某小区项目前期物业管理投标书49388.docx

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1、瑞昌新城风风尚小区区项目前前期物业业管理投标书瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司二00八年年九月十十号目 录前言3瑞昌凤竹物物业服务务有限公公司简介介4投标人函55第一章 投标人人简介66-7第二章 对项目目的认识识、管理理服务定定位及整整体设想想8-110第三章 组织架架构、人人员配备备11-21第四章 拟采取取的管理理方式、工工作计划划及物资资配备计计划222-277第五章 前期管管理服务务、接管管验收管管理及入入住管理理方案228-333第六章 物业档案资资料管理理34-37构筑和谐社社区与便便民服务务38-42投标人和项项目负责责人资格格证明材材料433前 言首先，十分分荣幸能能参与“新

2、城风风尚住宅宅小区物物业管理理”项目的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将依依托自身身的专业业管理实实力，结结合“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的现状状，对“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以崭崭新的物物业管理理服务理理念，在在结合国国家政策策法规和和贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借在长长期物业业管理服服务过程程中积累累的丰富富经验以以及充足足的人才才，为“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住、办公公及购物物环境，提提升“新城风风尚住宅宅小区物物业

3、管理理”的物业业价值，并并使“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”成为瑞昌昌市乃至至江西省省又一个个知名的的高档综综合物业业管理品品牌。本投标书是是根据贵贵方提供供的“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理“前期物物业管理理服务招招标文件件要求，结结合我公公司的企企业服务务理念及及标准，经经我公司司考察研研究之后后，编制制的前期期物业管管理服务务投标书书。我方同意一一旦中标标，投标标书中的的所有承承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位中中重新确确定中标标单位。再次感谢凤凤竹房地地产开发发有限公公司给予予我们这这次合作作的机会会。公司名称：瑞昌市市

4、凤竹物物业服务务有限公公司注册（通讯讯）地址址：联系电话：传真电话：邮政编码：3x0公司简介瑞昌凤竹物物业服务务有限公公司成立立于二八年年一月，在在编员工工30多多人。现现负责服服务江西西凤竹房房地产开开发4万万多平方方米小区区及江西西凤竹棉棉纺有限限公司11万多平平方米的的物业，公公司按IIS0质质量管理理体系运运作并积积极开展展创评国国、省、市市物业服服务示范范小区工工作，公公司本着着创品牌牌、树形形象、求求发展、全全方位的的科学运运作模式式,运用用精湛的的专业技技术,具具备良好好的员工工素质,创造和和谐共赢赢的人居居环境,为业主主服务,创公司司品牌,为社会会尽一份份力。瑞昌市凤竹竹物业服

5、服务有限限公司第第一个项项目“新城风风尚”位据城城市东大大门,有有着得天天独厚的的地理位位置,是是新城区区风尚地地带,它它科学的的全框架架的开发发理念,加公司司良好物物业服务务质量营营造崭新新小区新新天地。对对于工业业厂区物物业服务务是瑞昌昌据今为为止第一一家也是是唯一的的一家公公司。 公司以“服服务业主主，追求求完美，锐锐意创新新，管理理规范”为为目标。坚坚持“务务实、求求精、效效益、创创新”的的质量管管理方针针，以人人为本，奉奉行“诚诚信服务务、和谐谐共赢”的的服务宗宗旨，不不断加强强公司管管理层和和员工队队伍建设设，同时不不断提高高管理和和服务水水平，为为业主/住户创创造一个个安全、舒舒

6、适、宁宁静、优优美的居居住环境境。实际际服务按按“四化一一体”的操作作规范。 标准准化、目目标化、流流程化、实实务化。投标人函致：江西凤凤竹房地地产开发发有限公公司1、 根据已收到到的新新城风尚尚住宅小小区前期期物业管管理招标标文件，按按照招投投标管理理的有关关规定，我我公司经经考察小小区现场场和研究究招标文文件后，承承诺该小小区的物物业管理理费按投投标人概概况及投投标报价价表中中的费用用收取，按按照投标标文件的的要求负负责小区区的物业业管理工工作，我我们承诺诺：在合合同条款款约定的的范围内内不向贵贵公司增增加任何何费用，不不提高小小区物业业管理费费的标准准。2、 我们遵守招招标文件件的一切切

7、要求。3、 如果贵公司司接受我我们的投投标，我我们保证证在接到到中标通通知书后后介入新新城风尚尚项目的的前期物物业管理理准备工工作。小小区竣工工前两个个月，保保证有关关物业管管理人员员进场接接收、验验交、管管理。4、 我们同意严严格遵守守本投标标文件的的各项承承诺，并并随时接接受询标标。5、 在合同协议议书正式式签署生生效之前前，本投投标文件件连同贵贵公司的的中标通通知书将将构成我我们双方方之间共共同遵守守的文件件，对双双方具有有约束力力。6、 我们理解，贵贵公司不不一定接接受最低低标价的的投标或或贵公司司接到的的其他任任何投标标。同时时也理解解，贵公公司不负负担我们们的任何何投标费费用。7、

8、 我单位承诺诺本招标标文件限限定的投投标时间间不影响响我们的的正常投投标。瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司年 月 日第一章：投投标人简简介瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司是是一家专专业从事事物业管管理及其其相关配配套业务务的物业业管理企企业，公公司由从从事多年年房地产产开发建建设和物物业管理理的业界界精英共共同创建建，麾下下拥有一一支立志志于从事事物业管管理事业业的精干干团队, 公司司于20008年年1月77日正式式成立，注注册资金金为500万人民民币,公公司法人人代表是是李剑青青先生。作为一家年年轻的企企业, 瑞昌市市凤竹物物业服务务有限公公司坚持持高起点点、高标标准的原原则，立立志通过过规

9、范化化、标准准化、制制度化、流流程化的的管理，通通过运用用现代管管理科学学和先进进技术, 达到到一流管管理、一一流形象象、一流流效益。我们倡导“1、22、3的的服务模模式”，即:“1”个结结果： 服务圆圆满，业业主满意意。“2”个必必须： 必须带带走业主主的烦恼恼烦恼恼到零点点; 必必须留下下瑞昌市市凤竹物物业服务务有限公公司的真真诚真诚到到永远; “3”个不漏漏： 一一个不漏漏地记录录业主反反映的问问题；一一个不漏漏地处理理业主反反映的问问题；一一个不漏漏地复审审问题的的处理结结果。我们注重将将物业的的整体管管理溶入入服务之之中，注注重理性性管理与与感性服服务二者者相结合合，在具具体的项项目

10、管理理上将引引进一站站式管理理模式,即从业业主的需需求提供服服务业主满满意的全全新流程程式服务务理念,同时更更加关注注业主的的满意度度就是是本公司司追求的的最根本本所在。瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司坚坚持“以客户户为中心心”的服务务宗旨，强强调从细细节以及及服务着着手，本本着“以人为为本，贴贴近业主主，关注注业主现现实与潜潜在需求求”的人性性化服务务原则，追追求四个个“最”最舒舒适、最最便利、最最亲情和和最顺畅畅的沟通通，力求求将管理理服务工工作的每每一个细细节做到到尽善尽尽美，使使业主生生活无忧忧无虑，开开心每一一天。 我们的质量量方针是是客户为为尊、诚诚信为本本、持续续改进、精精益求精

11、精。我们的管理理理念是是坚持服服务的创创新，通通过主动动、专注注、高效效、精细细的专业业化服务务,用心心创造价价值。我们的服务务目标是是使业主主房产保保值增值值、为开开发商提提升品牌牌形象、为为社会创创造效益益。我们的服务务理念是是一切为为了您满满意。展望未来, 瑞昌昌市凤竹竹物业服服务有限限公司将将始终坚坚持“一切为为了您满满意” 的服服务理念念，不断断的超越越自我、精精益求精精、追求求卓越，坚坚持走服服务创新新和规范范发展之之路，为为提高物物业管理理服务水水平而不不懈追求求!第二章 对项目目的认识识、管理理服务定定位及整整体设想想一、对项目目的认识识和管理理服务定定位新城风尚小小区位于于南

12、京市市白下区区杨庄石石杨路，规规划建设设22栋栋小高层层，1所所幼儿园园，1所所会所及及局部商商业裙房房。总建建筑面积积：15534223.66万,地上部部分建筑筑面积：11773355，地地下部分分建筑面面积：3360888.66，商商业面积积为10031。小区区分二期期建设，首首期建设设8幢小小高层，面面积为4431550.773，一一层商业业裙房，面面积为6697.3, 地下下车库机机动车位位85个个, 面面积为551700.888, 竣工时时间预计计为20007年年10月月31日日，交付付时间为为20007年111月331日。二二期建设设面积为为小高层层706600.27, 地地下车库

13、库机动车车位5110个，面面积3009177.722, 竣工时时间预计计为20008年年9月331日，交交付时间间约为220088年100月311日。整整个建筑筑规划为为院落围围合式布布局，新新颖流畅畅，建筑筑立面简简洁、典典雅。为使日后的的管理服服务工作作更加贴贴近新城城风尚项项目的实实际情况况，我们们数次赴赴现场调调研，了了解的基基本情况况如下：小区为小高高层建筑筑，主推推户型为为面积适适中的中中小户型型，业主主数量相相对较多多，由此此引发装装修、停停车、治治安、消消防、环环境等管管理项目目所产生生的问题题多而复复杂。二、 管管理服务务目标构建建“文化社社区”根据我们的的调研结结果显示示：

14、新城城风尚项项目应是是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、讲讲理、守守法。开开展物业业管理工工作，就就必须高高度重视视他们的的文化需需求、服服务需求求及主动动参与社社区建设设的愿望望。我们提出构构建“文化社社区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“文化社社区”的管理理目标。文文化管理理涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人与社区区成员以以及社区区成员之之间的正正常沟通通，并激激发社区区成员共共同参与与建设社社区人文文环境的的积极性性。二是是通过多多种宣传传形式培培养社区区成员集集体主义

15、义观念，进进而深入入到他们们在使用用物业尤尤其是在在使用共共用性较较强的物物业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理效果。我我们的整整体设想想是：1、倡导“全员参参与”的管理理文化在管理处内内部我们们强调员员工在合合理分工工基础上上的充分分合作，以以多层面面的共同同参与和和协作来来弥补管管理上的的缺项和和漏项。在在社区内内，我们们推崇“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，实实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心社区区公益事事业的社社区成员员组织起起来，参参与社区区的安全全管理和和社区文文化建设设。创造造全员参参与的管管理文化化。2、推广“平等互互

16、动”的服务务文化服务文化的的涵义在在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人，我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建立这种认认识能使使员工真真正尊重重自身的的工作，产产生服务务热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提提供发自自内心的的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服服务产品品的供方方和需方方均保持持愉悦的的心境，服服务水准准在平等等互动的的基础上上得以提提升。3、营建“和睦亲亲善”的社区区文化社区文化是是物业管管理人与与社区成成员共同

17、同创造的的、具有有社区特特色的精精神财富富和物质质形态的的完美结结合，社社区文化化建设的的最终目目的是在在居住区区内建立立一种“和睦亲亲善”的文化化氛围，以以取代社社区中正正在蔓延延的“人情沙沙漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区公公共秩序序。4、塑造“亲和人人文”的环境境文化现代信息时时代的到到来，业业主更加加关注社社区内的的人文环环境。物物业管理理人与业业主一起起参与环环境文化化的建设设，将极极大地满满足业主主愉悦身身心、亲亲近自然然的居住住需要。在在环境文文化氛围围营造上上，我们们将导入入一套结结合现代代与传统统、符合合建筑设设计特色色的形象象

18、识别系系统，提提升档次次：提供供高品质质的园艺艺维护，保保持绿化化的良好好长势以以承续设设计理念念：以多多种形式式组织业业主开展展环境保保护及美美化家园园活动，并并不断完完善居住住区内的的园林小小品及自自然景观观，营造造厚重的的人文气气息，建建立人与与环境和和谐共融融的“文化社社区”。第三章：组组织架构构、人员员配备一、组织架架构瑞昌市凤竹物业服务有限公司 新城风尚管理处客户服务中心环境管理部社区文化部安全保卫部工程维修部综合事务部二、组织架架构和人人员配备备说明：1、公司将将遵循以以下原则则建立物物业管理理服务机机构，明明确机构构的职能能、责任任、权限限、隶属属关系及及信息沟沟通渠道道。 遵

19、守国家的的有关规规定； 符合经营范范围； 结合不同阶阶段的工工作重点点； 把质量责任任作为各各个环节节的重点点； 遵循精简高高效、职职责分明明、线条条清晰、一一专多能能的原则则。运行行上以经经理为核核心，管管理条线线上强调调项目整整体经理理负责制制基础上上的各部部门主管管负责制制，二级级指挥；对客户户服务方方面，则则突出客客户服务务热线为为中心的的服务调调度制度度。 考虑在人员员合理搭搭配和一一专多能能的基础础上通过过人员兼兼岗兼职职控制人人力资本本，有效效扩大工工作范围围。 保安员在完完成治安安、消防防及车辆辆管理的的同时，还还肩负着着对房屋屋及公共共设施、卫卫生和消消防情况况的巡视视，同时

20、时注意周周边情况况 保洁员在对对区域内内公共部部分、公公共空间间及配套套设施完完成日常常清洁工工作的同同时，还还肩负着着房屋及及公共设设施情况况的巡视视； 维修人员除除日常的的维修工工作外，还还肩负着着管理员员的责任任； 根据实际情情况营造造文化氛氛围，配配备专(兼)职职人员； 上级管理人人员关心心，了解解下属，均均对下属属负有指指导、示示范、帮帮助培培养的职职责。三、主要岗岗位工作作职责序号部门岗位工作职责1管理处管理处经理理1、 处理开发商商、业主主查询及及用户重重大投诉诉问题。2、 审定所有管管理制度度及检查查制度的的执行。3、 督促属下员员工认真真执行物物业管理理工作。4、 定期召开管

21、管理处例例会，传传送公司司政策及及拟定方方针；研研究解决决各项管管理问题题。5、 负责建立建建全档案案制度。6、 建立招标制制度，监监督各承承判商是是否切实实执行合合约内的的工作细细则及表表现，合合约届满满后，考考虑续签签合同或或另行招招标，批批准认可可承判商商的名单单（每年年增删一一次）。7、 审批、签发发来往函函件。8. 决定管管理人员员和员工工的聘用用及解聘聘，考核核所有管管理员工工的表现现，决定定有关员员工的奖奖惩。9. 向开发发商及业业主汇报报工作情情况。部部门主管管的考核核工作。出出席有关关开发商商和业主主之间的的联谊会会议。决决定员工工的聘用用及解聘聘，考核核所有管管理员工工的表

22、现现，决定定有关员员工的奖奖惩。审审查及签签发物业业每月的的应收未未收管理理费细表表及管理理费月报报表，报报税表，决决定追收收欠缴款款项。抽抽查物业业之管理理费及其其他收支支情况及及作出改改善。2综合事务部部财务1. 控制客户帐帐期，催催收帐款款如每月月管理费费月费等等。2. 每月首七个个工作天天内将客客户欠帐帐情况做做出明细细分析表表。3. 将有关付帐帐及其他他费用原原始凭证证做出记记帐凭证证并准确确记帐。4. 定期列出每每个开支支项目之之发生及及余额。5. 负责收入货货币送缴缴银行，现现金管理理及日常常报销支支出。6. 登记现金入入银行日日记帐。7. 负责管理处处固定资资产的登登记、盘盘点

23、和统统计工作作3综合事务部部综合事务主主管1. 在物业管理理处经理理领导下下，全面面负责管管理处的的行政人人事工作作。2. 负责制定并并组织实实施公司司人事制制度，并并制定工工作计划划和工作作总结。3. 负责员工的的招聘、面面试、录录用、培培训、考考核、晋晋升、奖奖惩等工工作。4. 负责公司员员工各种种福利，如如制服订订制、清清洗，工工作餐等等工作。5. 负责对采购购材料的的询价并并实施采采购工作作。4客户服务部部客服主管1. 在物业管理理处经理理领导下下，全面面负责客客户服务务工作。2. 处理业主的的投诉，定定期拜访访客户及及收集意意见、建建议，并并反馈至至各职能能部门，必必要时上上报物业业

24、管理处处经理。3. 全面负责审审核租户户、业主主二次装装修的进进场、退退场手续续及日常常监督管管理工作作。4. 负责制定客客户服务务部内部部管理制制度，监监督、检检查、指指导本部部门员工工的工作作以及对对本部门门员工定定期进行行培训、考考核工作作。5. 按时完成月月工作情情况总结结，并做做好下月月工作计计划。6. 完成物业管管理处经经理交办办的其他他任务。5客户服务部部客服助理1. 掌握小区管管理工服服务作进进展情况况，按时时按质做做好各类类专业报报表工作作。2. 按客服主管管的要求求做好工工作计划划和工作作总结。起起草工作作简报、情情况反映映、参加加有关会会议并做做好会议议记录。3. 做好各

25、类文文件、材材料、档档案及往往来公函函的收发发、管理理、整理理、归档档工作。4. 具体负责办办理业主主的二次次装修的的进退场场手续并并进行日日常的监监督管理理工作。5. 掌握客户入入住情况况，做好好统计工工作。6. 做好日常来来访、外外调、报报案、投投诉的接接待工作作。接待待中热情情礼貌。7. 负责处理公公共设施施和业主主室内设设备报修修工作，及及时将工工程维修修内容输输入电脑脑，通知知工程部部维修。8. 完成领导交交办的其其他工作作任务。5安全保卫部部安保主管1、 协助物业管管理处经经理及编编制有关关保安消消防计划划。2、 编订有关值值班表、日日志及报报告，定定期呈管管理处经经理审阅阅。3、

26、 编订员工值值班巡视视内容、措措施。监监管及执执行既定定的任务务。4、 处理及调查查保安消消防事故故并向上上级汇报报。5、 定期汇报有有关小区区之保安安情况。对对交通、人人流控制制提出意意见予管管理处经经理参考考。6、 与政府、公公安、消消防局保保持良好好关系，定定期联络络。7、 定期联络客客户，对对小区保保安消防防措施提提意见。8、 统筹定期消消防演习习、操练练及职位位岗前培培训。9、 协助拟出每每年保安安消防预预算。安全保卫部部安保领班1. 负责保安员员的管理理工作，做做好本班班的考勤勤工作。2. 明确重点警警卫目标标，分配配当日工工作，讲讲评值班班情况，做做好值班班记录。3. 经常巡查各

27、各岗位执执勤情况况，及时时纠正违违纪违章章，仪表表仪容不不整现象象。4. 处理一般性性的治安安案件和和客户投投诉，调调节员工工纠纷。5. 负责公共区区域消防防器材标标志的保保养维护护工作。6. 护保管好本本班的公公用物品品，保证证保巡能能信器材材警械完完好、灵灵敏有效效。7. 发现违反治治安管理理的行为为要及时时处理，保保证区内内正常服服务秩序序。8. 完成领导交交办的其其它任务务。9. 熟悉消防器器材的使使用、维维护及性性能，掌掌握警卫卫专业技技能。10. 对本班人员员岗位分分工明确确，责任任清楚，并并掌握所所属人员员工作情情况。11、坚持持原则、从从严管理理、敢于于纠正各各种违法法违纪行行

28、为。安全保卫部部中央控制室室管理员1. 在中控室负负责当班班必须集集中精神神，监视视及观察察小区内内的情况况，不得得闲谈、脱脱岗，打打瞌睡等等一切不不当行为为。2. 必须熟悉和和掌握各各种系统统及器材材之操作作，保证证其运转转正常，如如发生出出现故障障，应立立即报告告有关部部门。3. 非值班人员员或其他他无关人人士不得得随便进进入中控控室。4. 中控室电话话只用于于工作，不不得作私私人用途途。5. 保持中控室室内清洁洁卫生，严严禁吸烟烟。做好好工作记记录，交交接班要要把事情情交代清清楚。接接班时要要主动检检查各系系统确定定其是否否正常，上上一班有有否发生生情况。6. 熟悉小区地地形环境境、消防

29、防设施的的分布、灭灭火器材材的摆放放点、防防盗、报报警装置置的位置置，闭路路电视镜镜头的位位置。7. 使用各种灭灭火器材材，熟悉悉掌握消消防中心心控制系系统的操操作程序序。8. 爱护本岗位位上的各各种设备备和器材材。9. 灵活、果断断地处理理当值期期间发生生的问题题。遇有有个别处处理不了了的问题题，即报报告保安安领班及及主管。安全保卫部部门岗管理员员1. 负责维持各各出入口口的秩序序，保证证通畅。2. 密切注意进进出的人人员，查查询可疑疑人物，劝劝离衣冠冠不整者者或闲杂杂人员。3. 负责查验大大件物品品进出手手续。4. 负责非小区区开放时时间出入入登记工工作。5. 保持岗亭内内的清洁洁卫生，严

30、严禁吸烟烟，做好好工作记记录及交交接班记记录。6、 上岗岗期间，注注意仪容容仪表端端正，精精神饱满满。安全保卫部部治安巡逻员员1. 负责按规定定路线巡巡查“生态社社区”各部位位，留意意治安消消防情况况。2. 负责查询可可疑人员员，及时时将推销销及闲杂杂人员劝劝离“生态社社区”。3. 监督检查用用户装修修现场的的治安消消防情况况，及时时处理违违规装修修。4. 监督检查用用户门窗窗锁闭情情况，发发现问题题及时处处理或报报保安领领班及主主管。5. 做好巡逻情情况的各各项记录录。6工程维修部部工程维修主主管1. 贯彻执行管管理处经经理的指指示，对对管理处处经理负负责。2. 对部门所有有人员和和设备全全

31、权管理理和调配配，挑选选和配备备下属各各岗位，培培养、巩巩固骨干干队伍，切切实保障障所有机机电设备备的安全全运行与与装修设设施的完完好。以以最低的的费用开开支保持持小区机机电设备备管理的的高格调调水准。3. 制定下属各各岗位规规范及操操作流程程，督促促检查下下属严格格执行岗岗位责任任制，操操作规程程及设备备检修保保养制度度。4. 制定工程部部预算。5. 深入现场，掌掌握人员员和设备备状况，坚坚持每天天做如下下检查：A、 审核运行巡巡检报表表，发现现异常，分分析原因因，及时时采取有有效措施施。B、 审阅各系统统运行监监测技术术数据，发发现偏差差及时修修正。6、现场巡巡查下属属岗位纪纪律及工工作状

32、况况，了解解员工思思想，发发现不良良倾向及及时纠正正。工程维修部部工程领班1. 模范执行岗岗位责任任制、操操作规程程和各项项管理规规章制度度，对本本班范围围内出现现的技术术问题及及设备状状况，向向部门领领导提供供准确的的情况，发发现事故故征兆及及时进行行处理、并并向上级级汇报，及及时完成成经理下下达的各各项工作作任务。2. 管理使用好好本班负负责范围围内设备备，使设设备经常常处于良良好的技技术状态态，优质质高效、低低耗、安安全运行行是领班班的首要要责任。3. 管理好本班班使用的的工具及及仪表，使使其经常常处于良良好及准准确的状状态。4. 领班是一班班人在工工作上、技技术上的的带头人人，是班班组

33、的骨骨干，应应在工作作上以身身作则，技技术上精精益求精精，做好好班组管管理工作作，配合合主管解解决技术术上的疑疑难问题题。5. 做好日常工工作安排排，做到到维修迅迅速及时时，保证证质量，设设备发生生故障时时，有效效地组织织力量抢抢修。6. 负责起草本本班组设设备的年年月检修修保养计计划和备备品备件件计划报报主管审审核，并并负责检检修保养养计划的的实施。同同时做好好各种运运行记录录。7. 协助主管检检查业户户、租户户装修工工程。8. 团结互助，搞搞好与其其他班组组的工作作关系，不不断提出出本班组组的合理理化建议议。9. 做好本班组组设备的的技术档档案。巡巡查记录录、运行行记录、设设备维修修、故障

34、障排除、更更换零部部件等情情况应清清楚地填填入班组组档案后后定期交交主管审审阅。维修技工1. 遵守员工守守则和物物业管理理处的各各项规章章制度，操操作技术术规程，认认真负责责。2. 准时到岗，接接受各级级管理人人员之督督导，在在本班领领班带领领下按时时按质按按量完成成本系统统之运行行，操作作及维修修保养工工作，不不擅离岗岗位、串串岗。3. 做好设备记记录，及及时分析析掌握设设备运行行状态。4. 各系统的技技术工人人在不影影响其系系统设备备运行情情况下，有有责任接接受工程程领班或或主管的的调遣，支支援其他他系统处处理应急急的事态态。5. 需轮值工作作。7环境管理部部环境管理主主管1. 执行管理处

35、处经理的的指示，接接受管理理处经理理的督导导，直接接向其负负责。2. 负责部门员员工的监监管工作作，合理理安排各各清洁员员工之工工作内容容。3. 根据计划定定期检查查各班组组实际完完成情况况，指导导及监察察各清洁洁员工之之工作，以以确保清清洁质量量。4. 根据季节变变化确定定绿化品品种并做做好绿化化养护计计划。5. 做好工作记记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表，每每月提交交定期作作业安排排报告于于物业经经理，每每次定期期作业工工作完成成后需检检查清洁洁水准是是否符合合标准。6. 充分了解各各种建材材设备性性质之特特性，安安排使用用最适当当之清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难

36、题。7. 管理好班组组使用的的各类工工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。8. 负责起草季季度养护护计划和和备品备备件计划划报经理理审核。保洁领班1. 按清洁主管管的指示示执行工工作。2. 合理安排各各清洁员员工之工工作内容容。3. 充分了解各各种建材材设备性性质之特特性，安安排使用用最适当当只清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难题。4. 作业时需与与物管其其他部门门密切配配合。5. 做好工作记记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表。6. 负责起草季季度养护护计划和和备品备备件计划划报经理理审核。8、 管理好班组组使用的的各类工工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。保

37、洁工1. 保持公共地地方环境境的清洁洁卫生。2. 清洗公用洗洗手间及及添补清清洁用品品。3. 向仓管员提提取适量量之用品品备用，小小心掌握握工具使使用及保保养。4. 定时收集垃垃圾，将将垃圾送送至收集集站协助助市政清清洁工人人运走（所所有垃圾圾不得存存放过夜夜）。5. 清洁公共设设施如电电梯、电电话间、烟烟灰缸、手手扶梯、空空调新回回风口、指指示牌、废废纸箱、人人工花木木、地面面、墙身身、收集集垃圾等等。6. 需要时帮助助园艺员员工搞绿绿化工作作。第四章 拟采取取的管理理方式、工工作计划划及物质质配备计计划一、拟采取取的管理理方式1、管理模模式和基基本思路路：新城风尚需需要新型型、先进进、科学

38、学、优质质的物业业管理方方式，以以满足住住户所追追求的高高品质、高高标准的的生活观观念和生生活方式式。基于于深入调调研的基基础，拟拟对新城城风尚项项目的物物业管理理采取全全方位物物业管理理服务模模式。在确定管理理模式的的基础上上，针对对新城风风尚的特特色及实实际情况况，我们们进一步步提出全全方位物物业管理理的基本本思路。我们的管理理思路是是：强调成本本控制意意识和成成本管理理程序强调流程程团队的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进强调公众众服务的的规范化化与特约约服务的的个性化化致力于共共用设施施、设备备的持续续改进和和功能提提升致力于培培养员工工的专业业素质以以及社区区全员的的参与意意识致

39、力于文文化功能能的提升升，塑造造符合现现代文明明的人居居理想环环境2、拟采取取的管理理服务手手段：结合新城风风尚物业业的整体体管理思思路，拟拟采取以以下管理理服务手手段确保保酒店化化的服务务质量：a、导入IISO990022质量管管理体系系质量保证体体系已成成为现代代物业管管理企业业提供规规范化、标标准化物物业管理理服务的的基石。我我们在新新城风尚尚物业管管理的实实施过程程中，我我们将导导入ISS090002质质量管理理体系，以以期在为为业主提提供优质质服务的的过程中中不偏离离既定的的轨道。b、实施“质量、成成本双否否决”运作机机制结合物业管管理行业业的服务务特性，我我司将在在新城风风尚项目目

40、推行“质量、成成本双否否决”机制。把把服务质质量和成成本控制制作为考考核管理理处工作作业绩的的两顶最最重要的的指标，力力求在“服务质质量”和“成本控控制”之间找找到更准准确的结结合点，以以提供“质优价价廉”的服务务产品。c、倡导开开放式的的管理服服务在新城风尚尚项目管管理上，我我们倡导导和强调调开放式式的管理理服务，明明确物业业管理公公司与业业主大会会及业主主委员会会、居委委会之间间的分工工及配合合。即：物业管管理公司司提供专专业物业业管理服服务、业业主大会会及业主主委员会会负责自自治自律律管理、居居委会承承担政府府社区行行政管理理和社区区公益服服务。对于管理处处，我们们将按时时公布财财务帐目

41、目、定期期提交“管理报报告”、组织织“管理处处开放日日”活动、公公布管理理处主管管人员的的联系电电话等措措施，自自觉接受受业主的的监督：对于业业主大会会、业主主委员会会，我们们将在小小区入住住达到规规定的条条件后依依法成立立。并从从保护业业主合法法权益及及提高自自身管理理水平出出发，不不断增强强业主大大会及业业主委员员会自治治自律管管理的意意识和能能力，使使之能真真正代表表全体业业主行使使监督和和审核的的权力。对对于居委委会，我我们将尽尽力协助助其搞好好业主、住住户的宣宣传教育育、民事事纠纷调调解等工工作，同同时在管管理信息息资源上上予以有有效支持持。我们们深信：只要从从服务业业主、住住户的根

42、根本目标标出发，三三方的合合作一定定能成为为推动新新城风尚尚项目管管理水平平提高的的助力。d、构建服服务平台台客户户服务中中心强大的服务务平台和和先进的的服务组组织是提提供规范范客户服服务的前前提。在在新城风风尚项目目的服务务形式上上，我们们拟建立立客户服服务中心心的运作作体系。即即将管理理处的内内部管理理处对外外服务分分为后台台和前台台操作，从从而保证证管理处处对外形形象的统统一化。客客户服务务中心是是管理处处的指挥挥调度中中心及信信息枢纽纽,业主主所有的的服务需需求申请请及投诉诉建议都都将汇总总到客户户服务中中心，由由中心负负责分类类处理。而而管理处处所有需需要公布布的管理理服务信信息亦通

43、通过该中中心反馈馈到业主主、住户户。通过过客户服服务中心心的有效效运作，第第一，可可保证管管理处对对外信息息传播的的径统一一化；第第二，建建立首问问责任制制，所有有业主、住住户的投投诉和需需求都有有专人负负责跟踪踪和落实实直至业业主满意意为主；第三，中中心244小时的的工作时时间(晚晚间211:000后电话话值班)将可保保证业主主、住户户的需求求全天候候地得到到受理及及满足。e、管理体体系的全全面整合合和提升升瑞昌市凤竹竹物业服服务有限限公司将将注重持持续地不不断地进进行流程程再造，对对日常一一些已经经相对固固定化的的思维方方式、服服务理念念以及具具体的作作业流程程进行重重新分析析和改造造，使

44、其其能够更更加符合合业主的的真实需需求，从从而为业业主提供供真正实实用的服服务产品品。我们们致力于于用新型型的“以客户户为中心心、以流流程为导导向”的运作作取代传传统的“以企业业为中心心、以职职能为导导向”运作，实实现物业业管理水水平的持持续提升升。f、致力于于共用设设施、设设备的循循环改进进 楼宇管理理的一个个重要内内容就是是共用设设施、设设备的管管理和维维护。共共用设施施、设备备运行状状态的良良好程度度将直接接影响到到业主、住住户的日日常起居居和安全全保障等等问题。我我们将新新城风尚尚项目共共用设施施、设备备的管理理分为三三个层次次进行，即即：以保保证共用用设施、设设备处于于受控状状态、维维持正常常运行为为目的的的日常管管理及维维修：以以消除各各种运行行隐患，保保证设施施、设备备性能得得以充分分发挥为为目的的的定期维维修养护护（包括括大、中中修）：以提升升设备性性能、增增强设备备自我保保功能从从而满足足用户不不断增长长的服务务需求为为目的的的改良性性维护（改改造）。 在新