通化市物业管理办法doc-通化市物业管理办法22715.docx

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1、通化市物业管理办法（征求意见稿） 第一章 总总 则第一条 为为规范物物业管理理活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例、吉吉林省物物业管理理办法等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本本办法适用用于本市市市区物业业管理活活动。本办法所称称物业管管理，是是指业主主共同组组织自行行管理或或者通过过选聘物物业服务务企业、其其他管理理人，由由业主和和物业服服务企业业、其他他管理人人按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。第三

2、条条 物业业管理活活动应当当坚持业业主自治治、专业业服务与与政府监监督的原原则。第四条 建建立完善善市、区区、街道道办事处处、社区区四级物物业管理理体系。（一）市公公用事业业局负责责全市物物业管理理活动的的监督管理理工作。其其主要职职责:1、贯彻执执行物业业管理的的法律法法规，执执行国家家物业管管理的有有关规定定，制定定物业管管理的相相关制度度;2、负责物物业服务务企业资资质审核核，物业业专项维维修资金金、物业业维修保保证金、物物业服务务保证金金，以及及小区内内道路或或场地修修复保证证金的监监督管理理工作；3、负责批批准协议议选聘物物业服务务企业及及招投标标选聘物物业服务务企业备备案工作作；4

3、、负责全全市物业业服务查查验接收收的监督督管理；5、负责划划分物业业管理区区域；6、负责全全市物业业管理小小区达标标考评工工作；7、负责受受理物业业管理信信访，调调解处理理纠纷，查查处物业业管理违违法行为为；8、协调、指指导各相关部部门的物物业管理理工作；9、定期组组织由市、区区各相关关部门，街街道办事事处和社社区居民民委员会会参加的的物业管管理联席席会议。其下设的物物业管理理办公室室负责日日常工作作。（二）区级级政府物业业行政主主管部门门全面负负责本辖辖区物业业管理工工作。其其主要职职责：1、负责物物业管理理法律、法法规、政政策的贯贯彻落实实；2、负责指指导街道道开展物物业管理理工作；3、负

4、责本本辖区业业主大会会、业主主委员会会的监督督和指导导工作；4、参与本本辖区物物业服务务查验接接收工作作；5、参与物物业维修修保证金金、物业业服务保保证金使使用的监监督管理理工作；6、参与本本辖区物物业管理理小区达达标考评评工作；7、负责受受理本辖辖区物业业管理投投诉，查查处物业业管理违违法行为为。（三）街道道办事处处应当履履行以下下职责：1、组织业业主召开开首次业主主大会会议议，指导导业主委委员会换换届工作作；2、指导、协协调物业业服务企企业、业业主大会会、业主主委员会会、社区区居委会会开展物物业管理理工作；3、对违反反物业管管理法律律、法规规的行为为向有关关部门报报告；4、受理本本辖区物物

5、业投诉诉、调解解物业管管理纠纷纷。（四）社区区居民委委员会在在街道办办事处的的指导下下，做好好以下物物业管理理工作：1、监督、协协助物业业服务企企业开展展物业服服务工作作；2、监督、指指导业主主大会、业业主委员员会及业业主开展展自治管管理活动动； 3、配配合街道道办事处处组织召召开首次次业主大大会会议议和业主主委员会会换届工工作； 4、调解物物业管理理活动纠纠纷；5、劝阻违违法拆改改房屋和和私自搭搭建建(构)筑筑物、损损坏公共共设施等等行为，并并向有关关部门报报告。 社区居居民委员员会设置置专职人人员，具具体负责责物业管管理工作作，并接接受物业业行政主主管部门门的指导导。第五条 市市建设、规规

6、划、公公安、价价格、工工商、环环境保护护、区民民政等相相关部门门在物业业管理活活动中应应当履行行下列职职责：建设行行政主管管部门负负责物业业保修期期限和保保修范围围内的质质量保修修责任、物物业质量量及其配配套设施施是否完完善的监监督管理理；负责弃弃置垃圾圾、破坏坏市政公公用设施施及饲养养畜禽、圈圈地、耕耕种等行行为的监监督管理理。规划行政主主管部门门负责核核定、验验收物业业服务用用房等配配套设施施是否按按照批准准的规划划设计配配建的监监督；负负责违法法建(构构)筑物物、棚、亭亭、厦等等行为的的监督管管理。公安部部门负责责指导物物业服务务企业划划分停车车位及确确定在物物业管理理区域内内合理的的行

7、车路路线，对对停放大大型客车车、货车车和危险险品运输输等车辆辆的行为为进行管管理；对对物业管管理区域域内堆放放易燃易易爆物品品、阻碍碍消防通通道、消消防设施施和消防防安全工工作进行行检查和和指导。价格行行政主管管部门负负责制定定物业服服务收费费办法，定定期公布布物业服服务收费费政府指指导价格格，查处处价格违违法行为为。工商行行政主管管部门负负责物业业服务企企业注册册，核发发营业执执照，依依法对企企业经营营行为进进行监督督管理。环境保护行行政主管管部门负负责物业业管理区区域内经经营场所所排放油油烟污染染，生产产、建筑筑噪声扰扰民等行行为的监监督管理理。区民政部门门负责指指导、协协调街道道办事处处

8、、社区区居民委委员会开开展首次次业主大大会和业业主委员员会换届届工作。教育、人力资源保障局、卫生、药品监督、文化、公安、工商等行政主管部门审批物业管理区域内的经营场所时，应当查验有利害关系业主同意改变原房屋使用用途的书面意见及市、区物业行政主管部门，以及街道办事处的审核意见。第六条 新新建住宅宅物业和和向两个个以上业业主出售售的非住住宅物业业应当实行行物业管管理。原有住宅、非非住宅物物业的业业主应当当通过选选聘物业业服务企企业、自自行管理理或者委委托他人人管理的的方式，创创造条件件逐步实实行物业业管理。旧住宅小区区改造后后达到物物业管理理条件的的，应当当通过选选聘物业业服务企企业的方方式实行行

9、物业管管理。第二章 业业主及业主大大会 第七条 物业管管理区域域内的房房屋所有有权人为为业主（含含未办理理房屋权权属证书书的合法法买受人人）。一个物物业管理理区域的的全体业业主组成成一个业业主大会会。业主主、业主主大会按按照中中华人民民共和国国物权法法、物物业管理理条例的的规定，享享有权利利，承担担义务。业主对对建筑物物专有部部分以外外的共有有部分，享享有权利利，承担担义务；不得以以放弃权权利为由由不履行行义务。第八条条 业主入入住达到到50%以上或或者交付付使用11年以上上且入住住业主人人数超过过30人人的，街街道办事事处应当当及时组组织召开开首次业业主大会会会议。分期建设的的物业项项目，首

10、首期入住住的业主主达到550%以以上时，可可以成立立业主大大会。后后期业主主入住达达到前款款规定的的条件时时，应当当重新组组织召开开业主大大会会议议。物业管理区区域内，业业主人数数少于330人的的，或者者业主一一致不同同意成立立业主大大会，可可以不成成立业主主大会，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会职责责。 第九条条 街道办办事处组组织召开开首次业业主大会会会议前前，应当当成立首首次业主主大会会会议筹备备组。首次业业主大会会会议筹筹备组由由五至七七名成员员组成，包包括街道道办事处处、社区区居民委委员会负负责人、开开发建设设单位代代表、业业主代表表。筹备备组组长长由街道道办事处处的负

11、责责人担任任。首次业业主大会会会议筹筹备组成成员名单单确定后后，应当当以书面面形式在在物业管管理区域域内公告告。第十条条 首次次业主大大会会议议筹备组组应当拟拟定业业主大会会议事规规则(草案)和管管理规约约(草草案)、确确认业主主身份、确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数、确定定业主委委员会委委员候选选人产生生办法及及名单后后，在首首次业主主大会会会议召开开15日日前以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告。首次业业主大会会会议筹筹备组应应当自组组成之日日起300日内，在在街道办办事处组组织下，召召开首次次业主大大会会议议，并选选举产生生业主委委员会。第十一条 首次业业主大会会

12、会议所所需费用用按下列列规定分分摊：（一） 五年内新建建的住宅宅小区由由开发建建设单位位承担；（二） 五年以上有有物业服服务公司司的住宅宅小区由由物业公公司承担担；（三） 五年以上没没有物业业服务公公司的住住宅小区区由市人人民政府府从城市维护费中中列支。第十二条 业主大大会会议议决定事事项可以以采用集集体讨论论，也可可以采用用书面征征求意见见的方式式，并实实行投票票表决；但是，应应当有物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主参加加。住宅物物业的业业主投票票权按套套计算，每每套住宅宅计一票票。非住宅宅物业的的业主投投票权按按建筑面面积计算算，

13、1000平方方米以下下(含本本数)的的有一票票投票权权，每超超过1000平方方米再计计一票。第十三三条 业业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和任任期等事事项依法法作出约约定。管理规规约应当当对有关关物业的的使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。管理规规约对全全体业主主具有约约束力。第十四四条 业业主大会会会议通通过的决决定，业业主委员员会和全全体业主主必须履履行。业主大大会会议议作出的的决定违违反法律律、法规规规定的的，市物物

14、业行政政主管部部门或者者街道办办事处有有权责令令其限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。第十五条 业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构。业主主委员会会一般由由15人人以下的的单数组组成，应应至少有有一名社社区居委委会成员员。根据据工作需需要，可可以聘请请1名执执行秘书书。执行行秘书可可以不是是本物业业管理区区域内的的业主。业主委员会会成员本本人、配配偶及其其近亲属属不得在在为本物物业管理理区域提提供服务务的物业业服务企企业任职职。第十六六条 经经业主、业业主大会会同意，业业主委员员会代表表业主行行使权利利，并履履行下列列职责：(一)执行业业主大会会的决定定；(二)召集业业主大

15、会会定期会会议和临临时会议议；(三)按照业业主大会会的决定定定期以以书面形形式，向向业主、业业主大会会通报物物业服务务情况和和业主大大会、业业主委员员会活动动经费使使用情况况；(四)受业主主、业主主大会委委托，通通过招投投标或者者其他方方式选聘聘物业服服务企业业，并与与选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同；(五)了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；(六)组织实实施业主主自行管管理物业业工作；(七)监督管管理规约约的实施施；(八)业主大大会赋予予的其他他职责。业主委委员会履履行前款款第(二二)项规规定的职职责时，应应当书面面通

16、知街街道办事事处和社社区居民民委员会会。业主委委员会不不得从事事与物业业管理活活动无关关的行为为。 第十十七条 业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日日内，持持下列资资料到市市物业行行政主管管部门和和街道办办事处备备案：(一)业主大大会成立立情况材材料；(二)物业管管理区域域基本情情况材料料；(三)业主委委员会选选举办法法，业主主委员会会组成人人员情况况材料及及身份证证明；(四)管理规规约及业业主大会会议事规规则。业主委委员会备备案事项项发生变变更的，应应在变更更后300日内，向向原备案案部门办办理备案案变更手手续。第十八八条 业主委委员会应应当建立立档案。内内容包括括：(一)各种会会

17、议的书书面材料料；(二)业主委委员会选选举产生生、备案案材料；(三)物业服服务合同同；(四)业务往往来材料料；(五)维修资资金使用用情况材材料；(六)业主委委员会认认为需要要存档的的其他材材料。业主委委员会档档案应当当由专人人保管，不不得损毁毁、遗失失。业主主委员会会换届改改选时，应应当将档档案资料料移交至至下一届届业主委委员会。 第十九九条 业主委委员会应应当按照照业主大大会议事事规则的的规定，按按期进行行换届改改选。因因故未能能按期换换届改选选的，街街道办事事处应当当督促业业主委员员会进行行换届。在在此期间间，业主主委员会会应当继继续履行行职责，直直至新一一届业主主委员会会产生。第二十十条

18、 业主大大会会议议、业主主委员会会活动所所需经费费、必要要的日常常办公费费用、有有关人员员津贴等等，经业业主大会会会议通通过，可可以在物物业服务务合同中中约定或或者在物业共共用部位位、共用用设施设设备经营营收益中中列支。第二十十一条 业主、业业主大会会、业主主委员会会对任意意弃置垃垃圾、排排放污染染物或者者噪声、违违反规定定饲养动动物、违违章搭建建、侵占占通道、拒拒付物业业服务费费用等损损害其他他业主合合法权益益的行为为，有权权依照法法律、法法规以及及管理规规约的规规定，要要求行为为人停止止侵害、消消除危险险、排除除妨害、赔赔偿损失失，也可可以向有有关管理理部门报报告，请请求处理理。业主主对侵

19、害害自己合合法权益益的行为为，可以以依法向向人民法法院提起起诉讼。 第三三章 物物业服务务企业管管理 第二十二二条 物业服服务企业业取得资资质证书书后，应应当在资资质等级级范围内内从事物物业管理理活动。物业服务企企业的名名称、法法定代表表人发生生变更的的，以及及歇业、分分立、合合并的，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更或注销手续。物业服务企企业资质质证书必必须在物物业服务务企业办办公场所所明示。任任何单位位和个人人不得伪伪造、涂涂改、出出租、出出借、转转让资质质证书。第二十三条条 非本市市的物业业服务企企业进入入本市从从事物业业服务活活动的，应应当事先先持资质质证书报报市物业业行政主主管

20、部门门备案，并并主动接接受其监监督。第二十四四条 物业服服务企业业的专业业管理人人员，应应当取得得国家或或者行业业相应的的职业资资格证书书后，方方可从事事物业管管理活动动。职业资资格证书书不得涂涂改、出出租、出出借、转转让。第二十五五条 物业服服务企业业应当向向市物业业行政主主管部门门指定的的银行账账户存储储物业服服务保证证金。标标准为物物业服务务项目66个月的的物业服服务费用用。物业服服务企业业存储物物业服务务保证金金后，市市物业行行政主管管部门向向物业服服务企业业出具物物业服务务保证金金交纳证证明。第二十十六条 物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同约定定提供服服务，违违反物业业服务合

21、合同，有有下列行行为之一一的，由由业主申申请，经经市、区区物业行行政主管管部门审审查核实实后，扣扣减物业业服务保保证金，并并依法对对受侵害害的业主主给予补补偿。(一)未返还还向业主主收取的的服务期期限以外外的物业业服务费费的；(二)未按合合同约定定的标准准提供服服务的；(三)擅自撤撤出物业业服务项项目的；(四)违反规规定向业业主收取取不应该该收取的的费用的的；(五)损害物物业管理理区域内内共用部部位、共共用设施施设备的的。 第二二十七条条 物业业服务企企业退出出服务项项目时，应应当与业业主委员员会协商商，业主主委员会会同意后后，经市市、区物业业行政主主管部门门确认，返返还物业业服务保保证金本本

22、息。有有异议的的，可通通过仲裁裁或者诉诉讼方式式解决。第二十十八条 物业服服务企业业享有下下列权利利：(一)按照物物业服务务合同的的约定收收取物业业服务费费用；(二)接受业业主的委委托，提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务，并并向接受受服务的的业主收收取约定定的费用用；(三)选聘专专营企业业承担专专项服务务。(四)对损害害物业共共用部位位、共用用设施设设备的,代表业业主要求求其停止止侵害、恢恢复原状状、赔偿偿损失等等。第二十九条条 物业服服务企业业应当履履行下列列义务：(一)按照物物业服务务合同约约定的服服务内容容、标准准提供服服务，收收取物业业服务费费时使用用专用发发票；(二)被开发发建

23、设单单位或者者业主大大会选聘聘后，及及时备案案，并存存储物业业服务保保证金；(三)每半年年公布一一次物业业服务费费用的收收支情况况明细；(四)听取业业主、业业主大会会、业主主委员会会对有关关物业管管理活动动的意见见和建议议，并接接受监督督；(五)制止违违反治安安、消防防、环保保、装饰饰装修等等方面规规定的行行为，并并向相关关部门报报告；(六)建立立物业共共用部位位、共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序、环境境卫生维维护、突突发事件件处理等等方面的的规章制制度。 第三十十条 市物业业行政主主管门每每年定期期对物业业服务企企业遵守守法律法法规、信信用程度度、服务务满意率率等方面面进行考考核评定定

24、，评定定结果在在媒体上上公布。对对评定不不合格的的物业服服务企业业，责令令限期整整改；整整改后仍仍不合格格的，取取消其在在本市承承接物业业服务的的资格。 第四章 前前期物业业管理第三十一条条 前期物物业管理理是在业业主、业业主大会会选聘物物业服务务企业之之前，由由开发建建设单位位选聘物物业服务务企业实实施的物物业管理理。 开发建建设单位位须按照房房地产开开发与物物业管理理相分离离的原则则，通过过招投标标或协议议选聘的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业。选聘的的物业服服务企业业按照物物业服务务收费标标准提供供相应的的物业服服务。开发建建设单位位销售物物业时，须须向买受受人明示示前期物

25、物业服务务合同，承承诺物业业服务标标准和收收取的物物业服务务费用必必须明确确告知物物业买受受人，在承诺诺的期限限内不得得擅自降降低物业业服务标标准、提提高物业业服务收收费标准准。第三十十二条 新建住住宅物业业及向两两个以上上业主出出售的非非住宅物物业，应应当按照照下列规规定，配置物物业管理理用房：(一)建筑面面积十万万平方米米以下的的按照不不少于总总建筑面面积千分分之四配配置，但但最小不不得低于于1000平方米米；(二)建筑筑面积超超过十万万平方米米(含本本数)的的，超过过部分按按照千分分之二配配置。物业管理用用房应当当设置在在物业管管理区域域中心位位置或者者主出入入口附近近，并且且是具有有独

26、立使使用功能能的地面面以上的的一层及及毗连房房屋。物业管理用用房包括括物业服服务办公公用房、业业主委员员会办公公室、门门卫室、监监控室、储储藏间等等。规划行政主主管部门门应在规规划设计计总图和和单体方方案中，确确定物业业管理用用房的位位置和面面积。规规划行政政主管部部门在核核发建设设工程规规划许可可证时，应应当对物物业管理理用房的的位置、面面积予以以审查。物业管理用用房的所所有权依依法属于于全体业业主。未未经占建建筑物总总面积22/3以以上且占占总人数数2/33以上的的业主同同意，不不得改变变物业服服务用房房的用途途。改变物业管管理用房房使用用用途有收收益的，所所得收益益用于物物业管理理区域内

27、内物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修、养养护，剩剩余部分分按照全全体业主主或者业业主大会会会议的的决定使使用。第三十三条条 已交交付使用用的但建设设单位未未提供物物业管理理用房的的物业管管理区域域，如规规划设计计已有物物业管理理用房，无无论是否否已分摊摊计入建设设成本，建建设单位位必须按按本办法法第三十十二条规规定的标标准向业业主无偿偿提供。旧住宅小区区改造后后，按照照本办法法第三十十二条规规定，最最小不得得低于550平方方米的标标准，由由市物业业行政主主管部门门会同规规划等相相关部门门，依法法补建或或利用原原有房屋屋配置物物业管理理用房。第三十四条条 开发建建设单位位应当制制定临时时

28、管理规规约。临临时管理理规约不不得违反反法律法法规的规规定，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。开发建建设单位位销售物物业时，须须向物业业买受人人明示临临时管理理规约。临时管管理规约约对全体体业主具具有约束束力。临临时管理理规约在在管理规规约生效效后，即即行失效效。 第三十十五条 住宅物物业及向向两个以以上业主主出售的的非住宅宅物业的的开发建建设单位位，应当当向市物物业行政政主管部部门申请请确认物物业管理理用房，划划分物业业管理区区域后，通通过招投投标方式式选聘物物业服务务企业。招标人人应当在在发布招招标公告告或者发发出投标标邀请书书的100日前，提提交以下下材料报报市物业业行政主主管部门

29、门备案：(一)与物业业管理有有关的物物业项目目开发建建设的政政府批件件；(二)招标公公告或者者招标邀邀请书；(三)招标文文件；(四)法律、法法规规定定的其他他材料。市物业业行政主主管部门门发现招招标行为为有违反反法律、法法规规定定的，应应当及时时责令招招标人改改正。第三十十六条 开发建建设单位位确定中中标的物物业服务务企业后后，应当当在与中中标的物物业服务务企业签签订前期期物业服服务合同同后300日内，持持下列资资料到市市物业管管理行政政主管部部门备案案：(一)评标委委员会的的评标报报告；(二)中标人人的投标标文件等等资料；(三)前期物物业服务务合同；(四)临时管管理规约约；(五)招标代代理委

30、托托合同；(六)物业服服务保证证金交纳纳证明；(七)物业业维修资资金代交交保证书；（八）法律律、法规规规定的的其他材材料。市物业业行政主主管部门门备案后后，向开开发建设设单位出出具实实施物业业管理证证明。 第三三十七条条 通过招招投标方方式选聘聘物业服服务企业业，应当当由开发发建设单单位从市市物业行行政主管管部门建建立的专专家库中中随机抽抽取确定定评标委委员会成成员。评标委员会会由开发发建设单单位代表表和物业业管理方方面的专专家组成成，成员员为5人人以上的的单数，其其中开发发建设单单位代表表以外的的物业管管理方面面的专家家不得少少于成员员总数的的三分之之二。投标人少于于3个或或者建筑筑面积多多

31、层4万万平方米米以下 、高高层2万万平方米米以下的住住宅物业业，建筑筑面积11万平方方米以下下的非住住宅物业业，经市市物业行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有资资质的物物业服务务企业。第三十八条条 开发建建设单位位申请协协议选聘聘物业服服务企业业的，应应当向市市物业行行政主管管部门申申请确认认物业管管理用房房，划分分物业管管理区域域后，持持下列资资料到市市物业管管理行政政主管部部门办理理审批手手续：(一)规划图图纸；(二)物业服服务企业业营业执执照、资资质证书书，及法法定代表表人身份份证明；(三)临时时管理规规约；(四)物业服服务项目目的标准准和要求求；(五)法律、法法规规

32、定定的其他他材料。符合条条件的，市市物业行行政主管管部门向向开发建设设单位核核发协协议选聘聘物业服服务企业业批准书书。第三十九条条 开发建建设单位位确定协协议选聘聘的物业业服务企企业后330日内内应当持持下列资资料到市市物业行行政主管管部门办办理实施施物业管管理证明明。(一)协议议选聘物物业服务务企业批批准书；(二)前期物物业服务务合同；(三)物业业服务保保证金交交纳证明明；（四）物业业维修资资金代交交保证书书。符合条件的的，市物物业行政政主管部部门向开开发建设设单位核核发实实施物业业管理证证明。第四十条 开发建设设单位应应当按照照下列规规定完成成前期物物业服务务的招投投标或协协议选聘聘工作：

33、 (一)预售商商品房在在取得商商品房预预售许可可证前；（二）现售售商品房房在正式式销售330日前前；第四十一条条 开发建设设单位在在申领商商品房预预售许可可证时，应应当向市市物业行行政主管管部门报报送下列列材料：（一） 标注物业服服务用房房具体位位置和面面积的规规划详图图及书面面证明；（二） 物业共用部部位、共共用设施施设备使使用房屋屋清单；（三） 实施物业业管理证证明； 新建商商品房屋屋初始登登记时，应应当报送送上述（一一）、（二二）款资资料，由由房屋权权属登记记机关确确认、记记载、存存档。 第四四十二条条 新建住住宅物业业及向两两个以上上业主出出售的非非住宅物物业交付付使用前前，市物物业行

34、政政主管部部门应当当组织开开发建设设单位、物物业服务务企业或或其他管管理人，依依据吉吉林省物物业服务务查验接接收办法法对物业进行行查验。主要资资料有：(一)质量监监督、规规划、消消防、水水、电、气气、暖、通通讯、有有线电视视、电梯梯等配套套设施及及验收合合格文件件；(二)水、电电、气、暖暖、通讯讯、有线线电视等等专业管管理单位位移交协协议；(三)物业专专项维修修资金足足额交存存证明；(四)物业业维修保保证金交交存证明明；（五）实实施物业业管理证证明。查验合格的的，市物物业行政政主管部部门向开开发建设设单位核核发住住宅物业业查验合合格证明明；开发建设单单位在办办理房屋屋初始登登记时，应应当向房房

35、屋权属属登记机机关提供供住宅宅物业查查验合格格证明，否否则不予予受理。第四十三条条 开发建建设单位位与物业业服务企企业承接接验收后后，向物物业服务务企业移移交下列列资料：(一)物业管管理区域域的竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等验收资资料；(二)设施设设备的安安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；(三)物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四）法律律、法规规、规章章规定的的其他资资料。开发建建设单位位在与物物业服务务企业签签订承接接验收协协议之日日起10日内内，向市市物业行行政主管管部门备备案。 第四四十四条条 开发建

36、建设单位位在物业业交付使使用前，应应当按照照当地上上一年度度建设部部门核准准的物业业建筑安安装工程程每平方方米造价价2%的的标准，向向市物业业行政主主管部门门指定的银行账户户存储物物业维修修保证金金，作为为保修期期内属于于建设单单位物业业质量责责任的维维修费用用保证，保保修期满满后按规规定返还还本息。 第四四十五条条 物业服服务企业业在业主主委员会会成立前前解除前前期物业业服务合合同的，应应当提前前30日日告知开开发建设设单位，并移交本条例第四十三条规定的资料。开发建设单位必须选聘新的物业服务企业，进行物业服务。前期物业管理期间，开发建设单位不得放弃物业服务。第四十六条条 开发建设设单位自自行

37、将未未经验收收或验收收不合格格的房屋屋交付使使用、并并自行组组织物业业管理的的，业主主有权拒拒交物业业服务费费，物业业区域内内物业管管理发生生的费用用全部由由建设单单位承担担。市建设、价价格、物物业等行行政主管管部门按按照国家家有关规定定对建设设单位违违法、违违规行为为进行查查处。 第五章 物物业服务务管理第四十七条条 物业管管理区域域由市物物业行政政主管部部门按下下列原则则划分：(一)配套设设施设备备共用的的；(二)位于同同一社区区或者位位置靠近近的；(三)原有住住宅物业业界线已已经自然然形成，且且无争议议的；(四)商贸、办办公、医医院、学学校、工工厂、仓仓储等非非住宅物物业及单单幢商住住楼

38、宇具具有独立立共用设设施设备备，并且且能够封封闭管理理的；(五)市物业业行政主主管部门门认为有有必要划划分为一一个物业业管理区区域的。 第四四十八条条 物业服服务合同同期限终终止900日前，业业主大会会、业主主委员会会与物业业服务企企业应当当协商续续约事宜宜，续约约的应当当续签合合同。不不续约的的，按照照下列规规定执行行：(一)物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供物业业服务至至合同终终止之日日，业主主应当按按照物业业服务合合同的约约定，足足额交纳纳物业服服务费用用至合同同终止之之日；(二)物业服服务企业业应当在在退出服服务项目目30日日前，公公布物业业服务费费用的收收支情

39、况况，并将将已经收收取的超超出服务务期限部部分的物物业服务务费用退退还业主主；(三)物业服服务企业业应当在在退出服服务项目目前100日内，向向业主大大会、业业主委员员会移交交有关物物业使用用、维修修、养护护、更新新、改造造等全部部资料。 第四四十九条条 物业服服务合同同期限未未满，业业主大会会或者物物业服务务企业一一方提出出解除合合同的，应应当提前前30日日书面通通知对方方。业主主委员会会应当在在此期间间组织召召开业主主大会会会议，选选聘新的的物业服服务企业业。业主大大会和物物业服务务企业有有物业服服务纠纷纷的，双双方可以以协商解解决，协协商不成成的，可可以依法法申请仲仲裁或者者向人民民法院提

40、提起诉讼讼。协商商、仲裁裁或者诉诉讼期间间，业主主应当按按物业服服务合同同约定足足额缴纳纳物业服服务费用用，物业业服务企企业不得得终止物物业服务务。第五十十条 业主或或者业主主大会共共同决定定自行管理物物业项目目的，业业主、业业主委员员会应当当做好下下列工作作：(一)组织物物业管理理区域内内(含楼楼道)环环境卫生生清扫保保洁工作作；(二)维护物物业管理理区域环环境秩序序和绿化化养护；(三)负责房房屋及自自行管理理区域内内道路、步道板等共用部位、共用设施设备的养护和维修；(四)负责责接待业业主、物物业使用用人报修修，受理理业主投投诉和服服务费用用的收缴缴、管理理、使用用。物业项目自自行管理理期间

41、，不得放弃管理活动。第五十一一条 实施自自行管理理的，业业主、业业主委员员会应当当在街道道办事处处的组织织、监督督、指导导下，制制定自行行管理规规约，并并报街道道办事处处备案。自行管管理规约约包括管管理事项项(房屋屋本体共共用部位位维修养养护等)、服务务质量、服服务费用用、物业业专项维维修资金金的使用用、业主主委员会会相关人人员津贴贴、违约约责任等等内容。第五十十二条 业主大大会因故故不能召召开，无无人事实实物业管管理严重重影响业业主生活活的，物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）可可在多数数业主同同意的前前提下，临临时委托托物业服服务企业业或者其其他管理理人实施施物业管管理，费费用

42、由受受益人承承担。第五十三条条 旧住宅宅小区改改造后的的物业，由由市物业业行政主主管部门门组织各各相关部部门，向向业主或或业主委委员会进进行物业业查验接接收，并并移交相相关资料料。区物物业行政政主管部部门、街街道办事事处、社社区居委委会应当当协助、指指导业主主或业主主委员会会选聘物物业服务务企业，签签订物业业服务合合同，实实施物业业管理。第五十四条条 物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及费费用与服服务水平平相适应应的原则则。住宅项目物物业服务务收费实实行政府府指导价价；非住住宅项目目物业服服务收费费实行市市场调节节价。市价格行政政主管部部门应当当会同市市物业行行政主管管部门依依据吉吉林

43、省物物业服务务收费管管理实施施细则确定物业服务等级标准、制定政府指导价格，并每年公布一次。物业服务企企业对照照相应的的服务等等级、政政府指导导价，与与业主、业业主委员员会协商商确定收收费标准准。通过招投标标方式选选聘物业业服务企企业实施施物业管管理的，以以中标文文件确定定的收费费标准为为物业服服务费用用的具体体标准。第五十五条条 物业服服务费收收取具体体标准应应当在前前期物业业服务合合同或者者物业服服务合同同中约定定，并在在物业管管理区域域内显著著位置或或者收费费地点予予以公示示。 第五十十六条 物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定，提提供物业业服务。业业主应当当按照物物业服务务

44、合同的的约定按按时足额额交纳物物业服务务费用。 第五五十七条条 业主因因为房屋屋自用部部位损坏坏、房屋屋质量等等问题或或者违反反物业服服务合同同约定逾逾期不交交纳服务务费用的的，业主主委员会会或者社社区居民民委员会会应当督督促其限限期交纳纳；逾期期仍不交交纳的，物物业服务务企业可可以依法法通过仲仲裁或诉诉讼方式式解决。物业使用人人应当在在与业主主签订的的物业租租赁合同同中，约约定缴纳纳物业服服务费用用的方式式、主体体，业主主负连带带交纳责责任。第五十八条条 物业管管理区域域内已竣竣工但尚尚未售出出或者尚尚未交给给物业买买受人的的物业，物物业服务务费由开开发建设设单位交交纳。物业所有权权转移时时

45、，业主主或者物物业使用用人应当当结清物物业服务务费。第六章 物物业的使使用与维维护 第五十九条条 物业管管理区域域内的下下列共用用场所、共共用设施施设备属属于全体体业主共共同所有有，不得得擅自处处分：(一)物业管管理用房房；(二)按规划划配建的的非机动动车车库库；(三)绿地、道道路(含含停车位位)、场场地、水水景、文文体设施施等；(四)地面架架空层、共共用走廊廊；(五)公共共场所和和其他依依法归全全体业主主所有的的设施设设备。第六十条 物业使使用禁止止下列行行为：（一）擅自自变动建建筑主体体和承重重结构；（二）擅自自占用、改改变、损损坏物业业共用部部位和共共用设施施设备；（三）擅自自搭建建建筑

46、物、构构筑物，设设置摊点点、市场场，张贴贴、涂改改、悬挂挂物品；（四）乱倒倒垃圾、乱乱堆杂物物、随意意停放车车辆； （五）存存放超过过安全标标准的易易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性物物品；（六）排放放污染物物、有毒毒有害物物质或者者产生超超标准噪噪声；（七）侵占占、毁坏坏绿地、树树木和绿绿化设施施；（八）违反反规定饲饲养家禽禽、宠物物；（九）法律律、法规规、规章章和管理理规约禁禁止的其其他行为为。有前款规定定行为的的，物业业服务企企业或者者其他管管理人应应当及时时制止；当事人人拒不纠纠正的，物物业服务务企业或或者其他他管理人人和利害害关系人人可以书书面告知知有关行行政管理理部门。有有关行政政管理部部门应当当及时予予以处理理。第六十一条条 前期物物业管理理期间，任任何单位位和个人人不得利利用共用用部位、共共用设施施设备进进行经营营。利用用共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、业业主大会会同意后后，按规规