XX 项目成本控制指导书3990.docx

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1、XX 项 目责任目标成成本控制指导书（第一稿）房地产有限限公司二OO五年年三月XXX项目目三期责责任目标标成本控控制指导导书各相关部门门:为保证XXX项目三三期开发发取得预预期收益益，明确确项目成成本控制制目标并并关闭至至责任部部门，经经公司研研究讨论论，现对对XX项项目三期期目标成成本予以以发布，请请遵照执执行。此指标是在在与项目目发展部部、设计计部、XXX项目目部、工工程管理理部、营营销中心心等各责责任部门门沟通后后制订完完成的，以以上各责责任部门门需在业业务操作作中树立立牢固的的成本目目标意识识，进行行多方面面分析研研究，在在保证质质量和销销售的基基础上，努努力将项项目成本本控制在在预定

2、的的目标内内；对超超出目标标成本的的新增业业务，要要事前严严格按照照管理规规定中的的要求进进行报批批；XX项目三三期目标标成本以以责任成成本指标标的形式式分解至至各部门门，成本本管理部部将对每每月责任任目标成成本执行行情况进进行分析析并及时时反馈给给公司管管理层，其执行情况也将做为对各部门评价的重要指标之一，与年终考核、职位晋升直接挂钩。 房地产产有限公公司2005-3-110目 录录一、 项目概况-44规划指标-44二、成本项项目责任任部门划划分一览览表-4三、各责任任部门责责任范围围及控制制要点（一）责任任部门项目目发展部部-5（二）责任任部门设 计 部-6（三）责任任部门工程程管理部部-

3、8（四）责任任部门XXX项目经经理部-100（五）责任任部门成本本管理部部-12（六）责任任部门营 销中 心-133（七）责任任部门财务务管理部部-114四、责任成成本管理理办法-155附表一：XXX项目目三期直直接成本本控制明明细表-166附表二：甲甲供、甲甲控、甲甲分包材材料表-200XX项目三三期目标标成本为保证项目目开发取取得预期期收益，明明确项目目成本控控制目标标及责任任部门，经经公司研研究讨论论，现对对XX项项目三期期目标成成本予以以发布，请请各责任任部门在在业务操操作中进进行多方方面分析析研究，在在保证质质量和销销售的基基础上，努努力将项项目成本本控制在在预定的的目标内内。一、

4、项目概况-三期规规划指标标：（单单位：MM2）情景花园 公寓 商业 公建 合计 建筑面积积 5166992280221897571769399 可售面积积 5066882280221897763688容积率：11.177层数：情景景花园:4.55层;公公寓6层层; 二、 成本项目责责任部门门划分一一览表 责任部门责任范围责任人项目发展部部1、政府地地价及相相关费用用、合作作款项、红红线外市市政设施施费、拆拆迁补偿偿费2、人防易易地建设设费、非非经营公公建配套套费、墙墙改费、环环境影响响评测费费、图纸纸审查费费、公告告费、产产权测量量费、产产权登记记费刘兴东设计部1、 设计费、晒晒图及模模型制作

5、作2、 主体建安工工程部品品3、 环境绿化费费4、 配套公建5、 设计变更张宾工程管理部部1、 勘察、测绘绘、沉降降观测2、 招标管理费费、合同同审查费费、散装装水泥保保证金、代代理公司司担保费费3、 除部品以外外的主体体建安工工程费4、 管线综合设设计费用用5、 工程监理费费、工程程质量监监督费潘自乔XX项目部1、 测绘、临水水、临电电、临时时道路、场场地平整整2、 临时围墙、围围板3、 现场签证4、 市政配套费费用(水水、电、供供热、煤煤气、智智能化5、 XX项目部部行政管管理费用用李东营销中心1、 接待厅装修修装饰费费、样板板间费用用2、 销售费用宗文杰成本管理部部1、预结算算编审费费潘

6、建钢财务管理部部1、 资本化利息息2、 管理费用吴萍三、 各责任部门门责任范范围及控控制要点点(一)、项项目发展展部责任范围1、 政府地价及及相关费费用、合合作款项项、红线线外市政政设施费费、拆迁迁补偿费费2、 人防易地建建设费、非非经营公公建配套套费、墙墙改费、环环境影响响评测费费、图纸纸审查费费、公告告费、产产权测量量费、产产权登记记费、消消防图纸纸微缩费费成本控制要要点：1、 XX土地获获得价款款约3.89亿亿，详细细数据见见附件确保不再新新发生附附表以外外的土地地成本。2、 社区服务中中心和垃垃圾站(共6000M22)由我我方自建建，项目目发展部部需落实实由XXX市河西西区住宅宅配套办

7、办公室返返还相应应建安成成本；3、 人防费：由由项目发发展部负负责，落落实XXX项目人人防工程程由拟在在四期自自建的地地下车库库、高层层地下室室(约规规划1.1万MM2)全全面充抵抵，不再再交纳人人防易地地建设费费。4、 墙改费有可可能采取取先交押押金，通通过检查查后退款款的方式式。由项项目发展展部负责责，确保保在现场场不使用用粘土砖砖的情况况下，将将墙改押押金全额额返还。5、 消防图纸微微缩费由由于涉及及金额较较少，费费用计划划包括在在晒图费费科目内内，不再再另行单单列。责任成本指指标表见见附件。责任人签字字：日期：(二二)设计计部责任范围1、设计费费、晒图图及模型型制作2、主体建建安工程程

8、部品3、环境绿绿化费4、配套公公建5、设计变变更控制要点为为：1、设计费费：a) （截止到220055年3月月份，XXX已签签约设计计费合同同金额合合计已达达26006万），设设计部需需严格控控制设计计费用，不不可超成成本指标标。三期期属成熟熟产品，应应尽量避避免因变变更增加加的设计计费用。b) 针对设计中中出现较较严重的的问题，应应与设计计单位交交涉，在在设计合合同的结结算中做做相应扣扣减；c) 委托内容要要有计划划性，尽尽量扩大大每次委委托的范范围，避避免因委委托面积积小、委委托内容容少而增增加设计计费成本本的现象象出现；d) 尽量选择招招标，以以降低成成本、获获取最优优方案。2、主体建建

9、安工程程部品a) 严格格在甲甲供（控控）材料料限价表表价格格范围内内进行三三期部品品的选择择3、环境绿绿化工程程控制要要点a) 以目标成本本确定单单价为上上限，全全面实行行限额设设计，并并对其中中用量较较多或占占总造价价比例较较大的材材料进行行限价；具体标准为为：街边边绿地：1155元/MM2；BBLOCCK内环环境：1155元元/M22 广场环环境：1180元元/M22；小院院环境：80元元/M22 沥青道道路：1100元元/M22b) 三期属成熟熟产品，施施工图设设计要详详尽，在在设计时时要对环环境效果果充分考考虑，避避免工程程完成后后进行修修改；且且尽量避避免因效效果不满满意随意意进行设

10、设计变更更，将环环境变更更签证总总额控制制在合同同签约价价的9%以内。c) 室外灯具尽尽可能选选择功率率较大的的型号，减减少部点点数量；d) 环境园建部部分的设设计与实实际施工工情况变变化太大大，成本本较难控控制，结结算金额额超过合合同签约约价幅度度较大，是是设计阶阶段控制制的重点点，尽可可能做好好前期预预测及分分析，满满足客户户需要的的“必要功功能”，并在在适当部部位，增增加一些些新颖的的功能吸吸引客户户。4、公建配配套控制概算价价及设计计变更、现现场工程程部控制制现场签签证、工工程管理理部控制制甲供、甲甲控材成成本 55、设计计变更a) 按照照总部及及公司规规范做好好主体工工程、装装饰工程

11、程、环境境工程设设计变更更工作，必必须保证证在成本本控制指指标内，即即主体建建安工程程设计变变更率不不得超过过合同总总额的11.5%（本指指标由设设计、工工程、项项目部、成成本联合合控制）。b)加强设设计计划划管理，保保证计划划出图时时间，以以保证招招标及施施工所需需正常时时间；c)组织对对一、二二期发生生的设计计变更原原因进行行汇总、分分析，将将结果体体现在三三期施工工图中，确确保后期期不因同同类原因因发生变变更；d)设计部部应通过过扎实的的施工图图事先审审查，尽尽量减少少设计遗遗漏、错错误；特特别避免免返工及及纠错工工程变更更；责任成本指指标表见见附件。责任人签字字：日期：(三)、工工程管

12、理理部责任范围1、勘察、沉沉降观测测2、招标管管理费、合合同审查查费、散散装水泥泥保证金金、代理理公司担担保费3、除部品品以外的的主体建建安工程程费4、管线综综合设计计费用5、工程监监理费、工工程质量量监督费费工程管理部部成本控控制要点点：1、勘察、沉沉降观测测a) 勘察察控制标标准：钻钻探取样样孔：660元/M；标标准贯入入孔：660元/M静力触探孔孔：300元/MM；目力力鉴别孔孔：600元/MMb) 沉降降观测控控制标准准：多层层住宅：88.23元元/点；小高层层8111F：1300.5元元/点高层18FF：1995.777元/点低层层公建及及配套：75元元/点2、招标管管理费、合合同审

13、查查费、散散装水泥泥保证金金、代理理公司担担保费a)招标管管理费(含设计计、工程程、监理理)，责责任成本本限额为为13.84万万b) 合同同审查费费: 责责任成本本限额为为5.55万c) 散装装水泥保保证金：责任成成本限额额为6.87万万，由工工程管理理部负责责协调全全额返还还。d) 代理理公司担担保费：责任成成本限额额为100.8万万e) 墙改改费有可可能采取取先交押押金，通通过检查查后退款款的方式式。由工工程部负负责，确确保施工工图细部部用材(窗口、门门口)不不使用粘粘土砖，以以确保墙墙改押金金全额返返还。3、除部品品以外的的主体建建安工程程费a)对桩基基、设备备等重要要方案进进行技术术审

14、核，确确保方案案合理性性及经济济性；b) 与设设计部共共同研究究三步节节能方案案，使用用成本增增加不超超过300元/MM2，另另外，由由于增加加三步节节能而引引起的平平均室内内供热负负荷降低低至322W/MM2，需需落实在在施工图图。c)确保甲甲供材及及甲方分分包工程程招标结结果控制制在甲甲供（控控）材料料限价表表价格格范围内内。d)、根据据一期工工程管理理部的操操作经验验，甲分包工程程：桩基、将将天窗纳纳入门窗窗、入户户门制作作安装工工程；栏栏杆、扶扶手、铁铁艺门、百百叶制作作安装纳纳入甲分分包工程程；甲供材料设设备：PPPR给给水管采采暖管、UUPVCC排水管管、PVVC线管管、开关关面板

15、等等仍为集集团统一一采购材材料范围围；涂料料、外墙墙面砖、楼楼梯间地地砖、石石材、温温控阀、电电表箱配配电箱、散散热器片片甲供材材料设备备；甲供、甲控控材及分分包工程程：工程程管理部部在严格格资质审审查的前前提下，要要争取最最大限度度地在所所有工程程及材料料上采用用招投标标方式，确确定合作作单位；同时，要要提前储储备好尽尽可能多多的施工工队及材材料厂家家，保证证每次招招标有足足够多的的队伍参参加，以以降低签签约价格格；从而而也可达达到降低低甲供材材、建筑筑市场价价格上涨涨风险的的目的；f)、工程程管理部部应广泛泛了解、研研究甲供供、甲控控材料市市场，将将付款条条件、批批量、供供货期与与价格挂挂

16、钩，频频繁与供供货方协协商价格格，争取取不断降降低；同同时，积积极研究究采用价价格较低低的替代代产品；g)主体总总包控制制标准：情景：11229元/M2；公寓：10555元/M2；(含三三步节能能)4、管线综综合设计计费用管网综合设设计费控控制在11元/MM25、工程监监理费、工工程质量量监督费费a) 工程程监理费费限价为为14元元/M22；总额额不超过过1077万b) 工程程质量监监督费：额不超超过7.6万责任成本指指标表见见附件。责任人签字字：日期：(四)、XXX项目目部责任范围：1、测绘、临临水、临临电、临临时道路路、场地地平整2、临时围围墙、围围板3、现场签签证4、市政配配套费用用(水

17、、电电、供热热、煤气气、智能能化XX项目部部成本控控制要点点：1、三通一一平及临临时设施施费a)临时道道路：尽尽量采取取标准作作法（路路面基底底素土夯夯实，路路面由石石粉渣掺掺5%水水泥，多多层碾压压铺实），宽宽度控制制在5MM，成本本控制在在30元元/M22以下。b)临时围围板：最最大限度度利用一一、二期期原有围围板；另另外，根根据现场场需要，选选用经济济的围板板形式，争争取降低低成本；2、现场签签证a)项目部部控制施施工组织织及现场场签证比比例：项项目工程程部应尽尽力优化化施工组组织及施施工方案案，努力力减少现现场签证证，项目目部对于于2万元元以下的的的签证证严格控控制在工工程合同同签约总

18、总造价的的(主体体1%内内；环境境1%)以内，此此指标将将做为年年终考核核项目部部的重要要指标；3、社区管管网成本本控制a)协调地地下室不不交纳各各种配套套费；b)电力工工程：虽虽然已签签订整个个项目大大的框架架协议，但但XX市市新的收收费标准准将从220044年开始始执行，新新的收费费标准较较旧标准准有111-122元/MM2，应应尽量协协调，力力争控制制在原框框架协议议水平。c)供热配配套工程程费：政政府自004年111月份份已下发发新的收收费标准准，公建建由原882元/M2增增至1330元/M2，天天玻项目目应保持持原项目目热源费费77元元/M22及区内内管线工工程255元/MM2标准准

19、。d)排水、煤煤气区内内工程费费：积极极采取多多种方式式、通过过多种渠渠道，打打通与各各专业配配套部门门的关系系，降低低其他各各种配套套项目的的工程成成本及收收费；e)合理安安排各专专业衔接接，避免免返工或或重复施施工。合合理组织织和安排排施工部部位，避避免已施施工部位位的破坏坏和反复复。4、墙改费费有可能能采取先先交押金金，通过过检查后后退款的的方式。由由XX项项目部负负责，确确保施工工现场细细部用材材(窗口口、门口口)不使使用粘土土砖，以以确保墙墙改押金金全额返返还。责任成本指指标表见见附件。责任人签字字：日期：(五)责任任部门成本本管理部部责任范围：预结算编审审费控制要点：1、委托专专业

20、：(住宅、公公建)主主体建筑筑、安装装工程、园园林环境境、装修修、临时时电、智智能化等等等2、委托范范围：方方案测算算、清单单编制、变变更签证证审核、费费率招标标工程的的结算审审核3、费率：应控制制在审定定额0.2%+审减额额5%，目目前，一一般以中中标价为为计费基基数，但但需明确确甲供材材保管费费、措施施费等不不是计入入计费基基数，另另外重复复户型收收费比例例应相应应降低，建建议重复复楼号楼楼中标签签约价的的0.11%收取取。工作范围：提供甲甲供材工工程量、抽抽钢筋、计计算砼含含量、配配合成本本分析4、 甲分分包工程程由于货货值较高高，不宜宜以中标标价*费费率计算算预算编编审费用用，建议议单

21、独按按工日计计算，2200元元/工日日。5、XX三三期预算算编审费费应严格格控制在在4元/M2以以内，即即总费用用不超过过31万万。成本职责：1、对总成成本进行行定期分分析和及及时掌握握成本动动态变化化情况，主主动对动动态变化化进行各各专业部部门的协协调和提提出合理理化调整整建议，将将动态成成本控制制在总目目标内；2、各项招招标工程程量清单单编制及及配合招招标工作作，进行行经济标标的评审审；3、进行各各类工程程方面的的方案成成本比较较；4、按月及及按阶段段通报动动态成本本执行变变化分析析情况；5、及时反反映项目目成本举举措，汇汇总、比比较各项项目成本本举措，推推广先进进经验； 责任成本指指标表

22、见见附件。责任人签字字：日期：(六)责任任部门营销销中心责任范围：1、接待厅厅装修装装饰费、样样板间费费用2、销售费费用控制要点：1、三期为为成熟产产品，需需确保沿沿用原销销售接待待厅及样样板间，不不再发生生新的样样板房装装修费用用。2、考虑到到XX项项目首期期开盘已已做了大大量的推推广活动动,且三三期销售售均价较较前期有有较大幅幅度的提提升，因因此将三三期营销销费用总总额控制制在销售售收入的的2.88%，即即11772万,此项包包括已发发生分摊摊至三期期的样板板间装修修及家饰饰（共计计2111万），营营销中心心、XXX销售部部需将所所有三期期推广费费用控制制在9661万。责任成本指指标表见见

23、附件。责任人签字字：日期：(七)责任任部门财务务管理部部责任范围：资本化利息息行政管理费费用控制要点：1、根据004年全全年需发发生的资资本化利利息，按按开发面面积分摊摊至XXX三期，控控制在3361万万。2、根据004年天天玻发生生的行政政管理费费用/004年天天玻开发发面积=每平米米开发面面积占用用行政管管理费用用，将三三期控制制在4228万。责任成本指指标表见见附件。责任人签字字：日期：四、责任成成本管理理办法：1、 业务操作中中，对于于超出目目标成本本的新增增业务，责责任部门门须向成成本管理理部提交交原因报报告（超超目标成成本审批批表），成成本管理理部签署署意见并并报总经经理批准准后方

24、可可实施；2、 成本管理部部要对成成本情况况进行全全过程的的跟踪分分析，按按月分析析反馈成成本执行行情况，向向公司及及各部门门提交目目标成本本执行情情况报告告；并视视实际成成本与目目标成本本的偏离离程度，组组织成本本专题会会，进行行分析讨讨论；3、 对于每一单单成本范范围内的的合同审审批及无无合同付付款，成成本管理理部都必必须在合合同审批批时详细细说明在在目标成成本中的的考虑及及对目标标成本的的影响等等；4、所有审审批严格格按公司司文件进进行操作作。5、各部门门在各自自责任范范围内的的责任指指标可灵灵活掌握握，互补补使用，但但浮动范范围不得得超过总总指标的的1.55%。附：XXX项目三三期直接

25、接成本控控制明细细表甲供（控控）材料料限价表表 XXXXXX房地产产有限公公司2005-3-1031XX项目三三期直接接成本控控制明细细表序号项目名称总价(万元元)建筑面积单单位成本本（元/M2）责任部门一开发前期准准备费18272421勘察设计费费764101勘察费131.7工程管理部部测绘费101工程管理部部沉降观测152工程管理部部设计费71194设计部晒图模型型制作及及其他152设计部2报批报建费费60680小配套费52169项目发展部部工程图纸审审查费14.61.9项目发展部部招投标服务务费14.7772工程管理部部招标代理费费70.9工程管理部部代理公司担担保费11.51.5工程管

26、理部部合同审查费费70.9工程管理部部 项目环境境影响评评测费 3 0.4项目发展部部室内环境检检测60.8工程管理部部散装水泥保保证金70.9工程管理部部公告费20.3项目发展部部产权测量费费10.51.4项目发展部部3三通一平费费28952临时道路152XX项目部部临时用电466XX项目部部临时用水203XX项目部部场地平整30841XX项目部部4临时设施费费679临时围墙91.3XX项目部部临时办公室室20.3XX项目部部临时围板557.3XX项目部部二建安工程11538815311基础（含桩桩）1009134工程管理部部2结构及粗装装修工程程7426985工程管理部部3门窗工程1020

27、135设计部4材料及分包包1252166设计部5楼内水暖电电821109工程管理部部6设备101设计部三区内管网28593801室外给排水水系统50567XX项目部部自来水系统统19125XX项目部部雨污水系统统15320XX项目部部中水12917XX项目部部IC卡水表表334XX项目部部2室外采暖系系统580113XX项目部部换热站土建建405XX项目部部区外热源及及管网58878XX项目部部热力入口装装置314XX项目部部区内管线19125XX项目部部3室外燃气系系统40153XX项目部部管道系统20627XX项目部部IC卡表426XX项目部部气源发展基基金15320XX项目部部4室外高低

28、压压系统815108XX项目部部区内外电力力工程收收费70994XX项目部部变电站669XX项目部部IC卡电表表405XX项目部部5室外智能化化系统23932XX项目部部电视电话话网络385XX项目部部闭路电视监监控系统统112XX项目部部楼宇联网可可视对讲讲系统101XX项目部部对讲设备甲甲供材364.8XX项目部部门禁管理系系统112XX项目部部小区停车管管理系统统132XX项目部部背景音乐广广播系统统2.30.3XX项目部部电子巡更管管理系统统1.60.2XX项目部部电子公告栏栏系统1.80.2XX项目部部家居安防系系统618XX项目部部区内施工土土建费用用526.9XX项目部部6管网设

29、计费费496工程管理部部四园林环境费费1322175设计部1环境设计费费334设计部2绿化建设费费899119设计部3项目标志81设计部4道路广场建建造费19926设计部5围墙建造费费7910设计部6室外照明659设计部7室外零星工工程395设计部五配套设施费费19882641会所64485设计部2售楼处7310设计部3市政配套设设施537设计部4地下车库1197159设计部6游泳池182设计部7网球场41设计部六开发间接费费1工程管理费费1002133工程监理费费10714工程管理部部预结算编审审费314成本管理部部行政费用42857XX项目部部工程质量监监督费81工程管理部部资本化利息息3

30、6148财务管理部部2销售费用21128营销中心3物业维修基基金41855XX三期甲甲供、甲甲方分包包材料限限价表 单单位:元元材料名称方式限制单价备注屋面瓦甲供45元/MM2实际消耗面面积外墙面砖甲供63.8元元/M22实际消耗面面积涂料甲供10元/MM2（平平涂）34.7元元/M22 （喷喷点）42元/MM2 （拉拉花）实际消耗面面积窗甲分包575元/M2实际消耗面面积、含含纱窗钢制入户门门甲分包公寓10000元/樘；情景12880元/樘； 实际消耗面面积室外入口石石材甲供45元/MM2（115MMM厚）65元/MM2（225MMM厚）实际消耗面面积楼梯间地面面砖甲供45元/MM2实际消耗

31、量量公共部位墙墙面乳胶胶漆甲供4元/M22实际消耗量量铁艺室外栏栏杆甲分包240元/M实际消耗量量空调百页甲分包238元/M2实际消耗展展开面积积楼梯栏杆甲分包150元/M实际消耗量量PVC雨水水管（方方）甲供2.4元/M2建筑面积电器开关面面板甲供4.5元/M2建筑面积电表箱、开开关箱甲供7.5元/M2建筑面积PPR给水水管甲供10元/MM2建筑面积UPVC排排水管甲供5.8元/M2建筑面积PVC电线线管甲供6.7元/M2建筑面积铝合金散热热器片甲供15元/MM2建筑面积温控阀甲供115元/个实际消耗数数量首层小院门门甲分包400元/M2实际消耗面面积院墙灯甲供150元/个实际消耗数数量入户门灯甲供150元/个实际消耗数数量成品信报箱箱甲供110元/个实际消耗数数量热表甲供1450元元/个实际消耗数数量对讲设备甲供5元/M22建筑面积 成本本管理部部 20005-33-100设计部确认认：工程管理部部确认：