22年房地产估价师考试答案7章.docx

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1、22年房地产估价师考试答案7章22年房地产估价师考试答案7章 第1章 通过市场调研，获得某类房地产2022年至2022年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为( ) 元每平米。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5正确答案：B投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A、期望投资回报率 B、平均收益率 C、基准收益率 D、内部收益率答案：A解析：本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨

2、胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。下列总体规划，属于国务院审批范围的包括（）。A.直辖市的城市总体规划 B.省和自治区人民政府所在地的城市 C.国务院确定的城市的总体规划 D.县人民政府所在地城镇总体规划 E.乡镇总体规划答案：A,B,C解析：本题考查的是城市规划体系。县人民政府所在地城镇总体规划报上一级人民政府审批，乡镇总体规划应经镇本级人民代表大会审议，报上一级人民政府审批。 由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于公益事业

3、房屋的是（ ）。A社会福利院B经营性私立学校C省级博物馆D公立医院E经营性培训中心正确答案：ACD某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元 B.该房地产的收益价格为143.89万元 C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15年 E.该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A（n1）b0

4、，即28（n1）20，则n15。该房地产的收益价格=（A/Y）-（b/Y2）1-1/（1+Y）n+（b/Y）n/（1+Y）n=143.89（万元）。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/285.14。22年房地产估价师考试答案7章 第2章 某城市居民人均收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。（过时）A0.36B1.22C2.78D3.25正确答案：C利用中点法公式计算:（2000（0-160（00）/（20000

5、0-1（50000）/2/-（1200-1300）/（1200+1300）/2=278 电气安装工程，属于单位工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A、1.50% B、3.57% C、3.70% D、3.94%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.0

6、55%-5.116%=3.939%。参见教材P156。为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A、25% B、30% C、35% D、50%答案：C解析： 本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。 开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市控制性详细规划由（）批准。A本级人民政府B上一级人民政府C国务院城乡

7、规划主管部门D本级人民代表大会常务委员会答案：A解析：城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。22年房地产估价师考试答案7章 第3章城市地籍图比例一般为1:200。( )答案：错解析：知识点 地形图与房产图银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控 B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用 C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开

8、发项目总投资的30% D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元E.该抵押可以不经

9、登记即产生合同效力正确答案：BD预售许可的最低规模为（）。A.层 B.户 C.栋 D.单元答案：C解析： 本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况，灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，就可以有效增加对地价的管控能力，促进房地产市场稳定。盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A产品总成本不随产销量变化B产品销售量等于生产量

10、C单位产品变动成本不随产销量变化D单位产品销售价格不随产销量变化E单位产品固定成本不随产销量变化答案：B,C,D解析：盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。22年房地产估价师考试答案7章 第4章房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（）年。A、10 B、15 C、20 D、30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186

11、。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的注意事项。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B答案 B 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每

12、个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人C、公证机关和无利害关系的第三人D、人民法院答案：A解析：考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的

13、，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 下列关于耕地占用税的计征方法的说法巾，正确的是（ ）。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税正确答案：C目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）答案：对解析：本

14、题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。22年房地产估价师考试答案7章 第5章根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。A.消费者习惯 B.供给者习惯 C.政府规制 D.参与者的介入程度 E.品牌间的差异程度答案：D,E解析：本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。 甲公司向银行申请的贷款，其种

15、类为（ ）A短期贷款B中期贷款C自营贷款D特定贷款正确答案：AC从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）答案：对解析：山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人

16、民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。A市场租金水平的预测值B业主可接受的最低租金水平C市场租金的变化趋势D同类写字楼的平均租金水平答案：B解析：写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处

17、于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。 （ ）正确答案：招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。22年房地产估价师考试答案7章 第6章 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料正确答

18、案：BC 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于( )阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：B答案 B 在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A人身保险B责任

19、保险C财产损失保险D信用保证保险答案：B解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A、 财务盈利能力B、 清偿能力C、 资金平衡情况D、 营运能力答案：A解析：解析 财务评价的报表2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用

20、住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目及刘某享受税收优惠的说法，正确的为（）A.甲企业免交城镇土地使用税B.甲企业免交营业税C.刘某免交印花税D.刘某免交契税答案：A,B,C解析：A 项，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。C 项，印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受

21、的应税凭证征收的一种税。D 项，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。22年房地产估价师考试答案7章 第7章 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师正确答案：C 关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在D城市地籍图比例一般为1：500正确答案：B测绘时不带高程或等高线。下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B对已依法公告列入征收范围内的房屋

22、，按抵押价值进行估价C对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金答案：D,E解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。C项，评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。在

23、房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）答案：错解析：区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析，侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。项目房地产市场分析侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁儿签字认可。（ ）正确答案：城市房屋拆迁估价指导意见第十五条第二款规定，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。