地貌及典型型地层剖面面，具有较较高的科考考价值。休闲度假假旅游泸溪河水上上游览方式式别具一格格。竹筏漂漂流并不是是龙虎山独独

30、有的，与与龙虎山毗毗邻的武夷夷山九曲溪溪也以竹筏筏漂流而闻闻名，但龙龙虎山的水水上游览、丹丹霞风景和和崖墓观赏赏互为补充充，是龙虎虎山休闲旅旅游的特色色之一。泸泸溪河人工工竹筏还区区别于桂林林漓江的机机动游船，更更适合游客客返朴归真真的需要。资源评价小小结：就单单项的旅游游资源来讲讲，无论龙龙虎山的丹丹霞地貌、崖崖墓、道教教文化都不不算全国最最好、最突突出的，但但龙虎山集集丹霞地貌貌、崖墓奇奇观、道教教文化三者者为一体的的资源结构构，却是独独特的、少少有的。与与其他道教教文化和自自然风光二二合一的道道教名山以以及单一的的以自然风风景为主的的景区相比比较，龙虎虎山在综合合吸引力上上具有一定定的优

31、势。而而具有丹霞霞地貌特征征的奇峰怪怪石、崖墓墓群、水上上旅游都集集中在仙水水岩景区，使使仙水岩的的资源含金金量很高。二、条件评评价区位条件件从经济地理理方面看，鹰鹰潭市处于于我国经济济发展战略略格局的东东部和中部部经济区的的结合部，南南连闽南三三角地区、面面向长江三三角洲。这这一区域是是中国经济济的发达和和较发达区区域，居民民收入较高高、旅游意意识和习惯惯均已形成成，对景区区的客源是是有力的支支撑。从旅游地理理方面看，一一方面，鹰鹰潭与上海海、江苏、浙浙江、福建建、广东、湖湖北等国内内最大的客客源市场毗毗邻，有近近水楼台之之利；另一一方面，这这一地区旅旅游资源分分布较集中中，景区之之间距离短

32、短、交通方方便，使龙龙虎山有条条件与其他他景区搭配配组合，形形成多样化化的旅游环环线，以适适应远程客客源多目的的地旅游的的要求。从交通条件件来看，龙龙虎山能够够利用的公公路、铁路路、水运、航航空网络都都极为便利利。龙虎山山距交通枢纽纽鹰潭市约约20公里里，距武夷夷山机场1116公里里、南昌机机场1600公里，基基本符合“旅游目的的地距机场场的半径不不超过1550公里”的国际标标准。龙虎虎山和鹰潭潭市之间还还有专门的的旅游班车车。自然条件件鹰潭市位于于亚热带温温湿气候区区，年平均均气温188.1，7月平平均气温229.4，1月平平均气温55.7，全年无无霜期2666天，比比较适合旅旅游度假对对气

33、候的要要求。泸溪溪河水常年年不冻，但但考虑到开开放式竹筏筏游览的舒舒适性、安安全性，全全年可以开开展乘筏旅旅游的时间间大约为77.5个月月，其余44.5个月月不适宜竹竹筏漂流。泸溪河水上上游览是目目前龙虎山山景区的最最主要游览览方式，是是连接龙虎虎山主要旅旅游景点的的纽带。但但同时这一一产品对龙龙虎山旅游游形成了卡卡口制约，是是决定龙虎虎山旅游人人数增长极极限的主要要因素。地域组合合条件目前龙虎山山已经开发发和正在开开发的几个个子景区由由泸溪河串串联，未开开发的子几几个景区也也在泸溪河河附近，它它们之间距距离短、交交通方便，容容易形成多多种组合的的旅游产品品。仙水岩的局局部景点组组合条件较较好

34、，由奇奇峰怪石组组成的“十不得”景点和崖崖墓就在泸泸溪河两岸岸，坐在船船上就可以以看到。整整个仙水岩岩景点集中中，人文景景观和自然然风光结合合，主景辅辅景搭配得得当，层次次分明。经营条件件1、基础设设施条件和和环境污染染问题景区内供水水、供电条条件较好，道道路网络基基本建设完完备，有线线和无线通通讯齐备。龙虎山景区区管理当局局较早地意意识到了环环境对旅游游的影响，从从19933年开始进进行河水净净化、上游游工业污染染治理、居居民生活污污水集中排排放，基本本杜绝了未未经处理的的生产和生生活污水直直接排放到到河水中的的现象。目目前景区内内不存在将将直接影响响泸溪河今今后长期经经营的重大大污染源。2

35、、商品物物资补给线线龙虎山距商商品物资补补给地鹰潭潭仅20公公里，南昌昌、上绕作作为物资供供应地运输输线路也不不长且公路路、铁路运运输均可采采用，补给给成本较低低。3、景区内内居民的配配合度和人人力资源景区内的居居民相当部部分已经作作为龙虎山山景区的船船排工、保保洁员、表表演者、讲讲解员等参参与了旅游游经营并直直接或间接接从中受益益，因而比比较配合景景区的经营营管理。龙龙虎山所在在地区人口口较稠密且且靠近沿海海经济发达达地区，经经营管理人人才和一般般劳动力的的取得都比比较容易。条件评价小小结：龙虎虎山景区的的区域交通通条件优越越，游客可可进入性强强，靠近沿沿海经济发发达地区，有有广大的客客源群

36、支撑撑。景区经经过多年的的实际经营营，基础设设施比较完完善，管理理上趋于成成熟，经营营条件较好好。三、市场与与产品评价价现有客源源市场评价价从客源流向向来看，现现有客源主主要是来自自江西省内内、浙江、上上海、福州州等地短中中距离客源源市场，然然而即便对对这一市场场挖掘的力力度也还远远远不够。根根据龙虎山山优越的交交通条件，客客源还可以以辐射到华华东、华南南、华中的的大部分地地区。现有产品品评价1、现有旅旅游产品纽带产品：上清古镇镇加泸溪河河船筏联游游一日游。泸溪河水上上游览段的的长度约为为10公里里，正一观观至上清宫宫段水位很很浅，采用用竹筏游览览；仙水岩岩附近水位位较深，可可以行船，这这种船

37、筏联联游的形式式恰恰形成成了龙虎山山的一大特特色。上清清古镇、天天师府的陆陆路游览与与泸溪河船船筏联游相相配套，融融自然风光光、道家文文化、崖墓墓观赏为一一体即龙虎虎山的三大大特色。与其他景区区配套的主主要环线产产品：九江庐山山景德镇龙虎山南昌六天天五晚游；景德镇黄黄山龙虎山六六日游；三清山圭圭峰龙虎山四四天三晚游游；南昌龙虎虎山庐山五日日游。2、现有旅旅游商品现在可供游游客购买的的旅游商品品主要是板板栗酒、散散装板栗以以及基本不不具地方特特色的百货货和普通装装饰品。 市市场与产品品评价小结结：潜在的的客源市场场还相当广广，目前的的客源开发发还远远没没有达到可可能的客源源范围。现现有的旅游游产

38、品基本本属于纯观观光型产品品，而占比比重最大的的是一日游游，基本不不在景区过过夜，娱乐乐性、参与与性消费节节目几乎是是空白。环环线旅游产产品依托庐庐山、景德德镇、井冈冈山等景区区带动，处处于从属和和配套地位位，但毕竟竟进入了江江西环线旅旅游圈，对对景区的知知名度提高高具有积极极作用。四、效益评评价从经济效益益上看，龙龙虎山游客客量近几年年以每年220的速速度递增。220万人左左右的年接接待量已经经能够维持持景区生存存并有一定定积累。从社会效益益上看，旅旅游带动当当地的经济济发展、促促进居民就就业，并具具有科普教教育、环保保教育的积积极作用。从环境效益益来看，龙龙虎山旅游游的发展对对当地居民民树立生态态概念、强强化环保意意识起到了了积极的作作用。效益评价小小结：龙虎虎山旅游发发展带来的的经济效益益、社会效效益、环境境效益为景景区生命周周期的稳定定和延长提提供了保障障，有利于于长期稳定定经营。五、投资环环境评价硬环境评评价1、景区建建设布局地方政府已已经编制龙龙虎山风景景名胜区总总体规划，“区内游、区外住”的原则得到贯彻。仙水岩景区内的基础设施齐全配套，基本不需要新建基础设施，更无需大的基建投入。2、现有基基础设施继继续利用的的可能性景区已具备备了完