22年房地产估价师真题下载7节.docx

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1、22年房地产估价师真题下载7节22年房地产估价师真题下载7节 第1节我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。我国地产企业境外投资，主要为写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业。参见教材P7。 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。工程变更程序中，承包人应在

2、收到变更指示或变更意向书后的( )天内，向监理人提交变更报价书。A.3 B.7 C.14 D.30答案：C解析：承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C答案 C 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵

3、押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：本题考查的是最高额抵押。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。22年房地产估价师真题下载7节 第2节结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：对解析：一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只

4、采用一种比例尺，这就要根据图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变 B.开始下滑 C.缓慢上升 D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。 国库券是一种直接金融工具。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（）答案：错解析：本题考查的是政

5、策性银行。政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般低于同期限的一般金融机构贷款利率。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A3275B3287C3402D4375正确答案：C 拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。A委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质D买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵正确答案：

6、BCDE22年房地产估价师真题下载7节 第3节下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产典当答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）答案：对解析： 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答

7、案： 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A、建安工程费B、土地费用C、空置率D、容积率答案：C解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。选项ABD均为开发投资的不确定性因素。 一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为10

8、00元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（ ）m2.A13.33B6.66C11.33D8.66正确答案：A依题意，根据公式：前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=201000/（1000+500）=13.33(m)22年房地产估价师真题下载7节 第4节 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房预售广告必须载明的内容是（）。A.开发企业名称 B.装修装饰内容 C.贷款银行名称 D.投资回报的承诺答案：A解析：本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售

9、广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（ ）。A在固定的预期收益率下使风险最低B使收益率最高C在一个预设可接受的风险下使收益最大化D减少投资正确答案：AC(2022年真题) 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结

10、构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。下列选项中，不属于年度土地储备计划的是（）。A、年初土地储备规模B、年末土地储备规模C、年度中期开发规模D、年度供应规模答案：C解析：考点:土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和

11、社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。（）答案：对解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中及时采取对策并进行有效的控制。22年房地产估价师真题下载7节 第5节 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )正确答案：答案 房地产价格在

12、乎稳发展时没必要进行交易日期调整。甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作

13、中有哪些错误或不当之处？答案：解析：上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。A法律上的许可性B技术上的可能性C经济上的可行性D价值是否最大E精神贡献值的大小正确答案：ABCD答案 ABCD寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列

14、4个方面依序筛选：(1) 法律上的许可性。(2) 技术上的可能性。(3) 经济上的可行性。(4) 价值是否最大。对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线是（）。A、紫线B、绿线C、蓝线D、黄线答案：D解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则（ ）个月可收回投资A50.5B60C65D75正确答案：C80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n解得n=65

15、下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。A边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点B总产量曲线的拐点为边际产量最大值点C理性厂商的要素投入量合理区间为MPAP且MP>0D其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征正确答案：C22年房地产估价师真题下载7节 第6节某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分

16、析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。城市快速轨道交

17、通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的特性。房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移，房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。P9。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不

18、走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。 下列关于价值类型的表述中

19、，错误的是（ ）。A在用价值为市场价值B投资价值属于非市场价值C市场价值的前提之一是继续使用D同一估价对象可能有不同类型的价值正确答案：A 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。A房屋预告登记B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案正确答案：A下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值答案：D解析： 本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值

20、是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。22年房地产估价师真题下载7节 第7节 房地产市场中的（ ），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A需求饱和B供求平衡C泡沫经济D过度开发正确答案：DD房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元/m2，购买人采用

21、的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元/m2 B.建筑面积的购买单价为12000元/m2 C.名义价格为180万元 D.实际价格为180万元 E.现房价格低于180万元答案：B,C,D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2。使用面积的购买单价15000元/m2120m2（12020）m218000（元/m2）；建筑面积的购买单价1.5120/（12030）1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180

22、万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。 具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于普通股股东享有的权利的是（）。A.参见股东大会

23、 B.参见表决 C.对公司债务负有限责任 D.股息红利分配的要求答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。普通股股东享有的权利有：（1）参加股东大会的权利；（2）参加表决的权利；（3）股票转让权；（4）股息红利分配的要求权；（5）公司剩余财产的分配权；（6）对公司事务的质询权。选项C是普通股股东应承担的义务。 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A答案 A重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。